房地產(chǎn)市場(chǎng)三

第2章房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題2．1．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征1．房地產(chǎn)市場(chǎng)是信息不充分的市場(chǎng)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的四個(gè)條件相差較遠(yuǎn)，因此，缺乏信息是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要特征。2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題2．房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性強(qiáng)房地產(chǎn)商品的這種固定性，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的區(qū)域性。這一區(qū)域性表現(xiàn)為：不同地區(qū)市場(chǎng)發(fā)育和完善程度千差萬(wàn)別；同一類型產(chǎn)品地域價(jià)差大；市場(chǎng)供求圈小，市場(chǎng)輻射功能弱等。房地產(chǎn)市場(chǎng)所包括的范圍越大，對(duì)房地產(chǎn)投資者的意義就越小。2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題3．房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的異質(zhì)性這種異質(zhì)性，主要是指房地產(chǎn)市場(chǎng)供給產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)化，也就是說(shuō)產(chǎn)品之間不可替代。

2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題4．地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性土地是一種有限的資源，一旦某塊土地被某人占有，就會(huì)形成對(duì)該塊土地的壟斷。但由于土地所有制的性質(zhì)不同，對(duì)土地的壟斷也具有不同的特點(diǎn)。在土地私有化為主的國(guó)家，土地的壟斷實(shí)質(zhì)上是一種私人的壟斷。我國(guó)的土地市場(chǎng)總體上是由國(guó)家直接經(jīng)營(yíng)的壟斷市場(chǎng)。此外，地產(chǎn)市場(chǎng)交易的金額一般都很大，使進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)者較一般市場(chǎng)大為減少，因而也容易出現(xiàn)壟斷。2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題5．房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng)房屋的流通和土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，其交易過(guò)程只有貨幣的單方面的“商流”，而沒(méi)有物質(zhì)實(shí)體的“物流”。房地產(chǎn)市場(chǎng)是不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，在交換中轉(zhuǎn)移的只是房地產(chǎn)權(quán)屬，每一次交換行為都是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的重新界定，從這個(gè)意義上說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng)，是權(quán)益的讓渡市場(chǎng)。2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題6．房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)商品短期供求變化反映不靈敏當(dāng)市場(chǎng)上出現(xiàn)某種房地產(chǎn)商品供過(guò)于求時(shí)，由于開(kāi)發(fā)商已經(jīng)投入了大量資金，施工正在進(jìn)行，而不可能停止建設(shè)。當(dāng)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)商品出現(xiàn)供不應(yīng)求時(shí)，雖然開(kāi)發(fā)商可采取某種措施加快施工進(jìn)度，但也不可能像其它工業(yè)品生產(chǎn)那樣，迅速適應(yīng)市場(chǎng)需求拿出產(chǎn)品來(lái)投放市場(chǎng)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)商品的短期供求變化反映遲鈍。2．1房地僻產(chǎn)市返場(chǎng)的理一般呀問(wèn)題2．1．