標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)收并購(gòu)稅務(wù)培訓(xùn)課件

收并購(gòu)中的稅務(wù)考量

2019.02收并購(gòu)中的稅務(wù)考量2019.021股權(quán)轉(zhuǎn)讓面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)2資產(chǎn)收購(gòu)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)3目錄C

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S投資測(cè)算應(yīng)注意事項(xiàng)41交易結(jié)構(gòu)對(duì)稅負(fù)的影響最大股權(quán)轉(zhuǎn)讓面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)2資產(chǎn)收購(gòu)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)3目錄投資測(cè)算2交易法律主體標(biāo)的物交易方式交易額結(jié)算方式……（一）交易結(jié)構(gòu)決定企業(yè)稅負(fù)何為交易結(jié)構(gòu)？交易法律主體（一）交易結(jié)構(gòu)決定企業(yè)稅負(fù)何為交易結(jié)構(gòu)？31.注冊(cè)類(lèi)型個(gè)人？有限責(zé)任？合伙？2.主體的選擇一般納稅人？未來(lái)情況？新公司？投資方？3.注冊(cè)地（納稅地點(diǎn)）西藏？新疆？開(kāi)發(fā)園區(qū)？（一）交易結(jié)構(gòu)決定企業(yè)稅負(fù)交易的法律主體1.注冊(cè)類(lèi)型（一）交易結(jié)構(gòu)決定企業(yè)稅負(fù)交易的法律主體4股權(quán)（買(mǎi)誰(shuí)的股權(quán)？）資產(chǎn)（先投資再轉(zhuǎn)股權(quán)？）資產(chǎn)+股權(quán)（一）交易結(jié)構(gòu)決定企業(yè)稅負(fù)標(biāo)的物股權(quán)（買(mǎi)誰(shuí)的股權(quán)？）（一）交易結(jié)構(gòu)決定企業(yè)稅負(fù)標(biāo)的物5資產(chǎn)與股權(quán)的關(guān)系（一）價(jià)格的關(guān)系資產(chǎn)-負(fù)債=凈資產(chǎn)=股權(quán)價(jià)格資產(chǎn)=股權(quán)價(jià)格+負(fù)債買(mǎi)股權(quán)支付的代價(jià)=凈資產(chǎn)+負(fù)債買(mǎi)資產(chǎn)和買(mǎi)股權(quán)的差異就是資產(chǎn)溢價(jià)分別體現(xiàn)在資產(chǎn)層面還是股權(quán)層面買(mǎi)資產(chǎn)與買(mǎi)股權(quán)的差異就是稅款，包括增值稅、所得稅、土地增值稅等（二）資產(chǎn)和股權(quán)可以轉(zhuǎn)化資產(chǎn)與股權(quán)的關(guān)系6償債式收購(gòu)換股式收購(gòu)增資明股實(shí)債代持股不對(duì)稱(chēng)分紅資產(chǎn)置換先投資新設(shè)再轉(zhuǎn)讓9.……（一）交易結(jié)構(gòu)決定企業(yè)稅負(fù)交易方式（交易額、結(jié)算方式）償債式收購(gòu)（一）交易結(jié)構(gòu)決定企業(yè)稅負(fù)交易方式（交易額、結(jié)算方7（一）交易結(jié)構(gòu)決定企業(yè)稅負(fù)例

1：中秋博餅費(fèi)用如何列支？（一）交易結(jié)構(gòu)決定企業(yè)稅負(fù)8（一）交易結(jié)構(gòu)決定企業(yè)稅負(fù)例

2：商業(yè)免租期如何節(jié)稅？租期三年，第一年免租，第二、三年各450萬(wàn)（一）交易結(jié)構(gòu)決定企業(yè)稅負(fù)9北京注冊(cè)資本2000萬(wàn)李小姐M公司

