房地產(chǎn)前期策劃綱要簡(jiǎn)報(bào)

振業(yè)集團(tuán)橫崗六約項(xiàng)目前期策劃綱要簡(jiǎn)報(bào)提案機(jī)構(gòu)：深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司振業(yè)集團(tuán)第一部分片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

（一）、橫崗概況概況

橫崗鎮(zhèn)是深圳市東部重鎮(zhèn)，是深圳通往惠州、梅州、汕頭等地的交通要道，距深圳市中心18公里，總面積81．2平方公里。分別與東莞市、深圳鹽田區(qū)、羅湖區(qū)、深圳龍崗區(qū)中心城、布吉鎮(zhèn)、龍崗鎮(zhèn)、平湖鎮(zhèn)等接壤市場(chǎng)概況

92年以前，橫崗鎮(zhèn)只有零星小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，初步形成市場(chǎng)萌芽。在92—93年初始有7個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目取得土地并登記開發(fā)，總建筑面積約26萬m2，直到99年以后才有新世界廣場(chǎng)、新亞洲廣場(chǎng)、康樂花園等項(xiàng)目陸續(xù)推出并熱銷。（二）、橫崗鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

橫崗房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的主力消費(fèi)群體包括：消費(fèi)能力較強(qiáng)的在橫崗工作和生活的企業(yè)、政府機(jī)構(gòu)中高層管理人員、公務(wù)員及其親朋好友；與本地有親緣關(guān)系的外籍人士。（三）、市場(chǎng)消費(fèi)群體分析（四）、按其家庭年收入可分：

為高收入（12萬以上），中等收入（7~12）萬），中低收入（7萬以下）三類，其購(gòu)房意向及現(xiàn)在居住情況大致如下：按其家庭年收入可分高收入類中等收入類中低收入類

希望購(gòu)買廉價(jià)商品樓和私人房，對(duì)交通、周圍配套要求高。

希望購(gòu)買廉價(jià)商品樓和私人房，對(duì)交通、周圍配套要求高。

希望購(gòu)買高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)住宅，要求環(huán)境優(yōu)美，安全性高，配套全，房型多為復(fù)式或大面積公寓套房。（五）、市場(chǎng)總體評(píng)價(jià)

橫崗鎮(zhèn)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于一個(gè)比較初級(jí)的發(fā)展階段。（六）、區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展條件分析

1、

優(yōu)勢(shì)分析

（1）

地理位置優(yōu)勢(shì)逐步明顯

（2）交通條件日益完善

（3）

優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)

（4）消費(fèi)市場(chǎng)容量?jī)?yōu)勢(shì)

（5）

市政、生活設(shè)施配套逐步完善

（6）

豐厚的土地資源優(yōu)勢(shì)

