論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的性質(zhì)、效力和效力

論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的性質(zhì)、效力和效力

目前，中國(guó)的法律正在進(jìn)行中。物權(quán)法是民商事法律的基礎(chǔ),也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法制中必不可少的重要組成部分。而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律制度又在物權(quán)法中占據(jù)重要地位。不動(dòng)產(chǎn)是人類(lèi)社會(huì)賴(lài)以生存和發(fā)展的基本條件,也是人類(lèi)可持續(xù)發(fā)展的重要基石。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律制度的優(yōu)劣直接關(guān)系到能否很好地保護(hù)環(huán)境和資源,實(shí)現(xiàn)資源的合理開(kāi)發(fā)利用和發(fā)揮最佳績(jī)效,關(guān)系到能否適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求,使不動(dòng)產(chǎn)在社會(huì)生活中能夠快捷、順利、安全地流轉(zhuǎn),進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資源的合理配置。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得、流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié),由于歷史和現(xiàn)實(shí)的原因,我國(guó)尚無(wú)完整統(tǒng)一的物權(quán)法和不動(dòng)產(chǎn)登記法,造成實(shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)登記管理混亂、標(biāo)準(zhǔn)不一、登記內(nèi)容不全面、登記效力不確定等問(wèn)題,嚴(yán)重影響了不動(dòng)產(chǎn)的正常流轉(zhuǎn)、利用和保護(hù),所以我們迫切需要在充分研究的基礎(chǔ)上制定適合我國(guó)國(guó)情的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記法。本文擬就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的性質(zhì)、原則、內(nèi)容、效力和我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善進(jìn)行探討。一、房地產(chǎn)登記的一些問(wèn)題的分析(一)國(guó)家公權(quán)對(duì)私權(quán)處分的介入關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記行為的性質(zhì),理論上有兩種說(shuō)法。其一,認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記為私法行為;其二,認(rèn)為“不動(dòng)產(chǎn)登記為公法行為,它體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的干預(yù),干預(yù)的目的旨在明晰各種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),依法保護(hù)物權(quán)人的合法權(quán)益”基于以上理由,不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)應(yīng)為私法行為,同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記也具有一些公法性質(zhì),主要體現(xiàn)在登記機(jī)關(guān)對(duì)登記的審查上。為保證登記的真實(shí)合法和維護(hù)正常的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn),登記機(jī)關(guān)應(yīng)詳細(xì)審查當(dāng)事人的登記申請(qǐng),對(duì)不符合法定條件的予以拒絕。這體現(xiàn)了國(guó)家公權(quán)對(duì)私權(quán)處分的介入。其次,不動(dòng)產(chǎn)登記之后具有國(guó)家的公信力,體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的承認(rèn)。基于物權(quán)行為理論,登記具有權(quán)利正確性推定效力。(二)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的設(shè)置關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān),各國(guó)做法不盡相同。主要有兩類(lèi),一是由法院充當(dāng),如我國(guó)民國(guó)初期的地方法院(后期改為地政局)和美國(guó)的地方法院。德國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記局(土地登記局)是法院的組成部分,專(zhuān)司不動(dòng)產(chǎn)登記活動(dòng),所以其登記行為為司法行為,而非行政行為。二是由行政機(jī)關(guān)來(lái)進(jìn)行登記。如我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)和土地登記機(jī)關(guān)、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的“地政事務(wù)所”、我國(guó)香港的田土注冊(cè)處、英國(guó)的政府土地登記局、日本的登記所。我國(guó)1986年6月25日通過(guò)的《中華人民共和國(guó)土地管理法》建立了我國(guó)的土地登記制度,該法規(guī)定土地登記的主管機(jī)關(guān)為縣級(jí)以上人民政府。對(duì)于房地產(chǎn)登記,早在1987年我國(guó)開(kāi)展了全國(guó)范圍的城鎮(zhèn)房產(chǎn)所有權(quán)登記發(fā)證工作,初步建立了房產(chǎn)登記制度。