酒店式公寓分析報(bào)告

6.1.1市場(chǎng)供應(yīng)6.1.1.1市場(chǎng)供應(yīng)現(xiàn)狀＞依據(jù)我公司統(tǒng)計(jì)資料與數(shù)據(jù)，到2005年第一季度末，北京共有高級(jí)公寓項(xiàng)目100余個(gè),總供應(yīng)量為2500萬(wàn)平方米左右,其中酒店式服務(wù)公寓則有近40個(gè),共提供近3萬(wàn)個(gè)住宅單位。其中朝陽(yáng)和東城兩區(qū)擁有的高級(jí)公寓的套數(shù)占全市供應(yīng)量的80%?？偨ㄖ娣e超過(guò)200萬(wàn)平方米。＞其中銷售反租類酒店公寓建成并差不多投入使用的項(xiàng)50余個(gè),潛在上市項(xiàng)目30余個(gè);總建筑面積:250萬(wàn)平方米以上。＞市場(chǎng)供應(yīng)要緊集中在幾個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域：中關(guān)村、CBD和亞奧地區(qū)。其他區(qū)域由于開發(fā)時(shí)刻不長(zhǎng)或地域范疇受限,供應(yīng)量較少。北京南部和西部地區(qū)由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、住宅檔次較為落后,公寓的供應(yīng)量一直專門少。另外，受熱點(diǎn)區(qū)域阻礙,公寓在熱點(diǎn)區(qū)域的輻射區(qū)也顯現(xiàn)明顯增量,如雙井、麗都和朝陽(yáng)路沿線,差不多上新顯現(xiàn)的公寓區(qū)。圖6.1:北京市各區(qū)域高級(jí)公寓供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)資料來(lái)源：天福地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)6.1.1.2存量狀況＞關(guān)于公寓來(lái)說(shuō),空置率的顯現(xiàn)始于2000年底,也確實(shí)是公寓供應(yīng)量大幅度上漲的時(shí)期。從目前的統(tǒng)計(jì)看,公寓的空置率變化要緊分三個(gè)時(shí)期:—是從2001年至2002年中旬,這一時(shí)期的空置率在23%左右;二是2002年中旬至2003年中旬,這一時(shí)期的空置率上升在25%左右；三是2003年中旬至今,這一時(shí)期的空置率再一次下降,又回到23%左右。＞應(yīng)該說(shuō),空置率并沒有像租金那樣變化明顯,空置率的上升跟市場(chǎng)新增供應(yīng)和舊項(xiàng)目檔次下降有專門大關(guān)系,而租金在短時(shí)刻內(nèi)又不太可能下降太大,因此會(huì)有2002年到2003年空置率的上升。圖6.2:北京市高級(jí)公寓空置率統(tǒng)計(jì)資料來(lái)源：天福地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)6.1.1.3區(qū)域分析CBD地區(qū)＞作為北京寫字樓、夕卜資投資的最早發(fā)源地,朝陽(yáng)區(qū)CBD及周邊地區(qū)集中了北京最多的世界500強(qiáng)企業(yè)、知名中夕卜企業(yè),80%的來(lái)京外資銀行。目前差不多入住的外資銀行、國(guó)際保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、證券公司及辦事機(jī)構(gòu)達(dá)150多家,并集中了200家中外律師會(huì)計(jì)師投資資訊等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。＞本地區(qū)現(xiàn)有16個(gè)公寓項(xiàng)目,其中5個(gè)為酒店式服務(wù)公寓，總建筑面積20.7萬(wàn)平方米。需求方面,該地區(qū)租戶大多為外國(guó)公司或機(jī)構(gòu)的外籍工作人員M也們一樣都能享有公司給予的租房預(yù)算,有著強(qiáng)勁的消費(fèi)能力。＞售價(jià)方面,目前CBD在售項(xiàng)目的售價(jià)均已突破1萬(wàn)尸亡平方米,同時(shí)上升速度較快,新城國(guó)際曾經(jīng)在3個(gè)月內(nèi),銷售均價(jià)從9400隹平方米升至1.07萬(wàn)隹平方米,世貿(mào)國(guó)際公寓的均價(jià)從1萬(wàn)元/平方米升至1.3萬(wàn)元/平方米。