房地產開發(fā)流程運營計劃管理含案例說明

房地產開發(fā)全流程運營計劃管理考核2019年6月XX房地產公司內容房地產計劃運營概述影響快速運營的關鍵因素計劃運營體系的整體思路如何進行有效的計劃管理3在關注公司目標的完成中，最多的往往是進度領導忙策劃看領導規(guī)劃等策劃報建待圖紙工程量清單編制和目標成本等圖紙審核招投標等工程量清單和目標成本項目等招標定標和材料采購說法一：或者我們不能按時完成進度、或者我們雖然完成了進度，但是用日夜趕工換來的、或者我們雖然按時完工了，可是留下了很多隱患說法二：在進度和質量、成本的選擇中，我優(yōu)先考慮的一定是進度為什么房地產企業(yè)會關注進度？---進度本質上是現(xiàn)金流的問題由于建設工期的拖長，房地產投資機會風險加大進度時間，決定管理費和財務費用的增加——“一天一輛奧迪？”影響公司的IRR，而它作為大部分房地產企業(yè)項目投資決策的重要依據(jù)，如：金地測算低于15%的不考慮拿地，萬科測算要求16％以上，龍湖測算低于19%不考慮拿地；所以三邊工程是一個常態(tài)內外部接口多，“協(xié)同”與“協(xié)調”非常復雜計劃管理是管理人員的必備工具產品做得好又如何，錯過了最佳的出貨時間點，項目不只是失敗而已6進度本質上是現(xiàn)金流的問題—從碧桂園的選擇中看到的：代表關鍵里程碑：代表某個階段的主導的專業(yè)任務，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務。項目論證階段項目策劃階段設計管理階段工程管理階段項目立項主體結構開工開盤銷售入伙竣工銷售管理階段客戶關系管理階段拓展營銷設計工程組織項目論證初步產品定位規(guī)劃要點/規(guī)劃草案組織項目策劃/產品、市場及客戶定位研究概念規(guī)劃設計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備方案設計擴初設計施工圖設計設計配合、供應商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工主體結構施工至具備預售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務管理成本估算測算預算、標底、合同價進度款、工程變更、招標采購結算入伙事務管理客服報建建設用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同設計方案及施工圖報建、初步設計報建、基礎提前開工報建

辦理房地產預售許可證產權初始登記合同備案、按揭辦理工程施工配合設計配合銷售配合采購管理土地獲取7進度本質上是現(xiàn)金流的問題—提速帶來的價值■內部收益率提高5個百分點，銷售凈利率提高0.7個百分點■集團凈資產每年多周轉0.2次，凈資產收益率提高3個百分點■同等資金峰值條件下，集團平均開發(fā)規(guī)?？商岣?0%■項目平均占用降低25%，資金成本降低60元/平米某公司提速6個月帶來的收益8然而飲，單適純的赤計劃燭管理讀并不劑能解稅決從烤戰(zhàn)略柄到執(zhí)強行的掉問題從戰(zhàn)里略到蓋執(zhí)行足本身粱就存辜在戰(zhàn)鼓略與水目標句之間汁的脫賄節(jié)問淡題計劃逆本身麗不能事解決政業(yè)務定模式午和流辨程的營問題影響禁進度任計劃需的原被因中芝，相岔當一竭部分傲是因確為工坑作的垂成果政質量刪原因計劃跨解決隊不了區(qū)激勵濫的問捉題。。眼。。筆。。9所以泄，更摸多的毅企業(yè)幟開始茶關注吃綜合堂運營擁管理世茂霸運營野中心樓：綜遙合計背劃管謀理（渴含戰(zhàn)跳略規(guī)逆劃、技進度撒計劃窄和證棕照管假理）做、流勿程管吳理、挨知識悲管理龍湖?。鹤羁吩缣嵴J出運避營概乘念之賣一的離企業(yè)萬科技：總鵝經辦懂最早摩設立逼運營賺管理濱崗更多擺中小擺企業(yè)己開始南關注箱運營。。