房地產(chǎn)投資市場

1第3章房地產(chǎn)投資市場分析在理性的房地產(chǎn)投資分析中，市場分析是一項(xiàng)必不可少的工作。投資房地產(chǎn)，根本目的是獲取預(yù)期的利潤，而能否獲利及獲利程度取決于未來的實(shí)際變現(xiàn)率。只有對未來的市場景氣情況及消費(fèi)者需求偏好等等有準(zhǔn)確的把握，方能作出適宜的投資決策，確保投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在房地產(chǎn)投資分析中，市場分析是最為困難又最為重要的一環(huán)。3.1.1基本概念房地產(chǎn)市場是從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒訄鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问?。房地產(chǎn)市場指當(dāng)前潛在的買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動。一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。房地產(chǎn)市場的各種構(gòu)成要素反映市場的各種現(xiàn)象，決定并影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展與未來趨勢。王望珍23.1房地產(chǎn)市場概述

3.1.2房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境王望珍3房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行環(huán)境主要影響因素社會環(huán)境人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)及其變化、居民思想觀念、社區(qū)和城市發(fā)展心態(tài)等政治環(huán)境政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性、政府及公眾對待外資的態(tài)度等經(jīng)濟(jì)環(huán)境城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等金融環(huán)境宏觀金融政策、金融工具完善程度、資本市場發(fā)育程度等法律制度環(huán)境與房地產(chǎn)有關(guān)的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律和相關(guān)政策技術(shù)環(huán)境建筑材料、建筑節(jié)能、建筑施工技術(shù)和工藝、建筑設(shè)備的進(jìn)步；信息技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用等資源環(huán)境土地、能源等資源約束國際環(huán)境經(jīng)濟(jì)、投資全球化及國際資本流動43.2.1房地產(chǎn)市場的需求如果其他條件不變,某種商品或服務(wù)的價(jià)格下降時(shí),其需求數(shù)量就會上升,反之,需求就會下降,即對某種商品或服務(wù)的需求數(shù)量與該商品或服務(wù)的價(jià)格呈逆相關(guān)關(guān)系。影響因素：1.收入的變化2.其他商品價(jià)格的變化3.對未來的預(yù)期4.政府政策的變化3.2房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系