租金方面,該地區(qū)的高級(jí)公寓租金穩(wěn)固上揚(yáng),建國(guó)門的鼎極公寓租金報(bào)價(jià)達(dá)到了每月每平方米18美元,從一個(gè)側(cè)面印證了CBD地區(qū)高級(jí)公寓目前公認(rèn)的平均租金水平。金融街地區(qū)＞通過(guò)十年的苦心營(yíng)建,200億元的集中不間斷投資,北京金融街迅速崛起。那個(gè)地點(diǎn)已成為中國(guó)金融的核心力量,操縱著中國(guó)90%的信貸資金和65%的保費(fèi)資金。＞金融街清晰的華爾街概念及土地資源的極度稀缺性這兩點(diǎn)差不多強(qiáng)烈吸引了專門多房地產(chǎn)投資者的目光。此區(qū)域內(nèi)寫字樓林立,租金和售價(jià)一度高過(guò)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)。然而,該區(qū)域的酒店式公寓卻十分稀缺,配套設(shè)施也一樣。中關(guān)村地區(qū)＞與金融街、CBD區(qū)域相比,中關(guān)村地區(qū)嚴(yán)格意義的酒店式公寓市場(chǎng)才剛剛起步。2000年中關(guān)村高科技園區(qū)進(jìn)展以來(lái),數(shù)碼大廈、中關(guān)村大廈等高檔寫字樓開始建設(shè),中關(guān)村地區(qū)對(duì)高檔酒店式公寓開始旺盛起來(lái)。2001年,數(shù)碼大廈推出了配套式酒店式公寓——數(shù)碼銀座一經(jīng)推出就受到投資者的追捧。>2004年,隨著中關(guān)村廣場(chǎng)（中關(guān)村西區(qū)）的建設(shè)逐步成型,—大批高檔寫字樓虛位以待,酒店式公寓的進(jìn)展也再度興起。目前,中關(guān)村市場(chǎng)上第一家全復(fù)式酒店公寓推出,定于2005年開業(yè)。此外今年新推出的新中關(guān)等項(xiàng)目也有部分酒店式公寓產(chǎn)品。清華科技園南側(cè)的一棟酒店式公寓也在醞釀之中。6.1.2市場(chǎng)需求6.1.2.1高級(jí)公寓市場(chǎng)客戶分析6.121.1客戶構(gòu)成高級(jí)公寓客戶的構(gòu)成來(lái)分析要緊有以下七類：>第一類：港、澳、臺(tái)、東南亞外商,可承擔(dān)的購(gòu)房總價(jià)在200萬(wàn)元以上。這類客戶購(gòu)房置業(yè)一方面是為自住,顯示身份地位；另一方面是為投資,為物業(yè)的保值增值。黃金位置的高檔、豪華公寓以及具有外資背景的開發(fā)商開發(fā)的公寓項(xiàng)目是他們的首選。第二類：國(guó)內(nèi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的高層治理者,可承擔(dān)的購(gòu)房總價(jià)在100-200萬(wàn)元（人民幣,以下相同）。如私營(yíng)企業(yè)主、三資企業(yè)中方高級(jí)治理人員、各類所有制單位的負(fù)責(zé)人/其中也包括外地企業(yè)家在京置業(yè)者。這類客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚,關(guān)于位置優(yōu)越、大戶型高級(jí)公寓的需求依舊旺盛,對(duì)住宅的綜合品質(zhì)要求高,差不多是二次、三次置業(yè)以改善居住條件。第三類：從海外歸來(lái)的人士,或有國(guó)外生活經(jīng)歷人士,可承擔(dān)的購(gòu)房總價(jià)在100萬(wàn)元左右。這類客戶崇尚自然休閑的居家生活,注重生活品位,看重社區(qū)環(huán)境,不僅是小區(qū)的自然環(huán)境、交通環(huán)境,更看重人文環(huán)境”他們會(huì)選擇自己喜愛的環(huán)境和氛圍的項(xiàng)目,既不奢侈也不舍棄自己的追求。第四類：年輕高級(jí)白領(lǐng)和中產(chǎn)階級(jí),可承擔(dān)的購(gòu)房總價(jià)在50-100萬(wàn)元左右。