2房地往產(chǎn)市布場(chǎng)的峰效率市場(chǎng)嚇效率缺，是步指市定場(chǎng)傳疲遞產(chǎn)耳品和押價(jià)格講的信捆息的旦功能儲(chǔ)。獲得商反映樂(lè)市場(chǎng)暈價(jià)格傘最新醒信息宋的時(shí)句間通夫?？蓱n以用畢市場(chǎng)漲效率膝來(lái)衡飾量。畫相對(duì)訊于某蜜些市辮場(chǎng)而穿言（圓如證設(shè)券市休場(chǎng)）架，房扯地產(chǎn)禮市場(chǎng)科是一桃個(gè)低拍效率浩的市僑場(chǎng)。2．1房地軟產(chǎn)市說(shuō)場(chǎng)的街一般戒問(wèn)題1．房搬地產(chǎn)拖市場(chǎng)既低效劇率的帥原因1）在庸房地薪產(chǎn)市淺場(chǎng)上碗，每思一個(gè)心交易菌物都泉是彼悟此獨(dú)秧立的院。2）房沿地產(chǎn)婆產(chǎn)品循異質(zhì)崖。3）房例地產(chǎn)奇交易挑過(guò)程穩(wěn)較為禍復(fù)雜結(jié)。4）尋悠找成畏交伙聲伴也搬有較章大的賢難度廢，并尚需耗遲費(fèi)大漢量時(shí)英間。5）有告關(guān)房猜地產(chǎn)母市場(chǎng)襖價(jià)格礦的刊摟物較備少。2．1房地啞產(chǎn)市恨場(chǎng)的疫一般前問(wèn)題2．市粉場(chǎng)的貫低效平率與閉投資煎機(jī)會(huì)正因仍為市含場(chǎng)效遠(yuǎn)率的低低下凡，才秀造成怠了對(duì)是市場(chǎng)翅價(jià)值建評(píng)估哀的困宿難，揭才帶袍來(lái)了釀獲取撿巨大捆額外掏收益爐的可攤能性泛，才賄為投符資商寬通過(guò)肺從事當(dāng)投資淋、租痕賃和哥開(kāi)發(fā)常等活球動(dòng)以優(yōu)謀取除利潤(rùn)晨提供堡了機(jī)原會(huì)。在一蘇個(gè)效弟率較雀高的龍市場(chǎng)紡上尋騎找一沖個(gè)被縮慧人忽受視的仇投資腰項(xiàng)目君較為孫困難學(xué)，而度在效踢率較灰低的耐市場(chǎng)書上，勿則可嘗以通襪過(guò)細(xì)擴(kuò)心的滲觀察材尋找混到被榜人忽勤視的紐奉投資緩項(xiàng)目長(zhǎng)，并雞能不粒斷獲位取額閑外收恰益。由于塌前述勤的房舒地產(chǎn)鬧市場(chǎng)糠的諸機(jī)多特流征，芝決定袋了房質(zhì)地產(chǎn)芳市場(chǎng)薯是個(gè)楚低效惕率的唱市場(chǎng)鑰，因腐而，灶房地宵產(chǎn)市誤場(chǎng)就科格外鮮需要天市場(chǎng)銀研究臣和分之析。2．1房地亮產(chǎn)市該場(chǎng)的行一般葛問(wèn)題2．1．3房地尋產(chǎn)市菠場(chǎng)的胸分類按房菌地產(chǎn)商用途座劃分秒，房慰地產(chǎn)陣市場(chǎng)灶可分宵為：1）居吸住物描業(yè)市倒場(chǎng)居住消物業(yè)較一般雄是指第供人弊們生森活居伶住的煉建筑幼，包掙括普復(fù)通住致宅、制公寓嶄、別浮墅等戒。2）商尸業(yè)物間業(yè)市序場(chǎng)商業(yè)娃物業(yè)蓄有時(shí)俯也稱宗收益襲性物某業(yè)或削投資掃性物被業(yè)，毒包括抄酒店掀、寫吃字樓聾、零眼售商碧業(yè)用群房（醫(yī)店鋪辯、超疑市、細(xì)購(gòu)物宴中心迅等）漆、出童租商疏住樓偵等。治位置威對(duì)于止這類餓物業(yè)筍有著蘋特殊缺的重年要性哄。2．1房地順產(chǎn)市膨場(chǎng)的陸一般瓣問(wèn)題3）工桿業(yè)物懷業(yè)市駕場(chǎng)工業(yè)副物業(yè)莖通常痕是為騎人類愿的生步產(chǎn)活床動(dòng)提衫供入芬住空譽(yù)間，朝包括帳工業(yè)包廠房概、高商新技腳術(shù)產(chǎn)對(duì)業(yè)用柱房、舟研究盡與發(fā)緩展用紐奉房（腔又稱潛工業(yè)謹(jǐn)寫字壇樓）增、倉(cāng)私儲(chǔ)用煮房等輩。4）特術(shù)殊物壇業(yè)市所場(chǎng)對(duì)于謹(jǐn)賽馬痕場(chǎng)、膊高爾蒼夫球塔場(chǎng)、嗽汽車仆加油趟站、捉飛機(jī)印場(chǎng)、欲車站頁(yè)、碼激頭、勾高速紋公路犬、橋袋梁、系隧道差等物檢業(yè)，益常稱范為特爬殊物喘業(yè)。2．1房地鮮產(chǎn)市厘場(chǎng)的袖一般膚問(wèn)題5）土再地市延場(chǎng)在我最國(guó)，集土地他市場(chǎng)床是指拖以城肅鎮(zhèn)土芒地使揪用權(quán)客為對(duì)臥象進(jìn)猶行交宵易的謀市場(chǎng)摸。土灑地的芹征購(gòu)化、土皇地的沈出讓嬌、土沖地的織轉(zhuǎn)讓則這三尾者均煤屬土肆地市默場(chǎng)的篩內(nèi)容嚴(yán)。房地挑產(chǎn)投緊資分全析主恐要側(cè)始重于勤前兩苦類市緩場(chǎng)的緊分析謠。2．1房地構(gòu)產(chǎn)市窩場(chǎng)的犯一般逼問(wèn)題2．按孔房地構(gòu)產(chǎn)購(gòu)容買者文的目至的劃晝分，延房地版產(chǎn)市岸場(chǎng)可己分為軌：1）房嫂地產(chǎn)析自用訊市場(chǎng)自用餡型購(gòu)育買者警將房?jī)r(jià)地產(chǎn)闖作為暖一種挖耐用富消費(fèi)筒品，屯目的匙在于陡滿足穿自身津生活狂或生出產(chǎn)活沒(méi)動(dòng)對(duì)突入住濃空間睛的需續(xù)要。2．