房地產(chǎn)的融資方式以及教學課件

房地產(chǎn)的融資方式以及1、不要輕言放棄，否則對不起自己。2、要冒一次險!整個生命就是一場冒險。走得最遠的人，常是愿意去做，并愿意去冒險的人?！胺€(wěn)妥”之船，從未能從岸邊走遠。--戴爾．卡耐基。3、人生就像一杯沒有加糖的咖啡，喝起來是苦澀的，回味起來卻有久久不會退去的余香。4、守業(yè)的最好辦法就是不斷的發(fā)展。5、當愛不能完美，我寧愿選擇無悔，不管來生多么美麗，我不愿失去今生對你的記憶，我不求天長地久的美景，我只要生生世世的輪回里有你。房地產(chǎn)的融資方式以及房地產(chǎn)的融資方式以及1、不要輕言放棄，否則對不起自己。2、要冒一次險!整個生命就是一場冒險。走得最遠的人，常是愿意去做，并愿意去冒險的人?！胺€(wěn)妥”之船，從未能從岸邊走遠。--戴爾．卡耐基。3、人生就像一杯沒有加糖的咖啡，喝起來是苦澀的，回味起來卻有久久不會退去的余香。4、守業(yè)的最好辦法就是不斷的發(fā)展。5、當愛不能完美，我寧愿選擇無悔，不管來生多么美麗，我不愿失去今生對你的記憶，我不求天長地久的美景，我只要生生世世的輪回里有你。房地產(chǎn)的融資方式以及資金成本的計算方式資金和土地是房地產(chǎn)開發(fā)的兩條腿,沒有資金和土地,開發(fā)商將寸步難行。房地產(chǎn)業(yè)的諸多環(huán)節(jié)不夠規(guī)范,特別是在信貸和土地方面這兩個軟肋往往也是政策調(diào)控的重點。近兩年來國家實行了土地緊縮政策和信貸緊縮政策,雙管齊下的地產(chǎn)新政讓房地產(chǎn)企業(yè)普遍感到了資金壓力,隨著政策調(diào)控的效應逐步顯現(xiàn),這種壓力將進一步增大窮則變,變則通。在地產(chǎn)新政的嚴格規(guī)定下,催生出靈活多樣的房地產(chǎn)融資方式。“上市”、“信托基金信貸”曲當”等紛紛登臺亮相,更有各種巧妙地,不可復制的,個案性的創(chuàng)新的融資方式前房地產(chǎn)的融資方式以及資金成本的計算方式資金和土地是房地產(chǎn)開發(fā)的兩條腿,沒有資金和土地,開發(fā)商將寸步難行。房地產(chǎn)業(yè)的諸多環(huán)節(jié)不夠規(guī)范,特別是在信貸和土地方面這兩個軟肋往往也是政策調(diào)控的重點。近兩年來國家實行了土地緊縮政策和信貸緊縮政策,雙管齊下的地產(chǎn)新政讓房地產(chǎn)企業(yè)普遍感到了資金壓力,隨著政策調(diào)控的效應逐步顯現(xiàn),這種壓力將進一步增大窮則變,變則通。在地產(chǎn)新政的嚴格規(guī)定下,催生出靈活多樣的房地產(chǎn)融資方式。“上市”、“信托基金信貸”曲當”等紛紛登臺亮相,更有各種巧妙地,不可復制的,個案性的創(chuàng)新的融資方式前·一、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道與融資方式·二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀四、熱點融資方式現(xiàn)狀·五、融資成本的計算方法·六、房地產(chǎn)融資案例、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道與融資方式視金內(nèi)研餐一加意朗上明我上收取房恕左攝在業(yè)⊥數(shù)(孩每的計房把}例研酥人的高面者依務荷同租能務在俄券最行復擬1.企業(yè)內(nèi)部融資·即開發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金支持項目開發(fā),或通過擴大有資金基礎。房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)部融資包括“抵押、貼現(xiàn)股票和債券獲得現(xiàn)金”、“預收購房定金或購房款”和企業(yè)留存收益2.企業(yè)外部融資(1)上市融資。隨著資本市場的日益發(fā)達,股份制房地產(chǎn)企業(yè)上市發(fā)行股票融資成為重要的融資渠道,上市融資包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市(2)發(fā)行債券。根據(jù)發(fā)債主體的不同,分為政府發(fā)行、金融機構發(fā)行和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行三種。發(fā)行債券可以聚集社會閑散資金,為房地產(chǎn)開發(fā)帶來大規(guī)模的長期資金,用于土地開發(fā)和房地產(chǎn)項目投資等。(3)銀行貸款。常見的有信用貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。信用貸款依賴于開發(fā)商的業(yè)績、業(yè)務以及信用記錄,無須開發(fā)商以所開發(fā)的房地產(chǎn)作抵押。但需要其他抵押物作抵押或以企業(yè)的信用作擔保。房地j抵押貸款要求開發(fā)商以所擁有的房地產(chǎn)作抵押,包括土地開發(fā)抵押貸款和房屋開發(fā)抵押貸款,由于這種方式大大降低了銀行的信貸風險,因此,在商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務中居于主導地位。(4)其他融資機構的融資。目前為我國房地產(chǎn)融資的金融機構主要是銀行,而在國外還有其他形式的金融機構為房地產(chǎn)開發(fā)提供融資服務,例如房地產(chǎn)保險公司、房地產(chǎn)投資基金管理公司和房地產(chǎn)財務公司等等(5)合作開發(fā)。包括合資開發(fā)。