第八章投資性房地產

第八章投資性房地產關于本章內容的說明第一，本章不是特指房地產企業(yè)的業(yè)務；第二，本章也不是指企業(yè)投資或購置房地產的會計核算；第三，本章的內容是我國具體會計準則之一，主要是針對企業(yè)對外出租建筑物和土地使用權（均屬不動產）以及持有準備增值出售的土地使用權相關資產的規(guī)范要求；第四，本章的對外出租業(yè)務僅指經(jīng)營租賃，不包括融資租賃。第一節(jié)投資性房地產概述一、投資性房地產的性質（一）房地產的概念——土地和房屋及其權屬的總稱。說明：土地的使用權與所有權——兩者分離（企業(yè)與個人沒有土地所有權，只有使用權）房屋的使用權與所有權——所有權和使用權可能分離與可能統(tǒng)一第一節(jié)投資性房地產概述（二）投資性房地產的界定1、定義：投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。2、如何理解？從資產的持有目的：——賺取租金或資本增值，或兩者兼而有之；（實現(xiàn)經(jīng)濟利益的總流入）從資產的持有的形式及實質：第一節(jié)投資性房地產概述主要形式：（經(jīng)營租賃）出租建筑物出租土地使用權其實質是讓渡資產使用權另一種形式：持有并準備增值后轉讓的土地使用權第一節(jié)投資性房地產概述根據(jù)投資性房地產的目的和形式：第一，投資性房地產在資產劃分上屬于非流動資產。第二，投資性房地產相關的業(yè)務作為日常經(jīng)營活動，涉及的收入及發(fā)生的成本應作為其他業(yè)務收入和其他業(yè)務成本。（不屬于計入會計利潤的利得與損失－營業(yè)外收入）第三，為了與企業(yè)自用的房地產加以區(qū)分，投資性房地產業(yè)務必須與企業(yè)自用的房地產加以區(qū)分，按準則要求需單獨設立會計科目和單獨報表列項予以反映?！顿Y性房地產第一節(jié)投資性房地產概述二、投資性房地產的范圍（一）屬于投資性房地產的項目1、已出租的土地使用權是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得的（支付土地出讓金）從租賃期開始日

以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權；承租人的再轉租方式不屬于投資性房地產租賃期開始日：是指承租人有權行使其使用租賃資產權利的日期。第一節(jié)投資性房地產概述2、持有并準備增值后轉讓的土地使用權（1）企業(yè)已取得，準備增值后轉讓的土地使用權（形成原因的說明，此種情況已較少，故本教材此類業(yè)務略去）（2）注意：按照國家規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值的土地使用權，即不屬于投資性房地產。第一節(jié)投資性房地產概述3、已出租的建筑物是指從租賃期開始日

以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)完成后用于出租的建筑物以及正在建造或開發(fā)過程中將來用于出租的建筑物。用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產權的建筑物判斷建筑物是否屬于投資性房地產的注意要點第一，沒有產權的經(jīng)營轉租賃不屬于本章第一節(jié)投資性房地產概述第二，對于企業(yè)持有的空置建筑物與在建建筑物的說明空置建筑物：P212－213第三，企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，應當將該建筑物確認為投資性房地產（如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務）。但所提供的相關服務在整個協(xié)議中如為重大的，該建筑物應視為企業(yè)的經(jīng)營場所，應當確認為自用房地產。第一節(jié)投資性房地產概述（二）不屬于投資性房地產的項目1、自用房地產：即為生產商品、提供勞務或者經(jīng)營而持有的房地產，適用4號固定資產和6號無形資產準則。2、作為存貨的房地產，適用1號存貨準則；對外銷售的收入適用14號收入準則?！ǔＶ阜康禺a開發(fā)企業(yè)第一節(jié)投資性房地產概述3、一項房地產，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產商品、提供勞務或經(jīng)營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠分別計量和出售的，可以確認為投資性房地產。否則不應確認為投資性房地產。第一節(jié)投資性房地產概述三、投資性房地產的確認條件——投資性房地產在符合定義的前提下，同時滿足下列條件的，才能予以確認：1、與該投資性房地產有關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；2、該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。注意：確認時點的說明第一節(jié)投資性房地產概述四、投資性房地產的后續(xù)計量模式（一）成本計量模式——通常采用（二）公允價值計量模式限定的適用條件：有確鑿證據(jù)表明投資性房地產的公允