房地產(chǎn)行業(yè) 城中村改造從波瀾壯闊到源遠(yuǎn)流長(zhǎng)

房地產(chǎn)城中村改造：從波瀾壯闊到源遠(yuǎn)流長(zhǎng)華泰研究房地產(chǎn)開發(fā)增持(維持)2023年7月23日│中國(guó)內(nèi)地 專題研究房地產(chǎn)服務(wù)增持(維持)研究員陳慎城中村改造政策落地，利好深度介入核心城市更新進(jìn)程的國(guó)企721城中村改造有望帶來(lái)數(shù)千億年投資額今年4月的政治局會(huì)議提出“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造（區(qū)SACNo.S0570519010002 chenshen@SFCNo.BIO834 +(86)212897研究員 劉璐SACNo.S0570519070001 liulu015507@SFCNo.BRD825 +(86)212897研究員 林正衡SACNo.S0570520090003linzhengheng@SFCNo.BRC046 +(86)212897聯(lián)系人 陳穎SACNo.S0570122050022+(86)75582492388聯(lián)系人 戚康旭SACNo.S0570122120008 +(86)2128972228212.06-7.74億

房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)服務(wù)造年投資額可能為數(shù)千億量級(jí)，十四五期間累計(jì)規(guī)?？赡艹f(wàn)億。一線城市視角來(lái)觀察城中村改造方向800

(%) 滬深92(5)(11)(18)Jul-22 Nov-22 Mar-23 Jul-23渠道籌措改造資金”的典型落地案例；3、改造方向方面，廣州和深圳都提 出要統(tǒng)籌推進(jìn)城中村改造和保障性租賃住房的籌集工作，廣州還強(qiáng)調(diào)要與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型相結(jié)合，各地都強(qiáng)調(diào)不搞大拆大建；4、推進(jìn)節(jié)奏較穩(wěn)，如上海用10年分“三步走”、廣州規(guī)劃了到2035年具體的城中村改造計(jì)劃等。城中村改造與棚戶區(qū)改造并不相同8投資建議其是那些深度介入本地城市更新進(jìn)程的核心城市國(guó)企。重點(diǎn)推薦：1）AA地集團(tuán)；2）港股開發(fā)：越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際控股、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；4）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、濱江服務(wù)、招商積余、萬(wàn)物云、新大正。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策不確定性；基本面下行；部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

資料來(lái)源：，重點(diǎn)推薦股票名稱股票代碼目標(biāo)價(jià)(當(dāng)?shù)貛欧N)投資評(píng)級(jí)城建發(fā)展600266CH7.10買入華發(fā)股份600325CH13.44買入濱江集團(tuán)002244CH13.78買入萬(wàn)科A000002CH19.04買入新城控股601155CH21.78買入金地集團(tuán)600383CH9.86買入越秀地產(chǎn)123HK15.16買入建發(fā)國(guó)際集團(tuán)1908HK25.52買入華潤(rùn)置地1109HK44.89買入中國(guó)海外發(fā)展688HK26.33買入龍湖集團(tuán)960HK32.17買入中海物業(yè)2669HK13.00買入保利物業(yè)6049HK71.92買入華潤(rùn)萬(wàn)象生活1209HK47.47買入濱江服務(wù)3316HK38.38買入招商積余001914CH18.98買入萬(wàn)物云2602HK51.87買入新大正 002968CH 24.15 買入資料來(lái)源：預(yù)測(cè)證券研究報(bào)告證券研究報(bào)告免費(fèi)獲取每日微信群內(nèi)分享7+最新重磅報(bào)告;獲取每日分享當(dāng)日華爾街日?qǐng)?bào)、金融時(shí)報(bào);報(bào)告 行研報(bào)告均為公開版,權(quán)利歸原作者所有,起點(diǎn)財(cái)經(jīng)僅分發(fā)做內(nèi)部學(xué)習(xí)。加?入“起點(diǎn)財(cái)經(jīng)”微信群正文目錄TOC\o"1-2"\h\z\u城中村改造政策落地，明確四大要點(diǎn) 3城中村改造有望帶來(lái)數(shù)千億年投資額 3一線城市視角來(lái)觀察城中村改造方向 5北京：城市更新行動(dòng)計(jì)劃并未單列“城中村改造”，但多個(gè)項(xiàng)目類型與之存在交集 5上海：城中村改造是城市更新的一環(huán)，房企和險(xiǎn)資共同設(shè)立城市更新基金 5廣州：相關(guān)條例正在公開征求意見，強(qiáng)調(diào)城中村改造與住房保障、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型相結(jié)合 6深圳：針對(duì)城中村改造出臺(tái)專項(xiàng)規(guī)劃，與保障性租賃住房的籌集工作統(tǒng)籌推進(jìn) 7一線城市案例小結(jié)：主體責(zé)任、資金籌措、改造方向、穩(wěn)步推進(jìn)的先行探索 8城中村改造與棚戶區(qū)改造并不相同 8投資建議 10風(fēng)險(xiǎn)提示 13城中村改造政策落地，明確四大要點(diǎn)721議指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、積極穩(wěn)妥，優(yōu)先對(duì)群眾需求迫切、城市安全和社會(huì)治理隱患多的城中村進(jìn)行改造，成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)，實(shí)施一項(xiàng)做成一項(xiàng)，真正把好事辦好、實(shí)事辦實(shí)。要堅(jiān)持城市人民政府負(fù)主體責(zé)任，加強(qiáng)組織實(shí)施，科學(xué)編制改造規(guī)劃計(jì)劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。要充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。1創(chuàng)新改造模式；2城中村改造有望帶來(lái)數(shù)千億年投資額今年4一提法的落實(shí)。如果從更大的城市更新的范疇來(lái)看，自十九屆五中全會(huì)提出實(shí)施城市更新行動(dòng)以來(lái)，住建部已經(jīng)出臺(tái)多個(gè)文件，鼓勵(lì)試點(diǎn)城市（區(qū)）探索城市更新實(shí)施模式、明確218（63號(hào)文2122（第一批2377長(zhǎng)沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。我們梳理了這些城市的城中村改造目標(biāo)，發(fā)現(xiàn)過(guò)半城市已經(jīng)對(duì)城中村改造制定了量化目標(biāo)，但由于口徑不一、披露詳細(xì)度不一，難以進(jìn)行加總測(cè)算。20231279836002023851752.06-7.74我們據(jù)此粗略估計(jì)全國(guó)城中村改造年投資額可能為數(shù)千億量級(jí)，十四五期間累計(jì)規(guī)?？赡艹f(wàn)億。圖表1：超大特大城市城中村改造相關(guān)目標(biāo)城市城區(qū)常住人口（萬(wàn)人）城中村改造目標(biāo)上海北京198717752025402027年，全面完成“小梁薄板”改造，完成中心2032年，全面完成不成套職工住宅改造，全面完成城中村的改造項(xiàng)目。具體到202310（居130（居4000戶；2023-2025年每年新啟動(dòng)城中村改造項(xiàng)目10個(gè)2025年，完成首都功能核心區(qū)平房（院落）100006000100萬(wàn)平方米危舊樓房深圳174450022個(gè)傳統(tǒng)商圈改造升級(jí)，有序推進(jìn)700處老舊廠房更新改造、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)“騰籠換鳥”2023404.9萬(wàn)套（間）城中村規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升項(xiàng)目；重慶1634城中村居住用地綜合整治分區(qū)劃定規(guī)模為5502公頃至2025年，完成城市老舊功能片區(qū)更新改造試點(diǎn)項(xiàng)目30個(gè)，其中主城新區(qū)7個(gè)，中心城區(qū)23個(gè)。