第二講節(jié)房地產(chǎn)項目施工招標程序課件

27七月2023第二講節(jié)房地產(chǎn)項目施工招標程序內(nèi)容1.復(fù)習2.第三節(jié)房地產(chǎn)項目施工招標投標2.1施工招標程序3.案例分析3

招標投標，是在市場經(jīng)濟條件下進行貨物、工程和服務(wù)采購時，達成交易的一種方式。一、招標投標的概念招標招標人依法提出招標項目及其相應(yīng)的要求和條件，通過發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書吸引潛在投標人參加投標的行為。投標投標人響應(yīng)招標文件的要求，參加投標競爭的行為。采購方(買方）供應(yīng)方（賣方）復(fù)習：第一節(jié)房地產(chǎn)項目招投標概述4二、招標投標的法律性質(zhì)招標行為要約邀請投標行為

法律

性質(zhì)要約確定中標人行為

性質(zhì)

法律

法律

性質(zhì)承諾復(fù)習：第一節(jié)房地產(chǎn)項目招投標概述中標通知書

生效

時間中標通知書發(fā)出5四、招標投標活動應(yīng)遵循的基本原則誠實信用復(fù)習：第一節(jié)房地產(chǎn)項目招投標概述《招標投標法》第5條規(guī)定：“招標投標活動應(yīng)當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則?！?復(fù)習：第一節(jié)房地產(chǎn)項目招投標概述強制招標五、強制招標的項目范圍和規(guī)模標準法律規(guī)定某些類型的采購項目，凡是達到一定數(shù)額的，必須通過招標進行，否則采購單位要承擔法律責任。《招標投標法》第3條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)進行下列工程建設(shè)項目包括項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，必須進行招標?！睆娭普袠说膬纱髽藴省绊椖糠秶睒藴省耙?guī)模標準”標準7復(fù)習：第一節(jié)房地產(chǎn)項目招投標概述“項目范圍”的兩大標準“公共利益或公眾安全”標準資金來源標準使用國有資金的項目國家融資的建設(shè)項目8第一節(jié)建設(shè)工程招投標概述1.大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項目2.全部或部分使用國有資金投資或者國家融資的項目3.使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目（一）強制招標的項目范圍針對項目性質(zhì)針對資金來源9國家發(fā)改委出臺《工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》中規(guī)定各類工程建設(shè)項目，包括工程勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，達到下列標準之一的，必須進行招標：施工單項合同估算價200萬元以上貨物采購單項合同估算價100萬元以上服務(wù)采購單項合同估算價50萬元以上項目總投資額3000萬元以上（二）強制招標的規(guī)模標準10（三）強制招標的例外《招標投標法》第66條規(guī)定：“涉及國家安全、國家秘密、搶險救災(zāi)或者屬于利用扶貧資金實行以工代賑、需要使用農(nóng)民工等特殊情況，不適宜招標的項目，按照國家有關(guān)規(guī)定可以不進行招標?！薄豆こ探ㄔO(shè)項目施工招標投標辦法》第12條的規(guī)定，工程建設(shè)項目有下列情形之一的，依法可以不進行施工招標：1.涉及國家安全、國家秘密或者搶險救災(zāi)而不適宜招標的；2.屬于利用扶貧資金實行以工代賑需要使用農(nóng)民工的；3.施工主要技術(shù)采用特定的專利或者專有技術(shù)的；4.施工企業(yè)自建自用的工程，且該施工企業(yè)資質(zhì)等級符合工程要求的；5.在建工程追加的附屬小型工程或者主體加層工程，原中標人仍具備承包能力的；6.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形；11案例：鞋廠廠房是否涉及公眾安全招標糾紛案【背景資料】某中外合資鞋業(yè)公司，投資1600萬元(資金自籌)興建廠房。有關(guān)部門以廠房涉及公眾安全為由，要求項目進行招投標。鞋業(yè)公司認為，該項目不是3號令所規(guī)定的關(guān)系公眾安全項目，不屬于強制招標項目，因而決定不招標，并下令開工。有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)后，以應(yīng)當招標為由，欲對其做出行政處罰，并會同供電部門對其采取了停電措施。后經(jīng)政府協(xié)調(diào)，事件得到了妥善大處理。