暮。。駝。。10所以囑，更塘多的介企業(yè)狐開始瞇關注晶綜合僻運營寸管理計劃叮管理塘體系－計帶劃管困理管理怠型運悶營體型系－營蜻運績戒效管票理－運容營計丑劃管欄理－階饅段成言果管鄉(xiāng)豐理－關煌鍵決念策管渴理－信宋息與灰知識錘管理－流牌程管掘理專業(yè)浩型運糧營體幸系－投胡資決紛策管遠理－運印營績限效管捎理－運負營計舊劃管膚理－階封段成止果管獄理－關舌鍵決紗策管欣理－資類金預踐算管浙理－目犁標成格本管氣理－信綱息與監(jiān)知識竹管理－流彈程管面理1411內容房地債產計睜劃運穩(wěn)營概宮述影響石快速斤運營祖的關放鍵因伐素計劃塘運營鴉體系批的整鴨體思陡路如何柿進行致有效貧的計既劃管暢理12影響巖公司勾快速洽周轉謎的因谷素組織藥與項匙目管勉理模針式--況--決策加速度守與決朱策方競式是石影響丈效率安的關鞏鍵因搖素業(yè)務贊流程注的合恥理性--充--是否掘高效駱合理呢的主窄流程震、部看門間稈接口摔是否差清晰歉、作遠業(yè)標洞準是梨否明咸確決吼定工礎作的址質量鏟；計療劃運萍營體幕系產品也與管鄙理的尿標準殲化程僑度項目惱本身煤的因伸素--蓮--政府半關系考、項袖目自丑然條虧件和欄主動格性的疫政府掀博弈止（偷征面積戶、改概規(guī)劃砌）是否咱業(yè)績慈導向跑的文峰化與譽有無遷清晰度的責稻任機遺制13案例蹤蝶：客葉觀原慰因背足后的驅因素案例耕：某致項目A區(qū)樁歪基礎橡選型糾與施瘡工某項俯目A區(qū)別繪墅去情年12月開隔始招石標，阻基礎股形式篇（設從計定志）鉆反孔樁3月份咬初施溜工單押位進片場施廉工發(fā)現(xiàn)侵鉆孔棵樁做蔥不了篩，應孟該改繭成沖克孔樁但是恨設計源建議綢盡量言不改符，成愁本會批增加60蛾%，但脫由于扭無法跑施工皇，經陽成控岸部門欲同意3月底直改成歉用沖欄孔樁味，其飄他邊喬坡的伏地方糠就用某人工并挖孔械樁，訪（2周時樓間，附成控相才同忍意）4月份證已經揭開始葛施工4月底杠發(fā)現(xiàn)雷有4棟別夕墅土培質特逆殊，淹無法吸進行浸人工膊開挖產，其客他器撇械（脈沖孔春、鉆細孔）械也不除行，跑后來熊就改票成鋼捉管樁活（設只計要承重新師出施裙工圖杜，用昂了1個月域的時機間）箏，招奸標又坡用了1個月湊的時忙間7月份鋼開始立進場者，采政用的嘉鋼管佩比較附特殊培，要層重新掛訂貨拜（20天）9月份蕩設計游增加80寺0多米浴鋼管解，完摟成了翅鋼管哭樁部軋分的全施工另外3棟別拉墅，偶原設款計是駕天然響基礎隱（直爬接做懇在土激上）陣，5月份怨開挖拘后土多質達訂不到責設計父要求察，改六成了珍人工慕挖孔肆樁，6月又攏遇到質與剛堆才4棟一爽樣的攝情況坊，3棟樓正討論揮到現(xiàn)率在還蠻沒有棵確定勢最終澇的施歉工方腦案，6月份畝開始停討論深方案襲，反憂復試觸用鋼商護筒質、水羽泥管判護筒揪、繡虛閥管扎加固恒、懸寸噴樁筒加固嚴等方洞案，8月份喪最終唯確定怕此部駛分樁朽采用濕繡閥悠管加攤固后遙再開估挖的建方案西，10月初仁繡閥碌管施暴工完瓶畢，雜挖孔鹿樁進震場繼展續(xù)開交挖，引但是地樁內省土質族仍達公不到省預想市效果本來鬼今年期希望殺今年板年底漁達到宋預售總條件霜，但惱由于寇以上吃問題袍，也購只能盲拖到流明年爸開售土，竣練工也石只能趴到明蘿年年故底。14從XX中加鎮(zhèn)速所皂看到添的－學難的援不是捆快，櫻而是麥又快柳又好案例嘆：萬拴科“在均喊好中山加速”15我們筑為什營么有悉流程演還是勉會效頌率低蜓？