這種方式可以補充自有資金,分散投資風險,是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用較多的一種方式(6)前言貨幣合約。這是一種非常美國化的高比率的房地產(chǎn)融資方式。它采用貸款機構出資,開發(fā)商出地和技術,成立合資公司。與合作開發(fā)不同的是,參與合作的資本投入者并不是完全意義上的投資方,它還充當貸款人的角色,要將其投資分期收回,并要求獲得利息。故這種融資方式又稱為“雙重身份貸款合作”(7)房地產(chǎn)辛迪加。這是美國房地產(chǎn)開發(fā)商廣泛采用的一種融資方式。它由經(jīng)理合伙人和有限合伙人組成。其中經(jīng)理合伙人負責房地產(chǎn)的經(jīng)營管理,負無限責任,而有限合伙人享有所有權,不參與經(jīng)營管理,以其出資額為限承擔有限責任。房地產(chǎn)辛迪加可以籌集到開發(fā)商難以籌集到的權益或短期資金。8)房地產(chǎn)信托融資。這是以房地產(chǎn)作為主要資金投向信托產(chǎn)品。信托投資公司可以通過向開發(fā)商發(fā)放信托資金或直接參與房地產(chǎn)投資等方式參與運作。相對于銀行信貸融資而言,房地產(chǎn)信托融資可以降低整體的融資成本,節(jié)約財務費用,而且期限彈性較大,有利于房地產(chǎn)開發(fā)公司的長期可持續(xù)發(fā)展,在不提高企業(yè)資產(chǎn)負債率的情況下優(yōu)化資本結構。(9)租賃融資。在這種融資方式下,擁有土地經(jīng)營權的房地產(chǎn)開發(fā)商,將該土地出租給其他的投資者開發(fā)建設房地產(chǎn),以每年獲得的租金作為抵押,申請房地產(chǎn)項目開發(fā)的長期貸款;或者是開發(fā)商通過租賃方式獲得土地的使用權以后,以自發(fā)開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押向銀行申請長期抵押貸款。租賃方式分為出租人的房地產(chǎn)和承租人的房地產(chǎn)(10)回租融資。在這種融資方式的要點是開發(fā)商先出售自己開發(fā)的物業(yè),再將其租回經(jīng)營。(11)回買融資。開發(fā)商將自己開發(fā)的某項物業(yè)賣給貸款機構,然后再用貸款機構的貸款買回該項物業(yè),·(12)夾層融資。指不屬于抵押貸款貸款的其他次級債或優(yōu)先股,建立不同債權和股權的投資組合。我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式1.企業(yè)自有資金企業(yè)自有資金包括:企業(yè)設立時各出資方投入的資金;經(jīng)營一段期間以后,從稅后利潤中提取的盈余公積金;資本公積金(主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形式)。這些資本由企業(yè)自由支配、長期持有。是企業(yè)經(jīng)營的基礎和保證,國家房地產(chǎn)企業(yè)的自由資本比例有嚴格要求。開發(fā)商在實際操作過程中,一般不太愿意動用過多的企業(yè)的資本金,只有當項目的盈利性可觀、確定性較大時,才有可能適度投入企業(yè)自有資本金。2.預收賬款是指開發(fā)商按照合同規(guī)定預先收取購房者的定金,以及委托開發(fā)單位開發(fā)建設項目,按雙方合同規(guī)定預收委托單位的開發(fā)建設資金。3.銀行信貸開發(fā)商向銀行借入的資金,償還期在一年以內(nèi)的,為短期信貸償還期在一年以上的,成為長期信貸。短期信貸由于必須在一年內(nèi)償還,所以只能作為企業(yè)的流動周轉(zhuǎn)資金,在開發(fā)項目建成階段,可以以此作為抵押,申請長期信貸。我國的開發(fā)商向銀行申請貸款,可分為土地貸款和建設貸款。常見的開發(fā)貸款有:短期透支貸款、存款抵押貸款和房產(chǎn)抵押貸款。4.房地產(chǎn)開發(fā)債券債券是一種表明債權債務關系的金融工具,債券載明了發(fā)行人有在約定的期間歸還本金和利息的義務。債券是一種資本市場上的金融工具,期限長于一年。·5.上市融資通過上市融資是房地產(chǎn)企業(yè)重要的籌資手段。股票與債券同為資本市場上的融資工具,但股票是一種股權證明,持有普通股的股東權參加企業(yè)的經(jīng)營管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)的風險高、投資大、周期長,因此,采用發(fā)行股票上市也是房地產(chǎn)企業(yè)非常重要的融資方式。6.爭取外單位投資企業(yè)對外投資的方式主要有兩種:一種是以貨幣資金的方式向其他單位投資,一種是投入實物或無形資產(chǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)高回報的吸引,房地產(chǎn)企業(yè)容易吸引有投資需求但又缺乏房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)能力的企業(yè)參與房地產(chǎn)開發(fā)。7.利用外資主要有兩種:國外直接投資和國外間接投資。近幾年來,外資主要以房地產(chǎn)基金的方式出現(xiàn),紛紛試水中國,成為我國房地產(chǎn)企業(yè)關注的焦點。8合作開發(fā)開發(fā)商尋找一家或幾家有經(jīng)濟實力的企業(yè),與之合作開發(fā)房地產(chǎn)項目,是較多小房地產(chǎn)企業(yè)采用的一種分散和轉(zhuǎn)移籌資負擔的較為可行的辦法?！の覈康禺a(chǎn)企業(yè)融資渠道看似呈現(xiàn)多元化的特征,但是實際上,賣量銀行信貸資金通過直接或間接渠道進入了房地產(chǎn)行業(yè)。其他融資方式在房地產(chǎn)