（7）價(jià)格優(yōu)勢(shì)2、劣丈勢(shì)分抽析（1）、獎(jiǎng)非規(guī)賞范性厭市場(chǎng)堂的沖綢擊欣（2）、飄交通擾瓶頸指的限惹制駱（3）、抖缺乏亮名牌傻地產(chǎn)覽商介鞠入引瘡導(dǎo)極（4）、移市場(chǎng)李形象捕孤立枝，市丟場(chǎng)認(rèn)騰同度低橫認(rèn)同第二街部分哪項(xiàng)窯目分慣析本地灘盤位揀于橫昏崗鎮(zhèn)伐六約圍片區(qū)夸，由交三塊鈔宗地郊構(gòu)成笑總建惰筑面殼積41忽67妹65揀.9平方憐米，痕規(guī)劃侮可建殖面積54淺17六96平方郵米?？谝?guī)劃講建筑施容積村率小奧于1.脅3，建澤筑覆核蓋率眾小于25種%，綠皮化率累要求尖高于40蛇%。如酒此優(yōu)死越的軌規(guī)劃暖要素?fù)舴浅３苑仙嚅_發(fā)政超大何規(guī)模葛居住殼型社創(chuàng)區(qū)的勇理想鋤需要園。本地顫盤由構(gòu)三塊刃被現(xiàn)氏有可叼更改賓市政料道路維分割寸的地殃塊構(gòu)認(rèn)成，芽整體飽地塊脖東側(cè)安隔路庭與為雁大型失舊有曲居民劍“統(tǒng)籮建上候樓”晃住宅邁社區(qū)撤“梧壓桐花勺園”斤相臨使，西芝面和慚北面館為舊笨有居銷民的扇部分橋民宅民和待策開發(fā)艘土地英，東銜南側(cè)側(cè)緊鄰差深惠禾公路郵。地叼塊現(xiàn)私狀為賤生地一、蔑項(xiàng)目沙地盤欄分析二、樓地盤首現(xiàn)場(chǎng)修環(huán)境三、紀(jì)項(xiàng)目閃開發(fā)煮條件SW呀OT分析四、號(hào)小結(jié)第三敬部分劉項(xiàng)目核概念斤提示療及定挑位本項(xiàng)文目作排為“排橫崗迅地王除”的晌超大解規(guī)模墊住宅回項(xiàng)目跨的整嚷體市商場(chǎng)初圍期形環(huán)象進(jìn)膚入市熄場(chǎng)，半如何盛樹立遍自己恥鮮明剃的產(chǎn)嗓品主宴題和經(jīng)規(guī)劃湯主題慚是項(xiàng)來目成損功領(lǐng)索跑市常場(chǎng)的呆關(guān)鍵寺。深圳暗首個(gè)屋山畔男休閑吹超大搶規(guī)模擱住宅糖社區(qū)一、廉核心越產(chǎn)品朱定位1、順誤應(yīng)區(qū)跳域市雹場(chǎng)發(fā)芬展走器勢(shì)2、打莫造項(xiàng)立目個(gè)收性含收量3、充柿分利死用先匙天自鐵然優(yōu)刷勢(shì)4、擴(kuò)工容未喇來市急場(chǎng)吸龜納空慘間5、項(xiàng)腎目自贊身規(guī)視劃要寸求二、即定位息依據(jù)冠及闡寺述：三、跪核心放產(chǎn)品縮慧概念賄結(jié)構(gòu)開平臺(tái)在確搜定了劇本項(xiàng)捷目核熟心產(chǎn)厘品定必位后溝，面套對(duì)激妄烈的疤市場(chǎng)奮競(jìng)爭(zhēng)華態(tài)勢(shì)毀。本善項(xiàng)目拿要想床在市懂場(chǎng)中壇創(chuàng)造損出全控新的鼠市場(chǎng)響空間逼，必皂須賦歌予核捉心產(chǎn)尸品更紹高層樓次、刷更加仙豐富誕的產(chǎn)舟品內(nèi)翅涵和多生命遮力?；蚧趽?jù)此，鑒我司垮建議陜搭建甘本項(xiàng)秒目最尺佳的慚核心紫產(chǎn)品教概念陷結(jié)構(gòu)譯平臺(tái)期即四、核心償主題小文化傅詮釋當(dāng)高基功能苦價(jià)值俘物業(yè)勢(shì)形成洪后，崗再賦歉予其務(wù)高文豪化價(jià)爬值，捕實(shí)現(xiàn)檔兩個(gè)糧價(jià)值之標(biāo)高袋的理磨想結(jié)逐合，摸其所襲產(chǎn)生弓地經(jīng)倍濟(jì)效千益和蜜社會(huì)隆效益圍將無箭限提牌升。咸我司劈燕提出“新世晶紀(jì)Sp甜or掃t生活安革命更”就惰是為幅本項(xiàng)班目創(chuàng)濟(jì)造出進(jìn)的高繩價(jià)值腎增量俱。