房地產(chǎn)物業(yè)管理基礎(chǔ)資料

物業(yè)管理基礎(chǔ)教師李岷物業(yè)管理簡說最早出現(xiàn)在19世紀60年代的英國。OctaviaHill規(guī)范租戶行為的管理辦法。現(xiàn)代物業(yè)管理卻誕生并發(fā)展于19世紀末20世紀初美國。1911年世上第一個業(yè)主組織“建筑物業(yè)主組織（BOO）”成立，標志著現(xiàn)代物業(yè)管理的誕生。1981年3月10日，深圳市成立了第一家涉外商品房物業(yè)管理公司。1994年3月，建設(shè)部頒布33號令，《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，正式確立了現(xiàn)階段物業(yè)管理的新體制，推行社會化+專業(yè)化的管理。2003年9月1日，《物業(yè)管理條例》實施2007年10月1日，《物業(yè)管理條例》更新/《物權(quán)法》實施。五業(yè)精神責業(yè)—責任心+負責廉業(yè)—廉潔自律勤業(yè)—勤奮努力敬業(yè)—崇敬+看得起愛業(yè)—熱愛現(xiàn)階段中國大陸住房問題中的

幾個基本問題白話解業(yè)主業(yè)主大會業(yè)主委員會建筑物區(qū)分所有權(quán)房產(chǎn)稅物業(yè)物業(yè)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)土地房地產(chǎn)(不動產(chǎn))公共與共有學(xué)校、購物、交通業(yè)主《條例》第六塑條:房屋悶的所醉有權(quán)換人為對業(yè)主總。業(yè)主是指遍物業(yè)郊的所滅有權(quán)毅人。業(yè)主可以隙是自湯然人猴、法才人和翼其它組織，可薦以是烈本國霸公民缸或組織，也泄可以敞是外齒國公麥民或組織。房屋石所有稅權(quán)與爆土地糕使用脆權(quán)歸技屬同駛一個欲主體習。具備送業(yè)主憶身份爆的情襪況有另三種恢：辦證光大國一是男房屋所有鉛權(quán)證顏書持有產(chǎn)人；二是菜房屋共有益權(quán)證斃書持有沃人；三是吃待領(lǐng)房產(chǎn)鴉證和房霧屋共婚有權(quán)證的購澇房人栗。非業(yè)涼主使蒙用人不擁歡有物蘆業(yè)的云所有館權(quán)，匆通過乓某種猾形式咐獲得愛物業(yè)雜的使燥用權(quán)杠，并銀實際紗使用肢物業(yè)松的人企。問題黃？1）夫背妻雙糊方，彎一方塌是業(yè)棕主，丟另一解方是乎業(yè)主艙嗎？2）父姓母兒贊女是法不是穩(wěn)業(yè)主說？3）開禿發(fā)商陡是不璃是業(yè)哥主？單個懂業(yè)主鎖的權(quán)茫利1)依法唐享有場所擁備有物跟業(yè)的挨各項集權(quán)利押。A.對自雨用部秤位占有損、使擇用、鄙收益姑、處索置、與修繕升、改呼建等基袋本權(quán)序利。B.對共懇用部重位，分設(shè)施扁設(shè)備壞的權(quán)貨利。2)參與浩物業(yè)趙管理，要鳥求物漏企依合偽同提駐供相應(yīng)軋的管銹理與箭服務(wù)通的權(quán)逗利。3)膨.擁有喝對物賊業(yè)服冒務(wù)企藏業(yè)提蔽供的監(jiān)督婚、建戰(zhàn)議、盆批評蔑、咨父詢、裙投訴的權(quán)商利。業(yè)主擊大會業(yè)主茶大會胖是由違管理寇區(qū)域授內(nèi)全體業(yè)主衡組成飲，是騰物業(yè)枝管理逐區(qū)域振決定閥物業(yè)普重大依管理呢事項目的最貞高權(quán)力料機構(gòu)；是笑業(yè)主自治管理抓組織國；是非社團法人組松織。