我國(guó)實(shí)行由房產(chǎn)主管機(jī)關(guān)對(duì)房產(chǎn)登記的制度。房產(chǎn)所有權(quán)的取得和轉(zhuǎn)讓、使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)的抵押等均應(yīng)在房產(chǎn)主管機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。關(guān)于我國(guó)應(yīng)設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的性質(zhì),我們應(yīng)在現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)上選擇適合我國(guó)國(guó)情的方式,那種由法院進(jìn)行登記的做法與我國(guó)現(xiàn)實(shí)國(guó)情不符。理由有:一,不動(dòng)產(chǎn)登記行為本質(zhì)是一種行政行為,把它作為司法行為與我國(guó)法院性質(zhì)不合。法院之宗旨在于解決糾紛,而不動(dòng)產(chǎn)登記不是糾紛。二,如由法院進(jìn)行登記,則發(fā)生糾紛以后又由法院進(jìn)行裁決,法院的先前的登記勢(shì)必會(huì)影響到案件的公正裁決。三,有擴(kuò)大法院職權(quán)的嫌疑。實(shí)際生活中需要登記的事項(xiàng)很多,如車(chē)輛的登記、商標(biāo)權(quán)、專(zhuān)利權(quán)許可使用的登記等,是否也要納入到法院登記的范圍?如是,則法院就會(huì)變成行政機(jī)關(guān),失去其司法性。所以我們應(yīng)建立由行政機(jī)關(guān)獨(dú)立負(fù)責(zé)登記的制度,實(shí)際可將現(xiàn)有的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的權(quán)限擴(kuò)大,將土地權(quán)屬及其他不動(dòng)產(chǎn)登記全部納入其登記范圍。其他機(jī)關(guān)無(wú)權(quán)行使任何不動(dòng)產(chǎn)之登記。(三)不動(dòng)產(chǎn)登記的審查不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)包括以下原則:申請(qǐng)?jiān)瓌t,形式審查和實(shí)質(zhì)審查相結(jié)合原則,公示公信原則等。德國(guó)物權(quán)法的登記原則還包括:合法原則、使用法定文字登記原則、精確性原則、證據(jù)原則等。1.申請(qǐng)?jiān)瓌t。是指除法律特別規(guī)定外,只有在當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)登記機(jī)關(guān)方可依職權(quán)進(jìn)行登記。一般而言,登記機(jī)關(guān)無(wú)權(quán)主動(dòng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的變動(dòng)進(jìn)行登記。這一原則實(shí)際上也是對(duì)當(dāng)事人處分原則的尊重,因?yàn)槌龂?guó)家所有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以外,大部分的不動(dòng)產(chǎn)是一般民事主體所享有的私權(quán)。當(dāng)然,在某些特殊情況下,登記機(jī)關(guān)也可依法不經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)而進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。如《深圳特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第14條規(guī)定,土地使用期滿(mǎn)、抵押期屆滿(mǎn)或被人民法院裁定為無(wú)主財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)由登記機(jī)關(guān)進(jìn)行適為登記,而無(wú)須有人申請(qǐng),登記機(jī)關(guān)應(yīng)公告登記結(jié)果。2.形式審查和實(shí)質(zhì)審查相結(jié)合原則。這里的形式審查是指登記機(jī)關(guān)要審查當(dāng)事人申請(qǐng)的登記是否符合法定的條件和程序。首先應(yīng)審查當(dāng)事人是否具備申請(qǐng)登記的主體資格。包括當(dāng)事人的民事行為能力和當(dāng)事人的實(shí)體權(quán)利。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)舉證證明自己是合法的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的享有者。若無(wú)證明,登記機(jī)關(guān)應(yīng)拒絕登記,其次要審查當(dāng)事人的申請(qǐng)程序是否合法,具體程序應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)登記法及其他法律規(guī)定。實(shí)質(zhì)審查是指登記機(jī)關(guān)應(yīng)詳細(xì)審查當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的內(nèi)容是否合法,是否有損國(guó)家、社會(huì)和他人的利益。如要詳細(xì)審查當(dāng)事人的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同,對(duì)于不合法或有損國(guó)家、社會(huì)或他人利益的申請(qǐng),應(yīng)拒絕登記。3.公示公信原則。是指不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)一經(jīng)登記,便發(fā)生公示公信的效力,這是不動(dòng)產(chǎn)登記之權(quán)利正確性推定效力的體現(xiàn)。未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)從法律上講是無(wú)效的,經(jīng)過(guò)登記之不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng),即使其變動(dòng)的原因行為無(wú)效、被撤銷(xiāo)或不成立,或由于登記機(jī)關(guān)失誤造成的錯(cuò)誤登記,也不能否認(rèn)物權(quán)變動(dòng)的后果。