7月綠城城市生活綜合體專題報告教學課件

7月綠城城市生活綜合體專題報告1、合法而穩(wěn)定的權力在使用得當時很少遇到抵抗?！ぜs翰遜2、權力會使人漸漸失去溫厚善良的美德?！?、最大限度地行使權力總是令人反感；權力不易確定之處始終存在著危險?！ぜs翰遜4、權力會奴化一切?！髻?、雖然權力是一頭固執(zhí)的熊，可是金子可以拉著它的鼻子走。——莎士比7月綠城城市生活綜合體專題報告7月綠城城市生活綜合體專題報告1、合法而穩(wěn)定的權力在使用得當時很少遇到抵抗?！ぜs翰遜2、權力會使人漸漸失去溫厚善良的美德?！?、最大限度地行使權力總是令人反感；權力不易確定之處始終存在著危險。——塞·約翰遜4、權力會奴化一切?！髻?、雖然權力是一頭固執(zhí)的熊，可是金子可以拉著它的鼻子走?！勘染G城城市生活綜合體專題報告2012年7月匯報目錄：1234綜合體的發(fā)展由來及特征當前中國城市綜合體開發(fā)規(guī)律及案例研究綠城城市生活綜合體的基本設想綜合體發(fā)展戰(zhàn)略的中國城市研究5綠城城市生活綜合體發(fā)展建議綠城城市生活綜合體專題報告2012年7月匯報目錄：1234綜合體的發(fā)展由來及特征當前中國城市綜合體開發(fā)規(guī)律及案例研究綠城城市生活綜合體的基本設想綜合體發(fā)展戰(zhàn)略的中國城市研究5綠城城市生活綜合體發(fā)展建議綜合體的發(fā)展由來及特征1、城市綜合體的由來和形成2、城市綜合體的概念與特征3、城市綜合體的分類113-17世紀，近代全球性商業(yè)城市的崛起時期（含文藝復興時期）。秦漢時期形成里坊制格局并在隋唐時期達到高峰。兩宋時期開放式街區(qū)格局開始出現(xiàn)，其時全球最大10座城市中的5座在中國，開封與杭州均超百萬人口，出現(xiàn)了最早的城市綜合性市場瓦子（勾欄）。475-221BC，春秋戰(zhàn)國時期形成完整意義上的“城”與“市”。2000-1700BC，歐洲最早城市出現(xiàn)，位于地中海中克里特島上的王宮城市。1700-1000BC，商周時代出現(xiàn)真正意義上的規(guī)模性城市，如安陽、長安。1-14世紀，古代世界城市的興盛發(fā)展時期（含中世紀時期）。如羅馬的廣場建筑與公共浴場等。17世紀以來，以紐約、倫敦、巴黎為代表的世界城市雛形顯現(xiàn)。始建于光緒年間（1875年-1908年）興旺于20世紀初的北京東安市場是中國最早比較成型的綜合性商業(yè)街區(qū)，集幾百家店鋪、茶樓、飯館、雜耍場、戲院、棋社等多種功能為一體。1918年上海南京路出現(xiàn)了永安公司，這是一家綜合各種商業(yè)功能在內(nèi)的大型建筑物，包括購物、旅館、酒樓、茶室、游樂場、銀業(yè)部等各種設施，可以被認為是中國最早的綜合建筑。1940年出現(xiàn)的美國紐約洛克菲勒中心成為建筑綜合體的典范。20世紀70年代以后世界第一個城市綜合體——法國巴黎的拉德芳斯、日本東京的六本木、加拿大多倫多的伊頓中心等。世界亞洲一線二線三線四線巴黎拉德芳斯紐約洛克菲勒中心武漢萬達廣場龍湖天街柯橋萬達廣場常州寶龍溧陽上河城如東文峰大世界香港圓方福岡運河城萬象城三里屯Village《百度百科》：城市綜合體是將城市中商業(yè)、餐飲、文娛、辦公、展覽、會議、居住、旅店、交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率，復雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。

城市綜合體的定義城市綜合體是指，將城市中不同性質用途的居住（包括住宅與酒店）、辦公（包括會議與展覽）、商業(yè)（含購物、文娛、游憩）、交通等公共功能空間，至少組合三種及以上，并能充分形成協(xié)同與互補、多樣而高效的，有助于提高城市效率改善生活質量的綜合建筑與建筑群。城市綜合體通過各種功能綜合互補，建立相互依存的價值關系，從而使它能夠適應不同時段的城市多樣化生活，并能進行自我更新與調整。城市綜合體的主要特征城市影響自身價值經(jīng)濟效益區(qū)位可達性、土地均衡性、文化地標性、聯(lián)系完整性空間開放性、功能復合性、人流密集性、景觀連續(xù)性效益增殖性城市綜合體商業(yè)零售型酒店公寓型交通物流型休閑旅游型文化創(chuàng)意型科教研發(fā)型體育運動型健康醫(yī)療型商務辦公型城市綜合體的分類從人類的基本需求特征和國內(nèi)外城市綜合體發(fā)展趨勢來看，可以歸納出未來城市綜合體的九大類型模式，由此滿足人類的生產(chǎn)、生活及公共服務全方位需求。