成本控制精益策劃課件

成本控制精益策劃成本控制精益策劃1招標(biāo)及合同圖紙會審施工組織設(shè)計施工階段設(shè)計階段結(jié)算招標(biāo)及合同圖紙會2設(shè)計階段

這個階段主要是根據(jù)我們項目的銷售定位，來制定我們項目的目標(biāo)成本，盡量使設(shè)計單位能夠充分了解項目情況，根據(jù)開發(fā)項目的特點在委托設(shè)計前明確提出設(shè)計上要求，以防設(shè)計圖紙頻繁變更，造成工期推遲。設(shè)計階段造價成本控制的重點除了控制好設(shè)計費（報建費、勘察費等比重較小，且一般有相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)），更主要的是通過限額設(shè)計等手段從源頭上控制好建安成本。設(shè)計階段

這個階段主要是根據(jù)我們項目的銷售定位，來制定我們項3設(shè)計階段控制要點設(shè)計階段控制要點4設(shè)計階段-審圖與設(shè)計的完善由于大的設(shè)計院一般工作比較忙，建筑結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計人員不可能做到百分百準(zhǔn)確的銜接，甚至可能出現(xiàn)某些錯誤，所以需要我們來進(jìn)行可靠的審查，對圖紙上一些錯誤和疏漏來進(jìn)行修改和補充，甲方用它進(jìn)行招標(biāo)會減少很多圖紙設(shè)計風(fēng)險、減少一些不平衡報價所帶來的損失。這個也是我們能夠進(jìn)行成本控制的最直接的地方。設(shè)計階段-審圖與設(shè)計的完善5招標(biāo)文件與合同的編制這個階段應(yīng)該是所有階段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源頭與核心。一份好的招標(biāo)文件會對以后所有過程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、現(xiàn)場情況、交通、地質(zhì)、承包范圍、計日工等等都應(yīng)該做出最清晰的說明，另外對合同中“等”字的運用要慎重，對甲供甲控材料要明確，對變更索賠簽證洽商的處理方法要寫明時間實效、結(jié)算方式、量度標(biāo)準(zhǔn)等，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評定等級或評杯評優(yōu)要合理，工期推算準(zhǔn)確，獎懲條款要實際等等。招標(biāo)文件與合同的編制這個階段應(yīng)該是所有階段中最重要的，也是建6招標(biāo)及合同編制階段控制要點序號控制要點控制什么怎么控制1招標(biāo)文件內(nèi)容應(yīng)清晰明確一份好的招標(biāo)文件會對以后所有過程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、現(xiàn)場情況、交通、地質(zhì)、承包范圍、計日工等等都應(yīng)該做出最清晰的說明，另外對合同中“等”字的運用要慎重，對甲供甲限甲指甲定材料要明確，對變更索賠簽證洽商的處理方法要寫明時間實效、結(jié)算方式、量度標(biāo)準(zhǔn)等，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評定等級或評杯評優(yōu)要合理，工期推算準(zhǔn)確，獎懲條款要實際等等。2甲供料注意控制甲供料的數(shù)量正常情況下不要采用大宗建材的甲供料，如鋼筋水泥等，后果一是自身的財務(wù)壓力，二是領(lǐng)料結(jié)算超省的難以控制，還有就是水電使用與結(jié)算方法、勞保統(tǒng)籌的模式等等。3施工單位選擇合適的施工單位對于一個工程項目來說，工程質(zhì)量的好壞決定建設(shè)單位的社會地位、口碑、市場賣價、后續(xù)工程等等，所以選擇一個好的施工單位是很重要的，而且要注意了解有些公司是不是掛羊頭賣狗肉，對于不入流的公司，一定要在準(zhǔn)入上機制做好文章，在資質(zhì)上一定要把好關(guān)。另外對其注冊資本、公司財務(wù)情況、優(yōu)質(zhì)指標(biāo)、同類型工程、技術(shù)人員、機械、市場地位口碑、管理情況等等都要做出詳細(xì)限制，不能因為某某公司可以讓利、可以墊資就讓其輕易入圍。4招標(biāo)形式選擇恰當(dāng)?shù)恼袠?biāo)形式對于房地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)來說，首選邀請招標(biāo)，而且最好是合作伙伴型，這樣大家知根知底對對方都放心，一般情況下不要搞華而不實的公開招標(biāo)；合同形式采用那種都可以，不過其中風(fēng)險范圍、獎懲、結(jié)算調(diào)整范圍等一定要寫清楚。招標(biāo)及合同編制階段控制要點序號控制要點控制什么怎么控制1招標(biāo)7招標(biāo)文件的編制為了房地產(chǎn)招投標(biāo)過程的公開、公正和公平性，應(yīng)從以下幾個方面采取措施：

