物業(yè)資產(chǎn)運營管理與盈利模式創(chuàng)新-蔣紹勇課件

物業(yè)資產(chǎn)運營管理與盈利模式創(chuàng)新蔣紹勇物業(yè)資產(chǎn)運營管理與盈利模式創(chuàng)新蔣紹勇1代表項目：北京艾維克酒店（四星）全國人大辦公樓深圳中航苑（城市綜合體）陽光100國際公寓、陽光100國際新城、陽光100城市系列曾任：中航物業(yè)北京總經(jīng)理陽光壹佰物業(yè)集團副總經(jīng)理香港路勁物業(yè)集團總經(jīng)理北京商務房地產(chǎn)商會副會長中國物業(yè)管理協(xié)會常務理事蔣紹勇老師簡介代表項目：蔣紹勇老師簡介2

安居樂業(yè)是我們的共同心愿這個心愿來源于對專業(yè)的追求和社會責任，它一直激勵著物業(yè)人，在自己所選擇的這條艱難的事業(yè)路途上一如既往，無怨無悔。安居樂業(yè)是我們的共同心愿這個心愿來源于對專業(yè)3

人類物質(zhì)文明發(fā)展到今天，積累的最大財富就是建筑，作為人類最大財富的運作管理的物業(yè)人，能發(fā)揮其市場價值嗎？怎么發(fā)揮？序言：市場競爭的本質(zhì)是客戶的競爭，有了客戶資源，沒有資金可以融資，可以引進人才培養(yǎng)人才，可以購買專利研發(fā)技術(shù)，但沒有客戶就必須去創(chuàng)造客戶。人類物質(zhì)文明發(fā)展到今天，積累的最大財富就是建筑4序言：最為客戶生活最為深入的物業(yè)從業(yè)者，客戶資源如何轉(zhuǎn)化成市場價值？換一個角度是否覺得物業(yè)運營與資產(chǎn)管理有點意思了。帶著問題，我們一起去嘗試解析。序言：最為客戶生活最為深入的物業(yè)從業(yè)者，客戶資5體驗經(jīng)濟時代正在來臨

一、體驗經(jīng)濟時代正在來臨物業(yè)資產(chǎn)運營與管理體驗經(jīng)濟時代正在來臨一、體驗經(jīng)濟時代正在來臨物業(yè)資產(chǎn)運營與6體驗經(jīng)濟時代正在來臨

1、時代變了物業(yè)資產(chǎn)運營與管理體驗經(jīng)濟時代正在來臨1、時代變了物業(yè)資產(chǎn)運營與管理7體驗經(jīng)濟時代正在來臨

1、時代變了物業(yè)資產(chǎn)運營與管理體驗經(jīng)濟時代正在來臨1、時代變了物業(yè)資產(chǎn)運營與管理8體驗經(jīng)濟時代正在來臨

1、時代變了物業(yè)資產(chǎn)運營與管理體驗經(jīng)濟時代正在來臨1、時代變了物業(yè)資產(chǎn)運營與管理9體驗經(jīng)濟時代正在來臨

1、時代變了物業(yè)資產(chǎn)運營與管理體驗經(jīng)濟時代正在來臨1、時代變了物業(yè)資產(chǎn)運營與管理10體驗經(jīng)濟時代正在來臨

1、時代變了物業(yè)資產(chǎn)運營與管理體驗經(jīng)濟時代正在來臨1、時代變了物業(yè)資產(chǎn)運營與管理11體驗經(jīng)濟時代已來臨

2、模式變了物業(yè)資產(chǎn)運營與管理體驗經(jīng)濟時代已來臨2、模式變了物業(yè)資產(chǎn)運營與管理12體驗經(jīng)濟時代已來臨

2、模式變了物業(yè)資產(chǎn)運營與管理體驗經(jīng)濟時代已來臨2、模式變了物業(yè)資產(chǎn)運營與管理13體驗經(jīng)濟時代來臨

關(guān)注客戶體驗，迎接體驗經(jīng)濟時代。物業(yè)資產(chǎn)運營與管理體驗經(jīng)濟時代來臨關(guān)注客戶體驗，迎接體驗經(jīng)濟時代。物業(yè)資產(chǎn)運14房地產(chǎn)行服務業(yè)面對客戶時代的挑戰(zhàn)

二、面對客戶時代的挑戰(zhàn)

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理房地產(chǎn)行服務業(yè)面對客戶時代的挑戰(zhàn)二、面對客戶時代的挑戰(zhàn)物151、客戶價值房地產(chǎn)行服務業(yè)面對客戶時代的挑戰(zhàn)

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理1、客戶價值房地產(chǎn)行服務業(yè)面對客戶時代的挑戰(zhàn)物業(yè)資產(chǎn)運營與161、客戶價值房地產(chǎn)行服務業(yè)面對客戶時代的挑戰(zhàn)