注意1)一個靜管理休區(qū)域涂內(nèi)只省有一個業(yè)主拔大會桃?？梢凿z不成喬立業(yè)主毛大會湖，由業(yè)主學(xué)共同眨履行業(yè)大肥和業(yè)慣委會的職容責。2)重大毒管理燙事項厘有哪絞些？一）制定修改業(yè)充主大陰會議超事規(guī)則；二）制定修改管校理規(guī)約；三）選舉或互更換業(yè)委汽會成員；四）選聘和解聘物奶企；五）籌集和錄使用專項維修架資金；六）改建泊、重參建建筑至物及鋤其附詠屬設(shè)貓；七）隨有關(guān)脆共有泰和共這同管醉理權(quán)哪利的其他重大終事項贊。3)業(yè)主娃自治指業(yè)圓主有眼權(quán)對杏自己策擁有出的房產(chǎn)（專有+共有）的蘇使用，經(jīng)營和管理習做出隱決定。業(yè)主棗自治單的關(guān)騰鍵就繼是：召開成業(yè)主晨大會+選舉覽產(chǎn)生狹業(yè)委更會業(yè)主產(chǎn)自治巖的前株提條標件是求：制茅定和世通過管理棚規(guī)約。4）業(yè)卷主大邀會成住立的基條件叢。物管爪區(qū)域齊內(nèi)，虹房屋遲出售巾并交概付專轉(zhuǎn)有部嬸分建乏筑面浙積達50脂%以上吃，或搏者首欄套房晶屋出蠅售并桑交付禿使用臘滿2年。公有籮住房出售挽建筑君面積穩(wěn)達到30雀%以上許的，路可以齊召開仇第一壤次業(yè)淹主大瞇會。這時跟，建設(shè)過單位應(yīng)按濟政府忌的要羊求，及時玩報籌備首次業(yè)主政大會揀會議鄰所需補的文僚件資舒料：庸①物棟業(yè)管滿理區(qū)域映證明；②維房屋放及建愈筑物面積校清冊；③業(yè)主插名冊；④棟建筑市規(guī)劃總平送圖；⑤撓交付但使用供共用棗設(shè)施旬設(shè)備煎的證泥明；推⑥物業(yè)概用房配置自證明看；⑦其他有關(guān)扯資料巷。5）業(yè)浙主大唱會議音事兩形式消：業(yè)主吐大會龜會議獎可以責采用集體序討論的形勞式；攻也可儲以采裳用書面梯征求臺意見的形施式忌。6)業(yè)主睬大會珠會議明分為喝：定期吩會議/臨時濾會議定期財會議棗應(yīng)按索照業(yè)莫主大流會議事墳規(guī)則污的規(guī)容定召開路；經(jīng)20禁%以上篇的業(yè)猾主提池議或淋管理缺區(qū)域森內(nèi)發(fā)生咽重大頂事項或差緊急事件需要及時處理的；曾議事桐規(guī)則伶或管科理規(guī)取約規(guī)定執(zhí)的其盼他情況測等，淡業(yè)委謙會應(yīng)班組織竟召開業(yè)大孩臨時有會議。7)業(yè)主斯代表立大會業(yè)主趴人數(shù)惡較多隙的時嚼候，舒應(yīng)選始派業(yè)飽主代脊表，業(yè)組成使業(yè)主轟代表新大會堵。在入旗住率閘達到孕一定邁比例竹，業(yè)螞主人舞數(shù)達聾到一夠定數(shù)絞量時門，每香棟樓引的業(yè)闊主就獨可以味通過根協(xié)商狗推選沾若干漲名代違表，撤組成業(yè)主共小組。一般茶按照撓每建岡筑面孟積50美0—旱10盯00平方視米產(chǎn)奏生1名小組影成員肝。只有一個業(yè)主遍的，栗或者渠業(yè)主槳人數(shù)較少且經(jīng)共全體享業(yè)主濕一致援同意敬，決僵定不困成立奶業(yè)主無大會鐘的，防由業(yè)主更共同卡履行其業(yè)刺主大可會、銳業(yè)主朝委員肥會職冬責。8)業(yè)主?？梢詴鎰游屑拇砭奕诵惺蛊?quán)利轟。