公司享流程框架業(yè)務筋模型人力糠資源策劃定位規(guī)劃設計工程管理營銷管理客戶服務業(yè)務普主流汗程及子并流程操作找指導鋪及表著格概念設計方案設計初步設計施工直圖設計施工喪過程配絡合主流亮程:一級敏子流雁程:二級俗流程:行政財務ＩＴ主流填程決攪定總手體效島率部門叉流程扭決定登協(xié)同搬效率作業(yè)杯標準扶決定子工作呆質量16首先俗應關叔注公環(huán)司的鑒整體散業(yè)務誤流程承的效掠率，宵它關就系到志資產掃周轉臭率某公雪司專僵業(yè)集捐成流押程圖17建設面工程貢施工唉許可儉證方案笛報建營銷設計項目成本工程可行民性研襲究報搖告土地密出讓拌合同建設展用地悔規(guī)劃歉許可危證概念治設計產品四建議城書規(guī)劃緣瑞設計單體干設計施工騰圖設璃計工程覺總包短招標施工刑圖報萄建建設陳工程抱規(guī)劃往許可傭證工程宇形象狡進度銷售胡開盤項目夠聽證撞會市場張定位國有潑土地浸使用鴉權證開工銷售豬許可羞證第二階段:開發(fā)決策？月技術決策？月第一階段:土地決策第三階段:技術實施？月生產施工？月總周期？月自有資金銀行貸款18某公刷司示臭范區(qū)認加速19其次息關注危業(yè)務修流程帶的協(xié)迷調性席，這勁是影痕響流百程效忽率的扭第二鈔個關柄鍵因慶素很多份時候鴨，我盲們只犬關注繡業(yè)務征流程憲的審汪批順銅序，敘往往誓忽略高業(yè)務既流程狹間的架協(xié)調垃性20案例票：某慶項目墓標高尚錯誤紹的產飾生和倡業(yè)務拆流程杠的關照注點場地弊豎向詢標高物設計原因令分析:土建柳設計已、市頑政設邊計與淺景觀新設計繡系三致個不愉同的礙單位風，分驅別完昂成后溪施工羽以最吳后的曠景觀穿設計及為依剛據(jù)進鋼行控義制標杏高。經驗墊及教椅訓：各專鋪業(yè)設地計提迷前介綠入是職好事贊，但誦各自烤完成挪后須箭進行鉛綜合域豎向莊設計難匯總隨。繪妹制綜軍合豎蹈向設令計圖搶并進遵行嚴澇格的評綜合落評審賞。如何亦避免礦？21如何墻確保聽業(yè)務閃流程份完成烈節(jié)點扁的質佛量，偶這也藍是影澤響流抹程效傾率的羊重要虜原因蘿之一由于撥時間開比較邪緊和帽人員討熟練勿程度戴等原掙因，欠節(jié)點茅質量丸達不渡到要亦求返霸工而術導致水流程騙效率毅降低縱成為浮了影的響流惕程效傳率的蔽主要鳴因素22能否督快速佳決策榆和在較合適雅的時盞間決而策是喚快速千運營舍的關鞏鍵23內容房地憲產計廈劃運剪營概大述影響可快速獅運營玩的關格鍵因候素計劃邁運營刪體系支的整鳴體思蘭路如何需進行經有效央的計溜劃管劑理24計劃帖運營烈管理肥的架汽構--衛(wèi)-誰來秧管戰(zhàn)略徹型集幸團總總部—萬科25計劃圖運營鑼管理堅的架安構--抓-誰來贈管地區(qū)PM紀O型—龍湖26計劃籠運營咳管理讓的架保構--茶-誰來層管權威側推動教型—金地27計劃由運營箱管理容的架欺構--浮-誰來扁管職能圍型--中小羽企業(yè)總經理財務副總財務管理部運營發(fā)展部人力資源部工程副總設計副總設計管理部工程管理部董事長營銷管理部合同預算部景觀裝飾部材料設備部投資副總會計核算稅務籌劃審計監(jiān)察財務分析投資融資戰(zhàn)略規(guī)劃報批報建項目拓展法律事務人力資源企業(yè)文化行政后勤客戶服務營銷策劃產品定位銷售管理高層部門主要職能合同管理商務談判甲供材料分包總包景觀設計景觀施工成本管理計劃運營資產運營部資產管理招商運營產品研究市場研究市場策劃品牌管理營銷副總行政管理部行政副總人事行政28目的創(chuàng)：1、及末時和換充分狼掌握喂集團詳所屬針項目惜的動何態(tài)運友行狀珍況；2、及爹早判菌斷公撒司及呢項目覺運行模的風坡險和尖影響術，提經前做勻出相康關預核警和捕應對龍策略耕；2、有懸效提喘高公嗽司資場金、潛資產捎的運完行效抽率；4、為間集團丑的績雨效考受核提刷供依葉據(jù)5、推雀進業(yè)眾務流肯程的征實施獎，提屆高集脅團精著細化進管理岡水平畜。管理略對象慎：針對任集團承下屬婆的所火有項罰目管理礙方式渠：以目軟標管柜理為稍工具選，以起動態(tài)鑄監(jiān)控抗手段街，并地通過遠結果究評價族體系致，有晴效將井運營笛管控頃納入貨績效惠考核品體系哄，使謹?shù)谜躞w的報管控東方案革有據(jù)冒、有炕察、綠有效改。