成都A集團(tuán)公司A集團(tuán)公司決定將M公司的60%股份轉(zhuǎn)讓給李小姐，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格1.2億元，需要繳納企業(yè)所得稅（1.2億元-0.12億元）*25%=2700萬(wàn)元公允價(jià)值2億元控股股東北京注冊(cè)資本2000萬(wàn)李小姐M公司 成都A集團(tuán)公司A集團(tuán)10成都北京注冊(cè)資本2000萬(wàn)李小姐M公司A集團(tuán)公司B公司B公司與李小姐協(xié)議轉(zhuǎn)讓其取得的60%股份，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格1.38億元，股權(quán)轉(zhuǎn)讓成本3000萬(wàn)元，由于西藏為15%稅率，繳納企業(yè)所得稅（1.38-3000）*15%=1620（萬(wàn)元）節(jié)稅2700-1620=1080（萬(wàn)元）第一步增資3000萬(wàn)元，占M公司60%股份第二步西藏15%稅率公允價(jià)值2億元成都北京注冊(cè)資本2000李小姐M公司A集團(tuán)公司B公司B公11（二）經(jīng)濟(jì)合同是交易結(jié)構(gòu)的載體合同約定方式不同，適用的稅收政策不同。（三）關(guān)于稅務(wù)介入的時(shí)間點(diǎn)稅務(wù)應(yīng)在前期談判過(guò)程中介入，尋找合適的交易方式，以達(dá)到稅負(fù)最優(yōu)（二）經(jīng)濟(jì)合同是交易結(jié)構(gòu)的載體12《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》A公司以2000萬(wàn)元的價(jià)格將M公司轉(zhuǎn)讓給B公司，雙方約定，M公司的原債務(wù)400萬(wàn)元由老股東A公司承擔(dān)，與新股東B公司無(wú)關(guān)。稅務(wù)認(rèn)為：1、A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得為2000萬(wàn)-1000萬(wàn)=1000（萬(wàn)元）2、M公司豁免債務(wù)，屬于接受捐贈(zèng)，因此應(yīng)該確認(rèn)應(yīng)納稅所得額400萬(wàn)元。應(yīng)對(duì)策略：1、M公司將債務(wù)置換給新股東B公司。借：其他應(yīng)付-C公司400萬(wàn)，貸：其他應(yīng)付款--B公司400萬(wàn)。2、B公司做賬：借：其他應(yīng)收款—M公司400萬(wàn)，貸：其他應(yīng)付款—C公司400萬(wàn)。3、B公司還錢(qián)，借：其他應(yīng)付款—C公司400萬(wàn)，貸：銀行存款400萬(wàn)。（摘要：債務(wù)置換）4、A公司收到銀行存款，借：銀行存款400萬(wàn)，貸：其他應(yīng)付款-C公司400萬(wàn)。5、簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，協(xié)議價(jià)格1600萬(wàn)元。案例：《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》稅務(wù)認(rèn)為：應(yīng)對(duì)策略：案例：13案例：甲房地產(chǎn)公司與市政府通過(guò)招掛拍程序拍得一塊土地，市場(chǎng)價(jià)為2億元，市政府對(duì)于拍賣(mài)獲得該土地的房地產(chǎn)企業(yè)附加一個(gè)條件：比市場(chǎng)價(jià)低4000萬(wàn)元的價(jià)格即16000萬(wàn)元將該國(guó)有土地拍賣(mài)給甲房地產(chǎn)企業(yè)，甲房地產(chǎn)企業(yè)必須另外投資建設(shè)一座大橋。方案一：甲房地產(chǎn)企業(yè)與市政府簽訂了16000萬(wàn)元的土地出讓合同，甲房地產(chǎn)公司給蘭州市土地儲(chǔ)備中心支付16000萬(wàn)元資金，土地儲(chǔ)備中心通過(guò)蘭州市土地管理局向甲房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)具16000萬(wàn)元的行政事業(yè)收據(jù)。另外，甲房地產(chǎn)企業(yè)投資4000萬(wàn)元按照市政府的意愿在與該土地距離2000米外（紅線之外），修建了一座黃河大橋。方案二：甲房地產(chǎn)企業(yè)與市國(guó)土部門(mén)簽訂20000萬(wàn)元的土地出讓合同，另行簽訂合同委托甲房地產(chǎn)企業(yè)代建一座大橋，并支付代建款4000萬(wàn)元。案例：甲房地產(chǎn)公司與市政府通過(guò)招掛拍程序拍得一塊土地，市場(chǎng)價(jià)14股權(quán)轉(zhuǎn)讓面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)2資產(chǎn)收購(gòu)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)3目錄C

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S投資測(cè)算應(yīng)注意事項(xiàng)41交易結(jié)構(gòu)對(duì)稅負(fù)的影響最大股權(quán)轉(zhuǎn)讓面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)2資產(chǎn)收購(gòu)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)3目錄投資測(cè)算15Part2.1股權(quán)收購(gòu)

