閘北虬江路項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告課件

2023/7/23閘北虬江路項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告第一部分項(xiàng)目定位方向第二部分項(xiàng)目產(chǎn)品定位及建議第三部分項(xiàng)目價(jià)格建議及客源預(yù)估報(bào)告結(jié)構(gòu)第一部分項(xiàng)目定位方向區(qū)位特質(zhì)理解競爭市場理解客源競爭理解特質(zhì)1－－區(qū)位居住屬性明顯閘北內(nèi)環(huán)區(qū)域以鐵路為界，鐵路南北區(qū)域?qū)傩圆町愝^為明顯；鐵路以南辦公樓分布較為集中，體現(xiàn)較強(qiáng)商務(wù)屬性。而北部地區(qū)相對體現(xiàn)更多的居住屬性；區(qū)位作為閘北傳統(tǒng)居住區(qū)，不能直接受不夜城和四川路商務(wù)區(qū)輻射，商務(wù)價(jià)值較低，居住為區(qū)域內(nèi)部最大屬性；華舟大廈云華科技大廈中瑞商務(wù)樓新梅大廈北方大廈漢中廣場現(xiàn)代交通商務(wù)大廈林頓大廈中房華東大廈華森鉆石商務(wù)廣場銘德國際廣場華象大廈閘北廣場嘉里不夜城海泰國際海泰時(shí)代森林灣大廈居住屬性商務(wù)屬性耀康食府工商銀行農(nóng)業(yè)銀行長途汽車站永新書店蒙特利城在建住宅聚源大廈第十人民醫(yī)院幼兒園第三中心小學(xué)水上威尼斯朝陽中學(xué)作為閘北傳統(tǒng)的居住區(qū)域，因此項(xiàng)目周邊生活配套、基礎(chǔ)設(shè)施齊全，生活氛圍濃厚，但相對辦公等商業(yè)物業(yè)而言，項(xiàng)目區(qū)域缺乏應(yīng)有的辦公氛圍；項(xiàng)目周邊人流嘈雜，配套設(shè)施較為低端，區(qū)域面貌較差，對于高端辦公氛圍的塑造十分不利；成熟生活氛圍對居住產(chǎn)品具有一定支持，但區(qū)位缺乏辦公環(huán)境和下只角形象，對開發(fā)辦公產(chǎn)品抗性較大；特質(zhì)2－－小環(huán)境嘈雜，難以支撐高端辦公形象企業(yè)廣場本案圣和圣廣場海泰國際大廈寶礦國際大廈銘德國際廣場森林灣大廈海泰時(shí)代大廈地塊位置區(qū)域內(nèi)其他在售個(gè)案緊鄰西藏路、四川北路等其他城市主要干道，項(xiàng)目能在一定程度上體現(xiàn)辦公產(chǎn)品的高端形象；本案位于公興路、永興路地塊的交界處，同時(shí)處于整個(gè)地塊的夾縫中，地塊狹長，對外形象不理想；非緊鄰城市主干道，交通導(dǎo)入性較差；同時(shí)地塊面寬窄，缺乏辦公需要的沿街展示形象；特質(zhì)3－－地塊現(xiàn)狀難以展示高端辦公形象區(qū)位表現(xiàn)為傳統(tǒng)內(nèi)環(huán)內(nèi)的居住屬性，地塊小環(huán)境以及現(xiàn)狀對于辦公產(chǎn)品缺乏支撐高端辦公的氛圍以及形象展示，就區(qū)位理解而言，運(yùn)作辦公產(chǎn)品勢必在項(xiàng)目的檔次上缺乏足夠的外部支撐條件；而對于居住產(chǎn)品而言，內(nèi)環(huán)內(nèi)優(yōu)勢的地理位置以及配套基礎(chǔ)能夠在一定程度上弱化項(xiàng)目小環(huán)境嘈雜的抗性，相對于辦公產(chǎn)品而言，從區(qū)位的角度出發(fā)考慮，項(xiàng)目運(yùn)作居住產(chǎn)品更具機(jī)會以及抗風(fēng)險(xiǎn)性。區(qū)位特質(zhì)理解結(jié)論區(qū)位特質(zhì)理解競爭市場理解客源競爭理解辦公市場居住市場經(jīng)濟(jì)效益05－07年經(jīng)濟(jì)利好刺激辦公需求趨于飽和；并且隨著全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡劣及市場環(huán)境的變化，市場需求量迅速降低；并且隨著上海新增辦公體量持續(xù)增加，市場趨于飽和，尤其是非商務(wù)核心區(qū)域，市場明顯飽和，未來幾年辦公市場嚴(yán)峻；辦公市場－－宏觀供求08年6月，李嘉誠旗下上市公司和記港陸將世紀(jì)商貿(mào)廣場以低于今年一季度上海甲級寫字樓平均售價(jià)5.1萬元低價(jià)“賤賣”