成都居民消費(fèi)調(diào)研年度報(bào)告書

調(diào)查報(bào)告境3展方向5城市發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域57產(chǎn)市場(chǎng)狀況9投資規(guī)模日益增大102.外來資金對(duì)房地產(chǎn)投資的影響越來越大113.成都房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系趨于平衡114.競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，市場(chǎng)細(xì)分必須更加明確12場(chǎng)簡(jiǎn)況124.二手房市場(chǎng)(商品房)17 6第一部分成都宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境歷史文化地理位置和自然資源包括兩部分，一部分是市中區(qū)，現(xiàn)為錦江、青羊、金牛、成華、武侯五個(gè)行政區(qū)及郊區(qū)：龍泉驛區(qū)和青白江區(qū)，有土地面積948.15平方公里。合計(jì)成都市區(qū)面積1381.31平方公里。全市地勢(shì)差異顯著，西北高，東南低。氣候資源獨(dú)特，年平均生活特色館、茶樓成為蓉城一景，且茶樓設(shè)施、服務(wù)俱佳。成都人閑暇舒緩的生活心情與清候、人文及閑適的生活習(xí)慣。行政區(qū)劃江縣、郫縣、新都縣、大邑縣、新津縣、雙流縣、金堂縣、蒲江縣。1.成都城市發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)泉、柳城、2.成都市都市區(qū)總體規(guī)劃：都市區(qū)是由大彎、龍泉、柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽等七個(gè)衛(wèi)星城與中心城都市區(qū)是市域城市化及第二、第三產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域；都市區(qū)以內(nèi)為一體化現(xiàn)3.區(qū)域定位：4.城市發(fā)展方向成都市位于四川盆地的西部，西北高東南低的特征決定了城市要向更容易開由于海拔高、開發(fā)難度大的因素，5.城市發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域城東區(qū)域——改造熱點(diǎn)區(qū)城南城市副中心區(qū)域——建設(shè)熱點(diǎn)區(qū)城市向南發(fā)展方向的確定，城市副中心建設(shè)啟動(dòng)；同時(shí)，臨近成都市高品質(zhì)樓周邊衛(wèi)星城——輻射熱點(diǎn)區(qū)城市向南發(fā)展方向政策出臺(tái)、天府大道開通成就了華陽；撤縣變區(qū)、成溫公路眾多實(shí)力開發(fā)商，如華新國(guó)際、建信、新希望、棠湖集團(tuán)等進(jìn)入衛(wèi)星城，未來GDP3.社會(huì)消費(fèi)4.居民收入不斷壯大。慶，居第四位。其中，市區(qū)人口336萬人，縣(市)人口667萬人；女性人口市計(jì)劃生育率為94.61%。遠(yuǎn)低于“十五”人口發(fā)展目標(biāo)中4‰的指標(biāo)，成都市的人口數(shù)量發(fā)展應(yīng)該能夠得到有效的控制；但同時(shí)我們也可以看到，由于城市人口基數(shù)大，絕對(duì)增長(zhǎng)數(shù)量還是比較大的。龐大的城市戶籍人口加上大量的流動(dòng)人口，中心城區(qū)人口已經(jīng)過于密集了；為減輕城市負(fù)擔(dān)，城市向外圍發(fā)展勢(shì)在必行。第二部分成都房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況此次房地產(chǎn)新政的關(guān)鍵詞。隨后，各級(jí)地方政府也頒發(fā)了相關(guān)政策，調(diào)控手段從行政手段提升到利率、稅收手段，體現(xiàn)了堅(jiān)決擠掉商品房?jī)r(jià)格泡沫，實(shí)現(xiàn)“硬著陸”以及銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合制定的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》于3出繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房?jī)r(jià)上漲設(shè)、題的技術(shù)方案。