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資產(chǎn)收購(gòu)股權(quán)收購(gòu)，沒(méi)有發(fā)票，資產(chǎn)的計(jì)價(jià)按照原價(jià)，僅在投資方企業(yè)賬面增加“長(zhǎng)期投資”成本，因此對(duì)于收購(gòu)方，不產(chǎn)生任何稅費(fèi)（為對(duì)方承擔(dān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得的稅收除外）；但在銷(xiāo)售階段產(chǎn)生沉重的稅收負(fù)擔(dān)（增值稅、所得稅、土增稅）。資產(chǎn)收購(gòu)，應(yīng)取得專(zhuān)用發(fā)票，對(duì)方須繳納增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅；但在銷(xiāo)售階段稅負(fù)較輕。應(yīng)優(yōu)先選用資產(chǎn)收購(gòu)的方式應(yīng)綜合運(yùn)用非貨幣性資產(chǎn)投資、企業(yè)合并分立、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、特殊性稅務(wù)處理等方式進(jìn)行稅收籌劃收購(gòu)方式的選擇Part2.1股權(quán)收購(gòu)VS資產(chǎn)收購(gòu)收購(gòu)方式的選擇16Part2.2

股權(quán)平價(jià)轉(zhuǎn)讓的稅收風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)：價(jià)格不公允，在支付溢價(jià)的基礎(chǔ)上，還要承擔(dān)稅收案例：長(zhǎng)沙應(yīng)對(duì)：1、不低于股權(quán)對(duì)應(yīng)的賬面凈資產(chǎn)價(jià)值2、按照評(píng)估價(jià)格3、對(duì)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓沒(méi)有代扣義務(wù)（外資除外），稅款應(yīng)由對(duì)方承擔(dān)4、對(duì)個(gè)人股東的股權(quán)溢價(jià)須承擔(dān)代扣代繳義務(wù)Part2.2 股權(quán)平價(jià)轉(zhuǎn)讓的稅收風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)：價(jià)格不公允，在支17Part2.3

股權(quán)溢價(jià)開(kāi)票充抵的稅收風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)：1、虛開(kāi)發(fā)票，刑事責(zé)任2、價(jià)格不合理，不能列支偷雞不成蝕把米應(yīng)對(duì)：禁止在投資拿地階段采用開(kāi)票充抵的“稅籌”方法Part2.3 股權(quán)溢價(jià)開(kāi)票充抵的稅收風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)：18股權(quán)轉(zhuǎn)讓面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)2資產(chǎn)收購(gòu)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)3目錄C

