托老所創(chuàng)業(yè)方案分享

托老所創(chuàng)業(yè)方案分享隨著人們生活水平的逐步提高和改善，原有的一些規(guī)模小、起居生活條件差、醫(yī)療護(hù)理不到位，以贍養(yǎng)孤寡老人、生活困難老人為主的敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)模式，已不能滿意老年人養(yǎng)

范文一：養(yǎng)老院創(chuàng)業(yè)方案書(shū)

一、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)展的方向

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，需求使人產(chǎn)生消費(fèi)的動(dòng)機(jī)和行為，進(jìn)而刺激供應(yīng)的變化，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變革。老年人的養(yǎng)老需求有其特別性：一是老年人由于身體機(jī)能老化和疾病的緣由，飲食起居需要人照看，不同身體狀況和疾病要求是多樣性的，有些狀況家人和保姆是不能照看到位的，需要有較專(zhuān)業(yè)醫(yī)護(hù)人員和養(yǎng)分師才能護(hù)理好。二是由于家庭經(jīng)濟(jì)狀況和住房條件的緣由，有些家庭沒(méi)有力量請(qǐng)保姆，即是請(qǐng)了保姆也不肯定能夠滿意特別護(hù)理老年人的要求。假如老年人消失疾病同樣會(huì)影響子女的工作和學(xué)習(xí)，在疾病的預(yù)防和治療上相對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的醫(yī)療護(hù)理成本會(huì)更高。三是從老年人的心理來(lái)看，老年人不情愿被子女“囚禁”在家里，孤獨(dú)的生活會(huì)使其感到苦痛。老年人不情愿被人“遺棄”，假如子女將其送到條件較差，或是交通不便遠(yuǎn)離城市的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，有些老年人簡(jiǎn)單產(chǎn)生自殘、自殺的傾向。那么，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將沿著怎樣的方向進(jìn)展呢?依據(jù)上述對(duì)老年人養(yǎng)老的需求分析，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)展的三個(gè)基本方向：

1、大力進(jìn)展規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

規(guī)模經(jīng)營(yíng)可以充分發(fā)揮人財(cái)物的集中優(yōu)勢(shì)，簡(jiǎn)單在公眾中形成良好的信譽(yù)度和公信力。目前我國(guó)尚未對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的規(guī)模大小形成較為統(tǒng)一的等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)，但就一般民眾心理認(rèn)同而言，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位數(shù)在200張以下的為小規(guī)模，床位數(shù)在200-500張之間的為中等規(guī)模，床位數(shù)在500張以上的為大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。我認(rèn)為規(guī)模經(jīng)營(yíng)就是進(jìn)展大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。那么，為什么要把規(guī)模經(jīng)營(yíng)作為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)展的方向呢?理由主要表現(xiàn)在如下方面：

(1)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范。目前我國(guó)已有的大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一般都能根據(jù)建設(shè)部、民政部聯(lián)合頒布的《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工，較為科學(xué)合理的考慮了消防、通風(fēng)、內(nèi)部無(wú)障礙交通等問(wèn)題，以及臥具、飲食、消遣、醫(yī)療等功能配套。

(2)醫(yī)療護(hù)理上的優(yōu)勢(shì)較為明顯。由于大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，較為簡(jiǎn)單吸引一些有專(zhuān)業(yè)學(xué)問(wèn)和閱歷的醫(yī)療人員加盟，從而提高了醫(yī)療護(hù)理的服務(wù)水準(zhǔn)。特殊是對(duì)那些有多種疾病的高齡老年人，可以使之有醫(yī)療保障的平安感。

(3)休閑環(huán)境較好。大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，一般都會(huì)結(jié)合自有土地、空間的實(shí)際狀況，建設(shè)一些適合老年人活動(dòng)的場(chǎng)所，種植一些花草樹(shù)木，以營(yíng)造一個(gè)幽雅休閑的環(huán)境。而這一切又都是老年人，特殊城市中生活的老年人和子女最為關(guān)注的。

2、創(chuàng)立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的品牌效應(yīng)。

品牌創(chuàng)立一般是以規(guī)模經(jīng)營(yíng)為背景和前提條件的。只有具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)和良好信譽(yù)，才能創(chuàng)立和提升品牌的形象。目前我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的品牌意識(shí)還比較弱。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中僅有廣州市良典養(yǎng)老院在國(guó)家商標(biāo)局注冊(cè)了“良典”及其標(biāo)識(shí)。為什么養(yǎng)老行業(yè)也要向品牌經(jīng)營(yíng)過(guò)渡呢?一方面在大眾消費(fèi)心理中存在一種崇尚品牌，相信有良好形象的品牌傾向。另一方面，當(dāng)品牌在消費(fèi)者心理產(chǎn)生歸屬感以后，有利于推動(dòng)品牌的規(guī)模擴(kuò)張和連鎖經(jīng)營(yíng)，進(jìn)而促進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，形成有肯定規(guī)模和影響的養(yǎng)老集團(tuán)。這樣不僅可以為老年人供應(yīng)良好的養(yǎng)老條件和環(huán)境，同時(shí)可以引導(dǎo)養(yǎng)老消費(fèi)市場(chǎng)更趨于合理，抑制亂收費(fèi)和服務(wù)不到位的現(xiàn)象。有利于解決子女的后顧之憂，促進(jìn)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。

3、完善養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的配套功能。

隨著人們生活水平的逐步提高和改善，原有的一些規(guī)模小、起居生活條件差、醫(yī)療護(hù)理不到位，以贍養(yǎng)孤寡老人、生活困難老人為主的敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)模式，已不能滿意老年人養(yǎng)老的消費(fèi)需要。取而代之的必定是有醫(yī)療護(hù)理專(zhuān)業(yè)、膳食結(jié)構(gòu)科學(xué)合理、文娛活動(dòng)豐富、休閑環(huán)境幽雅、子女探望交通便利的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。因此，完善養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的配套服務(wù)顯得尤為重要。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)配套功能完善的重點(diǎn)在兩個(gè)方面：

(1)醫(yī)療護(hù)理服務(wù)的配套。

雖然民政部門(mén)規(guī)定養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要配套設(shè)立醫(yī)療室，但醫(yī)療室能真正滿意老年人的疾病治療和特別護(hù)理要求嗎?明顯是不夠的。就大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言，入住的大都是在70歲以上的高齡老年人。為什么會(huì)消失高齡老年人居多的現(xiàn)象呢?一般是由家庭護(hù)理的成本和照看難度打算的。只有家庭護(hù)理成本與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)相當(dāng)時(shí)，或由于老年人身體狀況需要醫(yī)療護(hù)理時(shí)，子女才會(huì)送老人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。這就對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的醫(yī)療護(hù)理提出了更高的要求，簡(jiǎn)潔的醫(yī)療室是無(wú)法滿意需要的。試想500多名70歲以上的老年人，至少有50%的身體都有一些疾病，需要吃藥、打針;至少有25%的老年人需要進(jìn)行留醫(yī)觀看治療，這樣的病患者就診和住院規(guī)模，應(yīng)有一級(jí)甲等以上醫(yī)院與配套。因此，大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)必需通過(guò)合作，或獨(dú)立申辦老年病醫(yī)院的方式，才能達(dá)到醫(yī)療護(hù)理功能上的配套和完善。

(2)飲食的科學(xué)合理套配。

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的食堂首先必需根據(jù)衛(wèi)生防疫部門(mén)的規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)和裝修，滿意基本的衛(wèi)生要求和操作流程。其次，要針對(duì)老年人常見(jiàn)病、多發(fā)病，如高血壓、糖尿病等的特別要求，科學(xué)制定養(yǎng)分食譜，合理掌握飲食數(shù)量和種類(lèi)。

c)商業(yè)模式分析，包括盈利模式、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、核心競(jìng)爭(zhēng)力分析等;

二、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化過(guò)程中存在的問(wèn)題

目前我國(guó)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有政府辦的，民間辦的，政府和民間合辦的等多種形式。就其機(jī)構(gòu)性質(zhì)而言，又可分為非營(yíng)利性和營(yíng)利性兩種。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化實(shí)質(zhì)上是走自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的營(yíng)利性道路。這條道路好走嗎?不好走，很困難。主要存在問(wèn)題有如下方面：

1、投入大，回收期長(zhǎng)。

既然養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化方向是規(guī)模經(jīng)營(yíng)、品牌經(jīng)營(yíng)，那么投入產(chǎn)出狀況如何?擺在我們面前的一個(gè)事實(shí)是，大家都認(rèn)為養(yǎng)老行業(yè)是一個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)，是有進(jìn)展前途的，市場(chǎng)特別巨大，競(jìng)爭(zhēng)格局尚未形成，總需求大于總供應(yīng)。可為什么沒(méi)有人情愿跨入這行業(yè)，特殊是一些有實(shí)力的企業(yè)集團(tuán)和個(gè)人不情愿投資呢?道理很簡(jiǎn)潔，由于投入大，回收期長(zhǎng)，無(wú)利可圖。我們拿一個(gè)同等規(guī)模的養(yǎng)老院項(xiàng)目與房地產(chǎn)項(xiàng)目做一個(gè)比較，其結(jié)果就顯而易見(jiàn)。假設(shè)在某市有一塊10000萬(wàn)m2的土地，容積為3%，建筑面積30000m2。養(yǎng)老院項(xiàng)目扣除減免的征地補(bǔ)償費(fèi)，建筑成本約1770元/m2，總投資約5300萬(wàn)元，資金成本為年利率6%。養(yǎng)老院的規(guī)模按1000張床位計(jì)算，回收資金的主要收入來(lái)源是一次性設(shè)備購(gòu)置費(fèi)，人均收費(fèi)約8000元，10年的周轉(zhuǎn)率為3次，共計(jì)約2400萬(wàn)元;床位費(fèi)每人每月500元，10年入住率按100%計(jì)算共計(jì)約6000萬(wàn)元;其他收入抵扣經(jīng)營(yíng)成本。這樣養(yǎng)老院項(xiàng)目回收投資需要10年，而且沒(méi)有盈利。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑成本約2170元/m2，總投資約6500萬(wàn)元，房屋銷(xiāo)售價(jià)格3500元/m2，回收資金約1.05億元，包括建設(shè)期和銷(xiāo)售期在內(nèi)也許需要2年半到3年時(shí)間。結(jié)果房地產(chǎn)項(xiàng)目3年內(nèi)不僅可以收回投資，還可獵取約4000萬(wàn)元左右的利潤(rùn)。

