中海聯(lián)五山項(xiàng)目前期定位策劃專(zhuān)案課件

1中海聯(lián)五山項(xiàng)目前期定位策劃專(zhuān)案天河文化領(lǐng)域·林畔坡地人文院落()2目錄第一部分市場(chǎng)分析3第二部分項(xiàng)目理解23第三部分目標(biāo)客戶(hù)群定位29第四部分項(xiàng)目定位49第五部分項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議78第六部分項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)933第一部分市場(chǎng)分析4一、宏觀(guān)調(diào)控下的市場(chǎng)環(huán)境51、近年廣州市土地供應(yīng)情況分析數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市國(guó)土資源和房屋管理局政府宏觀(guān)調(diào)控下，今年年初公開(kāi)出讓的國(guó)有土地雖有所增加，但地塊面積較少且集中在邊緣新區(qū)域內(nèi)，總體供應(yīng)量跌至4年來(lái)最低谷；統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為土地出讓宗數(shù)舊八區(qū)內(nèi)，土地供應(yīng)集中在處女地最多的天河區(qū)珠江新城；分析：6月份受讓方土地座落地類(lèi)用途土地面積(㎡)規(guī)劃建筑面積(㎡)成交價(jià)(萬(wàn)元)1月廣東華美教育投資集團(tuán)廣州開(kāi)發(fā)區(qū)科學(xué)城東部組團(tuán)、羅東路以西、開(kāi)創(chuàng)大道以南商業(yè)金融業(yè)用地，汽車(chē)配件用品市場(chǎng)及配套設(shè)施171257--60782月廣東耀華房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司白云區(qū)機(jī)場(chǎng)路東側(cè)、廣州中醫(yī)學(xué)院西側(cè)地段商品住宅、社會(huì)停車(chē)場(chǎng)54822730012900廣東建中房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司海珠區(qū)琶洲會(huì)展中心南側(cè)（PZB1301地塊）辦公用地（辦公樓、商場(chǎng)、餐飲）248627392540000保利房地產(chǎn)公司和廣東中益投資公司、廣州市康隆投資公司海珠區(qū)琶洲會(huì)展中心南側(cè)（PZB1501地塊）辦公用地（辦公樓、商場(chǎng)、餐飲等）113607363542.4109063廣東津?yàn)I房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司天河區(qū)珠江新城A4-6地塊商務(wù)辦公6293.3269226.5216476廣州中惠置業(yè)有限公司海珠區(qū)龍?zhí)镏苯值囟紊套?3646162324754月廣州富力地產(chǎn)股份有限公司天河區(qū)珠江新城J1-1地塊商務(wù)辦公7943.91142990.3861600廣州富力地產(chǎn)股份有限公司天河區(qū)珠江新城M1-4地塊旅業(yè)13181.613181652000廣州市地下鐵道總公司荔灣區(qū)華貴路以西、觀(guān)賢坊以南、暗渠以東地段商業(yè)、住宅、辦公145039049120800廣州億柏企業(yè)咨詢(xún)有限公司白云區(qū)新廣從路永泰集賢莊地段居住13498915262157000廣州市時(shí)代勝譽(yù)投資顧問(wèn)有限公司天河區(qū)沙河路廣東省建材機(jī)械廠(chǎng)廠(chǎng)區(qū)商品住宅380814849014000廣州富力智盛置業(yè)發(fā)展有限公司天河區(qū)珠江新城D1-1地塊商務(wù)辦公14390.77100735.3946000５月廣州宏新投資有限公司荔灣區(qū)光復(fù)北路康公直街12-38號(hào)、三元坊11-45號(hào)、德美里2-24號(hào)地段商住樓、商務(wù)樓681955876.89640廣州富力智盛置業(yè)發(fā)展有限公司天河區(qū)珠江新城M1-9號(hào)地塊商務(wù)辦公/旅業(yè)11522.980660.336000附表：2006年1-５月