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S投資測(cè)算應(yīng)注意事項(xiàng)41交易結(jié)構(gòu)對(duì)稅負(fù)的影響最大股權(quán)轉(zhuǎn)讓面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)2資產(chǎn)收購(gòu)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)3目錄投資測(cè)算19股權(quán)轉(zhuǎn)讓面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)Part30102溢價(jià)收購(gòu)面臨的企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓面臨的增值稅風(fēng)險(xiǎn)CONTENT股權(quán)轉(zhuǎn)讓面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)Part30102溢價(jià)收購(gòu)面臨的企業(yè)所20財(cái)稅[2016]140號(hào)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款。（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門(mén)三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司；（二）政府部門(mén)出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；（三）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有。項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓面臨的增值稅風(fēng)險(xiǎn)Part3.2政策內(nèi)容風(fēng)險(xiǎn)分析應(yīng)對(duì)方案案例分析僅針對(duì)土地出讓金收據(jù)抬頭與項(xiàng)目公司不一致的情況！財(cái)稅[2016]140號(hào)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按21項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓面臨的增值稅風(fēng)險(xiǎn)Part3.2政策內(nèi)容一旦項(xiàng)目公司在后期轉(zhuǎn)讓股權(quán)，新股東進(jìn)入，則不符合“項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有”的規(guī)定，那么土地款將不能抵扣增值稅，造成的直接損失是：土地價(jià)款÷（1+11%）*11%風(fēng)險(xiǎn)分析應(yīng)對(duì)方案案例分析項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓面臨的增值稅風(fēng)險(xiǎn)Part3.222項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓面臨的增值稅風(fēng)險(xiǎn)Part3.2政策內(nèi)容風(fēng)險(xiǎn)分析應(yīng)對(duì)方案案例分析項(xiàng)目公司名稱(chēng)與土地受讓方一致拍地后迅速成立項(xiàng)目公司，由其支付地價(jià)并取得土地票據(jù)拍地公司已支付土地款提前下，協(xié)調(diào)土地中心換開(kāi)項(xiàng)目公司抬頭的土地票據(jù)和合作單位聯(lián)合成立殼公司參拍，后續(xù)可調(diào)整出讓殼公司股權(quán)預(yù)計(jì)項(xiàng)目公司未來(lái)有部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)使用殼公司參拍收購(gòu)二手項(xiàng)目，應(yīng)查看土地票據(jù)，如抬頭為項(xiàng)目公司的股東公司，應(yīng)優(yōu)先考慮收購(gòu)股東公司股權(quán)改變參拍主體規(guī)避該規(guī)定項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓面臨的增值稅風(fēng)險(xiǎn)Part3.2項(xiàng)目公司名稱(chēng)與23項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓面臨的增值稅風(fēng)險(xiǎn)Part3.2政策內(nèi)容a公司、b公司為拍地主體，支付土地價(jià)款10億，土地票據(jù)的主體為a和b，后成立項(xiàng)目公司c（股東為a和b），隨后旭輝公司收購(gòu)b的股權(quán)，項(xiàng)目公司的股東將變成a和旭輝，則不符合140號(hào)文中“項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有”的規(guī)定，土地價(jià)款對(duì)應(yīng)的增值稅不能扣除，導(dǎo)致項(xiàng)目多繳納增值稅10/1.11*0.11=0.99億。上述稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避方式方式一：如果b為殼公司，旭輝收購(gòu)b的股權(quán)，則項(xiàng)目公司的全部股權(quán)仍屬于a和b，符合140號(hào)文件規(guī)定；方式二：a和b拿地后盡快成立項(xiàng)目公司c，土地款由c支付，取得的土地票據(jù)抬頭為c，可避免適用140號(hào)文件，無(wú)論c的股權(quán)如何轉(zhuǎn)讓?zhuān)疾粫?huì)對(duì)增值稅產(chǎn)生影響。風(fēng)險(xiǎn)分析應(yīng)對(duì)方案案例分析案例一項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓面臨的增值稅風(fēng)險(xiǎn)Part3.2a公司、b公司24項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓面臨的增值稅風(fēng)險(xiǎn)Part3.2政策內(nèi)容a公司拍地，土地價(jià)款10億，土地票據(jù)的主體為a公司，后成立項(xiàng)目公司c。根據(jù)合作協(xié)議，后期項(xiàng)目公司c轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)給旭輝，不符合140號(hào)文規(guī)定，土地價(jià)款對(duì)應(yīng)的增值稅不能扣除，導(dǎo)致項(xiàng)目多繳納增值稅10/1.11*0.11=0.99億。上述稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避方式方式一：拍地后迅速成立項(xiàng)目公司c，項(xiàng)目公司c支付土地價(jià)款并取得抬頭為c公司的土地款票據(jù)；方式二：a成立殼公司b拍地，旭輝收購(gòu)b的股權(quán)；方式三：旭輝和a成立殼公司b拍地。風(fēng)險(xiǎn)分析應(yīng)對(duì)方案案例分析案例二項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓面臨的增值稅風(fēng)險(xiǎn)Part3.2a公司拍地，土25股權(quán)轉(zhuǎn)讓面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)2資產(chǎn)收購(gòu)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)3目錄C

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S投資測(cè)算應(yīng)注意事項(xiàng)41交易結(jié)構(gòu)對(duì)稅負(fù)的影響最大股權(quán)轉(zhuǎn)讓面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)2資產(chǎn)收購(gòu)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)3目錄投資測(cè)算26資產(chǎn)收購(gòu)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)Part40102在建工程轉(zhuǎn)讓司法拍賣(mài)CONTENT資產(chǎn)收購(gòu)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)Part40102在建工程轉(zhuǎn)讓司法拍賣(mài)27在建工程轉(zhuǎn)讓面臨的稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)Part4.1風(fēng)險(xiǎn)分析1、在建工程成本能否加計(jì)扣除？后期開(kāi)發(fā)成本一般可以在土增稅前加計(jì)扣除。對(duì)于已竣工備案過(guò)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，土增稅應(yīng)按舊房處理，即按舊房的評(píng)估價(jià)格（重置成本價(jià)

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成新度折扣率）或按購(gòu)房發(fā)票所載金額每年加計(jì)