計劃甜運營歲管理僑的架婆構--礦-如何暫管(整體仰思路聲）29一體揭化運評營的爺概念系統(tǒng)汪的一渾體化一體差化的穴運營榮管理為是一耀個完征整的情系統(tǒng)某，包沉含目品標設長定、岸過程茅監(jiān)控金、結悲果評劉估，雖形成抵一個PD賄CA的有在效循那環(huán)體馳系；專業(yè)恒的一中體化一體兩化的收運營軟管理儲涵蓋章了項卸目運瓣營管緣瑞理的輪各個驢重要法專業(yè)屢環(huán)節(jié)方，保棗證集腥團對木各項挺目動伐態(tài)監(jiān)汪控的路全面聲性和旗科學唇性，維并且沾能夠政通過縣報表負管理蓄系統(tǒng)衫地反哭映項來目的鉤重要批經營末指標達；管理支的一平體化一體吳化的晶運營框管理齡通過漫與考奔核的菌有效屑鏈接凝，運歉營管森理將鍋納入跳公司膛績效棉考核播體系栽，使抖得運惜營管罪理和燦人力拴資源峰形成在良好劫的互饒動，蒼實現(xiàn)捧的管殺理的攝一體撓化，煌使得奇運營滋管理刻有效寸可控鍵；30通過技目標害規(guī)劃稱、過泊程監(jiān)臨控、價結果機評價繞緊密奔整合隔，形壤成一剩套全榨面科芽學的嫩管控短體系運營權目標設定計劃覆管理成果則管理決策娃管理目標兇規(guī)劃過程膠監(jiān)控結果系評價項目評估成本落管理資金潤預算斑管理——尸——知識杯管理——螺————抗—信息資報表芒管理——衰—31目標刺管理騾是保財證公微司目渾標實濤現(xiàn)的賄全程徹工具收益滑目標進度山目標成本查目標成果所跟蹤盛表計劃乓跟蹤乓表動態(tài)打成本欠表滾動屢資金爐計劃燈表季度屠評估年度襯評估項目英周期徑評估目標很設定運營卻監(jiān)控結果槐評估通過架表單窄對目舒標及艘成果煌進行抹跟蹤設計孩基于叔關鍵掩目標裹的評炕估體挺系，優(yōu)化診評估敘結果胳的應茂用方葛式32運營鬼目標掩設定杠為明觀確了怠項目擠開發(fā)禿的方裙向項目注運營廢目標戰(zhàn)略貝目標品牌寬目標經營氏目標進度此目標土地誦、合鑼作方芳及可典持續(xù)攤發(fā)展具體批對項垂目開賞發(fā)周急期等祥的要屯求品牌化承擔損在細貿分市雨場地加位的淚責任對現(xiàn)注金流常和利慰潤的豎取舍貞和要淘求等33過程材監(jiān)控連包含傘計劃失管理逢、成霧本管憲理、齡資金薄管理家、知梢識信秒息管腥理四皂條主脅線計劃顆管理（計違劃編迫制及榆跟蹤僅監(jiān)督份、動敏態(tài)調禁整）成果培管理（關屆鍵成著果管以理）決策爛管理（決懸策會憤議管信理）成本拳管理（目郊標成點本、叔動態(tài)忽成本姿管理窯）資金裕預算胳管理（預趣算編腫制及罰滾動匠資金趙計劃瓦）——補——知識使管理——樸——計劃慨管理立線成本鼠管理那線知識柴信息決線——妥—信息沃報表腹管理-—扶—-資金閑管理股線34基于WB輩S的計銀劃運煌營管符理思栽路計劃浮管理叼指導鈴思想亞：基渡于業(yè)耕務活剝動分優(yōu)析，杯以目丑標結亦果位鉆導向WB頁S分析計劃管理成果管理決策管理基于WB蝕S的計死劃運春營管趨理：邏輯析嚴密混：依靠諸一套浩嚴謹柄的分枕析方鍛法，而不跨是靠銜“經閥驗”飾收集姿；系統(tǒng)阻解決旋：基于彎一個井內核債構建沾項目階計劃因運營管鉤理的腰各個弱體系驅，以追保證禾各個邁體系的系乒統(tǒng)性尾和匹角配性個性梢定制：基地于上齒述兩瓶個個誤條件案，才饅可以保餐證“悶針對舞公司忠個性舊，量恰身定趟制，并且貞符合帥行業(yè)姐規(guī)律仔”；35四大故要素況的設濱定是泰計劃貝運營嫌管理嶄的核耳心（流傻程總揮圖）梳理泄項目鞭從獲項取到蜜竣工敲交付辟過程歉中關撕鍵活動絡環(huán)節(jié)攏，通古過合宅理搭坡接和污工作被前置返，提高輛了項澡目開裹發(fā)的虧總體憲效率伯；（提業(yè)煉企業(yè)覆框蓋企錦業(yè)全滑業(yè)務箭的流駱程清康單）流程趙策劃計劃鞋管理設定債關鍵導活動描環(huán)節(jié)公的標疫準工競期，圖提高揉項目柴管理計遮劃的窗可控勵及可周實施乞性，禁同時燒通過陡標準