廣州148820231279832035297成都1334個(gè)，其中舊村莊改造項(xiàng)目281個(gè)，包括全面改造項(xiàng)目259個(gè)、混合改造項(xiàng)目22個(gè)，舊城鎮(zhèn)混合改造項(xiàng)目16個(gè)2023年用好城中村改造引導(dǎo)資金池，改造城中村2448戶、棚戶區(qū)3062戶、老舊院落616個(gè)天津1093高標(biāo)準(zhǔn)完成老舊小區(qū)、老舊房屋改造，補(bǔ)齊社區(qū)市政配套設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施短板，改善居住條件，提升生活品質(zhì)。薊與綜合接待能力；老城片區(qū)根據(jù)現(xiàn)狀城中村特點(diǎn)，提升居住生活環(huán)境、完善公共服務(wù)設(shè)施，優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施配套武漢995開展“城市更新年”行動(dòng)，制定城市更新三年行動(dòng)方案，初步建立城市更新項(xiàng)目庫(kù)，推進(jìn)三陽(yáng)設(shè)計(jì)之都等32個(gè)重點(diǎn)單元優(yōu)化升級(jí)，打造一批體現(xiàn)武漢特色、代表武漢水平的城市更新試點(diǎn)項(xiàng)目，持續(xù)完善優(yōu)化城市功能和人居環(huán)境。東莞956東莞劃定城中村型村莊242個(gè)，2023年同步鋪開4個(gè)街道和28個(gè)鎮(zhèn)的城中村改造西安92868個(gè)，按照“突出重點(diǎn)、有序推進(jìn)”的原則，位于西咸新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)范圍內(nèi)4919個(gè)12313個(gè)城中村利用政府財(cái)政資金組織實(shí)施杭州874266佛山854計(jì)劃總投資600億元110條為全面改造(含混合改造)33條為視情況南京791501034個(gè)、順德區(qū)3個(gè)新。沈陽(yáng)707堅(jiān)持片區(qū)式改造理念，推進(jìn)老舊小區(qū)、棚戶區(qū)、城中村改造，重點(diǎn)突出“一拆、五改、三增加”，拆除違章建筑，實(shí)施線纜管線入地改造、建筑屋面防水和節(jié)能改造、各類地下管線改造、道路改造、綠地改造等“上改下”工程，增加社區(qū)黨群服務(wù)中心等服務(wù)用房、休閑座椅等“城市家具”和城市書屋等生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施、消防和監(jiān)控等安全設(shè)施。青島60120238517519個(gè)，計(jì)劃年度完成濟(jì)南588投資31億元，惠及居民1.46萬(wàn)戶；續(xù)建項(xiàng)目66個(gè)，計(jì)劃年度完成投資144億元23.77.27萬(wàn)戶村（居）民；城長(zhǎng)沙55512.82.38202563（558個(gè)城邊村933民約3.01萬(wàn)戶7415.54平方公里。城中村改造以完善配套和改善環(huán)境為目標(biāo)，全面改造為主，綜合整治為輔，積極引導(dǎo)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展轉(zhuǎn)型升級(jí)，提高城市化建設(shè)質(zhì)量哈爾濱550重點(diǎn)推進(jìn)舊城片區(qū)改造，拆除零散老舊平房，提升老舊小區(qū)改造品質(zhì)，盤活各類閑置房屋資產(chǎn)等四方面工程。鄭州534升基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，統(tǒng)籌推進(jìn)強(qiáng)弱電下地，完善文化場(chǎng)館、學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等配套設(shè)施。原城中村改造昆明534（市202360201000億元229395125165個(gè)，202344個(gè)城中村改造大連5212025年，城市更新先導(dǎo)區(qū)體制機(jī)制趨于成熟，項(xiàng)目建設(shè)深入實(shí)施，城市結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，城市內(nèi)在活力充分激發(fā)，城市更新樣板經(jīng)驗(yàn)可供推廣注：城區(qū)常住人口數(shù)據(jù)來(lái)自第七次全國(guó)人口普查，普查標(biāo)準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)為2020年11月1日零時(shí)資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，各地政府網(wǎng)站，一線城市視角來(lái)觀察城中村改造方向北京：城市更新行動(dòng)計(jì)劃并未單列“城中村改造”，但多個(gè)項(xiàng)目類型與之存在交集北京并未出臺(tái)城中村改造的專門文件，而是針對(duì)范疇更大的城市更新，建立了“總體規(guī)劃—專項(xiàng)規(guī)劃—街區(qū)控規(guī)—更新項(xiàng)目實(shí)施方案”《北京市城市更新行動(dòng)計(jì)劃(2021-2025年)1、首都功能核心區(qū)平房（院落）申請(qǐng)式退租和保護(hù)性修繕、恢復(fù)性修建；2、老舊小區(qū)改造；36此外，文件還強(qiáng)調(diào)聚焦城市建成區(qū)存量空間資源提質(zhì)增效，不搞大拆大建，除城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造外，原則上不包括房屋征收、土地征收、土地儲(chǔ)備、房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)等項(xiàng)目。圖表2：北京市六大城市更新項(xiàng)目類型的2025年目標(biāo)任務(wù)城市更新項(xiàng)目類型 到2025年的目標(biāo)任務(wù)首都功能核心區(qū)平房（院落）申請(qǐng)式退完成首都功能核心區(qū)平房（院落）10000戶申請(qǐng)式退租和6000戶修繕任務(wù)租和保護(hù)性修繕、恢復(fù)性修建老舊小區(qū)改造 力爭(zhēng)完成全市2000年底前建成需改造的1.6億平方米老舊小區(qū)改造任務(wù)，重點(diǎn)推進(jìn)市500萬(wàn)平方米抗震節(jié)能綜合改造任務(wù)、3100萬(wàn)平方米節(jié)能改造任務(wù)及群眾改造意強(qiáng)烈的改造項(xiàng)目，配合做好6000萬(wàn)平方米中央單位在京老舊小區(qū)改造任務(wù)危舊樓房改建和簡(jiǎn)易樓騰退改造實(shí)施100萬(wàn)平方米危舊樓房改建和簡(jiǎn)易樓騰退改造老舊樓宇與傳統(tǒng)商圈改造升級(jí) 重點(diǎn)推動(dòng)500萬(wàn)平方米左右低效老舊樓宇改造升級(jí)，完成22個(gè)傳統(tǒng)商圈改造升低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)“騰籠換鳥”和老舊廠房有序推進(jìn)700處老舊廠房更新改造、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)“騰籠換鳥”更新改造城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造 基本完成134個(gè)在途城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，完成30000戶改造任務(wù)資料來(lái)源：北京市政府，圖表3（第一批》的舉措與做法主要舉措 具體做法加強(qiáng)工作統(tǒng)籌和督查考核北京市黨委、政府主要負(fù)責(zé)同志親自推動(dòng)。在市委城市工作委員會(huì)下設(shè)城市更新專項(xiàng)小組，市3工作專班，負(fù)責(zé)部署年度重點(diǎn)工作，協(xié)調(diào)支持政策，督促工作落實(shí)。各區(qū)政府成立城市更新專項(xiàng)工作小組，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)實(shí)施城市更新。建立城市更新規(guī)劃編制和實(shí)施工作體系