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理1、客戶價值房地產(chǎn)行服務業(yè)面對客戶時代的挑戰(zhàn)物業(yè)資產(chǎn)運營與171、客戶價值=—客戶讓渡價值越大客戶滿意度就越高房地產(chǎn)行服務業(yè)面對客戶時代的挑戰(zhàn)

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理1、客戶價值=—客戶讓渡價值越大房地產(chǎn)行服務業(yè)面對客戶時代的181、客戶價值客戶關(guān)系價值（客戶對企業(yè)的價值）一次性購買價值=

客戶單次交易給企業(yè)帶來的收入客戶終身價值=房地產(chǎn)行服務業(yè)面對客戶時代的挑戰(zhàn)

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理1、客戶價值客戶關(guān)系價值（客戶對企業(yè)的價值）一次性購買191、客戶價值房地產(chǎn)行服務業(yè)面對客戶時代的挑戰(zhàn)

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理1、客戶價值房地產(chǎn)行服務業(yè)面對客戶時代的挑戰(zhàn)物業(yè)資產(chǎn)運營與20在體驗經(jīng)濟時代服務就是營銷，營銷就是服務起始于市場需求，終止于客戶滿意2、客戶服務與營銷房地產(chǎn)行服務業(yè)面對客戶時代的挑戰(zhàn)

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理在體驗經(jīng)濟時代2、客戶服務與營銷房地產(chǎn)行服務業(yè)面對客戶時代的212、客戶服務與營銷房地產(chǎn)行服務業(yè)面對客戶時代的挑戰(zhàn)

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理2、客戶服務與營銷房地產(chǎn)行服務業(yè)面對客戶時代的挑戰(zhàn)物業(yè)22房地產(chǎn)行服務業(yè)面對客戶時代的挑戰(zhàn)

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理房地產(chǎn)行服務業(yè)面對客戶時代的挑戰(zhàn)物業(yè)資產(chǎn)運營與管理23服務以客戶為中心并不是以客戶為貴族而是要抓住所需，恰到好處房地產(chǎn)行服務業(yè)面對客戶時代的挑戰(zhàn)

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理房地產(chǎn)行服務業(yè)面對客戶時代的挑戰(zhàn)物業(yè)資產(chǎn)運營與管理24三、房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展與競爭房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展與競爭

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理三、房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展與競爭房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展與競爭物業(yè)資251、體驗經(jīng)濟時代服務需求特征（享受服務、獨特體驗、全新感受）標準化人性化品牌化（以標準、規(guī)范、流程達到服務品質(zhì)制度化的保障）（情感溝通、體驗式服務、面對客戶一線決策）房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展與競爭

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理1、體驗經(jīng)濟時代服務需求特征（享受服務、獨特體驗、全新感受）26必然性的行為選擇性的行為突發(fā)性的行為方便（需求性）迎合加引導（主觀能動性）預防（不可預見性）房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展與競爭

1、體驗經(jīng)濟時代服務需求特征物業(yè)資產(chǎn)運營與管理必然性的行為選擇性的行為突發(fā)性的行為方便（需求性）迎合加引27集成價值實現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)營階段客戶資本運作階段標準基礎(chǔ)管理階段房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展與競爭

2、物業(yè)管理的發(fā)展階段物業(yè)資產(chǎn)運營與管理集成價值實現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)營階段客戶資本標準基礎(chǔ)管理階段28房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展與競爭

3、常見模式物業(yè)資產(chǎn)運營與管理房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展與競爭3、常見模式物業(yè)資產(chǎn)運營與管理29房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展與競爭

3、常見模式獨立物業(yè)服務商盈利模式物業(yè)資產(chǎn)運營與管理房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展與競爭3、常見模式獨立物業(yè)服務商盈利模式30房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展與競爭

3、常見模式獨立物業(yè)服務商盈利模式物業(yè)資產(chǎn)運營與管理房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展與競爭3、常見模式獨立物業(yè)服務商盈利模式31房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展與競爭

3、常見模式

協(xié)同效應——非物業(yè)專業(yè)，通過集成市場優(yōu)勢企業(yè)為客戶服務，從而獲得額外收入，并且為業(yè)主提供更好的環(huán)境和服務。獨立物業(yè)服務商盈利模式物業(yè)資產(chǎn)運營與管理房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展與競爭3、常見模式協(xié)同效應——非32房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展與競爭

3、常見模式以基礎(chǔ)服務品質(zhì)贏得業(yè)主和市場認同集成市場優(yōu)勢資源，滿足業(yè)主需求實現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)增值形成互相依賴關(guān)系實現(xiàn)客戶資本價值

獨立物業(yè)服務商盈利模式物業(yè)資產(chǎn)運營與管理房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展與競爭3、常見模式以基礎(chǔ)服務品質(zhì)集成市場33房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展與競爭