2、租賃經(jīng)營(yíng)融資困難。

由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，投資興建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不符合我國(guó)現(xiàn)階段投入產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)效益常規(guī)做法。那么，租賃房屋經(jīng)養(yǎng)分老機(jī)構(gòu)則是一個(gè)較為抱負(fù)的選擇。這可以把近期的巨大投資，轉(zhuǎn)化為分期的租金支出。但是，假如是一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目，他人又怎樣會(huì)轉(zhuǎn)租給別人呢?答案只有一個(gè)，那肯定是多年的“爛尾樓”。要完成一個(gè)“爛尾樓”項(xiàng)目，仍舊需要較大的投資。由于是租賃來(lái)的房屋，只有經(jīng)營(yíng)權(quán)，沒(méi)有全部權(quán)，投入的資金必定被占?jí)海荒芡ㄟ^(guò)抵押貸款等方式，將資金盤(pán)活，周轉(zhuǎn)使用。因此，租賃經(jīng)營(yíng)融資困難是必定結(jié)果。我們以廣州市良典養(yǎng)老院的經(jīng)營(yíng)狀況為例。廣州市良典養(yǎng)老院2024年承租了一棟94年的九層賓館“爛尾樓”，建筑面積20000m2，占地面積8000m2，租期20年。有200多個(gè)房間，可設(shè)養(yǎng)老床位650張，每月租金近20萬(wàn)元，改造、擴(kuò)建總投資約1500萬(wàn)元，投資回收期需要6年以上。雖說(shuō)目前該院經(jīng)營(yíng)狀況良好，但是由于股東投資力量有限，不得不放棄原有經(jīng)營(yíng)的其他產(chǎn)業(yè)。由于經(jīng)營(yíng)權(quán)不能抵押貸款，為了籌措養(yǎng)老院的流淌資金，股東只得向伴侶借款，甚至將個(gè)人的住宅也做了銀行抵押貸款。這就是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的寫(xiě)照，是產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程中的融資難點(diǎn)問(wèn)題。

3、醫(yī)護(hù)人才引進(jìn)難

大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)重點(diǎn)是醫(yī)療護(hù)理服務(wù)，而要引進(jìn)有閱歷的、中高級(jí)專(zhuān)業(yè)醫(yī)護(hù)人員難度較大。在醫(yī)院有一套較為完整的專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)晉升機(jī)制，假如某位專(zhuān)業(yè)醫(yī)護(hù)人員到養(yǎng)老院的醫(yī)療康復(fù)室工作，要想從初級(jí)職稱(chēng)向中高級(jí)職稱(chēng)晉升，這幾乎是不行能。因此，大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不僅不能吸引專(zhuān)業(yè)醫(yī)護(hù)人員加盟，也很難培育出自己的醫(yī)護(hù)隊(duì)伍。例如，廣州市良典養(yǎng)老院引進(jìn)一名主任醫(yī)師出任院長(zhǎng)，由于醫(yī)療衛(wèi)生體制管理的緣由，只得被迫辭去公職，放棄近30年的工齡和相應(yīng)的福利待遇。

4、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。

隨著人們的法律意識(shí)的逐步增加，粗放式的醫(yī)療護(hù)理已經(jīng)不適合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)模經(jīng)營(yíng)的進(jìn)展需要。由于大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的企業(yè)規(guī)模較大，人們認(rèn)為其有肯定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和賠償力量，因此對(duì)于醫(yī)療護(hù)理過(guò)程中的失誤和不當(dāng)，老年人的子女往往不簡(jiǎn)單包涵和諒解，甚至有意將沖突激化，向醫(yī)療事故糾紛的法律程序方面推動(dòng)，最終導(dǎo)致養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的賠償。當(dāng)然人們法律意識(shí)增加有其樂(lè)觀一面，但養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由于醫(yī)療條件、人員素養(yǎng)的緣由往往處于弱勢(shì)狀態(tài)。從主觀角度來(lái)看，大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都情愿開(kāi)辦與之規(guī)模相配套的老年病醫(yī)院，但衛(wèi)生部門(mén)的規(guī)章制度、審批程序等并不能予以支持，客觀上加大了大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

d)運(yùn)營(yíng)方案，包括將來(lái)幾年詳細(xì)戰(zhàn)略、市場(chǎng)方案、營(yíng)銷(xiāo)策略等;

在全國(guó)范圍內(nèi)選擇利用目前國(guó)家民政部政策在運(yùn)營(yíng)模式上既有公建公營(yíng)的，又有公建民營(yíng)和民辦公助的。有利因素采納租賃，自建在有肯定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的地區(qū)開(kāi)辦。

e)融資要求及投資回報(bào)分析;

投資微型社區(qū)養(yǎng)老院，床位約為30張，成本

月人力成本：16000元

雜項(xiàng)：10000元

收益

收入：35000元

純利：約10000元

f)實(shí)施方案和運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)管理;

小型家庭養(yǎng)老院模式。即開(kāi)辦者利用自有住房，在照料自家老人的同時(shí)，招收社區(qū)老人養(yǎng)老。小型家庭養(yǎng)老院床位設(shè)置一般為6～15張，由開(kāi)辦者家庭成員為老人服務(wù)。

日托養(yǎng)老模式。即“朝至夕歸”式養(yǎng)老，功能設(shè)施與托兒所相近，多數(shù)由街道或社區(qū)興辦，內(nèi)設(shè)活動(dòng)室、休息室、餐廳及老年課堂等設(shè)施，老人白天集中活動(dòng)，中午供應(yīng)飯食，晚上各自回家。全市現(xiàn)有各類(lèi)托老所近30家。

居家養(yǎng)老模式。即由政府組織失業(yè)人員進(jìn)行養(yǎng)老技能培訓(xùn)，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)公益服務(wù)的形式供應(yīng)養(yǎng)護(hù)員補(bǔ)貼，支配到特困老人家中供應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)。

貨幣化養(yǎng)老模式。即政府出資為特困老人發(fā)放養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼。選擇居家養(yǎng)老，政府每月發(fā)放“代幣券”，由特困老人憑券自主選擇居家養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目。選擇機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，老人可在全市范圍內(nèi)選擇養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，用養(yǎng)老金(低保金、房屋租金等)作養(yǎng)老費(fèi)，差額部分由政府補(bǔ)貼和養(yǎng)老院減免。

暖巢管家養(yǎng)老模式。即為空巢老人配備管家，負(fù)責(zé)老人日常生活照料、身體健康監(jiān)護(hù)、生活用品代購(gòu)配送、健康詢問(wèn)、休閑消遣等，有2臺(tái)特地的配送車(chē)和52名專(zhuān)業(yè)人員，登門(mén)為老人服務(wù)。目前接受服務(wù)的老人有732戶、8500人次。

異地互動(dòng)養(yǎng)老模式。即老人在當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老機(jī)構(gòu)或中介機(jī)構(gòu)登記，由養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或中介機(jī)構(gòu)聯(lián)系到外地養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。

養(yǎng)老助教模式。即發(fā)揮國(guó)內(nèi)外老年高級(jí)學(xué)問(wèn)分子的作用，為其供應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)的同時(shí)，發(fā)揮學(xué)問(wèn)技能特長(zhǎng)。

信息化養(yǎng)老模式。即把信息化手段融入養(yǎng)老服務(wù)中，提高養(yǎng)老服務(wù)效率。信息化養(yǎng)老模式由西崗區(qū)首創(chuàng)，通過(guò)“養(yǎng)老110”呼叫平臺(tái)、社區(qū)老人“呼救通”統(tǒng)、空巢老人家用“愛(ài)心門(mén)鈴”等信息手段，將社會(huì)福利機(jī)構(gòu)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、街道社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)中心、社區(qū)日間老年康樂(lè)苑、互動(dòng)式異地養(yǎng)老服務(wù)中心等養(yǎng)老服務(wù)資源整合成為養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)。

合資合作式養(yǎng)老模式。即廣泛吸引國(guó)外資金和技術(shù)，開(kāi)辦養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)，完善養(yǎng)老服務(wù)體系。

g)項(xiàng)目的退出策略;

股權(quán)回購(gòu)

依照事業(yè)商業(yè)方案的分析，公司對(duì)實(shí)施股權(quán)回購(gòu)方案應(yīng)向投資者說(shuō)明。

利潤(rùn)分紅

投資商可以通過(guò)公司利潤(rùn)分紅達(dá)到收回投資的目的，根據(jù)本商業(yè)方案的分析，公司對(duì)實(shí)施股權(quán)利潤(rùn)分紅方案應(yīng)向投資者說(shuō)明。

股票上市

依照商業(yè)方案的分析，公司上市的可能性作出分析，對(duì)上市的前提條件作出說(shuō)明。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓

投資商可以通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式收回投資。公司對(duì)投資商進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的說(shuō)明。