只有這樣才能維持不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力?！叭藗兊牟粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)交易實(shí)質(zhì)上就轉(zhuǎn)化成為登記物權(quán)的交易,因?yàn)橹挥械怯洐?quán)利的交易,才是法律認(rèn)可并保護(hù)的正確權(quán)利交易?！惫竟旁瓌t并不絕對(duì)。在法定情況下,登記機(jī)關(guān)也可依職權(quán)宣告某一登記無(wú)效。但我們應(yīng)嚴(yán)格限制其適用,以維護(hù)登記之公信力。(四)公示的效力不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力是指不動(dòng)產(chǎn)登記的法律事實(shí)對(duì)當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所施加的影響。德國(guó)物權(quán)法理論認(rèn)為物權(quán)公示有三大效力:物權(quán)變動(dòng)根據(jù)效力、權(quán)利正確性推定效力、善意保護(hù)效力。這三大效力在不動(dòng)產(chǎn)登記上表現(xiàn)得最為典型。綜合而言,不動(dòng)產(chǎn)登記有如下效力:1.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)根據(jù)效力,也稱(chēng)物權(quán)公示效力,即關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的任何物權(quán)變動(dòng)都應(yīng)在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記方為有效,所以登記是導(dǎo)致當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定途徑,也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)向社會(huì)展示的方式。經(jīng)過(guò)登記發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng),無(wú)庸質(zhì)疑地具有法律效力。這一效力的理論來(lái)源是德國(guó)物權(quán)法中的物權(quán)公示原則,即物權(quán)的取得、轉(zhuǎn)讓、變更、喪失都應(yīng)以某種方式向社會(huì)公示,動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得和轉(zhuǎn)讓的公示方式為占有和交付,不動(dòng)產(chǎn)的公示方式為登記。2.權(quán)利正確性推定效力,即“源于錯(cuò)誤的登記也是正確的”,是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記簿所記載的內(nèi)容,即使與當(dāng)事人實(shí)際享有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不一致,但法律也推定登記內(nèi)容的正確性。此效力也稱(chēng)登記的公信效力。登記內(nèi)容應(yīng)與當(dāng)事人的實(shí)際物權(quán)相一致,是登記的基本原則,但實(shí)際生活中不排除由于各種原因?qū)е碌怯洐?quán)利與實(shí)際權(quán)利不一致的情況。當(dāng)這種情況發(fā)生時(shí),法律之所以推定登記內(nèi)容的正確性,有兩方面的原因:一是為保證登記的公信力,二是為維持善意第三人的利益,保障交易安全。3.善意保護(hù)效力。這一效力與權(quán)利正確性推定效力相聯(lián)系,即對(duì)于登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),善意第三人基于不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利而取得物權(quán)的,任何時(shí)候都應(yīng)得到充分地保護(hù),其物權(quán)不因在其登記之前的錯(cuò)誤登記而無(wú)效或被撤銷(xiāo),不動(dòng)產(chǎn)這一效力有點(diǎn)類(lèi)似于動(dòng)產(chǎn)的善意取得,但法律強(qiáng)調(diào)四個(gè)條件:一是必須是善意第三人,不動(dòng)產(chǎn)登記的絕對(duì)效力不應(yīng)及于惡意第三人;二是須第三人基于登記取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),善意第三人非基于登記也不能取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),即使取得與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)相關(guān)的一些權(quán)利,也不具備善意保護(hù)效力;三,須登記的錯(cuò)誤不能從登記簿中發(fā)現(xiàn),如果登記的錯(cuò)誤能從登記簿中發(fā)現(xiàn),則不發(fā)生第三人受登記公信力保護(hù)的效力;四,須無(wú)異議登記,如果登記簿中已有與物權(quán)變動(dòng)相悖之異議登記,則也不發(fā)生對(duì)第三人善意保護(hù)效力。4.法定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)形式效力。即除法律特殊規(guī)定外,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、轉(zhuǎn)讓、變更、終止都應(yīng)經(jīng)登記而生效,未經(jīng)登記,不發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、轉(zhuǎn)讓、變更、終止效力,正如上文提到,這一效力可以很好地解決現(xiàn)實(shí)中一房多賣(mài)、重復(fù)抵押等問(wèn)題,可以很好地維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全和暢通。但這一效力并不絕對(duì),它主要針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)因法律行為變動(dòng)的情況,法律特殊規(guī)定主要是指因非法律行為如繼承、事實(shí)行為、取得時(shí)效等而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)。