1房地絕產(chǎn)市強(qiáng)場(chǎng)的瘡一般閱問(wèn)題2）房疏地產(chǎn)考投資庭市場(chǎng)投資賄型購(gòu)?fù)匈I者籠將房吳地產(chǎn)誦作為臂一種通投資吃工具緞，目金的在菜于將晌購(gòu)入移的房銳地產(chǎn)廟出租薪經(jīng)營(yíng)腹或轉(zhuǎn)哄售，置并從肅中獲鑄得投仍資收惱益。房地殊產(chǎn)投綱資分苦析更貓側(cè)重嗎于第塔二類到市場(chǎng)稀。2．1房地遭產(chǎn)市鞠場(chǎng)的濤一般勤問(wèn)題3．按掙房地深產(chǎn)權(quán)尾屬交行易的舌內(nèi)容語(yǔ)劃分波，房年地產(chǎn)托市場(chǎng)星可分甚為：1）租話賃市赴場(chǎng)租賃河市場(chǎng)笛是對(duì)懂不同叢類型偷房地帥產(chǎn)的態(tài)使用掙權(quán)進(jìn)閥行一諸定期嘆限和稀方式親的有岸償轉(zhuǎn)讓讓的塵市場(chǎng)餓。2）產(chǎn)譜權(quán)市府場(chǎng)產(chǎn)權(quán)塌市場(chǎng)悠是對(duì)沾房地俯產(chǎn)產(chǎn)尿權(quán)進(jìn)獲行買姜賣的芹市場(chǎng)袋。2．2房地卻產(chǎn)市樹(shù)場(chǎng)分恰析2．2．1房地椅產(chǎn)市乏場(chǎng)分靈析的輔必要炎性房地喇產(chǎn)項(xiàng)待目的植市場(chǎng)羊分析檢是在駕投資隸決策裹確定政之前劣，調(diào)愚查市椒場(chǎng)情找況、貨了解沖項(xiàng)目臉背景宏資料認(rèn)、辨蝕識(shí)投謀資風(fēng)冠險(xiǎn)、圖選擇窩投資忠機(jī)會(huì)侄的過(guò)玻程。市場(chǎng)濁分析候的必慣要性愚表現(xiàn)籃在以議下幾路方面菌：一是津房地陣產(chǎn)投喚資決穴策需鍛要市淘場(chǎng)分禁析。二是息房地路產(chǎn)經(jīng)塔營(yíng)管控理需逝要市駝場(chǎng)分恐析。三是壯房地樣產(chǎn)價(jià)攏格策憑略的茶制定鋒需要站市場(chǎng)宋分析努。2．2房地俗產(chǎn)市蜓場(chǎng)分廚析2．2．2房地最產(chǎn)市妙場(chǎng)分床析的糖限度1．市智場(chǎng)分如析的撥限制由于貴以下暢幾方芒面的餡限制辛，市喪場(chǎng)分范析的仔效果共有時(shí)算并不責(zé)如我時(shí)們想召象的強(qiáng)那么旺好。1）費(fèi)詞用的斬限制2）時(shí)題間的飼限制3）技居能的供限制4）偏不好的攪限制市場(chǎng)名分析燈可以鉆提供括重要缺的資搏料與俱客觀瀉的報(bào)扭告供具投資何者或爭(zhēng)決策楚者參堪考，飄但它呆并不及能代冰替投免資者潤(rùn)和決擴(kuò)策者歐作決煙策。2．2房地涌產(chǎn)市嬌場(chǎng)分漿析2．市膏場(chǎng)分蜘析的他程度進(jìn)行笑市場(chǎng)沒(méi)分析努的目伯的是時(shí)想使耗投資膨項(xiàng)目打的現(xiàn)植金流使量及蠅市場(chǎng)腎價(jià)值磨的變切化預(yù)腎測(cè)的章準(zhǔn)確泄，以塊使自垃己在述開(kāi)發(fā)跌結(jié)束尖時(shí)或犬持有證期內(nèi)里獲得默最大衡利潤(rùn)灑。如果岡想做腐，市量場(chǎng)分潤(rùn)析是屬無(wú)止輔境的性。因在此，熱在分采析到漂一定港階段鋸時(shí)，閑會(huì)有綢一個(gè)氏點(diǎn)使頂市場(chǎng)披分析促所需退的成坊本超穿過(guò)收喬益。秩這就溪說(shuō)明噸，即云使上贊面所猾述的仰四個(gè)胖限制嶼均不峰存在蘇，也邀仍然扁有一有個(gè)市工場(chǎng)分咐析的丟合理動(dòng)程度讓問(wèn)題揪。從圖2-怕2我們零可以斜看出莫，只售有當(dāng)逃市場(chǎng)好分析種的收湊益超腫過(guò)該銅分析桶所花瘡費(fèi)的鋼成本攤時(shí)，惹市場(chǎng)寺分析焦才是藥合算毅的。收益市場(chǎng)研究的深度M成本總成本總利潤(rùn)成本利潤(rùn)凈利潤(rùn)圖2-林2市場(chǎng)來(lái)分析心的成閱本、核效益疫示意專圖2．2房地遼產(chǎn)市撓場(chǎng)分載析2．2．3房地咬產(chǎn)市融場(chǎng)分脂析的漢內(nèi)容房地縱產(chǎn)市貝場(chǎng)分即析的葡內(nèi)容阿主要威是市判場(chǎng)調(diào)摩查與瞎市場(chǎng)扶預(yù)測(cè)夏。房尚地產(chǎn)也市場(chǎng)與調(diào)查敗與預(yù)綁測(cè)包降括房千地產(chǎn)弊投資喘環(huán)境漆的調(diào)院查與污預(yù)測(cè)賀、房融地產(chǎn)經(jīng)市場(chǎng)蜂狀況淘的調(diào)慌查與雷預(yù)測(cè)畜。1．房釀地產(chǎn)水投資怒環(huán)境繩的調(diào)盞查與托預(yù)測(cè)投資炕環(huán)境檢是指背擬投肅資的燙地域瞎（國(guó)并家、棟地區(qū)露、城聰市或祖街區(qū)激）在制一定姿時(shí)期墊內(nèi)所弓具有慶的能椅決定影和制借約項(xiàng)慎目投充資的度各種虹外部烘境況輝和條夾件的銀總和鑼。2．2房地紀(jì)產(chǎn)市香場(chǎng)分阻析對(duì)投湯資環(huán)卸境的匠調(diào)查摟和預(yù)拉測(cè)，硬一般看是指彈對(duì)下折列各須環(huán)境習(xí)的調(diào)伐查和嫌預(yù)測(cè)續(xù)：1）政撥治環(huán)決境2）法鋼律環(huán)昆境3）經(jīng)見(jiàn)濟(jì)環(huán)載境4）文協(xié)化環(huán)飲境5）自撫然環(huán)蓄境6）規(guī)桌劃環(huán)養(yǎng)境7）基被礎(chǔ)設(shè)都施環(huán)腐境2．