-房地產(chǎn)評估-假設(shè)開發(fā)法教學(xué)課件

房地產(chǎn)精品資凇精品-房地產(chǎn)評估假設(shè)開發(fā)法房地產(chǎn)精品資凇第六章假設(shè)開發(fā)法口第一節(jié)基本原理口第二節(jié)計算公式口第三節(jié)估價步驟口第四節(jié)應(yīng)用舉例第一節(jié)基本原理口一、概念口二、理論依據(jù)特點口四、適用范圍口五、條件1中學(xué)地理課程教學(xué)的學(xué)科地位認(rèn)知現(xiàn)狀分析首先，中學(xué)地理教育沒有引起足夠的重視。這種狀況存在的原因包括：①在初中階段，地理是一門副科，所占分額很小，學(xué)生很難認(rèn)真對待；②許多學(xué)校也不重視地理教學(xué)，對學(xué)生學(xué)習(xí)地理的要求不高，學(xué)生學(xué)習(xí)地理的壓力比較輕；③語文、數(shù)學(xué)、英語等主要課程的學(xué)習(xí)任務(wù)比較重，占用了學(xué)生大部分的學(xué)習(xí)時間，學(xué)生無暇去深入學(xué)習(xí)地理。高中地理進(jìn)入高考學(xué)科以后，由于高考升學(xué)的需要，高中地理學(xué)科的地位突然攀升，到后來與其他高考學(xué)科平分秋色，學(xué)校及教師花費了不少力氣，每年高考地理學(xué)科成績總的拉分率呈上升趨勢，高中地理課程教學(xué)的學(xué)科地位認(rèn)知問題，隨著地理學(xué)科在高考學(xué)科中的全面提升，經(jīng)歷了不重視乃至歧視比較重視非常重視之歷程。通過研究各類文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)，目前，隨著素質(zhì)教育的推進(jìn)和深化，中學(xué)地理從教學(xué)理念到教學(xué)方法都有了較大的改觀，但是，傳統(tǒng)的教學(xué)思想和教學(xué)模式仍占主導(dǎo)地位，“填鴨式”、“滿堂灌”的教學(xué)方法仍普遍存在。雖然各種以素質(zhì)教育為核心的新型教學(xué)模式正逐步被運用，但大部分的中學(xué)課堂還拘泥于“老師講，學(xué)生聽；老師寫，學(xué)生抄；教師問，學(xué)生答”的傳統(tǒng)教學(xué)模式。這樣，既影響了學(xué)生的身心健康，又忽視了學(xué)生個性、特長、創(chuàng)造性思維的培養(yǎng)。主要存在以下幾個主要的問題：一部分中學(xué)對地理教學(xué)作用缺乏認(rèn)識，仍然將地理放看做“副科”消極對待。學(xué)生的地理實踐活動較少，相應(yīng)的地理教學(xué)基礎(chǔ)設(shè)施短缺。對中學(xué)地理教學(xué)改革的認(rèn)識了解與評價存在模糊之處。2教師隊伍現(xiàn)狀堪憂根據(jù)周卉等學(xué)者的研究表明，教師隊伍現(xiàn)狀堪憂，目前從事高中地理課程教學(xué)的師資隊伍，就其所具有的從事高中地理課程教學(xué)的專業(yè)知識、專業(yè)教學(xué)技能、專業(yè)教學(xué)技術(shù)來說，絕大多數(shù)是無可非議的。隨著新一輪課程改革啟動實施至今，地理課程教學(xué)的師資配備雖然有所改善，但初中地理課程教學(xué)地理專業(yè)的教師奇缺！如果高中地理課程教學(xué)的教學(xué)狀況要有所改善，質(zhì)量要想有個大幅度的提高的話，那么初中地理課程教學(xué)的師資隊伍業(yè)務(wù)素質(zhì)就應(yīng)亟待提高。3教學(xué)設(shè)備問題地理課不僅具有綜合性和空間地域性的特點，而且也是一門實驗性較強(qiáng)的課程。作為地理教師，要想較好地完成教學(xué)任務(wù)，不但要具備淵博的知識和較高的教學(xué)能力，同時應(yīng)用好必要的教學(xué)儀器，如地理掛圖、地球儀、經(jīng)緯度模型等。但從各類文獻(xiàn)研究資料看，除少數(shù)東部地區(qū)重點中學(xué)以外，大部分如西部，西南部地區(qū)中學(xué)都存在地理教學(xué)儀器奇缺的現(xiàn)象。4教學(xué)內(nèi)容方面一是教學(xué)目標(biāo)以偏概全，缺乏有機(jī)整合。