3、常見模式以標準降低成本——政府及開發(fā)下屬公司管理項目較多，必須走向管理標準化、管理集成化，以降低管理成本。

以集成提升利潤——必須建立進入與退出標準，集成市場優(yōu)勢資源，實現(xiàn)物業(yè)社區(qū)的社會價值，從基礎(chǔ)服務向物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營進化。政府/開發(fā)下屬企業(yè)盈利模式物業(yè)資產(chǎn)運營與管理房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展與競爭3、常見模式政府/開發(fā)下屬企業(yè)盈利34房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展與競爭

3、常見模式切記，傳統(tǒng)物業(yè)服務企業(yè)，必須打破所謂的專業(yè)化分工，解放員工生產(chǎn)力，才能突破物業(yè)費瓶頸。政府/開發(fā)下屬企業(yè)盈利模式物業(yè)資產(chǎn)運營與管理房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展與競爭3、常見模式政府/開發(fā)下屬企業(yè)盈利35房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展與競爭

4、市場競爭外資企業(yè)的高端項目優(yōu)勢國際慣例——世界五百強熟悉的游戲規(guī)則，互相認同的價值觀體系。帶著客戶接項目——可以為項目提供客戶定制服務，可以提供全流程服務，而不僅僅是基礎(chǔ)服務。物業(yè)資產(chǎn)運營與管理房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展與競爭4、市場競爭外資企業(yè)的高端項目優(yōu)勢36房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展與競爭

4、市場競爭本土企業(yè)的中低端項目優(yōu)勢本土慣例——本土客戶熟悉的游戲規(guī)則，互相認同的價值觀體系。成本優(yōu)勢——可以以較低成本提供較好的基礎(chǔ)服務。物業(yè)資產(chǎn)運營與管理房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展與競爭4、市場競爭本土企業(yè)的中低端項目優(yōu)37房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展與競爭

4、市場競爭趨勢注冊物業(yè)管理師制度的推行和物業(yè)社區(qū)公共服務的屬性、市場單項物業(yè)配套服務企業(yè)的逐步成熟，由業(yè)主大會委托獨立人員開展物業(yè)服務將成為趨勢之一。物業(yè)管理覆蓋面的增加和市場承受能力因素，極低成本的業(yè)主能接受基本服務將成為規(guī)模最大的市場。物業(yè)資產(chǎn)運營與管理房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展與競爭4、市場競爭趨勢物業(yè)資產(chǎn)運營與管理38物業(yè)運營特色思考與培育三、物業(yè)運營特色思考與培育物業(yè)資產(chǎn)運營與管理物業(yè)運營特色思考與培育三、物業(yè)運營特色思考與培育物業(yè)資產(chǎn)運營39物業(yè)運營特色思考與培育1、二級管理體系集團專業(yè)支持屬地服務實現(xiàn)運營服務標準提供培訓、支持、考核運營服務過程監(jiān)控標準合約管控標準-支持-監(jiān)控-考核物業(yè)運營客戶服務市場推廣配合物業(yè)品牌維護實施-完善-提升運營服務品質(zhì)=+物業(yè)資產(chǎn)運營與管理物業(yè)運營特色思考與培育1、二級管理體系集團專業(yè)支持屬地服務實40物業(yè)運營特色思考與培育2、核心特色思考目標——系統(tǒng)集成服務提供商一流企業(yè)定標準（智慧）二流企業(yè)做品質(zhì)/服務（智力）三流企業(yè)做基礎(chǔ)（苦力）物業(yè)資產(chǎn)運營與管理物業(yè)運營特色思考與培育2、核心特色思考目標——系統(tǒng)集成服務提41物業(yè)運營特色思考與培育2、核心特色思考系統(tǒng)集成服務提供商制定準入/退出標準體系系統(tǒng)集成專業(yè)配套資源集成市場優(yōu)勢資源服務于目標客戶物業(yè)資產(chǎn)運營與管理物業(yè)運營特色思考與培育2、核心特色思考系統(tǒng)集成服務提供商制定42物業(yè)運營特色思考與培育2、核心特色思考管理員制物業(yè)資產(chǎn)運營與管理物業(yè)運營特色思考與培育2、核心特色思考管理員制物業(yè)資產(chǎn)運營與43物業(yè)運營特色思考與培育2、核心特色思考統(tǒng)一標準和流程標準化不走樣物業(yè)資產(chǎn)運營與管理物業(yè)運營特色思考與培育2、核心特色思考統(tǒng)一標準和流程標準化不44物業(yè)運營特色思考與培育2、核心特色思考統(tǒng)一標準和流程標準化不走樣物業(yè)資產(chǎn)運營與管理物業(yè)運營特色思考與培育2、核心特色思考統(tǒng)一標準和流程標準化不45物業(yè)運營特色思考與培育2、核心特色思考統(tǒng)一標準和流程標準化不走樣物業(yè)資產(chǎn)運營與管理物業(yè)運營特色思考與培育2、核心特色思考統(tǒng)一標準和流程標準化不46物業(yè)運營特色思考與培育2、核心特色思考統(tǒng)一標準和流程標準化不走樣物業(yè)資產(chǎn)運營與管理物業(yè)運營特色思考與培育2、核心特色思考統(tǒng)一標準和流程標準化不47物業(yè)運營特色思考與培育2、核心特色思考統(tǒng)一標準和流程標準化不走樣一個崗位三個樁管理崗位執(zhí)行梯隊式接班人計劃確保崗位工作穩(wěn)健實現(xiàn)人才持續(xù)輸出物業(yè)資產(chǎn)運營與管理物業(yè)運營特色思考與培育2、核心特色思考統(tǒng)一標準和流程標準化不48物業(yè)運營特色思考與培育2、核心特色思考物業(yè)資產(chǎn)運營與管理物業(yè)運營特色思考與培育2、核心特色思考物業(yè)資產(chǎn)運營與管理49物業(yè)運營特色思考與培育2、核心特色思考物業(yè)資產(chǎn)運營與管理物業(yè)運營特色思考與培育2、核心特色思考物業(yè)資產(chǎn)運營與管理50物業(yè)運營特色思考與培育2、核心特色思考干部到一線去為員工服務教練激勵服務管理者的要求識才之德用才之善