5.風(fēng)險(xiǎn)警示效力。這一效力是指各種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)納入登記之后,“將各種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的排他效力按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿予以明確宣示,以達(dá)到告誡物權(quán)相對(duì)人存在不動(dòng)產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)的效力?！?五)不動(dòng)產(chǎn)順位不動(dòng)產(chǎn)順位登記的必要性不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)順位登記在不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)順位不動(dòng)產(chǎn)登記主要包括不動(dòng)產(chǎn)總登記、不動(dòng)產(chǎn)初始登記、不動(dòng)產(chǎn)變更登記、不動(dòng)產(chǎn)順位登記、不動(dòng)產(chǎn)順位交換登記、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)登記、不動(dòng)產(chǎn)異議登記、不動(dòng)產(chǎn)注銷(xiāo)登記等。1.不動(dòng)產(chǎn)總登記是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)依職權(quán)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行的權(quán)屬登記。2.不動(dòng)產(chǎn)初始登記是指不動(dòng)產(chǎn)初次產(chǎn)生或不動(dòng)產(chǎn)第一次登記時(shí)所進(jìn)行的登記。3.不動(dòng)產(chǎn)變更登記是指不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)權(quán)屬發(fā)生變動(dòng)或不動(dòng)產(chǎn)之他物權(quán)如抵押權(quán)、典權(quán)、土地使用權(quán)等的變動(dòng)時(shí)進(jìn)行的登記。根據(jù)多數(shù)國(guó)家立法通例,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng),必須辦理變更登記,否則不發(fā)生變更之后果。4.不動(dòng)產(chǎn)順位登記。如一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)上有兩個(gè)以上登記抵押物權(quán)時(shí),則會(huì)產(chǎn)生登記順位問(wèn)題。一般而言,先登記的抵押權(quán)優(yōu)先于后登記的抵押權(quán),后順位的抵押權(quán)人不得實(shí)施有損于前順位抵押權(quán)人利益的行為。因?yàn)榛诘怯浀墓竟旁瓌t,后順位抵押權(quán)人在登記時(shí)應(yīng)該明確知道該不動(dòng)產(chǎn)已有抵押權(quán)存在,其決定登記意味著其自愿承擔(dān)后序順位抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。登記順位的確定一般以登記的先后時(shí)間為準(zhǔn)。登記順位中還有一個(gè)重要問(wèn)題是順位保留。德國(guó)和日本法律有規(guī)定。是指不動(dòng)產(chǎn)的所有人為將來(lái)產(chǎn)生的限制物權(quán)預(yù)先保留一個(gè)優(yōu)先的順位,當(dāng)被保留順位的限制物權(quán)產(chǎn)生時(shí),經(jīng)登記而直接進(jìn)入優(yōu)先順位,而不必依登記時(shí)間的先后順序被排在后序順位?！兜聡?guó)民法典》第881條規(guī)定:“土地所有人在土地上設(shè)定某些物權(quán)時(shí),得保留其順位優(yōu)先、范圍特定、而且必須登記的其他物權(quán)?！蔽覈?guó)現(xiàn)在的不動(dòng)產(chǎn)法尚無(wú)這一制度。順位保留解決的是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人為某些需要(如貸款),欲就其不動(dòng)產(chǎn)設(shè)擔(dān)保物權(quán)而不能找到出借人時(shí),可以預(yù)留此項(xiàng)抵押權(quán),同時(shí)為其他業(yè)務(wù)還可就其不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)。一旦其找到合適的出借人,便可依順位保留直接進(jìn)入優(yōu)先順序,而不受登記時(shí)間的限制。需說(shuō)明的是順位保留僅適用于不動(dòng)產(chǎn)。且保留順位也應(yīng)登記方可生效。5.不動(dòng)產(chǎn)順位交換登記,不動(dòng)產(chǎn)順位登記是當(dāng)事人為保障不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而進(jìn)行的一種登記。當(dāng)幾個(gè)抵押權(quán)同時(shí)存在時(shí),優(yōu)先順位的抵押權(quán)人抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的可能性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于在后的抵押權(quán)。兩個(gè)抵押權(quán)人可能因?yàn)槟撤N原因而進(jìn)行順位交換,則法律應(yīng)當(dāng)允許。但順位交換必須具備以下條件:一,交換順位的抵押權(quán)人必須自愿為之,意即前順位的抵押權(quán)人愿意放棄自己的優(yōu)先受償?shù)臋C(jī)會(huì),把這一機(jī)會(huì)讓渡給后順位的抵押權(quán)人。二,必須以登記的方式為之,否則不發(fā)生順位交換的效力。三,不得損害其他抵押權(quán)人的利益。如第一順位的抵押權(quán)人和第三順位的抵押權(quán)人進(jìn)行順位交換,前者擔(dān)保的抵押權(quán)小于后者擔(dān)保的抵押權(quán)時(shí),則會(huì)損害第二順位的抵押權(quán)人的利益,使其受償?shù)臋C(jī)會(huì)降低。