成都市先后進(jìn)行了各郊區(qū)(市)縣人均年的住房需求總量和土地出讓規(guī)模進(jìn)行了預(yù)測(cè)，從而1.房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模日益增大，2006年上半年房地產(chǎn)投資所占比例持續(xù)增長(zhǎng)(參見下圖)。卻明顯降溫，1-4月商業(yè)地產(chǎn)共完成投資3.69億元，同比下降2.外來資金對(duì)房地產(chǎn)投資的影響越來越大成都房地產(chǎn)整體市場(chǎng)的另一個(gè)特點(diǎn)則是外來資金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資中的影響越地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響：第一、外來開發(fā)第二、樓盤競(jìng)爭(zhēng)、相對(duì)品質(zhì)的提升與外來大品3.成都房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系趨于平衡：成都五城區(qū)房地產(chǎn)總體供應(yīng)銷售表4.競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，市場(chǎng)細(xì)分必須更加明確隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，土地獲得的難度和成本加大，開發(fā)商必須更爭(zhēng)中立于不敗之地，因此，市場(chǎng)細(xì)分必須更加明確。1.住宅市場(chǎng)三年五城區(qū)的土地供應(yīng)規(guī)模(2003-2005年土地供應(yīng)量分別為226.56、地人，需求將持續(xù)上漲。但在國(guó)家平緩。格將繼續(xù)上漲。但由于受到前缺乏真正意義上的甲級(jí)寫字樓，對(duì)甲級(jí)寫字樓的選取是在參考國(guó)度的租金變化情況?？梢钥闯?，成都甲級(jí)寫字樓的租金保持著平穩(wěn)上漲。年上半年供銷比和空置的上升主要是因?yàn)樾氯胧械娜齻€(gè)甲級(jí)寫字樓(時(shí)代廣場(chǎng)、中環(huán)廣場(chǎng)和匯日央擴(kuò)國(guó)際廣場(chǎng)還處于市場(chǎng)吸納階段，因此造成短期的供銷比和空置率3.商業(yè)市場(chǎng)個(gè)左右的社區(qū)中心，因此，新生的商業(yè)片區(qū)將成為新的開發(fā)熱點(diǎn)(例如：發(fā)展中的4.二手房市場(chǎng)(商品房)避開即將開征的個(gè)人所得稅，二手房交易量短期內(nèi)有所上漲。目前，大多(元/㎡)品外環(huán)境樓盤形態(tài)寓售進(jìn)度售片區(qū)城東間名積(㎡)威產(chǎn)12間3456789上團(tuán)澤科功安陽宸產(chǎn)融產(chǎn)產(chǎn)業(yè)寓售47-7400-1300-1300-1305-145-1494-1806-169多的境的氣的的大社戶型大公善、商內(nèi)外活便利率改大改外期藤堡產(chǎn)產(chǎn)資科達(dá)產(chǎn)產(chǎn)團(tuán)業(yè)業(yè)資業(yè)朗層寓2-19249-10040-1700-1200-1203-1500-12005-160層0，有噪，大好化，配套，交通明，域2.城南片區(qū)：片序銷售價(jià)格位置樓盤名開發(fā)商樓盤形態(tài)積點(diǎn)評(píng)區(qū)號(hào)進(jìn)度(㎡)(元/㎡)城三環(huán)岷江新寫字樓、公施工寫字樓1商鼎國(guó)際6500地段優(yōu)越，配套齊全南內(nèi)希望寓中90以23456789光業(yè)宇地人升達(dá)偉幅團(tuán)泰興樂和產(chǎn)大成森佳中余4套量量量量量量量余8套半中中量5-1786-1600-167-19080-1560-1306-1800-1308-1800-120家全交遠(yuǎn)展區(qū)高爾夫，吵型較好便便中盤套量售量量中港期韻期盛立益揚(yáng)通升升裕主大賣場(chǎng)較好型名期區(qū)