北京市建立“總體規(guī)劃—專項(xiàng)規(guī)劃—街區(qū)控規(guī)—更新項(xiàng)目實(shí)施方案”的城市更新工作體系。印發(fā)《北京市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃》，將專項(xiàng)規(guī)劃作為落實(shí)總體規(guī)劃的重要手段和指導(dǎo)編制街區(qū)控規(guī)、更新項(xiàng)目實(shí)施方案的重要依據(jù)，突出減量發(fā)展要求，細(xì)化提出首都功能核心區(qū)、中心城區(qū)等城市不同圈層更新的目標(biāo)方向，統(tǒng)籌空間資源與更新任務(wù)、統(tǒng)籌規(guī)劃編審與行動(dòng)計(jì)劃、統(tǒng)籌項(xiàng)目實(shí)施與政策機(jī)制、統(tǒng)籌實(shí)施主體與管理部門。優(yōu)化審批流程 北京市簡(jiǎn)化簡(jiǎn)易低風(fēng)險(xiǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目審批要求。對(duì)于社會(huì)投資、符合低風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、地上建筑積不大于10000平方米等條件的建設(shè)項(xiàng)目納“一站通系統(tǒng)“一表式完成立項(xiàng)建設(shè)工程規(guī)劃許可申辦等手續(xù)，精簡(jiǎn)審批事項(xiàng)、壓縮審批時(shí)限，為社會(huì)主體參與更新改造提供利。資料來(lái)源：住建部，上海：城中村改造是城市更新的一環(huán)，房企和險(xiǎn)資共同設(shè)立城市更新基金（2023—2025年再造行動(dòng)。其中，人居環(huán)境品質(zhì)提升行動(dòng)的核心是“兩舊一村”改造（舊區(qū)改造、舊住房提升為主。11510年時(shí)間，完成“兩舊一村”改造。具體來(lái)說(shuō)分為三步走：第一步到2025年，全面完成中心城區(qū)近40萬(wàn)平的零星二級(jí)舊里以下的房屋改造，基本完成有一定安全隱患的“小梁薄板”的房屋改造，中心城區(qū)周邊城中村改造項(xiàng)目全面啟動(dòng)；第二步到2027年，全面完成“小梁薄板”2032202310個(gè)，改造老舊村（居）民房屋不少于130（居4000戶；2023-2025年每年新啟動(dòng)城中村改造項(xiàng)目10個(gè)。上海市在撬動(dòng)社會(huì)資金進(jìn)行城中村改造方面具備特色。根據(jù)上海市房屋管理局，截至2022625500多億元，主要來(lái)源包括實(shí)施城市更新基金指的是由上海地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)合招商蛇口、中交集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)、國(guó)壽投資、保800新項(xiàng)目，該做法進(jìn)入了住建部《城市更新行動(dòng)可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)做法清單（第一批圖表4（第一批》的舉措與做法主要舉措 具體做法將城市體檢和城市更新緊密銜接上海市開展市、區(qū)兩級(jí)城市體檢評(píng)估。建立由“體系構(gòu)建—數(shù)據(jù)采集—計(jì)算評(píng)價(jià)—診斷建議—5個(gè)環(huán)節(jié)構(gòu)建的城市體檢閉環(huán)流程，全面查找存在的不足和問(wèn)題，提出統(tǒng)籌城市規(guī)劃、建設(shè)、管理，整體推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、品質(zhì)提升的工作方案、行動(dòng)計(jì)劃和具體項(xiàng)目。800項(xiàng)目，促進(jìn)城市功能優(yōu)化、民生保障、品質(zhì)提升和風(fēng)貌保護(hù)。完善土地政策 上海市完善零星用地整合利用方式。同一街坊內(nèi)的地塊可以在相關(guān)利益人協(xié)商一致的前提下進(jìn)行地塊邊界調(diào)整，如將城市更新地塊與周邊的邊角地、夾心地、插花地等無(wú)法單獨(dú)使用的土地合并以及在保證公共要素的用地面積或建筑面積不減少的前提下對(duì)規(guī)劃各級(jí)公共服務(wù)設(shè)施公共綠地和廣場(chǎng)用地的位置進(jìn)行調(diào)整。資料來(lái)源：住建部，廣州：相關(guān)條例正在公開征求意見，強(qiáng)調(diào)城中村改造與住房保障、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型相結(jié)合（2-5年（公開征求意見稿“三舊”用地（舊村莊、舊城鎮(zhèn)、舊廠房）為基礎(chǔ)，納入村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、物流園區(qū)以及其他老舊小區(qū)、舊樓宇等城市更新資源。根據(jù)廣州市政府工作報(bào)告和《廣州市人民政府關(guān)于深化城市更新工作推進(jìn)高2023127個(gè)城中村改造項(xiàng)目，預(yù)計(jì)完成固定資983年底前先行推進(jìn)重點(diǎn)地區(qū)更新，著重推進(jìn)城中村及周邊地區(qū)存量用地改造，有序推進(jìn)舊城鎮(zhèn)、舊廠房改造以及村20352812592216（全面改造項(xiàng)目2035年651013545、15平方公里。今年以來(lái)，廣州市推進(jìn)城中村改造的步伐進(jìn)一步加快。236流程、支持分片分期實(shí)施、優(yōu)化規(guī)劃建設(shè)許可手續(xù)、加大金融支持力度等五個(gè)方面共十二條改革措施，加快推動(dòng)城中村改造項(xiàng)目落地實(shí)施。237（征求意見稿障性住房相結(jié)合、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型較為重視，也希望在補(bǔ)償安置、土地轉(zhuǎn)性等方面探索創(chuàng)新模式。圖表5（1、關(guān)于通過(guò)城中村改造加強(qiáng)住房保障和人才安居的意見或建議2、關(guān)于城中村傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見或建議3、關(guān)于在城中村改造中加強(qiáng)歷史文化保護(hù)的意見或建議4、關(guān)于在城中村改造中加強(qiáng)樹木保護(hù)的意見或建議5、關(guān)于城中村改造有關(guān)補(bǔ)償安置和權(quán)益保障的意見或建議6、關(guān)于通過(guò)收回集體土地使用權(quán)、開展國(guó)有土地上房屋征收、行政裁決等方式解決城中村改造拆遷補(bǔ)償爭(zhēng)議的意見或建議7、關(guān)于通過(guò)城中村改造將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的意見或建議8、關(guān)于城中村改造的其他意見或建議資料來(lái)源：廣州市住建局，深圳：針對(duì)城中村改造出臺(tái)專項(xiàng)規(guī)劃，與保障性租賃住房的籌集工作統(tǒng)籌推進(jìn)作為城中村問(wèn)題較為突出的城市，深圳市是唯一針對(duì)城中村改造出臺(tái)了專項(xiàng)規(guī)劃的一線城（舊村（-25內(nèi)保留一定比例的城中村，合理有序開展城中村更新工作，逐步消除安全隱患、維護(hù)城市肌理、傳承歷史文脈、保障低成本空間、完善配套設(shè)施、提升環(huán)境品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)城中村可持5502公頃，有序引導(dǎo)各區(qū)開展以綜合整治為主，融合輔助性設(shè)施加建、功能改變、局部拆建等方式的城中村；通過(guò)微改造的繡花功夫，增加城中村內(nèi)必要的公共空間與配套設(shè)施，提升空間品質(zhì)，改善人居環(huán)境，加強(qiáng)住房保障。“強(qiáng)化城中村租賃市場(chǎng)管理”，加強(qiáng)城中村租賃市場(chǎng)監(jiān)管，引導(dǎo)233據(jù)深圳市住建局，深圳市城中村綜合整治劃分為五類：綜合提升類、產(chǎn)業(yè)配套類、特色發(fā)展類、控制引導(dǎo)類和基本保障類，其中部分綜合提升類、產(chǎn)業(yè)配套類城中村涉及城中村保障性住房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升，擬由市區(qū)財(cái)政共同按照一定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)城中村保障房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升予以財(cái)政資金補(bǔ)助。20234.9萬(wàn)套（間）城中村規(guī)模1%。圖表6：深圳市各區(qū)城中村居住用地綜合整治分區(qū)劃定規(guī)模區(qū)域分區(qū)劃定規(guī)模（公頃）福田區(qū)127羅湖區(qū)135南山區(qū)181鹽田區(qū)12寶安區(qū)1610龍崗區(qū)1487龍華區(qū)859坪山區(qū)409光明區(qū)416大鵬新區(qū)266總計(jì)5502資料來(lái)源：深圳市規(guī)劃和自然資源局，華泰研究一線城市案例小結(jié)：主體責(zé)任、資金籌措、改造方向、穩(wěn)步推進(jìn)的先行探索1索方面各有強(qiáng)調(diào)和側(cè)重，并未有標(biāo)準(zhǔn)化的統(tǒng)一模式，這就說(shuō)明地方政府在本輪城中村改造8003提出要統(tǒng)籌推進(jìn)城中村改造和保障性租賃住房的籌集工作，廣州還強(qiáng)調(diào)要與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型相結(jié)、102035年具體的城中村改造計(jì)劃等。