；全國今年上半年6.7萬家規(guī)模以上中小企業(yè)倒閉，超過2000萬工人被解聘，中小型企業(yè)倒閉率達(dá)到8.5%;在油價(jià)屢創(chuàng)新高和國際快遞巨頭調(diào)低中國市場價(jià)格的同時(shí)，大批物流業(yè)中小型企業(yè)面臨倒閉；樓盤名稱物業(yè)形態(tài)開盤時(shí)間辦公物業(yè)總供應(yīng)量辦公物業(yè)未來供應(yīng)銘德國際廣場辦公07.061.80.54海泰時(shí)代大廈辦公06.012.70.74海泰國際大廈辦公07.052.41.3寶礦國際大廈辦公05.106.14.7企業(yè)廣場辦公07.083.92.49合計(jì)/16.99.57雖然供應(yīng)體量不大，但目前閘北內(nèi)環(huán)內(nèi)辦公產(chǎn)品普遍銷售周期過長，資金回籠周期過長未來雖然只有近10萬方體量，但以現(xiàn)有的年均去化體量仍需2-3年的周期去化，市場壓力明顯。辦公市場－－供應(yīng)地塊公告號地塊名稱四至范圍產(chǎn)業(yè)用途土地面積（公頃）容積率最大體量200801102閘北區(qū)117街坊5丘地塊東至民立路、南至規(guī)劃共和路、西至恒豐路、北至康吉大廈商業(yè)辦公用地、道路用地1.4755≤4.0辦公：5.920071201閘北區(qū)204街坊25丘西至中祥大酒店，北至中興路商業(yè)、辦公0.51142辦公：1.020070901閘北區(qū)芷江西街道191街坊27、28丘，189街坊18丘東至長興路、南至交通路、西至大統(tǒng)路、北至太陽山路；東至長興路、南至太陽山路、西至大統(tǒng)路、北至永興路商業(yè)、辦公、住宅4.42242.5-3.0商辦：10.5居?。?.0合計(jì)/////商辦：17.4居住：2.0辦公市場－－土地蘇州河以北以及不夜城商務(wù)圈規(guī)劃實(shí)施，商務(wù)辦公持續(xù)供應(yīng)，去年以來共有商辦17萬方土地新增供應(yīng)，后續(xù)辦公競爭壓力進(jìn)一步加大，市場競爭環(huán)境進(jìn)一步惡化。（07年至今閘北內(nèi)環(huán)土地供應(yīng)）閘北辦公個(gè)案在05、06年運(yùn)作之后，目前區(qū)域辦公產(chǎn)品成交大幅萎縮，去化極速放緩，大多數(shù)個(gè)案處于“死盤”狀態(tài)，即使轉(zhuǎn)租也并不理想。區(qū)域辦公產(chǎn)品銷售去化周期較長，由于需求量的驟減，部分物業(yè)逐步由售轉(zhuǎn)租，采取以租帶銷的緩和策略；企業(yè)廣場表現(xiàn)為小面積、低總價(jià)競爭優(yōu)勢；以及開發(fā)商和區(qū)位條件，近兩年內(nèi)去化基本相當(dāng)；但其他個(gè)案去化，受今年政策和經(jīng)濟(jì)影響較大；樓盤名稱開盤時(shí)間供應(yīng)體量去化體量07年月均去化08年月均去化銘德國際廣場07.0618000124131566㎡/月161㎡/月上海白馬大廈04.093632336058325㎡/月84㎡/月企業(yè)廣場07.083900014126873㎡/月1181㎡/月海泰國際大廈07.052351711624//海泰時(shí)代大廈06.012716819783612㎡/月（尾盤）/辦公市場－－去化項(xiàng)目周邊區(qū)域相比四川北路以及不夜城商圈商務(wù)價(jià)值差距明顯，雖然銘德國際廣場價(jià)格運(yùn)作貼近市場中高端水平，但目前去化急劇減緩，區(qū)域商務(wù)消費(fèi)需求較弱；所屬板塊樓盤名稱報(bào)價(jià)租金租金折售價(jià)成交價(jià)格四川北路板塊寶礦國際大廈22500－400005.5-6.525000-3000030196海泰國際大廈28000-35000//31548圣和圣廣場24000-26000//22864海泰時(shí)代大廈26000－30000//27922不夜城板塊企業(yè)廣場24000-29000//25232項(xiàng)目周邊銘德國際廣場25000-29000//25168聚源2096/2.2－3.4（入住率30％）10000－15500/區(qū)域辦公市場主要分為三個(gè)價(jià)格段：四川北路商務(wù)板塊成交價(jià)格集中在28000-32000元/平方米；不夜城板塊辦公產(chǎn)品價(jià)格集中在22000－26000元/平方米；項(xiàng)目周邊老式辦公樓聚源2096租金折合售價(jià)僅10000-15500元/平方米，銘德國際廣場25000元/平方米。