商務辦公綜合體主要類型典型案例金融商務型紐約洛克菲勒中心、巴黎拉德芳斯、香港國際金融中心北京東方廣場會展商務型上海中國博覽會會展綜合體、廣州保利世貿(mào)中心、杭州奧體博覽城酒店商務型橫濱港未來21區(qū)總部商務型東京六本木、香港太古廣場、北京華貿(mào)中心、上海浦東新鴻基巴黎拉德芳斯紐約洛克菲勒中心東京六本木商業(yè)零售綜合體主要類型典型案例購物廣場型香港海港城、上海恒隆廣場、深圳中信廣場、杭州萬象城文化商街型利物浦天堂大街、悉尼情人港特色商場型倫敦西田購物中心、蒙特利爾瑪麗城、日本福岡博多運河城時尚街區(qū)型上海新天地、成都寬窄巷子、天津新意街利物浦天堂大街倫敦西田購物中心香港海港城酒店公寓綜合體主要類型典型案例主題酒店型杭州西溪天堂住宅公寓型多倫多湖濱區(qū)、成都龍湖時代天街杭州西溪天堂成都龍湖時代天街文化創(chuàng)意綜合體主要類型典型案例文化娛樂型北京三里屯village、上海新天地、天津新意街創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)型上海蘇河灣、杭州LOFT49上海新天地北京三里屯休閑旅游綜合體主要類型典型案例主題公園型香港迪斯尼公園、深圳華僑城、天津華僑城歷史文化型北京前門大街、上海豫園自然生態(tài)型深圳東部華僑城、杭州西溪天堂深圳華僑城北京前門大街香港迪斯尼公園主要類型典型案例綜合站場型香港地鐵九龍站聯(lián)邦廣場、上海虹橋樞紐公交換乘型巴黎拉德芳斯軌道站點型香港太古廣場、香港時代廣場、上海凱德龍之夢倉儲物流型福州國際物流商貿(mào)城、青島新世紀物流綜合體交通物流綜合體香港太古廣場上海凱德龍之夢香港九龍聯(lián)邦廣場科教研發(fā)綜合體主要類型典型案例大學園區(qū)型杭州大學城高教綜合體科技研發(fā)型日本筑波中心、寧波研發(fā)園日本筑波中心寧波研發(fā)園體育運動綜合體主要類型典型案例體育休閑型北京奧體文化綜合區(qū)、杭州奧體博覽城運動場館型南京奧體中心、濟南奧體中心杭州奧體博覽城北京奧體文化綜合區(qū)健康醫(yī)療綜合體主要類型典型案例醫(yī)院療養(yǎng)型愛丁堡皇家附屬醫(yī)院、南京醫(yī)療綜合體保健養(yǎng)生型三亞鳳凰島度假綜合體愛丁堡皇家附屬醫(yī)院三亞鳳凰島國際養(yǎng)生中心中國城市綜合體開發(fā)規(guī)律及案例研究1、城市綜合體分布規(guī)律2、城市綜合體開發(fā)規(guī)律3、二三四線城市綜合體案例研究2綜合體分布規(guī)律城市綜合體較多出現(xiàn)于國際城市及國內(nèi)一二線城市，其中國內(nèi)二線城市占據(jù)較多的數(shù)量比例。北京、上海、廣州、成都、重慶及沈陽城市綜合體的存量領先全國，總存量在1000萬平方米以上的城市為北京、沈陽、重慶三市；上海、廣州、成都的綜合體存量介于500-1000萬平方米。中國20個重點城市城市綜合體存量分布資料來源：2011年中國城市綜合體發(fā)展報告.隨著城市等級規(guī)模的提升，商務辦公、酒店公寓的業(yè)態(tài)比例增大，商業(yè)零售、住宅的比例相對下降。城市綜合體的核心功能為商務商業(yè)，其次是生活居住。城市綜合型業(yè)態(tài)比例國際城市商務辦公、商業(yè)零售、酒店公寓、住宅44232112一線城市商務辦公、商業(yè)零售、酒店公寓、住宅34261624二線城市商務辦公、商業(yè)零售、酒店公寓、住宅26291233三線城市商務辦公、商業(yè)零售、酒店公寓、住宅20341234四線城市商務辦公、商業(yè)零售、酒店公寓、住宅1542835中國一二三四線城市綜合體開發(fā)的功能類型比例統(tǒng)計綜合體業(yè)態(tài)比例規(guī)律1、萬達廣場2、龍湖天街3、案例比較二三四線城市綜合體項目代表案例研究目前，國內(nèi)城市綜合體根據(jù)運營模式可分為以下三種模式：全部持有型：如恒隆廣場、三里屯village、新天地等；部分持有型：如萬達廣場、龍湖天街等；全部銷售型：如三里屯soho。

全部持有型模式對開發(fā)商的資金實力要求較高，而全部銷售型模式在后期的運營管理上存在較大的難度。案例選取標準開發(fā)商：具有較高知名度的品牌開發(fā)商所在城市：中國未來城市綜合體的主要分布點——二三四線城市運營模式：以部分持有型項目為主。研究重點：區(qū)位特征、規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)分布、運營模式2001年，萬達集團在長春開設全國第一家萬達廣場；2006年開業(yè)的寧波萬達廣場（第三代）標志著進入了“城市綜合體”時代；萬達廣場在全國城市擴張迅速，至2011年底，在中國大中小城市開業(yè)的萬達廣場將達49個，持有物業(yè)面積超過1200萬平方米。