廣州部份土地出讓情況72、近兩年住宅市場(chǎng)成交情況分析06年上半年，成交面積同比大幅攀升，遠(yuǎn)高于土地供應(yīng)增長(zhǎng)率；分析：圖5:近年廣州一、二手住宅市場(chǎng)成交對(duì)比020040060080010001200萬(wàn)平方米20%30%40%50%60%商品住宅成交712.11790.23909.16962.08918.92336.35二手住宅成交223.22297.39393.83566.84612.53193.37二手所占比例24%27%30%37%40%37%2001年2002年2003年2004年2005年2006年1-4月節(jié)節(jié)上升的二手成交分額，說(shuō)明市場(chǎng)房屋置換率較高，二手市場(chǎng)已成為一手市場(chǎng)有效補(bǔ)充；年初二手成交同比下降10%，說(shuō)明政府宏觀(guān)調(diào)控作用開(kāi)始呈現(xiàn)。83、近兩年住宅市場(chǎng)均價(jià)走勢(shì)分析商品住宅價(jià)格飆升，同比增長(zhǎng)近20%，持續(xù)穩(wěn)中有升的走勢(shì)基調(diào)；土地供應(yīng)減少，現(xiàn)有住宅板塊逐漸進(jìn)入升級(jí)換代的周期，而新晉住宅板塊尚未形成氣候，是促成樓價(jià)高速上漲的重要原因。住宅熱點(diǎn)區(qū)域以海珠、天河為首，伴隨著珠江新城的開(kāi)發(fā)熱浪，頂級(jí)住宅云集天河區(qū)域，區(qū)域樓價(jià)攀升新高點(diǎn)；分析：94、周邊二手市場(chǎng)情況分析：項(xiàng)目戶(hù)型及面積售/租價(jià)單價(jià)(元/M2)二手出售市場(chǎng)高科大廈三房180M2138萬(wàn)7600五山花園三房117M268萬(wàn)5811紅棉閣三房102M257萬(wàn)5589地稅局宿舍三房98M262萬(wàn)6327茶景苑二房81M250萬(wàn)6173租賃市場(chǎng)半山雍景苑二房85M21800——五山花園二房60M21600——茶山苑二房80M21700五山生活區(qū)內(nèi)二手市場(chǎng)供應(yīng)并未如周邊板塊活躍；二手出售供應(yīng)主要以低檔的房改房宿舍的二、三房單元為主；區(qū)域租賃市場(chǎng)較為淡薄，未能形成較好的投資氛圍。105、廣州住宅市場(chǎng)小結(jié)現(xiàn)今樓市供求關(guān)系不斷激化，一手住宅市場(chǎng)價(jià)格不斷上漲，新政調(diào)控下，樓齡較輕的天河區(qū)域二手嚴(yán)重受挫，其影響將有機(jī)會(huì)對(duì)一手市場(chǎng)造成一定的沖擊；新政對(duì)住宅面積的規(guī)限下，樓市逐漸呈現(xiàn)兩極分化的現(xiàn)象，中小戶(hù)型同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度增大，而大戶(hù)型產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺性更大，發(fā)展空間更為樂(lè)觀(guān)：從老城區(qū)房?jī)r(jià)高企局面可預(yù)測(cè)，隨著各區(qū)土地供應(yīng)量的減少，住宅質(zhì)量的不斷提升，房?jī)r(jià)將繼續(xù)攀升。11二、區(qū)域市場(chǎng)理解121、區(qū)域格局劃分05年重新崛起的房地產(chǎn)耀眼板塊，市場(chǎng)發(fā)展活躍，定位為CBD中央商務(wù)居住區(qū)；其投資價(jià)值及升值潛力無(wú)可估量，產(chǎn)品集中表現(xiàn)為投資型及頂尖型，產(chǎn)品創(chuàng)新性廣代表項(xiàng)目：譽(yù)峰、柏林公寓等，13000-18000元/M2（1）珠江新城板塊新興居住景觀(guān)型板塊，2000年隨著東方新世界的發(fā)展，陸續(xù)有各大品牌發(fā)展商的進(jìn)駐；稀缺的景觀(guān)資源令該板塊受到高端白領(lǐng)，外籍人士的追捧，價(jià)格不斷攀升；代表項(xiàng)目：雋園，歷德雅舍，錦逸等，7000-9500元/M2（2）天河公園板塊13（3）天河北板塊天河板塊發(fā)展最早，配套最成熟的豪宅區(qū)域；區(qū)內(nèi)規(guī)劃及建設(shè)基本定型，鮮有新盤(pán)推出，但便利的配套濃郁的商務(wù)氣氛令該區(qū)域二手價(