房地產(chǎn)企業(yè)成本管理理念分享

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理理念分享1房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀

成本管理就是工程成本管理；只關(guān)注招投標(biāo)和施工過程成本；成本管理是成本部和總經(jīng)理的事情；有目標(biāo)成本，但是只有簽訂合同后才能拆分出；做了很多年的房產(chǎn)開發(fā)，沒有一套完整的成本指標(biāo)庫；……房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)成本管理經(jīng)典語錄

利潤＝收入－成本

——省錢就是賺錢！合理的分配成本

——好鋼要用在刀刃上！價值＝功能

/成本

——花“小錢”賺“大錢”！2成本分級管控及落地關(guān)鍵1成本管理的“三全”管控目錄房地產(chǎn)現(xiàn)代成本管理理念

全成本管理全員責(zé)任成本全生命周期管理“三全”成本管理全成本管理為確保建設(shè)工程項目的投資收益和利潤最大化，對工程建設(shè)從可行性研究開始經(jīng)方案設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計、招標(biāo)、施工、竣工驗收、工程結(jié)算、后評估等過程，圍繞工程投資所進行的全部行為和組織活動。全成本管理的概念在項目建設(shè)的各個階段，采用科學(xué)有效的方法和措施，在優(yōu)化建設(shè)方案、設(shè)計方案和施工方案的基礎(chǔ)上，把建設(shè)項目成本所發(fā)生的費用控制在合理范圍和合理的限額以內(nèi)，并及時糾偏，以保證項目目標(biāo)成本及目標(biāo)利潤的實現(xiàn)，從而為公司獲得最大限度的經(jīng)濟效益和社會效益。全成本管理的目的全成本管理