2房地視產(chǎn)市身場(chǎng)分中析2．房塞地產(chǎn)羽市場(chǎng)默狀況更的調(diào)張查與第預(yù)測(cè)房地丙產(chǎn)市翅場(chǎng)狀色況的針調(diào)查頁(yè)與預(yù)揚(yáng)測(cè)應(yīng)胖在房尸地產(chǎn)歐投資伍環(huán)境悉調(diào)查嚴(yán)與預(yù)包測(cè)的叛基礎(chǔ)浪上進(jìn)霸行。如果刺一份茶市場(chǎng)情分析莫報(bào)告蛙能說(shuō)干明上駁述所須有的價(jià)問(wèn)題椅當(dāng)然四更好泉，但續(xù)實(shí)際專上，娘不是倘每一認(rèn)個(gè)項(xiàng)焰目都改必須晌把所失有信闊息都較調(diào)查哥分析號(hào)得面顏面俱六到——這既婚不太稅可能誘，有告時(shí)也保沒(méi)有貓必要盲。2．2房地前產(chǎn)市參場(chǎng)分較析3．房血地產(chǎn)炭項(xiàng)目部在不或同階虹段進(jìn)駕行市橋場(chǎng)分紫析的銀要點(diǎn)1）房棚地產(chǎn)每項(xiàng)目驚定位食階段該階盲段的克市場(chǎng)抵調(diào)查沖分析植除了述進(jìn)行籍公開(kāi)億在售候項(xiàng)目泛基本扇數(shù)據(jù)論的調(diào)鳥(niǎo)查、企市場(chǎng)苦供求師研究欄之外拔，還戲包括啞項(xiàng)目幫的細(xì)迅分市扁場(chǎng)分雞析、轟目標(biāo)為市場(chǎng)的狀況體，消畝費(fèi)者祖活動(dòng)親、購(gòu)冊(cè)買動(dòng)妥機(jī)、斧傾向礙、決棋策等嬸心理碎過(guò)程寸的分歌析。2．2房地射產(chǎn)市刮場(chǎng)分國(guó)析2）房招地產(chǎn)距項(xiàng)目雜市場(chǎng)置推廣伯階段該階棵段的鼠市場(chǎng)摔調(diào)查座分析駁除了膠進(jìn)行褲在售舊項(xiàng)目爬基本嗎數(shù)據(jù)亭的調(diào)慈查、蹈市場(chǎng)答供求青研究當(dāng)之外膚，還育包括拌特定淚項(xiàng)目政的銷前售狀屯況、冷價(jià)格明調(diào)查鑄、目猶標(biāo)消詳費(fèi)者頃的特讓征研恨究，闖以及子用科戰(zhàn)學(xué)方趨法收竹集消潑費(fèi)者左購(gòu)買蒸以及吹使用宜產(chǎn)品雙的事非實(shí)、進(jìn)意見(jiàn)吵、動(dòng)老機(jī)等讀有關(guān)炒資料羊，并痕予以膨分析塞研究百。2．2房地勿產(chǎn)市立場(chǎng)分劫析3）房翁地產(chǎn)斬銷售知階段該階乖段的器市場(chǎng)薪調(diào)查勝分析掩主要距包括窮房地精產(chǎn)項(xiàng)股目廣記告策蚊略在椒目標(biāo)董市場(chǎng)汗中的棵反應(yīng)盡和收溫效情爺況，晃收集牲并充煩分研胸究所副收集引到的艷資料抵，了旦解公執(zhí)司營(yíng)遭銷計(jì)乎劃的革執(zhí)行榮情況控、市夢(mèng)場(chǎng)上爹其他妹在售湖項(xiàng)目懸的主吧要營(yíng)蔑銷手構(gòu)段和沸銷售磨狀況略、價(jià)勇格走住勢(shì)等幟；此大外還禾包括竄消費(fèi)牽者購(gòu)稍買商扶品的蹲動(dòng)機(jī)卷以及旋使用況商品聚的事嫩實(shí)情詠況調(diào)胳查分朵析。2．2房地怎產(chǎn)市餡場(chǎng)分屯析4）房歐地產(chǎn)迫三級(jí)冷市場(chǎng)湯調(diào)查娃分析具體肆內(nèi)容惠包括柔房地拆產(chǎn)再遣轉(zhuǎn)讓礎(chǔ)過(guò)程魔中價(jià)篩格調(diào)理查、餅成交問(wèn)客戶倚調(diào)查揪和區(qū)鑄域調(diào)媽查以讓及競(jìng)唐爭(zhēng)狀淡況調(diào)攏查。2．2房地痰產(chǎn)市勝場(chǎng)分田析2．2．4房地權(quán)產(chǎn)市眠場(chǎng)分劈燕析中船的信懲息類險(xiǎn)型1．從核投資見(jiàn)者的箱角度斤看，冒分為室三個(gè)寬類型至。1）是萄與宏帥觀環(huán)津境相趟關(guān)的憶信息隸，如喚政治須法律例環(huán)境甲、經(jīng)議濟(jì)環(huán)抹境。2）是耗與區(qū)吳域環(huán)鋼境有邊關(guān)的童信息憂。3）是線與投效資項(xiàng)你目直削接相生關(guān)的啞信息罩。2．2房地暴產(chǎn)市像場(chǎng)分懷析2．從漠市場(chǎng)擱分析輔的角忽度看棄，市役場(chǎng)信扮息分嗓為四限個(gè)方冒面。1）房除地產(chǎn)假需求肉方面惡的信孤息。2）房鄙地產(chǎn)巨供給衛(wèi)方面庫(kù)的信虛息。3）房跨地產(chǎn)飼市場(chǎng)掛交易迅方面掏的信恩息。4）其偵他信沈息。2．3房地皺產(chǎn)市拼場(chǎng)調(diào)品查的勉方法激與程進(jìn)序2．3．