房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)評價指標(biāo)中，除投標(biāo)標(biāo)價外，加強對企業(yè)整體素質(zhì)的考核。房地產(chǎn)開發(fā)活動具有復(fù)雜性，在審定中標(biāo)企業(yè)中，不僅要堅持最低價中標(biāo)的原則，而且也要考慮中標(biāo)企業(yè)的整體素質(zhì)，如：企業(yè)的社會形象、經(jīng)濟(jì)實力、開發(fā)業(yè)績等。高素質(zhì)的企業(yè)能夠有足夠的經(jīng)驗和技能來處理開發(fā)過程中遇到的各種問題。的確，如何在房地產(chǎn)開發(fā)項目招評標(biāo)中確定一個公正的指標(biāo)來考核企業(yè)真正的實力，也是難題之一。

另外針對投標(biāo)企業(yè)在編制預(yù)算時故意漏項、缺項的具體情況，開發(fā)商只要在合同中說明對投標(biāo)者在預(yù)算中出現(xiàn)的錯、漏、缺項一律不予調(diào)整，并在行政上強化執(zhí)行機制、加大處罰力度，此類投標(biāo)者的投標(biāo)行為是可以得到控制的。

招標(biāo)文件的編制為了房地產(chǎn)招投標(biāo)過程的公開、公正和公平8合同編制及管理合同清單條文嚴(yán)謹(jǐn)無歧義施工范圍明確總分包界限劃分分部分項準(zhǔn)確無漏項項目特征、工作內(nèi)容描述清楚詳盡計量單位準(zhǔn)確價格組成清晰明了合同編制及管理合同清單條文嚴(yán)謹(jǐn)無歧義施工范圍明確總分包界限劃9合同的編制及管理一、臺同管理公司所有重大經(jīng)濟(jì)活動的實施均從合同匯簽開始，所以合同管理工作須融合財務(wù)、預(yù)算、工程等各個職能部門。合同管理到位，所涉及的工程造價和材料價格合理，則成本控制就已經(jīng)有了一個很扎實的平臺。合同的編制及管理一、臺同管理10合同管理1.合同匯簽與分類。合同管理融合了財務(wù)、預(yù)算、工程等多個部門。成本會計在合同匯簽中側(cè)重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時間的安排，要與公司現(xiàn)有資金和未來資金計劃相統(tǒng)一，避免合同管理與資金管理脫節(jié)。采購工程師或其他專業(yè)工程師側(cè)重材料設(shè)備的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、到場時間，或工程進(jìn)度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，避免合同管理與工程管理不協(xié)調(diào)。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際情況，合同分工程合同、材料合同兩大類。合同管理1.合同匯簽與分類。11合同管理2.合同的錄入與執(zhí)行。將已分類合同結(jié)合財務(wù)軟件的報表功能，設(shè)計出能自動提取數(shù)據(jù)的“合同款項支付單”，使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態(tài)中。合同錄入后，成本會計要盯住每一次付款時點及金額進(jìn)行資金計劃安排并報主管領(lǐng)導(dǎo)，從而較好執(zhí)行合同。3.報告。按周申報合同清單及匯總統(tǒng)計表。合同管理2.合同的錄入與執(zhí)行。12合同的編制及管理二、工程預(yù)算及資金管理參照工程預(yù)算合理地進(jìn)行成本核算和資金管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)工作的重點。因為工程成本及其資金的支付是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實質(zhì)性核心內(nèi)容，每一項所涉及的金額又相當(dāng)巨大，故須重點控制。合同的編制及管理二、工程預(yù)算及資金管理13工程預(yù)算及資金管理1.工程預(yù)算的編制、錄入。工程預(yù)算的編制須結(jié)合成本、采購及財務(wù)等專業(yè)人員的綜合建議，達(dá)到事前成本控制的目的；工程預(yù)算編制完畢后，公司預(yù)算部門將工程預(yù)算交成本會計進(jìn)行錄人工作。以后的財務(wù)核算工作也便有了“有的放矢”的目標(biāo)。工程預(yù)算及資金管理1.工程預(yù)算的編制、錄入。14工程預(yù)算及資金管理2.工程款支付在工程款的支付過程中，須注意的是：要有正確的付款流程，該流程的設(shè)計必須滿足“先產(chǎn)生相關(guān)的信息流，再由信息流決定是否支付資金流”的要求。這是因為任何不當(dāng)?shù)馁Y金支付行動都能使成本管理處于無序和失控狀態(tài)。3.報告打印各單位的付款清單及工程款支付匯總表。工程預(yù)算及資金管理2.工程款支付15合同的編制及管理三、甲供材料管理甲供材料，因房地產(chǎn)開發(fā)單位一般不設(shè)庫存，故材料到場匯簽后直接進(jìn)入施工總包單位庫房。針對這種特殊情況，需作一定要求。1.將材料準(zhǔn)確分類。