5%計(jì)算扣除。2、關(guān)注在建工程施工成本的分?jǐn)偡绞?，?duì)該部分成本如何分?jǐn)偞嬖谝欢?zhēng)議，在測(cè)算時(shí)應(yīng)予以額外關(guān)注。3、在建工程如為2016年5月1日之前的老項(xiàng)目，買(mǎi)受人是否可以簡(jiǎn)易計(jì)稅備案；應(yīng)對(duì)方案案例分析在建工程轉(zhuǎn)讓面臨的稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)Part4.11、在建工程成本能否28在建工程轉(zhuǎn)讓面臨的稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)Part4.11、明確交易雙方各自按稅法規(guī)定承擔(dān)稅費(fèi)。2、明確對(duì)方轉(zhuǎn)讓在建工程所適用的稅率（5%/11%），并在合同中明確交易價(jià)格是否含稅。3、合同中明確對(duì)方開(kāi)具符合規(guī)定的增值稅（專(zhuān)用）發(fā)票；如果不能確定簡(jiǎn)易計(jì)稅，應(yīng)要求對(duì)方開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票。4、考慮在交易合同中分別約定土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格及建筑物轉(zhuǎn)讓價(jià)格：對(duì)于需推倒重建的在建工程項(xiàng)目，考慮將全部轉(zhuǎn)讓價(jià)格計(jì)入土地而非建筑物中，甚至可要求對(duì)方拆除后交付，避免建筑物成本無(wú)法在土地增值稅前扣除的風(fēng)險(xiǎn)；由于土地及在建工程適用于不同的成本分?jǐn)偡绞剑ㄕ嫉孛娣e法及可售建安面積法），可考慮合理分配土地及在建工程的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，選擇對(duì)項(xiàng)目公司最為有利的成本分?jǐn)偡绞健?、了解收購(gòu)項(xiàng)目前期取得規(guī)證情況，如建工證、總包合同存在

2016

年4

月30

日前簽署的情況，溝通稅務(wù)機(jī)關(guān)，爭(zhēng)取繼續(xù)享受簡(jiǎn)易計(jì)稅政策。風(fēng)險(xiǎn)分析應(yīng)對(duì)方案案例分析在建工程轉(zhuǎn)讓面臨的稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)Part4.11、明確交易雙方各自29在建工程轉(zhuǎn)讓面臨的稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)Part4.1·項(xiàng)目基本情況：開(kāi)工時(shí)間：2015

年；四證辦理進(jìn)度：四證齊全，尚未取得預(yù)售許可證；增值稅備案情況：已取得簡(jiǎn)易計(jì)稅備案回執(zhí)?！ご嬖诙悇?wù)風(fēng)險(xiǎn)：1、能否繼續(xù)按老項(xiàng)目簡(jiǎn)易計(jì)稅備案。2、發(fā)票的取得及價(jià)款的約定。3、未來(lái)土增稅清算，購(gòu)入在建工程成本是否能加計(jì)扣除？風(fēng)險(xiǎn)分析應(yīng)對(duì)方案案例分析在建工程轉(zhuǎn)讓面臨的稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)Part4.1·項(xiàng)目基本情況：30Part4.2

法拍資產(chǎn)面臨的稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋〔2016〕18號(hào)）第三十條規(guī)定：“因網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)本身形成的稅費(fèi)，應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，由相應(yīng)主體承擔(dān)；沒(méi)有規(guī)定或者規(guī)定不明的，人民法院可以根據(jù)法律原則和案件實(shí)際情況確定稅費(fèi)承擔(dān)的相關(guān)主體、數(shù)額”。蘇高法電