許多教師把傳授知識、進(jìn)行技能訓(xùn)練當(dāng)作教學(xué)的基本宗旨，忽視了思維訓(xùn)練與科學(xué)觀念的培養(yǎng)與滲透，忽視了學(xué)生創(chuàng)新意識、創(chuàng)新能力的培養(yǎng)。二是教學(xué)內(nèi)容缺乏有機(jī)拓展，不能引起學(xué)生的興趣。教學(xué)內(nèi)容上的問題直接學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，表現(xiàn)為被動學(xué)習(xí)，缺乏地理思維能力，死記硬背等。三是教學(xué)方法不當(dāng)，重演繹，輕歸納。5提高中學(xué)地理教學(xué)的對策研究總結(jié)以上各類問題，以及在教學(xué)過程中的感受經(jīng)驗提出相關(guān)對策：適當(dāng)提高地理課程教學(xué)在高考特別是中考中的學(xué)科權(quán)重及升學(xué)分額比重。充實和改革學(xué)校地理教學(xué)內(nèi)容，適當(dāng)增加地理課程教學(xué)時數(shù)。編寫出版優(yōu)質(zhì)地理教材，提高地理教學(xué)水平。加強(qiáng)地理師資隊伍建設(shè)，完善相應(yīng)的地理教學(xué)基礎(chǔ)設(shè)施，充分發(fā)揮學(xué)校地理教育作用。同樣在教學(xué)過程中更需要注重加強(qiáng)有效教學(xué)，廣大教師對有效教學(xué)概念的理解多樣，沒有形成統(tǒng)一的深刻認(rèn)識。多數(shù)學(xué)者能夠理解到有效教學(xué)概念的主旨：有效教學(xué)要實現(xiàn)教學(xué)中的效益、效率和效果的統(tǒng)一。有的學(xué)者則提出有效教學(xué)是在一種先進(jìn)的教育教學(xué)理念的指導(dǎo)下經(jīng)過一段時間的教學(xué)后，指導(dǎo)學(xué)生完成基礎(chǔ)的地理學(xué)習(xí)任務(wù)，促進(jìn)學(xué)生內(nèi)在地理素養(yǎng)發(fā)展與全面發(fā)展，包括地理知識、智力、情感、創(chuàng)造力、思維與實踐能力等的全方位發(fā)展。但目前學(xué)者們對有效教學(xué)的延吉只要集中在有限的幾個方面，并且研究的內(nèi)容多有重復(fù)，研究的問題不深刻，層次不清晰。綜合各學(xué)者的研究來看，我覺得主要在教學(xué)中亟待提高的在于以下兩個方面：注重案例教學(xué)：首先案例教學(xué)與傳統(tǒng)教學(xué)相比具有教學(xué)目標(biāo)的全面性，教學(xué)內(nèi)容的實踐性，教學(xué)方法的啟發(fā)性以及教學(xué)過程的互動性等特點，案例教學(xué)能豐富好加深學(xué)生對抽象理論的理解，激發(fā)學(xué)習(xí)興趣，增進(jìn)教學(xué)效果，能培養(yǎng)學(xué)生的團(tuán)隊精神和競爭意識，以及創(chuàng)新精神和實踐能力。注重實踐能力：“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行?！苯虒W(xué)要以學(xué)生的現(xiàn)實生活和已有經(jīng)驗以及社會實踐為基礎(chǔ)展開，強(qiáng)調(diào)學(xué)生的親身經(jīng)歷，要求學(xué)生在“動手做”和“動腦思考”等一系列活動中體驗感悟乃至發(fā)現(xiàn)和解決問題。比如注重地圖的使用，地理制作，以及辦地理墻報等。結(jié)論：綜上所述，中學(xué)地理教學(xué)現(xiàn)狀，無論是學(xué)科地位認(rèn)知問題，還是師資隊伍素質(zhì)問題，教學(xué)設(shè)備問題，教學(xué)內(nèi)容方面的問題等這些都需要教育決策者與民眾引起足夠的認(rèn)識，從多方面來認(rèn)識和改革地理教育，可觀的了解并擺正地理課程教學(xué)的學(xué)科地位，客觀實施地理教育改革的各項措施，上述諸多問題則基本可以迎刃而解。一、創(chuàng)設(shè)質(zhì)疑平臺，變“被動接受”為“主動探究”學(xué)生是教學(xué)的主人，教是為學(xué)生的學(xué)服務(wù)的。鼓勵學(xué)生自主質(zhì)疑，去發(fā)現(xiàn)問題，大膽發(fā)問。創(chuàng)設(shè)質(zhì)疑平臺，讓學(xué)生由過去的機(jī)械接受向主動探索發(fā)展，有利于發(fā)展學(xué)生的自主性。