12【案情分析】

關(guān)系公共利益、公眾安全的項目，屬于純公共產(chǎn)品或準公共產(chǎn)品，其最大的特點是項目具有安全性。因此公眾安全不能理解為安全生產(chǎn)，以及對某一部分人有安全影響的意義。否則每個項目都要成為關(guān)系公眾安全的項目。本案中的廠房不屬于基礎(chǔ)設(shè)施項目，也不屬于公用事業(yè)項目，且不使用國有資金，因而不是強制招標項目。不能以安全生產(chǎn)為借口，要求其進行招投標，因此本案中有關(guān)部門的做法欠妥。13三、招標的方式（一）公開招標（OpenTendering）1.定義又稱競爭性招標，是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。2.優(yōu)點（1）可為所有的承包人提供一個平等競爭的機會；3.缺點（2）業(yè)主有較大的選擇余地，有利于降低工程造價，提高工程質(zhì)量和縮短工期。（1）由于參與競爭的承包人可能很多，會增加資格預(yù)審和評標的工作量；（2）有可能出現(xiàn)故意壓低投標報價的投機承包人，以低價擠掉對報價嚴肅認真而報價較高的承包人。14（二）邀請招標（InvitedTendering）1.定義又稱選擇性招標、有限競爭性招標，是指招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標。《招標投標法》“11”條規(guī)定，國家重點項目或地方重點項目不適宜公開招標的，經(jīng)國務(wù)院發(fā)展計劃部門或省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以進行邀請招標。根據(jù)《工程建設(shè)項目施工招標投標辦法》第11條，對于應(yīng)當公開招標的施工招標項目，有下列情形之一的，經(jīng)批準可以進行邀請招標：1．項目技術(shù)復(fù)雜或有特殊要求，只有少量幾家潛在投標人可供選擇的；2．受自然地域環(huán)境限制的；3．涉及國家安全、國家秘密或者搶險救災(zāi)，適宜招標但不宜公開招標的；4．擬公開招標的費用與項目的價值相比，不值得的；5．法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標的。15(二)特點不使用公開的公告形式，而是投標邀請書接受邀請的單位才是合格的投標人投標人的數(shù)量有限（不少于3個）公開招標與邀請招標的區(qū)別一、發(fā)布信息的方式不同二、競爭的范圍不同三、公開的程度不同四、時間和費用不同16案例【背景材料】有兩個項目被直接發(fā)包，理由是一個項目涉及國家安全，另一個項目屬于以工代賑，需要使用農(nóng)民工的?！締栴}】你認為這個理由充分嗎？【分析】對于涉及國家安全的項目，分為兩種情況：不適宜招標的和適宜招標但不適宜公開招標的。前者經(jīng)批準可以不招標而直接發(fā)包，后者則經(jīng)批準后需要邀請招標。所以，僅僅以涉及國家安全為由就不招標是不合適的。對于以工代賑，需要使用農(nóng)民工的項目，不適宜招標經(jīng)批準可以不招標。這個理由是充分的。17三、房地產(chǎn)項目招投標的分類（一）建設(shè)工程項目總承包招標

第二節(jié)房地產(chǎn)項目勘察、設(shè)計、監(jiān)理招標投標

又稱建設(shè)工程項目全過程招標，在國外通常被稱為：“交鑰匙”工程發(fā)包方式，是指從項目建議書開始，包括可行性研究、勘察設(shè)計、設(shè)備材料采購、工程施工、生產(chǎn)準備、投料試車，直至竣工投產(chǎn)、交付使用的建設(shè)全過程招標。（二）建設(shè)工程項目勘察招標招標人就擬建工程項目的勘察任務(wù)發(fā)布招標公告或投標邀請書，由投標人在規(guī)定時間內(nèi)根據(jù)招標文件的要求提交勘察方案及費用、報價等內(nèi)容的投標書，經(jīng)評標委員會專家的評審，從中擇優(yōu)選擇中標的勘察單位來完成工程項目的勘察任務(wù)。18（三）建設(shè)工程項目設(shè)計招標