jià)格高企不下；代表項(xiàng)目：協(xié)和新世界，帝景苑等，6500-11000元/M2新興區(qū)域，生活配套及規(guī)劃尚在進(jìn)一步建設(shè)中，區(qū)內(nèi)知名度欠缺，區(qū)域形象低，供應(yīng)量少；代表項(xiàng)目：天河峰景、五山花園等，6000-7500元/M2（4）后天河北板塊14籍九運(yùn)會(huì)的建設(shè)帶動(dòng)，恒大、合景、萬(wàn)科的進(jìn)駐，該區(qū)域逐漸為市場(chǎng)所認(rèn)識(shí)；地鐵及市政規(guī)劃的利好消息令該區(qū)域形象不斷完善，受到不少白領(lǐng)青睞；代表項(xiàng)目：盈彩美居、美林湖畔花園等，6800-7500元/M2（5）東圃、黃埔板塊2、小結(jié)未來(lái)1-2年內(nèi)，供應(yīng)量集中在天河區(qū)域，新項(xiàng)目的出現(xiàn)都將成為區(qū)域關(guān)注的熱點(diǎn)；后天河北板塊缺乏珠江新城巨大發(fā)展?jié)摿?，欠缺天河北成熟生活配套，不具備天河公園優(yōu)越的自然景觀(guān)，未見(jiàn)市政規(guī)劃利好訊息；五山板塊內(nèi)目前供應(yīng)量缺少，鮮為市場(chǎng)認(rèn)知，以二手房交易為主，區(qū)域內(nèi)學(xué)校林立，具備濃厚的文化氛圍，距天河北核心僅二十分鐘車(chē)程。15三、周邊項(xiàng)目分析161、富力院士庭地理位置：天河區(qū)東莞莊路38號(hào)規(guī)劃：占地1.8萬(wàn)平方米，規(guī)劃為小高層建筑主力目標(biāo)客戶(hù)群：天河區(qū)白領(lǐng)及高知識(shí)人群價(jià)格預(yù)測(cè)：9000-10000元/㎡（含1000-1200元/㎡精裝修）17綜合評(píng)述：“院士庭”前身為九州文化家園，目前整體工程進(jìn)度為基坑狀態(tài)，其中有一棟已建至約15層，項(xiàng)目以100㎡左右的大三房單位為主,部分中小戶(hù)型，地理位置及生活配套較為成熟，具備發(fā)展商品牌號(hào)召力，預(yù)計(jì)06年“十一”入市。182、僑英花園地理位置：天河區(qū)粵墾路與瘦狗嶺路交界規(guī)劃：占地2萬(wàn)多平方米，建筑面積有6萬(wàn)多平方米，有1棟寫(xiě)字樓，4棟12層聯(lián)排小高層和兩棟28層的高層住宅，總貨量500多套戶(hù)型：小高層以40M2單間及60－70M2的兩房中小戶(hù)型為主；高層90－100多平方米的三房居多，也有部分四房單位。19綜合評(píng)述：久未有新作的珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)攜手華僑房屋開(kāi)發(fā)公司共同打造，該項(xiàng)目旺中帶靜，定位為一個(gè)中高檔的綜合性小區(qū)，主力面向天河白領(lǐng)及投資客，預(yù)計(jì)06年“十一”入市；20外區(qū)競(jìng)爭(zhēng)威脅在8500-9000元/平方米的價(jià)格的背景下，項(xiàng)目所面臨的競(jìng)爭(zhēng)將由區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)擴(kuò)大到更大范圍甚至整個(gè)廣州市的豪宅市場(chǎng)，項(xiàng)目未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大大增多。南湖同和板塊華南板塊珠江新城板塊植物園板塊廣園東板塊科學(xué)城板塊江景樓盤(pán)21外區(qū)競(jìng)爭(zhēng)威脅部分豪宅市場(chǎng)未來(lái)潛在供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)（8000元以上項(xiàng)目）板塊項(xiàng)目主要產(chǎn)品預(yù)計(jì)貨量（套）華南板塊錦繡香江洋房、別墅500新光南村項(xiàng)目別墅350華南新城（江山帝景）洋房200星河灣洋房300廣州雅居樂(lè)別墅200廣園東板塊翡翠綠洲洋房、別墅800匯景新城洋房、別墅500帝景山莊別墅350保利林語(yǔ)山莊洋房、別墅800南湖板塊江南世家別墅200利海托斯卡納洋房、別墅730山水庭院洋房、別墅250中頤種雞場(chǎng)地塊洋房、別墅600珠江新城板塊凱旋新世界洋房800中海三項(xiàng)目洋房1000合景譽(yù)峰洋房350保利新項(xiàng)目洋房300市區(qū)內(nèi)珠江帝景洋房300部分一線(xiàn)江景盤(pán)余貨洋房200合計(jì)