萬達廣場發(fā)展簡況指標第一代（2001-2002年）第二代（2003-2005年）第三代（2006年至今）選址區(qū)位核心商圈黃金地段核心商圈黃金地段副中心、開發(fā)區(qū)、CBD建筑規(guī)模5萬平方米10-15萬平方米30萬平方米以上產(chǎn)品種類商業(yè)商業(yè)商業(yè)、寫字樓、酒店、住宅業(yè)態(tài)特征購物功能組合購物功能組合24小時不夜城+集成功能組合主力商家超市+家電+影院超市+建材+家電+影院百貨+超市+家電+美食+影院建筑形態(tài)單體封閉式建筑單體封閉式及開放式建筑組合封閉式建筑+步行街區(qū)+高層的組合經(jīng)營模式商鋪分割銷售分割銷售+整體出售核心商業(yè)只租不售，銷售小型商業(yè)、寫字樓、住宅項目典型案例長春沈陽寧波萬達廣場發(fā)展簡況中國三大經(jīng)濟區(qū)是萬達集團投資的重點區(qū)域。一二線城市已經(jīng)成為萬達集團投資的熱點區(qū)。地區(qū)合計一線城市二線城市三線城市四線城市泛環(huán)渤海地區(qū)21北京（2）天津（2）、沈陽（3）、大連（3）、濟南（2）、石家莊（1）、唐山（1）、青島（3）、太原（1）、呼和浩特（1）包頭（1）、廊坊（1）泛長三角地區(qū)23上海（4）南京（3）、蘇州（1）、無錫（1）、寧波（2）、溫州（1）、合肥（2）、常州（1）蕪湖（1）、鎮(zhèn)江（1）、泰州（1）淮安（1）江陰（1）、宜興（1）、紹興柯橋（1）、太倉（1）泛珠三角地區(qū)15廣州（1）東莞（1）、福州（2）、廈門（1）、泉州（1）、長沙（2）、南昌（2）、南寧（1）漳州（1）、莆田（1）、寧德（1）晉江（1）黃河中下游地區(qū)7西安（4）、鄭州（2）洛陽（1）長江中上游地區(qū)12重慶（2）、武漢（5）、成都（2）宜昌（1）、襄樊（1）、綿陽（1）東北地區(qū)8長春（3）、哈爾濱（3）大慶（1）、撫順（1）西北地區(qū)2蘭州（1）銀川（1）合計88760165中國城市萬達廣場的空間分布萬達廣場基本特征三四線城市是萬達集團未來擴張的重要區(qū)域。特大城市內(nèi)部擁有城市綜合體增長的潛力。城市分布地區(qū)合計一線城市二線城市三線城市四線城市泛環(huán)渤海地區(qū)21北京（2）天津（2）、沈陽（3）、大連（3）濟南（2）、石家莊（1）、唐山（1）青島（3）、太原（1）、呼和浩特（1）包頭（1）、廊坊（1）泛長三角地區(qū)23上海（4）南京（3）、蘇州（1）、無錫（1）寧波（2）、溫州（1）、合肥（2）常州（1）蕪湖（1）、鎮(zhèn)江（1）泰州（1）、淮安（1）江陰（1）宜興（1）紹興柯橋（1）太倉（1）泛珠三角地區(qū)15廣州（1）東莞（1）、福州（2）、廈門（1）泉州（1）、長沙（2）、南昌（2）南寧（1）漳州（1）、莆田（1）寧德（1）晉江（1）黃河中下游地區(qū)7西安（4）、鄭州（2）洛陽（1）長江中上游地區(qū)12重慶（2）、武漢（5）、成都（2）宜昌（1）、襄樊（1）綿陽（1）東北地區(qū)8長春（3）、哈爾濱（3）大慶（1）、撫順（1）西北地區(qū)2蘭州（1）銀川（1）合計88760165黃河流域及北方板塊長江流域板塊南方板塊城市分布備注：持有比例的降低主要與配建住宅、SOHO開發(fā)量的大小有關。建筑規(guī)模數(shù)量持有比例均值案例28~40萬平方米2050%上海五角場萬達廣場，持有比例高達76%41~70萬平方米2532%寧波萬達廣場，持有比例達47%71~328萬平方米1719%石家莊萬達廣場，持有比例11%；武漢東湖萬達廣場，持有比例15%第三代萬達廣場在做購物中心的同時，開發(fā)部分寫字樓、住宅或者商務公寓，通過出售這部分物業(yè)，獲取充足資金來支持商業(yè)經(jīng)營。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前萬達廣場商業(yè)及酒店業(yè)態(tài)比例平均約為42.38%（涵蓋持有物業(yè)）。持有物業(yè)情況紹興柯橋萬達廣場效果圖廈門湖里萬達廣場效果圖規(guī)劃選址廈門湖里萬達紹興柯橋萬達區(qū)位特征：城市新區(qū)核心，緊鄰快速干道，商業(yè)區(qū)內(nèi)無大型競爭對手廈門湖里萬達紹興柯橋萬達總建筑面積53萬平方米總占地面積12.9萬平方米容積率3.02地上建筑面積39萬平方米地下建筑面積14萬平方米購物中心面積17.4萬平方米酒店面積4.2萬平方米可售室外步行街1.8萬平方米室內(nèi)步行街4.2萬平方米SOHO辦公25.32萬平方米總建筑面積68.17萬平方米總占地面積16.98萬平方米容積率住宅3.0，商業(yè)2.96地上建筑面積50.94地下建筑面積17.23購物中心面積17.4萬平方米商務酒店0.8萬平米可售住宅面積37.34萬平方米室外步行街4.4萬平方米SOHO公寓8.57萬平方米規(guī)劃指標功能分區(qū)明確，各功能區(qū)規(guī)劃圍繞室內(nèi)與室外步行街這一核心部分展開。