1房地袖產(chǎn)市鏡場(chǎng)調(diào)比查的恰方法房地斤產(chǎn)市作場(chǎng)調(diào)遇查是案以房即地產(chǎn)牙為特溫定對(duì)麥象，青對(duì)相哀關(guān)的剝市場(chǎng)殘信息密進(jìn)行敬系統(tǒng)雁的收拐集、支整理周、記江錄和哨分析厘，對(duì)期房地分產(chǎn)市墊場(chǎng)進(jìn)病行研左究和暖預(yù)測(cè)豪，并宗最終僵為房蘋地產(chǎn)涉投資種項(xiàng)目深提供息決策第服務(wù)求的一歇種活顆動(dòng)。房地缸產(chǎn)市京場(chǎng)調(diào)笨查方美法是磚指市護(hù)場(chǎng)調(diào)易查人須員在罪實(shí)地登調(diào)查夢(mèng)中收處集各掀種信筍息資顛料所終采用罪的具撈體方袋法。2．3房地偷產(chǎn)市石場(chǎng)調(diào)弊查的稅方法剛與程員序市場(chǎng)逼調(diào)查嚇的方盲法主秀要包聽(tīng)括以制下幾流種：1．普做查法2．抽緊樣調(diào)福查法3．直背接調(diào)駐查法4．間灘接調(diào)壟查法上述幫介紹欺的調(diào)銳查方拴法，琴具體銜到房鵲地產(chǎn)死項(xiàng)目衛(wèi)的不嫩同階溜段會(huì)匠有很逃強(qiáng)的虛選擇鹿性。光市場(chǎng)利調(diào)查河通過(guò)塵一定拴的市胡場(chǎng)調(diào)炸查程膠序得止以實(shí)雁現(xiàn)。2．3房地穿產(chǎn)市換場(chǎng)調(diào)涼查的克方法碧與程村序2．3．2房地謠產(chǎn)市神場(chǎng)調(diào)淹查的悲程序1．提造出問(wèn)只題，間確定舌調(diào)查柏的目業(yè)的這一恭步要肺解決婦的問(wèn)寬題是塞為什仗么調(diào)死查。虎只有偶當(dāng)需邁要調(diào)款查的認(rèn)問(wèn)題庸被仔喂細(xì)、狡準(zhǔn)確戒地定添義以褲后，退才能涼設(shè)計(jì)墓研究勉計(jì)劃肥，獲口取切飼乎實(shí)稿際的疑信息刑。一般捉來(lái)說(shuō)幣，確初定調(diào)揭查目筐的要揚(yáng)有一吼個(gè)過(guò)窮程，繪不是歇一時(shí)方就能繭確定跪下來(lái)逝的，若可以董采用蜂探測(cè)探性調(diào)么查、賄描述切性調(diào)踢查、膏因果炒性調(diào)稼查來(lái)襲確定遙。2．3房地宗產(chǎn)市碼場(chǎng)調(diào)莫查的條方法沒(méi)與程挑序2．決浙定收寇集資柜料的舍方法資料韻分為地第一素手資凡料和暢第二堪手資柜料。第一縫手資洽料是瘡專門千為要慰調(diào)查承的問(wèn)盟題而勾特地喜收集乖或?qū)嵭栩?yàn)而斃得的耕統(tǒng)計(jì)細(xì)資料連；第二勤手資欣料是母指原頓始資根料經(jīng)咱過(guò)整移理后艷所形閑成的些可為混他人穴利用漫的資視料或紫其它攏項(xiàng)目威已經(jīng)困擁有希的資考料。2．3房地殼產(chǎn)市蹲場(chǎng)調(diào)椅查的石方法毛與程輩序3．設(shè)精計(jì)調(diào)巡壽查表設(shè)計(jì)罰調(diào)查民表的痕程序廉和應(yīng)朽注意島的問(wèn)妄題如桶下：1）決殼定調(diào)例查方戴式2）決生定采蜓用哪箭一種倉(cāng)類型拖的問(wèn)葡題3）設(shè)桃計(jì)調(diào)原查表裹問(wèn)題工應(yīng)注蚊意的曠事項(xiàng)2．3房地紛產(chǎn)市斑場(chǎng)調(diào)到查的洗方法戚與程愉序4．選搬樣5．?dāng)?shù)初據(jù)處恥理、包分析船與解腳釋6．提商出調(diào)治查報(bào)夠告需要存說(shuō)明絕的是練，房搭地產(chǎn)妻市場(chǎng)納調(diào)查詞是房捆地產(chǎn)臨市場(chǎng)稿分析卸的前丙期工董作，版房地合產(chǎn)市見(jiàn)場(chǎng)分貨析是循對(duì)市抓場(chǎng)調(diào)綁查信遭息再雜加工蓬的過(guò)顛程。鍬但有火時(shí)一貼些市濫場(chǎng)調(diào)障查做灣完后階，市懼場(chǎng)分菌析也殊就直平接包委括在但市場(chǎng)校調(diào)查草的過(guò)膜程中趙了。2．4房地羅產(chǎn)市望場(chǎng)預(yù)船測(cè)的蜻種類勾與方怨法2．4．1房地漂產(chǎn)市該場(chǎng)預(yù)扎測(cè)的親種類房地管產(chǎn)市樸場(chǎng)預(yù)醒測(cè)是港指運(yùn)唇用科也學(xué)的拔方法削和手綠段，割根據(jù)通房地縮慧產(chǎn)市匆場(chǎng)調(diào)蒙查所姥提供握的信筍息資良料，霉對(duì)房姐地產(chǎn)映市場(chǎng)煙的未究來(lái)及鍬其變填化趨臉勢(shì)進(jìn)仁行測(cè)破算和瞞判斷郵，以半確定沿未來(lái)府一段示時(shí)期丸內(nèi)房窮地產(chǎn)烏市場(chǎng)控的走僵向、厭需求里量、羊供給釘量以僚及相嬌應(yīng)的歐租金狼售價(jià)靈水平做。房地錄產(chǎn)市定場(chǎng)預(yù)準(zhǔn)測(cè)一錯(cuò)般分顯為定難性預(yù)削測(cè)和搭定量辰預(yù)測(cè)魂。2．4房地麗產(chǎn)市并場(chǎng)預(yù)食測(cè)的闖種類仇與方襲法1．定避性預(yù)醬測(cè)定性鈔預(yù)測(cè)貍是指掀依靠痕人們?cè)鄣慕?jīng)正驗(yàn)、器專業(yè)材知識(shí)粘和分足析能任力，儲(chǔ)參照誰(shuí)已有尿的資正料，就通過(guò)比主觀吃判斷斃，對(duì)霸事物情未來(lái)射的狀粗態(tài)如貍總體著趨勢(shì)央、發(fā)哄生或辨發(fā)展冤的各戴種可蕩能性俗及其供后果粒等做聚出分戀析與邁判斷家。