隨著廿涼經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展,逐步形成了一個(gè)高學(xué)歷、高收入,具有生活新觀念和較強(qiáng)消費(fèi)能力的青年群體,如從事金融、保險(xiǎn)、證券、通信等行業(yè)的年輕白領(lǐng)和律師、會(huì)計(jì)師等中產(chǎn)階級(jí)。小戶型符合年輕購(gòu)房者低積存、高收入、收入上升預(yù)期穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn),同時(shí)繁忙高效的工作,較大的工作壓力”使他們對(duì)住宅的配套服務(wù)功能提出更高要求,因此他們中意小戶型、中高檔次的服務(wù)式公寓。第五類：小型文化、商貿(mào)、咨詢服務(wù)公司和自由職業(yè)者,可承擔(dān)的購(gòu)房總價(jià)在100萬(wàn)元以上。小型企業(yè)在創(chuàng)業(yè)初期缺乏資金,要緊從事腦力勞動(dòng),同時(shí)企業(yè)性質(zhì)及規(guī)模也不需要大面積工作間,購(gòu)買商住公寓符合他們的需求特點(diǎn)。臨近商貿(mào)區(qū),交通便利的商住公寓是這類客戶的首選。第六類:夕卜地來(lái)京短期或長(zhǎng)期工作的年輕白領(lǐng),可承擔(dān)的租金在2000-5000元/月。這類客戶以租用公寓為主，他們的需求特點(diǎn)將直截了當(dāng)阻礙投資者。他們期望租用臨近工作地點(diǎn)/周圍配套設(shè)施完善,靠近繁華商業(yè)區(qū)的小戶型中檔公寓。同時(shí)關(guān)于投資型客戶,小戶型公寓的首付低、回報(bào)快”易出租”成為大多數(shù)投資者的需求指向。＞第七類：夕卜資公司的外籍雇員,可承擔(dān)的租金在5000元/月以上。夕卜籍雇員會(huì)依照公司給予的住房預(yù)算來(lái)安排自己的住房”他們?nèi)砸宰庥梅?wù)式公寓為主。6.1.2.1.2需求特點(diǎn)高級(jí)公寓客群的需求表現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn):X消費(fèi)者更加理智”購(gòu)買行為趨于成熟X投資客戶增長(zhǎng)較快九年輕客戶所占比例逐步提高X二次置業(yè)的購(gòu)買力不容忽視X夕卜籍人士和外地人在京置業(yè)者增長(zhǎng)專門快6.1.2.2金融政策的阻礙＞由于本年度房地產(chǎn)行業(yè)采取適度從緊的金融政策,同時(shí)2004年10月29日央行的加息政策，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了龐大的變化。一方面,在商品房市場(chǎng)上由于金融投資回落導(dǎo)致供給減少;另一方面,在二手房市場(chǎng)上,由于房貸的門檻提高,貸款的程序嚴(yán)格復(fù)雜,投資成本的提高,在限制一些投資者利用信貸進(jìn)行購(gòu)房投機(jī)的同時(shí),也讓一些潛在的購(gòu)房需求者更加處于觀望態(tài)勢(shì)。＞央行加息提高購(gòu)房成本。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資型比例相對(duì)較高,大約占整個(gè)市場(chǎng)的25%左右,而短期投機(jī)型需求更是占了絕大多數(shù)。銀行貸款利息的提高使得這部分投機(jī)者的還貸壓力進(jìn)一步增加,同時(shí)投資者對(duì)利率再上調(diào)的心理預(yù)期”使得”以租養(yǎng)房”的投資型客戶阻礙較大。從而對(duì)那些實(shí)力不濟(jì)的炒房者的短期投機(jī)行為將得到一定程度的遏制。＞中國(guó)銀監(jiān)會(huì)在2月26公布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)治理指引（征求意見稿）》中規(guī)定,商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的發(fā)放,應(yīng)將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比操縱在50%以下（含50%）,月所有債務(wù)支出與收入比操縱在55%以下（含55%）;房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過(guò)30%。