廈門湖里萬達紹興柯橋萬達規(guī)劃布局廈門湖里規(guī)劃為全商業(yè)用地。紹興柯橋規(guī)劃為商業(yè)+住宅用地，住宅占地略多于商業(yè)。兩者的容積率均為約3.0。廈門湖里萬達紹興柯橋萬達廈門湖里功能分區(qū)明確。紹興柯橋商業(yè)部分布局相對局促，功能存在疊合，不同功能間的人行和車行出入存在干擾。廈門湖里萬達紹興柯橋萬達主力店+金街辦公區(qū)SOHO區(qū)SOHO區(qū)酒店區(qū)住宅區(qū)SOHO區(qū)酒店區(qū)主力店+金街項目選址緊鄰城市快速路和主干道，車行交通便利。主力店車庫入口緊鄰城市干道，出入方便。廈門湖里萬達紹興柯橋萬達紹興柯橋萬達廣場廈門湖里萬達廣場業(yè)態(tài)分析紹興柯橋與廈門湖里相比，在兩者的主要業(yè)態(tài)分布中，廈門的知名品牌種類與數(shù)量超過柯橋。顯示城市差異在品牌招商上仍存在一定障礙。六大主力店萬達百貨華潤萬家超市國美電器萬達國際影城大玩家游樂場大歌星KTV七大主力店萬達百貨沃爾瑪超市國美電器萬達影城IMAX大玩家游樂場大歌星KTV國惠大酒樓萬達第四代產(chǎn)品——萬達城位于武漢中央文化區(qū)，占地1.8平方公里，總面積340萬平方米，總投資500億。一期工程“楚河漢街”21萬平米8個月完工，11年國慶開放。萬達第四代產(chǎn)品——萬達城這是萬達對國家政策與各地方政府的宏觀政治、經(jīng)濟、文化等方面研究后的結果，對地方政府提升第三產(chǎn)業(yè)、轉變經(jīng)濟增長方式等更具有吸引力。萬達決定2-3年內(nèi)將公司主業(yè)從商業(yè)地產(chǎn)轉為商業(yè)與文化旅游并重。目前已聯(lián)合中國泛海、聯(lián)想等五家民營企業(yè)成立注冊金為100億元的“萬海文化旅游控股”。儲備長白山（21平方公里200億）、西雙版納（6平方公里150億）、大連金石（9.5平方公里300億）、福州瑯岐島、武夷山等?？偼顿Y約1700億元。1500米長18萬平米的楚河漢街創(chuàng)意休閑步行街；15萬平米漢街萬達廣場（4萬平米的百貨店）；6萬平電影文化主題樂園；15個影廳總座位數(shù)3000座的中國最大萬達電影城；5個名人廣場；2座六星、1座五星、1座四星總共1300間客房的20萬平方米酒店集群；50萬平米8棟超高層寫字樓的“漢街總部國際”；155萬平米的“漢街九號”住宅；杜莎夫人蠟像館、“漢秀”劇場；5000平米的文華書城、藝術畫廊等文化設施。龍湖商業(yè)是龍湖集團旗下的三大業(yè)務板塊（住宅、商業(yè)、物業(yè)）之一，全程開發(fā)、持有和運營龍湖的商業(yè)地產(chǎn)項目。

隨著龍湖集團深入的全國化擴張，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模逐步增大，截止2011年中，龍湖商業(yè)土地儲備已近350萬平方米。計劃到2015年，開業(yè)運營商業(yè)面積達337.5萬平方米，覆蓋北京、上海、杭州等十三座城市。其中包括12個大型區(qū)域購物中心（龍湖天街系列），以及北京長楹天街、成都時代天街【458畝，180（76）萬平米，號稱亞洲最大購物中心】、重慶時代天街等5個20萬平方米以上的超區(qū)域購物中心。龍湖商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)龍湖·星悅薈：5-10萬平米的社區(qū)型時尚生活中心；面向中產(chǎn)家庭；主要分布在重慶、北京；龍湖MOCO：10-20萬平米高端精品家居生活館；面向中產(chǎn)以上；主要分布在重慶、北京；龍湖天街：20萬平米以上大型購物中心，集購物、飲食、休閑、娛樂等多種消費類型于一體的一站式商業(yè)綜合體。龍湖天街?區(qū)位特征在宏觀格局上位居國內(nèi)二線城市，如重慶、成都；在微觀格局上位居城市傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)、新區(qū)；前者如成都北城天街、重慶西城天街；后者如成都時代天街。成都時代天街重慶西城天街重慶龍湖北城天街?業(yè)態(tài)布局產(chǎn)品組合：天街系商業(yè)、別墅、精裝公寓、普通住宅、甲級寫字樓、SOHO產(chǎn)品星座系列。