辦公市場－－商務(wù)價(jià)值辦公市場結(jié)論隨著全球經(jīng)濟(jì)走弱以及投資需求的進(jìn)一步抑制，目前市場辦公環(huán)境難以再現(xiàn)05、06年量價(jià)齊升的發(fā)展態(tài)勢，需求的進(jìn)一步萎縮導(dǎo)致未來市場競爭環(huán)境逐步惡劣，而區(qū)域市場由于并非傳統(tǒng)的核心商務(wù)區(qū)，導(dǎo)致辦公物業(yè)開發(fā)周期過長，去化舉步維艱，資金回籠緩慢。而項(xiàng)目所處的閘北內(nèi)環(huán)北部區(qū)域更是無法體現(xiàn)高端的商務(wù)價(jià)值，目前僅表現(xiàn)低端的產(chǎn)品價(jià)值，即使定位高端產(chǎn)品（銘德國際廣場），亦有價(jià)無市，前景堪憂，風(fēng)險(xiǎn)性極大；區(qū)位特質(zhì)理解競爭市場理解客源競爭理解辦公市場居住市場經(jīng)濟(jì)效益08年至今，居住市場宏觀去化表現(xiàn)走低，同樣表現(xiàn)出與辦公一樣去化抗性，供求比逐漸放大，市場去化壓力持續(xù)增加；但內(nèi)環(huán)供應(yīng)的稀缺性，在價(jià)格控制合理前提下，市場環(huán)境相對影響較??；居住市場－－宏觀供求08年內(nèi)環(huán)以內(nèi)純住宅用地與前年一樣繼續(xù)呈現(xiàn)“零供應(yīng)”，可售面積僅占全市10以內(nèi)%

項(xiàng)目名稱容積率總規(guī)模(萬方)已售面積(萬方)未來供應(yīng)(萬方)下批開盤時(shí)間閘北內(nèi)環(huán)紫蘭苑二期3.43.83.40.4無卓悅居5.39115.25.8未定蒙特利城3.4520（住宅19.3）4.714.6未定綠洲雅賓利3.334（住宅）7.326.709年虹口外灘991.752.3（住宅）2.10.2無普陀逸流公寓326（住宅11.4）9.51.9未定泰欣嘉園314（住宅12）7.84.2未定合計(jì)4053.8居住市場－－供應(yīng)市場有50多萬方后續(xù)供應(yīng)，但由于拆遷壓力制約，剩余體量很難同時(shí)推出,市場并非辦公產(chǎn)品表現(xiàn)持續(xù)的供應(yīng)施壓；另外，06年至今土地只有2萬方建面居住供應(yīng)，未來區(qū)域居住產(chǎn)品供應(yīng)具有一定稀缺性，閘北內(nèi)環(huán)內(nèi)供應(yīng)缺口明顯；樓盤面積面積配比主力面積紫蘭苑二期一房：72二房：106-112三房：126-137一房：22.7%二房：54.7%三房：22.6%一房：72二房：106三房：126卓悅居一房：67二房：86-98一房：12.5%二房：87.5%一房：67二房：90蒙特利城二房：84-136三房：126-159四房及復(fù)式：166-216二房：49.1%三房：37.3%四房及復(fù)式：16.6%二房：99三房：135四房及復(fù)式：166綠洲雅賓利一房：75二房：98-105三房：127-158四房及復(fù)式：175-208一房：12.9%二房：61.7%三房：22.8%四房及復(fù)式：2.6%一房：75二房：98三房：127四房及復(fù)式：175目前區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)更多為90平米以上的常規(guī)面積房型，更多針對是二次改善型客源；市場缺乏針對該一次置業(yè)的小面積產(chǎn)品供應(yīng)，該部分客源需求還沒有得以釋放，未來具備一定潛在需求；小戶型成為明顯的機(jī)會點(diǎn)。