全成爺本管壩理全生載命周腎期管薦理土地份獲取制階段老成本鏟管控橋的重須點土地丟獲取秋階段聯(lián)的成柔本測稱算非軍常重求要，池成本吼測算性的準(zhǔn)餡確性呀與否賴直接沉涉及屋到土狗地成孤本的務(wù)大小汁，一際味瘋墳狂不積理智快的拿眉地，籌最后水導(dǎo)致公土地壁成本迫過高脈項目池虧本咱無法神開發(fā)扯。更川壞的睡是流態(tài)轉(zhuǎn)資乒金套慰牢，責(zé)公司區(qū)資金芒鏈出撇現(xiàn)問爽題，但影響昆企業(yè)耀的發(fā)印展。影響割土地鍬成本奏的因歡素：1、土竟地距值市中侮心的惹距離澆；2、土然地的饞成熟爬度；3、土凍地上莊是否椅有附舅著物兆，是騎否需君要拆米遷；土地山獲取向階段尸成本擁管控絨的重恒點設(shè)計彈階段彼成本襯管控霸的重暮點占建安成本比例對工程造價影響降低工程造價直接影響對項目投資影響設(shè)計階段1.5%-3%75%-90%10%建設(shè)費用的多少建設(shè)工期的長短極其重要特別局是擴初屆設(shè)計新階段對項件目經(jīng)宴濟的巾影響么達70百%-崗95刷%，實監(jiān)際上齊，當(dāng)欠擴初飾設(shè)計舌批復(fù)析之后作，存侵在的早技術(shù)原問題乏、費虛用問鄙題都桶很難殖解決顧，必慈須重途視擴痕初設(shè)榨計，區(qū)以避羅免“絡(luò)先天維不足脊”。設(shè)計墓階段糖成本拒管控澇的重知點方案桑設(shè)計付階段渠關(guān)注荷的重誤點：在多按個方遵案設(shè)呈計間能進行邀選擇選時，床除關(guān)炒注交度通、欲功能寒分區(qū)爐、景房誠觀分培析等攔方面鉛以外袖，成對本方券面應(yīng)讀重點至考慮皺以下觸幾個礙方面墨：(1比)建筑付主體龜應(yīng)避株開原干水塘旨等淤我泥質(zhì)輪軟地驢基所府在位巨置；(2希)±條0.鉛00的標(biāo)吊高、悔道路達環(huán)境撕標(biāo)高郊、基槐礎(chǔ)埋閱深等妥引起啟土方裁挖填昆總方牛量最燒?。?3爸)水泵拾房、貌配電墻房、辰煤氣鎮(zhèn)調(diào)壓肢站、跡控制扛中心惰等配秧套設(shè)睬施的哈位置畢能使染得各丹種管小線的安鋪設(shè)逗長度優(yōu)最短扭。設(shè)計畜階段見成本附管控芳的重孫點除此牧還應(yīng)佳對方惑案調(diào)誰整引率起的滋下列擔(dān)變化范進行活重點贊關(guān)注決：(1稿)商業(yè)定面積辭調(diào)整券；(2回)地下句室及渾人防偽面積網(wǎng)調(diào)整裝；(3辮)停車泥比例距及方鵝式的汁調(diào)整(停車通率提蹈高；“架空訊停車毅、地眼下車掙庫等賓非路織面”停車將的比輩例)(4捕)基礎(chǔ)掀形式唇的調(diào)摘整；(5袍)設(shè)備悼配套皺方案童的調(diào)桿整；(6其)場地脹平衡勢基礎(chǔ)茄處理液等內(nèi)曾容的累增加暫；設(shè)計悔階段杯成本倦管控褲的重停點擴初稅設(shè)計粒階段屆重點抽關(guān)注繩：建筑薪平面去、基誓礎(chǔ)類慘型、濾結(jié)構(gòu)臟形式桂、結(jié)啦構(gòu)布朋置、矛建筑汽裝飾蛾標(biāo)準(zhǔn)漿、停蠅車方胳式及鋒比率汁、小尾區(qū)供掛配電兇方式襲、主傾要設(shè)儀備選蝦型等落。擴初勸設(shè)計駕階段成本葬控制設(shè)計緒階段聚成本跌管控盲的重剪點建筑絲式專業(yè)撫：確定寇建筑莖方案拼時，甩要盡揀可能缸從結(jié)稅構(gòu)設(shè)鏈計方巴面考萄慮建啊造成雞本，箏盡可緩能減筐小建第筑專隆業(yè)的胞不合番理布砌置帶彩來的究結(jié)構(gòu)繭設(shè)計惠成本轎的增笨加。散同時示兼顧偶結(jié)構(gòu)遙類型頌的選糟擇，燥分別住評估礦平面覆、豎黨向等幻玉各方蹄向的生復(fù)雜鴉程度每，不以選擇亮不規(guī)龍則或幼非常鼻不規(guī)留則的慶建筑餃方案爛。在確播定層縮慧高時元，應(yīng)筒綜合盞市場想取向錯，產(chǎn)鋪品自質(zhì)身的糊定位皮，同賠時考愛慮長崖期的決取暖奪及制價冷的巖能源這消耗改，選臥擇合響適的禿層高桑等，性層高井每增澆加0.誤1m開發(fā)印成本贊相應(yīng)既增加池該層較的3-舅5%。設(shè)計辨階段耕成本瞧管控昨的重音點門窗踐的設(shè)耳計：在必蠶須滿脫足通備風(fēng)及漢采光箏要求里的同地時，席應(yīng)注欣意選愉擇合頓適的殲窗地帥比(外墻瓜門窗孝面積逃與建驕筑面攝積比)。鋁合點金或走塑鋼木門窗唐除風(fēng)早格要廁求外頃，分尚格不跪宜過臺小，朽以降瞞低型恒材的名用量攔。設(shè)計摸階段易成本灶管控奏的重筑點各停蕉車方浪式的堆優(yōu)勢碌與劣根勢：(1哈)地面鵝露天墨停車(2吐)利用胳建筑撞物架通空停統(tǒng)車(3夠)建筑痰物下?lián)艿牡爻诚峦１噹?4倡)平戰(zhàn)吐結(jié)合科的人擦防地節(jié)下室淺停車峽庫方案軌比較往進行游成本肝測算明時，啟應(yīng)注甜意容杜易忽伯略的籃露臺吼、不駝算面枝積的許架空湖層、戲假復(fù)錘式、貼騎樓困、空邊中花董園等子引起坑的成借本增摘加。設(shè)計辭階段時成本竹管控美的重粉點結(jié)構(gòu)如專業(yè)蛙關(guān)注凍點:鋼筋容和砼達成本毅占主肅體建貸筑成脈本的搬較大身比重價，單側(cè)方鋼喂筋含肉量和菠單方廳砼含天量應(yīng)嬌作為鉛結(jié)構(gòu)霧設(shè)計儲控制欲、審彼查重省點，淋并與味同類賞建筑張進行婚比較耳分析病。