53.2.2房地產(chǎn)市場的供給供給的基本法則為:當(dāng)其他因素不變時(shí),較高的商品價(jià)格會使可供銷售的商品數(shù)量增加,較低的商品價(jià)格會使可供銷售的商品數(shù)量減少。供給數(shù)量與價(jià)格的關(guān)系正好和需求數(shù)量與價(jià)格的關(guān)系相反,為正相關(guān)關(guān)系。非價(jià)格影響因素：1.房地產(chǎn)開發(fā)成本2.政府政策的變化3.對未來的預(yù)期8/18/2023第二章房地產(chǎn)估價(jià)的理論6特殊產(chǎn)品：在房地產(chǎn)市場中，對于特殊地段或有特殊意義的房地產(chǎn)，會由于對投資的回報(bào)率期望過高或投機(jī)行為，導(dǎo)致商品價(jià)格越高，需求越旺，投資越旺，即使超過均衡點(diǎn)仍保持這種趨勢，直到市場遭到破壞，再形成新的供求關(guān)系為止。73.3房地產(chǎn)市場的特性（1）市場供給的特點(diǎn)供給缺乏彈性非同質(zhì)性高度壟斷性（2）市場需求的特點(diǎn)需求具有廣泛性需求具有多樣性需要金融機(jī)構(gòu)的支持（3）市場交易的特點(diǎn)實(shí)質(zhì)是產(chǎn)權(quán)的交易交易費(fèi)用多信息不對稱（4）市場價(jià)格的特點(diǎn)總體是向上的趨勢83.鴨4房地躲產(chǎn)市俗場的佛運(yùn)行繁規(guī)律2.妥4呼.1房地?zé)a(chǎn)空常間市丸場與趟房地食產(chǎn)資針產(chǎn)市諸場（1）房段地產(chǎn)?？臻g醉市場空間倘市場侵上的繼需求送者是枕需要拌使用烏房地慎產(chǎn)空杠間的儀家庭炮和企示業(yè)，倦供給資來源壯于房缺地產(chǎn)恥資產(chǎn)跪市場蔬。（2）房菊地產(chǎn)暮資產(chǎn)脂市場資產(chǎn)炭市場單的需徒求者視是通鼻過擁項(xiàng)有房倉地產(chǎn)址而獲謝取收登益的惰家庭啊和機(jī)琴構(gòu)投敲資者柜，新漢增供斯給來持源是逆新建肺的建面筑物琴數(shù)量聲。（3）兩識者之季間的煎聯(lián)系岸與均談衡聯(lián)系猾緊密對：空化間市禾場的存關(guān)系攝決定鈔了房導(dǎo)地產(chǎn)再租金駐水平另，該泥租金耕水平煎同時(shí)宣決定律了房駱地產(chǎn)旋資產(chǎn)鋒的收掃益率臣，從跳而影盲響資遷產(chǎn)市泡場的嘴需求望；同駝時(shí)，短空間詞市場歌的供歌給又孝是由沈資產(chǎn)幻玉市場循決定禿的。均衡努：均維衡是額短暫除的，抵不均耗衡是皮長期討的，稈總圍哭繞均賄衡狀店態(tài)上西下波怨動。93.銳4償.2房地烏產(chǎn)市狹場的爆周期鈔循環(huán)（1）定望義是指劍房地離產(chǎn)業(yè)鋤活動暑或其脈投入娛與產(chǎn)當(dāng)出有慰相當(dāng)逃的波沃動現(xiàn)麗象,且此羅現(xiàn)象暢重復(fù)績發(fā)生趕。高低（2）房稍地產(chǎn)弱周期皂循環(huán)肝的原羅因1.影響撒供需扔的主賭要因虧素,其中糞以金濃融相侵關(guān)因凈素的挺變動疏最為葉關(guān)鍵籍；2.市場哨信息郊的不斷充分,從供鑰需兩勢方面搶調(diào)整陸不均悼衡的陶時(shí)間缺落差(t勝im宋e一la每g,簡稱廚“時(shí)處差”)；3.生產(chǎn)淺者與援消費(fèi)什者的超心理厭因素,如追誓漲不醋追跌鈔、一化窩蜂褲的投悉機(jī)或鍛非理否性預(yù)吼期；4.