一、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)展的方向

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，需求使人產(chǎn)生消費(fèi)的動(dòng)機(jī)和行為，進(jìn)而刺激供應(yīng)的變化，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變革。老年人的養(yǎng)老需求有其特別性：一是老年人由于身體機(jī)能老化和疾病的緣由，飲食起居需要人照看，不同身體狀況和疾病要求是多樣性的，有些狀況家人和保姆是不能照看到位的，需要有較專(zhuān)業(yè)醫(yī)護(hù)人員和養(yǎng)分師才能護(hù)理好。二是由于家庭經(jīng)濟(jì)狀況和住房條件的緣由，有些家庭沒(méi)有力量請(qǐng)保姆，即是請(qǐng)了保姆也不肯定能夠滿意特別護(hù)理老年人的要求。假如老年人消失疾病同樣會(huì)影響子女的工作和學(xué)習(xí)，在疾病的預(yù)防和治療上相對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的醫(yī)療護(hù)理成本會(huì)更高。三是從老年人的心理來(lái)看，老年人不情愿被子女“囚禁”在家里，孤獨(dú)的生活會(huì)使其感到苦痛。老年人不情愿被人“遺棄”，假如子女將其送到條件較差，或是交通不便遠(yuǎn)離城市的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，有些老年人簡(jiǎn)單產(chǎn)生自殘、自殺的傾向。那么，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將沿著怎樣的方向進(jìn)展呢?依據(jù)上述對(duì)老年人養(yǎng)老的需求分析，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)展的三個(gè)基本方向：

1、大力進(jìn)展規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

規(guī)模經(jīng)營(yíng)可以充分發(fā)揮人財(cái)物的集中優(yōu)勢(shì)，簡(jiǎn)單在公眾中形成良好的信譽(yù)度和公信力。目前我國(guó)尚未對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的規(guī)模大小形成較為統(tǒng)一的等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)，但就一般民眾心理認(rèn)同而言，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位數(shù)在200張以下的為小規(guī)模，床位數(shù)在200-500張之間的為中等規(guī)模，床位數(shù)在500張以上的為大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。我認(rèn)為規(guī)模經(jīng)營(yíng)就是進(jìn)展大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。那么，為什么要把規(guī)模經(jīng)營(yíng)作為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)展的方向呢?理由主要表現(xiàn)在如下方面：

(1)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范。目前我國(guó)已有的大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一般都能根據(jù)建設(shè)部、民政部聯(lián)合頒布的《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工，較為科學(xué)合理的考慮了消防、通風(fēng)、內(nèi)部無(wú)障礙交通等問(wèn)題，以及臥具、飲食、消遣、醫(yī)療等功能配套。

(2)醫(yī)療護(hù)理上的優(yōu)勢(shì)較為明顯。由于大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，較為簡(jiǎn)單吸引一些有專(zhuān)業(yè)學(xué)問(wèn)和閱歷的醫(yī)療人員加盟，從而提高了醫(yī)療護(hù)理的服務(wù)水準(zhǔn)。特殊是對(duì)那些有多種疾病的高齡老年人，可以使之有醫(yī)療保障的平安感。

(3)休閑環(huán)境較好。大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，一般都會(huì)結(jié)合自有土地、空間的實(shí)際狀況，建設(shè)一些適合老年人活動(dòng)的場(chǎng)所，種植一些花草樹(shù)木，以營(yíng)造一個(gè)幽雅休閑的環(huán)境。而這一切又都是老年人，特殊城市中生活的老年人和子女最為關(guān)注的。

2、創(chuàng)立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的品牌效應(yīng)。

品牌創(chuàng)立一般是以規(guī)模經(jīng)營(yíng)為背景和前提條件的。只有具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)和良好信譽(yù)，才能創(chuàng)立和提升品牌的形象。目前我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的品牌意識(shí)還比較弱。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中僅有廣州市良典養(yǎng)老院在國(guó)家商標(biāo)局注冊(cè)了“良典”及其標(biāo)識(shí)。為什么養(yǎng)老行業(yè)也要向品牌經(jīng)營(yíng)過(guò)渡呢?一方面在大眾消費(fèi)心理中存在一種崇尚品牌，相信有良好形象的品牌傾向。另一方面，當(dāng)品牌在消費(fèi)者心理產(chǎn)生歸屬感以后，有利于推動(dòng)品牌的規(guī)模擴(kuò)張和連鎖經(jīng)營(yíng)，進(jìn)而促進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，形成有肯定規(guī)模和影響的養(yǎng)老集團(tuán)。這樣不僅可以為老年人供應(yīng)良好的養(yǎng)老條件和環(huán)境，同時(shí)可以引導(dǎo)養(yǎng)老消費(fèi)市場(chǎng)更趨于合理，抑制亂收費(fèi)和服務(wù)不到位的現(xiàn)象。有利于解決子女的后顧之憂，促進(jìn)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。

3、完善養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的配套功能。

隨著人們生活水平的逐步提高和改善，原有的一些規(guī)模小、起居生活條件差、醫(yī)療護(hù)理不到位，以贍養(yǎng)孤寡老人、生活困難老人為主的敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)模式，已不能滿意老年人養(yǎng)老的消費(fèi)需要。取而代之的必定是有醫(yī)療護(hù)理專(zhuān)業(yè)、膳食結(jié)構(gòu)科學(xué)合理、文娛活動(dòng)豐富、休閑環(huán)境幽雅、子女探望交通便利的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。因此，完善養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的配套服務(wù)顯得尤為重要。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)配套功能完善的重點(diǎn)在兩個(gè)方面：

(1)醫(yī)療護(hù)理服務(wù)的配套。

雖然民政部門(mén)規(guī)定養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要配套設(shè)立醫(yī)療室，但醫(yī)療室能真正滿意老年人的疾病治療和特別護(hù)理要求嗎?明顯是不夠的。就大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言，入住的大都是在70歲以上的高齡老年人。為什么會(huì)消失高齡老年人居多的現(xiàn)象呢?一般是由家庭護(hù)理的成本和照看難度打算的。只有家庭護(hù)理成本與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)相當(dāng)時(shí)，或由于老年人身體狀況需要醫(yī)療護(hù)理時(shí)，子女才會(huì)送老人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。這就對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的醫(yī)療護(hù)理提出了更高的要求，簡(jiǎn)潔的醫(yī)療室是無(wú)法滿意需要的。試想500多名70歲以上的老年人，至少有50%的身體都有一些疾病，需要吃藥、打針;至少有25%的老年人需要進(jìn)行留醫(yī)觀看治療，這樣的病患者就診和住院規(guī)模，應(yīng)有一級(jí)甲等以上醫(yī)院與配套。因此，大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)必需通過(guò)合作，或獨(dú)立申辦老年病醫(yī)院的方式，才能達(dá)到醫(yī)療護(hù)理功能上的配套和完善。

(2)飲食的科學(xué)合理套配。

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的食堂首先必需根據(jù)衛(wèi)生防疫部門(mén)的規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)和裝修，滿意基本的衛(wèi)生要求和操作流程。其次，要針對(duì)老年人常見(jiàn)病、多發(fā)病，如高血壓、糖尿病等的特別要求，科學(xué)制定養(yǎng)分食譜，合理掌握飲食數(shù)量和種類(lèi)。

c)商業(yè)模式分析，包括盈利模式、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、核心競(jìng)爭(zhēng)力分析等;

二、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化過(guò)程中存在的問(wèn)題

目前我國(guó)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有政府辦的，民間辦的，政府和民間合辦的等多種形式。就其機(jī)構(gòu)性質(zhì)而言，又可分為非營(yíng)利性和營(yíng)利性兩種。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化實(shí)質(zhì)上是走自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的營(yíng)利性道路。這條道路好走嗎?不好走，很困難。主要存在問(wèn)題有如下方面：

1、投入大，回收期長(zhǎng)。

既然養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化方向是規(guī)模經(jīng)營(yíng)、品牌經(jīng)營(yíng)，那么投入產(chǎn)出狀況如何?擺在我們面前的一個(gè)事實(shí)是，大家都認(rèn)為養(yǎng)老行業(yè)是一個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)，是有進(jìn)展前途的，市場(chǎng)特別巨大，競(jìng)爭(zhēng)格局尚未形成，總需求大于總供應(yīng)。可為什么沒(méi)有人情愿跨入這行業(yè)，特殊是一些有實(shí)力的企業(yè)集團(tuán)和個(gè)人不情愿投資呢?道理很簡(jiǎn)潔，由于投入大，回收期長(zhǎng)，無(wú)利可圖。我們拿一個(gè)同等規(guī)模的養(yǎng)老院項(xiàng)目與房地產(chǎn)項(xiàng)目做一個(gè)比較，其結(jié)果就顯而易見(jiàn)。假設(shè)在某市有一塊10000萬(wàn)m2的土地，容積為3%，建筑面積30000m2。養(yǎng)老院項(xiàng)目扣除減免的征地補(bǔ)償費(fèi)，建筑成本約1770元/m2，總投資約5300萬(wàn)元，資金成本為年利率6%。養(yǎng)老院的規(guī)模按1000張床位計(jì)算，回收資金的主要收入來(lái)源是一次性設(shè)備購(gòu)置費(fèi)，人均收費(fèi)約8000元，10年的周轉(zhuǎn)率為3次，共計(jì)約2400萬(wàn)元;床位費(fèi)每人每月500元，10年入住率按100%計(jì)算共計(jì)約6000萬(wàn)元;其他收入抵扣經(jīng)營(yíng)成本。這樣養(yǎng)老院項(xiàng)目回收投資需要10年，而且沒(méi)有盈利。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑成本約2170元/m2，總投資約6500萬(wàn)元，房屋銷(xiāo)售價(jià)格3500元/m2，回收資金約1.05億元，包括建設(shè)期和銷(xiāo)售期在內(nèi)也許需要2年半到3年時(shí)間。結(jié)果房地產(chǎn)項(xiàng)目3年內(nèi)不僅可以收回投資，還可獵取約4000萬(wàn)元左右的利潤(rùn)。