護才之膽

容才之量物業(yè)資產(chǎn)運營與管理物業(yè)運營特色思考與培育2、核心特色思考干部到一線去教練51物業(yè)運營特色思考與培育2、核心特色思考管理上墻看板操作物業(yè)資產(chǎn)運營與管理物業(yè)運營特色思考與培育2、核心特色思考管理上墻看板操作物52物業(yè)運營特色思考與培育2、核心特色思考品質(zhì)品味品牌品牌服務意識定期檢查交叉驗收綜合樓檢系統(tǒng)培訓合格上崗提升素質(zhì)培訓體系物業(yè)資產(chǎn)運營與管理物業(yè)運營特色思考與培育2、核心特色思考品質(zhì)品味品牌品53物業(yè)運營特色思考與培育2、核心特色思考低成本運轉(zhuǎn)全面計劃預算管理首問責任制精益管理標準復制資源共享集團支持全員服務交接到位物業(yè)資產(chǎn)運營與管理物業(yè)運營特色思考與培育2、核心特色思考低成本運轉(zhuǎn)首問責任制精54物業(yè)運營特色思考與培育2、核心特色思考物業(yè)資產(chǎn)運營與管理物業(yè)運營特色思考與培育2、核心特色思考物業(yè)資產(chǎn)運營與管理55物業(yè)運營特色思考與培育2、核心特色思考同等或近似崗位互為助理干部員工定期輪崗每個崗位兩人以上熟悉AB崗位制確保不因人員的變化導致工作不穩(wěn)定物業(yè)資產(chǎn)運營與管理物業(yè)運營特色思考與培育2、核心特色思考同等或近似崗位互為助理56物業(yè)運營特色思考與培育2、核心特色思考崗位臺帳式管理崗位實施臺帳式管理所有崗位的工作內(nèi)容、范圍、職責建立臺帳確保每件物品、每件事情明確到責任人物業(yè)資產(chǎn)運營與管理物業(yè)運營特色思考與培育2、核心特色思考崗位臺帳式管理崗位實施57物業(yè)運營特色思考與培育2、核心特色思考計劃分解與跟進運營——運作經(jīng)營計劃目標逐級分解明確到人計劃目標清晰可見，可衡量。物業(yè)資產(chǎn)運營與管理物業(yè)運營特色思考與培育2、核心特色思考計劃分解與跟進運營——58物業(yè)資產(chǎn)管理四、物業(yè)資產(chǎn)管理物業(yè)資產(chǎn)運營與管理物業(yè)資產(chǎn)管理四、物業(yè)資產(chǎn)管理物業(yè)資產(chǎn)運營與管理59物業(yè)資產(chǎn)管理

1、何謂資產(chǎn)運營管理物業(yè)資產(chǎn)運營與管理資產(chǎn)管理

（國外稱為ASSETMANAGEMENT或EQUITYMANAGEMENT）可以定義為機構(gòu)投資者所投資的不動產(chǎn)，通過資產(chǎn)的增值及回報摸式，獲得投資回報及收益。