6.不動(dòng)產(chǎn)預(yù)登記是指為保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行登記。日本民法中稱(chēng)之為假登記。如在不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)保留的買(mǎi)賣(mài)中,買(mǎi)方可就將來(lái)取得之所有權(quán)而要求預(yù)登記。這樣賣(mài)方在一定期限內(nèi)非經(jīng)買(mǎi)方同意無(wú)權(quán)將該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人,登記機(jī)關(guān)也不會(huì)為其辦理變更登記。如不進(jìn)行預(yù)登記,則當(dāng)賣(mài)方將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人且辦理變更登記后,買(mǎi)方只能依債權(quán)請(qǐng)求權(quán)而要求賠償損失,很難充分保障其權(quán)利,而預(yù)登記以物權(quán)登記的手段將合同債權(quán)保護(hù)起來(lái),使合同債權(quán)具有了物權(quán)的效力,是物權(quán)法原理之?dāng)U張或向債權(quán)領(lǐng)域的滲透。7.不動(dòng)產(chǎn)異議登記。不動(dòng)產(chǎn)的異議登記發(fā)生在不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載內(nèi)容與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不一致時(shí),因?yàn)榈怯泝?nèi)容具有公信力,故有損真正權(quán)利人的利益之危險(xiǎn)。因此真正的權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)更正其錯(cuò)誤登記,但在更正之前,權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的司法裁判或征得利害關(guān)系人的同意,而這需要一個(gè)過(guò)程,如在這其間不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)基于登記內(nèi)容發(fā)生了物權(quán)變動(dòng),則真正權(quán)利人的權(quán)利就更難以實(shí)現(xiàn),所以德國(guó)法就規(guī)定了“擊破登記公信效力的異議登記”8.不動(dòng)產(chǎn)注銷(xiāo)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)消滅之后登記機(jī)關(guān)對(duì)原登記予以注銷(xiāo)的過(guò)程。注銷(xiāo)登記分基于當(dāng)事人請(qǐng)示的注銷(xiāo)登記和登記機(jī)關(guān)基于其職權(quán)而在選擇注銷(xiāo)登記。二、中國(guó)房地產(chǎn)登記制度的完善(一)開(kāi)發(fā)和利用不動(dòng)產(chǎn)登記制度我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度較為混亂,表現(xiàn)為多頭登記、多頭管理。如我國(guó)的《擔(dān)保法》規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)就有四個(gè),土地使用權(quán)在土地管理部門(mén)登記,林木在林業(yè)部門(mén)登記,房屋產(chǎn)權(quán)在房屋主管機(jī)關(guān)登記,等等。我們有必要建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度,具體包括以下內(nèi)容:其一,建立統(tǒng)一的行政性質(zhì)的登記機(jī)關(guān)。上文已經(jīng)談到,我們的登記機(jī)關(guān)不應(yīng)是法院,應(yīng)該由具有行政性質(zhì)的國(guó)家機(jī)關(guān)來(lái)?yè)?dān)任。將原來(lái)不同的登記機(jī)關(guān)都負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記的職權(quán)集中到一個(gè)獨(dú)立的機(jī)關(guān)。當(dāng)然全國(guó)范圍內(nèi)不可能只有一個(gè)登記機(jī)關(guān),具體到我國(guó)實(shí)際情況,可由各市、縣分別設(shè)立自己的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)即可,由其主管本行政區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)。其二,規(guī)定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記程序法。我們應(yīng)從以下幾方面改進(jìn)。一,減化登記程序,提高登記效率。在登記程序上減少審查環(huán)節(jié),如在不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)登記中,登記機(jī)關(guān)只審查雙方主體資格是否具備、賣(mài)方是否有不動(dòng)產(chǎn)處分權(quán)、雙方是否達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議即可,而不必詳細(xì)審查當(dāng)事人的交易價(jià)格、合同內(nèi)容等,因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)為當(dāng)事人的私權(quán),其轉(zhuǎn)讓權(quán)在當(dāng)事人,只要其流轉(zhuǎn)符合法定條件,就應(yīng)當(dāng)為其辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。二,提前公示不動(dòng)產(chǎn)登記的條件,使當(dāng)事人在登記之前就明白需要準(zhǔn)備的材料和憑證,待其準(zhǔn)備好了之后再來(lái)登記則可以提高登記的效率。公開(kāi)登記條件也是行政公開(kāi)的內(nèi)容之一。三,提高登記工作人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。