2.材料入庫與出庫手續(xù)同時辦理并核對。

合同的編制及管理三、甲供材料管理16施工組織設(shè)計的審定（1）注意可索賠的項目一般造價工程師不怎么注重施工組織設(shè)計或施工方案，基本是交給監(jiān)理審核工程部二審之后批準(zhǔn)。可是在施工組織設(shè)計中施工單位會隱藏一些結(jié)算時可以索賠的東西，比如馬鐙筋、溫度筋、鋼筋定尺，鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、運土距離、模板、攤銷周轉(zhuǎn)等等。這也是造價成本控制容易被忽略的地方。(2)注意施工方法與工程進(jìn)度如果施工組織設(shè)計中提出的施工方法與國家強制實行的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范有矛盾或沖突，一旦未詳查而批準(zhǔn)可能導(dǎo)致不必要的損失。在施工各階段中投入的人員和機械是不是與施工組織設(shè)計中預(yù)期的一致，倘若施工方拖期交工，是否在人員和機械上打了埋伏？一般情況下施工方也希望早日把工程結(jié)束以緩解自身的財務(wù)壓力，所以只會多投入提前交工，但要注意施工方采取的趕工措施是不是和施工組織設(shè)計吻合，一般情況下如果施工組織設(shè)計中沒有寫明趕工措施，就必須要求他補充趕工方案。施工組織設(shè)計的審定（1）注意可索賠的項目17

圖紙會審

該階段一般由甲方主持，監(jiān)理方施工方設(shè)計方一起對圖紙上疏漏錯誤矛盾筆誤等等進(jìn)行核對并出正式文件，作為設(shè)計變更的一部分直接進(jìn)行結(jié)算。這個階段對造價人員來說相當(dāng)重要（1）可以修正審圖時未發(fā)現(xiàn)的錯誤，對預(yù)算的正確性有很大幫助。（2）圖紙會審基本都是施工方提出的問題，可以借此查看施工方和監(jiān)理方技術(shù)水平如何，而且要慎重看待施工方提出的設(shè)計變更建議。因為在圖紙會審時施工方會提出一些對其施工有利的建議和變更，作為房地產(chǎn)企業(yè)的造價人員必須進(jìn)行判定是否對公司有利。（3）在圖紙會審中要注意一點：必須讓設(shè)計方將圖紙會審結(jié)果進(jìn)行仔細(xì)計算后才可出正式文本，否則再進(jìn)行變更將事倍功半。

18施工階段序號控制要點控制什么怎么控制1設(shè)計變更重大設(shè)計調(diào)整項目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計調(diào)整2工程指令后補指令1、變更指令須事前審批，乙方上報簽證后監(jiān)理單位、項目部、成本部在規(guī)定時間【注1】內(nèi)簽字確認(rèn)。變更簽證單項工程完工后30天未上報，視為乙方放棄該筆簽證權(quán)益，費用不予計取。