五、洗核心固主題龍文化民詮釋六、營(yíng)核心傳主題幻玉文化委延展晴示例1、Ｓ——Sp盆or饅t運(yùn)動(dòng)（1）嶺在項(xiàng)雨目地莖塊分免區(qū)組軋團(tuán)規(guī)咬劃中芬，對(duì)美于不由同組團(tuán)確階定代答表各殲自組曠團(tuán)形券象的蠶運(yùn)動(dòng)灘主題槽項(xiàng)目如：覺網(wǎng)球臟運(yùn)動(dòng)績(jī)組團(tuán)稈、高脫爾夫天運(yùn)動(dòng)歸組團(tuán)炭、水上運(yùn)范動(dòng)組寒團(tuán)等求；（2）倍設(shè)置恢共享涌社區(qū)潑體育買運(yùn)動(dòng)翼空間睬如：遇運(yùn)動(dòng)醉廣場(chǎng)、極午限運(yùn)打動(dòng)場(chǎng)球等；(3普)在社點(diǎn)區(qū)文祥化和拼社區(qū)火活動(dòng)律中始規(guī)終圍途繞“嫁全民健身忘”作獨(dú)為中漸心；2、Ｐ—Ｐan寺ti愛so榨cr陵ac石y理想嗽平等堪社區(qū)（1）完閣善、腿便利殼、集陪中、栽倉(cāng)儲(chǔ)騙式的呢商業(yè)陡購(gòu)物捎設(shè)施；（2）便濫捷的名公共田交通子配套蜘；深盯港直央通巴卵士；（3）高災(zāi)品牌劑的物荒業(yè)管耽理公坊司提止供高法質(zhì)素煤的整母體社區(qū)由服務(wù)售；（4）園焦林規(guī)浪劃、趣設(shè)施鎮(zhèn)配套即在不朵同檔掘次組福團(tuán)設(shè)尸計(jì)上實(shí)機(jī)現(xiàn)均淚好性囑。3、O——Or極ga蛛ni稅sm年s富ha被bi技t生態(tài)（1）利漢用現(xiàn)鞭有小熔山丘預(yù)設(shè)計(jì)刮小型扛高爾嘗夫果聚嶺或氣環(huán)型慢路跑道橫；（2）全袖方位掉使用禾大量濫的高皺科技監(jiān)含量進(jìn)的環(huán)脊保型掛建筑材吸料；（3）在展整體準(zhǔn)規(guī)劃材過程貿(mào)中充蠻分考荷慮對(duì)竊地塊勇現(xiàn)有愚自然條紗件和燦地勢(shì)煌地貌盲的保駱護(hù)。4、R——Re古cu甘pr若ea箱te休閑（1）將爭(zhēng)園林發(fā)、建征筑設(shè)今計(jì)和佛休閑竟功能徐緊密劉聯(lián)系如誼：設(shè)評(píng)計(jì)花綱墻迷鏡宮、宴腳底葬按摩棚旱泉、屋鐘頂花央園等部；（2）將適部分督會(huì)所半功能據(jù)設(shè)施膚采用請(qǐng)?zhí)匦苑丛O(shè)計(jì)邁如：利倚用廢政舊的芝火車孟車廂晝?cè)O(shè)成畢酒吧聾或咖啡屋痰。5、T——Te鏡mp臘er勾am唐en畫t音律（1）將鑼音樂爸、藝往術(shù)的壩培訓(xùn)寫內(nèi)容墳加入趣未來汗社區(qū)源配套學(xué)油校的亦教學(xué)絞內(nèi)容怖中，陸引入枝知名哀的藝州術(shù)學(xué)校加測(cè)入其妖中，直成立同鋼琴番、舞羊蹈、伶繪畫礎(chǔ)等豐富內(nèi)憤容；（2）將碑音樂戰(zhàn)、藝爐術(shù)主煩題融穴入園燃林規(guī)遼劃如徹：設(shè)首計(jì)小型屯的音鞏樂噴夠泉、閥藝術(shù)幼畫廊晨等等肯。七、核心遇品牌男延展棟定位在本歉項(xiàng)目董的初擱期規(guī)披劃時(shí)志以“亞狗太村窯”生干態(tài)住巨宅品強(qiáng)牌體斃系標(biāo)銹準(zhǔn)進(jìn)牙行，同時(shí)木進(jìn)行“亞曬太村旅”生擇態(tài)住已宅品咽牌體余系認(rèn)綁證申元報(bào)，進(jìn)而退實(shí)現(xiàn)存和強(qiáng)回化項(xiàng)尿目在氧生態(tài)蝦住宅牧、環(huán)渣保開堪發(fā)項(xiàng)歇目品慨牌的艇感召說力。“亞獄太村齊”生笛態(tài)住輸宅是廈由全諷國(guó)工宅商聯(lián)徐住宅模產(chǎn)業(yè)村商繳會(huì)和真中國(guó)坦太平駱洋經(jīng)抓濟(jì)合抄作理聽事會(huì)姜（PE網(wǎng)CC）中致國(guó)委智員會(huì)辰工商新委員石會(huì)聯(lián)歉合發(fā)床起的憤一個(gè)柳住宅決聯(lián)合言品牌鍬建設(shè)大項(xiàng)目.1、國(guó)到際品太牌國(guó)際羞會(huì)所國(guó)際撞學(xué)校國(guó)際米開發(fā)顛及管虜理模邊式2、住強(qiáng)宅性反能認(rèn)圣證標(biāo)添準(zhǔn)國(guó)家《商品車住宅覽性能日認(rèn)定閉管理爐辦法》國(guó)家筐康居篩示范塵工程斬的有需關(guān)3、生荷態(tài)環(huán)析境認(rèn)乖證標(biāo)配準(zhǔn)國(guó)家詠生態(tài)鞠住宅背指標(biāo)陡體系“亞祖太村組”的隸國(guó)際觀生態(tài)歉指標(biāo)俗體系客戶騾定位客戶群體購(gòu)房目的購(gòu)房偏好已在龍崗長(zhǎng)期居住、家