城中村改造與棚戶區(qū)改造并不相同市場(chǎng)較為關(guān)注城中村改造是否會(huì)成為新一輪棚改。我們認(rèn)為兩者區(qū)別較大，城中村改造與棚改在改造對(duì)象、改造方式、城市范圍、改造業(yè)態(tài)、資金來(lái)源方面存在明顯差異，尤其是218（63號(hào)文后，一些差異變得更加明顯：1未轉(zhuǎn)為或部分轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍，仍然實(shí)行鄉(xiāng)村行政建制，實(shí)行村兩委管理的區(qū)域，這類區(qū)域通常存在公共配套設(shè)施不足、安全隱患較多、居住環(huán)境品質(zhì)不佳等問(wèn)題；而棚改針對(duì)的是城鎮(zhèn)中集中成片危舊住房、破房爛院，改造迫切性相對(duì)更強(qiáng)。220%（主，由棚戶區(qū)居民自愿選擇實(shí)物安置或貨幣補(bǔ)償方案。3制，但由于上輪周期中三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題更為嚴(yán)重，棚改貨幣化補(bǔ)償作為去庫(kù)存的有效手段，在三四線城市得到了更為積極地推進(jìn)。4房條件作為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，拆除后新建的業(yè)態(tài)以商品住宅和安置房為主。5PSL貸款的支持。我們認(rèn)為城中村改造是房地產(chǎn)行業(yè)向新模式轉(zhuǎn)型的必要一環(huán)，但其不會(huì)像棚戶區(qū)改造那般波瀾壯闊，而是更加源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，對(duì)于超大特大城市帶來(lái)深遠(yuǎn)影響。后續(xù)仍要關(guān)注政策具體細(xì)則和各城市落地情況，尤其是：模式設(shè)計(jì)方面，在拆除重建創(chuàng)造的可售貨值受限的情況下，如何通過(guò)創(chuàng)新模式設(shè)計(jì)平衡項(xiàng)目的公益性和經(jīng)濟(jì)性、預(yù)留合理利潤(rùn)與現(xiàn)金流空間，從而吸引市場(chǎng)化主體參與；資金來(lái)源方面，需要關(guān)注財(cái)政撥款、地方專項(xiàng)債、政策性銀行和金融機(jī)構(gòu)的支持力度，以及房企和城投公司等實(shí)施主體的資金投入情況，關(guān)注公募REITs成為項(xiàng)目退出渠道的可能性。部分上市公司或者集團(tuán)層面深度介入城市更新領(lǐng)域的國(guó)企有望優(yōu)先受益。圖表7：部分在超大特大城市擁有資源稟賦的國(guó)企代碼 公司 城市實(shí)際控制人第一大股東

第一大股東

公司資源稟賦600266CH城建發(fā)展北京北京國(guó)資委北京城建集團(tuán)41.86% 截至22年末土地儲(chǔ)備（未開工計(jì)容建面+在建建面）1157萬(wàn)平，其中北京占831集團(tuán)兩個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)：截至22Q3，住總集團(tuán)開發(fā)旗下地產(chǎn)資源主要分布377028324（94億元）；截至22Q1，城建開發(fā)公司旗下地產(chǎn)資源全部位于北京，包括土地一級(jí)139325937萬(wàn)平（10億元）。600675CH 中華企業(yè)上海上海國(guó)資委上海地產(chǎn)（集團(tuán)）64.67% 公司核心資產(chǎn)集中在上海及周邊區(qū)域，截止22年末儲(chǔ)備項(xiàng)目規(guī)劃計(jì)容面積7348602021年末，大股東上504.52323.29174.224.255萬(wàn)人（400300萬(wàn)平米左右的經(jīng)營(yíng)性用地8.3劃總建筑面積約638萬(wàn)方。600325CH 華發(fā)股份珠海珠海國(guó)資委珠海華發(fā)集團(tuán) 24.20% 截至22年末公司擁有土地儲(chǔ)備計(jì)容建筑面積386萬(wàn)平在建建面1385萬(wàn)平。30.81平406.08573.63萬(wàn)方，其中橫琴開發(fā)資源超300萬(wàn)方000090CH 天健集團(tuán)深圳深圳國(guó)資委深圳市特區(qū)建工集團(tuán)有限公司

23.47% 截至22年末，公司主要在建、在售及儲(chǔ)備等各類項(xiàng)目計(jì)容總建筑面積累計(jì)381.142019年成立，是深圳市國(guó)資委為推動(dòng)深圳建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展而組建的大型建工產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，業(yè)務(wù)涵蓋建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、建筑工業(yè)化、城市服務(wù)、綜合開發(fā)、建筑科技六大板塊。特區(qū)建工綜合開發(fā)板塊949800000006CH深振業(yè)A深圳深圳國(guó)資委深圳國(guó)資委21.93% 公司積極跟進(jìn)城市更新及收并購(gòu)等合作項(xiàng)目，與多個(gè)區(qū)屬國(guó)企、村集體股份公822備約78.51萬(wàn)平。000011CH A深圳深圳國(guó)資委深圳市投資控股有限公司002208CH 合肥城建合肥合肥國(guó)資委合肥興泰金融控股（集團(tuán)）600322CH 天房發(fā)展天津天津國(guó)資委天津國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)有限公司注：持股比例數(shù)據(jù)截至23Q1資料來(lái)源：Bloomberg，公司公告，

50.57% 城市更新公司等作為開發(fā)主體和城市更新主體，依托公司上市平臺(tái)加大資本運(yùn)22年末，公司累計(jì)未開發(fā)土儲(chǔ)占地面積約17.57萬(wàn)平。36.92% 22末，公司土地儲(chǔ)備中剩余可開發(fā)面積81.14萬(wàn)平。% 公司致力于天津城市開發(fā)建設(shè)，積極參與經(jīng)濟(jì)適用房、保障房和商品房開發(fā)，2022（6.98萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額14.64億元。截至2022年末公司施工面積為142.16萬(wàn)平方米，竣工面積為26.44萬(wàn)平，待結(jié)轉(zhuǎn)面積23.77萬(wàn)平方米。投資建議我們認(rèn)為城中村改造是房地產(chǎn)行業(yè)向新模式轉(zhuǎn)型的必要一環(huán)，但其不會(huì)像棚戶區(qū)改造那般波瀾壯闊，而是更加源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，對(duì)于超大特大城市帶來(lái)深遠(yuǎn)影響。具備資源優(yōu)勢(shì)的地方國(guó)短期來(lái)看，我們依然認(rèn)為地產(chǎn)板塊正處于政策博弈期，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持分化行情，更加看好具備充裕供應(yīng)彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強(qiáng)補(bǔ)貨能力的優(yōu)質(zhì)房企。A4）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、濱江服務(wù)、招商積余、萬(wàn)物云、新大正。