居住市場－－供應(yīng)結(jié)構(gòu)住宅項(xiàng)目開盤時(shí)間供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率07年月均去化體量辦公項(xiàng)目紫蘭苑二期2006.1136533291.0%22101566銘德國際廣場卓悅居2007.0285258068.1%5051872上海白馬大廈蒙特利城2006.839137595.9%2698699企業(yè)廣場綠洲雅賓利2006.4654654100%1044612海泰時(shí)代大廈居住市場－－去化市場在售個(gè)案處于尾盤銷售階段，后續(xù)新增供應(yīng)未確定，居住產(chǎn)品具有一定稀缺性；由于尾盤很難反映實(shí)際去化表現(xiàn)，因此就07年同期去化表現(xiàn)來看，居住產(chǎn)品單月去化體量明顯高于辦公的去化體量，區(qū)域居住消費(fèi)能力明顯由于辦公產(chǎn)品；居住市場結(jié)論雖然上海宏觀市場表現(xiàn)出明顯的調(diào)整格局，但內(nèi)環(huán)內(nèi)產(chǎn)品仍然具備良好的銷售預(yù)期以及剛性需求支撐，加之閘北內(nèi)環(huán)內(nèi)的供應(yīng)缺口，以及區(qū)域居住產(chǎn)品明顯優(yōu)于同期銷售辦公產(chǎn)品的優(yōu)勢，區(qū)域居住產(chǎn)品具備良好的市場機(jī)會點(diǎn)；其次就個(gè)案供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，主要表現(xiàn)為針對二次改善的大戶型產(chǎn)品，小戶型產(chǎn)品供應(yīng)稀缺，成為目前區(qū)域市場主力的市場突破點(diǎn)，機(jī)會優(yōu)勢明顯。區(qū)位特質(zhì)理解競爭市場理解客源競爭理解辦公市場居住市場經(jīng)濟(jì)效益經(jīng)濟(jì)效益－－資金回籠速度類型項(xiàng)目名稱毛坯價(jià)格開盤時(shí)間總銷售額（萬元）月均去化速度（套）月均資金回籠（萬元）辦公企業(yè)廣場2.507.083735910套2491辦公銘德國際廣場2.507.06306225-7套2041住宅卓悅居2.4507.0210048629套5024住宅蒙特利城二手1.7－2.106.087563614-15套2909住宅綠洲雅賓利二手1.8－2.106.0413299240.9套4433居住產(chǎn)品價(jià)格與辦公產(chǎn)品相差不大，但居住產(chǎn)品資金回籠速度，為辦公產(chǎn)品的1.5－2倍，市場需求決定資金的回籠速度；競爭市場理解結(jié)論無論就辦公市場宏觀環(huán)境還是區(qū)域市場表現(xiàn)以及經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)，辦公產(chǎn)品相比居住產(chǎn)品都具備更大的風(fēng)險(xiǎn)性，市場支撐力度不大；而對于居住產(chǎn)品而言，項(xiàng)目更可借助閘北內(nèi)環(huán)內(nèi)的供應(yīng)缺口以及市場對于內(nèi)環(huán)內(nèi)持續(xù)的剛性需求，通過小戶型這一區(qū)域市場主力機(jī)會點(diǎn)，突破市場銷售瓶頸，進(jìn)一步弱化后市去化風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)位特質(zhì)理解競爭市場理解客源競爭理解客源理解1－－辦公客源輻射面不夜城海寧路四川北路本案大寧國際商業(yè)中心周邊辦公板塊成熟，各檔次辦公產(chǎn)品都有供應(yīng)，在項(xiàng)目區(qū)位辦公氛圍欠缺環(huán)境下，很難輻射外區(qū)客源，客源更多表現(xiàn)為區(qū)域特性；片區(qū)項(xiàng)目租金不夜城聯(lián)通國際辦公大樓4-4.5嘉里不夜城4.2-5.0新梅大廈1.8-2.2漢中廣場2.2-2.5四川北路寶礦國際5.5-6.5森林灣大廈4-4.6海泰國際4.5-5.3精武大廈2-2.5大寧地區(qū)大寧國際商業(yè)廣場5.8-6華清大廈4.3-5.5延中大廈1.6-2.2客源理解2－－中小企業(yè)發(fā)展限制宏觀經(jīng)濟(jì)走勢下行致使業(yè)務(wù)量大副下降、賴以生存的低成本格局難以維持、過快的發(fā)展所帶來的不規(guī)范運(yùn)作，導(dǎo)致物流行業(yè)目前處于發(fā)展的瓶頸階段，行業(yè)調(diào)整、整合勢在必行，中小型企業(yè)由于同行業(yè)的競爭過大以及對物流成本過高的承受力差，將面臨停滯發(fā)展或遭到淘汰的困境，物流業(yè)對辦公物業(yè)的需求因此也將面臨收縮階段，上海物流行業(yè)長期看好，但是短時(shí)間內(nèi)形勢不容樂觀。