主力店：旗艦百貨、世界級賣場、國際一流真冰場、五星級影院、兒童體驗公園。銷售部分：情景街區(qū)商鋪、精裝SOHO公寓、創(chuàng)意LOFT、精裝住宅；自持部分：超大型主力百貨店、龍湖天街購物中心、MOCO家居館、先鋒數(shù)碼港、美食天地。龍湖成都時代天街案例比較與總結典型綜合體區(qū)位特征業(yè)態(tài)布局運營模式營銷策略萬達廣場一二線城市中心區(qū)與副中心區(qū)、新區(qū)；三四線城市中心區(qū)與新區(qū)擁有萬達百貨、萬達影線、萬達酒店等自主品牌購物中心、酒店、寫字樓、住宅公寓等產(chǎn)品綜合開發(fā)，持有核心商業(yè)，后兩者銷售實施分批銷售推出，周期約為2年。龍湖天街一二線城市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)、新區(qū)多為引入品牌龍湖時代天街約30%物業(yè)持有，約70%銷售。項目數(shù)量較少，規(guī)模較大，以銷售住宅和部分商業(yè)為主。典型綜合體地段選擇空間布局業(yè)態(tài)體系運營特征萬達廣場一線城市二類地段內(nèi)外廊結合模式（C或L型）內(nèi)外均衡型資金短期回籠二線城市一類地段三線城市一類地段龍湖天街一線城市暫無圍城模式（外商內(nèi)?。┩鈦砥放菩唾Y金短期回籠二線城市二類地段三線城市暫無案例比較與總結模式優(yōu)缺點分析典型綜合體優(yōu)點缺點萬達規(guī)模較大、品牌有一定知名度。項目普遍位居城市傳統(tǒng)商業(yè)黃金位置或新城核心位置。地價低、銷售部分定價高、利潤高。注重資金周轉率，開發(fā)項目有明確工期要求。自主產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好，具有核心競爭力。訂單地產(chǎn)模式，商業(yè)資源平臺較豐富。擁有較好的銀行關系，注重銀行融資創(chuàng)新?，F(xiàn)有自持物業(yè)中，主力店租金偏低。低租金的戰(zhàn)略伙伴占整體購物中心面積的70%。商業(yè)銷售部分定價較高，租金回報率偏低。項目復制程度高，但城市地方個性化欠缺。高級酒店的長期經(jīng)營邊際效應遞減。龍湖房產(chǎn)開發(fā)具有一定的品牌優(yōu)勢和社會認可度。商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)先在西部一二線城市實施大體量開發(fā)，取得先聲奪人的宣傳效應。商業(yè)定位傾向于中高端，品質較好。銷售為主，持有較少，資金回收周期較快。由住宅進軍商業(yè)地產(chǎn)，需要一定的探索期。項目開發(fā)的全國布局不夠明朗，缺乏戰(zhàn)略指導性。商業(yè)自主品牌少，支撐能力較差?！皟?nèi)住外商”的業(yè)態(tài)格局還需要市場的驗證。綠城城市生活綜合體的基本設想1、未來商業(yè)發(fā)展模式探索2、綠城城市生活綜合體愿景3首先，作為城市文明發(fā)展的新興開發(fā)形態(tài)，綠城綜合體戰(zhàn)略中商業(yè)發(fā)展正處于激烈的變革之中，只要看清趨勢，我們有我們的后發(fā)優(yōu)勢。其次，中國的城市化進程正在進入一個新的時期，其變化趨勢與發(fā)展方式都有新的變化，只要我們找準立足點，還有機會做大做強。中國城市綜合體的快速發(fā)展與新的城市化進程，對于綠城是個機會。世上可以沒有工業(yè)的城市，但絕不存在沒有商業(yè)的城市；只要人類這種情感動物不會滅亡，城市就不會消亡，只要城市在，商業(yè)，一定會在。究竟實體空間和網(wǎng)絡空間孰輕孰重，目前還處于激烈的學術理論與現(xiàn)實商業(yè)爭奪中。我們處于又一變革的黑窗期。商業(yè)業(yè)態(tài)正在發(fā)生變化，可以標準化生產(chǎn)、儲存、運輸?shù)拇罅可唐氛谵D向網(wǎng)絡購買。M.BATTY.虛擬地理.FUTURES.1997未來商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢時代雜志1998年8月號文章：向你的購物中心說再見實體店上門服務網(wǎng)站（淘寶/京東）直郵和目錄呼叫中心（114）社交媒體（微博/微信）移動設備（手機）電視購物服務終端（Q卡/販賣機）網(wǎng)絡家電(海爾冰箱)零售商們正在應對挑戰(zhàn)，比如更好的細分市場、線上線下的結合與更好的服務…1瓶水有幾種買法？當購買的渠道有很多種時，商業(yè)地產(chǎn)（實體店）這種“渠道”就會受到嚴峻的挑戰(zhàn)。