圖表8：重點(diǎn)推薦公司一覽表收盤價(jià)目標(biāo)價(jià)市值(百萬(wàn))EPS(元)PE(倍)股票名稱股票代碼投資評(píng)級(jí)(當(dāng)?shù)貛欧N)(當(dāng)?shù)貛欧N)(當(dāng)?shù)貛欧N)20222023E2024E2025E20222023E2024E2025E城建發(fā)展600266CH買入5.527.1012,456-0.410.430.800.96-13.4612.846.905.75華發(fā)股份600325CH買入9.2813.4419,6471.221.281.431.637.617.256.495.69濱江集團(tuán)002244CH買入8.7313.7827,1631.201.451.762.047.286.024.964.28萬(wàn)科A000002CH買入13.9819.04166,7911.901.902.042.177.367.366.856.44新城控股601155CH買入14.6621.7833,0670.621.832.422.6323.658.016.065.57金地集團(tuán)600383CH買入6.979.8631,4671.351.371.521.665.165.094.594.20越秀地產(chǎn)123HK買入8.7615.1635,2621.281.331.531.716.266.025.244.68建發(fā)國(guó)際集團(tuán)1908HK買入19.1425.5235,3292.432.923.834.607.205.994.573.80華潤(rùn)置地1109HK買入32.1044.89228,9033.944.214.674.907.456.976.295.99中國(guó)海外發(fā)展688HK買入16.4626.33180,1532.132.272.593.017.076.635.815.00龍湖集團(tuán)960HK買入16.1632.17102,4823.843.854.104.543.853.843.603.26中海物業(yè)2669HK買入8.3013.0027,2810.390.500.640.8121.2816.6012.9710.25保利物業(yè)6049HK買入36.9071.9220,4182.012.523.183.8916.7913.3910.618.67華潤(rùn)萬(wàn)象生活1209HK買入36.5547.4783,4250.971.261.612.0234.4626.5320.7616.55濱江服務(wù)3316HK買入20.2038.385,5831.491.982.583.3112.409.337.165.58招商積余001914CH買入15.4318.9816,3610.560.730.881.0527.5521.1417.5314.70萬(wàn)物云2602HK買入25.4051.8729,9331.281.752.252.8318.1513.2710.328.21新大正002968CH買入16.9824.153,8700.811.051.421.9120.9616.1711.968.89注：數(shù)據(jù)截至2023年07月23日資料來(lái)源：Bloomberg，預(yù)測(cè)圖表9：重點(diǎn)推薦公司最新觀點(diǎn)股票名稱 最新觀點(diǎn)城建發(fā)展(600266CH)華發(fā)股份(600325CH)

重申五大看點(diǎn)，上調(diào)24-25年盈利預(yù)測(cè)NAV24-2523-25EPS0.43/0.80/0.96（0.43/0.56/0.67元。2023PE11倍，考慮到公司銷售快增長(zhǎng)、業(yè)績(jī)強(qiáng)反轉(zhuǎn)，具備北京拿地、“一區(qū)一策”的潛在催化，長(zhǎng)期具備資源整合空間，我們認(rèn)為2023PE16.57.10元（6.45元）PB0.79倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：北京區(qū)域市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，棚改和一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)，股權(quán)投資、少數(shù)股東損益占比導(dǎo)致業(yè)績(jī)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2023年07月13日點(diǎn)擊下載全文：城建發(fā)展(600266CH,買入):盡享京城稟賦，業(yè)績(jī)厚積薄發(fā)拿地和銷售表現(xiàn)亮眼，維持“買入”評(píng)級(jí)公司7月11日新獲取上海地塊，補(bǔ)充貨值128億元，年初以來(lái)堅(jiān)持聚焦核心城市，積極通過(guò)合作方式拓展項(xiàng)目，銷售增速遠(yuǎn)高于百?gòu)?qiáng)房企。我們維持23-25年EPS為1.28/1.43/1.63元的盈利預(yù)測(cè)。可比公司平均23PE為6.3倍（一致預(yù)期），考慮到公司亮眼的拿地和銷售表現(xiàn)，我們依然認(rèn)為公司合理23PE為10.5倍，維持目標(biāo)價(jià)13.44元，維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、利潤(rùn)率下行、投資收益和少數(shù)股東損益占比波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2023年07月12日點(diǎn)擊下載全文：華發(fā)股份(600325CH,買入):繼續(xù)增倉(cāng)上海，銷售增速行業(yè)居前股票名稱 最新觀點(diǎn)濱江集團(tuán)(002244CH)萬(wàn)科A(000002CH)新城控股(601155CH)金地集團(tuán)(600383CH)越秀地產(chǎn)(123HK)建發(fā)國(guó)際集團(tuán)(1908HK)華潤(rùn)置地(1109HK)

歸母凈利潤(rùn)保持較快增長(zhǎng)，維持“買入”評(píng)級(jí)公司4月28日發(fā)布年報(bào)和一季報(bào)，22年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收415.0億元，同比+9%；歸母凈利潤(rùn)37.4億元，同比+24%，略低于我們預(yù)期（39.3億元）。23Q1實(shí)現(xiàn)營(yíng)收100.9億元，同比+63%；歸母凈利潤(rùn)5.6億元，同比+146%。參考結(jié)轉(zhuǎn)情況，我們上調(diào)營(yíng)收、下調(diào)毛利率，預(yù)計(jì)23-25年EPS為1.45/1.76/2.04元（23/24前值1.44/1.66元）?？杀裙酒骄?3PE（一致預(yù)期）為6.8倍，考慮到公司經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)積極、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)潛力充足，是民營(yíng)房企中的稀缺優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，我們認(rèn)為公司合理23PE為9.5倍，上調(diào)目標(biāo)價(jià)至13.78元（前值13.23元，基于10.5倍22PE），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情、行業(yè)政策、區(qū)域市場(chǎng)、少數(shù)股東損益占比波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2023年04月28日點(diǎn)擊下載全文：濱江集團(tuán)(002244CH,買入):業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)潛力充沛，經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)積極歸母凈利穩(wěn)健，維持A股“買入”評(píng)級(jí)公司4月28日發(fā)布一季度報(bào)，2023Q1實(shí)現(xiàn)營(yíng)收684.7億元（YOY+9.3%），歸母凈利14.5億元（YOY+1.2%）。我們維持2023-2025年歸母凈利為227/243/259億元的盈利預(yù)測(cè)，A股（000002CH）參考可比公司2023年P(guān)E均值9.54x（），考慮到公司擴(kuò)儲(chǔ)節(jié)奏開始加快，予以2023年10xPE，維持目標(biāo)價(jià)19.04元，H股（2202HK）參考最近一個(gè)季度平均折價(jià)率40%以及兩地對(duì)業(yè)績(jī)和多元化業(yè)務(wù)估值差異，予以A股折價(jià)40%，目標(biāo)價(jià)12.97港幣（前值13.80港幣），維持“增持”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售下滑；公司拿地節(jié)奏低預(yù)期導(dǎo)致可售貨量不足的風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2023年04月29日點(diǎn)擊下載全文：萬(wàn)科A(2202HK,增持;000002CH,買入):凈利穩(wěn)健，大舉補(bǔ)充核心區(qū)域儲(chǔ)備歸母凈利回升，商業(yè)穩(wěn)健增長(zhǎng)4月28日公司發(fā)布一季報(bào)，2023Q1實(shí)現(xiàn)營(yíng)收162.5億元（YOY-13.0%），歸母凈利6.6億元（YOY+29.3%）。我們維持公司2023-2025年EPS分別為1.83/2.42/2.63元的盈利預(yù)測(cè)。作為一家財(cái)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健的民企，公司商業(yè)持續(xù)外拓，雙輪驅(qū)動(dòng)路徑日益清晰，對(duì)再融資機(jī)遇的把握加大了公司的財(cái)務(wù)安全性，可比公司24年一致預(yù)期PE均值為9倍，給予公司24年9倍PE，目標(biāo)價(jià)21.78元（前值22.51元），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售下滑；三四線商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)加劇。