873022市場(chǎng)部分小結(jié)目前、乃至未來(lái)一年時(shí)間，五山板塊內(nèi)供應(yīng)都將繼續(xù)處于斷層狀況；在新政影響輻射下，周邊板塊項(xiàng)目供貨出現(xiàn)了一定的調(diào)整，投資型小單元將不斷涌現(xiàn)，爭(zhēng)取區(qū)域投資市場(chǎng)分額；周邊板塊即將面市的項(xiàng)目不多，但其產(chǎn)品及項(xiàng)目形態(tài)的同質(zhì)化現(xiàn)象卻較為明顯，未能跳出區(qū)域舊有商品房的居住理念；區(qū)域市場(chǎng)嚴(yán)重供貨斷層，外區(qū)同檔次項(xiàng)目將分流區(qū)域部分客戶(hù)，形成外區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)。23第二部分項(xiàng)目理解242.1項(xiàng)目地塊特征理解本案本案位于天河區(qū)五山街的茶山雞籠崗上，西、北面被五山花園包圍，東面是五山小學(xué)，南面與廣圓快速干線(xiàn)相鄰。252.1項(xiàng)目地塊特征理解本案位于天河區(qū)五山街的茶山雞籠崗上，西、北面被五山花園包圍，東面是五山小學(xué)，南面與廣圓快速干線(xiàn)相鄰。26總占地面積：11546㎡，凈用地面積：9067㎡總建筑面積：≤26899㎡容積率：≤2.8建筑密度：≤32%項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目地塊在山崗上，居高臨下，但南向靠山，北向臨下，雖然視野開(kāi)闊，但不利于南風(fēng)的引入。項(xiàng)目建筑面積有限，容積率較低，在建筑規(guī)劃上受到一定限制，但同時(shí)項(xiàng)目將會(huì)是一個(gè)十分適宜居住的低密度小區(qū)。272.2項(xiàng)目swot分析優(yōu)勢(shì)（S）廣州少有的坡地建筑，視野開(kāi)闊；項(xiàng)目所在地段清靜宜居，綠化率高；周邊教育配套十分完善，文化氣氛濃厚；臨近地鐵三號(hào)線(xiàn)，拉近與天河中心的距離；擁有山頂公園的使用權(quán)，項(xiàng)目附加值得以提升。劣勢(shì)（W）現(xiàn)時(shí)路面交通不便，路網(wǎng)不發(fā)達(dá)；周邊生活環(huán)境雜亂、配套不成熟，村屋印象深入民心；項(xiàng)目地段鮮為人知，難以吸引外區(qū)客戶(hù)，客源較窄；占地不大，屬小型項(xiàng)目。28機(jī)會(huì)（O）一、二年內(nèi)五山地段供貨出現(xiàn)斷層，賣(mài)方市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)明顯；地塊規(guī)整，環(huán)境優(yōu)越，產(chǎn)品可塑性強(qiáng)；五山地段道路正在改造，政府投入加強(qiáng)；周邊樓盤(pán)已經(jīng)入住了幾年時(shí)間，客戶(hù)有二次置業(yè)的需求；項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)后與周邊商品房小區(qū)連成一片，區(qū)域形象好；附近高校明年擴(kuò)招教師，有機(jī)會(huì)成為本項(xiàng)目的客戶(hù)群。威脅（T）“國(guó)六條”及其細(xì)則出臺(tái)，增加產(chǎn)品研發(fā)的困難；“國(guó)六條”出臺(tái)，同時(shí)亦影響了部分購(gòu)房者的購(gòu)房意向；中高檔產(chǎn)品市場(chǎng)新貨涌現(xiàn)，分薄市場(chǎng)。29第三部分目標(biāo)客戶(hù)群定位303.1、目標(biāo)客戶(hù)群區(qū)域定位分析結(jié)論：目標(biāo)客戶(hù)群所在區(qū)域以五山一帶為中心，向外輻射至天河北、廣園東天河路段。本案位置前提因素：板塊知名度不高區(qū)域傳統(tǒng)形象檔次一般教育等配套優(yōu)越明顯313.2、目標(biāo)客戶(hù)區(qū)域分布比例五山生活區(qū)