[2017]217號(hào)四、關(guān)于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)因網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)產(chǎn)生的稅費(fèi)，按照網(wǎng)拍規(guī)定第三十條的規(guī)定，由相應(yīng)主體承擔(dān)。在法律、行政法規(guī)對(duì)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)主體有明確規(guī)定的情況下，人民法院不得在拍賣(mài)公告中規(guī)定一律由買(mǎi)受人承擔(dān)。Part4.2 法拍資產(chǎn)面臨的稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)《最高人民法院關(guān)于人民31法拍資產(chǎn)面臨的稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)Part4.2參拍前與當(dāng)?shù)胤ㄔ?、稅?wù)機(jī)關(guān)溝通稅費(fèi)承擔(dān)問(wèn)題，具體包括：①《拍賣(mài)須知》中所述的買(mǎi)方承擔(dān)的稅費(fèi)內(nèi)容；②土增稅的優(yōu)惠政策，核定征收土增稅的條件；③買(mǎi)受人承擔(dān)稅款，判斷成交價(jià)款是否為含稅價(jià)款；④買(mǎi)受人承擔(dān)的稅款后期如何計(jì)入計(jì)稅成本，入賬的原始憑證；⑤買(mǎi)受人未來(lái)在項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢土增清算時(shí)的土地成本加計(jì)扣除的可能性；⑥如拍賣(mài)物為在建工程，在拍賣(mài)價(jià)款中土地成本和建安成本的分割；⑦在建工程如為2016年5月1日之前的老項(xiàng)目，買(mǎi)受人簡(jiǎn)易計(jì)稅備案的可能性風(fēng)險(xiǎn)分析應(yīng)對(duì)方案案例分析法拍資產(chǎn)面臨的稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)Part4.2參拍前與當(dāng)?shù)胤ㄔ?、稅?wù)機(jī)32法拍資產(chǎn)面臨的稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)Part4.2①與稅務(wù)局協(xié)商，“拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移所涉及的一切稅、費(fèi)”力爭(zhēng)不包括增值稅、土增稅；②力爭(zhēng)土地增值稅核定征收，并爭(zhēng)取較低的核定稅率。③力爭(zhēng)將稅款從拍賣(mài)價(jià)款中扣除；如不行，應(yīng)爭(zhēng)取將拍賣(mài)價(jià)款和代為繳納的稅款合計(jì)開(kāi)票，以未來(lái)作為成本加計(jì)扣除；如不能合計(jì)開(kāi)票，則應(yīng)要求相關(guān)完稅憑證抬頭為我方，以稅前扣除；如不能改變完稅憑證的抬頭，應(yīng)保留相關(guān)憑據(jù)原件，要求稅務(wù)機(jī)關(guān)同意我方列支。④爭(zhēng)取稅務(wù)機(jī)關(guān)同意拍賣(mài)價(jià)款及稅款在未來(lái)項(xiàng)目清算時(shí)土增可以加計(jì)扣除。⑤爭(zhēng)取同意老項(xiàng)目簡(jiǎn)易計(jì)稅備案（如測(cè)算簡(jiǎn)易計(jì)稅劃算）。⑥如不能簡(jiǎn)易計(jì)稅，則應(yīng)取得拍賣(mài)價(jià)款和稅款合計(jì)數(shù)為不含稅價(jià)的增值稅專(zhuān)用發(fā)票。⑦繳納的稅費(fèi)如果稅局不認(rèn)可所得稅前扣除，則應(yīng)將代為支付的稅款以“其他應(yīng)收款”入賬，要求出售方作相應(yīng)處理，未來(lái)按照往來(lái)壞賬以專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)損失方式向稅局申報(bào)扣除。風(fēng)險(xiǎn)分析應(yīng)對(duì)方案案例分析法拍資產(chǎn)面臨的稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)Part4.2①與稅務(wù)局協(xié)商，“拍賣(mài)財(cái)33法拍資產(chǎn)面臨的稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)Part4.2S事業(yè)部17年2月份參與X地塊法拍，該地塊2008年取得土地使用證，原開(kāi)發(fā)商A公司已初步建成商業(yè)配套用房和人防地下室樁基工程，土地及在建工程法拍公告中評(píng)估價(jià)分別為10000萬(wàn)、5000萬(wàn)（在原開(kāi)發(fā)商賬上計(jì)稅成本合計(jì)為2000萬(wàn)），最終競(jìng)得價(jià)為30000萬(wàn)。拍賣(mài)公告中注明：標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)由買(mǎi)受人自行辦理，拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移所涉及的一切稅、費(fèi)均由買(mǎi)受人承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)分析應(yīng)對(duì)方案案例分析法拍資產(chǎn)面臨的稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)Part4.2S事業(yè)部17年2月份參與34法拍資產(chǎn)面臨的稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)Part4.21、法拍環(huán)節(jié)涉及問(wèn)題：稅票抬頭只能開(kāi)具給A，我方不能稅前列支，支付的增值稅及其附加1600萬(wàn)，土地增值稅15367.14萬(wàn)，只能沖減稅后利潤(rùn)；為提升項(xiàng)目的利潤(rùn)率，應(yīng)與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通；力爭(zhēng)將代為繳納的土地增值稅作為土地成本（從道理上是我方取得土地發(fā)生的成本），與拍賣(mài)價(jià)款合并開(kāi)票；如不能合并開(kāi)票，稅款繳納部分應(yīng)力爭(zhēng)取得抬頭為我方的合法憑證；如不能開(kāi)具我方票據(jù)，應(yīng)爭(zhēng)取稅務(wù)機(jī)關(guān)同意稅前列支；如繳納的稅費(fèi)因抬頭問(wèn)題，稅局不認(rèn)可所得稅前扣除，則應(yīng)將代為支付的稅款以“其他應(yīng)收款”入賬，要求出售方配合作相應(yīng)處理，未來(lái)按照往來(lái)壞賬以專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)損失方式向稅局申報(bào)扣除。2、項(xiàng)目銷(xiāo)售環(huán)節(jié)涉及問(wèn)題增值稅計(jì)稅方法問(wèn)題。能否按老項(xiàng)目建議計(jì)稅備案。土地增值稅加計(jì)扣除問(wèn)題。我司法拍取得土地成本不得加計(jì)扣除。風(fēng)險(xiǎn)分析應(yīng)對(duì)方案案例分析法拍資產(chǎn)面臨的稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)Part4.21、法拍環(huán)節(jié)涉及問(wèn)題：35THANK