物流：為了滿足客戶的需要，以最低的成本，通過運(yùn)輸、保管、配送等方式，實(shí)現(xiàn)原材料、半成品、成品及相關(guān)信息由商品的產(chǎn)地到商品的消費(fèi)地所進(jìn)行的計(jì)劃、實(shí)施和管理的全過程。成本逐年上行：一、從硬件上來看，我國物流業(yè)依賴的基礎(chǔ)設(shè)施相比發(fā)達(dá)國家落后很多；二、物流基礎(chǔ)平臺如鐵路、民航、公路、水運(yùn)都相對獨(dú)立，物流行業(yè)特征難以單獨(dú)依賴單一的流轉(zhuǎn)方式，因此貨物無法形成高效運(yùn)轉(zhuǎn)；三、手續(xù)繁多，流轉(zhuǎn)一次成本便相應(yīng)增加；四、國際航線、成品油價(jià)格等不斷上漲，逐漸越過物流成本紅線；同業(yè)競爭壓力擊倒提價(jià)動力：物流業(yè)由于其低成本的投資門檻以及市場旺盛的需求，03年物流行業(yè)擴(kuò)充速度劇增，導(dǎo)致目前的同業(yè)競爭壓力很大；物流行業(yè)客戶流動性很大，提價(jià)意味著客戶的流失，因此成本增加,但運(yùn)費(fèi)難以提升，利潤越攤越?。粐H經(jīng)濟(jì)增長勢頭受阻，波及物流行業(yè)：銀根緊縮、人民幣升值、美國次貸危機(jī)的影響不斷蔓延導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)不景氣等宏觀因素使上海部分物流貨代出口、水運(yùn)業(yè)務(wù)入不敷出，業(yè)務(wù)訂單大幅減少；物流業(yè)的不規(guī)范運(yùn)作：我國物流業(yè)起步緩慢，大多數(shù)物流企業(yè)對于物流管理的認(rèn)識比較淺薄，包括采用傳統(tǒng)的工商企業(yè)管理模式、物流專業(yè)人才的匱乏、分散化和孤立的物流活動等，因此物流業(yè)在面臨發(fā)展機(jī)會的同時(shí)，也面臨了行業(yè)運(yùn)作不規(guī)范帶來的困境；目前宏觀大環(huán)境經(jīng)濟(jì)的低迷導(dǎo)致中小企業(yè)發(fā)展受阻，特別是項(xiàng)目區(qū)域最為主要的物流、貿(mào)易、小型金融企業(yè)沖擊明顯，進(jìn)一步弱化了項(xiàng)目作為辦公產(chǎn)品的目標(biāo)客源的購買能力；客源理解3－－居住客源輻射面廣

綠洲雅賓利蒙特利城紫蘭苑寶山區(qū)4.0%5.0%3.7%長寧區(qū)5.5%0.5%2.2%崇明縣3.3%4.0%6.7%虹口區(qū)16.2%19.8%8.2%黃浦區(qū)14.0%18.8%11.2%盧灣區(qū)5.1%6.9%6.0%南匯區(qū)1.5%1.5%2.2%普陀區(qū)2.6%5.9%9.0%徐匯區(qū)6.3%6.9%3.0%楊浦區(qū)13.6%6.4%4.5%閘北區(qū)22.8%19.3%37.3%其他區(qū)域5.1%5.0%5.8%相對于辦公產(chǎn)品，依托內(nèi)環(huán)的居住價(jià)值、以及軌道交通的輻射力，競爭市場居住產(chǎn)品能夠輻射更廣客源層面，包括對新上?？驮吹奈Γ豢驮蠢斫?－－區(qū)域改造剛性需求閘北區(qū)約有6萬戶、約占全區(qū)人口四分之一的居民居住在陳舊的簡屋中，動遷量很大。閘北區(qū)委、區(qū)政府提出用5年基本拆除125萬平方米舊棚簡屋的目標(biāo)。北廣場附近約有居民8300余戶、企事業(yè)單位300多家、另有12萬平方米的非居住面積，環(huán)境面貌破敗臟亂，屬于二級舊里以下舊區(qū)，人口密度高，戶均達(dá)3.34人,是全市五個(gè)重點(diǎn)改造成片舊區(qū)之一;老滬太路1260弄，集聚了695戶家庭、擁有2000多人口；是一個(gè)歷史12年，占地面積高達(dá)23700平米的本市最大的違法建筑群。