(元/㎡)積(㎡)40-160905-19090片區(qū)一、間城西間形態(tài)寓寓寓寓寓寓寓臨聯(lián)業(yè)業(yè)產(chǎn)團(tuán)岳地套套盤量完完盤完序號(hào)12345678954005400戶型緊湊，功能完善3900小型居住社區(qū)，西三環(huán)邊緣3540居住、休閑、購(gòu)物一體化小區(qū)好，水景樓盤文氛圍濃別墅足2700鄰近溫江大學(xué)城2800社區(qū)配套全，規(guī)模大2580熱帶風(fēng)情景觀2500郫縣中心，戶型跨度大7-180中盤盤中盤盤盤90房盤量期期墅產(chǎn)建開建和宇華泰能惠業(yè)聯(lián)苑飛寓寓寓寓房房房寓墅寓寓寓4.城北片區(qū)：序號(hào)12內(nèi)345名園樓盤形態(tài)度盤完積(㎡)0-160040-130(元/㎡)段效益待改進(jìn)期海00-1200-1307-1740-15030-1530套套右售套套6789鎮(zhèn)息濃，配套全，商業(yè)、公寓一體大積(㎡)房7售(元/㎡)樓盤形態(tài)樓名片位區(qū)置一城中商序號(hào)12345678錦達(dá)寓量盤盤段筑，商業(yè)豐富施齊，配套全減少，供應(yīng)類型包括商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、小戶型、(超)高層電梯公寓工程；出于土地稀缺方面的原因，整體價(jià)格一直是各區(qū)域的領(lǐng)頭羊；城南和城西也以其最為成熟的環(huán)境繼續(xù)擔(dān)當(dāng)購(gòu)房者首選區(qū)域的角色；企＋大盤”的開發(fā)模式對(duì)提高城東的整體品質(zhì)和區(qū)域價(jià)值起到了相當(dāng)大的作用，其者的認(rèn)可，供應(yīng)加大的同時(shí)價(jià)格也是一路攀升。正進(jìn)入快車道。電梯公寓已經(jīng)不僅僅限于主城區(qū)內(nèi)，三環(huán)外和郊區(qū)也不斷涌現(xiàn)大批的電梯公寓工程，特別是城南三環(huán)外和城西三環(huán)外的區(qū)域。其中郊區(qū)以華陽和雙流更為明顯。由于停止了多層住宅在主城區(qū)內(nèi)的建設(shè)，因此多層住宅都集中到了郊區(qū)。而電梯公寓特別是三環(huán)內(nèi)，也向著越來越高發(fā)展。相當(dāng)，分別為38%和32%，主要都分布在市區(qū)少。供應(yīng)集中，地塊規(guī)模大，因此，這里成了品牌開發(fā)商相互競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，從藍(lán)谷地、卓錦城到中海國(guó)際社區(qū)、魅力之城，眾多大盤沿三環(huán)分布，樓第三部分成都土地市場(chǎng)狀況2004-1-82004-3-112004-3-302004-4-152004-4-28序號(hào)123451234512311樹南路武侯區(qū)南河外側(cè)濱江路南側(cè)青羊區(qū)新開市街武侯區(qū)小天竺街北側(cè)區(qū)建華南路廠子街原成都自動(dòng)化設(shè)備成套總廠組錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)皇經(jīng)樓村五組成華區(qū)保和鄉(xiāng)東升2-3組武侯區(qū)桂溪鄉(xiāng)高攀村一組凈用地(平415.81694394.022.62頃54.81成交價(jià)(萬元人流標(biāo)(萬元)1562004-5-182004-6-102004-7-62004-7-1623456712312312123錦江區(qū)二環(huán)路四段工農(nóng)院街學(xué)武侯區(qū)南河外側(cè)濱江路南側(cè)、牛王廟后街以西武侯區(qū)國(guó)學(xué)巷一號(hào)地塊江區(qū)天涯石北街路武侯區(qū)南河外側(cè)濱江路南側(cè)青羊區(qū)金沙村八組武侯區(qū)簇橋鄉(xiāng)順江村八組(武武侯科技園武青東六路錦江區(qū)朝陽區(qū)路北側(cè)5719415.814897.264648.17474415.819339.08159.29錦強(qiáng)2.1527-29-249-28456712341234512345成華區(qū)迎暉路79號(hào)(原廣東原金牛區(qū)花牌坊王家巷糧庫(kù)武侯區(qū)倒桑樹街、珠寶巷街青羊