YOU！THANKYOU！36收并購(gòu)中涉及的有效憑據(jù)2017.8收并購(gòu)中涉及的有效憑據(jù)2017.837不同收購(gòu)模式下的憑據(jù)有效憑據(jù)的類(lèi)型不同稅款抵扣憑據(jù)的差異123目錄C

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S不同收購(gòu)模式下的憑據(jù)有效憑據(jù)的類(lèi)型不同稅款抵扣憑據(jù)的差異12381有效憑據(jù)的類(lèi)型1有效憑據(jù)的類(lèi)型39有效憑據(jù)的類(lèi)型Part1發(fā)票由國(guó)家稅務(wù)總局統(tǒng)一監(jiān)制財(cái)政票據(jù)由財(cái)政部統(tǒng)一監(jiān)制其他票據(jù)證明業(yè)務(wù)實(shí)際發(fā)生且合法有效有效憑據(jù)的類(lèi)型Part1發(fā)票40有效憑據(jù)的類(lèi)型Part1010203增值稅專(zhuān)用發(fā)票增值稅普通發(fā)票自2017年7月1日起，購(gòu)買(mǎi)方為企業(yè)的，應(yīng)在“購(gòu)買(mǎi)方納稅人識(shí)別號(hào)”欄填寫(xiě)購(gòu)買(mǎi)方的納稅人識(shí)別號(hào)或統(tǒng)一社會(huì)信用代碼其他國(guó)稅普通發(fā)票稅收繳款書(shū)或完稅證明非稅收入一般繳款書(shū)土地出讓金財(cái)政票據(jù)政事業(yè)性收費(fèi)票據(jù)其他財(cái)政票據(jù)往來(lái)結(jié)算票據(jù)等法院文書(shū)判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)等自制憑據(jù)工資表、折舊表等有效憑據(jù)的類(lèi)型Part1010203增值稅專(zhuān)用發(fā)票稅收繳款書(shū)41有效憑據(jù)的類(lèi)型Part1應(yīng)取得發(fā)票發(fā)生業(yè)務(wù)需繳納增值稅（即為應(yīng)稅項(xiàng)目），則應(yīng)取得發(fā)票。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)提供建筑安裝服務(wù)可取得其他票據(jù)發(fā)生業(yè)務(wù)不需要繳納增值稅，則可取得財(cái)政憑據(jù)或其他票據(jù)。向政府支付的各項(xiàng)支出應(yīng)取得財(cái)政票據(jù)，例如土地出讓金；向稅局支付的各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)取得稅收繳款書(shū)或完稅證明；企業(yè)內(nèi)部發(fā)生的扣除項(xiàng)目可以自制憑據(jù)扣除。VS如何區(qū)分應(yīng)取得發(fā)票還是其他？有效憑據(jù)的類(lèi)型Part1應(yīng)取得發(fā)票可取得其他票據(jù)VS如何區(qū)分42Part11萬(wàn)-10萬(wàn)10-50萬(wàn)50萬(wàn)以上最高一年——三年三年——十年十年以上無(wú)期徒刑購(gòu)買(mǎi)和有意接收虛開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票視同虛開(kāi)虛開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的法律責(zé)任Part11萬(wàn)-10萬(wàn)一年——三年購(gòu)買(mǎi)和有意接收虛開(kāi)增值稅專(zhuān)43為自己虛開(kāi)讓他人為自己虛開(kāi)為他人虛開(kāi)介紹他人虛開(kāi)虛開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票凡具有上述行為之一的，都屬于虛開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票！