第二節(jié)房地產(chǎn)項目勘察、設(shè)計、監(jiān)理招標投標招標人就擬建工程項目的設(shè)計任務(wù)發(fā)布招標公告或投標邀請書，由投標人在規(guī)定時間內(nèi)根據(jù)招標文件的要求提交設(shè)計方案或設(shè)計概念及報價等內(nèi)容的投標書，經(jīng)評標委員會專家的評審，從中擇優(yōu)選定中標的設(shè)計單位來完成工程項目設(shè)計任務(wù)。（四）建設(shè)工程項目施工招標根據(jù)招標人擬建工程項目的施工任務(wù)發(fā)出招標公告或投標邀請書，由投標人在規(guī)定的時間內(nèi)根據(jù)招標文件的要求提交包括施工組織設(shè)計、工期、質(zhì)量、進度及報價等內(nèi)容的投標書，經(jīng)評標委員會專家評審，從中擇優(yōu)選定施工承包單位。19

1998年1月8日中央決定建設(shè)國家大劇院，投資25.5億元人民幣，外匯額度1億美元，建設(shè)規(guī)模12萬平方米，用四年時間建成。國家大劇院是中國最高表演藝術(shù)中心，其設(shè)計必須富有明顯個性，表現(xiàn)出既有民族文化特色又有時代精神的內(nèi)涵。為了達到這個目標，國家大劇院業(yè)主委員會組織了兩輪面向國際的設(shè)計方案競賽，共收到國內(nèi)外設(shè)計方案69個，其中國外37個。設(shè)計方案的評選由我國內(nèi)地、香港以及國外的11名建筑領(lǐng)域名師組成的評委會負責，并向社會各界廣泛征求意見。第一輪競賽選出了法國巴黎機場公司、德國HPP國際建筑設(shè)計有限公司等5個設(shè)計單位的設(shè)計方案。第二輪競賽除了第一輪5家優(yōu)勝者外，業(yè)主另外還邀請4家設(shè)計單位參加。最后選中法國人保羅﹒安德森的方案。案例：國家大劇院設(shè)計方案競賽案例【背景資料】20

這是采用概念設(shè)計招標的成功范例，它帶給我們很多啟迪。目前國內(nèi)通常的設(shè)計招標存在一些問題，達不到招標競爭的目的。究其原因是在沒有明確設(shè)計方案前提下開展招標，使設(shè)計方案不具有可比性，評標也帶有很強的主觀性，在此情況下將設(shè)計招標演變?yōu)橐詢r格為主的不規(guī)范競爭。我們認為，設(shè)計招標與施工招標有很大的不同，大多數(shù)的設(shè)計招標，應(yīng)以設(shè)計方案競賽為前提，并應(yīng)當允許在一些設(shè)計競賽中進行設(shè)計方和招標評委會的概念設(shè)計“談判”。因此，我們在工程項目的設(shè)計中應(yīng)該積極提倡概念設(shè)計招標?！景咐治觥?1（五）建設(shè)工程項目監(jiān)理招標