報(bào)告發(fā)布日期：2023年04月30日點(diǎn)擊下載全文：新城控股(601155CH,買入):歸母凈利回升，商業(yè)穩(wěn)健增長(zhǎng)減值影響凈利，重啟擴(kuò)儲(chǔ)聚焦深耕金地集團(tuán)發(fā)布22年年報(bào)和23年一季報(bào)，2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1202.08億元（yoy+21.14%），歸母凈利61.07億元（yoy-35.09%），扣非凈利56.96億元（yoy-33.89%）。2023Q1公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收143.66億元（yoy+7.52%），歸母凈利5.08億元（yoy-18.89%）。因債券市場(chǎng)波動(dòng)影響公司擴(kuò)儲(chǔ)節(jié)奏，減值準(zhǔn)備影響也超我們預(yù)期，我們預(yù)計(jì)公司2023-2025年EPS分別為1.37/1.52/1.66元（前值2023-2024年2.14/2.26元）?？杀裙?3年一致預(yù)期PE均值為7.2倍，給予公司23年7.2倍PE，目標(biāo)價(jià)9.86元（前值12.10元），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售下滑風(fēng)險(xiǎn)；債券價(jià)格下跌導(dǎo)致融資不暢。報(bào)告發(fā)布日期：2023年04月29日點(diǎn)擊下載全文：金地集團(tuán)(600383CH,買入):減值影響凈利，重啟擴(kuò)儲(chǔ)聚焦深耕投銷逆勢(shì)領(lǐng)先的優(yōu)質(zhì)頭部地方國(guó)企，首次覆蓋給予“買入”評(píng)級(jí)公司是廣州市屬開發(fā)商，深耕廣州并進(jìn)一步向全國(guó)拓展。短期來(lái)看，公司22年銷售金額逆勢(shì)率先實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，投資強(qiáng)度維持行業(yè)前列，市場(chǎng)逐步復(fù)蘇，領(lǐng)先的擴(kuò)張優(yōu)勢(shì)構(gòu)成股價(jià)的催化劑。長(zhǎng)期來(lái)看，公司背靠雙國(guó)資股東，獨(dú)特的增儲(chǔ)模式及領(lǐng)先的融資優(yōu)勢(shì)將促使公司跑贏行業(yè)，實(shí)現(xiàn)中長(zhǎng)期的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。我們預(yù)計(jì)公司23-25年EPS為1.33/1.53/1.71元，可比公司平均23PE為6.9倍（一致預(yù)期），考慮到公司積極且持續(xù)的投資行為，我們認(rèn)為合理23PE為10倍，目標(biāo)價(jià)15.16港幣，首次覆蓋給予“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情擾動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，單一城市經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，股東支持力度下降風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步下行風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2023年04月24日點(diǎn)擊下載全文：越秀地產(chǎn)(123HK,買入):虎踞羊城向遠(yuǎn)方，越千億迎新成長(zhǎng)逆勢(shì)成長(zhǎng)的行業(yè)黑馬，首次覆蓋給予“買入”評(píng)級(jí)建發(fā)國(guó)際作為建發(fā)集團(tuán)的主要二級(jí)開發(fā)平臺(tái)，融資端得到了國(guó)資股東全方位支持，在土地市場(chǎng)下行期仍保持高拿地強(qiáng)度，同時(shí)擁有出色的產(chǎn)品力和優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，有望在逆勢(shì)中實(shí)現(xiàn)優(yōu)于同行的增長(zhǎng)，獲取更多市場(chǎng)份額。我們預(yù)計(jì)2023-25年EPS為2.92/3.83/4.60元，可比公司平均2023PE為7.0（一致預(yù)期），考慮到公司市場(chǎng)化管理機(jī)制帶來(lái)的管理效能提升和股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃及員工持股平臺(tái)使管理層和股東利益深度捆綁，我們認(rèn)為公司合理2023PE為8.0倍，目標(biāo)價(jià)25.52港元，首次覆蓋給予“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：1）母公司建發(fā)房產(chǎn)支持減少帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。2）海西區(qū)域銷售下行風(fēng)險(xiǎn)。3）行業(yè)銷售下行風(fēng)險(xiǎn)。4）疫情擾動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2023年06月21日點(diǎn)擊下載全文：建發(fā)國(guó)際集團(tuán)(1908HK,買入):振鷺于飛，乘勢(shì)而上FY22：核心凈利實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，全面發(fā)展的行業(yè)優(yōu)等生；維持“買入”公司發(fā)布22年度業(yè)績(jī)：22營(yíng)收同比-2.4%至2071億元，核心凈利潤(rùn)同比+1.5%至270億元，逆勢(shì)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，毛利率同比-0.8pct至26.2%。考慮地產(chǎn)行業(yè)下行對(duì)公司結(jié)轉(zhuǎn)資源的影響，我們下調(diào)營(yíng)收和毛利率的假設(shè)，調(diào)整2023-2025年EPS預(yù)測(cè)至4.21/4.67/4.90元（2023-2024E前值：5.18/5.88元）。可比公司2023EPE均值為7.8倍（一致預(yù)期），考慮公司強(qiáng)大的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力和融資優(yōu)勢(shì)，我們認(rèn)為公司合理2023EPE為9.4倍，維持目標(biāo)價(jià)為44.89港幣（前值：44.29港幣），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：1)疫情影響業(yè)務(wù)開展，尤其是經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)；2)盈利能力和銷售增速不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2023年03月31日點(diǎn)擊下載全文：華潤(rùn)置地(1109HK,買入):全面均衡發(fā)展，商業(yè)跨越行業(yè)周期股票名稱 最新觀點(diǎn)中國(guó)海外發(fā)展(688HK)龍湖集團(tuán)(960HK)中海物業(yè)(2669HK)保利物業(yè)(6049HK)華潤(rùn)萬(wàn)象生活(1209HK)濱江服務(wù)(3316HK)招商積余(001914CH)