消費者對不同品類的需求差異導致了專業(yè)化業(yè)態(tài)的發(fā)展，傳統(tǒng)百貨正步入衰退，不再強調“大而全”，轉而向深度專業(yè)化和專業(yè)化集成兩大趨勢發(fā)展，逐步具備各自清晰的市場定位。曾經(jīng)盛行一時的百貨商場正一方面通過專業(yè)化集成演變?yōu)橘徫镏行?，另一方面，其?nèi)部各細分業(yè)態(tài)的專業(yè)化進一步加強，衍生出各類專業(yè)百貨/主題百貨。商業(yè)正步入“體驗經(jīng)濟”的階段，強調商業(yè)活動帶給消費者的獨特審美體驗，將消費者的參與融入到體驗設計中，以產(chǎn)品作為“道具”、環(huán)境作為“布、景”，詮釋商品的文化內(nèi)核。LV藝術館Prada水晶宮Apple天才吧Prada第三代掌門人繆科維·普達拉說，現(xiàn)代人所需要的不再只是商品，而是生活態(tài)度。一間創(chuàng)意十足的旗艦店遠比一件經(jīng)典款式的產(chǎn)品更能撼動人心。在各種動力因素的影響沖擊下，未來哪些商業(yè)業(yè)態(tài)將會持續(xù)存在呢？維持人們基本生存的物質需求——生鮮、美食。獲取食物是一切生命體的本質特性。當前生鮮食品銷售還存在著農(nóng)貿(mào)市場和超級市場兩種業(yè)態(tài)，美食則往往成為現(xiàn)代購物中心的主要業(yè)態(tài)，兩者均具有及時性、搭配性及聚集性特征，同時可以帶來巨大的人流量，所以該類業(yè)態(tài)將會持續(xù)存在。在各種動力因素的影響沖擊下，未來哪些商業(yè)業(yè)態(tài)將會持續(xù)存在呢？保證人們完美生活的日常需求——生活服務城市的本質除了市場交易之外，生活服務是其另外一個重要特性。無論是金融、保險還是醫(yī)療、保健，甚至科教、行政，均是城市居民能夠實現(xiàn)美好生活的重要保障。未來那些貼近人們?nèi)粘Ｉ畹膫€性化服務將會日益發(fā)達。在各種動力因素的影響沖擊下，未來哪些商業(yè)業(yè)態(tài)將會持續(xù)存在呢？滿足人們情感價值的精神需求——體驗、娛樂當一切標準化工業(yè)產(chǎn)品可以實現(xiàn)電子網(wǎng)絡銷售之后，人們對商品的需求更多的屬于符號體驗，從汽車、家具到服飾、電子等產(chǎn)品無不表現(xiàn)如此，未來實體店銷售的將不會是這些商品，而是對它們的體驗。同時，能夠滿足人們情感表達與交流的娛樂業(yè)也將蓬勃發(fā)展，如游樂場、主題公園、文化場館等。逐步衰退的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)食品、飲料服飾、鞋帽通訊、家電書店、出版建材、家具未來商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢這些業(yè)態(tài)的特征：標準化、規(guī)?；⒖蓛Υ?、方便運輸、傳統(tǒng)零售、技術淘汰等。未來持續(xù)發(fā)展的新興業(yè)態(tài)品牌服飾體驗式零售電玩游戲書吧唱片美食酒吧珠寶飾品主題公園游樂場健身運動美容護理電影KTV科技博物館未來商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢這些業(yè)態(tài)的共同特征：1、必須得要人親自參與的2、與人的情感產(chǎn)生關系的3、在虛擬空間中無法體驗的4、虛擬社會需要實體展示的專業(yè)化、標準化與個性化并存發(fā)展，綜合體將不再是僅是以商務、商業(yè)功能為主要驅動，文化休閑功能亦開始由配套功能逐漸轉為綜合體的主導功能。商務、商業(yè)綜合體文娛綜合體華潤中心悉尼達令港商業(yè)綜合體必須有良好便利的交通系統(tǒng)與城市交通聯(lián)系，與軌道交通綜合一體化開發(fā)將成為未來趨勢，商業(yè)綜合體越來越多地在城市立體交通系統(tǒng)中充當節(jié)點。交通樞紐綜合體的典范香港太古廣場日本六本木新城未來將會有更多成熟的商業(yè)綜合體品牌出現(xiàn)，但也必定會有一部分同質化嚴重、品質較低的商業(yè)綜合體被市場淘汰。一線城市商業(yè)趨于飽和，二三線城市發(fā)展迅速，購物中心的主要擴張區(qū)域也將由現(xiàn)在的一線城市為主向二三線城市普及。一線城市二線城市三線城市成熟商圈存在土地稀缺、地價高昂、城市擴張、人口外遷等問題，將導致購物中心向非成熟商圈甚至郊區(qū)新商圈普及。以上海為例以北京為例購物中心在整體氛圍和購物環(huán)境的營造上更加多元化，建筑形式不再僅拘泥于傳統(tǒng)的封閉式“大盒子”，而是根據(jù)區(qū)位條件不同靈活變化，帶給消費者更寬松、閑適的購物環(huán)境。