第二節(jié)房地產(chǎn)項目勘察、設(shè)計、監(jiān)理招標投標招標人就擬建工程項目的監(jiān)理任務(wù)，發(fā)出招標公告或投標邀請書，由符合招標文件規(guī)定的建設(shè)監(jiān)理單位參加，競爭承接工程項目相應(yīng)的各階段的監(jiān)理任務(wù)。（六）建設(shè)工程項目材料、設(shè)備招標招標人就擬建工程項目中的材料、設(shè)備發(fā)出招標公告或投標邀請書，由符合招標文件規(guī)定的材料、設(shè)備供應(yīng)商投標競爭來獲得材料、設(shè)備的采購合同。第三節(jié)房地產(chǎn)項目施工招標投標一、房地產(chǎn)項目施工承發(fā)包和施工招投標.施工承發(fā)包的意義.施工承發(fā)包的概念23（一）施工發(fā)包應(yīng)當具備的條件（P127）在招標程序開始前應(yīng)完成的準備工作和應(yīng)滿足的有關(guān)條件。履行審批手續(xù)落實資金來源1．招標人已經(jīng)依法成立；2．施工的初步設(shè)計方案已獲批準；3．已列入國家和地方的年度建設(shè)計劃；4．工程施工所需的施工圖紙及相應(yīng)的技術(shù)資料已齊備；5．有相應(yīng)資金或者資金來源已經(jīng)落實。24一、建設(shè)工程招標人《招標投標法》第8條：“招標人是依照本法規(guī)定提出招標項目，進行招標的法人或者其他組織?！保ㄒ唬┱袠巳耸欠ㄈ嘶蚱渌M織個人不能成為招標人

第三節(jié)房地產(chǎn)項目施工招標投標（二）招標人必須提出招標項目、進行招標（二）施工發(fā)包的方式（三）施工承包1.概念2.條件26二、施工招標投標程序（一）施工招標程序施工招標可以是項目的全過程招標、單位工程招標、特殊專業(yè)工程的招標，但不得對單位工程的分部分項工程進行招標。Eg.施工招標可針對（）進行招標。A.樁基礎(chǔ)工程B.地下室工程C.磚石工程D.抹灰工程KEY:A27招標準備階段招標階段決標成交階段施工招標程序（分為三個階段）二、施工招投標程序成立招標小組、進行招標登記施工招標程序

編制招標文件、發(fā)布招標信息接受投標報名、組織資格預(yù)審、發(fā)放招標文件組織現(xiàn)場踏勘、召開標前答疑會、編制備忘錄成立評標小組、接受投標文件開標、評標、定標簽發(fā)中標通知書簽訂合同29《招標投標法》確立了招標人自行招標和招標代理機構(gòu)代理招標兩種制度。1、自行招標（1）法定條件《招標投標法》第“12”條編制招標文件的能力組織評標的能力1.成立招標工作小組（三）招標人的招標資格（資質(zhì)）30國家計委2000年7月1日頒布的《工程建設(shè)項目自行招標試行辦法》對自行招標的能力做出具體規(guī)定。（1）具有項目法人資格（或者法人資格）；（2）具有與招標項目規(guī)模和復(fù)雜程度相適應(yīng)的工程技術(shù)、概預(yù)算、財務(wù)和工程管理等方面專業(yè)技術(shù)力量；（3）有從事同類工程建設(shè)項目招標的經(jīng)驗；（4）設(shè)有專門的招標機構(gòu)或者擁有3名以上專職招標業(yè)務(wù)人員；（5）熟悉和掌握《招標投標法》及相關(guān)的法律法規(guī)；第三節(jié)房地產(chǎn)項目施工招標投標31（2）對自行招標實行備案制度《招標投標法》第12條第3款規(guī)定，依法必須進行招標的項目，招標人自行辦理招標事宜的，應(yīng)當向有關(guān)行政監(jiān)督部門備案。目的防止自行招標人在不具備招標能力的情況下擅自招標，或隨意變更招標程序和評標標準，造成招標工作混亂。一方面，確立了招標人自行招標的決策權(quán)一方面，規(guī)定了必要的事后監(jiān)督要求第三節(jié)房地產(chǎn)項目施工招標投標322、招標的委托代理（1）招標代理機構(gòu)