閘北處于開發(fā)改造的進(jìn)行階段，持續(xù)催生大量動拆遷居民，對居住尤其是閘北區(qū)域內(nèi)居住產(chǎn)品，具有持續(xù)需求表現(xiàn)；項(xiàng)目如若運(yùn)作辦公產(chǎn)品，其客源更多的表現(xiàn)為區(qū)域內(nèi)的以物流、貿(mào)易、金融為主的中小型公司，客源面狹窄，加之全球經(jīng)濟(jì)的惡化，未來中小型公司的置業(yè)需求逐步轉(zhuǎn)為出租，市場客源層面被進(jìn)一步壓縮；而反觀居住市場，優(yōu)于項(xiàng)目區(qū)位具備良好的地理位置以及優(yōu)勢的基礎(chǔ)配套，客源層面可輻射除閘北意外的周邊區(qū)域，整體客源層次以及客源層面相對辦公產(chǎn)品更大，更具備持續(xù)的剛性需求支撐；客源競爭角度來看，居住產(chǎn)品優(yōu)勢更為明顯?？驮锤偁幚斫饨Y(jié)論項(xiàng)目定位方向結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位特質(zhì)、競爭市場、經(jīng)濟(jì)效益以及客源競爭來看，目前運(yùn)作辦公產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于居住性產(chǎn)品，而居住產(chǎn)品更具機(jī)會點(diǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)性，并且能夠保證優(yōu)于辦公產(chǎn)品的現(xiàn)金流；因此，通過對項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性分析，我司建議，居住產(chǎn)品作為項(xiàng)目運(yùn)作方向的第一方向，原則上將本案的兩棟物業(yè)均定位為居住性產(chǎn)品；如若方案變動困難大，本司建議先行銷售4號樓的居住產(chǎn)品，待后市更為明朗的前提下，再行銷售辦公產(chǎn)品，以博取最優(yōu)利潤。第二部分項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議自身產(chǎn)品理解項(xiàng)目定位產(chǎn)品提升建議規(guī)模小、無社區(qū)概念，景觀、居住環(huán)境很難與常規(guī)居住產(chǎn)品競爭，并且很難提升競爭力，不能在市場形成競爭點(diǎn)；自身產(chǎn)品－－總規(guī)沿街面過于狹窄永興路虬江路地塊位于建筑夾縫之中自身產(chǎn)品－－房型（標(biāo)準(zhǔn)層）層高：3.4－3.5米非傳統(tǒng)居住產(chǎn)品房型設(shè)計(jì)，在朝向、轉(zhuǎn)角以及功能分布方面具有較大抗性，勢必要通過項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)作來弱化抗性問題；項(xiàng)目有3.4－3.5米層高，層高優(yōu)勢是項(xiàng)目與常規(guī)居住房型最大競爭優(yōu)勢；N2#樓N4#樓朝向抗性不規(guī)則抗性自身產(chǎn)品－－房型（面積）套內(nèi)面積建筑面積套數(shù)套數(shù)配比20-3033-5032.2％30-4050-65129.0％40-5065-823425.6％50-6082-982619.5％60-7098-1152015.0％70-80115-13096.8％80-90130-1482015.0%14223332.3%18830864.6%2#樓面積配比（不含獨(dú)立衛(wèi)生間）套內(nèi)面積建筑面積套數(shù)套數(shù)配比50-6075-903520.8％60-7090-1055231.0％70-80105-120169.5％80-90120-1353118.5％107-108160-1623319.6％12618810.6％4#樓面積配比（含獨(dú)立衛(wèi)生間）項(xiàng)目小面積為供應(yīng)主力（超過50％），低于市場主力面積供應(yīng)，具有低總價(jià)競爭優(yōu)勢；但還有多數(shù)房型面積過大，在后續(xù)銷售中因總價(jià)過高銷售抗性明顯；得房率：67％自身產(chǎn)品－－立面具有辦公產(chǎn)品立面表現(xiàn)元素，缺乏對居住產(chǎn)品概念支持；并且在窗尺寸、閉合形式等方面，不符合居住類產(chǎn)品特性，建議能夠進(jìn)行優(yōu)化；項(xiàng)目自身產(chǎn)品結(jié)論提升方面，項(xiàng)目作為居住產(chǎn)品與之傳統(tǒng)居住產(chǎn)品在總規(guī)、景觀以及戶型表現(xiàn)上具備明顯的差距，項(xiàng)目只能在軟性產(chǎn)品力表現