2、租賃經(jīng)營(yíng)融資困難。

由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，投資興建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不符合我國(guó)現(xiàn)階段投入產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)效益常規(guī)做法。那么，租賃房屋經(jīng)養(yǎng)分老機(jī)構(gòu)則是一個(gè)較為抱負(fù)的選擇。這可以把近期的巨大投資，轉(zhuǎn)化為分期的租金支出。但是，假如是一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目，他人又怎樣會(huì)轉(zhuǎn)租給別人呢?答案只有一個(gè)，那肯定是多年的“爛尾樓”。要完成一個(gè)“爛尾樓”項(xiàng)目，仍舊需要較大的投資。由于是租賃來(lái)的房屋，只有經(jīng)營(yíng)權(quán)，沒(méi)有全部權(quán)，投入的資金必定被占?jí)?，不能通過(guò)抵押貸款等方式，將資金盤(pán)活，周轉(zhuǎn)使用。因此，租賃經(jīng)營(yíng)融資困難是必定結(jié)果。我們以廣州市良典養(yǎng)老院的經(jīng)營(yíng)狀況為例。廣州市良典養(yǎng)老院2024年承租了一棟94年的九層賓館“爛尾樓”，建筑面積20000m2，占地面積8000m2，租期20年。有200多個(gè)房間，可設(shè)養(yǎng)老床位650張，每月租金近20萬(wàn)元，改造、擴(kuò)建總投資約1500萬(wàn)元，投資回收期需要6年以上。雖說(shuō)目前該院經(jīng)營(yíng)狀況良好，但是由于股東投資力量有限，不得不放棄原有經(jīng)營(yíng)的其他產(chǎn)業(yè)。由于經(jīng)營(yíng)權(quán)不能抵押貸款，為了籌措養(yǎng)老院的流淌資金，股東只得向伴侶借款，甚至將個(gè)人的住宅也做了銀行抵押貸款。這就是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的寫(xiě)照，是產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程中的融資難點(diǎn)問(wèn)題。

3、醫(yī)護(hù)人才引進(jìn)難

大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)重點(diǎn)是醫(yī)療護(hù)理服務(wù)，而要引進(jìn)有閱歷的、中高級(jí)專(zhuān)業(yè)醫(yī)護(hù)人員難度較大。在醫(yī)院有一套較為完整的專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)晉升機(jī)制，假如某位專(zhuān)業(yè)醫(yī)護(hù)人員到養(yǎng)老院的醫(yī)療康復(fù)室工作，要想從初級(jí)職稱(chēng)向中高級(jí)職稱(chēng)晉升，這幾乎是不行能。因此，大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不僅不能吸引專(zhuān)業(yè)醫(yī)護(hù)人員加盟，也很難培育出自己的醫(yī)護(hù)隊(duì)伍。例如，廣州市良典養(yǎng)老院引進(jìn)一名主任醫(yī)師出任院長(zhǎng)，由于醫(yī)療衛(wèi)生體制管理的緣由，只得被迫辭去公職，放棄近30年的工齡和相應(yīng)的福利待遇。

4、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。

隨著人們的法律意識(shí)的逐步增加，粗放式的醫(yī)療護(hù)理已經(jīng)不適合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)模經(jīng)營(yíng)的進(jìn)展需要。由于大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的企業(yè)規(guī)模較大，人們認(rèn)為其有肯定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和賠償力量，因此對(duì)于醫(yī)療護(hù)理過(guò)程中的失誤和不當(dāng)，老年人的子女往往不簡(jiǎn)單包涵和諒解，甚至有意將沖突激化，向醫(yī)療事故糾紛的法律程序方面推動(dòng)，最終導(dǎo)致養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的賠償。當(dāng)然人們法律意識(shí)增加有其樂(lè)觀一面，但養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由于醫(yī)療條件、人員素養(yǎng)的緣由往往處于弱勢(shì)狀態(tài)。從主觀角度來(lái)看，大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都情愿開(kāi)辦與之規(guī)模相配套的老年病醫(yī)院，但衛(wèi)生部門(mén)的規(guī)章制度、審批程序等并不能予以支持，客觀上加大了大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

d)運(yùn)營(yíng)方案，包括將來(lái)幾年詳細(xì)戰(zhàn)略、市場(chǎng)方案、營(yíng)銷(xiāo)策略等;

在全國(guó)范圍內(nèi)選擇利用目前國(guó)家民政部政策在運(yùn)營(yíng)模式上既有公建公營(yíng)的，又有公建民營(yíng)和民辦公助的。有利因素采納租賃，自建在有肯定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的地區(qū)開(kāi)辦。

e)融資要求及投資回報(bào)分析;

投資微型社區(qū)養(yǎng)老院，床位約為30張，成本

月人力成本：16000元

雜項(xiàng)：10000元

收益

收入：35000元

純利：約10000元

f)實(shí)施方案和運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)管理;

小型家庭養(yǎng)老院模式。即開(kāi)辦者利用自有住房，在照料自家老人的同時(shí)，招收社區(qū)老人養(yǎng)老。小型家庭養(yǎng)老院床位設(shè)置一般為6～15張，由開(kāi)辦者家庭成員為老人服務(wù)。

日托養(yǎng)老模式。即“朝至夕歸”式養(yǎng)老，功能設(shè)施與托兒所相近，多數(shù)由街道或社區(qū)興辦，內(nèi)設(shè)活動(dòng)室、休息室、餐廳及老年課堂等設(shè)施，老人白天集中活動(dòng)，中午供應(yīng)飯食，晚上各自回家。全市現(xiàn)有各類(lèi)托老所近30家。

居家養(yǎng)老模式。即由政府組織失業(yè)人員進(jìn)行養(yǎng)老技能培訓(xùn)，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)公益服務(wù)的形式供應(yīng)養(yǎng)護(hù)員補(bǔ)貼，支配到特困老人家中供應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)。

貨幣化養(yǎng)老模式。即政府出資為特困老人發(fā)放養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼。選擇居家養(yǎng)老，政府每月發(fā)放“代幣券”，由特困老人憑券自主選擇居家養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目。選擇機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，老人可在全市范圍內(nèi)選擇養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，用養(yǎng)老金(低保金、房屋租金等)作養(yǎng)老費(fèi)，差額部分由政府補(bǔ)貼和養(yǎng)老院減免。

暖巢管家養(yǎng)老模式。即為空巢老人配備管家，負(fù)責(zé)老人日常生活照料、身體健康監(jiān)護(hù)、生活用品代購(gòu)配送、健康詢問(wèn)、休閑消遣等，有2臺(tái)特地的配送車(chē)和52名專(zhuān)業(yè)人員，登門(mén)為老人服務(wù)。目前接受服務(wù)的老人有732戶、8500人次。

異地互動(dòng)養(yǎng)老模式。即老人在當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老機(jī)構(gòu)或中介機(jī)構(gòu)登記，由養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或中介機(jī)構(gòu)聯(lián)系到外地養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。

養(yǎng)老助教模式。即發(fā)揮國(guó)內(nèi)外老年高級(jí)學(xué)問(wèn)分子的作用，為其供應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)的同時(shí)，發(fā)揮學(xué)問(wèn)技能特長(zhǎng)。

信息化養(yǎng)老模式。即把信息化手段融入養(yǎng)老服務(wù)中，提高養(yǎng)老服務(wù)效率。信息化養(yǎng)老模式由西崗區(qū)首創(chuàng)，通過(guò)“養(yǎng)老110”呼叫平臺(tái)、社區(qū)老人“呼救通”統(tǒng)、空巢老人家用“愛(ài)心門(mén)鈴”等信息手段，將社會(huì)福利機(jī)構(gòu)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、街道社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)中心、社區(qū)日間老年康樂(lè)苑、互動(dòng)式異地養(yǎng)老服務(wù)中心等養(yǎng)老服務(wù)資源整合成為養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)。

合資合作式養(yǎng)老模式。即廣泛吸引國(guó)外資金和技術(shù)，開(kāi)辦養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)，完善養(yǎng)老服務(wù)體系。

g)項(xiàng)目的退出策略;

股權(quán)回購(gòu)

依照事業(yè)商業(yè)方案的分析，公司對(duì)實(shí)施股權(quán)回購(gòu)方案應(yīng)向投資者說(shuō)明。

利潤(rùn)分紅

投資商可以通過(guò)公司利潤(rùn)分紅達(dá)到收回投資的目的，根據(jù)本商業(yè)方案的分析，公司對(duì)實(shí)施股權(quán)利潤(rùn)分紅方案應(yīng)向投資者說(shuō)明。

股票上市

依照商業(yè)方案的分析，公司上市的可能性作出分析，對(duì)上市的前提條件作出說(shuō)明。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓

投資商可以通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式收回投資。公司對(duì)投資商進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的說(shuō)明。

老的消費(fèi)需要。以下是我為大家整理的關(guān)于養(yǎng)老院創(chuàng)業(yè)方案書(shū)范文，給大家作為參考，歡迎閱讀!

范文二：養(yǎng)老院創(chuàng)業(yè)方案書(shū)

一、執(zhí)行總結(jié)

(一)背景和項(xiàng)目簡(jiǎn)述

我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡社會(huì)，隨著新中國(guó)的同齡人步入老年，將消失第一次老年人口增長(zhǎng)高峰。據(jù)統(tǒng)計(jì)全國(guó)老年人口由年均增加311萬(wàn)人進(jìn)展到年均800萬(wàn)人。截至2024年，中國(guó)老年人口總數(shù)已達(dá)一點(diǎn)五九億，占總?cè)丝诘陌俜种?，?lè)觀應(yīng)對(duì)人口老齡化進(jìn)展波及的一系列經(jīng)濟(jì)與社會(huì)變化，是中國(guó)社會(huì)面臨的重大問(wèn)題。老年人口基數(shù)大，增長(zhǎng)快，特殊是隨著家庭小型化的進(jìn)展，社會(huì)化養(yǎng)老的需求快速增長(zhǎng)。但是長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)社會(huì)福利由國(guó)家和集體包辦，存在資金不足、福利機(jī)構(gòu)少、服務(wù)水平較低等問(wèn)題，難以滿意人民群眾對(duì)福利服務(wù)需求日益增長(zhǎng)的需要。社會(huì)福利事業(yè)的改革與進(jìn)展，已經(jīng)引起了全社會(huì)的廣泛關(guān)注。

