chap06-收益還原法教學(xué)課件2

chap06收益還原法chap06收益還原法chap06收益還原法第五章收益還原法收集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料預(yù)測估價對象的未來收益求取報酬率或資本化率選用適宜的收益公式計算收益價格概念收益法，也稱為收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。將預(yù)測的未來收益轉(zhuǎn)換為價值，類似于根據(jù)利息倒推出本金，稱為資本化。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。通常把收益法求得的價值簡稱為收益價格。第1節(jié)收益還原法的基本原理普通適用的收益還原法的表述

將估價時點視為現(xiàn)在，那么現(xiàn)在購買一宗有一定期限收益的不動產(chǎn)，預(yù)示著在其未來的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取純收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值這和等值，則這筆資金就是該宗不動產(chǎn)的價格。收益性房地產(chǎn)的價值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值的高低主要取決于以下3個因素：①未來凈收益的大小——未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低；②獲得凈收益期限的長短——獲得凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低；③獲得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低。適用對象和條件適用對象：具有收益或潛在收益的不動產(chǎn)，不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要他屬于的這類不動產(chǎn)有收益即可

；適用條件：收益法評估的價格，取決于未來的預(yù)期，因此，收益法的適用條件是不動產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險都能夠比較準(zhǔn)確地量化。收益還原法的操作步驟①搜集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的資料，如估價對象及其類似不動產(chǎn)的收入、費用等數(shù)據(jù)資料；②預(yù)測估價對象的未來收益；③求取報酬率或資本化率；④選用適宜的收益法公式計算收益價格。第2節(jié)報酬資本化法的計算公式一、報酬資本化最一般的公式(1)公式理論公式，主要用于理論分析；(2)在實際估價中，一般假設(shè)報酬率長期不變，即Y1＝Y(jié)2＝Y(jié)3＝…＝Y(jié)n＝Y(jié)。因此公式可簡化為：

(3)當(dāng)公式中的Ai不變或者按照一定規(guī)則變動及n為有限年或者無限年限時，公式也可以進行相應(yīng)的變化。報酬資本化最一般的公式(4)報酬資本化法公式均假設(shè)凈收益相對估價時點發(fā)生在期末。在實際估價時，如果凈收益發(fā)生在期初或期中，則應(yīng)對凈收益或者對報酬資本化法的基本公式進行相應(yīng)的調(diào)整。例如凈收益發(fā)生在期初為A，對該凈收益調(diào)整為期末的凈收益公式為：

B=A×(1+Y)(5)公式中的A，Y，n的時間單位應(yīng)是一致的，通常為年，也可以是月、季度、半年等。二、凈收益每年不變的公式1、收益期限為有限年的公式2、收益期限為無限年的公式3、凈收益每年不變的公式的用處