其特發(fā)點(diǎn)是困，主徑要靠鵲經(jīng)驗(yàn)勾判斷添未來(lái)生，有笑時(shí)也寧做一醫(yī)些量葵化分違析作騰為判城斷的隔輔助戀手段旦。2．4房地暴產(chǎn)市仿場(chǎng)預(yù)岸測(cè)的伏種類亦與方森法2．定搞量預(yù)傭測(cè)定量贏預(yù)測(cè)旦是在溉了解慨歷史化資料余和統(tǒng)鎖計(jì)數(shù)冶據(jù)的臘基礎(chǔ)昆上，乏運(yùn)用很數(shù)學(xué)崖方法砌和其塘他分捉析技止術(shù)，椅建立俗可以棒表現(xiàn)穴數(shù)量慈關(guān)系造的數(shù)茶量模陰型，聯(lián)并以廢此為仆基礎(chǔ)敢分析旋、計(jì)知算和小確定稍房地孔產(chǎn)市范場(chǎng)要域素在樹(shù)未來(lái)逃可能筋的數(shù)顫量。2．4房地鞏產(chǎn)市往場(chǎng)預(yù)嘩測(cè)的陵種類抓與方肥法2．4．2房地遭產(chǎn)市謙場(chǎng)預(yù)肌測(cè)的系方法房地題產(chǎn)市縱場(chǎng)預(yù)施測(cè)的在具體居方法州因預(yù)宅測(cè)的抓對(duì)象飛、內(nèi)珠容、貪期限截不同建而有濟(jì)所不檢同。通常宴采用澡的方隊(duì)法有靜：1．直兔觀判桂斷法這是誤定性迷預(yù)測(cè)屋方法集的統(tǒng)沿稱。近這種往方法加適用場(chǎng)范圍舉廣、堪成本揮低、巴費(fèi)時(shí)突少，梢但受碧預(yù)測(cè)公者的毀主觀念因素姓影響漸大，枝較難挨提供則以準(zhǔn)潤(rùn)確數(shù)燥據(jù)為勒依據(jù)脂的預(yù)筑測(cè)值很，在閘數(shù)據(jù)濕資料滴較少卵或不瞇準(zhǔn)的遭情況毛下，量多采控用此潑法。它定性寒預(yù)測(cè)余方法爪主要和包括煩集體病判斷從法、焰專家握意見(jiàn)押法。2．4房地傾產(chǎn)市膊場(chǎng)預(yù)達(dá)測(cè)的顏種類巖與方屈法2．歷視史引獻(xiàn)伸法這是頑定量選預(yù)測(cè)址方法老的統(tǒng)抹稱。海在占迅有若決干統(tǒng)必計(jì)資魔料、吹預(yù)測(cè)批對(duì)象塵的未欲來(lái)受蒼突發(fā)艷性因帥素影扯響較顛小的妨情況慕下，號(hào)選用換適當(dāng)拜的數(shù)省學(xué)模冤型進(jìn)孝行定丸量預(yù)桑測(cè)，諒可以艙得到擱比較情滿意池的預(yù)病測(cè)效衫果。許但是自，由痰于所小選擇謙和建堤立的紙數(shù)學(xué)槐模型工不可柄能把納所有烘因素熟都考插慮進(jìn)真去，狹因此毯定量毅預(yù)測(cè)貨的結(jié)骨果出慕現(xiàn)誤船差也浙在所益難免玻。此并種方俊法包封括簡(jiǎn)側(cè)單平趴均數(shù)砍法、瞞移動(dòng)丘平均智數(shù)法側(cè)、加摘權(quán)移坦動(dòng)平顏均數(shù)咸法、吃趨勢(shì)喜預(yù)測(cè)嶄法、鉤指數(shù)弓平滑岸法和載季節(jié)從指數(shù)群法等付。2．4房地喬產(chǎn)市喂場(chǎng)預(yù)娛測(cè)的耗種類求與方俯法1）簡(jiǎn)哈單平昨均數(shù)壇法簡(jiǎn)單嚼平均般數(shù)法辜是用白算術(shù)擇平均短值作帆為新亂一期級(jí)的預(yù)纖測(cè)值定的方確法。其計(jì)濾算公赴式如將下：式中，：代表平均數(shù)，即用算術(shù)平均法進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)的預(yù)測(cè)值；

n：代表資料數(shù)；

xn：代表第期的實(shí)際銷售數(shù)（=1，2，3，……）。2．4房地末產(chǎn)市永場(chǎng)預(yù)賽測(cè)的買種類扎與方授法2）移逝動(dòng)平賣均法移動(dòng)查平均離法是呼在簡(jiǎn)蘋單平睛均法殃的基很礎(chǔ)上閃發(fā)展玩起來(lái)澤的，獸其做巷法是層把被漢平均佩的項(xiàng)竄逐漸哭向后沖移動(dòng)壯加以牌平均來(lái)，每巴項(xiàng)平蜘均的巖總項(xiàng)疑數(shù)不糾變。像這個(gè)仇平均央數(shù)就雨直接努作為始下期佳的預(yù)鋪測(cè)值退。平算均時(shí)土，可他以用脊簡(jiǎn)單精的算導(dǎo)術(shù)平且均數(shù)伴，也膊可以綿用加超權(quán)平閱均數(shù)浴。2．4房地季產(chǎn)市軋場(chǎng)預(yù)油測(cè)的泄種類醫(yī)與方渴法簡(jiǎn)單襲移動(dòng)皂平均迷法的神計(jì)算選公式唉為：加權(quán)孩移動(dòng)別平均續(xù)法的德計(jì)算進(jìn)公式示為：從公政式可爪見(jiàn)，侵不論堵簡(jiǎn)單砍式還莖是加怪權(quán)式功，只挖能預(yù)漫測(cè)下具一期梅數(shù)值狼。2．4房地晶產(chǎn)市委場(chǎng)預(yù)害測(cè)的訂種類唯與方圓法3）趨多勢(shì)預(yù)磚測(cè)法這是違歷史怨引伸形法中派最適認(rèn)合于學(xué)中長(zhǎng)瞇期預(yù)睡測(cè)的忙方法土。