善于批判地接受，才會善于質(zhì)疑。如：在學(xué)習(xí)“圓柱與球體的認(rèn)識”時，通過認(rèn)識，學(xué)生已經(jīng)感知“圓柱上下兩個圓面一樣大”。我有意板書：“上下兩個圓面一樣大的就是圓柱體?！睂W(xué)生根據(jù)生活經(jīng)驗，提出疑問：“腰鼓上下兩個面一樣大，它是圓柱體嗎？”從而更加深了以圓柱體的認(rèn)識。通過求探究性的質(zhì)疑，不但訓(xùn)練了學(xué)生思維的靈活性，并使學(xué)生思維的獨創(chuàng)性得到了較好的發(fā)展。二、創(chuàng)設(shè)交流平臺，變“個體學(xué)習(xí)”為“集體合作”實踐證明，小學(xué)生具有愛與人交往，好表現(xiàn)自己的心理特征。有計劃地組織他們討論，為他們提供思維摩擦與碰撞的環(huán)境，就是為學(xué)生的學(xué)習(xí)搭建了更為開放的舞臺。學(xué)生在獨立思考的基礎(chǔ)上集體合作，有利于其思維的活躍。創(chuàng)造心理學(xué)研究表明：討論、爭論、辯論，有利于創(chuàng)造思維的發(fā)展，有利于改變“喂養(yǎng)”式教學(xué)格局。因此，在教學(xué)中應(yīng)創(chuàng)設(shè)多種形式、多種目標(biāo)的交流平臺，以發(fā)展學(xué)生自主性。如在教學(xué)“乘加、乘減”時，先出示例題圖：有四個盆子，前三盆各放3個挑，后一盆只放2個，要求一共放幾個？讓學(xué)生小組合作探討，看哪一小組的同學(xué)想出的方法最多最好，并寫下來。這時學(xué)生熱情很高，通過探討，一下子寫出了近10個算式來。3＋3＋3＋2＝11，3×3＋2＝11，3×4－1＝11，2×4＋3＝11，6＋6－l＝11，9＋3－l＝11等等，并說出是怎樣想的。我及時表揚(yáng)了他們真會動腦筋，使他們嘗到了合作成功的快樂。雖然后面幾個算式有些牽強(qiáng)，但也表現(xiàn)了他們追求創(chuàng)新的一種精神。三、創(chuàng)設(shè)想象平臺，變“單一思維”為“多向拓展”有研究認(rèn)為：在人的生活中，有一種比知識更重要的東西，那就是人的想象力，它是知識進(jìn)化的源泉。學(xué)生的想象力越豐富，對知識的理解就越有創(chuàng)見。因此，我們在教學(xué)中應(yīng)充分利用一切可供想象的空間，挖掘發(fā)展想象力的因素，發(fā)展學(xué)生的想象力，引導(dǎo)學(xué)生由單一思維向多向思維發(fā)展。創(chuàng)造性是人的一種本能。學(xué)生在學(xué)習(xí)數(shù)學(xué)過程中大膽猜想，能在學(xué)習(xí)方法、解題思路上“另辟蹊徑”、“別出心裁”，而且往往比老師介紹的那種方法更為簡捷，易于接受。這說明了學(xué)生的內(nèi)心深處那種潛在的創(chuàng)造欲望，期望得到老師的認(rèn)可。因此，我們教師就正視學(xué)生的這種超越的想象能力，鼓勵學(xué)生創(chuàng)造性地解決問題。如在教學(xué)“環(huán)形面積公式”的推導(dǎo)過程時，教師提問：“我們該怎樣來計算環(huán)形的面積呢？它的計算公式又是怎樣呢？能不能用我們以前學(xué)過的知識來解決這個新問題呢？”然后讓學(xué)生小組討論后回答，結(jié)果學(xué)生的回答讓老師敢到意外。學(xué)生一：用外圓的面積減去內(nèi)圓的面積（S=π（R-r）。學(xué)生二：認(rèn)為并不一定要環(huán)形才能用這個公式，只要小圓包含在大圓內(nèi)部，不管它在哪個位置，求陰影部分的面積都能用這個公式計算。學(xué)生三：環(huán)形面積的計算，我還有一種方法。把組成環(huán)形的兩個圓展開，得到一個梯形，梯形的上底就是內(nèi)圓的周長，下底就是外圓的周長，高就是半徑之差。根據(jù)梯形的面積公式，可以得到環(huán)形的面積公式：（內(nèi)圓周長+外圓周長）×半徑之差÷2.“環(huán)形的面積計算”屬選學(xué)內(nèi)容，教師在設(shè)計教學(xué)環(huán)節(jié)時并沒有過多地預(yù)料到教學(xué)過程中學(xué)生可能出現(xiàn)的種種問題。學(xué)生三的回答思路非常新穎，他是“通過想象，使圓環(huán)在頭腦中流動一周，形成梯形”的精辟見解，以及完全超越了教材，超越了教師的授課計劃。