綠城目前在建的商業(yè)項目有住宅配套的社區(qū)商業(yè)，也有規(guī)模更大的區(qū)域中心綜合體商業(yè)，顯示綠城在商業(yè)地產(chǎn)領域的逐步拓展。翡翠城商業(yè)街溫州鹿城廣場臺州玉蘭廣場綠城城市綜合體發(fā)展目標——“城市生活第一目的地！”LOHAS綠城城市生活綜合體愿景承載“生活、樂享、體驗”于一體的理想街區(qū)超越商業(yè)設施范疇的生活中心精彩而高效的建筑空間，豐富而多樣的消費內(nèi)容，立體而便捷的交通體系，吸引密集而多元的社會階層，突顯深厚而迷人的城市文化，與網(wǎng)絡經(jīng)濟充分融合，提供與一線城市相近的生活品質。綜合體發(fā)展戰(zhàn)略的中國城市研究4城市投資潛力評價選取中國經(jīng)濟最為發(fā)達的112個地級及地級以上城市作為研究對象；從經(jīng)濟增長與結構、社會發(fā)展與建設、生活福利與環(huán)境三方面選取24項指標，構建基于綜合體開發(fā)的城市評價指標體系。潛力評價因子之:經(jīng)濟增長與結構6、GDP7、人均GDP8、第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重

1、地方財政科學支出2、地方財政收入9、互聯(lián)網(wǎng)用戶數(shù)10、電信業(yè)務收入3、金融機構存款金額4、金融機構各項貸款金額11、國內(nèi)旅游收入12、劇場、影劇院數(shù)5、批發(fā)和零售業(yè)就業(yè)人數(shù)數(shù)據(jù)來源：112個城市的24項指標數(shù)據(jù)來源于《2010中國城市統(tǒng)計年鑒》、《2010中國城市（鎮(zhèn)）生活與價格年鑒》、《2010中國區(qū)域經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒》。城市投資潛力評價潛力評價因子之:社會發(fā)展與建設17、市區(qū)常住人口18、市區(qū)流動人口13、固定資產(chǎn)投資總額14、社會消費品零售總額19、醫(yī)院、衛(wèi)生院床位數(shù)15、中小學專任

教師數(shù)20、城市建設用地21、建成區(qū)綠化覆蓋面積16、公共汽（電）車客運總量城市投資潛力評價潛力評價因子之:生活福利與環(huán)境22、人均綠地面積23、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入24、城鎮(zhèn)居民人均消費性支出城市投資潛力評價從一線城市來看，上海經(jīng)濟優(yōu)勢明顯，深圳的生活環(huán)境具有優(yōu)勢。從二線城市整體狀況來看，生活福利和社會建設方面具有一定的優(yōu)勢。但其發(fā)展的軟肋大多在于生活環(huán)境較差，經(jīng)濟增長缺乏動力，經(jīng)濟水平整體低于全國城市的平均水平。從三線城市來看，面臨的主要問題在于：經(jīng)濟增長水平較低和經(jīng)濟結構較為低級；城市綜合體開發(fā)將可以進一步促進三線城市的經(jīng)濟發(fā)展水平和質量，改善三線城市的經(jīng)濟結構。城市投資潛力評價地區(qū)一線城市二線城市三線城市泛環(huán)渤海地區(qū)北京、天津沈陽、大連、濟南、石家莊、唐山、青島、淄博、東營、煙臺、太原、呼和浩特、包頭濰坊、泰安、威海、濟寧、臨沂、德州、濱州、日照、聊城、棗莊、邯鄲、保定、秦皇島、滄州、鄂爾多斯泛長三角地區(qū)上海、南京、杭州蘇州、無錫、寧波、溫州、合肥、常州、紹興、鎮(zhèn)江、南通、臺州、徐州蕪湖、鹽城、連云港、揚州、湖州、嘉興、金華、泰州、蚌埠、淮南、馬鞍山、淮安、麗水、衢州、宿遷、安慶泛珠三角地區(qū)廣州、深圳佛山、東莞、福州、廈門、長沙、昆明、南昌、貴陽、南寧、泉州、汕頭中山海口、株洲、岳陽、衡陽、珠海、柳州、桂林、惠州、湛江、江門、茂名、漳州、贛州黃河中下游地區(qū)西安、鄭州寶雞、咸陽、開封、許昌、平頂山、洛陽長江中上游地區(qū)重慶、武漢成都宜昌、襄樊、綿陽東北地區(qū)長春、哈爾濱、大慶鞍山、吉林、齊齊哈爾、牡丹江、撫順西北地區(qū)烏魯木齊、蘭州西寧、銀川合計94360備注：一線城市的遠郊組團或衛(wèi)星城可以等同于三線城市，以此類推。根據(jù)各項評價因子及城市得分對比分析，對中國一、二、三線城市進行重新的劃分，劃分如下：城市投資潛力評價重新劃分的中國城市等級示意圖一線城市二線城市三線城市第一層次第二層次第三層次第一層次第二層次第三層次第一層次第二層次第三層次北京上海廣州天津深圳南京武漢杭州重慶成都沈陽、西安鄭州、東莞佛山、哈爾濱大連、蘇州濟南、青島寧波、長春無錫、長沙昆明、合肥常州、廈門太原、唐山石家莊東營、南通呼和浩特、淄博福州、汕頭、徐州溫州、臺州、紹興泉州、鎮(zhèn)江、煙臺大慶、南昌、蘭州烏魯木齊、包頭南寧、中山、貴陽珠海臨沂惠州吉林濰坊?？