9)業(yè)主扭大會岸還應(yīng)規(guī)該有相當邊比例挨的住俯用人列席嘆會議輛。10科)雙2/薪3與雙1/恢2應(yīng)當完經(jīng)專澤有部傲分占棄總建服筑總養(yǎng)面積2/腥3以上吐的業(yè)膀主且神占總獎人數(shù)2/巨3以上困的業(yè)另主同恩意；其他柏事項膨，應(yīng)掛當經(jīng)伏專有赤部分懸占建煌筑物?？偯娣e過載半數(shù)1/眉2以上毫的業(yè)腿主且待占總判人數(shù)霜過半伶數(shù)1/裹2以上女的業(yè)茂主同炎意11宮)召開涼業(yè)主收大會龜會議枯，應(yīng)例當于燦會議瘡召開15日前躬通知杰全體線業(yè)主判。住宅擇小區(qū)績的業(yè)肚主大肌會會訂議，密應(yīng)當粥同時授告知陷相關(guān)氏的居桃民委弦員會串。12桂)業(yè)大——業(yè)委唇會。殃業(yè)主竊大會皂是權(quán)力機關(guān)條，業(yè)座委會仁只是執(zhí)行檔機構(gòu)。13）首煩次業(yè)紙主大憂會（仙籌備做組）催誰牽宵頭組球織？政府應(yīng)在收到業(yè)主象提出妥籌備億業(yè)主撒大會書面偶申請后60日內(nèi)，負責塞組織、指響導(dǎo)成食立首伏次業(yè)娘主大摸會會梅議籌鴿備組量?；I備搞組由業(yè)主代表吧、建設(shè)礎(chǔ)單位代表額、街辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府哭代表和居委餐會代表砍組成稿?；I則備組鵝成員續(xù)人數(shù)俗應(yīng)為單數(shù)，其冶中業(yè)主磨代表鑰人數(shù)末不低透于籌備扒組總緒人數(shù)冤的一半，籌豎備組組長由政府屋代表擔任蠶。14）業(yè)福主大裙會的啟動沖資金由建設(shè)餃單位負責盾。業(yè)主陡委員客會由業(yè)萌主大解會選挨舉產(chǎn)飾生，導(dǎo)經(jīng)政府位（備案）批音準成舍立的里、代表沖全體夕業(yè)主伍合法早權(quán)益慨的社會杰團體，業(yè)盤主委此員會桂是業(yè)戰(zhàn)主大鑄會的執(zhí)行莊機構(gòu)，是宣物業(yè)烏管理彩區(qū)域嚇內(nèi)代堡表全爪體業(yè)誕主實石施自治管理洗組織更；斤是非社團法人組居織?！稐l例》：業(yè)伴委會未當自無選舉漁產(chǎn)生倘之日丸起30日內(nèi)炸，向政府鎖主管某部門和政府粗街辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)把政府。備案子：業(yè)俯委會喇成員基本棚情況、管理油規(guī)約、業(yè)主衫大會御議事斧規(guī)則等。注意脆：1)委員蓋均要您是業(yè)主。2)業(yè)委曲會委員應(yīng)當集由：熱心危公益+責任著心強+有一擁定的所組織扶能力的業(yè)錫主擔亂任。問題浸：身糟體健遙康可聽否？側(cè)個人妨形象賴好可換否？3)業(yè)主掩委員董會主狼任、宗副主擺任：臘均由乖業(yè)主租大會皆選舉搞出來證的業(yè)甜委會委員省中自行推選產(chǎn)生唐。秘困書可以貿(mào)招聘。4）委斜員的仔人數(shù)衡為5—鋤11名單例數(shù)組再成，5）委項員每黑屆任淹期5年。6)業(yè)主松委員同會的同會議慕形式謝：例會：三個核月一次直。特別男會議：全體果委員歐的1/坊3以上很提議棕；全蜂體業(yè)最主的20看%以上潛提議恭；主熱任認著為有搶必要真的；拜發(fā)生購重大棕事項轎。會議圾必須孝要有寺半數(shù)例以上嘩委員呀出席鍬方有技效。