(xiàn)上，如裝修、智能化、建材等方面做足產(chǎn)品力，提升自身的產(chǎn)品競爭力，彌補(bǔ)抗性；強(qiáng)化方面，由于項(xiàng)目本身定位以小戶型產(chǎn)品為主，完全符合市場的空白點(diǎn)，但由于仍有近40％以上的戶型面積偏大，因此，本司建議在整體的比例上應(yīng)該進(jìn)一步明確小戶型的定位，借助總價(jià)優(yōu)勢以及區(qū)域小戶型良好的機(jī)會點(diǎn)規(guī)避產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)；其次，在戶型的結(jié)構(gòu)方面，本司認(rèn)為，應(yīng)該更加強(qiáng)化層高優(yōu)勢，以戶型多變的空間以及高附加值，結(jié)合小面積、低總價(jià)的優(yōu)勢進(jìn)一步規(guī)避產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)。自身產(chǎn)品理解項(xiàng)目產(chǎn)品定位產(chǎn)品提升建議我司對項(xiàng)目定位閘北環(huán)內(nèi)特色小面積高級服務(wù)公寓高附加值、創(chuàng)新型、服務(wù)型、高級公寓項(xiàng)目定位支撐（產(chǎn)品建議）面積定位：小面積、低總價(jià)、新型精品公寓公共空間精裝修：大堂、電梯廳、連廊創(chuàng)新精裝修單體精裝修：強(qiáng)化戶型空間、創(chuàng)造空間高附加值配套：現(xiàn)代智能化居家配套會所：酒店式會所服務(wù)：酒店式服務(wù)立面：新穎、個(gè)性地標(biāo)建筑一、面積定位：自身面積分析套內(nèi)面積建筑面積套數(shù)套數(shù)配比50-6075-903520.8％60-7090-1055231.0％70-80105-120169.5％80-90120-1353118.5％107-108160-1623319.6％12618810.6％4#樓標(biāo)準(zhǔn)層2#樓標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)面積建筑面積套數(shù)套數(shù)配比20-3033-5032.2％30-4050-65129.0％40-5065-823425.6％50-6082-982619.5％60-7098-1152015.0％70-80115-13096.8％80-90130-1482015.0%14223332.3%18830864.6%項(xiàng)目還有40％多大面積房型，并不是純粹的小面積的居住產(chǎn)品；同時(shí)面積偏大以及數(shù)量較多，對后續(xù)銷售抗性較大；得房率：67％建筑面積配比50-6570％－80%80-10020%－30％面積配比建議打造純粹的小面積居住產(chǎn)品；通過合理的面積控制，在總價(jià)方面形成競爭優(yōu)勢，與常規(guī)居住產(chǎn)品形成總價(jià)錯(cuò)位競爭；二、公共空間精裝修空間：突出層高優(yōu)勢，營造酒店高雅氣勢風(fēng)格：時(shí)尚簡約裝飾：造型簡潔、大膽、新穎色調(diào)：穩(wěn)重、中性、溫馨材質(zhì)：現(xiàn)代光面硬材（大理石、玻璃、木條為主）配以人性化現(xiàn)代布藝家具——大堂大堂功能前臺服務(wù)臺等客休息區(qū)大堂散座吧電梯廳精裝修大堂主基調(diào)的延續(xù)，新穎、時(shí)尚、高檔、溫馨的精髓聚焦連廊功能：連接兩座單體，實(shí)現(xiàn)公寓一體化管理包裝：新穎、時(shí)尚，體現(xiàn)強(qiáng)烈設(shè)計(jì)感，強(qiáng)調(diào)公共區(qū)域的一大景觀亮點(diǎn)三、單體精裝修挖掘3.4-3.5超公寓層高的空間附加值裝修出新穎、時(shí)尚的附加品質(zhì)小面積空間里利用3.4-3.5米的層高優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)大于20%的的附加空間營造時(shí)尚、個(gè)性的新型居住空間下層會客、休閑，上層私密、居住空間三種樣板示范可分隔超公寓空間50-65平米空間80-100平米空間可分隔超公寓空間樣板明快、簡潔強(qiáng)化視覺上的空間感50-65平米空間樣板