物業(yè)資產(chǎn)管理1、何謂資產(chǎn)運營管理物業(yè)資產(chǎn)運營與管理資產(chǎn)管理60物業(yè)資產(chǎn)管理

1、何謂資產(chǎn)運營管理物業(yè)資產(chǎn)運營與管理公共資產(chǎn)運營管理

是指為了滿足區(qū)分建筑物所有權(quán)置業(yè)者目標，綜合利用物業(yè)服務（PROPERTYSERVICE）、設施管理(FACILITYMANAGEMENT)、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理(REALESTATEASSETSMANAGEMENT)、房地產(chǎn)組合投資管理(REALESTATEPORTFOLIOMANAGEMENT)的技術(shù)、手段和模式，以資產(chǎn)保值增值為目標，提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務。

物業(yè)資產(chǎn)管理1、何謂資產(chǎn)運營管理物業(yè)資產(chǎn)運營與管理公共資產(chǎn)61物業(yè)資產(chǎn)管理

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理

房產(chǎn)評估，資產(chǎn)評估，土地評估專業(yè)對不動產(chǎn)作出物業(yè)價值分析。財務專業(yè)籌劃，社區(qū)氛圍營造，銷售市場策劃，物業(yè)及設施管理設計，為不動產(chǎn)作長期規(guī)劃實施方案。目標資產(chǎn)確保不動產(chǎn)收益，保持物業(yè)價值，拓展增值空間，為投資者創(chuàng)造出合理的價值回報。1、何謂資產(chǎn)運營管理物業(yè)資產(chǎn)管理物業(yè)資產(chǎn)運營與管理房產(chǎn)評估，資產(chǎn)評估62物業(yè)資產(chǎn)管理

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理1、何謂資產(chǎn)運營管理物業(yè)資產(chǎn)管理物業(yè)資產(chǎn)運營與管理1、何謂資產(chǎn)運營管理63物業(yè)資產(chǎn)管理

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理2、資產(chǎn)運營管理內(nèi)容物業(yè)資產(chǎn)管理物業(yè)資產(chǎn)運營與管理2、資產(chǎn)運營管理內(nèi)容64物業(yè)資產(chǎn)管理

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理2、資產(chǎn)運營管理內(nèi)容——策略管理

需中介市場的專業(yè)經(jīng)驗：協(xié)助確定目標資產(chǎn)租金定價政策協(xié)助確定和調(diào)整目標資產(chǎn)租戶結(jié)構(gòu)進行市場調(diào)研并形成調(diào)研報告協(xié)助確定預算并就改進提出建議根據(jù)市場變化就租賃率、租金進行分析調(diào)整聘請相關(guān)機構(gòu)或?qū)I(yè)人士為項目提供專業(yè)服務提供估價服務物業(yè)資產(chǎn)管理物業(yè)資產(chǎn)運營與管理2、資產(chǎn)運營管理內(nèi)容——策略65物業(yè)資產(chǎn)管理

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理2、資產(chǎn)運營管理內(nèi)容——日常管理需物業(yè)及設施專業(yè)經(jīng)驗：建立物業(yè)運營方案準備項目和目標資產(chǎn)的介紹、推廣資料制定市場推廣計劃及預算協(xié)調(diào)及監(jiān)管物業(yè)公司完成相關(guān)物業(yè)管工作監(jiān)管目標資產(chǎn)的維修保養(yǎng)聘請審計機構(gòu)對項目審計購買保險并跟進保險理賠物業(yè)資產(chǎn)管理物業(yè)資產(chǎn)運營與管理2、資產(chǎn)運營管理內(nèi)容——日常66物業(yè)資產(chǎn)管理

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理2、資產(chǎn)運營管理內(nèi)容①執(zhí)行采購計劃及預算并監(jiān)管供應商②準備和提供與目標資產(chǎn)的報告或信息③建立和實施緊急事務處理機制④依法設置賬簿及保管財務資料⑤保管目標資產(chǎn)所有檔案資料⑥監(jiān)管律師事務所及其他機構(gòu)或處理與目標資產(chǎn)相關(guān)的爭議、訴訟、仲裁或行政處罰⑦根據(jù)約定制作提交報告——日常管理需物業(yè)及設施專業(yè)經(jīng)驗：

物業(yè)資產(chǎn)管理物業(yè)資產(chǎn)運營與管理2、資產(chǎn)運營管理內(nèi)容①執(zhí)行采67物業(yè)資產(chǎn)管理

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理2、資產(chǎn)運營管理內(nèi)容需租務經(jīng)驗：

準備和分析市場信息建立租賃管理系統(tǒng)建立租賃數(shù)據(jù)庫準備租賃意向書、合同等法律文件根據(jù)經(jīng)營計劃制定談判策略，客戶談判，出具租賃意向書向包括地產(chǎn)中介和租戶在內(nèi)的第三方提供信息并進行談判處理租戶續(xù)約相關(guān)事務按時向租戶發(fā)出付款通知，收取租金、物業(yè)費及其他約定費用——租賃管理物業(yè)資產(chǎn)管理物業(yè)資產(chǎn)運營與管理2、資產(chǎn)運營管理內(nèi)容68物業(yè)資產(chǎn)管理