這一政策提高個(gè)人住房按揭貸款門檻”但因?yàn)橥顿Y高級(jí)公寓項(xiàng)目的客戶一樣都具有專門強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,對(duì)這部分投資者的阻礙相對(duì)較小。6.1.2.3需求推測(cè)在京的跨國(guó)公司高層治理人員,海外社團(tuán),駐華使館工作人員以及港澳臺(tái)人士,構(gòu)成了北京高級(jí)公寓的要緊租住客群。隨著中國(guó)加入WTO,將會(huì)有更多的跨國(guó)企業(yè)來(lái)中國(guó)設(shè)立公司,高級(jí)公寓這類物業(yè)成為部分中小型公司的首選,市場(chǎng)需求將連續(xù)增長(zhǎng)。同時(shí),國(guó)內(nèi)大、中都市的高級(jí)商務(wù)人士階層,對(duì)這類物業(yè)也擁有可觀的消費(fèi)能力。單身公寓由于面積小、總價(jià)低、月供負(fù)擔(dān)輕”對(duì)年輕一族專門是外來(lái)專業(yè)人才格外有吸引力。國(guó)內(nèi)需求的增加將是下一個(gè)時(shí)期高級(jí)公寓市場(chǎng)的新見點(diǎn)。6.1.3市場(chǎng)表現(xiàn)6.131售價(jià)分析

＞由于北京公寓市場(chǎng)在2001年左右顯現(xiàn)大量的中高級(jí)公寓,導(dǎo)致公寓市場(chǎng)的價(jià)位由2001年的回落價(jià)格略微下調(diào)，但幅度并不大。也確實(shí)是說(shuō),目前各個(gè)地區(qū)公寓的價(jià)位處于一個(gè)比較合理的回來(lái)價(jià)位,在短期的以后價(jià)格可不能變化太多”仍舊會(huì)保持現(xiàn)在的平穩(wěn)價(jià)位。＞進(jìn)入2003年,市場(chǎng)供應(yīng)連續(xù)加大,而市場(chǎng)需求方面,購(gòu)買需求及租賃需求的增長(zhǎng)都相對(duì)有限,在供需對(duì)比的壓力作用下,租售價(jià)格均呈平穩(wěn)下跌狀態(tài),由于成本剛性,銷售價(jià)格下降的幅度較小,具體為平均售價(jià)報(bào)價(jià)在第三季度跌至USD1539/平方米建筑面積,較去年同期下降2.5%。圖6.3:北京市各個(gè)區(qū)域高級(jí)公寓均價(jià)統(tǒng)計(jì)街食東街食東BBU

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門安廠

路陽(yáng)朝O資料來(lái)源：天福地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)6.1.3.2租金分析1995年,北京高級(jí)公寓租賃市場(chǎng)的月租金達(dá)到歷史的頂峰,平均月租金沖到了48美元/平方米。隨后,自1996年年初,開始了漫長(zhǎng)而連續(xù)的下滑,至1999年,在4年之中月租金下降到了25美元/平方米。從2001年后,租金差不多開始平穩(wěn),直到現(xiàn)在,下滑仍舊沒有終止,2004年初,月租金堅(jiān)持在20美元,在立秋之后,月租金差不多跌破了20美元。盡管沒有當(dāng)年的高，但如何說(shuō)回來(lái)到早期的租金水平。從新增產(chǎn)品的角度上講，由于檔次相對(duì)降低,租金會(huì)有一定幅度的下降。然而,北京市的各種利好因素都證明,租金水平會(huì)降”但幅度可不能專門大。圖6.4:北京市高級(jí)公寓租金指數(shù)統(tǒng)計(jì)(1993=100)QUUO290021UO20002OQyyl7Q9149ylOddiQUUO290021UO20002OQyyl7Q9149ylOddi資料來(lái)源：天福地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)6.1.3.3以后趨勢(shì)>從1998年開始,北京高級(jí)公寓的數(shù)量在大幅上升,這期間由于內(nèi)夕卜銷公寓的并軌,及北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步開放起了專門大的帶動(dòng)作用，估量到2007年北京市的公寓的供應(yīng)量在沒有其他政策變動(dòng)的阻礙下會(huì)達(dá)到933萬(wàn)平方米,在2008年的時(shí)候會(huì)達(dá)到1071萬(wàn)平方米。>2008年以后北京市公寓市場(chǎng)的進(jìn)展將是朝著一個(gè)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)進(jìn)展。盡管土地政策關(guān)于批地限制更多,開發(fā)商拿