全社會(huì)對(duì)社會(huì)福利需求的急劇增長(zhǎng)，使社會(huì)福利社會(huì)化具有寬闊的進(jìn)展前景;我國(guó)綜合國(guó)力的增加，人民群眾生活水平和道德水準(zhǔn)的提高，為推動(dòng)社會(huì)福利社會(huì)化奠定了良好的基礎(chǔ)。聯(lián)合國(guó)在1982年通過(guò)并在全世界實(shí)施的“1982年維也納老齡問(wèn)題國(guó)際行動(dòng)方案”指出：為年長(zhǎng)者供應(yīng)健康照看，必需承認(rèn)家庭及其所在社區(qū)所具有的平衡和良好的制度特點(diǎn)在此基礎(chǔ)上尋求社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和家庭之間的適當(dāng)平衡。國(guó)家和社會(huì)為彌補(bǔ)21世紀(jì)家庭養(yǎng)老的不足，供應(yīng)更為合理、有效的養(yǎng)老方式和養(yǎng)老條件，并在政策和制度上供應(yīng)有利的保障。

人口進(jìn)入老年化，必定伴隨著勞動(dòng)力供應(yīng)、醫(yī)療服務(wù)、養(yǎng)老金方面壓力的增大，這毫無(wú)疑問(wèn)將對(duì)其將來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，解決人口老年化的問(wèn)題已經(jīng)達(dá)到刻不容緩的地步。為此，中國(guó)政府不僅已經(jīng)在照料老人上增加開(kāi)支，還即將制定一系列優(yōu)待政策鼓舞私人和外國(guó)投資。假如西方國(guó)家的閱歷能夠被吸取，與照管老人相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的將來(lái)市場(chǎng)潛力或許會(huì)達(dá)到數(shù)萬(wàn)億元人民幣，每年將關(guān)心制造數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的新工作。不難想象，在不久的將來(lái)，這將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)重要引擎。

(二)機(jī)會(huì)概述

人口老齡化是世界上很多國(guó)家正在面臨或即將面臨的一個(gè)突出的社會(huì)問(wèn)題。我國(guó)是世界上人口最多的國(guó)家，由于社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化科學(xué)事業(yè)的進(jìn)展，方案生育工作的推動(dòng)，人口誕生率和死亡率不斷下降，老年人在總?cè)丝谥械臄?shù)量和比例不斷增加。依據(jù)聯(lián)合國(guó)將“60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到7%”作為推斷一個(gè)國(guó)家是否進(jìn)入老齡社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，我國(guó)在2024年就已正式邁入了老齡化社會(huì)。

當(dāng)前，我國(guó)所面臨的老齡化問(wèn)題勢(shì)必使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的轉(zhuǎn)變，老年人對(duì)經(jīng)濟(jì)供給、醫(yī)療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長(zhǎng)，將直接導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施的“有效需求”遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)“有效供應(yīng)”。

“老年公寓”市場(chǎng)潛力巨大2000年國(guó)家有關(guān)部門(mén)通過(guò)調(diào)查和分析猜測(cè)，到本世紀(jì)一十年月末，中國(guó)退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3;另?yè)?jù)中國(guó)老齡人協(xié)會(huì)估量，中國(guó)老年人消費(fèi)約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長(zhǎng)。由此可見(jiàn)“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)。

山東省是人口大省，老年化的問(wèn)題也更加凸顯，政府也提出應(yīng)加大《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》、《山東省老年人權(quán)益保障條例》、《山東省優(yōu)待老年人規(guī)定》的實(shí)施力度，確保老年人的各項(xiàng)待遇得到落實(shí)。同時(shí)政府也出臺(tái)了一系列即促進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的經(jīng)濟(jì)政策。這些政策主要包括財(cái)政財(cái)策(專(zhuān)項(xiàng)撥款、補(bǔ)貼、減免收費(fèi)等等)、稅收政策(優(yōu)待與減免等)、信貸政策(貸款的規(guī)模、期限、利率方面的優(yōu)待)、價(jià)格政策(價(jià)格愛(ài)護(hù)、價(jià)格限制等)、外資政策(鼓舞和汲取外資的進(jìn)入等)。這都有利于老年產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)也進(jìn)展，同時(shí)也增加了從事此項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的有利因素。

(三)目標(biāo)市場(chǎng)的描述和猜測(cè)

1、我國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)階段

根據(jù)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前我國(guó)是世界上老年人口最多的國(guó)家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國(guó)總?cè)丝诘?1.2%，而且這個(gè)數(shù)字每年都在以3%的速度增長(zhǎng)。我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。依據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)猜測(cè)，到2025年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝?9.34%;到2040年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝诘?7.8%，屆時(shí)每三個(gè)半人口中就有一個(gè)老年人口。

2、國(guó)外老年住宅市場(chǎng)的狀況

歐美各國(guó)由于傳統(tǒng)個(gè)人主義的影響注意進(jìn)展社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施，特殊是美國(guó)快速進(jìn)展老年社區(qū)。而在東方受到儒家思想影響下的一些已開(kāi)發(fā)或開(kāi)發(fā)中國(guó)家，為避開(kāi)重蹈西方福利國(guó)家所經(jīng)受的沉重財(cái)政負(fù)擔(dān)，試圖尋求維系傳統(tǒng)的家庭倫理觀念及尊老愛(ài)幼的社會(huì)風(fēng)尚。因此，為了消退現(xiàn)代社會(huì)生活方式的轉(zhuǎn)變、家庭觀念的變化和家庭結(jié)構(gòu)小型化的趨勢(shì)對(duì)家庭養(yǎng)老環(huán)境的沖擊與功能的減弱，亞洲國(guó)家對(duì)維護(hù)和改善家庭養(yǎng)老環(huán)境及制造新的居住模式方面作了很多的努力。

3、老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉(zhuǎn)移

受傳統(tǒng)觀念的影響(他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒(méi)兒、沒(méi)女的孤寡老人的安家之地)，國(guó)內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的轉(zhuǎn)變;核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭漸漸削減，

一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演化又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤獨(dú)孤獨(dú)?????之苦，從過(guò)去不愿到養(yǎng)老院開(kāi)頭憧憬養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。

4、國(guó)家、省、市各級(jí)政府鼓舞進(jìn)行老年公寓的建設(shè)

面對(duì)我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人生活問(wèn)題已越來(lái)越被社會(huì)所關(guān)注。1998年起各級(jí)政府就出臺(tái)了相關(guān)政策，鼓舞民間組織、企業(yè)、個(gè)人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。在2024年召開(kāi)中共十六大三中全會(huì)上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中心領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此非常重視。近日國(guó)家民政部及地方各級(jí)民政部門(mén)從社會(huì)各方面宣揚(yáng)全面關(guān)懷和關(guān)心老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓舞從事老年住宅的建設(shè)。

總結(jié)：養(yǎng)兒防老這一中國(guó)幾千年來(lái)沿用的照看老人方式已經(jīng)給成長(zhǎng)起來(lái)的獨(dú)生子女一代提出了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。他們同時(shí)面臨著贍養(yǎng)4個(gè)老人的現(xiàn)實(shí)。隨著人們經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提高以及對(duì)養(yǎng)老意識(shí)的轉(zhuǎn)變，老年養(yǎng)護(hù)業(yè)已經(jīng)在中國(guó)消失，在解決人口老齡化的社會(huì)問(wèn)題上，老年養(yǎng)護(hù)產(chǎn)業(yè)必將逐步顯現(xiàn)出樂(lè)觀的社會(huì)意義。

我國(guó)的老齡化進(jìn)程與經(jīng)濟(jì)進(jìn)展不同步，未富先老已成為全社會(huì)普片存在的問(wèn)題。所以，解決老齡問(wèn)題，做好老年社會(huì)工作，制造良好的物質(zhì)基礎(chǔ)成為我們急需解決的重要問(wèn)題。實(shí)現(xiàn)老年人“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)”更社會(huì)進(jìn)展追求的重要目標(biāo)。

(四)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)分析

1、優(yōu)勢(shì)

(1)營(yíng)銷(xiāo)方式的轉(zhuǎn)變。

由于老年消費(fèi)是一種自主性消費(fèi)，老人的消費(fèi)觀念既成熟又相保守，很多老人對(duì)新型的產(chǎn)品會(huì)感到生疏，認(rèn)同接受也會(huì)有一個(gè)過(guò)程，在對(duì)老年住宅進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)推廣的時(shí)候就應(yīng)當(dāng)充分考慮到這一點(diǎn)：在營(yíng)銷(xiāo)手法上，避開(kāi)使用概念營(yíng)銷(xiāo)，轉(zhuǎn)為說(shuō)服力更大、更簡(jiǎn)單讓老年人理解的體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo);在銷(xiāo)售風(fēng)格上，避開(kāi)浮夸，樓書(shū)和賣(mài)場(chǎng)設(shè)計(jì)都應(yīng)保持踏實(shí)、簡(jiǎn)練、穩(wěn)重的風(fēng)格，實(shí)施急躁的引導(dǎo)式銷(xiāo)售。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)多進(jìn)展、多變化的時(shí)代，受時(shí)代特點(diǎn)的影響，將來(lái)的老年人比起今日的老年人，對(duì)新消費(fèi)觀的接受質(zhì)量要快得多，也簡(jiǎn)單得多。

(2)提高服務(wù)的品質(zhì)。

針對(duì)老年消費(fèi)的質(zhì)量特征，老年商品的質(zhì)量和“銀發(fā)市場(chǎng)”的服務(wù)質(zhì)量都必需提高。老年人是一個(gè)特別的社會(huì)人口群體，在飲食、起居、衣著、旅游、醫(yī)療保健、文化消遣等各方面都有著這一年齡段的特點(diǎn)，對(duì)商品的質(zhì)量要求尤其高，通常是商品的質(zhì)量不好不買(mǎi)，價(jià)格太貴不買(mǎi)，不有用不買(mǎi)，擔(dān)心全不買(mǎi)，太簡(jiǎn)單不買(mǎi)，只要產(chǎn)品不對(duì)路，質(zhì)量不過(guò)關(guān)，在老齡消費(fèi)中就不會(huì)有市場(chǎng)，也就不會(huì)有長(zhǎng)期的效益。

