一線地產(chǎn)運營對標旭輝匯報材料課件

旭輝運營對標學習報告工程運營部2019年7月8日旭輝運營對標學習報告1目錄1計劃管理對標供貨管理對標會12目錄提升優(yōu)化方案3目錄1計劃管理對標供貨管理對標會12目錄提升一級里程碑節(jié)點對比節(jié)點旭輝集團（考核節(jié)點）中梁控股（一級里程碑節(jié)點）一級里程碑方案設計批復取得規(guī)劃方案/擴初批復取得施工許可證-開盤預售開盤-項目現(xiàn)金流歸正主體結構封頂主體結構封頂-竣備開始交房（結轉(zhuǎn)）毛坯交付/精裝交付5個6個旭輝一級里程碑節(jié)點（考核節(jié)點）5個，除取得施工許可證外，其余四個節(jié)點均包含在控股集團一級里程碑節(jié)點，中梁目前管控范圍更大。一級里程碑節(jié)點對比節(jié)點旭輝集團中梁控股一級里程碑方案設計批復3一級節(jié)點（里程碑觀察節(jié)點）對比序號旭輝集團（程碑觀察節(jié)點）控股集團（一級節(jié)點）1取得土地中標通知完成樁基/圍護工程收地2項目前期工作啟動開始墊層施工完成概念方案3項目公司注冊成立完成地下結構工程完成前端融資首筆放款4完成《項目定位報告》售樓處完成施工，對外開放通過預備會5《項目整盤策劃報告》主體施工達到預售條件（首批銷售單體）開盤前銷售承諾精裝標準確認6完成項目概念方案樣板區(qū)工程完工，開放取得施工證7《樣板展示區(qū)策劃報告》主體結構封頂開工8簽訂土地出讓合同（付地價款）取得預售許可證（首批銷售單體）開發(fā)貸放款9取得土地權證開盤預售（首批開盤銷售）取得預售證10取得《建設用地規(guī)劃許可證》完成銷售30%（完成全部銷量30%的時間）辦理大產(chǎn)證11方案設計批復完成銷售85%（完成全部銷量85%的時間）示范區(qū)開放（景觀、售樓處）12《整體營銷報告》審定完成外立面落架-13銷售樣板區(qū)開工完成單體竣工驗收-14完成施工報建圖完成各項驗收，取得工程竣工備案證明-15取得《建設工程規(guī)劃許可證》《交付使用許可證》或交付許可手續(xù)-16施工總包合同簽訂開始交房（結轉(zhuǎn)）-17取得《建設工程施工許可證》取得大產(chǎn)證-18取得項目開發(fā)貸款--35個11個一級節(jié)點（里程碑觀察節(jié)點）對比序號旭輝集團控股集團1取得土地4項目計劃總體排布對比節(jié)點旭輝集團中梁控股一級里程碑節(jié)點（經(jīng)濟獎罰）56一級節(jié)點（排名考核）3511二級節(jié)點（事業(yè)部管控）45980合計節(jié)點數(shù)49997對比小結：1、旭輝在編制項目總體計劃時，一、二級節(jié)點排布細、要求高，且對各個節(jié)點工作的成果輸出要求精準，為項目公司項目開發(fā)過程中的進度計劃管控提供了較好的依據(jù)，能及早發(fā)現(xiàn)項目偏差，及時糾偏；2、中梁在編制項目主計劃時，節(jié)點排布較為精煉，選擇了各個階段較為關鍵的核心節(jié)點進行控制和關注；3、運營人員編制上，旭輝在事業(yè)部層面由項目運營副總、事業(yè)部PMO小組牽頭考核各項目部的計劃執(zhí)行情況，項目層面項目總牽頭組織二級及以下節(jié)點的編制及落地，工程計劃專員跟進項目計劃進展并做匯報；中梁工程運營職能合并，運營由區(qū)域平臺統(tǒng)一管理，項目計劃匯報多由開發(fā)人員兼職，管理深度相對有限。