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理2、資產(chǎn)運營管理內(nèi)容需建筑及設施管理的經(jīng)驗：提出設施設備的升級改造提方案，包括財務可行性分析、裝修改造方案推薦升級改造機構(gòu)及其團隊，包括建筑師、設計師、承包商、材料供應商等制定升級改造管理和預算機制協(xié)調(diào)、監(jiān)管升級改造過程獲得相關(guān)政府主管部門的批準對升級改造進行驗收制定并監(jiān)管維修保養(yǎng)計劃與實施——升級改造物業(yè)資產(chǎn)管理物業(yè)資產(chǎn)運營與管理2、資產(chǎn)運營管理內(nèi)容69物業(yè)資產(chǎn)管理

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理2、資產(chǎn)運營管理內(nèi)容尋找目標資產(chǎn)和融資機構(gòu)尋求融資機構(gòu)并委托可行性的融資方案，物業(yè)盡職審查及市場調(diào)研根據(jù)融資合同進行管理和并提交報告根據(jù)融資合同按時支付融資費、償還本息——融資物業(yè)資產(chǎn)管理物業(yè)資產(chǎn)運營與管理2、資產(chǎn)運營管理內(nèi)容尋找目標70物業(yè)資產(chǎn)管理

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理2、資產(chǎn)運營管理內(nèi)容KPI關(guān)鍵指標報告（KeyPerformanceIndex）評核財政及運營，標準包括：1）總收入2）總支出3）經(jīng)營凈收入4）債務5）租戶保留6）評估符合操作程序7）設施管理8）租金修訂/續(xù)租9）風險管理10）租戶問卷調(diào)查11）資金申請

序列號類別(%)權(quán)重1總收入10%2經(jīng)營支出5%3業(yè)主支出

5%4資本支出

5%5經(jīng)營收入5%6未結(jié)賬款5%7續(xù)租

5%8空置面積租賃5%9評估報告

10%10設施經(jīng)理績效評分

5%11租金修正5%12遵守法規(guī)義務

5%13租戶對物業(yè)管理績效評估

10%14月度報告2.5%15年度預算報告

2.5%16對業(yè)主咨詢需求回饋

5%17及時提交資金申請5%18提交準確的資金申請5%共計100%——KPI財務管理物業(yè)資產(chǎn)管理物業(yè)資產(chǎn)運營與管理2、資產(chǎn)運營管理內(nèi)容KPI關(guān)71物業(yè)資產(chǎn)管理

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理3、物業(yè)資產(chǎn)管理基礎(chǔ)1、業(yè)主從傳統(tǒng)的設施設備維修、清潔、綠化與秩序維護四項基本服務，物業(yè)設備更新與節(jié)能改造，轉(zhuǎn)為更關(guān)心物業(yè)的保值增值。

2、依托物業(yè)主業(yè)開展資產(chǎn)代理經(jīng)營，獲得租售溢價分成、經(jīng)營收益分成、代理費用收入等以越來越多的成為物業(yè)企業(yè)新的盈利點。3、為開發(fā)提供前期顧問，包括提供項目發(fā)展咨詢、物業(yè)市場研究、銷售策略策劃、整體商業(yè)規(guī)劃等服務，以及代為選用設施設備，代理尾盤銷售。物業(yè)資產(chǎn)管理物業(yè)資產(chǎn)運營與管理3、物業(yè)資產(chǎn)管理基礎(chǔ)1、業(yè)主72物業(yè)資產(chǎn)管理

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理3、物業(yè)開展資產(chǎn)經(jīng)營物業(yè)運營管理——日常五大基本服務、外包管理等如：發(fā)電機房外包物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營——評估、置換/抵押、經(jīng)紀、管理、集成物業(yè)資產(chǎn)管理物業(yè)資產(chǎn)運營與管理3、物業(yè)開展資產(chǎn)經(jīng)營物業(yè)運73物業(yè)資產(chǎn)管理

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理3、物業(yè)開展資產(chǎn)經(jīng)營——優(yōu)勢

與業(yè)主近距離的接觸，使物業(yè)服務企業(yè)能通過良好的溝通及時掌握和了解不同業(yè)主的不同需求，有針對性地提供服務業(yè)主信任度優(yōu)勢。制約因素優(yōu)勢部分信任基礎(chǔ)：品牌物業(yè)獨特地位，駐場服務特點，易獲業(yè)主信任：資產(chǎn)維護：具備公共物業(yè)管理能力，可向業(yè)主私有資產(chǎn)維護延伸；精細成本：在做好公共服務的同時，服務延展較低；資源整合：掌握業(yè)主資源，可整合轉(zhuǎn)化為度假、金融理財、特殊商品等服務的顧客；降低資金風險：委托代理方式可以降低對物業(yè)公司的資金要求。專業(yè)性：資產(chǎn)經(jīng)營管理人才、經(jīng)驗不足；投訴聯(lián)帶：資產(chǎn)經(jīng)營投訴導致對物業(yè)服務不滿；法規(guī)缺失：物業(yè)資產(chǎn)管理法規(guī)欠缺；物業(yè)資產(chǎn)管理物業(yè)資產(chǎn)運營與管理3、物業(yè)開展資產(chǎn)經(jīng)營——優(yōu)勢74物業(yè)資產(chǎn)管理