標工期設淋定，扯也便捆于多最項目貌及異芝地項督目管細控變敲得有效咐；計劃兩管理計劃倚管理通過煌關鍵怨活動屢環(huán)節(jié)顧的成申果標債準統(tǒng)循一化謊，評索價運營域質量禿，標尿志階返段完竊成，盛提高善會議萌決策而效率，暑積累妻管理券經驗蛾；關鍵期活動波環(huán)節(jié)毛的成寒果決巷策方鴉式標菌準化婦，明置確決策攤層級歪，降飛低決戚策風仁險，抓提高攔側決談策效姐率成果悲管理決策祝會議葉管理關聯(lián)煌任務工作拜周期確認替方式輸出森成果36一體剖化運哈營管穿理體霜系搭零建思召路37根據(jù)近企業(yè)政需求坐及關竄注點騙，一張般將賞項目膽開發(fā)吹階段論劃分音為5-魂8個ST做EP曠1劃分句項目鍵開發(fā)斜階段某標亞桿企姨業(yè)劃丑分方喘案：1、土廳地投填資分被析階廣段；2、項犁目啟遲動階蹦段；3、方眠案設趴計及殺初設附指導段階段魚；4、初惹設驗煤算及丑施工聚圖指走導階蠅段；5、施炎工準脆備階棍段；6、營陣銷開辱盤階扮段；7、竣甚工交內房階漫段；8、項沉目后英評估訪階段紋；38根據(jù)密企業(yè)娃項目帥特點晚建立映分級旗計劃薯管理湊體系39里程搭碑節(jié)妙點計霜劃項目乎開發(fā)饅及產晉品化1.項目秋獲取2.項目仆策劃5.項目兇銷售3.項目餐設計4.工程繡建設6.產品悟交付立項可研束報告項目掩取得項目取定位規(guī)劃倍方案單體懸方案初步叉設計施工渡圖設蘿計總包/監(jiān)理開工達預釘售條猴件結構痕封頂竣工集中切入住開盤拓展報建營銷設計工程采購客服成本運營40沒有弊標準盛的項道目節(jié)蛾點，舊但應凈該有諒設置蠻的思阻路原補則和奇工具項目1級節(jié)湊點項目鵝里程更碑依據(jù)使公司/項目辣特點觀的關厚鍵活印動進度——過程配控制壯點投資/財務/資金產品明品質客戶暗導向管理六精細陣化41某標離桿企凝業(yè)12里程私碑42需要賀創(chuàng)造銳哪些君價值改活動43增加罵的項啄目節(jié)驢點，雜體現(xiàn)寸了項蚊目管藝理或知公司挑管理按的“趴需求間”和丘“思暢想”44計劃塌的拆指分案蛾例45設定位標準里工期46計劃懲監(jiān)控社與計坦劃預軌警是鏡計劃據(jù)執(zhí)行灣的保既證47通過居明確噴節(jié)點陪的前碼置節(jié)貓點、婦后置圖節(jié)點疲為編侵制流詳程總鑒圖提素供依掛據(jù)ST遮EP煤3編制臺項目承開發(fā)按流程攝總圖48流程捐總圖致示意49關鍵判成果釣總圖墓示意ST羊EP紡4根據(jù)奇項目畝開發(fā)坑計劃軋梳理警重要絕節(jié)點奇的關離鍵成貢果50龍湖匠節(jié)點玻成果宅管理情體系51項目叛成果兆管理仍是運好營管提理的哪主要疲內容52項目窯成果經管理辨是運昌營管閣理的嫁主要須內容53關鍵軟決策各會議嘉示意ST播EP關5根據(jù)料關鍵挽成果括規(guī)劃方項目填決策痕會議丘體系54內容房地蠢產計出劃運逃營概悠述影響涼快速扒運營鮮的關耕鍵因糧素計劃垮運營襲體系攻的整鉤體思既路如何汁進行血有效煤的計坐劃管齡理房地采產企泉業(yè)的牧三級置計劃脹管理噸體系56房地倚產企蹲業(yè)項直目管草理的列三級曉計劃康管理灶體系公司拾年度轎經營抵目標項目限關鍵多節(jié)點歷計劃項目德現(xiàn)金穴流計吩劃配套孩工程勸計劃一級計劃營銷透推廣外計劃掛施工趟進度雷控制權計劃承建揪商、分材料養(yǎng)進場戒計劃都用陜圖、菊樣板靜確認少計劃承建疼商、搏材料晚分判攪計劃出圖速、樣轟板封掛樣計個劃售樓憶賣場認計劃各專梁業(yè)部淚門計碌劃需要杏的其踩它計侄劃（劇比如：贏精裝鏡修）二級計劃三級計劃3~別5年戰(zhàn)療略人力估資源旁配置報建汁計劃57施工營銷懶推廣價計劃計劃公司雷年度釋經營犧目標項目牛關鍵她節(jié)點蓋計劃項目怪現(xiàn)金望流計雪劃一級計劃承建盯商、蝕材料亦分判剛計劃售樓尋賣場悼計劃各專二級計劃三級計劃項目蛇總體晃開發(fā)唐計劃踩剖析郊以及雄建議1.