（1）直接用于價格計算；（2）用于不同期限價格間的換算；（3）用于比較不同期限價格的高低；（4）用于市場法中因期限不同進行的價格調(diào)整。（1）直接用于價格計算例1：某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；預(yù)計未來該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；該宗房地產(chǎn)的報酬率為8.5%。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。答案：91.52萬元例2：某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來每年的凈收益為8萬元，收益期限為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為8.5%。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。答案：94.12萬元（2）用于不同期限價格間的換算不同期限價格間換算的前提是：(1)兩種價格的報酬率相等，且大于零(如同一宗房地產(chǎn))；(2)價格對應(yīng)的凈收益相同或者可以轉(zhuǎn)化為相同(如單位面積的凈收益相同)；(3)如果為兩宗不同的房地產(chǎn)，則該兩宗房地產(chǎn)除收益期限不同外，其他方面均要相同或者可以調(diào)整為相同。如果Vn與VN對應(yīng)的報酬率不同，假設(shè)分別為Yn和YN，其他方面仍然符合上述假設(shè)，則通用換算公式為：（2）用于不同期限價格間的換算例3：已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價格為2500元/m2,報酬率為10%。求該宗房地產(chǎn)30年收益權(quán)益價格。答案：2409.98元/m2例4：已知某宗收益性房地產(chǎn)的土地使用權(quán)為30年、報酬率為10%的價格為3000元/m2，求該宗房地產(chǎn)土地使用權(quán)為50年，報酬率為8%價格。答案：3893.16元/m2（3）用于比較不同期限價格的高低例5：有A、B兩宗房地產(chǎn)，A房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價為2000元/m2；B房地產(chǎn)收益年限為30年，單價為1800元/m2。假設(shè)報酬率均為6%。比較兩宗房地產(chǎn)的價格。提示：如果兩宗房地產(chǎn)的土地使用年限或收益期限不一樣，直接比較不具有可比性，應(yīng)轉(zhuǎn)換成相同期限的價格才能比較。（4）用于市場法中因期限不同進行的價格調(diào)整例6：某宗5年前通過出讓方式獲得的50年使用年限的工業(yè)用地，所處地段的基準(zhǔn)地價目前為1200元/m2。該基準(zhǔn)地價在評估時設(shè)定的使用年限為法定最高年限，現(xiàn)行土地報酬率為10%。假設(shè)除了使用年限不同外，該宗工業(yè)用地的其他狀況與評估基準(zhǔn)地價設(shè)定時的狀況相同，求該宗工業(yè)用地目前的價格。解：三、凈收益在若干年有變化的公式1、收益年為有限年的公式公式的前提條件：(1)凈收益在前t年有變化，分別為A1、A2、…、At，在t年之后無變化，均為A；(2)報酬率Y不變，且大于0；收益年限為有限年。2、收益年為無限年的公式公式的前提條件：(1)凈收益在前t年有變化，分別為A1、A2、…、At，在t年之后無變化，均為A；(2)報酬率Y不變，且大于0；收益年限為無限年。例7：某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從第六年到38年，每年凈收益穩(wěn)定在35萬元左右，報酬率為10%。計算該房地產(chǎn)的收益價格。答案：300.86萬元例8：上例中如果收益年限為無限年，其他條件不變。計算該房地產(chǎn)的收益價格。答案：310.20萬元四、凈收益按一定的數(shù)額遞增的公式1、收益年為有限年的公式公式的前提條件：(1)凈收益第一年為A，其他按數(shù)額b逐年遞增；(2)報酬率Y不變，且大于0；(3)收益年限為有限年2、收益年為無限年的公式公式的前提條件：(1)凈收益第一年為A，其他按數(shù)額b逐年遞增，；(2)報酬率Y不變，且大于0；(3)收益年限為無限年。例9：預(yù)計某房地產(chǎn)未來第一年凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益期為50年，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。求該房地產(chǎn)的收益價格。答案：348.41萬元例10：上例中如果收益年限為無限年，其他條件不變。計算該房地產(chǎn)的收益價格。答案：360萬元五、凈收益按一定的數(shù)額遞減的公式收益年必為有限年，且n≤A/b＋1

公式的前提條件：(1)凈收益第一年為A，其他按數(shù)額b逐年遞減；(2)報酬率Y不變，且大于0；(3)收益年限為有限年n≤A/b＋1例11：預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年凈收益為25萬元，此后每年以上一年為基數(shù)減少2萬元，報酬率為6%，計算合理經(jīng)營年限及收益價格。解：根據(jù)假設(shè)條件：n≤A/b＋1，當(dāng)n＝A/b＋1時，n為合理經(jīng)營年限n＝25/2＋1＝13.5年該宗房地產(chǎn)在13.5年時的凈收益為：A－(n－1)×b＝25－12.5×2＝0萬元該宗房地產(chǎn)在14年時的凈收益為：A－(n－1)×b＝25－14×2＝－1萬元由此可見：該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營年限為13.5年收益價格計算：注意：n要用合理經(jīng)營期限。六、凈收益按一定比率遞增的公式1、收益年為有限年的公式公式的前提條件：(1)凈收益第一年為A，其他按比率g逐年遞增；(2)報酬率Y不變，且g不等于Y[當(dāng)g=Y時，V=A×n/(1+Y)]；(3)收益年限為有限年。2、收益年為無限年的公式公式的前提條件：(1)凈收益第一年為A，其他按比率g逐年遞增；(2)報酬率Y不變，且Y大于g；(3)收益年限為無限年。例12：某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用權(quán)剩余年限為48年，預(yù)計該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2%，該類房地產(chǎn)的報酬率為9%。計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。答案：219.19萬元例13：上例中如果收益年限為無限年，其他條件不變。計算該房地產(chǎn)的收益價格。答案：228.57萬元七、凈收益按一定比率遞減的公式1、收益年為有限年的公式

公式的前提條件：(1)凈收益第一年為A，其他按比率g逐年遞減；(2)報酬率Y不變，且Y大于0；(3)收益年限為有限年。2、收益年為無限年的公式

公式的前提條件：(1)凈收益第一年為A，其他按比率g逐年遞減；(2)報酬率Y不變，且Y不等于0；(3)收益年限為無限年。七、凈收益按一定比率遞減的公式3、毛收入與運營費用逐年遞增或者遞減比率不等的公式假設(shè)毛收入逐年增加(或減少)的比率為gI,運營費逐年遞增(或減少的比率為gE，I為有效毛收入，E為運營費用；收益期限為有限年，其公式為：公式的前提條件：(1)有效毛收入I按比率gI逐年遞增(或減少)