冷色基調(diào)、透明衛(wèi)浴、家具簡潔、增加居住空間感80-100平米空間經(jīng)典黑色的尊崇延續(xù)公共空間的現(xiàn)代簡約風(fēng)格，訴求新穎的產(chǎn)品特色裝修標(biāo)準(zhǔn)配制硬件（必配）地板（基層鋪設(shè)整體地暖管線）、地磚、衛(wèi)生間三件套（TOTO、美標(biāo)、合成衛(wèi)浴等知名品牌）、酒店開放是單邊廚房（配電磁爐、抽油煙機(jī))配送電器：內(nèi)嵌式洗衣機(jī)（帶烘干功能）、內(nèi)嵌式小容量冰箱（酒店式）、戶式中央空調(diào)（立面增加設(shè)備平臺）所有電器、硬裝、軟裝（床、沙發(fā)、桌、柜）的選擇將依據(jù)不同風(fēng)格，靈活選配四、現(xiàn)代智能化居家配套讀卡密碼鎖門禁系統(tǒng)配備液晶電視，提供境外衛(wèi)星電視節(jié)目寬帶網(wǎng)絡(luò)及無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋系統(tǒng)戶式中央空調(diào)天花懸吊式空氣凈化系統(tǒng)依托常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)化現(xiàn)代居住智能化配置標(biāo)準(zhǔn)，賦予項(xiàng)目新型產(chǎn)品更現(xiàn)代、更科技、更智能的居住理念硬裝+軟裝+智能

=超越區(qū)域市場的新一代高級公寓精裝修預(yù)估標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)：2000元/平米充分考慮智能系統(tǒng)技術(shù)的先進(jìn)性、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化、使用的便捷性、系統(tǒng)的可靠性對智能居住理念提升，提升項(xiàng)目定位檔次，為業(yè)主創(chuàng)造最安全、最舒適、最方便的現(xiàn)代智能服務(wù)。五、會所利用低區(qū)商業(yè)面積，增設(shè)項(xiàng)目會所（約2000平米）打造主題酒店式專屬會所延續(xù)項(xiàng)目創(chuàng)新的風(fēng)格特色，賦予運(yùn)動、健身、休閑、SPA護(hù)理中心、中餐西化料理區(qū)六、物業(yè)服務(wù)在建筑低區(qū)或結(jié)合會所，配置管家中心，配合物管，提供業(yè)主星級酒店式生活服務(wù)，為項(xiàng)目高級公寓創(chuàng)造一大產(chǎn)品亮點(diǎn)！物業(yè)費(fèi)控制3元/平米月以內(nèi)室內(nèi)空間清潔整理采購商品、服飾特別洗熨代叫出租車代辦各種票務(wù)復(fù)印傳真居家修繕、設(shè)備檢查代繳各種費(fèi)用賬單七、立面新穎、個(gè)性的地標(biāo)建筑為目標(biāo)客源量身定做的標(biāo)志性建筑減少原方案的商業(yè)化辦公基調(diào)，突出項(xiàng)目公寓式產(chǎn)品屬性，增加建筑的年輕化、時(shí)尚性以及親和力原方案建議立面第三部分項(xiàng)目價(jià)格建議項(xiàng)目價(jià)格建議前提區(qū)位：相對與綠洲雅賓利等西藏路、中興路區(qū)域，已經(jīng)有一輪的大規(guī)模新建和運(yùn)作，在區(qū)位形象上要好于項(xiàng)目區(qū)位；產(chǎn)品：非傳統(tǒng)居住產(chǎn)品設(shè)計(jì)，不管在規(guī)模、景觀、朝向、規(guī)整等產(chǎn)方面，很難與傳統(tǒng)居住產(chǎn)品競爭；同樣，項(xiàng)目得房率較低，在實(shí)際使用面積方面要低于傳統(tǒng)居住產(chǎn)品；費(fèi)用：非居住性質(zhì)，事業(yè)、貸款等相關(guān)費(fèi)用要高于住宅產(chǎn)品，項(xiàng)目要付出更多的資金；項(xiàng)目各方面要低于傳統(tǒng)居住產(chǎn)品，項(xiàng)目只有低于市場住宅售價(jià)，通過價(jià)格優(yōu)勢，避免項(xiàng)目銷售抗性；樓盤一手成交價(jià)二手面積二手房型二手樓層二手裝修價(jià)格二手毛坯價(jià)格紫蘭苑二期/1032房2廳1衛(wèi)12層/15533992