政策煮影響,如容倚積率退控制載、農(nóng)嫩地征汗用；貢政治痰沖擊,如社茶會政們治動情蕩；5.制度貨因素,如預(yù)奧售制兇度的種期貨句效應(yīng)殘、中稿介與瞧估價(jià)途制度其的健禾全程嬌度等?。?.生產(chǎn)倍時(shí)間后落差農(nóng)、季考節(jié)性喜調(diào)整沈、總開體經(jīng)鼠濟(jì)形波勢等焰。王望閣珍10113.砍4經(jīng).3房地堅(jiān)產(chǎn)市殘場中調(diào)的泡復(fù)沫與顆過熱（1）房議地產(chǎn)混泡沫懶及其雪成因定義貝：指沈由于粉房地雅產(chǎn)投畏機(jī)引雕起的讓房地疫產(chǎn)市決場價(jià)職格與春使用四價(jià)值蠢的嚴(yán)回重背福離，巷脫離碗了實(shí)宴際使斤用者須支撐納而持素續(xù)上迅漲的甜過程橫及狀覆態(tài)。原因賠：土地匹的有言限性頌和稀朽缺性鑼是基膊礎(chǔ)投機(jī)回需求乞膨脹石是誘恒因金融根機(jī)構(gòu)血過度聾放貸元是助成燃劑12（2）房亡地產(chǎn)賺過熱冠及其抵誘因過熱躺：指扛市場而上的艘需求寄增長洋趕不勉上新盤增供腔給增耍長的泊速度怕所出恰現(xiàn)的柱空置裙率上階升、坐物業(yè)碑價(jià)格廁和租亡金下妥降的唇情況鏈。過度憑開發(fā)紐奉的誘祥因：開發(fā)專商市鐮場預(yù)鉆測的飄偏差開發(fā)位商之漲間的壟博弈巷和非膽理性胸行為開發(fā)論資金抗的易臂獲得棄性13（3）房昆地產(chǎn)爺泡沫造與過懶度開誤發(fā)的咸區(qū)別惑與聯(lián)犯系1、區(qū)廊別是反座映兩乞個(gè)不準(zhǔn)同層隱面的水指標(biāo)嚴(yán)重?cái)喑潭人夼c危雷害性攔方面慨不同在周瞞期循纏環(huán)中矮所處答階段武不同參與噴的動條機(jī)不未同：顯過熱星是基蛇于投執(zhí)資的邊動機(jī)慈，而弦泡沫跑是基閃于投舌機(jī)的袖動機(jī)2、聯(lián)甲系過熱不是泡沫，但車是過熱是市竭場產(chǎn)擠生泡沫的前憲提，臘也是魯誘因昆。14（4）房張地產(chǎn)駕泡沫砌的衡事量實(shí)際宰價(jià)格/理論戶價(jià)格房地態(tài)產(chǎn)價(jià)價(jià)格增范長率/實(shí)際GD終P增長降率房地壞產(chǎn)價(jià)陡格指彩數(shù)/居民截消費(fèi)償價(jià)格乏指數(shù)房價(jià)拌收入條比住房鈔支付寺能力泥指數(shù)房地兼產(chǎn)投血資需蓬求/房地修產(chǎn)使緩用需姜求3.膝5政府煌對房宴地產(chǎn)齡市場描的干英預(yù)（1）土等地供著應(yīng)政避策和柱地價(jià)此政策（2）金番融政撥策（3）住闖房政福策（4）城負(fù)市規(guī)椅劃（5）稅鬼收政樂策王望閘珍153.荒6我國饅房地艇產(chǎn)業(yè)臨的發(fā)展踩周期鼠及分均析王望甘珍163.稻6.學(xué)1中國來房地炭產(chǎn)的尋發(fā)展?fàn)t周期王望河珍17房地獄產(chǎn)周耀期指港房地愚產(chǎn)業(yè)灰活動持或其越投入疊與產(chǎn)勤出有運(yùn)相當(dāng)慚的波尿動現(xiàn)娛象,且此浸現(xiàn)象似重復(fù)直發(fā)生盆。關(guān)于陽房地滴產(chǎn)周撲期的速描述犧，目狗前還牽沒有所一個(gè)歷公認(rèn)告的標(biāo)菊準(zhǔn)。根據(jù)趨周期情的波苦動狀榆況，限可以舌將房循地產(chǎn)分市場裁的周礙期劃朽分為膛三個(gè)拒階段油：第一佩周期鋸（19吐78～19郊91）：按從無字到有扁，逐咳步發(fā)耀展，19趙89年到設(shè)達(dá)高屑潮，19預(yù)89年調(diào)路控，受受到四沖擊測；第二將周期耀（19匹92～19跟97）：旁房地爺產(chǎn)市裕場經(jīng)放歷過遭熱和拖調(diào)整戚兩個(gè)壺階段脖。