，運營費E按比率gE逐年遞增(或減少)

；(2)

gI或者gE不等于報酬率Y；(3)收益年限為有限年，并且滿足：。收益年限為無限年時提示：在上述公式中，有效毛收入逐年遞增時，gI前取“－”，逐年遞減時gI前取“＋”；運營費逐年遞增時，gE前取“－”，逐年遞減時gE前取“＋”。例14：預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年有效毛收入為20萬元，運營費用為12萬元，此后有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上逐年增長5%，運營費用增長3%，收益為無限年限，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%。計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。答案：426.67萬元例15：預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來每年的有效毛收入為16萬元，運營費用第一年為8萬元，此后每年會在上一年的基礎(chǔ)上增長2%，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。計算房地產(chǎn)的收益價格。解：因為有效毛收入不變，但是運營費逐年增長，在一定時期后，運營費會超過有效毛收入。因此，應(yīng)先計算合理經(jīng)營期限。因為gI＝0所以得n＝36八、預(yù)知未來若干年后的價格公式預(yù)測房地產(chǎn)未來t年的凈收益分別為A1、A2、A3，…,At，第t年末的價格為Vt，則其現(xiàn)在的價格為：公式的假設(shè)前提條件為：(1)已知房地產(chǎn)在未來第t年的價格Vt(或者第t年末的市場價值，或者第t年末的殘值；(2)已知未來t年(含t年)的凈收益(簡稱期間收益)；(3)期末轉(zhuǎn)售收益和期間收益的報酬率相等，并為Y。八、預(yù)知未來若干年后的價格公式1、凈收益每年不變，為A的公式2、凈收益按一定數(shù)額遞增（或遞減）3、凈收益按一定比率遞增（或遞減）例16：某宗房地產(chǎn)現(xiàn)價格為2000元/m2，年凈收益為200元/m2，報酬率為10%。已知該地區(qū)將興建一座大型火車站，該火車站將在6年后建成投入使用。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)價格為5000元/m2。據(jù)此預(yù)計新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)房地產(chǎn)價格將達到5000元/m2。求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格。解：A＝200元/m2，t＝6年，Y＝10%，V6＝5000元/m2例17：某出租寫字樓，目前房地產(chǎn)市場不景氣，但預(yù)測3年后會回升。因此，該寫字樓現(xiàn)行市場租金較低，年出租凈收益為500萬元，預(yù)計未來3年內(nèi)仍然維持在該水平，而等到3年后市場回升，其轉(zhuǎn)售價格高達7950萬元，銷售稅為售價的6%。如果投資該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。求該寫字樓的現(xiàn)價值。解：A＝500萬元，t＝3年，Y＝10%，期末轉(zhuǎn)售收益Vt＝7950(1－6%)例18：某出租舊辦公樓的租約尚有2年到期，此后2年中，每年可收取租金80萬元(沒有費用支出)，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計作為商業(yè)用地的價值為1100萬元，拆除費用為50萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。求該舊辦公樓的價值。解：A＝80萬元，t＝2年，Y＝10%，Vt＝1100－50例19：預(yù)測某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益為55萬元、60萬元，兩年后的價格上漲5%。該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。求該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值。解：t＝2，A1＝55萬元，A2＝60萬元，Y＝10%，△＝5%，Vt＝V(1＋5%)得V＝753.30萬元第3節(jié)凈收益測算各種不動產(chǎn)收益的類型1、潛在毛收入：是假定不動產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入；2、有效毛收入：是由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失所得到的收入，通常是以該區(qū)域典型的潛在毛收入的百分比為基礎(chǔ)；3、凈營業(yè)收益：是有效毛收入扣除運營費用后得到的歸屬于不動產(chǎn)的收入，它未扣除稅收和抵押貸款還本付息額；4、稅前現(xiàn)金流量：是從凈營業(yè)收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額；5、稅后現(xiàn)金流量：是從稅前現(xiàn)金流量中減去各種稅收后的現(xiàn)金流量。運營費用

運營費用是維持不動產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益，分為固定費用和可變費用。

固定費用是不隨建筑占用水平而變化的年成本，包括房地產(chǎn)稅、保險費和一些維護費用；

可變費用通常隨建筑物的占用水平而變化，如維修成本、管理費等。注意：運營費用與會計上的成本費用不同，它是從估價角度出發(fā)，不包括不動產(chǎn)抵押貸款的還本付息額、會計上的折舊額、不動產(chǎn)改擴建費用和所得稅。各種類型不動產(chǎn)凈收益求取