項目煌關鍵務節(jié)點穿計劃居行業(yè)述現(xiàn)狀斜分析2.房地漆產項鳴目總雜體開盆發(fā)計團劃編波制要菠求3.編制逢建議嫌案例4.在不犁同管什控模某式下的建慎議3~旦5年戰(zhàn)型略人力筐資源籍配置5820范10獎.1能0版權弄所有例不聲得拷時貝項目偵關鍵賄節(jié)點厚計劃罵行業(yè)說現(xiàn)狀:在行它業(yè)中昌，各勺個房椅地產簽企業(yè)懂因經揀營差府異、象背景壁區(qū)別犯、階義段不把同等時原因陸，對廳于房懼地產仇項目有關鍵粱節(jié)點脊計劃福的定扭義和糠控制乎關注竟點不偏盡相瀉同，送有營午銷導貢向型沉、有高法務悄導向依、有諷承建刺導向儲等，嚷各企似業(yè)也靈難以吹統(tǒng)一瓦，因際為項尼目關咬鍵節(jié)迫點計納劃體良現(xiàn)的演是一戶個企覆業(yè)的醋經營去思想合。項目神關鍵冒節(jié)點短計劃滅行業(yè)基現(xiàn)狀六分析59以營繁銷為蠻導向識的計竟劃管窯理安協(xié)排1.土地顏使用傾證2.交地3.方案4.初步灰設計5.施工拿圖設茶計6.開工7.售樓價處、嚇樣板根房區(qū)推開放8.預售反許可結證9.開盤10蠟.完成牛銷售鉤額45％11紅.完成模銷售興額70％12鵝.完成各銷售梳額95％13溜.景觀蔽施工奇進場14撇.竣工15呢.交房16臨.交房95％房地行產企匪業(yè)以開營銷址為導倉向的途項目難關鍵按節(jié)點摔計劃災案例60龍湖王：集黃團關畏注的乳關鍵解節(jié)點14個關釣鍵節(jié)勇點：（1）取甘得國仔土使接用權味證（2）交位地（3）完然成方繼案設紅計（4）完連成初兩步設弱計（5）完黑成施伙工圖獵設計或（6）取悼得施獵工許服可證（7）項形目開而工（8）售另樓處愉、樣癥板區(qū)垃開放粘（9）取健得預藍售許魂可證（10）開沖盤（11）景栗觀施碧工進女場（12）竣巧工備拼案（13）交胸房（14）交歷房完恭成率95％不影術響集乒團管控控的14個關蘭鍵節(jié)熔點，被地區(qū)搞公司型可自癥行調偏整計型劃，登只需額將結牢果抄財送集餅團運伐營中飛心；影響駐上述14個節(jié)蠻點中染紅色其的5個節(jié)粗點，盞地區(qū)肆總經捎理應叛進行頸書面漆解釋遮，并總經集逐團總失裁審候批，代以引再起關困注；剩余9個關菊鍵節(jié)襖點的惑變化搞由集舍團運游營中味心審醫(yī)批；集團破只考豈核項逆目關請鍵節(jié)季點的脖按時檢達成河率。61房地隱產項橋目關榆鍵節(jié)老點計科劃編章制要宏求建習議：1.公司梳經營最資金眉進出詳關鍵幣節(jié)點兆（經饅營進還度）2.項目驕融資趣節(jié)點事（比圣如:四證擊）3.考慮符各專圖業(yè)關回鍵節(jié)鐮點的遮協(xié)調盾關系4.重大鋸的費貿用節(jié)龍點5.上市寶公司缸的財怎務節(jié)賣點6.報建襖法律饅手續(xù)趴關鍵蠶節(jié)點7.集團蹲對項幫目專搖業(yè)管老理監(jiān)粉控點8.人力分資源柴授權區(qū)管理服節(jié)點9.適當序的時指候，箭要考倆慮供朽方資情源配絞置項目覽總體辛開發(fā)地計劃穴體現(xiàn)撐項目據(jù)經營出思想偉、統(tǒng)扯領項翁目各座專業(yè)夠計劃然，是漁項目糠進入禁實施忠階段村最核辦心的疼計劃寸。房地些產項少目關債鍵節(jié)劃點計招劃編云制要廚求62房地村產項則目總牙體開例發(fā)計禿劃編削制建趁議案曲例1.土地盡確權略（項植目第所一筆包付款熊）——完善紀法律啊手續(xù)盡、重淺大費董用節(jié)如點2.場地障拆遷怖完畢——完善戴法律規(guī)手續(xù)3.項目岡經營枯實施究策劃面報告——經營挑監(jiān)控霜、專舟業(yè)監(jiān)奧控與膠公司零授權4.概念潤性方弊案設礙計任種務書——專業(yè)燈節(jié)點5.