19們93年上頃半年摩到達(dá)才頂峰惱，下袍半年眼國家江調(diào)控叨，19大97年到抄達(dá)谷亂底，名投資刊出現(xiàn)緞負(fù)增萍長。第三也周期挽（19稀98～20圍08）：19阿98年房堆地產(chǎn)凡開始址回升纏，20革07年到拉達(dá)頂書峰，樸隨后酸的調(diào)瓜控政漫策發(fā)廢揮效再果，20就08年到底達(dá)谷陜底。第四因輪周偶期（20粘09～）扭：新少一輪陪周期拖的開彼始？王望記珍183.怪6.嘗2房地才產(chǎn)周圣期一耀般影夢響因欠素分肥析內(nèi)生思性因倆素：詳虛擬撈資產(chǎn)普特性癥、心則理預(yù)蜓期、仙投資債因素?fù)Q、信蘆息不忌完全捷、時(shí)晌滯效即應(yīng)。外生妹性因骨素：盜金融睛支持喪過渡注、房錘地產(chǎn)評產(chǎn)品掃結(jié)構(gòu)場不平放衡、江通貨宇膨脹怠、利紫率。王望社珍19虛擬聰資產(chǎn)憤特性首先委，房道地產(chǎn)躍是在繡短期命內(nèi)供毅給數(shù)頃量無誕法增竟加的劑資本姐品，本房地詞產(chǎn)越袍來越血多成旬為一燥種投犧資工決具和主方式穩(wěn)，從糖而體柏現(xiàn)出尿一定惹的虛困擬資碰產(chǎn)的災(zāi)特性糠，很塌多程徒度上邪不直住接參課與實(shí)柳際的作生產(chǎn)駁過程偏。這衛(wèi)意味六著在鉆價(jià)格烏決定批過程擋中需君要更縣多地討考慮僻未來辯的收臘益情銷況，滴而成怪本對孩價(jià)格普的影魚響在貨下降泳。其次稼，房某地產(chǎn)嶄是商色業(yè)銀漫行發(fā)亂放貸挎款的轟重要攀抵押市品，讀房地歲產(chǎn)價(jià)辰格的約變動獅會促枕使銀持行信濤貸和錦貨幣挪供給姜的直種接變柄動。微房地屠產(chǎn)價(jià)毯格的鳴波動復(fù)不僅獲會直括接影杰響社教會生透產(chǎn)和計(jì)消費(fèi)露等實(shí)白際經(jīng)漿濟(jì)領(lǐng)奶域，吉而且襲通過闖貨幣義供給憐和信返貸總擇量等公傳導(dǎo)盆機(jī)制隊(duì)對金幸融市懼場產(chǎn)機(jī)生影揮響，疊使得菠房地貸產(chǎn)與豎普通覆消費(fèi)御品或視其他再資本痰品價(jià)凳格具款有更孩強(qiáng)的綿波動辯性，派導(dǎo)致問實(shí)際約經(jīng)濟(jì)詳?shù)臄U(kuò)常張與披收縮灑，而并這游返反過獄來影甲響房許地產(chǎn)統(tǒng)的周患期波阻動。王望急珍20王望徹珍21心理涂預(yù)期在經(jīng)渣濟(jì)擴(kuò)爛張時(shí)質(zhì)，投局資者荒過于太樂觀陽，往艷往過寒高估釋計(jì)房企地產(chǎn)丑的銷閃售量傾與價(jià)賞格，探從而范大量由投入度資本臭，使透經(jīng)濟(jì)動進(jìn)一喝步擴(kuò)舒張。曉在收疫縮時(shí)傭期，央房地朋產(chǎn)市壓場低室迷，余在悲深觀預(yù)闖期下圣，投脆資者首過低參估計(jì)恰銷售密量與柳價(jià)格嘆，市償場低霸迷進(jìn)國一步察蔓延由。人們短的這麻種情集緒相壟互傳裹染與森放大旋，形揀成連蜘鎖反禾映，斤從而段引起您房地小產(chǎn)的掏周期張波動膠。投資愁因素投資鉗主要襖是對祖房地畜產(chǎn)的沿供給伐產(chǎn)生箭影響母。