其旱基本旁原理羊是：賠根據(jù)樣過(guò)去兼各期宵的實(shí)關(guān)際數(shù)候據(jù)，掌分析享其發(fā)探展趨嶺勢(shì)，狗并假緞定今撲后按址該趨澇勢(shì)繼熊續(xù)發(fā)絞展，矮從而烈測(cè)定篩今后坑各期昂的數(shù)絡(luò)據(jù)。媽如果哀過(guò)去牧各期店數(shù)據(jù)壇大體歉呈現(xiàn)瞧等差要級(jí)數(shù)繞，則逼其變尼化趨憑勢(shì)可瘦用直羽線方叉程來(lái)膨表示劈燕；如頭果過(guò)士去各音期數(shù)豈據(jù)大答體呈推現(xiàn)等燥比級(jí)觀數(shù)，斗則可鼻用曲艦線方刑程來(lái)益表示就。在這娛里，衛(wèi)我們后只介券紹直擾線趨礦勢(shì)方善程。2．4房地半產(chǎn)市鳥(niǎo)場(chǎng)預(yù)紅測(cè)的缺種類般與方引法求趨菠勢(shì)直臺(tái)線的所方程快式是般：式中摸：y：預(yù)測(cè)趁值；x：代表迷的年免份；a，b：待定槽系數(shù)運(yùn)用噸最小芹二乘搶法求棚得如繪下方晃程組彈：令，則上式可簡(jiǎn)化為：式中距：yi：各年丈的實(shí)點(diǎn)際銷革售量吊；xi：各年督的代愁號(hào)；n：已掌歌握導(dǎo)數(shù)據(jù)逆的年咳數(shù)。2．4房地體產(chǎn)市舉場(chǎng)預(yù)姐測(cè)的牌種類奮與方炊法值得蛇注意乖的是育，每姜一趨高勢(shì)直賤線方強(qiáng)程都匹必須碗注明庭原點(diǎn)箱的時(shí)睛間和予計(jì)量輸單位視，這巖一點(diǎn)咐和后品面闡禾述的慣表明奏現(xiàn)象資變量斥之間辱相關(guān)恥關(guān)系搬的回拖歸方嗚程是慶有區(qū)賄別的批。2．4房地問(wèn)產(chǎn)市督場(chǎng)預(yù)犁測(cè)的咽種類意與方投法4）指笑數(shù)平須滑法指數(shù)省平滑腔法是焦在移編動(dòng)平草均法童的基柔礎(chǔ)上犬發(fā)展踩起來(lái)緣瑞的，指數(shù)絨平滑崖法是肺利用部預(yù)測(cè)陪前一斧期的掏實(shí)際之值和育前一炮期的似指數(shù)肉平滑鉗預(yù)測(cè)盜值進(jìn)隆行加賣權(quán)平爹均來(lái)悟取得浩預(yù)測(cè)劑值的辮方法聽(tīng)。它實(shí)職際上眨是一振種特售殊的屠加權(quán)伸移動(dòng)紛平均琴法。2．4房地晉產(chǎn)市具場(chǎng)預(yù)虧測(cè)的石種類姿與方旨法其計(jì)歷算公仿式為音：本期兆預(yù)測(cè)危值=a×上期宵實(shí)際絨發(fā)生玻值+（1-a）×上期號(hào)預(yù)測(cè)網(wǎng)值式中單：a為平倒滑系拆數(shù)，劉且0≤翁≤1當(dāng)a=1時(shí)，懶預(yù)測(cè)氏值=上期誼實(shí)際常發(fā)生責(zé)值當(dāng)a=0時(shí)，亭預(yù)測(cè)糟值=上期母預(yù)測(cè)票值一般摘根據(jù)灑經(jīng)驗(yàn)磁估計(jì)相，當(dāng)?shù)筒町惥^大絨時(shí)，a取0.計(jì)7～0.弟8為宜拒；當(dāng)革差異化較小獻(xiàn)時(shí)，a取0.種2～0.若3為宜鮮。2．4房地氧產(chǎn)市愁場(chǎng)預(yù)壺測(cè)的桐種類祖與方充法5）季起節(jié)指需數(shù)法季節(jié)救性預(yù)華測(cè)比仆較簡(jiǎn)見(jiàn)單的柿方法控是計(jì)挪算各掛個(gè)季拴度的乎不同御銷售劉指數(shù)緊。季鬧節(jié)銷朵售指末數(shù)可袍利用鎮(zhèn)簡(jiǎn)單輔平均鉤法算籍出。檢它是衛(wèi)根據(jù)煎歷史董資料族求出災(zāi)每季艇度平絲式均數(shù)健占全聾期總傾平均都數(shù)的蹦比例廈，以噸表明罵各季裕銷售騎水平紙比全攀期總袖銷售樸水平痛高低軟的程予度。2．4房地計(jì)產(chǎn)市充場(chǎng)預(yù)得測(cè)的柱種類毫與方怖法其預(yù)圍測(cè)步渠驟為放：第1步：忘求出綠歷年雀各季肌的平麥均銷字售量畝。第2步：踢求出終各季恒的季獲節(jié)指米數(shù)，旗即當(dāng)架季的插平均友數(shù)占趣全年待平均貓數(shù)總伶和的鼠百分飽比。第3步：撕根據(jù)家季節(jié)糠指數(shù)蘇和已桃知某副年某萄季的很實(shí)際詠數(shù)預(yù)嶄測(cè)該錦年其索它各玻個(gè)季愈的數(shù)輸據(jù)。2．4房地登產(chǎn)市助場(chǎng)預(yù)喉測(cè)的垮種類延與方漂法3．因跑果預(yù)搬測(cè)法因果荷預(yù)測(cè)級(jí)法是沾利用瘡原因叔和結(jié)誘果之暖間存鹿在數(shù)也學(xué)函掃數(shù)式浙的內(nèi)詳在聯(lián)戀系，后建立紡相應(yīng)犯的數(shù)憲學(xué)模德型來(lái)葉進(jìn)行蜜預(yù)測(cè)飾。包括矮回歸攜分析蜂法和斷相關(guān)搬分析菜法等布。2．4房地?fù)醍a(chǎn)市基場(chǎng)預(yù)疑測(cè)的拾種類犧與方炮法1）回葵歸分杜析法回歸永分析熔法就窯是根靠據(jù)“逆自變墨量”霧來(lái)分患析“饑因變塔量”蘭的變鋒化方混向和嘩程度堵。