這是一種在學(xué)習(xí)中向往自由的超越精神的展現(xiàn)，是學(xué)生進(jìn)步和創(chuàng)造的動力所在，是學(xué)生追求自身精神文明的完美需要。又如學(xué)習(xí)比的知識以后，根據(jù)六（1）班男生人數(shù)和女生人數(shù)的比是3：4，可以引導(dǎo)學(xué)生想象男生人數(shù)是女生人數(shù)的，女生人數(shù)是全班人數(shù)的，女生人數(shù)比男生人數(shù)多……通過想象，進(jìn)一步溝通比和分?jǐn)?shù)的聯(lián)系。超越想象，訓(xùn)練了學(xué)生突破空間進(jìn)行思維的能力，使學(xué)生的思維更加靈活，更具跳躍性。當(dāng)然，要培養(yǎng)學(xué)生的自主性，僅停留在創(chuàng)設(shè)這些教學(xué)活動平臺上是不夠的。教師首先要具有自主意識，注重創(chuàng)設(shè)寬松、民主、富于創(chuàng)新精神的教學(xué)氛圍，尊重學(xué)生個性，注意抓住一切時機(jī)激發(fā)學(xué)生創(chuàng)新的欲望……只有教師在教學(xué)中真正樹立了自主意識，學(xué)生的自主性向才能得以培養(yǎng)，其自主性才能得以弘揚(yáng)。第六章假設(shè)開發(fā)法口第一節(jié)基本原理口第二節(jié)計算公式口第三節(jié)估價步驟口第四節(jié)應(yīng)用舉例第一節(jié)基本原理口一、概念口二、理論依據(jù)特點口四、適用范圍口五、條件假設(shè)開發(fā)法的概念口假設(shè)開發(fā)法(hypotheticaldevelopmentmethod),又稱剩余法(residualmethod,倒算法,殘余法,余值法。它是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格基礎(chǔ)上扣除不動產(chǎn)正常的開發(fā)成本(如造地費,建筑物建造費等),利息,利潤,稅收等費用后,以剩余之?dāng)?shù)來確定估價對象不動產(chǎn)價格的一種方法口房地產(chǎn)估價規(guī)范:預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值,扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法口以假設(shè)開發(fā)法評估的價格,稱剩余價理論依據(jù)口理論依據(jù):預(yù)期原理口如果不動產(chǎn)購買者購買土地進(jìn)行開發(fā),期望得到不小于將資金投入其他方面能取得的正常利潤的利潤額,他愿支付土地的最高價格等與樓價(預(yù)測的未來房地混合價)減去建筑費,專業(yè)費,利息,利潤和稅收之后所剩的余額。三、特點口1、可靠性基于對待開發(fā)不動產(chǎn)的各種假設(shè):是否確定最佳利用方式,是否正確判斷開發(fā)價值,開發(fā)費用,正常利潤。口2、以種種假定或限制條件為前提。假設(shè)售價,租金成本在開發(fā)期間不會太大變化,假設(shè)成本均勻投入3、有動態(tài)靜態(tài)兩種計算方式。動態(tài):利息、利潤不再單獨計算,而是在折現(xiàn)率中考慮。同時將所有發(fā)生的費用和收入都折算到一個時間點,通常為購買土地的時間。靜態(tài):利息、利潤單獨計算,計息期通常到開發(fā)完成時止,既不考慮預(yù)售,也不考慮延遲銷售四、適用范圍主要應(yīng)用于具有再開發(fā)價值的不動產(chǎn)評估1、待開發(fā)土地的估價?？?、土地整理、復(fù)墾口3、待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價?？?、現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價的單獨評估?？?、在建工程?？?、可裝修、可改變用途的舊房等?？诹硗饪捎糜?口1、確定投資者獲取開發(fā)場地所能支付的最高價格口2、確定具體開發(fā)項目的預(yù)期利潤口3、確定開發(fā)項目中的最高控制成本五、適用條件口1、要有一明朗、開放及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策。