項目計劃總體排布對比節(jié)點旭輝集團中梁控股一級里程碑節(jié)點（經(jīng)濟5主體結構進度要求對比業(yè)態(tài)旭輝集團中梁控股別墅（3F）15天/層，斜屋30天/層開盤前5天/層開盤后6天/層多層（5-8F）10天/層（首/頂層15天/層）小高層（9-12F）標準層7天/層（首層10天、頂層10天/層）北方低溫天氣可考慮8天/層 中高層（13-23F）高層（24-32F）超高層（32F以上）標準層7天/層（首層8天、頂層10天/層）31層以8天/層，40層以上9天/層對比小結：1、旭輝集團工期排布的基礎工作較為扎實，對不同業(yè)態(tài)分別進行了要求，在保證工期的同時保證了不同業(yè)態(tài)的施工品質(zhì)；2、中梁只是整體上規(guī)定了各標準層的施工工期，沒有對各種不同業(yè)態(tài)進行具體化，側(cè)重于考核獎罰，對業(yè)態(tài)情況的施工組織指導性較差，比較容易出現(xiàn)片面追求施工進度，而忽視施工品質(zhì)的現(xiàn)象。主體結構進度要求對比業(yè)態(tài)旭輝集團中梁控股別墅（3F）15天/6部分關鍵節(jié)點周期對比節(jié)點旭輝集團中梁控股完成概念方案1.5個月1個月完成設計批復3.5個月2.7個月示范區(qū)開放7個月5.5個月取得預售證按城市確定基準工期，無底線卡位按照預售條件及標準層工期進行推算，按城市進行底線卡位（如武漢首開底線10個月）開盤按城市確定基準工期，無底線卡位對比小結：1、旭輝在鋪排預售、開盤等關鍵節(jié)點周期時，分別對不同城市提出了具體要求，對項目公司的指導性較強，具有很強的操作性；2、中梁在鋪排預售、開盤等關鍵節(jié)點周期時，按照“高周轉(zhuǎn)”要求，未對不同業(yè)態(tài)、不同城市提出具體要求，并做了較嚴格的底線卡位，在實際操作中，尤其是針對一二線城市項目的運營不具有指導性。部分關鍵節(jié)點周期對比節(jié)點旭輝集團中梁控股完成概念方案1.5個7計劃管理對標小結旭輝的計劃管理相對寬松合理，強調(diào)因城施策，過程嚴密監(jiān)控，節(jié)點做細，專人全程監(jiān)控糾偏中梁目前的運營模式是不惜一切代價的“高周轉(zhuǎn)”（沖刺首開提前）模式，按照“高周轉(zhuǎn)”要求，未對不同業(yè)態(tài)、不同城市提出具體要求，在實際操作中，尤其是針對一二線城市項目的運營不具有指導性從區(qū)域公司層面，旭輝的對里程碑計劃的過程監(jiān)控點值得借鑒，后續(xù)運營將組織修訂《武漢直屬區(qū)域公司計劃節(jié)點專項考核實施細則》，增設過程監(jiān)控點，提前預警糾偏并做預處罰，風險解除后預處罰取消計劃管理對標小結旭輝的計劃管理相對寬松合理，強調(diào)因城施策，過8目錄1計劃管理對標供貨管理對標會12目錄提升優(yōu)化方案3目錄1計劃管理對標供貨管理對標會12目錄提升10旭輝供銷匹配分析模型——3636模型3636模型供銷存決策分析首開已開工但未取得預售證的貨值開盤后3個月月均銷售目標開銷比項目實際開工面積開工面積是否大于3萬方是否大于6個月續(xù)期取證庫存過去3個月月均銷售額存銷比已開工但未取得預售證的貨值過去3個月月均銷售額在途比是否大于3個月是否大于6個月旭輝運營基于3636的模型分析判斷項目供銷是否匹配對于續(xù)銷項目，主要應考慮存銷比、在途比兩大指標；對于首開項目，則應考慮開銷比、開工面積兩大指標。10旭輝供銷匹配分析模型——3636模型3636模型供銷存決10旭輝供銷匹配模型分析原則-首開前對于尚未首開的項目，主要考慮開銷比、開工面積兩大指標。在分析項目時重點關注第一象限與第三象限的項目。項目開工面積較大，但預估去化速度較快，應謹防少供的風險。項目開工量相對較小，可能無法匹配未來銷售速度，需根據(jù)實際情況判斷未來斷供風險。項目開工面積較大，且預估去化速度較慢，可能會形成超供風險。