22FY業(yè)績(jī)有所下滑，開發(fā)業(yè)務(wù)保持領(lǐng)先，未來(lái)增長(zhǎng)可期；維持“買入”公司發(fā)布2022年報(bào)：營(yíng)收1803億，同比下降26%；歸母凈利潤(rùn)233億，同比下降42%；毛利率同比下降2.2pct至21.3%?？紤]結(jié)轉(zhuǎn)情況，我們下調(diào)收入和毛利率假設(shè)，調(diào)整公司23-25EPS至2.27/2.59/3.01元（23-24前值為3.64/4.22元）?？杀裙酒骄?023EPE均值為9.2倍(一致預(yù)期)，考慮公司目前財(cái)務(wù)狀況良好，在逆境下業(yè)績(jī)韌性盡顯且拿地積極，疊加非房開業(yè)務(wù)保持增長(zhǎng)軌跡，我們認(rèn)為公司合理2023EPE為10.2倍，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)調(diào)整至26.33港幣（前值：28.00港幣），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：1）疫情影響業(yè)務(wù)開展，尤其是經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)；2）盈利能力和銷售增速不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2023年04月02日點(diǎn)擊下載全文：中國(guó)海外發(fā)展(688HK,買入):市場(chǎng)地位持續(xù)提升，增長(zhǎng)將為主旋律22年業(yè)績(jī)依然穩(wěn)健，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)逆勢(shì)穩(wěn)步前進(jìn)，維持“買入”公司公布22年報(bào)：1）總營(yíng)收同比增長(zhǎng)12%至2506億元（投資性物業(yè)和物業(yè)管理收入同比增長(zhǎng)25%至236億元）；2）綜合毛利率21.2%，同比-4.1pct，核心凈利潤(rùn)為225.4億元，同比+0.5%。3）22年每股分紅1.13元，分紅比例30%。參考開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)轉(zhuǎn)情況，我們調(diào)整營(yíng)收和毛利率，預(yù)計(jì)23/24/25年EPS為3.85/4.10/4.54元（23/24年前值為4.69/5.18元）?？杀裙酒骄?023年P(guān)E為6.7倍（一致預(yù)期），考慮到公司長(zhǎng)期穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)能力和前瞻的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)布局，我們認(rèn)為公司合理2023年預(yù)測(cè)PE為7.4倍，目標(biāo)價(jià)32.17港幣（前值：40.02港幣），維持“買入”。風(fēng)險(xiǎn)提示：管理層變更帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；行業(yè)下行削弱公司融資能力；銷售增速和非開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展不及預(yù)期；疫情影響業(yè)務(wù)開展。報(bào)告發(fā)布日期：2023年03月19日點(diǎn)擊下載全文：龍湖集團(tuán)(960HK,買入):業(yè)績(jī)依然穩(wěn)健，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展業(yè)績(jī)穩(wěn)步前行，維持“買入”評(píng)級(jí)公司3月23日發(fā)布年報(bào)，22年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收126.9億港幣，同比+34%；歸母凈利潤(rùn)12.7億港幣，同比+29%，基本符合我們預(yù)期（13.1億港幣）。考慮到市拓競(jìng)爭(zhēng)壓力，我們略調(diào)低營(yíng)收，預(yù)計(jì)公司23-25年EPS為0.50/0.64/0.81港幣（23/24年前值0.52/0.68港幣）。可比公司平均2023PE為22倍（一致預(yù)期），考慮到公司優(yōu)異的市拓表現(xiàn)和進(jìn)取的增長(zhǎng)目標(biāo)（“十四五”期間營(yíng)收和凈利潤(rùn)復(fù)合增速30%），我們認(rèn)為公司合理2023PE為26倍，目標(biāo)價(jià)13.00港幣（前值13.60港幣，基于34倍2022PE），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)聯(lián)房企支持減弱，市拓規(guī)模和盈利能力下行風(fēng)險(xiǎn)，社區(qū)增值服務(wù)不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2023年03月23日點(diǎn)擊下載全文：中海物業(yè)(2669HK,買入):業(yè)績(jī)符合預(yù)期，市拓持續(xù)發(fā)力歸母凈利潤(rùn)略超我們預(yù)期，維持“買入”評(píng)級(jí)公司3月29日發(fā)布年報(bào)，22年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收136.9億元，同比+27%；歸母凈利潤(rùn)11.1億元，同比+32%，略高于我們預(yù)期（10.6億元）。我們維持23/24年EPS為2.52/3.18元的預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)25年EPS為3.89元。可比公司平均2023PE為23倍（一致預(yù)期），考慮到公司市拓和社區(qū)增值服務(wù)的優(yōu)秀能力，我們認(rèn)為公司合理2023PE為25倍，目標(biāo)價(jià)71.92港幣（前值70.36港幣，基于31倍2022PE），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)聯(lián)房企支持減弱，市拓規(guī)模和盈利能力下行，社區(qū)增值服務(wù)不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2023年03月30日點(diǎn)擊下載全文：保利物業(yè)(6049HK,買入):業(yè)績(jī)略超預(yù)期，盈利能力逆勢(shì)提升業(yè)績(jī)保持中高速增長(zhǎng)，維持“買入”評(píng)級(jí)公司3月28日發(fā)布年報(bào)，22年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收120.2億元，同比+35%；歸母凈利潤(rùn)22.1億元，同比+28%，略超我們預(yù)期（21.1億元）；派息率同比+8pct至45%。我們維持23/24年EPS為1.26/1.61元的預(yù)測(cè)，新引入25年EPS預(yù)測(cè)2.02元?？杀裙酒骄?023PE為17倍（一致預(yù)期），考慮到公司具備韌性的業(yè)績(jī)表現(xiàn)、商管板塊的競(jìng)爭(zhēng)壁壘和物管板塊的快速拓展，我們認(rèn)為公司合理2023PE為33倍，目標(biāo)價(jià)47.47港幣（前值46.63港幣，基于33倍2023PE），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：經(jīng)濟(jì)環(huán)境和疫情帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，收購(gòu)整合風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)模擴(kuò)張不及預(yù)期，利潤(rùn)率不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2023年03月28日點(diǎn)擊下載全文：華潤(rùn)萬(wàn)象生活(1209HK,買入):業(yè)績(jī)韌性成長(zhǎng)，迎接萬(wàn)象更新業(yè)績(jī)保持高增長(zhǎng)，維持“買入”評(píng)級(jí)324日發(fā)布年報(bào)，2219.8億元，同比+42%4.1億元，同比+28%，基本符合我們預(yù)期（4.2億元）。考慮到公司23-25EPS1.98/2.58/3.31（23/242.07/2.75元23年在管面積/營(yíng)收/利潤(rùn)增長(zhǎng)30%的目標(biāo)充滿信心。可比公司平均2023PE為16倍（一致預(yù)期），考慮到公司的密度優(yōu)勢(shì)，我們認(rèn)為公司合理2023PE為17倍，目標(biāo)價(jià)38.38港幣（前值31.04港幣，基于18倍2022PE），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)聯(lián)房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，市拓規(guī)模和盈利能力下行風(fēng)險(xiǎn)，5S增值服務(wù)不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2023年03月27日點(diǎn)擊下載全文：濱江服務(wù)(3316HK,買入):密度優(yōu)勢(shì)再夯實(shí)，裝修業(yè)務(wù)露頭角23Q1業(yè)績(jī)開門紅，維持“買入”評(píng)級(jí)公司4月21日發(fā)布一季報(bào)，23Q1實(shí)現(xiàn)營(yíng)收33.1億元，同比+30%；歸母凈利潤(rùn)1.8億元，同比+27%。我們維持23-25年EPS為0.73/0.88/1.05元的盈利預(yù)測(cè)?？杀裙?3年平均PE為20倍（一致預(yù)期），考慮到公司輕重資產(chǎn)分離、收并購(gòu)持續(xù)取得進(jìn)展，非住宅競(jìng)爭(zhēng)壁壘突出，央企母公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，我們認(rèn)為合理23PE估值水平為26倍，目標(biāo)價(jià)18.98元，維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情擾動(dòng)，關(guān)聯(lián)房企支持減弱，盈利能力下行，輕重資產(chǎn)分離不及預(yù)期，整合不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2023年04月21日點(diǎn)擊下載全文：招商積余(001914CH,買入):Q1業(yè)績(jī)開門紅，各業(yè)務(wù)平穩(wěn)擴(kuò)張股票名稱 最新觀點(diǎn)萬(wàn)物云(2602HK)新大正(002968CH)