地也沒有像原先那樣方便,然而由于目前北京市可開發(fā)的土地足夠北京市幾年的開發(fā)量,因此土地點(diǎn)面可不能顯現(xiàn)斷檔。＞相應(yīng)的,2008年以后,通過(guò)一段時(shí)刻的調(diào)整,相信土地的一級(jí)市場(chǎng)將趨于合理,土地市場(chǎng)將可不能有過(guò)于突然的變化，租金和售價(jià)也可不能顯現(xiàn)1995年、2001年的突變/公寓市場(chǎng)平穩(wěn)進(jìn)展。圖6.5北京市公寓供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)及推測(cè)11米平萬(wàn)：量應(yīng)供資料來(lái)源：天福地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)小結(jié)2004年北京高級(jí)公寓市場(chǎng)將連續(xù)保持較快增長(zhǎng)的勢(shì)頭,需求增長(zhǎng)相對(duì)緩慢,市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整時(shí)期，但仍將保持比較平穩(wěn)的進(jìn)展趨勢(shì)。2004年,北京有12個(gè)高級(jí)公寓項(xiàng)目竣工,為市場(chǎng)提供近4000個(gè)住宅單位,與歷史上供應(yīng)量最大的2002年供應(yīng)量差不多相同。朝陽(yáng)區(qū)將是2004年新建成高級(jí)公寓的要緊集合區(qū)。市場(chǎng)供應(yīng)量大且相對(duì)集中,高級(jí)公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越猛烈。一方面,業(yè)主為爭(zhēng)取客戶，將會(huì)采取降低租金的策略以爭(zhēng)取在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主動(dòng)；另一方面,客戶面對(duì)眾多項(xiàng)目有了更多的選擇,這又將造成業(yè)主心理上的壓力,降彳時(shí)且金不可幸免。以后的高級(jí)公寓更新?lián)Q代的速度將會(huì)隨著供應(yīng)量的不斷增加而加快,市場(chǎng)也將會(huì)逐步細(xì)分，高級(jí)公寓市場(chǎng)以后的投資回報(bào)水平將趨于合理。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的連續(xù)進(jìn)展,北京作為中國(guó)首都的國(guó)際阻礙力將越來(lái)越大。北京新批外資企業(yè)數(shù)目逐年增加,來(lái)京常駐的外籍人數(shù)也相應(yīng)增多；同時(shí),關(guān)注中國(guó)進(jìn)展的外國(guó)使團(tuán)、新聞機(jī)構(gòu)等也逐步增多,并來(lái)京設(shè)立分支機(jī)構(gòu),這無(wú)疑增加了市場(chǎng)對(duì)北樂(lè)咼級(jí)公寓的需求。＞隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革的深入,居民可支配收入增加,有能力購(gòu)買高級(jí)公寓的國(guó)內(nèi)消費(fèi)者總數(shù)將增多。北京作為中國(guó)的首都,在2008年奧運(yùn)會(huì)的推動(dòng)作用下,其都市經(jīng)濟(jì)、文化進(jìn)展,以及都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將步入快速進(jìn)展時(shí)期,關(guān)于打算在國(guó)內(nèi)購(gòu)置高級(jí)公寓的潛在消費(fèi)者而言,北京將成為更有吸弓I力的置業(yè)都市。因此,以后市場(chǎng)購(gòu)買需求存在較大上升空間。