一般進情況架，各蹤蝶基礎(chǔ)偏類型寄的成瓣本按攀以下椒順序憑遞增娘：天然舍淺地嫌基基煤礎(chǔ)、積復(fù)合狀地基避淺基欣礎(chǔ)、播筏板眾、預(yù)蜓應(yīng)力叫管樁胡、灌拐注樁字；柱、慘梁截控面尺樸寸直帶接影狂響結(jié)莫構(gòu)的榜混凝蜜土和養(yǎng)鋼筋爭含量康，也婚對建蒜筑使薪用功蠶能有轎一定傳影響副，在待做方粘案比悄較時扯需著赤重考雪慮。設(shè)計妹階段虎成本特管控截的重唐點安裝槍專業(yè)取關(guān)注竹重點:給排狹水、常電氣計設(shè)備乖、智嘆能化旦設(shè)備詢的選汪擇：首先討應(yīng)充絞分調(diào)魯查市循場，罩了解殲各種挪品牌雹的聲因譽及厲供應(yīng)炮狀況由；其次閑在滿辯足使哀用要殊求的砌前提潤下，弦性價謎比較條高，亞且兼戚顧長隙期使?fàn)I用成季本。對于塘分期瞎建設(shè)澆的大區(qū)型小籍區(qū)的仙總配而電房酒、分河配電摔房及遭水泵猾房的份方案暫設(shè)計慣時，揚應(yīng)提穩(wěn)前做援到合壘理規(guī)夸劃，附全面元考慮嗚。設(shè)計渴階段野成本臨管控隙的重門點設(shè)計錄階段淋成本搖管控蔬的重魚點園林創(chuàng)景觀活專業(yè)藥關(guān)注敬重點棵：在委辦托園陪林景包觀設(shè)脅計之腦前，診應(yīng)根牧據(jù)項共目檔洲次所相定的待目標(biāo)告成本業(yè)或《設(shè)計左限額同指標(biāo)釋表》，確寫定園倉林景忙觀工甘程的笛單位蜻成本(元/景觀m2)，并難向設(shè)扔計院止設(shè)計鐵師進暖行交抖底，啞作為嘗概念膛設(shè)計能的依凳據(jù)。根據(jù)厲景觀豎區(qū)域魄的位點置可轎把環(huán)褲境分鉤為重導(dǎo)要景揪觀區(qū)協(xié)、組慈團景問觀區(qū)營、宅益間景謹觀區(qū)急等，閑設(shè)置霞成本符分配略系數(shù)努，讓紋成本補投入符能在遠重要行的區(qū)怨域有址所側(cè)旦重。詳細淹的園裁林景亦觀方恥案設(shè)麥計中眼，可士把總贏的環(huán)終境費齊用按口道路兄及廣酸場、踩綠化疲、建船筑小晴品、扭室外翻照明聽、室原外部潔品及發(fā)設(shè)施姥、圍得墻等筒進行魂拆分膚，明掙確方彈案的括成本煌目標(biāo)辰。在屯方案面完成市后，玩再逐懸步核涉算分幣項費崗用、奔總費繁用是桂否超傘標(biāo)，過并反刺饋給是設(shè)計萄師，眉再調(diào)抵整、臨再核郊算。施工顯階段賺成本遞管控來的重續(xù)點招標(biāo)玩時在木編制爐標(biāo)底恰前首密先要紅做好卡下列丑準(zhǔn)備精工作聰：1、要意清楚水地了接解圖說紙及艇工程逝規(guī)范被中有棉無特條別的燭技術(shù)箭要求氏和施浩工工張藝，朱充分黨考慮槐到其裂可能鳥會導(dǎo)剝致報哪價偏杰高或運偏低罰之因依素。2、要風(fēng)清楚奴地了她解本醉工程儀中有液哪些峰可以抄降低設(shè)成本槐的因搖素。3、要拳清楚市地了世解本倉工程輝之報著價范牧圍，篇并對妻照清細單特悅別說飲明和營清單痰各項身目內(nèi)前容描絮述結(jié)遷合計靜量原暢則來煤編制下各項赤目之末單價蹈，要平充分蓄考慮廈到特總殊材商料和獅設(shè)備扶、質(zhì)輔量要悅求、欣工期往要求怪、工秧藝要藥求、貓?zhí)厥馀默F(xiàn)吧場環(huán)編境對純報價乖的影貼響。4、往要注笨意分材析參戀加投怎標(biāo)的籃投標(biāo)駁人可壘能提峽出的降報價鮮來作敏適當(dāng)貞地調(diào)缸整。施工清階段圍成本哀管控主的重瓣點施工方案是否先進、合理直接關(guān)系到施工質(zhì)量，直接影響工程項目的目標(biāo)成本和工程項目的利潤最優(yōu)方案施工降低成本、加快進度、保證質(zhì)量和安全、實現(xiàn)工程項目投入少產(chǎn)出最大、提高經(jīng)濟效益優(yōu)化相施工洪方案選擇施工煉階段歷成本電管控涼的重價點工程材變更在項洗目的延實施琴過程悅中，丸由于調(diào)各方拿面原敞因，征工程寬變更薄是很愚難避箏免的岡。變更工程量工期成本施工成本管理人員判斷變更帶來的索賠額度工程剝變更感一般奸包括伸：設(shè)計默變更嘗、進比度計批劃變編更、擺施工鑼條件叢變更壁、技礎(chǔ)術(shù)規(guī)籍范與暫標(biāo)準(zhǔn)田變更駐、施顆工次啊序變旁更、鉤工程舅量變寄更等施工揚階段袋成本守管控腹的重南點現(xiàn)場課簽證跨，必掛須堅腦持三壯個原確則：一是準(zhǔn)確無誤原則工程量簽證要盡可能做到詳細。不能籠統(tǒng)含糊其辭，以結(jié)算審核進行工程量計算方便為原則。二是實事求是原則凡是無法計算工程量的內(nèi)容，只簽所發(fā)生的人工工日或機械臺班數(shù)量；但應(yīng)嚴(yán)格把握，實際發(fā)生多少簽多少，不得將其他因素考慮進去以增大數(shù)量進行補償。三是現(xiàn)場跟蹤原則為了加強管理，嚴(yán)格投資控制，凡是費用數(shù)額較大的簽證，在費用發(fā)生之前，施工單位應(yīng)與現(xiàn)場監(jiān)理人員、甲方以及造價審計人員一同到現(xiàn)場察看施工猜階段披成本蔑管控劫的重綱點2成本分級管控及落地關(guān)鍵1成本管理的“三全”管控目錄分級裳管控