為自己虛開(kāi)讓他人為自己虛開(kāi)為他人虛開(kāi)介紹他人虛開(kāi)虛開(kāi)增值稅專(zhuān)443、增值稅發(fā)票的種類(lèi)—增值稅普通發(fā)票（2017年7.1后取得的普通發(fā)票必須填公司名稱(chēng)和納稅人識(shí)別號(hào)）3、增值稅發(fā)票的種類(lèi)—增值稅普通發(fā)票（2017年7.1后取得453、增值稅發(fā)票的種類(lèi)—增值稅專(zhuān)用發(fā)票3、增值稅發(fā)票的種類(lèi)—增值稅專(zhuān)用發(fā)票462不同稅種抵扣憑據(jù)的差異2不同稅種抵扣憑據(jù)的差異47不同稅款抵扣憑據(jù)的差異Part2企業(yè)所得稅企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。土地增值稅同所得稅，但對(duì)扣除范圍、取得的憑據(jù)要求更高。例如貸款利息的扣除。增值稅提供特定憑據(jù)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)認(rèn)證且該事項(xiàng)必須在允許抵扣的范圍內(nèi)。不同稅款抵扣憑據(jù)的差異Part2企業(yè)所得稅土地增值稅增值稅48即使取得合法票據(jù)也不能扣除的情況Part2一、不合理支出（企業(yè)所得稅、土地增值稅）（一）不符合市場(chǎng)交易原則（二）超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的支出二、取得虛開(kāi)發(fā)票（增值稅）1、利用他人虛開(kāi)的專(zhuān)用發(fā)票，申報(bào)抵扣稅款。偷稅，五倍以下的罰款；2、取得虛開(kāi)發(fā)票未申報(bào)抵扣稅款。每份一萬(wàn)元罰款3、善意取得。購(gòu)貨方與銷(xiāo)售方存在真實(shí)的交易，銷(xiāo)售方使用的是其所在?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市）的專(zhuān)用發(fā)票，專(zhuān)用發(fā)票注明的銷(xiāo)售方名稱(chēng)、印章、貨物數(shù)量、金額及稅額等全部?jī)?nèi)容與實(shí)際相符，且沒(méi)有證據(jù)表明購(gòu)貨方知道銷(xiāo)售方提供的專(zhuān)用發(fā)票是以非法手段獲得的。不予抵扣進(jìn)項(xiàng)稅款。即使取得合法票據(jù)也不能扣除的情況Part2一、不合理支出（企49Part2.1

抵扣增值稅的憑據(jù)在建工程（包括法拍土地及在建工程）應(yīng)取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票招拍掛土地應(yīng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。首選取得項(xiàng)目公司名稱(chēng)的土地票據(jù)以母公司名義拍地取得的財(cái)政票據(jù)在項(xiàng)目公司如何抵扣稅款：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門(mén)三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司；政府部門(mén)出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有。拆遷補(bǔ)償費(fèi)票據(jù)支付單位或個(gè)人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)取得的蓋有收款單位印章的收據(jù)或收款個(gè)人簽具的收據(jù)、拆遷協(xié)議、收款單位或個(gè)人的證照或身份證明復(fù)印件Part2.1 抵扣增值稅的憑據(jù)在建工程（包括法拍土地及在建503不同收購(gòu)模式下的憑據(jù)3不同收購(gòu)模式下的憑據(jù)51不同收購(gòu)模式下的憑據(jù)Part3抵扣三稅：增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅抵扣兩稅：土地增值稅、企業(yè)所得稅不同收購(gòu)模式下是抵扣三稅還是兩稅，判斷條件如下：1、該收購(gòu)模式是否涉及增值稅；2、取得的票據(jù)是否滿(mǎn)足抵扣不同稅款的要求。法拍例：法院拍賣(mài)土地使用權(quán)資產(chǎn)投資入股例：以土地使用權(quán)作為不動(dòng)產(chǎn)投資入股公司分