項目開工量相對較小，且預估去化速度較慢，需根據(jù)實際情況判斷銷售計劃合理性旭輝供銷匹配模型分析原則-首開前對于尚未首開的項目，主要考慮1112旭輝供銷匹配模型分析原則-續(xù)期供貨對于續(xù)銷項目，主要考慮存銷比、在途比兩大指標；在分析項目時重點關注第一象限與第三象限的項目。項目當前庫存量去化較快，但需注意項目開工量是否過大項目當前庫存量去化較快，但在途資源可能不能滿足未來銷售風險，應謹防斷供風險.按照當前去化速度已產(chǎn)生大量庫存，且在途資源可能進一步增大庫存量，存在超供風險；當前去化速度較慢，在途資源相對較少，需加快去化12旭輝供銷匹配模型分析原則-續(xù)期供貨對于續(xù)銷項目，主要考慮1213旭輝773模型調(diào)整產(chǎn)品分證報規(guī)調(diào)整開工量分批停工緩建緩交付正常施工緩支付加快供應7針對項目供銷存關系和所處階段，對項目現(xiàn)狀進行七步判斷7針對不同階段形成7種彈性運營策略，也可多種策略組合3在制定彈性運營策略時，也應盡可能規(guī)避三項重大風險13旭輝773模型調(diào)整產(chǎn)品分證報規(guī)調(diào)整開工量分批停工緩建緩交13中梁供貨邏輯——首開供貨以項目凈利潤率為起點倒逼項目現(xiàn)金流首開推盤量卡位倒逼首開去化倒逼貨量組織優(yōu)點：√合理保證項目凈利潤實現(xiàn)；√合理保證項目現(xiàn)金流回正。缺點：√在排布首開去化計劃時，某種程度上忽視了市場因素；√層層倒逼模式下，各職能條線缺少交圈配合，下行市場下存在風險。中梁供貨邏輯——首開供貨以項目凈利潤率為起點倒逼項目現(xiàn)金流倒14中梁供貨邏輯——首開供貨根據(jù)控股集團發(fā)文，取消二線城市首開推盤量的絕對值考核，且取消首開15天簽約率的絕對值考核二線城市首開考核管理辦法中梁供貨邏輯——首開供貨根據(jù)控股集團發(fā)文，取消二線城市首開推15中梁供貨邏輯——續(xù)期供貨集團要求供貨滿足“321”原則“3”：紅線--最長不得大于3個月；“2”：常態(tài)--常態(tài)保持2個月以內(nèi)；“1”：沖刺--卓越?jīng)_刺保持1個月左右。若排摸及蓄客情況不好，應及時與集團大運營中心溝通、確認，通過復盤尋找原因，合理調(diào)整供貨節(jié)奏，做到產(chǎn)銷平衡，防止資金沉淀風險?？毓杉瘓F續(xù)期供貨要求集團對項目續(xù)期的貨量組織管控要求較為嚴格，區(qū)域公司實際部分缺乏自主權。中梁供貨邏輯——續(xù)期供貨集團要求供貨滿足“321”原則“3”16中梁供貨邏輯——續(xù)期供貨對比小結：按照控股集團的制度要求，在市場銷售遇阻，現(xiàn)有庫存滿足4個月的去化周期，應主動放緩續(xù)期施工節(jié)奏。該制度條款，實際上與旭輝彈性運營策略的總體思路基本一致，但實際運用較少，或幾乎不涉及。按照以往操作，在組織續(xù)期貨量時，按照項目“高周轉(zhuǎn)”的模式，及項目前期制訂的節(jié)點計劃，能供盡供、應供盡供，加快速度供貨。目前，在組織項目續(xù)期供貨時，雖然有回顧項目已開流速及征詢營銷需求的動作，但實際上，缺乏必要的分析支持，更多的停留在經(jīng)驗層面。中梁供貨邏輯——續(xù)期供貨對比小結：17供貨管理對標小結旭輝的彈性運營策略實質(zhì)上是一場“現(xiàn)金流”保衛(wèi)戰(zhàn)。以項目現(xiàn)金流為最終目標，以項目供貨為著力點，通過供貨時間、貨量決策，進行多作業(yè)單元的協(xié)同，最終使得項目風險得以釋放。從區(qū)域公司層面，下行市場旭輝的供銷匹配分析模型適用性較強，后續(xù)月度經(jīng)營會議運營匯報中增設該模塊，動態(tài)監(jiān)控供銷對比情況供貨管理對標小結旭輝的彈性運營策略實質(zhì)上是一場“現(xiàn)金流”保衛(wèi)18目錄1計劃