（80%）具體分布：茶山新村華工、華農(nóng)校區(qū)、生活區(qū)外板塊目標(biāo)客戶(hù)占整體目標(biāo)客戶(hù)群的20%東莞莊天河北廣園東具體分布：·科技園如：農(nóng)科所、地化所·東莞莊工業(yè)區(qū)32消費(fèi)者電話(huà)訪(fǎng)談?wù){(diào)查報(bào)告根據(jù)我司市調(diào)部對(duì)近年天河區(qū)購(gòu)房者所做的調(diào)查報(bào)告顯示，天河區(qū)客戶(hù)呈以下特征：特征一：家庭構(gòu)成以三口及四口之家為主特征二：集中了高收入的知識(shí)分子，文化素質(zhì)高特征三：職業(yè)包括私企業(yè)主、中高級(jí)管理層、設(shè)計(jì)師、證券、工商管理等事業(yè)單位的專(zhuān)門(mén)人才，收入高且穩(wěn)定特征四：較少?gòu)V州本地人在天河置業(yè)33多有一小孩，且多與老人家同??；購(gòu)房者以三口及四口之家為主，直接影響客戶(hù)對(duì)戶(hù)型的需求。數(shù)據(jù)來(lái)源：經(jīng)緯市調(diào)部消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告34購(gòu)房者中“本科/大專(zhuān)”學(xué)歷人士占據(jù)主要比例；總體來(lái)看，天河區(qū)客戶(hù)所接受的教育程度有漸趨向上的勢(shì)頭，受過(guò)高等教育的購(gòu)房者有逐漸成為主流的趨勢(shì)。數(shù)據(jù)來(lái)源：經(jīng)緯市調(diào)部消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告35“公務(wù)員/教育人士”、“金領(lǐng)”、“私營(yíng)企業(yè)主”是購(gòu)房的主要群體。（“金領(lǐng)”泛指專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、中高級(jí)管理人員）白領(lǐng)作為天河商務(wù)區(qū)的主力人群，卻未能承受天河高企的樓價(jià)。數(shù)據(jù)來(lái)源：經(jīng)緯市調(diào)部消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告36買(mǎi)家籍貫以外地人為主，比例約為70%，而純正廣州人約為30%；外地人中約10%是臺(tái)灣、香港或其他國(guó)家的外藉人士，其余為內(nèi)地南下的精英或創(chuàng)業(yè)成功的老板，海歸派相對(duì)來(lái)說(shuō)則較少數(shù)據(jù)來(lái)源：經(jīng)緯市調(diào)部消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告37購(gòu)房者多為二次置業(yè)為主，亦有相當(dāng)部分為首次置業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)源：經(jīng)緯市調(diào)部消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告38購(gòu)房者的個(gè)人月收入主要集中在5001-8000元/月，年薪約為7-9萬(wàn)是主流。數(shù)據(jù)來(lái)源：經(jīng)緯市調(diào)部消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告39由家庭結(jié)構(gòu)以及區(qū)位特征，決定天河區(qū)域需求戶(hù)型以緊湊型兩房及舒適型大三房為主，面積呈兩極現(xiàn)象；市場(chǎng)客戶(hù)對(duì)四房的需求逐漸增加，但市場(chǎng)供應(yīng)量極為有限。數(shù)據(jù)來(lái)源：經(jīng)緯市調(diào)部消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告403.3、目標(biāo)客戶(hù)群鎖定共性特征：年齡：30～55歲30~55歲之間的實(shí)力型客戶(hù)職業(yè)屬性：項(xiàng)目周邊院校教職工、研究所科技人員、周邊政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、企業(yè)中層管理者經(jīng)濟(jì)特征：擁有較堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)或穩(wěn)定的支付能力居住區(qū)域：五山一帶希望