四,建立不動(dòng)產(chǎn)登記代理制度。不動(dòng)產(chǎn)登記是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的工作,我們應(yīng)該培育一批具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)的不動(dòng)產(chǎn)代理人,為社會(huì)提供服務(wù)。必要時(shí)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)代理人資格任命制度,通過(guò)考試來(lái)選拔不動(dòng)產(chǎn)代理人,授予其專(zhuān)門(mén)資格。其三,實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記效力。我國(guó)現(xiàn)在的不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)屬于不同的行政機(jī)關(guān),且存在不同級(jí)別的登記機(jī)關(guān),這造成了登記效力的不統(tǒng)一。為統(tǒng)一登記的效力,應(yīng)做到以下幾點(diǎn):一,登記機(jī)關(guān)只能登記本行政區(qū)域內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn),無(wú)權(quán)登記區(qū)域外的不動(dòng)產(chǎn);對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得和變動(dòng),要進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查,以防止登記錯(cuò)誤的出現(xiàn),維持登記的公信力;三,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)后要及時(shí)收回原權(quán)利人的物權(quán)證書(shū),并給新權(quán)利人及時(shí)頒發(fā)物權(quán)證書(shū),對(duì)于原權(quán)利人拒不交回權(quán)利證書(shū)或丟失的,應(yīng)及時(shí)注銷(xiāo)并進(jìn)行公告,宣布其作廢。其四,建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿冊(cè)和實(shí)行公開(kāi)查冊(cè)制度。統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿冊(cè)是在建立統(tǒng)一的由一個(gè)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)上由登記機(jī)關(guān)設(shè)立的登記簿冊(cè),系統(tǒng)全面地記載各種不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)情況。各不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是本地唯一的登記機(jī)關(guān),其登記簿冊(cè)是本地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的唯一法定公示方式。其他單位和個(gè)人無(wú)權(quán)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記簿,進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)明確具體,能夠準(zhǔn)確地反映不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的現(xiàn)狀和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)情況,且應(yīng)當(dāng)保證其真實(shí)性和即時(shí)性,即其記載內(nèi)容應(yīng)該是最新的。公開(kāi)查冊(cè)制度是不動(dòng)產(chǎn)登記法中的重要內(nèi)容。以往我們認(rèn)為登記僅是一種行政行為,片面強(qiáng)調(diào)登記的行政管理職能,但卻忽視了登記的公示功能,從而使登記制度未能很好地發(fā)揮其作用,所以我們很有必要切實(shí)建立公開(kāi)查冊(cè)制度,使公眾能夠很方便地查詢(xún)到任何一宗不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)狀態(tài)及其過(guò)程,公開(kāi)查冊(cè)制度的作用有三:一,有效地降低交易成本,減少交易的風(fēng)險(xiǎn),即不動(dòng)產(chǎn)交易的買(mǎi)方只要到登記機(jī)關(guān)查詢(xún)就可以獲得有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)資料,而不必再花費(fèi)精力、時(shí)間、財(cái)力去調(diào)查,因?yàn)榈怯泝?nèi)容具有權(quán)利正確性推定作用,他只要在登記權(quán)利的基礎(chǔ)上與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易并辦理變更登記,則他當(dāng)然地取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。交易成本和風(fēng)險(xiǎn)的降低可以很好地促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)正常流轉(zhuǎn),也促進(jìn)交易安全、減少了交易費(fèi)用,提高了交易效率。二,有利于加強(qiáng)國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的宏觀調(diào)節(jié)和監(jiān)管。通過(guò)公開(kāi)查冊(cè)制度,有關(guān)機(jī)關(guān)可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)違法不動(dòng)產(chǎn)交易并及時(shí)查處,國(guó)家也可以根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的情況及時(shí)調(diào)整政策和補(bǔ)充完善相關(guān)法律。三,有利于防止腐敗。