第三節(jié)房地產(chǎn)項目施工招標投標是指依法設(shè)立、從事招標代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會中介組織。通用條件須依法成立是社會中介組織須從事招標代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)33性質(zhì)社會中介組織不是一級行政機關(guān)、不是從事生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)委托代理關(guān)系與行政機關(guān)和其他國家機關(guān)不得存在隸屬關(guān)系或者其他利益關(guān)系（2）特定條件招標代理機構(gòu)應(yīng)具備的條件《招標投標法》“13”條營業(yè)場所、相應(yīng)資金專業(yè)力量評標委員會人選的技術(shù)、經(jīng)濟方面的專家?guī)?4第三節(jié)房地產(chǎn)項目施工招標投標（3）招標代理機構(gòu)的資格及其認定認定其資格由國務(wù)院或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府的建設(shè)行政主管部門認定。（其設(shè)立不需有關(guān)行政主管部門審批）資格甲級乙級35（一）招標準備階段招標組織準備招標條件準備招標文件準備1.招標申請、報建屬于招標范圍的工程項目都必須報建，并由建設(shè)行政主管部門審批。2.資格審查文件和招標文件編制與送審36（1）資格審查文件招標單位根據(jù)招標項目的特點，單方面闡述自己對資格審查的條件和具體要求。投標人要過的第一關(guān)資格預(yù)審資格后審?fù)稑饲伴_標后37（2）招標文件招標文件的編制是招標準備工作中最為重要的一環(huán)，其作用為：投標人的投標依據(jù)簽訂合同的基礎(chǔ)招標單位根據(jù)招標項目的特點和需要，單方面闡述招標條件和具體要求的意思表示。38（1）標底的定義由招標單位自行編制或委托具有編制標底資格和能力的代理機構(gòu)代理編制，并按規(guī)定報經(jīng)審定的招標工程的預(yù)期價格。（2）標底的作用（1）衡量投標單位報價的尺度。（2）評標的重要指標。（3）使建設(shè)單位預(yù)先明確招標工程的投資額度，并據(jù)此籌措資金和安排建設(shè)資金。（4）上級主管部門核實建設(shè)規(guī)模的依據(jù)。3.工程標底的編制39（3）標底的審定在投標截止日期后，報經(jīng)招標管理機構(gòu)審查，未經(jīng)審查的標底一律無效。（4）注意一個工程只能編制一個標底招標人設(shè)有標底的，標底必須保密招標項目可以不設(shè)標底40（二）招標階段2.對投標人進行資格審查資格預(yù)審資格后審資格預(yù)審的內(nèi)容一般包括五個方面的內(nèi)容1.具有獨立訂立合同的權(quán)利2.具有圓滿履行合同的權(quán)利3.以往承擔類似項目的業(yè)績情況4.沒有處于被責令停業(yè)，財產(chǎn)被接管、凍結(jié)、破產(chǎn)狀態(tài)5.在最近幾年內(nèi)沒有與騙取合同有關(guān)的犯罪或嚴重違法行為1.刊登招標公告或發(fā)出投標邀請書413.發(fā)售招標文件1）招標文件的有關(guān)規(guī)定（1）招標文件的出售《工程建設(shè)項目施工招標投標辦法》第15條的規(guī)定，招標人應(yīng)當按招標公告或者投標邀請書規(guī)定的時間、地點出售招標文件。自招標文件出售之日起至停止出售之日止，最短不得少于5個工作日。（2）招標文件的內(nèi)容1．投標邀請書；2．投標人須知；3．合同主要條款；4．投標文件格式；5．采用工程量清單招標的，應(yīng)當提供工程量清單；6．技術(shù)條款；7.設(shè)計圖紙；8．評標標準和方法；9．投標輔助材料。424.勘察現(xiàn)場5.投標預(yù)備會（答疑會/標前會議）6.投標文件的編制與遞交目的使投標人了解施工場地和周圍環(huán)境情況，以獲取投標單位認為有必要的信息。招標人的答疑方式以信函方式書面解答，解答內(nèi)容同時送達所有獲得招標文件的投標人召開投標預(yù)備會，以會議記錄形式將解答內(nèi)容送達所有投標人

投標文件應(yīng)完全按照招標文