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的居民自用物業(yè)檔次、優(yōu)越的自然景觀、超大規(guī)模社區(qū)、深圳關(guān)內(nèi)工薪階層自用優(yōu)越的自然人文環(huán)境、完善配套、優(yōu)越的物業(yè)文化主題內(nèi)涵、價(jià)格利好片區(qū)內(nèi)高收入來源人士及私營(yíng)業(yè)主階層自用、度假物業(yè)檔次、優(yōu)越的自然景觀、超大規(guī)模社區(qū)香港及周邊地區(qū)中產(chǎn)階層、長(zhǎng)期來往于深港兩地經(jīng)商人士和部分中低收入階自用、度假物業(yè)檔次、完善配套、優(yōu)越的自然人文景觀、相較于香港同類物業(yè)較低的物業(yè)價(jià)格深圳關(guān)內(nèi)部分中高收入階層度假物業(yè)檔次、優(yōu)越的自然人文環(huán)境、優(yōu)越的物業(yè)文化主題內(nèi)涵命名賭建議：“山海壯”：得天叔獨(dú)厚無的自并然環(huán)逆境和攏自然比景觀軌優(yōu)勢(shì)，暗扣呢“山喝海龍論崗”陵的整場(chǎng)體區(qū)認(rèn)域特喊征?！板\”：豐富碎的生犧活空微間、莖居住散形態(tài)奸、高容質(zhì)量許的人陪文活躍動(dòng)主便題、單園林寨環(huán)境闊的創(chuàng)潤(rùn)造力姓和形脊象力多，以促及社荒區(qū)生船活?！俺恰背浞植嬲f明用了本雙項(xiàng)目幣超大偏規(guī)模診的生絹活居來住空桶間?！吧胶？洹⒊窃狻迸c“星避海名蹄城”、“冬翠海擾花園撿”在名店稱上易能夠取形成峰連續(xù)站性，離進(jìn)而泳充分叔發(fā)揮長(zhǎng)品牌慘互動(dòng)拆性。振業(yè)拿-粉--栽山海企錦城第四狡部分腸項(xiàng)目吉規(guī)劃遼建議一、軍項(xiàng)目鹽開發(fā)擾規(guī)劃勁戰(zhàn)略畏思路我司穴對(duì)于恥本項(xiàng)紹目的暗開發(fā)鑄規(guī)劃閱作出混了一辰個(gè)戰(zhàn)盆略性薯構(gòu)想廚即：交以“橫辰崗片樂區(qū)第感一社窩區(qū)”為項(xiàng)巷目發(fā)殿展平創(chuàng)臺(tái)，府以“SP們OR烤T生活蟲革命童”為項(xiàng)鹽目整旦體文柜化主躁題：以“生歌態(tài)、產(chǎn)品味屯、精串品、允品牌走”為核拉心市好場(chǎng)支乎持力?！案唣z舉品藏牌開英發(fā)領(lǐng)錦跑大眼旗、打造閥深圳團(tuán)休閑口地產(chǎn)箱航母古”（一是）整拉體規(guī)烤劃構(gòu)庫想根據(jù)各“山戚海生府態(tài)家魂園”廢的整光體構(gòu)請(qǐng)想在殊小區(qū)話規(guī)劃啊中重飼點(diǎn)考叨慮“親亦山水粥社區(qū)男”的景迷觀營(yíng)夏造。犧將山呆、水溝、園懶林、唉運(yùn)動(dòng)濤場(chǎng)、陣建筑船等等習(xí)的一賭切融矮為一貧體，啟創(chuàng)造“天租人合解一”的生件活空斤間。將三季個(gè)分鐘區(qū)進(jìn)師行相女互呼耗應(yīng)、軟同時(shí)捉相互半獨(dú)立恐的整爺體規(guī)孤劃。互將各域分區(qū)斯規(guī)劃略為不同毀檔次覺、不徐同風(fēng)舉格、晝不同瓜運(yùn)動(dòng)浴主題的建考筑組沒團(tuán)，煮從而昂便于棚分階蚊段的陪開發(fā)香推廣妙。（二街）、噸戶型償設(shè)計(jì)狼構(gòu)想翁的考壁量因今素戶型輸比例戶型面積（M2）比例一房一廳一衛(wèi)36—402%小二房二廳一衛(wèi)60—6310%二房二廳一衛(wèi)68—7215%小三房二廳一衛(wèi)83—8510%小三房二廳二衛(wèi)89—9220%三房二廳二衛(wèi)98—10215%小四房二廳二衛(wèi)108—11010%Townhouse125--13010%Townhouse或單體別墅160--2105%（三雀）、世裝修暢標(biāo)準(zhǔn)在本隙項(xiàng)目繳的銷牽售過率程中膽以毛柴坯房巷標(biāo)準(zhǔn)并交樓屑，同恭時(shí)提溪供兩無到三旺種不琴同檔誤次的割裝修集標(biāo)準(zhǔn)趟基本押能夠哥滿足雞未來粥項(xiàng)目差的銷訂售需醒要。（四宗）、洪園林誓設(shè)計(jì)誦構(gòu)想注重籍回歸蝦自然糞，強(qiáng)交調(diào)環(huán)波境空隆間以