概念壩性方且案設剛計任邪務書押集團咽確認——專業(yè)賭監(jiān)控廁與公繼司授就權6.營銷滾方案——專業(yè)迎節(jié)點7.營銷擺方案圣集團獻確認——專業(yè)趕監(jiān)控專與公皮司授禾權8.壞《項目垂投資因分析的模型疾（概民念版淺）》——項目押專業(yè)吐風險磚控制籍、專醬業(yè)監(jiān)菜控與葉公司您授權9.規(guī)劃鵝及建昏筑方墊案集據(jù)團確雷認——專業(yè)遷監(jiān)控秤與公恐司授緊權10橡.詳規(guī)配批復——完善程法律強手續(xù)11挽.建筑呢用地懷規(guī)劃勺許可隊證——完善表法律愧手續(xù)12給.土地詞證——完善漂法律耀手續(xù)13毯.建筑如方案槍征詢籃及批昆復——完善拳法律萌手續(xù)14捕.園林占景觀而方案半設計旦集團豆確認——專業(yè)必監(jiān)控駝與公梨司授睜權15剖.擴初得征詢港及批迫復——完善員法律村手續(xù)16料.“示范驗區(qū)”策劃肚方案集團尖確認——專業(yè)秒監(jiān)控坑與公殿司授能權17語.施工折圖報竭建、努會審——專業(yè)崇節(jié)點18齡.建設威工程冷規(guī)劃姿許可姻證——完善蛾法律最手續(xù)19申.簽訂情總承丑包合端同——專業(yè)冷監(jiān)控累與公懶司授誕權20澡.建筑葛工程椒施工辣許可扶證——專業(yè)尾節(jié)點21振.四證策取得——融資闖節(jié)點22西.基礎階工程課開工——專業(yè)貪節(jié)點23摘.“示范匹區(qū)”完工錫開放——專業(yè)吉節(jié)點24閑.預售浮許可酬證辦劣理——完善獨法律提手續(xù)25猛.開盤——公司尤經營終資金關惰鍵節(jié)據(jù)點26校.完成必銷售舉額30％——公司絮經營段資金編關鍵屢節(jié)點27碰.完成牙銷售葉額45％——公司芹經營盞資金瓶關鍵干節(jié)點28蓬.完成奶銷售旦額70％——公司坊經營船資金武關鍵污節(jié)點29斤.完成臟銷售奶額85％——公司萬經營顫資金蕩關鍵窯節(jié)點30琴.主體鳳工程惠結構勞完工——重大奴費用率節(jié)點31華.外立掌面落烘架——重大仙費用緩節(jié)點32藝.市政鄉(xiāng)豐配套育工程交及室徹外工評程——重大哀費用系節(jié)點33史.竣工意備案——完善膨法律控手續(xù)34右.交樓雖入伙——專業(yè)紗節(jié)點35火.辦理肅房產泡證——完善隆法律愧手續(xù)63房地習產項從目總廣體開墳發(fā)計洪劃在偉不同喚管控飛模式奸下的劣精度芒建議1.2.集團仍公司徒控制義區(qū)域駁總部阿，計羞劃控辭制節(jié)筑點建冊議20～30個；區(qū)域裙總部曠控制怖項目才公司爬，計尚劃控盼制節(jié)侍點建蘿議45～50個；我們牽的關疼鍵節(jié)建點控火制多議少個乓合適絡？64項目箏現(xiàn)金戲流分驅析計折劃剖辮析及片建議承建港商、里材料抽進場掀計劃公司醒年度綁經營咽目標項目著關鍵肢節(jié)點壁計劃項目華現(xiàn)金蕩流計豈劃營銷石推廣跨計劃葛施工一級計劃承建停商、系材料促分判挪計劃售樓位賣場訓計劃二級計劃三級計劃1.項目姐現(xiàn)金慘流分甲析計泰劃行晝業(yè)現(xiàn)逃狀：跌此計劃錢各企藏業(yè)都幻玉有，樸但是一糞般比愚較粗糙，姜沒有說成本俊部門勻、工咱程部總門參與，臟僅僅竭由財亮務根峽據(jù)經抄驗估錦算出來2.建議敵：對藏項目素前期含時間羞管理蝴、項首目工程玩管理位進行丙優(yōu)化前，有謙效提樂高資斗金利用塔效率擔。各專眠業(yè)部廣門計榜劃父需要競的其識它計尊劃3~文5年戰(zhàn)烈略人力欺資源括配置65公司歪年度唯經營認目標項目吩關鍵潛節(jié)點脂計劃項目被現(xiàn)金竊流計粗劃配套紐奉工程輝計劃一級計劃售樓嘗賣場歪計劃各專竹業(yè)部業(yè)門計劉劃需要帖的其夫它計蠅劃二級計劃三級計劃營銷拋推廣第計劃灑施工懂進度桶控制奴計劃噸報建狐計劃承建呀商、猜材料藝進場蹤蝶計劃施工久進度株控制位計劃胸剖析降及建技議1.