2、施工方在每月進(jìn)度請款時，必須同時提交截至當(dāng)前時點已實施未下發(fā)的變更簽證情況以及事項外費用放棄申明，否則不予支付工程款。

3、以下兩種情形，后補變更簽證不應(yīng)予以認(rèn)可：后補變更簽證為隱蔽工程且無影像資料留存；后補變更簽證資料確認(rèn)時間在主辦人員離職或崗位變換之后。3收方隱蔽工程1、必須要有甲方下發(fā)的指令單方可進(jìn)行收方。

2、收方必須要有四方（甲方現(xiàn)場工程師、監(jiān)理、施工方、咨詢方）共同參與收方。

3、收方前由施工方提前一天發(fā)郵件告知收方備案臺賬(時間、內(nèi)容、參與人員)。

4、收方單標(biāo)準(zhǔn)為三聯(lián)單，現(xiàn)場收方完成后，當(dāng)天四方簽字蓋章確認(rèn)，并將收方單掃描件及臺賬發(fā)給甲方。

5、收方單根據(jù)指令單內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場收方。6、隱蔽的部分需及時踏勘，留下影像資料，自己登記臺賬留存電子資料。踏勘不能停留在表面，需要拿起卷尺隨時測量材料與圖紙對應(yīng)材料規(guī)格型號是否一致。如抹灰厚度、砌體規(guī)格、保溫做法等等4簽證月結(jié)月清督促施工方及時上報簽證結(jié)算，簽證上報后及時審核結(jié)算，做到月結(jié)月清5進(jìn)度款超付

進(jìn)度款要求供貨方及施工方必須申報累計進(jìn)度，用累計進(jìn)度減累計付款的辦法計算當(dāng)月應(yīng)付進(jìn)度款，避免重復(fù)計算，避免超付現(xiàn)象發(fā)生。6核價了解市場1、自己走訪市場，了解材料各個參數(shù)；2、收集整理經(jīng)銷商信息和生產(chǎn)商信息，對比政府的價格信息找出差異；3、深入工地詢問小包工頭或工人，了解一些綜合單價或分解單價；4、就是貨比三家不吃虧，多多聯(lián)系誠信商家。施工階段序號控制要點控制什么怎么控制1設(shè)計變更重大設(shè)計調(diào)整項19施工階段

施工階段1）進(jìn)度產(chǎn)值審核，是否虛報，多報，累計產(chǎn)值超報。2）注意核對招標(biāo)圖與工程部上傳的變更圖紙的差異，預(yù)防發(fā)出的變更單新增部分在招標(biāo)清單中已經(jīng)包含，重復(fù)計取。3）注意負(fù)變更施工單位故意漏報4）隱蔽的部分需及時踏勘，留下影像資料，自己登記臺賬留存電子資料。踏勘不能停留在表面，需要拿起卷尺隨時測量材料與圖紙對應(yīng)材料規(guī)格型號是否一致。如抹灰厚度、砌體規(guī)格、保溫做法等等5）結(jié)合現(xiàn)場實際情況，對需包含進(jìn)總價的簽證變更進(jìn)行審核，現(xiàn)場核實，若有無價項，及時發(fā)起認(rèn)價。施工階段

施工階段20施工階段由于新材料、新技術(shù)的運用，現(xiàn)行清單不能涵蓋的項目，造價人員必須深入施工現(xiàn)場，了解掌握具體情況，依據(jù)定額編制原則提出新的綜合單價，補充現(xiàn)階段的清單的不完善之處。如有一個建筑藝術(shù)公園，此工程工藝復(fù)雜，藝術(shù)性強，在造型、工藝和施工難度上已不是傳統(tǒng)的建筑物，施工過程中需要進(jìn)行大量簽證，如需用一種紅色的輕骨料混凝土，現(xiàn)行定額沒有這種混凝土的價格。于是就深入施工現(xiàn)場，了解施工內(nèi)容、施工工藝，根據(jù)現(xiàn)場施工的配合比，陶粒和氧化鐵紅等材料的市場價格，提出一個新的綜合單價，彌補了原有定額的缺陷。施工階段由于新材料、新技術(shù)的運用，現(xiàn)行清單不能涵蓋的項目，造21結(jié)算

這一階段的造價成本控制，是施工單位最后的機會也是建設(shè)單位最后的努力。房地產(chǎn)企業(yè)的造價控制人員應(yīng)該秉承