提升生活環(huán)境的原居民；家庭情況：三～四口，已婚41類(lèi)型A：周邊院校教職工（中高端消費(fèi)群體）年齡40～55歲職業(yè)五山一帶中、小學(xué)、大學(xué)教職工、教授個(gè)性特征·有內(nèi)涵，較關(guān)心國(guó)家政策、時(shí)事·穩(wěn)重而體面，有較多的時(shí)間享受生活·文化層次較高，注重內(nèi)涵，懂得品味·對(duì)品質(zhì)要求不十分高，但對(duì)居住舒適度有較高要求置業(yè)原因·改善居住環(huán)境、提升生活質(zhì)量·為子女將來(lái)成家做好準(zhǔn)備購(gòu)房指標(biāo)位置、小區(qū)環(huán)境、建筑品質(zhì)、物業(yè)管理目標(biāo)消費(fèi)產(chǎn)品：90～120m2的三房單元3.4、目標(biāo)客戶(hù)群細(xì)分42盧小姐：華農(nóng)資深教師—42歲外地人，已婚

—現(xiàn)居住華農(nóng)宿舍，100m2三房單元，希望購(gòu)置120m2的四房單元

—一家五口，兒子、丈夫需要書(shū)房滿(mǎn)足工作需求

—生活節(jié)奏平穩(wěn)，有較多私人時(shí)間享受生活

—現(xiàn)時(shí)房屋太舊，希望置換，對(duì)小區(qū)要求不高，但室內(nèi)空間與品質(zhì)必須過(guò)硬客戶(hù)特征：收入較高且穩(wěn)定，區(qū)域認(rèn)同度較高購(gòu)房要求：小區(qū)環(huán)境舒適、能提供空間滿(mǎn)足私人生活享受要求對(duì)本項(xiàng)目看法：“距離工作地點(diǎn)較近，周邊生活配套尚算齊全，現(xiàn)時(shí)交通較不便，但作為地鐵沿線(xiàn)物業(yè)，前景絕對(duì)看好?！痹L(fǎng)談個(gè)案代表：43類(lèi)型B：政府公務(wù)員、本地生意人（高端消費(fèi)群體）年齡35～50歲職業(yè)工商局中層員工、個(gè)體戶(hù)、生意人個(gè)性特征·收入較高，有雄厚的經(jīng)濟(jì)儲(chǔ)備實(shí)力·注重身份面子，高度追求產(chǎn)品品質(zhì)和生活舒適度·有一定虛榮心，希望住所能成為身份地位的一種體現(xiàn)·日常喜歡品茶、旅游、運(yùn)動(dòng)、戲劇音樂(lè)等高消費(fèi)活動(dòng)置業(yè)原因·提升居住檔次、獲得更高層次的生活享受·通過(guò)房屋的購(gòu)置作為資金的保值渠道購(gòu)房指標(biāo)物業(yè)品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境與配套、檔次、物業(yè)管理目標(biāo)消費(fèi)產(chǎn)品：100～120m2的三房單元，

120～140m2的四房或復(fù)式單元輔助客戶(hù)群44謝先生：商管局中層管理員—48歲地道廣州人，已婚

—現(xiàn)居住天河區(qū)，100m2三房單元，希望購(gòu)置140m2的四房或復(fù)式單元客戶(hù)特征：生活富裕，追求人生新一階段的享受購(gòu)房要求：環(huán)境好、檔次高，能彰顯身份對(duì)本項(xiàng)目看法：“現(xiàn)時(shí)環(huán)境雜亂，但房屋建成后應(yīng)該可以改善。市區(qū)內(nèi)臨山而居的生活方式確實(shí)罕有，值得期待?！痹L(fǎng)談個(gè)案代表：

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通過(guò)房屋的置換獲得更高層次的生活享受，最關(guān)注購(gòu)買(mǎi)房屋的環(huán)境、小區(qū)的園林。樓盤(pán)的檔次也很關(guān)鍵，如果檔次不高，沒(méi)有高層次生活圈子的人，就沒(méi)必要考慮了45類(lèi)型C：高薪白領(lǐng)、技術(shù)人員（中低端消費(fèi)群體）年齡30～40歲職業(yè)IT、金融業(yè)白領(lǐng)或中層管理者、研究所技術(shù)人員個(gè)性特征·有較高的自我要求、部分在讀研究生、碩士生·獨(dú)立自主，自信，計(jì)劃性強(qiáng)、重視區(qū)域發(fā)展的前景·文化水平較高、向往優(yōu)質(zhì)生活·實(shí)在、不浮夸，日常休閑時(shí)間不多，重視生活配套置業(yè)原因·改善現(xiàn)時(shí)居住環(huán)境、獨(dú)立生活·滿(mǎn)足家庭成員日益增長(zhǎng)的生活