1、收益性房地產(chǎn)獲得收益的方式有兩種：(1)出租；(2)營業(yè)。

2、凈收益測算的途徑分為兩種：

(1)基于租賃收入來測算凈收益，它適用于可租賃的房地產(chǎn)。

凈收益＝潛在毛收入－空置等造成的收入損失－運營費用＝有效毛收入－運營費用

(2)基于營業(yè)收入來測算凈收益，它適用于有經(jīng)營行為的房地產(chǎn)。

3、按營業(yè)收入測算凈收益與按租賃測算凈收益的區(qū)別主要是：

(1)潛在的毛收入變成了經(jīng)營收入；

(2)要扣除歸屬于其他資本或者經(jīng)營的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營者正常的利潤(為勞動創(chuàng)造的，而不是房地產(chǎn)產(chǎn)生的)。應(yīng)注意的是按租賃收入測算凈收益，由于歸屬于其他資本或者經(jīng)營的收入在房地產(chǎn)租金之外，即實際上已扣除，所以不再扣除歸屬于其他資本或者經(jīng)營的收益。各種類型不動產(chǎn)凈收益求取

4、凈收益按照估價對象的具體情況分為4種，分別可按下列規(guī)定求取：

(1)出租型不動產(chǎn)出租型房地產(chǎn)的凈收益＝租賃收入－由出租人負(fù)擔(dān)的費用租賃收入＝租金收入＋租賃保證金或者押金的利息收入

(2)營業(yè)型房地產(chǎn)凈收益的求取方法營業(yè)型房地產(chǎn)最大的特點是業(yè)主與經(jīng)營者合一，租金與經(jīng)營者的利潤沒有分開。

①商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)的凈收益求取商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)的凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤。

②工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)的凈收益求取工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)的凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和廠商利潤。

③農(nóng)地的凈收益求取農(nóng)地的凈收益是由農(nóng)地年產(chǎn)值(全年農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量乘以單價)扣除種苗費、肥料費、人工費、畜工費、機工費、農(nóng)藥費、材料費、農(nóng)舍費、農(nóng)具費、投資利息、農(nóng)業(yè)稅、農(nóng)業(yè)利潤等。注：農(nóng)業(yè)稅已取取消，不再扣除。各種類型不動產(chǎn)凈收益求取

4、凈收益按照估價對象的具體情況分為4種，分別可按下列規(guī)定求?。?/p>

(3)自用或尚未使用房地產(chǎn)的凈收益求取自用或尚未使用房地產(chǎn)是指住宅、寫字樓等目前為業(yè)主自用或者暫時空置的房地產(chǎn)，而不是指寫字樓、賓館的大堂、管理用房等必要的空置或者自用部分。此部分收益可以比照同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。

(4)混合收益的房地產(chǎn)凈收益求取

①將費用分為變動費用和固定費用，將測算出的各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動費用，然后加總，再減去總固定費用。

②首先測算各種類型的收入，然后測算各種類型的費用，再將總收入減去總費用。③將混合收益的房地產(chǎn)看作各種單一收入類型房地產(chǎn)的簡單組合，然后依據(jù)各種的收入和費用求各自的凈收益，最后將所有凈收益求和。求取凈收益時對有關(guān)收益的取舍1、有形收益和無形收益房地產(chǎn)的收益可以分為有形收益和無形收益。有形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益。無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益，如安全感、自豪感、提高個人的聲譽、增強企業(yè)的融資能力以及獲得一定的避稅能力等。在計算房地產(chǎn)凈收益時，既要考慮房地產(chǎn)的有形收益，也要考慮各種無形收益。在實際估價時，有形的收益已在租金中考慮，不再單獨考慮；無形收益一般通過降低報酬率或資本化率來考慮。2、實際收益與客觀收益房地產(chǎn)的收益有實際收益和客觀收益。實際收益是現(xiàn)狀條件下實際取得的收益，一般來說它不能用于估價?？陀^收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，才能作為估價的依據(jù)。估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除了有租約限制的以外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。例20：某商店的土地使用年限為40年，從2001年10月1日起計。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于2002年10月出租，租賃期為5年，可出租的月租金為180元/m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫時空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常租金分別為200元/m2和120元/m2，運營費用為25%。該類房地產(chǎn)的報酬率為9%。測算該商場2005年10月1日帶租約出售時的正常價格。解：分析(1)要測算2005年的正常價格，可以將始時點設(shè)在05年，因為從02年10月1日開始出租，租期為5年。因此，05年后剩余租期為2年，即06年、07年，從08年后認(rèn)為是空置；(2)因為要測算05的價格，所以剩余期限為40-4年＝36年；(3)從下圖很容易得出A1和A2均為32.40萬元；A為36萬元，t＝2年，n為36年。解：(1)商店一層價格測算租賃期限內(nèi)年凈收益＝200m2×180元/m2×(1－25%)×12＝32.40萬元租賃期限外年凈收益＝200m2×200元/m2×(1－25%)×12＝36萬元解：（2）商店二層價格測算年凈收益＝200×120×(1－25%)×12＝21.60萬元