如果饞投資逃加快咬、結(jié)鬧構(gòu)合排理，露投資騰的信灘心會刑促使腳更多寄的社走會資趣源加煌入房罵地產(chǎn)火業(yè)，辦這樣偉房地軌產(chǎn)業(yè)稅供給課會產(chǎn)愈有較錫快的膠增長識，能耀促進(jìn)騎房地線產(chǎn)市拿場的擇繁榮橋。相反碼，投璃資低即迷，狼供給姻就會逼下降塊，需預(yù)求也框會受李到影杰響。王望訓(xùn)珍22信息欄不完陪全由于伶各種杠條件焰的限現(xiàn)制，權(quán)市場嬸參與告者不韻可能扒對市復(fù)場有爹完全胡的信們息，穴在時(shí)盛間上眨，人獸們難旦以精白確判扔斷未迷來價(jià)餃格變駐動的格影響鍬及幅副度，啊在空傳間上譜，也既不可陪能準(zhǔn)梢確了瞎解各堆個(gè)地迅方區(qū)剝域的怕價(jià)格董行情禮，結(jié)袖果造軌成價(jià)拆格信飼號的充失真負(fù)或信選息的唐滯后聽。人們廣的決降策與諷潛在塊房地必產(chǎn)經(jīng)般濟(jì)運(yùn)祖行有滑較大霉的偏版差，蛛而理滴性經(jīng)茫濟(jì)人熊根據(jù)穿偏差魂不斷菠地進(jìn)水行適面應(yīng)性休預(yù)期醬調(diào)整都。但社這種摘調(diào)整愈時(shí)而游高于足實(shí)際腥經(jīng)濟(jì)旬，時(shí)趙而低番于實(shí)飛際經(jīng)設(shè)濟(jì)，絲式出現(xiàn)絡(luò)上下魂幅度催的較晉大偏佛差。王望采珍23時(shí)滯楊效應(yīng)王望侄珍24金融咐支持王望欣珍25金融丸支持層與房槳地產(chǎn)聞周期誕波動脫存在獵非常德強(qiáng)的土正相毒關(guān)關(guān)腫系房地理產(chǎn)產(chǎn)淘品結(jié)賄構(gòu)不留平衡房地找產(chǎn)產(chǎn)綠品結(jié)靜構(gòu)不學(xué)平衡順是指喇房地兼產(chǎn)業(yè)既內(nèi)部懲各產(chǎn)隔品組兩成及逼其相充互間搏的比昏例關(guān)拘系。由于叼房地體產(chǎn)產(chǎn)敵品結(jié)歷構(gòu)的奔供求需不一襲致，逢導(dǎo)致除市場休再次古大規(guī)宅模調(diào)債整，亡市場臨不平仿衡加孔劇，跳房地設(shè)產(chǎn)正明常運(yùn)貢行所稻要求導(dǎo)的各滑部門巡壽、各抱系統(tǒng)吸的協(xié)安調(diào)聯(lián)挨系被娃市場乖結(jié)構(gòu)閣、產(chǎn)扣品結(jié)破構(gòu)所誕分割骨，這燥也就臘引起盡了經(jīng)貪濟(jì)發(fā)粘展中蛙的停午頓和豎振蕩翠。王望刻珍26通貨督膨脹由于課房地毀產(chǎn)具父有很科好的破保值酒增值盛功能葡，因草此作販為一則種投些資工眉具和亭消費(fèi)外品，另往往范被作冠為很胸有效稼的抵崇抗通倡貨膨置脹的短壁壘腫。當(dāng)通詠貨膨千脹率損上升共時(shí)，鼻房地刑產(chǎn)的腹需求稈也會靠上升填，兩棉者呈暫現(xiàn)正慢相關(guān)難關(guān)系章。王望通珍27利少率利率站的變岸動與陽房地澤產(chǎn)周伶期的線波動擾呈反壯方向胞變化倆。在供端給方蔬面，不利率窩降低牢，意晉味著臥開發(fā)縫商資脈金成簽本降暴低，障開發(fā)絮商會尖加大草供給懲從而尸促進(jìn)系市場漢繁榮然；相貓反當(dāng)犯銀根街縮緊績，利朝率提糟高，榜會加營大開響發(fā)商診的財(cái)嫩務(wù)負(fù)嬸擔(dān)；在需自求方聰面，壓當(dāng)利抖率提晴高會集加大遲按揭籃購房板的成虹本，速從而異阻礙溪需求盡；利擊率降超低則館會促宗進(jìn)人磁們的競購房閱意愿況，加村大房負(fù)地產(chǎn)宰的需只求。王望俊珍283.混6.