級別

定義責(zé)任人

要點

一級

目標(biāo)成本

項目負責(zé)人

總額合理、每個費項合理；集團審批；

二級

合約規(guī)劃

成本經(jīng)理

合約預(yù)估金額合理；成本經(jīng)理牽頭編制，集中管理，定期修正，庫存材料結(jié)轉(zhuǎn)；

三級

合同管理

業(yè)務(wù)負責(zé)人

合同、變更執(zhí)行、預(yù)估變更、合約規(guī)劃修訂申請、付款申請；

四級

工程量清單

工程經(jīng)理（

造價工程師）

事前測算、事后核算、合同付款依據(jù)；合理吼授權(quán)雞、層司層聚摔焦；集團腿：抓爹大放紋小，袍統(tǒng)一鵲標(biāo)準(zhǔn)堅（目偽標(biāo)成買本）酒；公司/項目好：保備證業(yè)去務(wù)的趣“靈圈活性束”（斗合約染規(guī)劃罩）；管理隆責(zé)任按劃分民（樣寨例）項目曲成本毛經(jīng)理開發(fā)初成本付的責(zé)插任人坦；營卡銷費斥用統(tǒng)錯計、燈預(yù)警燭責(zé)任乒人；項目層營銷致經(jīng)理營銷冷費用墓的直位接責(zé)貨任人疑；項目訂財務(wù)蘿經(jīng)理負責(zé)徐“部妹門費物用”銷分攤摔；項租目預(yù)割算；銹收益途分析賄；項目蘿負責(zé)斥人目標(biāo)掉成本謹?shù)呢?zé)河任人找，檢袖查、籠督促夕全項贈目合趣約規(guī)胞劃的蒙執(zhí)行落地岸關(guān)鍵一條羊主線-以合耐同及榨合約柿規(guī)劃滿作為魄管理廈主線璃，管皇控項廣目總腳體成員本三個騾模板-目標(biāo)白成本陶模板-合約陳規(guī)劃臥模板-成本托歷史每庫模汽板四個奸核心叔成本侮數(shù)據(jù)-目標(biāo)驢成本總、動蔬態(tài)成拆本、觀實際華成本賊、實河付成飲本二個沈核心-成本睜核算-成本趨控制一條踩主線濕：合攻約規(guī)止劃為什河么要塵做合田約規(guī)代劃？合約史規(guī)劃孫是什核么？預(yù)計丙合同將各季費項掩成本損分解異為未靈來可努執(zhí)行量的合虜同隨項忽目的醋進展隊，合斜約規(guī)航劃逐圣步變專成真肯實合跨同統(tǒng)一按成本鍋語言事前狡控制指導(dǎo)劉采購摩招標(biāo)冷計劃遞制定指導(dǎo)券合同核簽訂確保挨計劃妖的按源期達拆成從拆已分工嘆作解裝脫出后來成本端支出角現(xiàn)金站流，蛛指導(dǎo)寨資金置籌措基于瞞合約梁規(guī)劃剃的成汪本分賽級管喝控及芽落地謝關(guān)鍵三級科目保持一致。一個是合約分解，一個按測算明細科目分解控制：目標(biāo)成本科目+合約規(guī)劃核算：目標(biāo)成本科目+明細測算科目成本東管理奏的兩稼大核悉心成本乞核算強調(diào)柴成本易測算常（預(yù)善算）奴模型棵的準(zhǔn)碎確性對成曠本構(gòu)擾成的振定量璃分析內(nèi)、經(jīng)膀濟技敲術(shù)指嫌標(biāo)的辯沉淀非；更傾雅向于塊明細針級（槍準(zhǔn)清前單）樹的成俱本核穿算；成本睜控制強調(diào)近實時飄的過伯程的焦，可滅量化柳的控塘制；目標(biāo)循成本種、合曾同執(zhí)筍行、牲動態(tài)羨成本威、調(diào)泛整成衛(wèi)本；更傾證向于蚊總量哥級的煉成本屢控制姓；