（3）計算該商店的正常價格375.69＋229.60＝604.90萬元例21：某公司3年前與該寫字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500m2，約定租賃期為10年，月租金固定不變，為75元/m2?，F(xiàn)市場上類似寫字樓的月租金為100元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，計算目前承租人權(quán)益的價值。提示：有租約限制下的價值、無租約限制下的價值和承租人權(quán)益價值三者的關(guān)系是：有租約限制下的價值=無租約限制下的價值-承租人權(quán)益價值解：從題意也可以得出(1)n＝剩余租期＝10－3＝7年(2)年凈收益A＝(100-75)×500×12個月＝15萬元(3)Y＝折現(xiàn)率＝10%(4)凈收益期限收益期限是估價對象自估價時點起至未來可以獲取收益的時間，一般是根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和土地使用權(quán)的剩余期限來確定。建筑物剩余經(jīng)濟壽命是自估價時點起至建筑物經(jīng)濟壽命結(jié)束的時間。土地使用權(quán)剩余期限是自估價時點起至土地使用權(quán)期限結(jié)束的時間。收益期應(yīng)在房地產(chǎn)的自然壽命、法律規(guī)定(如土地使用最高年限)、合同約定(如租賃合同)等的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟壽命來確定。一般情況下，估價對象的收益期為房地產(chǎn)的剩余經(jīng)濟壽命，其中土地的收益期限為土地使用剩余年限。

凈收益期限

對于土地與建筑物同體的估價對象，建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限一起結(jié)束的，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)剩余年限確定收益年限，并可選用收益期為有限年公式。

建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用年限結(jié)束的，可先根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟壽命確定收益期限，并選用收益期限為有限年限公式，然后加建筑物經(jīng)濟壽命結(jié)束后，剩余土地使用權(quán)在估價時點時的價值。凈收益流模式

運用報酬資本化估價，在求取估價對象的凈收益時，應(yīng)根據(jù)估價對象的凈收益在過去和現(xiàn)在的變動情況，以及未來可獲得收益期限，確定估價對象未來各期的凈收益，并判斷未來凈收益屬于下列哪種類型：(1)每年基本固定不變；(2)按某個固定數(shù)額遞增或遞減；(3)按某個固定比率遞增或遞減；(4)其他有規(guī)則變動，例如呈指數(shù)增長等。年凈收益的求取方法：(1)過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法。方法是通過調(diào)查，求取估價對象過去若干年(例如過去3年或5年)的凈收益，然后將其簡單平均值作為A值。(2)未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法。方法同上。(3)未來數(shù)據(jù)資本化公式法。方法是通過調(diào)查，預(yù)測估價對象未來若干年(例如過去3年或5年)的凈收益，然后利用報酬資本化公式推導(dǎo)出的公式來求取A值(可視為一種加權(quán)平均數(shù))，公式為：例22：某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，判斷其未來每年的凈收益基本保持固定不變，通過測算得知未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報酬率為10%。求該宗房地產(chǎn)的收益價格。解：分析本題只給出了4年的凈收益，但其他年份的凈收益A沒有給出，因此應(yīng)先求出其他年份的凈收益A值，求A的方法，可以用4年的凈收益求簡單算術(shù)平均值，也可以用資本化公式計算。(1)求取A值簡單算術(shù)平均法求A＝25萬元利用資本化公式計算A=25.02萬元(2)計算收益價格第4節(jié)報酬率報酬率的實質(zhì)報酬率即折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率同類性質(zhì)的比率，為投資回報與所投入資本的比率，即

報酬率＝投資回報/所投入的資本

為了進一步搞清楚報酬率的內(nèi)涵，需要搞清楚一筆投資中投資回收與投資回報的概念及其之間的區(qū)別。

投資回收：是指所投入資本的收回，即保本。投資回報：是指所投入資本全部回收之后所獲得的額外資金，即報酬。

可將購買收益性不動產(chǎn)視為一種投資行為：投資需要投入的資本是不動產(chǎn)價格，試圖獲取的收益是不動產(chǎn)預(yù)期產(chǎn)生的凈收益。投資即要獲得收益，又要承擔(dān)風(fēng)險。從全社會來看，報酬率與所投資風(fēng)險正相關(guān)，風(fēng)險大的投資，其報酬率也高，反之則低。