齊3新一香輪房惜地產(chǎn)雙周期息的驅(qū)佩動因伯素根據(jù)浪慣性般原理摧，將誼新一撥輪周攔期的縫驅(qū)動帆因素壟分為棉三個(gè)棄方面份：增飲長面巖、宏驢觀面六、制相度面饑。王望菌珍29增長凳面因倆素分梢析其一鴨是城山市化椒：城欺市化棟作為偽增長朵的引俊擎，索是非盯常重?fù)硪泥徳鲩L哄面因每素。19顆78雖~1拐98摟7，城膜鎮(zhèn)化描增長塌了7.菜4%，平巧均每糾年0.頓74月%19葛88和~1暮99星7，城墾鎮(zhèn)化禁增長夢了6.核1%，平攻均每智年0.宮61瞇%19蓮98啊~2男00神4，城館鎮(zhèn)化促增長擾了8.支41弟%，平仆均每杜年1.緣瑞2%其二誰是居凡民收井入的電提高石：我親國人頸均GD半P在20作03年突鄉(xiāng)豐破10掘00美元瞎。王望句珍30宏觀酷面因瞎素?cái)U(kuò)張兄性的雹財(cái)政梳政策19甘98年～20截04年，小累計(jì)紅發(fā)行沿長期閘建設(shè)熔國債91雄00億元猛，國序債形叉成的肆投資怎規(guī)模5萬億厭左右以，每貍年拉統(tǒng)動GD倡P增長1.他5~享2%20評08年宏觀柿政策經(jīng)歷氏重大逢調(diào)整背：年初輩“雙符防”協(xié)政策年中獅“一疲保一館控”西政策年末方“保測增長照”王望誘珍31擴(kuò)張痛性的衛(wèi)貨幣漸政策安：主滋要體烈現(xiàn)為突利率怒政策叼和住做房消沉費(fèi)信素貸政責(zé)策。20灑08年9～12月，扣央行垂連續(xù)5次下澤調(diào)利容率，4次下陜調(diào)存殘款準(zhǔn)珠備金托率。王望宅珍32王望扮珍33制度峽面因翅素一是睛投融址資渠湖道的尤單一跟化在利疲率下時(shí)降，盛股市愛低迷槳，外矮匯投改資管絕制，蝕債券憑市場放又不煤放達(dá)藍(lán)的情懸況下皮，投澡資房束地產(chǎn)墻成為唉自然駱選擇遼。二是銀當(dāng)前酬的制亡度框帳架，租決定煮了地連方政裁府行釘為的等扭曲勝。在每國輪房籃地產(chǎn)略周期安，地?cái)r方政紡府的贈“積構(gòu)極”問是有豪目共稀睹的撒。低茂價(jià)征可地、襲高價(jià)朱出讓買，已宜成為伴不少隔地方前政府冷創(chuàng)造銳政績碎，增土加財(cái)河政收尤入的鋤途徑太。二邀房地券產(chǎn)業(yè)禍的發(fā)賢展，太能夠先帶動贏整個(gè)荷地方閑經(jīng)濟(jì)鍵，包皂括GD膨P、財(cái)甩政以德及就辨業(yè)等拜的全尼面增擱長。某些橫地方旅政府創(chuàng)還在它城鎮(zhèn)敏化的儲幌子姻下，心通過社強(qiáng)制恰拆遷割擴(kuò)大躲房地港產(chǎn)需然求。王望貧珍34總結(jié)為：增長推面因男素對壇房地抽產(chǎn)的罷發(fā)展哲起決晶定性首的作講用。制度攔面因摧素隨刃著市巖場化倘進(jìn)程慨的加揚(yáng)快，仿對房舊地產(chǎn)逆發(fā)展割的驅(qū)姥動會劇減弱魂。宏觀喇面因棗素，兇也會恭隨著睜市場職環(huán)境辯發(fā)生封變化煌。如貧擴(kuò)張叨的貨述幣政給策向丘適度容寬松吉貨幣執(zhí)政策罷的轉(zhuǎn)徒變等鈴?？傊?，鑒且于增揚(yáng)長面絮因素巾的長毫期影撇響，級無論埋是房糟地產(chǎn)懂業(yè)還毫是房福地產(chǎn)鉗價(jià)格扁的總政體水眼平，釀在今牛后一疏段時(shí)纏期仍贈然會房誠處在甘一個(gè)乘穩(wěn)中燦趨升詞的態(tài)駁勢。王望市珍353.孕6.什4.廊2炕00廳9房地皆產(chǎn)走量勢分碌析1行業(yè)勸形勢歸分析2周期妻趨勢王望驗(yàn)珍364.惑1行業(yè)凡走勢構(gòu)分析4.畏1.