不動(dòng)產(chǎn)中房產(chǎn)價(jià)值重大,現(xiàn)在許多官員的腐敗案中都有非法的房產(chǎn),一些貪官有多套住房。而實(shí)行公開(kāi)查冊(cè)制度,公眾對(duì)官員就可以很好地進(jìn)行監(jiān)督。其五,頒發(fā)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)?，F(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)過(guò)由多個(gè)單位頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的事情,甚至一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己頒發(fā)房產(chǎn)證,嚴(yán)重影響了證書(shū)的效力。我們實(shí)行一個(gè)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)登記之后,就應(yīng)由其頒發(fā)權(quán)屬證書(shū),它是唯一合法的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)證書(shū)頒發(fā)機(jī)關(guān)。其六,建立不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)質(zhì)審查制度。實(shí)質(zhì)審查制度的目的在于確保登記之內(nèi)容的正確性。登記機(jī)關(guān)在接受當(dāng)事人的申請(qǐng)后不僅要審查其程序是否合法,還應(yīng)審查當(dāng)事人的實(shí)體權(quán)利及其合同的真實(shí)合法性。其七,建立登記過(guò)錯(cuò)賠償制度。登記過(guò)錯(cuò)賠償制度是托倫斯登記制度的特點(diǎn)之一。我們也應(yīng)建立相關(guān)制度。因?yàn)榈怯涘e(cuò)誤在所難免,一旦發(fā)生登記錯(cuò)誤,而據(jù)登記的公示公信效力,第三人基于錯(cuò)誤登記也可取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),則真正權(quán)利人的物權(quán)可能被剝奪,其利益受到損害。登記過(guò)錯(cuò)賠償?shù)淖饔迷谟趪?guó)家對(duì)因登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤登記給當(dāng)事人造成的損害予以賠償,以顯示社會(huì)的公平。賠償基金由登記費(fèi)用之一部和國(guó)家撥付的賠償經(jīng)費(fèi)構(gòu)成。但賠償不及于由于當(dāng)事人自己的原因?qū)е碌牡怯涍^(guò)錯(cuò)。登記過(guò)錯(cuò)賠償不僅是對(duì)當(dāng)事人的補(bǔ)償,還可以增加登記工作人員的責(zé)任心,對(duì)于登記過(guò)錯(cuò),登記人員要負(fù)行政責(zé)任。(二)中央和地方的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)我國(guó)國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)名義上都是國(guó)家所有,實(shí)質(zhì)上多是由國(guó)家授權(quán)給地方政府和企事業(yè)單位及其他社會(huì)主體具體占有、使用和收益。雖然對(duì)于國(guó)家依法出讓的土地,土地的使用者要交納一定的使用費(fèi),但實(shí)際生活中國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有充分發(fā)揮其效益。主要原因在于這些不動(dòng)產(chǎn)名義上是國(guó)家所有,實(shí)際上由各級(jí)政府行使具體的管理權(quán),而各級(jí)政府在管理這些不動(dòng)產(chǎn)中其權(quán)利和義務(wù)不一致,其管理收益并不直接歸屬各級(jí)政府自己所有。所以實(shí)際上各級(jí)政府在管理國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)的過(guò)程中,就可能對(duì)于國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)的保值、增值表現(xiàn)得漠不關(guān)心,這樣很難有效地發(fā)揮地方各級(jí)政府的積極性。但如果授予地方政府一定的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán),并以法律的形式承認(rèn)各級(jí)政府獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán),規(guī)定其不動(dòng)產(chǎn)收益歸其所有,就會(huì)更大地調(diào)動(dòng)地方政府管理、保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)的積極性,能夠充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)的作用,為社會(huì)發(fā)展提供基礎(chǔ)。我國(guó)在這方面是有經(jīng)驗(yàn)的,我國(guó)實(shí)行分稅制以來(lái),大大提高了國(guó)家的稅收收入和很好地協(xié)調(diào)了中央和地方的稅收利益分配。這實(shí)際上承認(rèn)我國(guó)中央和地方之間是有利益沖突的,但有沖突不是問(wèn)題,問(wèn)題的關(guān)鍵是如何分配這些利益才能充分調(diào)動(dòng)中央和地方兩方面的積極性。在不動(dòng)產(chǎn)方面也是這樣,中央和地方之間確實(shí)存在利益的沖突。如果賦予各級(jí)政府不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán),它們就會(huì)更加積極主動(dòng)地去管理好其所有的不動(dòng)產(chǎn),使其創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)績(jī)效,從而增加本級(jí)政府的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。現(xiàn)實(shí)中我們不乏由政府出讓土地后,土地的使用者將土地拋荒、廢棄的現(xiàn)象,而政府一旦收取了出讓費(fèi)就對(duì)土地不聞不問(wèn),導(dǎo)致土地不能很好的發(fā)揮其效益。