(3)針對(duì)老年消費(fèi)中休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占比例大的特點(diǎn)，以閑適生活和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為賣(mài)點(diǎn)，為項(xiàng)目打下長(zhǎng)遠(yuǎn)的附加價(jià)值。

(4)在公司進(jìn)展的不同階段，開(kāi)展不同層次的服務(wù)。

在公司經(jīng)營(yíng)的1前—3年主要進(jìn)展自助型的老年公寓，即實(shí)行上門(mén)服務(wù)的方式，為老人供應(yīng)生活方面的照看和關(guān)心，同時(shí)為他們進(jìn)行心理疏導(dǎo)和壓力的排解，使老人的生活質(zhì)量得到提高。當(dāng)公司經(jīng)過(guò)1-3年的進(jìn)展和經(jīng)營(yíng)后，資金及市場(chǎng)都有了進(jìn)一步的充裕及進(jìn)展，此時(shí)再逐步建設(shè)住宅型和陪護(hù)型的老年公寓，爭(zhēng)取最終建立起環(huán)境美麗、設(shè)施齊全、舒適健康的的一體化老年公寓。這樣分階段、有重點(diǎn)的建設(shè)必將對(duì)公司的進(jìn)展產(chǎn)生樂(lè)觀的影響，同時(shí)各階段有重點(diǎn)的建設(shè)對(duì)公司的服務(wù)質(zhì)量也會(huì)起到樂(lè)觀的作用。

2、劣勢(shì)

(1)、觀念落后，意識(shí)不足

雖然各級(jí)政府對(duì)于老齡化的問(wèn)題相當(dāng)重視，但是在少數(shù)個(gè)別地區(qū)，由于我國(guó)長(zhǎng)期形成的是家庭子女養(yǎng)老觀念，因此面對(duì)我國(guó)人口老齡化的挑戰(zhàn)，一些職能部門(mén)和社區(qū)管理與服務(wù)部門(mén)對(duì)開(kāi)展和加強(qiáng)社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)的重要性和迫切性熟悉不足，沒(méi)有把社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)事業(yè)提高到反映一個(gè)社會(huì)文明進(jìn)步水平和提高人民生活質(zhì)量、保持社會(huì)穩(wěn)定的高度來(lái)熟悉，服務(wù)意識(shí)差。這些必定給社會(huì)公眾帶來(lái)了一些對(duì)于社區(qū)養(yǎng)老的負(fù)面心理影響，對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生一些阻力。

(2)、競(jìng)爭(zhēng)者帶來(lái)的壓力

有商機(jī)必定有商家，雖然目前成都的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，競(jìng)爭(zhēng)者必將紛至沓來(lái)，這對(duì)于該行業(yè)的任何商家都將帶來(lái)肯定的壓力與風(fēng)險(xiǎn)。公司在不久之后，面對(duì)的必將是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)，在這里為數(shù)越來(lái)越多的潛在競(jìng)爭(zhēng)者轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)者，大家都盼望在這養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的鍋里分一杯羹，任何行業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)存者、行業(yè)外部的潛在進(jìn)入者都必需清晰的意識(shí)到這一市場(chǎng)環(huán)境，并做好充分的預(yù)備，迎接挑戰(zhàn)。

(3)資金困擾

作為一支同學(xué)團(tuán)隊(duì)必將面臨資金不足及缺乏閱歷的問(wèn)題，在公司運(yùn)行的過(guò)程中也肯定會(huì)遇到一些我們從未遇到過(guò)的挑戰(zhàn)，因此在公司的進(jìn)展過(guò)程中我們必需抓住機(jī)遇，勇于挑戰(zhàn)，在進(jìn)展中積累閱歷，不斷充實(shí)和提高自己。

(五)經(jīng)濟(jì)狀況和盈利力量猜測(cè)

老人之家建立之初，資金問(wèn)題是一個(gè)很重要的方面。因此在建立之初我們可能會(huì)面對(duì)資金短缺的問(wèn)題，但是我們會(huì)將事實(shí)呈現(xiàn)在人們面前，這樣我們就會(huì)有針對(duì)性的去確立目標(biāo)和方向，努力解決問(wèn)題。對(duì)于經(jīng)濟(jì)狀況，我們會(huì)盡力維持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，通過(guò)與其他公司進(jìn)行資金方面的合作，獲得更過(guò)的投資。另一方面我們可以通過(guò)貸款方式進(jìn)行資金的籌集。

初期我們將實(shí)行上門(mén)服務(wù)，依據(jù)老年人的需要，為他們供應(yīng)生活上的的照看及心理方面的詢問(wèn)，盡快的摸清市場(chǎng)，積累閱歷，這樣將削減公司初期在資金不足狀況下的支出。隨著方案的實(shí)施，我們的努力將得到肯定的認(rèn)可，就會(huì)獲得肯定成效。從而使公司資金周轉(zhuǎn)靈活，資金流淌比較順暢，繼而我們對(duì)老人的需要及習(xí)慣將更加了解。另一方面公司將對(duì)員工做出更加細(xì)致和恰當(dāng)?shù)姆止?，進(jìn)行更加專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)，從而提高員工的工作效率，這樣將有利于財(cái)務(wù)部門(mén)制定更加嚴(yán)密的規(guī)劃，肯定份額的資金要獲得相應(yīng)的效益，員工們責(zé)任心高了，公司的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行金額將更加穩(wěn)定。

(六)團(tuán)隊(duì)概述

團(tuán)隊(duì)是由員工和管理層組成的一個(gè)共同體，它合理利用每一個(gè)成員的學(xué)問(wèn)和技能協(xié)同工作，解決問(wèn)題，達(dá)到共同的目標(biāo)。

公司是由財(cái)務(wù)部，銷(xiāo)售部，市場(chǎng)部，策劃部，行政部，人力資源部等多個(gè)部門(mén)組成。不管是高層領(lǐng)導(dǎo)還是下層職工都是公司的一員，成員之間的和諧相處有利于公司的進(jìn)一步進(jìn)展，所以團(tuán)隊(duì)的力氣是不行替代的。當(dāng)然大的團(tuán)隊(duì)是由小的團(tuán)隊(duì)結(jié)合而成的，各部門(mén)都是一個(gè)小團(tuán)隊(duì)。團(tuán)隊(duì)之中不行缺少的就是一個(gè)引領(lǐng)下屬的上級(jí)和按命令實(shí)施行動(dòng)的下層員工。不論上層還是下層我們都堅(jiān)持一視同仁的原則。

(七)估計(jì)能供應(yīng)的利益

我們的利益來(lái)源主要是

1、為老人供應(yīng)生活照料心理詢問(wèn)等方面的服務(wù)所收取的費(fèi)用。

2、與其他公司企業(yè)的合作獲得的利潤(rùn)。例如旅游公司、健身公司、藥物公司、器械設(shè)備公司等較大型的公司。我們也可以通過(guò)為他們進(jìn)行品牌宣揚(yáng)來(lái)賺取部分利益。我們估計(jì)通過(guò)服務(wù)老人、服務(wù)社會(huì)贏得社會(huì)相信將自己的品牌打造出去的這種途徑，盡快收回成本，取得良好的資金運(yùn)轉(zhuǎn)狀況。

二、產(chǎn)業(yè)背景和公司概述

(一)具體的市場(chǎng)分析和描述

1、老年人口數(shù)

我國(guó)是世界上老年人口最多、增長(zhǎng)最快的國(guó)家之一，1999年成為老年型的國(guó)家。20世紀(jì)80年月以來(lái)，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長(zhǎng)，更為突出的是，80歲以上高齡老人已高達(dá)1100萬(wàn)，并以年均5%的速度遞增。本世紀(jì)中葉，60歲以上的老年人口將達(dá)到4.4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，占世界老年人口總數(shù)的22.3%。中國(guó)老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口進(jìn)展史上前所未有的。

從區(qū)域來(lái)看，我國(guó)目前已有三分之一的省市區(qū)人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣西、四川等省市區(qū)65歲以上的老年人口已超過(guò)其總?cè)丝诘?%，遼寧、河南、安徽、福建等省65歲以上的人口接近7%。

(二)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

1、專(zhuān)屬的老年護(hù)理公司不足

目前我國(guó)雖有一些家政護(hù)理公司，但在老年人的護(hù)理方面并不完善，他們供應(yīng)的服務(wù)大多僅限于對(duì)老年人的生活料理，沒(méi)有考慮到老年人精神上的需求及對(duì)日常消遣生活的需要?，F(xiàn)如今，越來(lái)越多的獨(dú)具老人需要的并不是生活上的照料，他們更需要的是自身價(jià)值的實(shí)現(xiàn)及精神上的充實(shí)。

2、老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。

發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5%左右。我國(guó)目前只有0.8%的人能夠住進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，部分老齡化特殊嚴(yán)峻的地區(qū)所具備的養(yǎng)老設(shè)施所能安置的老年人也不到地區(qū)人口總數(shù)的1%。

3、老年公寓的布局不合理。

目前老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒(méi)有例入各個(gè)城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國(guó)老年人的特點(diǎn)和需求動(dòng)身，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會(huì)、遠(yuǎn)離親友。交通不便;有的居住高層塔樓并密度較高，活動(dòng)空間少等，這些都給老年人生活和社會(huì)活動(dòng)造成不便。

4、老年公寓的價(jià)位偏高。

有的老年公寓環(huán)境美麗，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價(jià)位較高，許多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中，86.3%盼望每月所需費(fèi)用不超過(guò)1000元(《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》2024年18期)。北京市2000年調(diào)查顯示，50歲以上的常住人口中，60%以上表示近期或以后情愿入住老年公寓，但他們所能承受的平均價(jià)格為860元;大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以接受的價(jià)位為400-500元(《老年住房專(zhuān)題會(huì)談?wù)撐募?024年)。可見(jiàn)，在我國(guó)目前廣闊老年人的收入偏低的狀況下，老年公寓的檔次和價(jià)位要適合廣闊中低收入老年人的承受力量。