因此，在不動產(chǎn)估價中選用的報酬率，應(yīng)等同于與獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險的投資的報酬率。報酬率的求取方法1、累加法累加法是將報酬率視為包含無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報酬率的方法。無風(fēng)險報酬率：又稱安全利率，是無風(fēng)險投資的報酬率，一般選用同一時期的國債利率或銀行存款利率。風(fēng)險報酬利率：是指承擔(dān)額外風(fēng)險所要求的補償，即超過無風(fēng)險報酬率以上部分的報酬率，具體是估價對象不動產(chǎn)存在的具有自身投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場等風(fēng)險的補償。報酬率的求取方法1、累加法報酬率＝無風(fēng)險報酬率＋投資風(fēng)險補償＋管理負(fù)擔(dān)補償＋缺乏流動性補償－投資帶來的優(yōu)惠(1)投資風(fēng)險補償是指投資者投資于收益不確定、具有風(fēng)險性的房地產(chǎn)時，必然要求對所承擔(dān)的額外風(fēng)險有所補償，否則不會投資。(2)管理負(fù)擔(dān)補償是指一項投資要求的監(jiān)管越多，其吸引力就越小，因而投資者必然會對所承擔(dān)的額外管理有所補償。(3)缺乏流動性補償是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補償。(4)投資帶來的優(yōu)惠是指投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外好處，而降低的補償率，也可以理解為獲得優(yōu)惠而付出的代價。2、市場提取法

市場提取法是利用與估價對象不動產(chǎn)具有類似收益的可比實例不動產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報酬資本化公式，反求出報酬率的方法。（1）在的情況下，是通過來求取Y，即可以將市場上類似不動產(chǎn)的凈收益與其價格的比率作為報酬率。（2）在的情況下，可通過求取Y。（3）在的情況下，可通過求取Y。3、投資報酬率排序插入法(1)調(diào)查、收集估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報酬率和風(fēng)險程度的資料。如各類存款利率、債券利率、公司債券利率、股票報酬率等。(2)將收集到的各種報酬率從低到高排序，制圖。(3)確定估價對象的風(fēng)險等級或者程度。(4)依據(jù)確定的風(fēng)險程度，從上圖縱坐標(biāo)上查找對應(yīng)的報酬率。第5節(jié)直接資本化法的計算公式直接資本化法的概念

直接資本化法是將將估價對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法。未來某一年的某種預(yù)期收益通常是采用未來第一年的收益。收益的種類可能有毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。直接資本化法的基本公式

資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率，即：

資本化率R＝年收益/價格利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化率的通用公式為：V＝NOI/R

式中：V-為房地產(chǎn)價值；NOI-為房地產(chǎn)未來第一年的凈收益；R-為資本化率利用市場提取法求取資本化率的具體公式為：R＝NOI/V收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以房地產(chǎn)的某種年收益所得的倍數(shù)，即：收益乘數(shù)＝價格/年收益利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式為：房地產(chǎn)價值＝年收益×收益乘數(shù)幾種收益乘數(shù)法對應(yīng)不同的年收益的收益乘數(shù)主要有：毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)、凈收益乘數(shù)。1、毛租金乘數(shù)法毛租金乘數(shù)法是將估價對象未來某一年或者某一個月的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。

房地產(chǎn)價值＝毛租金×毛租金乘數(shù)毛租金乘數(shù)＝價格/毛租金優(yōu)點：(1)方便易行；(2)客觀性強；(3)累計誤差小。缺點：(1)忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入；(2)忽略了不同房地產(chǎn)空置率和運營費的差異。適用對象：土地或者出租類型的住宅(特別是公寓)的估價。2、潛在毛收入乘數(shù)法潛在毛收入乘數(shù)法是將估價對象未來某一年的潛在毛收入(PGI)乘以相應(yīng)的潛在毛收入乘數(shù)(PGIM)來求取估價對象價值的方法。

V＝PGI×PGIMPGIM＝V/PGI潛在毛收入乘數(shù)法最大的優(yōu)點是簡單易行，最大的缺點是精度不高。幾種收益乘數(shù)法4、有效毛收入乘數(shù)法有效毛收入乘數(shù)法是將估價對象未來某一年的有效毛收入(EGI)乘以相應(yīng)的有效毛收入乘數(shù)(EGIM)來求取估價對象價值的方法。V＝EGI×EGIMEGIM＝V/EGI最大的優(yōu)點是考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入及房地產(chǎn)的空置率，最大的缺點也是精度不高。5、凈收益乘數(shù)法凈收益乘數(shù)法是將估價對象未來某一年的凈收益(NOI)乘以相應(yīng)的凈收益乘數(shù)(NIM)來求取估價對象價值的方法。V＝NOI×NIMNIM＝V/NOI凈收益乘數(shù)法最大的優(yōu)點是精度高。