假如給其所有權(quán),則地方政府就不會(huì)再漠視這種現(xiàn)象了。為做到賦予地方政府土地所有權(quán),使其管理權(quán)與政府利益掛起鉤來(lái),我們?cè)诓粍?dòng)產(chǎn)登記方面應(yīng)該做到以下兩個(gè)方面。1.明確劃分中央和地方,地方與地方,以及地方各級(jí)政府各自的不動(dòng)產(chǎn)范圍,并以登記的形式加以明確。法律明確承認(rèn)其享有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán),并規(guī)定其廣泛的不動(dòng)產(chǎn)處分權(quán),各級(jí)政府可以依法將不動(dòng)產(chǎn)出讓,并獲取收益,且收益歸其所有。當(dāng)然國(guó)家也有權(quán)在地方政府出讓不動(dòng)產(chǎn)收益中分得一部分。2.明確承認(rèn)國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)是私權(quán)、是一種政府財(cái)產(chǎn)權(quán)。具體而言,這種私權(quán)應(yīng)該是中央政府和地方各級(jí)政府的私權(quán)。這種私權(quán)和其他民事主體的私權(quán)一樣,國(guó)家可以通過(guò)行使其私權(quán)獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益。實(shí)踐中我們應(yīng)明確承認(rèn)國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)和集體不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)及其他不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)地位平等,不存在孰優(yōu)孰劣的問(wèn)題,所以在保護(hù)時(shí)就不存在優(yōu)先保護(hù)誰(shuí)的問(wèn)題,都應(yīng)平等地受到保護(hù),在他們確實(shí)發(fā)生沖突而只能保護(hù)其一時(shí),我們只能先保護(hù)那個(gè)價(jià)值高的,而不能以所有權(quán)人是誰(shuí)而有所區(qū)別。這就需要我們的不動(dòng)產(chǎn)登記法律制度明確規(guī)定以上內(nèi)容。對(duì)于這一問(wèn)題,還需要我們轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念。因?yàn)閭鹘y(tǒng)觀念中我們過(guò)多地強(qiáng)調(diào)國(guó)有財(cái)產(chǎn)的公有性,但其公有性往往成為一種形式,很難真正發(fā)揮國(guó)有財(cái)產(chǎn)的效用。我們承認(rèn)政府不動(dòng)產(chǎn)的私權(quán)性質(zhì)并不是說(shuō)國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)為私人所有的財(cái)產(chǎn),而是各級(jí)具體政府的私有財(cái)產(chǎn),但各級(jí)政府卻是公有的。實(shí)際上是由人民公有的具體政府而不是像以前的抽象政府(國(guó)家)來(lái)行使國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)和收益權(quán)。誠(chéng)然,對(duì)于國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)的私權(quán)性質(zhì)也不絕對(duì),如城市的公共廣場(chǎng)、綠地、道路等不動(dòng)產(chǎn),為社會(huì)所公用,應(yīng)該具有公權(quán)性質(zhì)。政府不得為了政府收益而減少這些公共場(chǎng)所和出讓牟利。(三)完善對(duì)集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的登記和轉(zhuǎn)讓的權(quán)利根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定,只有國(guó)家才有權(quán)出讓土地并從出讓土地中獲取收益,國(guó)家出讓國(guó)有土地,當(dāng)然由國(guó)家獲得出讓所得利益,但對(duì)于集體所有的土地,只允許農(nóng)民集體將土地承包給個(gè)人或單位進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或其他種植養(yǎng)殖業(yè),但不允許利用農(nóng)村土地進(jìn)行工業(yè)性、城市性(即將農(nóng)村改造為城市)開(kāi)發(fā),如需開(kāi)發(fā),也應(yīng)先由國(guó)家從農(nóng)民集體手中取得土地所有權(quán)(征收),再由國(guó)家進(jìn)行統(tǒng)一出讓。國(guó)家從農(nóng)民手中取得土地的價(jià)格很低,但其出讓價(jià)格卻往往遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于從農(nóng)民手中取得的價(jià)格,這就極大地?fù)p害了農(nóng)民的利益。實(shí)際上國(guó)家的征收也是一種買(mǎi)賣(mài),應(yīng)該建立在平等協(xié)商基礎(chǔ)上,但土地出讓價(jià)卻是國(guó)家定的,根本不可能與農(nóng)民集體進(jìn)行協(xié)商。所以我們可以看出雖然法律規(guī)定了農(nóng)民集體的土地所有權(quán),但實(shí)質(zhì)上是不完全的所有權(quán)。我們的法律應(yīng)當(dāng)充分給予農(nóng)民集體完善的土地所有權(quán),以確保農(nóng)民的利益。具體應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行改革。1.以法律的形式承認(rèn)集體土地所有權(quán),并登記造冊(cè)、頒發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)。這些方面我們雖有了一些法律的規(guī)定,但實(shí)踐中做的并不完善,需要繼續(xù)改進(jìn)。2.賦予農(nóng)民集體出讓土地所有權(quán)和使用權(quán)的權(quán)利。農(nóng)民集體可以將屬于自己所有的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人使用,使用方式不限于農(nóng)業(yè)生產(chǎn),也可