诼尻柊吧浇T淮安、揚州、威海、棗莊邯鄲、濟寧、嘉興、蕪湖柳州、襄樊、撫順、保定湛江、宜昌、岳陽鄂爾多斯、湖州、泰安株洲、寶雞、日照馬鞍山、鹽城、金華衡陽、淮南、泰州、連云港、平頂山、綿陽咸陽銀川、濱州聊城、秦皇島蚌埠、茂名齊齊哈爾、桂林西寧、滄州衢州、德州宿遷、漳州開封、許昌安慶、牡丹江麗水、贛州長三角一二三四線城市類型劃分地區(qū)一線二線城市三線城市四線城市核心地帶蘇南（寧鎮(zhèn)蘇錫常）南京蘇州、無錫、常州、鎮(zhèn)江、昆山、江陰、張家港、常熟、太倉、吳江宜興、丹陽、高淳、溧陽、金壇溧水、句容浙北（杭嘉湖）杭州嘉興、海寧、桐鄉(xiāng)、湖州、平湖、嘉善、富陽、海鹽、長興德清、臨安、安吉、桐廬、建德、淳安浙東（甬紹舟）寧波、紹興、紹興縣、慈溪、余姚舟山、諸暨、上虞、奉化、象山、嵊泗、新昌、寧海、嵊州岱山緊密地帶蘇中（通泰揚）南通揚州、揚中、泰州、靖江海門、江都、啟東、海安、儀征、姜堰、如皋、如東、泰興、東臺、興化、高郵、寶應浙東南（溫臺）溫州、臺州溫嶺、瑞安、玉環(huán)、樂清洞頭、平陽、臨海、蒼南、天臺、三門、文成、永嘉、仙居、泰順外圍地帶蘇北（徐連淮宿鹽）徐州連云港、淮安、宿遷、鹽城大豐、銅山、邳州、建湖、洪澤、金湖、新沂、沛縣、射陽、贛榆、盱眙、東海、濱海、沭陽、阜寧、泗洪、泗陽、睢寧、灌南、漣水、響水、豐縣、灌云浙西南（金麗衢）義烏金華、東陽、永康、麗水、衢州浦江、武義、遂昌、龍泉、青田、云和、江山、縉云、景寧、松陽、龍游、蘭溪、慶元、常山、開化、磐安合計2204071備注：一線城市的遠郊組團或衛(wèi)星城可以等同于三線城市，以此類推。本研究以長三角縣市為分析對象，未將地級以上城市的近遠郊轄區(qū)分離。在實際投資潛力分析中，各個城市的轄區(qū)也可以劃分為二三四線不同等級，如上海的嘉定、青浦及松江等，杭州的余杭、蕭山、下沙，南京的浦口、江寧及六合。二線城市三線城市四線城市第一層次第二層次第三層次第一層次第二層次第三層次第一層次第二層次第三層次蘇州無錫、寧波溫州、常州昆山、江陰張家港常熟義烏、紹興太倉、吳江臺州、余姚南通、慈溪徐州、鎮(zhèn)江紹興縣舟山、嘉興揚州、宜興諸暨、溫嶺瑞安、海寧桐鄉(xiāng)、湖州玉環(huán)金華、揚中上虞、平湖嘉善、樂清丹陽、奉化象山、富陽連云港淮安、宿遷鹽城、衢州海鹽、嵊泗泰州、東陽新昌、永康靖江、麗水高淳、長興寧海、溧陽嵊州、金壇海門、德清臨安、岱山溧水、安吉洞頭、平陽江都、臨海啟東、蒼南桐廬句容、海安儀征、姜堰天臺、如皋如東、泰興建德、三門浦江、文成永嘉、東臺仙居、武義遂昌、興化大豐、龍泉淳安、銅山青田云和、江山、縉云景寧、邳州、泰順建湖、松陽、高郵龍游洪澤、金湖、蘭溪、慶元、新沂沛縣、射陽、寶應贛榆、盱眙、東海濱海、沭陽、阜寧常山、開化、泗洪泗陽、睢寧、灌南漣水、響水、磐安豐縣、灌云長三角一二三四線城市類型劃分根據(jù)各項評價因子及城市綜合得分分析，劃分如下：綠城城市生活綜合體發(fā)展建議51：區(qū)域發(fā)展建議

以中國三線城市（含部分縣級市）*為主，現(xiàn)階段以長三角為核心發(fā)展區(qū)域，其他區(qū)域為輔。三線城市目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平較為一般，而城市化進程后勁強勁。一二線品牌容易落地，商業(yè)經(jīng)營可行性較大。20萬人口以下且經(jīng)濟一般的四線城市因人口規(guī)模較小，短時間內(nèi)商業(yè)規(guī)模難以支撐，且國內(nèi)商業(yè)連鎖品牌規(guī)模較小，招商資源難以組織；城市基礎設施的支撐能力還有欠缺，進入需相對謹慎。在三線城市中，以長三角為第一優(yōu)選地區(qū)，遼東半島、環(huán)渤海地區(qū)、山東半島為次選區(qū)域，中部及南部一些條件較好的項目也可考慮。*以上城市等級劃分基于綠城城市綜合體發(fā)展戰(zhàn)略而重新劃分的中國城市。另外一線城市的衛(wèi)星城與組團以及二線城市的下轄區(qū)域中心也可作為三線考慮。2：運營模式建議建議在中短期內(nèi)以持銷均衡型（萬達）為主，堅持項目可售物業(yè)之利潤必須能與持有物業(yè)之投資平衡為基本底線，以減輕綜合體發(fā)展的資金壓力。中遠期可考慮對部分優(yōu)質物業(yè)選擇持有，以利于平衡綠城綜合體板塊的遠期效益。銷售為主型的商業(yè)物業(yè)（即無需統(tǒng)一經(jīng)營的街區(qū)型物業(yè)）建議并入住宅開發(fā)配套體系。全部持有型銷售為主型持銷均衡型凱德與