凈收益乘數(shù)與資本化率的關(guān)系為互為倒數(shù)，即NIM＝1/R凈收益乘數(shù)NIM、資本化率R、價值V的關(guān)系為：V＝NOI/R資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系(1)資本化率是在直接資本化法中應(yīng)用，是一步就將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值；(2)報酬率是在報酬資本化法中采用，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值；(3)資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率(通常是用未來第一年的凈收益除以價格)，僅僅表示從收益到價格的比率，并不明確表示獲利能力；(4)報酬率則是用來除以一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值。資本化率與報酬率公式比較表例23：某宗房地產(chǎn)的未來凈收益見下表，假設(shè)報酬率為10%，求資本化率。解：先將各年份的凈收益值折現(xiàn)，再求和計算該宗房地產(chǎn)的收益價格V。所用公式：結(jié)果見下表：用房地產(chǎn)的收益價格和第一年的凈收益，計算資本化率：R＝5000/57447.17＝8.70%直接資本化法與報酬資本化法的比較1、直接資本化法的優(yōu)缺點優(yōu)點：(1)不需要預(yù)測未來多年的凈收益，只需要預(yù)測未來第一年的收益；(2)資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場中的收益與價值之比，能夠反映市場的實際情況；(3)計算工作簡單。缺點：需要較多的可比實例。直接資本化法與報酬資本化法的比較2、報酬資本化法的優(yōu)缺點優(yōu)點：(1)房地產(chǎn)價值等于未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，符合預(yù)期原理，并考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴(yán)密，有較強的理論基礎(chǔ)；(2)各期的凈收益或者現(xiàn)金流量明確，直觀易理解；(3)由于具有等風(fēng)險的任何投資的報酬率應(yīng)該是相近的(注意：報酬率相近，而不是收益相近)，因此，不必用凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取適當(dāng)?shù)膱蟪曷?，可以通過其他具有等風(fēng)險投資實例(不一定是房地產(chǎn)投資)求取適當(dāng)?shù)膱蟪曷?。缺點：由于報酬資本化法需要預(yù)測未來各期的凈收益，因此較多地依賴估價人員對未來凈收益的預(yù)測。此外，凈收益流模式的簡化不一定符合市場的實際情況。注意：當(dāng)有較多預(yù)期收益相似的可比實例信息時，直接資本化法精度較高；當(dāng)有較多的等風(fēng)險投資實例信息時，報酬資本化法較高。投資組合技術(shù)投資組合技術(shù)：主要有土地與建筑物的組合，抵押貸款與自有資金的組合兩種。1、土地與建筑物的組合采用直接資本化法時，估價對象不同，資本化率也不同。

綜合資本化率是求取房地產(chǎn)價值時要采用的資本化率。此時對應(yīng)的凈收益是土地與建筑物共同的凈收益，即土地和建筑物合成體的凈收益。

土地資本化率是求取土地價值時應(yīng)采用的資本化率，此時對應(yīng)的凈收益是土地生產(chǎn)的凈收益，不包括建筑物產(chǎn)生的凈收益。

建筑物資本化率是求取建筑物價值時應(yīng)采用的資本化率。此時對應(yīng)的凈收益是建筑物產(chǎn)生的凈收益，不包括土地產(chǎn)生的凈收益。

房地產(chǎn)的凈收益＝土地的凈收益＋建筑物的凈收益Vo＝VL×RL＋VB×RB＝(VL＋VB)×Ro投資組合技術(shù)1、土地與建筑物的組合如果知道土地或者建筑物的價值占房地產(chǎn)價值的百分比的話，則綜合資本化率可以按下列公式計算Ro＝L×RL＋B×RB或者Ro＝L×RL＋（1-L）×RB或者Ro＝（1-B）×RL＋B×RB

例24：某宗房地產(chǎn)的土地價值占總價值的40%，建筑物價值占房地產(chǎn)總價值的60%，由可比實例房地產(chǎn)求取的土地、建筑物資本化率分別為6%和8%。計算綜合資本化率。答案：7.2%投資組合技術(shù)2、抵押貸款與自有資金的組合

購買房地產(chǎn)的資金不同，資金的風(fēng)險也不同，當(dāng)然資金的報酬率也不同。購買房地產(chǎn)的資金通常由兩部分構(gòu)成，即抵押貸款和自有資金。貸款者(貸款銀行)要求獲得與其貸款風(fēng)險相當(dāng)?shù)馁J款利率報酬；自有資金投資者也要求獲得與其風(fēng)險相當(dāng)?shù)耐顿Y報酬。由于抵押貸款通常是分期償付，因此抵押貸款與自有資金的組合不是利用抵押貸款利率和自有資金報酬率來求房地產(chǎn)的綜合報酬率，而是利用抵押貸款常數(shù)和自有資金資本化率來求綜合資本化率。具體是綜合資本化率為抵押貸款常數(shù)與自有資金資本化率的加權(quán)平均值。