內(nèi)外因素共同導(dǎo)致業(yè)績(jī)階段性承壓，維持“買入”評(píng)級(jí)公司3月27日發(fā)布年報(bào)，22年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收301.1億元，同比+27%；歸母凈利潤(rùn)15.1億元，同比-9%，低于我們預(yù)期（19.1億元）?？紤]到成本端的壓力，我們下調(diào)毛利率，預(yù)計(jì)23-25年EPS為1.75/2.25/2.83元（23/24年前值為2.18/2.99元）?？杀裙酒骄?023PE為21倍（一致預(yù)期），考慮到公司推進(jìn)蝶城戰(zhàn)略中面臨的業(yè)績(jī)階段性調(diào)整，我們收窄估值溢價(jià)，認(rèn)為公司合理2023PE為26倍，目標(biāo)價(jià)51.87港幣（前值56.87港幣，基于24倍2023PE），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)聯(lián)房企支持減弱的風(fēng)險(xiǎn)，“蝶城”推進(jìn)、收并購(gòu)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)、科技板塊和業(yè)主增值服務(wù)發(fā)展不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2023年03月29日點(diǎn)擊下載全文：萬(wàn)物云(2602HK,買入):循環(huán)業(yè)務(wù)保持成長(zhǎng)，蝶城路徑清晰業(yè)績(jī)同比增速較22Q4改善，維持“買入”評(píng)級(jí)公司4月27日發(fā)布一季報(bào)，23Q1實(shí)現(xiàn)營(yíng)收7.3億元，同比+19%；歸母凈利潤(rùn)0.5億元，同比+10%。我們維持23-25年EPS為1.05/1.42/1.91元的盈利預(yù)測(cè)。可比公司平均23PE為18倍（一致預(yù)期），考慮到公司市拓增速較上市后的快速擴(kuò)張期有所放緩，我們收窄估值溢價(jià)，認(rèn)為公司合理23PE為23倍，目標(biāo)價(jià)24.15元（前值27.30元，基于26倍2023PE），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情發(fā)展不確定性；規(guī)模拓展不及預(yù)期；盈利能力下行風(fēng)險(xiǎn)；收并購(gòu)交易存在不確定性。報(bào)告發(fā)布日期：2023年04月28日點(diǎn)擊下載全文：新大正(002968CH,買入):業(yè)績(jī)?cè)鏊俑纳?，市拓穩(wěn)步前行資料來(lái)源：Bloomberg，預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)提示行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)：宏觀流動(dòng)性的變化、因城施策的調(diào)控政策存在不確定性，在新發(fā)展模式的指引下，住房、土地、金融、財(cái)稅等房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的制度存在調(diào)整優(yōu)化的可能，都可能對(duì)房企經(jīng)營(yíng)造成擾動(dòng)。行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模高峰可能已經(jīng)過(guò)去，部分區(qū)域銷售、拿地、新開工、投資等關(guān)鍵指標(biāo)存在趨勢(shì)性下行風(fēng)險(xiǎn)。部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：若經(jīng)營(yíng)和融資性現(xiàn)金流修復(fù)低于預(yù)期，部分房企仍可能面臨較大的資金鏈壓力，進(jìn)而出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難等問(wèn)題。免責(zé)聲明分析師聲明本人，陳慎、劉璐、林正衡，茲證明本報(bào)告所表達(dá)的觀點(diǎn)準(zhǔn)確地反映了分析師對(duì)標(biāo)的證券或發(fā)行人的個(gè)人意見；彼以往、現(xiàn)在或未來(lái)并無(wú)就其研究報(bào)告所提供的具體建議或所表迖的意見直接或間接收取任何報(bào)酬。一般聲明及披露本報(bào)告由股份有限公司（已具備中國(guó)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，以下簡(jiǎn)稱“本公司”）制作。本報(bào)告所載資料是僅供接收人的嚴(yán)格保密資料。本報(bào)告僅供本公司及其客戶和其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)使用。本公司不因接收人收到本報(bào)告而視其為客戶。本報(bào)告基于本公司認(rèn)為可靠的、已公開的信息編制，但本公司及其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)(以下統(tǒng)稱為“華泰”)對(duì)該等信息的準(zhǔn)確性及完整性不作任何保證。本公司不是FINRA的注冊(cè)會(huì)員，其研究分析師亦沒(méi)有注冊(cè)為FINRA的研究分析師/不具有FINRA分析師的注冊(cè)資格。華泰力求報(bào)告內(nèi)容客觀、公正，但本報(bào)告所載的觀點(diǎn)、結(jié)論和建議僅供參考，不構(gòu)成購(gòu)買或出售所述證券的要約或招攬。該等觀點(diǎn)、建議并未考慮到個(gè)別投資者的具體投資目的、財(cái)務(wù)狀況以及特定需求，在任何時(shí)候均不構(gòu)成對(duì)客戶私人投資建議。投資者應(yīng)當(dāng)充分考慮自身特定狀況，并完解和使用本報(bào)告內(nèi)容，不應(yīng)視本報(bào)告為做出投資決策的唯一因素。對(duì)依據(jù)或者使用本報(bào)告所造成的一切后果，華泰及作者均不承擔(dān)任何法律責(zé)任。任何形式的分享證券投資收益或者分擔(dān)證券投資損失的書面或口頭承諾均為無(wú)效。響所預(yù)測(cè)的回報(bào)。品等相關(guān)服務(wù)或向該公司招攬業(yè)務(wù)。報(bào)告意見及建議不一致的市場(chǎng)評(píng)論和/應(yīng)當(dāng)考慮到華泰及給因可得到、使用本報(bào)告的行為而使華泰違反或受制于當(dāng)?shù)胤苫虮O(jiān)管規(guī)則的機(jī)構(gòu)或人員。本報(bào)告版權(quán)僅為本公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人不得以翻版、復(fù)制、發(fā)表、引用或再次分發(fā)他人(無(wú)論整份或部分)等任何形式侵犯本公司版權(quán)。如征得本公司同意進(jìn)行引用、刊發(fā)的，需在允許的范圍內(nèi)使用，并需在使用前獲取獨(dú)立的法律意見，以確定該引用、刊發(fā)符合當(dāng)?shù)剡m用法規(guī)的要求，同時(shí)注明出處為“”，且不得對(duì)本報(bào)告進(jìn)行任何有悖原意的引用、刪節(jié)和修改。本公司保留追究相關(guān)責(zé)任的權(quán)利。所有本報(bào)告中使用的商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)記及標(biāo)記均為本公司的商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)記及標(biāo)記。中國(guó)香港本報(bào)告由股份有限公司制作,在香港由華泰金融控股（香港）有限公司向符合《證券及期貨條例》及其附屬法律規(guī)定的機(jī)構(gòu)投資者和專業(yè)投資者的客戶進(jìn)行分發(fā)。華泰金融控股（香港）有限公司受香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)監(jiān)管，是華泰國(guó)際金融控股有限公司的全資子公司，后者為股份有限公司的全資子公司。在香港獲得本報(bào)告的人員若有任何有關(guān)本報(bào)告的問(wèn)題,請(qǐng)與華泰金融控股（香港）有限公司聯(lián)系。香港-重要監(jiān)管披露華泰金融控