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理3、物業(yè)開展資產(chǎn)經(jīng)營要逐漸掌握顧問、經(jīng)紀、估價、融資等一站服務技巧，要逐步積累酒店、商場、寫字樓、住宅等多種業(yè)態(tài)的專業(yè)人員。要逐步積累客戶資源和穩(wěn)定的合作伙伴。有效集成管理各專業(yè)公司（估價、經(jīng)紀、營銷代理、金融擔保旅游、零售商業(yè)等）。

要逐步積累資金。以支持一站式服務，不僅能節(jié)約委托人和物業(yè)企業(yè)的雙重成本，還能提高工作效率、減少資源浪費。物業(yè)資產(chǎn)管理物業(yè)資產(chǎn)運營與管理3、物業(yè)開展資產(chǎn)經(jīng)營75物業(yè)資產(chǎn)管理

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理4、盈利模式現(xiàn)場與網(wǎng)絡網(wǎng)絡、場地活動支持自銷、代銷（銀灣物業(yè)）資產(chǎn)收入廣告收入合作收入商家支持商品銷售地產(chǎn)經(jīng)紀、尾房/車庫銷售物業(yè)資產(chǎn)管理物業(yè)資產(chǎn)運營與管理4、盈利模式現(xiàn)場與網(wǎng)絡網(wǎng)絡、76物業(yè)資產(chǎn)管理

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理4、盈利模式物業(yè)服務信息資訊商務代理度假旅游家政服務休閑娛樂衣食住行游娛購全面覆蓋物業(yè)資產(chǎn)管理物業(yè)資產(chǎn)運營與管理4、盈利模式物業(yè)服務信息資訊77物業(yè)資產(chǎn)管理

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理5、案例

以基礎(chǔ)管理為原點，構(gòu)建并夯實物業(yè)經(jīng)營平臺，縱向整合產(chǎn)業(yè)鏈價值經(jīng)營，橫向整合物業(yè)客戶資源經(jīng)營?！{光嘉寶物業(yè)資產(chǎn)管理物業(yè)資產(chǎn)運營與管理5、案例——藍光嘉寶78物業(yè)資產(chǎn)管理

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理5、案例客戶需求深度挖掘，提供針對性產(chǎn)品客戶資產(chǎn)經(jīng)營：房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務配套設施經(jīng)營公共場地挖潛橫向整合客戶資源經(jīng)營縱向整合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)營客戶和運營視角的地產(chǎn)項目規(guī)劃顧問客戶和運營視角的項目設計顧問物業(yè)服務情景營銷企業(yè)品牌、標準及知識資源的輸出物業(yè)營銷代理、招商策劃和執(zhí)行資產(chǎn)的委托運營商業(yè)資源全程運營——藍光物業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理物業(yè)資產(chǎn)運營與管理5、案例橫向整合客戶資源經(jīng)營79物業(yè)資產(chǎn)管理

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理會所經(jīng)營業(yè)務家居家電等團購業(yè)務個性化旅游產(chǎn)品經(jīng)營精保潔業(yè)務生活雜志業(yè)務BTOC電子商務房屋經(jīng)紀業(yè)務廣告位資源經(jīng)營業(yè)務公共場地經(jīng)營業(yè)務凈菜配送業(yè)務六個原則以基礎(chǔ)服務為原點，構(gòu)建與客戶“共生、共長、共贏”環(huán)境，共建共享和諧社區(qū)，業(yè)主物業(yè)一家親，達成高客戶滿意度，實現(xiàn)經(jīng)營價值公共場地經(jīng)營業(yè)務原則一：誠信履約，鞏固資源經(jīng)營平臺;原則二：公開透明，堅決不侵害業(yè)主利益;原則四：有序資源開發(fā)和經(jīng)營，杜絕盲目引入;原則五：風險可控，避免項目經(jīng)營資源風險;原則六：價值區(qū)分，凈化經(jīng)營生態(tài)環(huán)境。原則三：服務品質(zhì)優(yōu)先，經(jīng)營讓位服務品質(zhì);物業(yè)資產(chǎn)管理物業(yè)資產(chǎn)運營與管理會所經(jīng)營業(yè)務家居家電等團購業(yè)80物業(yè)資產(chǎn)管理