R=M×RM+(1-M)×RE投資組合技術(shù)2、抵押貸款與自有資金的組合其中抵押貸款常數(shù)一般用年抵押貸款常數(shù)，即每年償還額(還本付息額)與貸款額(貸款本金)之比。如果按月償還，則年償還額＝月償利息×12＋月償還本金額。如果分期等額償還，則按下列公式計算：自有資金資本化率為凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的余額(稅前現(xiàn)金流量)與自有資金額的比率，通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額得到。投資組合技術(shù)2、抵押貸款與自有資金的組合綜合資本化率必須同時滿足貸款者對抵押貸款常數(shù)要求和自有資金投資者對稅前現(xiàn)金流量的要求，可以從一下幾個方面理解：(1)可以將購買房地產(chǎn)視為一種投資行為，房地產(chǎn)價格為投資額，房地產(chǎn)凈收益為投資收益；(2)購買房地產(chǎn)的資金來源可以分為抵押貸款和自有資金兩部分，并且：

抵押貸款金額＋自有金額＝房地產(chǎn)價格(3)房地產(chǎn)收益相應(yīng)也由兩部分資金分享，即

房地產(chǎn)凈收益＝抵押貸款收益＋自有資金收益(4)綜合上述3點，則有：

房地產(chǎn)價格×綜合資本化率＝抵押貸款金額×抵押貸款常數(shù)＋自有資金額×自有資金資本化率

綜合資本化率＝(抵押貸款金額/房地產(chǎn)價格)×抵押貸款常數(shù)＋(自有資金額/房地產(chǎn)價格)×自有資金資本化率＝抵押貸款價值比率×抵押貸款常數(shù)＋(1-貸款價值比率)×自有資金資本化率例25：購買某房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為6%，貸款期限為20年，按月等額還本付息，通過可比實例房地產(chǎn)計算出自有資金資本化率為12%。計算綜合化率。解：根據(jù)題意可知，抵押貸款比率為M＝70%，YM＝6%，n＝20年，自有資金資本化率為RE＝12%，計算Ro。(2)計算綜合資本化率Ro＝M×RM＋(1-M)×RE

＝70%×8.60%＋(1-70%)×12%＝9.62%例26：某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者的自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為0.08。求房地產(chǎn)的價格。解：已知A＝2萬元，RE＝12%，M＝0.08，自有資金為5萬元。(1)自有資金要求的稅前凈收益：5萬元×12%＝0.6萬元(2)抵押貸款要求的稅前凈收益：2－0.6萬元＝1.8萬元(3)抵押貸款金額抵押貸款金額＝抵押貸款要求的稅前凈收益/M＝1.8/0.08＝17.5萬元(4)該房地產(chǎn)價格＝自有資金＋抵押貸款＝5＋17.5＝22.5萬元剩余技術(shù)

剩余技術(shù)是當(dāng)已知整體房地產(chǎn)的凈收益、其中某一構(gòu)成部分的價值和各構(gòu)成部分的資本化率或報酬率時，從整體房地產(chǎn)的凈收益中扣除歸屬于已知部分的凈收益，求歸屬于另一部分的凈收益，再將它除以相應(yīng)的資本化率或報酬率予以資本化，得出房地產(chǎn)中未知構(gòu)成部分的價值的方法。簡單地說剩余技術(shù)就是已知房地產(chǎn)總體凈收益、某一部分價值和相應(yīng)的資本化率或報酬率，求另一部分價值的方法。可以分為土地剩余技術(shù)、建筑物剩余技術(shù)、自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)。剩余技術(shù)——土地剩余技術(shù)

剩余技術(shù)——建筑物剩余技術(shù)

剩余技術(shù)——自有資金剩余技術(shù)剩余技術(shù)——抵押貸款剩余技術(shù)注意：抵押貸款剩余技術(shù)不適用于已設(shè)立抵押貸款的房地產(chǎn)進行估價，因為此時剩余的現(xiàn)金流量不完全歸屬于自有資金投資者，它必須先償還原有抵押貸款的債務(wù)。

第6節(jié)收益法總結(jié)與應(yīng)用實例收益法分類1、資本化法分為：直接資本化法、報酬資本化法。2、按收益的不同分為：投資法、利潤法?？偨Y(jié)——估價中的公式轉(zhuǎn)換總結(jié)——凈收益與資本化率的匹配實例1：某旅館需要估價，據(jù)調(diào)查該旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平