5、大多數(shù)的老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全。

一般來(lái)說(shuō)設(shè)備齊全，環(huán)境美麗，服務(wù)周到的老年公寓不太多。而有些單位和個(gè)人資助的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達(dá)到老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)的目的。

處理好老齡產(chǎn)業(yè)的盈利與福利的關(guān)系是進(jìn)展老年住宅必需考慮的，作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，追求肯定的盈利水平，獵取肯定的經(jīng)濟(jì)效益，是市場(chǎng)化運(yùn)行的必定要求和重要標(biāo)志。能否獲得合理的利潤(rùn)，反映產(chǎn)業(yè)運(yùn)行和進(jìn)展的健康狀況。但是，老年住宅的服務(wù)對(duì)象和其中的一些服務(wù)內(nèi)容，具有社會(huì)福利的特點(diǎn)。因此，進(jìn)展老年住宅，必需兼顧社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，必需仔細(xì)處理好福利與盈利的關(guān)系。

(三)市場(chǎng)需求

1、“老年公寓”市場(chǎng)潛力巨大

2000年國(guó)家有關(guān)部門(mén)通過(guò)調(diào)查和分析猜測(cè)，到本世紀(jì)一十年月末，h7n9禽流感思想?yún)R報(bào)，中國(guó)退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3;另?yè)?jù)中國(guó)老齡人協(xié)會(huì)估量，中國(guó)老年人消費(fèi)約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長(zhǎng)。由此可見(jiàn)“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)。

2、家庭因素催生老年住宅的產(chǎn)生和進(jìn)展

自我國(guó)七十年月中期實(shí)行方案生育掌握以來(lái)，“三口之家”現(xiàn)已成為社會(huì)的主力家庭結(jié)構(gòu)。很多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對(duì)中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存進(jìn)展競(jìng)爭(zhēng)條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)峻不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒(méi)完沒(méi)了的家庭苦惱及社會(huì)問(wèn)題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。

3、老年消遣市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)

很多老年人退休后賦閑在家，沒(méi)有子女的陪伴和照料，他們會(huì)產(chǎn)生一種空虛感，急需體現(xiàn)自己的個(gè)人價(jià)值。因此一些老年旅游團(tuán)及老年消遣文化活動(dòng)都有了很大的進(jìn)展，老年人不再只是現(xiàn)在家中，他們更多的會(huì)選擇走出家門(mén)，參加社區(qū)或社會(huì)上組織的一些消遣活動(dòng)，這大大促進(jìn)了老年產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。

4、老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵

最早的老年公寓就消失在北京和上海。上世紀(jì)的九十年月初，在當(dāng)時(shí)的上海商品房積壓量高達(dá)上千萬(wàn)平方米的狀況下，中高檔老年公寓始終供不應(yīng)求，排隊(duì)預(yù)訂的場(chǎng)面時(shí)有發(fā)生。九十年月中期，北京的一些機(jī)構(gòu)在吸取上海老年公寓的勝利閱歷后，結(jié)合本地區(qū)老年人生活習(xí)性建老年公寓，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

總結(jié)：假如說(shuō)1.45億的老年人口基數(shù)是老年住宅建設(shè)的必要條件、家庭因素和老年人社會(huì)問(wèn)題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由，那么國(guó)家鼓舞和京滬兩地老年公寓熱寵應(yīng)當(dāng)能使我們看到的老年公寓建設(shè)的盼望。從今日老年人口基數(shù)、老年人社會(huì)問(wèn)題及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)看，實(shí)施老年公寓建設(shè)應(yīng)當(dāng)說(shuō)是一種機(jī)遇，老年公寓建設(shè)恰逢其時(shí)，水到渠成。可以預(yù)見(jiàn)，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。

(四)公司概述

老年公寓首先要符合老年人的特點(diǎn)和要求。老年人年紀(jì)大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特別護(hù)理和服務(wù)。同時(shí)中國(guó)老年人在生活習(xí)慣和觀念方面與外國(guó)老人有許多不同之處，因此不能完全照搬國(guó)外老年公寓的模式。我們應(yīng)根據(jù)中國(guó)政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國(guó)國(guó)情和老年人需求的中國(guó)老年公寓。

1、地點(diǎn)的選擇。

依照老年人的特點(diǎn)和需求，老年公寓相宜選擇在不遠(yuǎn)離社會(huì)，不遠(yuǎn)離家庭和親友，空氣新奇，交通便利，有綠化帶、公園等環(huán)境美麗的地方。

2、老年公寓的模式。

國(guó)外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國(guó)際慈善機(jī)構(gòu)(HTA)的老年人居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)分為7類(lèi)：退休和退休前老人居住的住宅;生活基本自理，僅需少許監(jiān)護(hù)和關(guān)心的健康老人住宅;供應(yīng)全天監(jiān)護(hù)和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅;專(zhuān)為體力虛弱而智力健全，不需要護(hù)理和監(jiān)護(hù)的老人住宅;專(zhuān)為體力尚健而智力衰退并需要個(gè)人生活照料和監(jiān)護(hù)的老人住宅;專(zhuān)為體力和智力都衰退并需要個(gè)人監(jiān)護(hù)和護(hù)理的住宅;專(zhuān)為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊(cè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。又依據(jù)各個(gè)國(guó)家的現(xiàn)狀和閱歷，國(guó)外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨(dú)立式老年住宅;集合式老年住宅(老年人合住的住宅);護(hù)理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院(社會(huì)福利性)。從資金來(lái)源劃分實(shí)際上分為兩種：家庭和個(gè)人融資;政府和社會(huì)融資。借鑒國(guó)外閱歷，結(jié)合我國(guó)實(shí)際狀況，我國(guó)老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅;合居老年公寓住宅;護(hù)理和醫(yī)療型老年住宅或機(jī)構(gòu)(個(gè)人支付或政府和社會(huì)資助)。

(3)設(shè)計(jì)與配套設(shè)施。

老年公寓要根據(jù)老年人的特點(diǎn)和“老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點(diǎn)和需求。老年公寓宜為低層小高層(有電梯)或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無(wú)障礙設(shè)計(jì)，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽(yáng)光充分和通風(fēng)。老年公寓要有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身消遣、文化訓(xùn)練、圖書(shū)資料、購(gòu)物中心、銀行、郵局、溝通活動(dòng)、家政服務(wù)等。特殊是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點(diǎn)醫(yī)院。該醫(yī)院應(yīng)具備治療、搶救、詢問(wèn)的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進(jìn)住社區(qū)最關(guān)懷的問(wèn)題之一。(4)規(guī)模與檔次。

從居者本身的利益。平安管理和市場(chǎng)需求動(dòng)身，老年公寓的規(guī)模不宜過(guò)大，這要依據(jù)各地的詳細(xì)狀況和條件而定。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟(jì)和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。但是中國(guó)目前老年人的經(jīng)濟(jì)收入普遍不高，老年公寓的開(kāi)發(fā)和建設(shè)要以廣闊中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。

(5)老年公寓的性質(zhì)。

依據(jù)國(guó)外閱歷和我國(guó)的詳細(xì)狀況，老年公寓以經(jīng)營(yíng)性與公益性相結(jié)合為好。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷(xiāo)售入住等進(jìn)行資金運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，還需要政府的政策支持以及社會(huì)各方面的資助。福利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，則是由國(guó)家和地方政府以及社會(huì)出資予以建設(shè)。

托老項(xiàng)目立項(xiàng)方案

某某街道托老所

項(xiàng)目名稱(chēng)：實(shí)施單位：幫助單位：項(xiàng)目負(fù)責(zé)：項(xiàng)目策劃：聯(lián)系方式：策劃時(shí)間：

項(xiàng)目策劃書(shū)

項(xiàng)目方案

一、項(xiàng)目總體設(shè)想：

依托閱歷豐富的---社區(qū)----助老社，通過(guò)民辦非營(yíng)業(yè)性企業(yè)(或民間組織)的形式，在----社區(qū)開(kāi)展各種老人服務(wù)項(xiàng)目和助老活動(dòng)。為有需要的老人供應(yīng)專(zhuān)業(yè)的、全面的服務(wù)和照看;為老人開(kāi)展書(shū)法、棋牌、趣味、文藝、體育等活動(dòng)，豐富老人的精神文化生活，給老人帶來(lái)一個(gè)暖和、精彩、有意義的晚年生活。引導(dǎo)老年人樹(shù)立健康樂(lè)觀的生活觀，關(guān)心其子女減輕生活負(fù)擔(dān)，以更好地精力投入到工作中去，努力實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所助、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)”的抱負(fù)，切實(shí)改善社區(qū)老人們的生活質(zhì)量。

二、立項(xiàng)背景：

1、人口老齡化和老年人問(wèn)題日益突出：

嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)──隨著人口老齡化程度的不斷加劇，空巢、獨(dú)居老人家庭越來(lái)越多，老年人的需求問(wèn)題和人口老齡化所帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題日益突出。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位供應(yīng)與社會(huì)的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老需求還有很大差距，且老年人普遍存在根深蒂固的家庭養(yǎng)老心理和“老家難舍，老窩難離”的戀巢情結(jié)，社區(qū)居家養(yǎng)老的工作壓力越來(lái)越大。

2、空巢老人家庭的癥狀：

與子女遠(yuǎn)離后的空巢感以及代溝造成的隔閡日益加深，家庭沖突不斷消失。老年人有固定的生活模式，其共性和行為方式已定型，簡(jiǎn)單看不慣變革中的一些現(xiàn)象，對(duì)后輩消費(fèi)方式和價(jià)值觀念經(jīng)常不理解，以致喋喋不休或怨嘆不已，已嚴(yán)峻影響家庭和諧和老人身心健康。通常有下列癥狀:

2

(1)孤僻癥:空巢老人中有部分老人性格孤僻，深居簡(jiǎn)出，不喜愛(ài)與人交往，獨(dú)來(lái)獨(dú)往，尤其是鰥寡孤獨(dú)老人,特殊是子女不在身邊的老人,他們由于失去或遠(yuǎn)離親人,精神受到巨大打擊，身心健康嚴(yán)峻受到影響。(2)愁?lèi)灠Y:人到老年常有恐老、怕病、怕孤獨(dú)、懼死的心態(tài)。極易產(chǎn)生心理障礙，如消失焦慮、抑郁、孤獨(dú)和失落感，成天愁眉苦臉，唉聲嘆氣，夜不能眠。

(3)孤獨(dú)?????癥:空巢老人普遍都有一種孤獨(dú)感和孤獨(dú)?????感，他們特別盼望得到關(guān)懷和照看，盼望有人陪談天，有人陪漫步?????，多點(diǎn)喧鬧。盼望參與力所能及的社會(huì)活動(dòng)。

(4)恐慌癥：這樣的空巢老人一般患有疾病，在護(hù)理上感到無(wú)助，對(duì)突發(fā)性的高危病癥難以自救和互救，為此產(chǎn)生恐病懼死的恐慌癥。

3、建設(shè)老年托老所的必要性:據(jù)調(diào)查,九成的老人情愿在家養(yǎng)老。但是，子女工作繁忙無(wú)瑕照看老人，老人體弱多病自理力量差等現(xiàn)狀使這個(gè)愿望難以實(shí)現(xiàn)，南京的社會(huì)化管理服務(wù)將重點(diǎn)放在社區(qū)層面,供應(yīng)多層次、共性化服務(wù)為特點(diǎn)的“分層養(yǎng)老”新模式──社區(qū)托老所已走近了我們的身邊，讓老人可以真正地實(shí)現(xiàn)居家養(yǎng)老。如對(duì)子女不在身邊，個(gè)人自理力量較強(qiáng)，但感情生活相對(duì)匱乏的老人，由托老所的服務(wù)員供應(yīng)服務(wù)或臨時(shí)上門(mén)探望談天服務(wù);對(duì)生活困難且難以自理，又不愿住敬老院的病、殘、鰥、寡、孤、獨(dú)、特困老人或子女無(wú)暇顧及、生活相對(duì)單調(diào)的老人，實(shí)施就近日托，并且由托老所供應(yīng)老人送餐、上門(mén)家政、醫(yī)療、消遣等服務(wù);

我們認(rèn)為，隨著社會(huì)的進(jìn)展，空巢老人家庭將會(huì)漸漸增多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能將會(huì)受到?jīng)_擊，而社區(qū)托老模式將由于其不脫離老年人的生活習(xí)

3

慣，不離開(kāi)老年人的熟識(shí)環(huán)境、不離開(kāi)子女的生活圈、便于參與社會(huì)活動(dòng)等優(yōu)勢(shì)成為大多數(shù)老人最抱負(fù)的養(yǎng)老選擇。

現(xiàn)在越來(lái)越多老人的子女工作節(jié)奏的加快，生活壓力加大，白天無(wú)法照看老人，子女在贍養(yǎng)老人方面的表現(xiàn)在弱化。因此他們急需這樣的場(chǎng)所，以解決老人白天吃飯、照料、看病陪醫(yī)等問(wèn)題;同時(shí)又能為他們供應(yīng)休息、消遣或消遣的場(chǎng)所，建托老所顯得尤為迫切。托老所建成后，可以讓老人們?cè)谶@里享受到充分的日間照料和護(hù)理、也可以參與健康的群體消遣活動(dòng)，同時(shí)還可以解脫老人的子女，為他們參與再就業(yè)供應(yīng)必要的工作時(shí)間。在這里生活的老年人無(wú)病可以療養(yǎng)，有病可以得到醫(yī)治，休閑時(shí)可以消遣，康復(fù)時(shí)可以運(yùn)動(dòng)、游玩。在這種背景下，-----街道選定了托老所作為開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，有著廣泛的現(xiàn)實(shí)意義和長(zhǎng)遠(yuǎn)的重要意義。

三、優(yōu)勢(shì)分析：

1、----社區(qū)擁有500多平方米的辦公用房，其中還有近200平方米待開(kāi)發(fā)，社區(qū)現(xiàn)有的多功能廳、閱覽室、活動(dòng)健身房等設(shè)施齊全，可以直接作為“街道托老所”活動(dòng)場(chǎng)地來(lái)使用;

2、----社區(qū)-----助老社2年來(lái)始終在切實(shí)地為社區(qū)老人服務(wù)，關(guān)心老人解決了很多實(shí)際困難，積累了豐富的敬老、愛(ài)老、助老閱歷，化解了很多家庭沖突和鄰里糾紛，切實(shí)維護(hù)了老人的合法權(quán)益，社區(qū)里的老人們對(duì)“眾一”助老社也是贊譽(yù)有佳;

3、-----社區(qū)居委會(huì)始終把為老服務(wù)作為社區(qū)的特色、亮點(diǎn)工作來(lái)抓，特殊重視老人項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和拓展;

4、小區(qū)擁有8000平方米綜合型的市民廣場(chǎng)、集科普畫(huà)廊、休閑健身、文化消遣為一體，6張乒乓球桌等各式健身器材非常完備，其規(guī)模和硬件

4

設(shè)施在整個(gè)----區(qū)甚至整個(gè)----市來(lái)說(shuō)，都是相當(dāng)不錯(cuò)的，而且歷年來(lái)-----街道的大型活動(dòng)都在此廣場(chǎng)進(jìn)行;

5、其它生活必備設(shè)施應(yīng)有盡有，如：浴室、發(fā)廊、休閑、購(gòu)物、公交車(chē)近在咫尺。

6、社區(qū)居民助老氛圍非常深厚，對(duì)社區(qū)----助老社的成立特別滿足，得到了確定，他們始終對(duì)助老社的活動(dòng)和服務(wù)非常協(xié)作和支持。

四、項(xiàng)目?jī)?nèi)容：

1、項(xiàng)目名稱(chēng)：

2、項(xiàng)目性質(zhì)：

3、實(shí)施單位：

4、項(xiàng)目服務(wù)形式：

-------是在-----街道范圍內(nèi)、依托----社區(qū)-而服務(wù)于居住在本街道內(nèi)60歲以上老人的民辦非企業(yè)單位(或民間組織)。其宗旨在于“全民關(guān)懷，社會(huì)參加，以眾人之力，解一老所憂”。主要以關(guān)愛(ài)居家養(yǎng)老的老人，為他們供應(yīng)一個(gè)短期接待、托管服務(wù)并供應(yīng)生活休閑、文化消遣、康復(fù)訓(xùn)練、醫(yī)療保健等多項(xiàng)服務(wù)設(shè)施的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)場(chǎng)所。分為日托、臨時(shí)托管，實(shí)行無(wú)償和低償?shù)确?wù)形式。為構(gòu)建和諧濱湖，豐富濱湖街道老年人生活、緩解其子女照看老人的壓力、制造更多再就業(yè)崗位供應(yīng)機(jī)會(huì)，將“六個(gè)老有”的思想落到實(shí)處。

5、組織結(jié)構(gòu)設(shè)置：

托老所下設(shè)：辦公室、財(cái)務(wù)室、社工部、后勤部。

6、功能場(chǎng)地設(shè)置：

(1)、活動(dòng)室一間：棋、牌、趣味嬉戲。

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(2)、閱覽室一間：圖書(shū)，電子閱覽。(3)書(shū)法、繪畫(huà)一間：書(shū)法、繪畫(huà)。(4)、談天室一間：心理疏導(dǎo)、談天。

(5)、日光照料休息室二小間：日光照料、休息。(6)、康復(fù)室一間：康復(fù)、運(yùn)動(dòng)。

(7)、多功能廳：多媒體、影視、卡拉OK、講座、會(huì)議。(8)、廚房一間：簡(jiǎn)餐、外送餐制作。(9)、餐廳一間：就餐、茶吧。

7、人員構(gòu)成要求：

主任一名：具有大專(zhuān)以上學(xué)歷和肯定專(zhuān)業(yè)技能、身體健康、有管理閱歷

的骨干擔(dān)當(dāng)。

副主任二名：由身體健康、熱心老年事業(yè)的中老年伴侶擔(dān)當(dāng)會(huì)計(jì)一名：(初期)有肯定專(zhuān)業(yè)技能、身體健康、

社工八名：(初期)身體健康、熱心老年事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，有修理、法律、心理學(xué)、護(hù)理專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)，有溝通技巧。

廚師一名：身體健康、能供應(yīng)入托老人的就餐和外送餐的制作。顧問(wèn)若干名：聘請(qǐng)熱心助老事業(yè)、身體健康的離退休老人擔(dān)當(dāng)。志愿者若干名：身體健康、熱心老年事業(yè)。

8、人員分工

主任一名：統(tǒng)籌各項(xiàng)工作。

副主任二名：一名分管接待、求助、日光照料、醫(yī)療康復(fù);

一名分管財(cái)務(wù)、后勤，調(diào)劑各種活動(dòng)資源。

會(huì)計(jì)一名：(初期)分管財(cái)務(wù)及社區(qū)資源。

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社工八名：(初期)負(fù)責(zé)老人的托管監(jiān)護(hù)，各項(xiàng)活動(dòng)的開(kāi)展，溝通談心，室內(nèi)清潔衛(wèi)生，器具修理，上門(mén)走訪。

(其中最好有法律、心理學(xué)、護(hù)理專(zhuān)業(yè)學(xué)問(wèn)的社工。)

廚師一名：供應(yīng)入托老人的就餐和外送餐的制作。顧問(wèn)若干名：幫助托老所工作,探討如何開(kāi)展為老服務(wù)。志愿者若干名：幫助社工處理日常事務(wù)。

9、服務(wù)內(nèi)容：

托管類(lèi)：日托、臨時(shí)托管。

照看類(lèi)：每日定時(shí)上門(mén)服務(wù)、定期上門(mén)走訪等。

專(zhuān)業(yè)類(lèi)：法律、維權(quán)詢問(wèn)、心理詢問(wèn)、疏導(dǎo)、醫(yī)療護(hù)理、養(yǎng)分保健