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理綜向整合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)營，創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)價值商業(yè)環(huán)境調(diào)研產(chǎn)品定位顧問產(chǎn)品規(guī)劃顧問取地產(chǎn)品策劃規(guī)劃設計施工建設開盤銷售交房運營產(chǎn)品修改顧問戰(zhàn)略資源整合規(guī)劃設計優(yōu)化顧問產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督商業(yè)規(guī)劃、招商策劃及執(zhí)行營銷代理產(chǎn)品品質(zhì)檢驗代交房尾盤銷售質(zhì)保期委托維修尾盤招商商業(yè)氛圍營造資產(chǎn)運營管理.自有資源管理產(chǎn)品后評價房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的全程運營管理物業(yè)管理的全程顧問

物業(yè)資產(chǎn)管理物業(yè)資產(chǎn)運營與管理綜向整合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)營，創(chuàng)81物業(yè)資產(chǎn)管理

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理藍光嘉寶公司的收入體系結(jié)構(gòu)及盈利結(jié)構(gòu):基礎(chǔ)服務以客戶滿意度為導向，利潤持平或者微利經(jīng)營，在基礎(chǔ)物業(yè)平臺上通過縱向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)營、橫向客戶資源整合經(jīng)營，實現(xiàn)自身的盈利、發(fā)展。物業(yè)資產(chǎn)管理物業(yè)資產(chǎn)運營與管理藍光嘉寶公司的收入體系結(jié)構(gòu)及82物業(yè)資產(chǎn)管理

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理5、案例萬科物業(yè)現(xiàn)狀——2010年業(yè)務指標客戶滿意度——————90%購房客戶物業(yè)提及率——75%員工滿意度——————84%物業(yè)費收繳率—————95.64%收入情況———————總收入15.34億，物業(yè)費收入9.05億，

凈利潤1億元——萬科物業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理物業(yè)資產(chǎn)運營與管理5、案例萬科物業(yè)現(xiàn)狀——2083物業(yè)資產(chǎn)管理

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理萬科物業(yè)現(xiàn)狀——2010年經(jīng)營收入：總收入15。34億元其他經(jīng)營占25%（深圳1800萬元，北京1000萬元。

）品牌支持16%

物業(yè)費收入為51%.二手房中介.車庫銷售.尾盤銷售經(jīng)營收入主要構(gòu)成物業(yè)資產(chǎn)管理物業(yè)資產(chǎn)運營與管理萬科物業(yè)現(xiàn)狀——2010年經(jīng)84物業(yè)資產(chǎn)管理

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理5、案例仁恒物業(yè)充分把握了業(yè)主既看重物業(yè)使用價值，又關(guān)注物業(yè)投資價需求的商機，把目光投向業(yè)主二手房買賣和租賃經(jīng)營上。

2004年仁恒成立了經(jīng)紀業(yè)務部，為住戶提供出租房屋、二手房買賣等專業(yè)服務。拓展業(yè)務為業(yè)主提供法律咨詢、簽訂合同、定金保管、房款轉(zhuǎn)賬、銀行貸款、房產(chǎn)交易過戶、房屋實地交接過戶等全程、全方位經(jīng)紀業(yè)務服務?！虾Ｈ屎阄飿I(yè)資產(chǎn)管理物業(yè)資產(chǎn)運營與管理5、案例85物業(yè)資產(chǎn)管理

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理5、案例

2005年仁恒物業(yè)推出“買賣房屋獨家委托服務”，每半月將房屋出租行情、市場動態(tài)、求購信息及合理化建議等通過致電或郵件提供給簽約客戶，讓業(yè)主能及時充分了解市場行情，在房屋買賣和出租中盡量獲得最大利益，企業(yè)也得到了豐厚的經(jīng)紀業(yè)務收益?！虾Ｈ屎阄飿I(yè)資產(chǎn)管理物業(yè)資產(chǎn)運營與管理5、案例86物業(yè)資產(chǎn)管理

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理5、案例依托廣大業(yè)主群體不同需求而衍生出的各類特約服務，包括室內(nèi)清潔、房屋代管，免費代辦交易、代繳各類費用、代辦家具家電購置等，仁恒物業(yè)可謂“服務到家”。仁恒的業(yè)主對仁恒也產(chǎn)生越來越多的的依賴。在業(yè)主得到個性化、人性化周到細致服務的同時，仁恒物業(yè)由此獲得的年收益也十分可觀?！虾Ｈ屎阄飿I(yè)資產(chǎn)管理物業(yè)資產(chǎn)運營與管理5、案例依托廣87物業(yè)資產(chǎn)管理

物業(yè)資產(chǎn)運營與管理5、案例永安物業(yè)連鎖經(jīng)營三昇連鎖便利超市標準店面面積：20~