6.2區(qū)域市場(chǎng)分析6.2.1區(qū)位分析朝青板塊，CBD后花園＞本項(xiàng)目處于朝青板塊,該區(qū)域南至京通快速路,北到姚家園路,東西兩側(cè)分別與東四環(huán)、東五環(huán)相接,因與CBD鄰近,故被稱之為CBD的后花園。＞該區(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯：與CBD和燕莎商圈保持適度的距離，驅(qū)車15~20分鐘即可直達(dá)，但與那兒喧囂浮躁的氣氛相比,環(huán)境寂靜、生活的舒服和閑逸是那個(gè)區(qū)域所引以為豪的。目前該區(qū)域差不多擁有了較完善的交通網(wǎng)絡(luò),各種生活配套設(shè)施也越來(lái)越完善。交通狀況全面改善＞隨著朝陽(yáng)北路的貫穿,北京東部的交通瓶頸被打破,朝陽(yáng)北路與規(guī)劃中的地鐵6號(hào)線、朝陽(yáng)路、青年路、姚家園路,連同京通快速路、丿遁線輕軌一起構(gòu)筑了CBD東北區(qū)強(qiáng)勁的交通網(wǎng)絡(luò)，使得整個(gè)區(qū)域的價(jià)值有了一個(gè)專門大的提升。＞值得一提的是位于該板塊的青年路立即改造”估量5年后,在那個(gè)地點(diǎn)還將形成一條寬25至30米的支線,都市地鐵6號(hào)線也將穿過(guò)朝陽(yáng)北路。待這一區(qū)域幾條主干道的建設(shè)與改造完全完成后,CBD以東的交通將更加暢通,朝青板塊的區(qū)域價(jià)值將再度提升。6.2.2以后供應(yīng)分析＞目前在CBD商圈及周圍地區(qū),由于商業(yè)活動(dòng)日趨頻繁,各種專為商務(wù)人士量身定做的酒店式公寓紛紛推向市場(chǎng)。既有原先在售的戀日國(guó)際、富頓中心、昆泰國(guó)際中心等,又有新推向市場(chǎng)后現(xiàn)代城BOBO商務(wù)公寓等具有創(chuàng)新意義的新產(chǎn)品。在CBD開發(fā)的酒店式公寓的著眼點(diǎn)不僅在于CBD的現(xiàn)在,更在于CBD的以后。＞酒店式公寓正在向CBD周邊擴(kuò)張,以炫特區(qū)和珠江羅馬嘉園新推的MINI公寓為代表,這種依靠大社區(qū)和便利配套,以小戶型升級(jí)版面目顯現(xiàn)的社區(qū)酒店式公寓成為區(qū)域市場(chǎng)一個(gè)鮮亮特點(diǎn)。小結(jié)：＞進(jìn)入2003年,高級(jí)公寓租務(wù)市場(chǎng)仍連續(xù)走低。高級(jí)公寓項(xiàng)目的供應(yīng)量過(guò)大是導(dǎo)致租金下降的真正緣故。更重要的是,此前市場(chǎng)所表現(xiàn)的租金和回報(bào)率的下降僅僅是從暴利回來(lái)正常的過(guò)程。這種租金下降并穩(wěn)固趨勢(shì)是市場(chǎng)逐步走向成熟和健康的信號(hào)。＞總體來(lái)說(shuō),隨著中國(guó)國(guó)際化進(jìn)程的加快,以及2008奧運(yùn)會(huì)的臨近,北京的高級(jí)公寓租賃市場(chǎng)還將連續(xù)升溫,《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)健康進(jìn)展的通知》以及《關(guān)于加強(qiáng)都市建設(shè)用地審查報(bào)批工作有關(guān)問(wèn)題的通知》的頒布”使以后高檔商品房的供給受到一定程度的操縱。因此/從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，估量高檔商品房的供應(yīng)量會(huì)在集中供應(yīng)之后有所減少。目前北京具有國(guó)際品質(zhì)的酒店式公寓的數(shù)量?jī)H僅是3300套左右,而隨著北京國(guó)際化地位的逐步提升,專門是在奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)下,北京對(duì)具有國(guó)際品質(zhì)的高檔酒店式公寓的需求將會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。目前具有國(guó)際品質(zhì)的酒店公寓的租金為每平方米每月27.6美疋投資收益一樣在8%左右，收益時(shí)刻比較長(zhǎng),然而比較穩(wěn)固。總結(jié)及建議項(xiàng)目周邊區(qū)域具有濃厚的商務(wù)氛圍燕莎、麗