在采駁用回李歸分磚析法利進(jìn)行狂預(yù)測(cè)揮時(shí)，增預(yù)測(cè)汪對(duì)象筑和影受響因殊素之笑間一璃定要侍存在尺因果盯關(guān)系往，且拆樣本惰數(shù)據(jù)逮量足硬夠；將預(yù)測(cè)稈對(duì)象剖和影器響因襯素的夫樣本額數(shù)據(jù)蜻之間煉存在熄某種宏統(tǒng)計(jì)廈規(guī)律憲，且使能反世映未耍來(lái)發(fā)烏展?fàn)钴垜B(tài)；羨樣本歡數(shù)據(jù)見(jiàn)的分缺布若大存在鴿著線旗性趨狼勢(shì)，思則可掀采用竭線性蓄回歸窗分析理法進(jìn)戲行預(yù)肉測(cè)。2．4房地魄產(chǎn)市閥場(chǎng)預(yù)擊測(cè)的唇種類就與方夸法其計(jì)碌算公燦式如心下：式中緞：y：預(yù)測(cè)乞值；x：自變鳴量；a、b：回歸為系數(shù)其中掏：這一方程與趨勢(shì)預(yù)測(cè)中的一次（直線）方程相同，不同的地方是趨勢(shì)預(yù)測(cè)中以x代表年份，而在回歸分析法中則以x代表“自變量”。所以，此處不能令2．4房地峰產(chǎn)市達(dá)場(chǎng)預(yù)施測(cè)的插種類攤與方填法2）相四關(guān)分捎析法相關(guān)市分析柜法是鎖分析挽市場(chǎng)秩商品芳供求遲變化拼諸因圣素中績(jī)兩個(gè)貿(mào)相關(guān)乞變量勸之間華的因自果關(guān)宜系。性它主卸要是衛(wèi)在定心性分樓析的梨基礎(chǔ)框上，鹽找出拒事物白發(fā)展親的內(nèi)漿在聯(lián)月系，脖確定撕自變索量與燥因變長(zhǎng)量之套間的住函數(shù)同關(guān)系劃，然哄后用奮回歸琴方程供來(lái)進(jìn)會(huì)行預(yù)孝測(cè)。它與增一元座線性主回歸顛法不葡同的炊地方各是，任此處邀因變司量的光變動(dòng)吳不一占定決蜘定于廊某個(gè)降主要鬧自變慌量，脅也可綿以是茂其他織相關(guān)樓因素軋。2．4房地可產(chǎn)市限場(chǎng)預(yù)面測(cè)的藥種類揀與方有法其計(jì)霸算公委式是鑒：2．5市場(chǎng)左分析認(rèn)應(yīng)用原舉例——某房扔地產(chǎn)軟市場(chǎng)射分析替報(bào)告齡大綱2．5．1摘要1．市負(fù)場(chǎng)分檢析的奔目的關(guān)。2．分據(jù)析方徑法、狡主要控假設(shè)么條件永和風(fēng)鄰險(xiǎn)因育素。3．建魄議——做/放棄/推遲/改進(jìn)皺以后柔可以只做。2．5市場(chǎng)堤分析澤應(yīng)用悅舉例——某房棉地產(chǎn)視市場(chǎng)狹分析咸報(bào)告灶大綱2．5．2概述1．國(guó)餡家或既整體唯社會(huì)塔經(jīng)濟(jì)扛狀況腐和主戒要的業(yè)增長(zhǎng)胞領(lǐng)域鑼（確評(píng)認(rèn)有匠吸引劉力的侵物業(yè)鑄投資爹類型——可選這擇的施投資倦方向賤，分產(chǎn)析當(dāng)復(fù)前所檢處的紅經(jīng)濟(jì)舌周期厲或房組地產(chǎn)附周期演中的禽位置元）。2．地障區(qū)經(jīng)鋤濟(jì)概越?jīng)r（塞可與誼國(guó)家杜進(jìn)行芽對(duì)比溉分析繩）。2．5市場(chǎng)獨(dú)分析砍應(yīng)用糖舉例——某房熄地產(chǎn)危市場(chǎng)魂分析每報(bào)告航大綱3．城慚市經(jīng)稼濟(jì)狀咱況（忙與國(guó)桶家和研地區(qū)炭相比騙城市輛的就喇業(yè)狀忘況及烈趨勢(shì)皇，本奇城市洞就業(yè)北情況矛短期棄預(yù)測(cè)邪，確跪認(rèn)和遣介紹伶當(dāng)?shù)貫踔饕禺a(chǎn)業(yè)藍(lán)、企債業(yè)和傳產(chǎn)品宏）。4．市丑場(chǎng)環(huán)歐境與寄場(chǎng)地惑分析頃（市每場(chǎng)區(qū)制域的擁劃分冰、土艷地面程積、居土地圣利用福情況捏、場(chǎng)盲地描梳述，壓場(chǎng)地低周圍飄交通肉環(huán)境爹及可門及性蓮分析似，場(chǎng)呢地周咳圍土恭地利往用情軍況和笑競(jìng)爭(zhēng)奏情況牙）。2．5市場(chǎng)莫分析絞應(yīng)用鬼舉例——某房述地產(chǎn)且市場(chǎng)尺分析敗報(bào)告奧大綱2．5．3需求俱分析1．預(yù)訂計(jì)的卵總需雪求（籠詳細(xì)用分析執(zhí)項(xiàng)目贈(zèng)所在夫市場(chǎng)丑區(qū)域聯(lián)內(nèi)就串業(yè)、野人口嗚、家務(wù)庭規(guī)著模與躍結(jié)構(gòu)鹽、家狗庭收階入等趕，以秩預(yù)測(cè)撤擬開(kāi)娘發(fā)房艦地產(chǎn)銜類型劣的市滾場(chǎng)需裹求）憑。（1）就仔業(yè)分哲析；（2）人哨口和柜家庭脖分析犁；（3）收孝入分哭析。2．5市場(chǎng)狗分析蛾應(yīng)用虧舉例——某房個(gè)地產(chǎn)促市場(chǎng)商分析吳報(bào)告桿大綱2．吸測(cè)納率騾分析突（就郵每一孫個(gè)相點(diǎn)關(guān)的春細(xì)分涂市場(chǎng)嘴進(jìn)行負(fù)需求百預(yù)測(cè)輝，以霧估計(jì)勁市場(chǎng)超吸納顛的價(jià)株格和胖?jǐn)?shù)量耽）。（1）市牲場(chǎng)吸那納和瘡空置步的現(xiàn)牽狀與系趨勢(shì)董；（2）預(yù)僵估市問(wèn)場(chǎng)吸昏納計(jì)起劃（出相應(yīng)囑時(shí)間嘴周期席內(nèi)的伸需求闊）。2．5市場(chǎng)斃分析犬應(yīng)用筐舉例——某房迅