香1近期槍行業(yè)貢最新療動向（1）宏班觀經(jīng)初濟(jì)政絲式策轉(zhuǎn)注向人民纖銀行20宋08年9月16日宣薄布下鉆調(diào)貸劈燕款利節(jié)率，嘗是自20碎02年以愁來首瞇次下碰調(diào)利洞率，亡標(biāo)致征著貨數(shù)幣政東策由裂“從瀉緊”考轉(zhuǎn)向歷“寬安松”瓜。20課08年10月由憶財(cái)政咬部、玩稅務(wù)柔局、牛央行丹聯(lián)合含推出覽減免歸交易秤費(fèi)用炎、調(diào)例低首培付比畝例、壺下調(diào)倆按揭膝利率施等多佳項(xiàng)措筆施，姿鼓勵(lì)偵房地絹產(chǎn)行勾業(yè)的寒發(fā)展崖，結(jié)城束了測自20廊05年開傲始的蘆房地州產(chǎn)緊歪縮性愈的宏救觀調(diào)借控政廈策。（2）中包央鼓隆勵(lì)房涂地產(chǎn)殲發(fā)展為，為密防經(jīng)吃濟(jì)下爺滑。連續(xù)席出臺尚多項(xiàng)珠政策國，其雀目的孔有三醒：一銜為帶女動上禮下游但產(chǎn)業(yè)峰；二貧為拉勿動消憐費(fèi)；攝三為特緩解魔企業(yè)世資金示壓力御和購揪房按廊揭者餡的還鏟貸壓揀力。王望候珍37王望偵珍38（3）新勁政對松房地趁產(chǎn)行蠟業(yè)的摧效果跡預(yù)期（1）增左強(qiáng)住江房購忙買能虹力（2）減哥輕企紗業(yè)資浴金壓幻玉力（3）改抗變房聰?shù)禺a(chǎn)畢行業(yè)遇格局悼，保蹄障性初住房撕比重誕將會靠增加掙。（4）保墳障性岸住房啊的大眼規(guī)模咬建設(shè)景將加完劇低蔽端住承房市邊場的顧競爭庸，存油在普匙通商真品住備宅的呆需求棒受到道政策墻性住錯(cuò)房擠波占的云隱患件。（5）地扁方政每府更妖大力封度鼓火勵(lì)房聽地產(chǎn)圈行業(yè)軌發(fā)展念。（6）政爐策產(chǎn)坊生效末果有查滯后仙性（7）中田央和晶地方梢都有侵可能解出臺附更大倡力度直的鼓狼勵(lì)政恨策。王望教珍39（4）行鍬業(yè)現(xiàn)蠻狀及攜前景預(yù)計(jì)思國房闖景氣千指數(shù)寄三季條度內(nèi)坡超越凳整百。20映09年7月國伴房景牙氣指頭數(shù)為98解.0戰(zhàn)1，比6月份偵提高1.英46個(gè)點(diǎn)戚，連求續(xù)四拉個(gè)月舊上升戒，上蒼升幅發(fā)度超尿過前機(jī)三個(gè)法月。挪雖然露國房嫁景氣歉指數(shù)搞連續(xù)10個(gè)月肥低于10誤0，但獨(dú)目前快回升貝的趨亂勢較宿為明黃確，臺預(yù)計(jì)訓(xùn)在3季度樹內(nèi)國珠房景洗氣指宅數(shù)將劫上升韻到10坊0以上水。房價(jià)畜上漲邀在加腸速。3-缺7月全肥國房度價(jià)加蛇速上仗漲，伐上漲珍原因藝：一廣是政晚策效姑應(yīng)，帥二是讓潛在活需求氧強(qiáng)勁渣，三森是流豎動性雜充裕孕，四雷是通待脹預(yù)曠期，警五是碰投資膛性需前求入度市，臭六是幻玉對供塞不應(yīng)恐求的亦擔(dān)憂覺。政隨策沒鑼有發(fā)俗生實(shí)株質(zhì)性雞變化野之前略，房煤價(jià)上脖漲的董趨勢我難以養(yǎng)扭轉(zhuǎn)為。王望尿珍40單月住銷售麻面積辮同比呼增幅柳在擴(kuò)膨大。7月銷醬售雖儲低于6月，普但同雄比增寨幅在軍擴(kuò)大甚，成欺交持森續(xù)回尤暖不榆僅緣吸于我清國有姑強(qiáng)勁亦需求桶作支殼撐，狼還得鼻益于合行業(yè)批政策大和貨修幣政最策的濁支持筒以及鉗對通湯脹的屑預(yù)期戲，影根響需釘求釋坡放的喉內(nèi)在敵因素櫻發(fā)生倉改變嗚之前份，20先09年未摩來幾勇個(gè)月抱的銷廣售情臂況仍然婆比較輛樂觀。