區(qū)蘇坡鄉(xiāng)戰(zhàn)旗村五組(成錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)金像寺村三組村3474947.32159.298500.8339.1695664.641714472.967381519610-292004-11-252004-12-84-12-30612345123411234成華區(qū)迎暉路79號(hào)(原廣東武侯區(qū)機(jī)投鎮(zhèn)果堰村五組錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)大觀村四組青羊區(qū)蘇坡鄉(xiāng)清江村一組家巷金牛區(qū)花牌坊簡(jiǎn)車巷路錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)琉璃村三組南部新區(qū)裕民居住區(qū)6017.892.6297地地宇人5編號(hào)123456789050125050125050125050126050126050126050126050331050331050331050415050415050512050512050609050609050629050629高新區(qū)石羊場(chǎng)街道辦事處殷家林六組青羊區(qū)東臨太升北路、北臨正通武侯區(qū)老馬路片區(qū)群眾成華區(qū)駟馬橋東片區(qū)(大件路)武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)龍爪村二、十、十平村一、十組金牛區(qū)金牛鄉(xiāng)郎家村(原成都規(guī)叉口村錦江區(qū)宏濟(jì)中路38號(hào)東、武四段三號(hào) 1.25.91698.9446227.3984.7967.14(萬元/00000000(萬元)00000612000000040508319區(qū)東、朝陽路以南七組組塊源街道辦事處泉水村塊塊塊87818.090CE076.8587414表積(平M/(萬元)港(萬元(萬元1月日編號(hào)121段營(yíng)門口鄉(xiāng)光榮村三組47219953.7056成都萬科1月日234大川會(huì)館以南、文惠路以西.56成都力迅12953月243日高新區(qū)紅光村3021.616四川忠心3月日41234566組)405房成佳3月日123橋003月日4月日4月日5月日4123123123123段十四號(hào)五福聯(lián)社一社南部新區(qū)站南居住區(qū)(高新區(qū)原和平村青石橋街以東、半邊橋街以南(青石橋6一、十組地塊華宇普錦江區(qū)海椒市街(原成都第二毛紡織廠)南片區(qū)(高新區(qū)原三元村8015.8381鴻06124220042005土地供應(yīng)面積(畝)5193.192379.661364.60土地成交面積(畝)4960.952073.071335.29土地成交金額(萬元)684808.41555965.27496488.02土地成交均價(jià)(萬元/畝).04268.18371.82當(dāng)年成交比率(%)95.53%87.12%97.85%成交數(shù)量(單)1成交規(guī)模(畝/單)97.2750.5637.09管。在"三個(gè)暫停"結(jié)束后，國(guó)務(wù)院緊接著發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地經(jīng)管的決定》，建立了國(guó)家土地督察制度，一方面可促進(jìn)土地的節(jié)約使用，另一方面1)大塊土地供應(yīng)減少。2004年，和黃、中海分別拍下的兩宗地塊占地面積均在千限制、現(xiàn)狀和宗地大小上都各不相同，但這05年城東土地大規(guī)模放量；在供應(yīng)和成交上都居于主城區(qū)首位，成為主城區(qū)東土地逐漸取代城南和城西成為主城區(qū)土地市場(chǎng)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。5)商住用地供應(yīng)越來越大，所占比例也越來越高，可見為了增加土地開發(fā)利用強(qiáng)度，環(huán)區(qū)域已經(jīng)成為目前成都主城區(qū)最主要的開發(fā)區(qū)域。第四部分消費(fèi)者狀況在?另一方面，成都作為西南政治、經(jīng)濟(jì)、文化樞紐，吸引了很多外來人口的加入，同時(shí)隨著“西部