施工擇進度硬控制錘計2.施工浩進度遲控制逐行業(yè)忠現(xiàn)狀施工漢進度掉控制登編制飯要求3.3~薯5年戰(zhàn)勤略人力閑資源掉配置66房地攪產項襖目施藥工進褲度控鈴制計潑劃的唱本質魂意義經營擦目標行動幕計劃轉化?房地偽產項束目施凡工進館度控煌制計他劃的杰本質膨意義嫩就是喇：把公確司的商經營督目標毒轉化擁為工捎程管刮理的晝行動股計劃侮。?這是埋房地站產工頁程項涌目管防理最課關鍵遲的計退劃！67房地府產項群目施俯工進咳度控秀制計慌劃的情現(xiàn)狀贊分析房地胃產項扔目施形工進堵度控像制計餃劃疑問?此計搜劃與竊總包診施工殘組織竭設計婦中提斷供的春計劃拴有何旅區(qū)別皇？為敏什么矩甲方妙要編出制？此計伯劃由鈔誰編屋制？剛什么挑時候索編制柴？此計窩劃設自置的芬控制稅節(jié)點訊多少挎合適勁？由較什么版要素詠決定玻？6820戴10纏.1迫0公司籍年度合經營藝目標項目柿總體楊開發(fā)牲計劃項目慨現(xiàn)金詠流計再劃一級計劃出圖紗、樣仙板封訂樣計脫劃售樓退賣場殃計劃各專刺業(yè)部倚門計捏劃版權篇所有籃不進得拷亭貝需要編的其朋它計墨劃二級計劃三級計劃承建件商、焦材料蟻分判屢計劃愧剖析糾及建深議1.分包偷模式杏對經屠營進慨度控塌制的京影響節(jié)后好付款袍的必牛要性3~電5年戰(zhàn)伯略人力唇資源邊配置2.承銷派商、隱材料軍分判乒計劃69分包浩模式說對經謠營進速度控求制的娘影響承建控單位暖和甲償供材匹料招托標計鏈劃探討披：分判祝越細殘，要熟求甲弱方介芒入越結深，召經營雷進度焦的量諷化可絮能更衫難。分判榜模式港的影兩響要跨素：庭公司裝管理門（包下括成仆本和鴿工程閥）習蟻慣、子三邊逃工程程度蟻、總挖包選聚擇、悄供方杜資源調穩(wěn)定黎性、乳當?shù)罔尮┓较拶Y源獸質量稀、甲顏方管肥理能力配桿置等淡。工程夜范圍錄劃分員探討分判燦數(shù)量館建議今。701.2.現(xiàn)金烏流計者劃配套咽工程攏計劃出圖環(huán)、樣溝板封袋樣計忙劃售樓做賣場欲計劃各專休業(yè)部讀門計敵劃需要演的其芬它計湯劃三級計劃出圖映、樣夏板封監(jiān)樣計付劃剖核析及峰建議出圖盡、樣添板封肉樣計床劃需匯要前撿置設計拆管理闊程序臉優(yōu)化承建馬商、摸材料敵分判恰計劃71施工都圖出廊圖與干樣板草確認恨計劃悟分析施工茫圖出道圖與當樣板鍬確認蘇計劃施工姥圖出糞圖與著樣板距確認浸計劃員要求遼：施工赤圖出川圖與撇樣板直確認擋計劃戲隨著兇設計腸深入勵，盡臂快不務斷細妨化；二次紙委托姜設計聾和選漸材用蔑料，諒盡量顧提前么；設計哥部?，F(xiàn)持與扇成本齊部、斬工程呈部的其及時榨溝通丙配合挨；關于征施工睬圖階步段具灘體工真作跟苦蹤計昆劃，鼻還要渣細化72房地撤產設親計管任理程駐序優(yōu)甩化：貨設計笑前置縣、售紐奉樓賣裙場爭呀取時怎間、園支持滾招標庸采購土建擴初建筑、規(guī)劃方案 結構、設備初步方案施工圖設計

建筑、規(guī)劃方案

部品設計及 定板概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案施工圖概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設計施工圖設計景觀概念方案設計景觀施工圖設計設備選型

實施方案設計階段

銷售配合資料產品、技術創(chuàng)新研發(fā)論證階段拿地節(jié)點

策劃階段方案報建設計管理階段

擴初設計工程管理

景觀方案設計銷售示范區(qū)設計部品材料調研部品材料清單部品材料定板封樣產品配置建議

施工圖設計指引模型研究結構設計建筑平面73一級計劃承建祖商出圖草、樣孟板封傾樣計鳳劃售樓夠賣場衫計劃各專橡業(yè)部肺門計鍵劃需要窯