7)業(yè)委傾會工劃作經(jīng)梯費由骨全體朗業(yè)主欣承擔逮。8)業(yè)委收會與遠物業(yè)蘇管理汁企業(yè)令之關(guān)獲系：①二禍者是業(yè)主薄自治增與專眠業(yè)化感相結(jié)核合的管嘉理體蠻制。②在法律雪關(guān)系上是平等的。③在經(jīng)濟薯關(guān)系上是平等的。袋物企甲提供協(xié)服務(wù)早而獲淋取相譯應(yīng)的殖報酬辜，這坑種經(jīng)些濟關(guān)婦系是通過業(yè)主許的委松托合同來確認和保證的。物核業(yè)指已廢建成姜并投誤入使舅用的傘各類建筑慈物及附躍屬設(shè)施徐設(shè)備、相關(guān)場地等組林成的割單宗巨房地繪產(chǎn)實缸體以箏及依廁托于優(yōu)該實擾體上應(yīng)的權(quán)益。將要絮建成的各類徹建筑柿物及夸附屬犧設(shè)施性、設(shè)悶備和年場地舉？？物業(yè)長的分悼類1）按壤使用眼功能行分：居住脫物業(yè)商業(yè)示物業(yè)工業(yè)蹲物業(yè)其他撫物業(yè)2）按察物業(yè)灣管理搖的特趨點分斧：住宅嫌物業(yè)傲，寫字纏樓物冠業(yè)，商廈傘物業(yè)像，工廠踏廠房宴，住宅勵物業(yè)擔，最受儀關(guān)注值。寫字軟樓物攔業(yè)，期望粱值最督高。商廈植物業(yè)辰，形象介第一工廠緞廠房偷，難度往最大夸。3）特革種物艙業(yè)的劉分類悟：文化撐類，體育仙類，娛樂拔類，衛(wèi)生榮類，其他緞類。？檔案跡館屬捕于哪懂類監(jiān)獄房誠、寺拳廟、健教堂等堅又屬仿于哪別類房地質(zhì)產(chǎn)的福構(gòu)成肉：土地奏的開仿發(fā)經(jīng)佳營；團房地泛產(chǎn)的漢開發(fā)鹿；房地擊產(chǎn)交低易；楊物業(yè)協(xié)管理始；房地循產(chǎn)中通介服星務(wù)；動房地樹產(chǎn)金蛋融。房地俱產(chǎn)的頌運行初環(huán)節(jié)脆：生產(chǎn)攝環(huán)節(jié)—流通東環(huán)節(jié)—消費笛環(huán)節(jié)3.物業(yè)伯、房診地產(chǎn)階、不忘動產(chǎn)續(xù)的關(guān)益系。房地駝產(chǎn)包當括物蒸業(yè)，格物業(yè)括是房地接產(chǎn)進入消費紀領(lǐng)域才使然用的舌概念板。不動間產(chǎn)在民餡法中慣用的詞償匯，房地峰產(chǎn)是經(jīng)濟俯法和商業(yè)毯實務(wù)中經(jīng)背常使霜用的假。物業(yè)房地涉產(chǎn)房地別產(chǎn)=不動隨產(chǎn)土地脫私有勵制土地效制度//土地忍所有悟權(quán)分隸為（朗三部謙分權(quán)宰益可絲式以分閱別轉(zhuǎn)娛讓）殲：地下撞權(quán)(包括牌地下酒資源單開采傻權(quán))、地面曠權(quán)地上交空間賀權(quán)(包括侮建筑送物大迷小、鈴形狀鍛等)今天廚說說鞋你有睡啥財累產(chǎn)？財產(chǎn)(p刪ro法pe陸rt短y)：就默是資獲產(chǎn)；銹所有語物；窩所有琴地，門地產(chǎn)屑；所厲有，爹所有千權(quán)。英美隨法上惕嚴格膝來說羽應(yīng)該惹沒有社物權(quán)脫的概修念，自連對洪應(yīng)的令概念車的沒野有，新現(xiàn)在宣的《物權(quán)悔法》不是鞠財產(chǎn)盜法(p竹ro引pe眨rt派y泰la惱w)，財柔產(chǎn)與刊物權(quán)擦不是犯能等鈴?fù)拇鸥拍畈?。物業(yè)忌的性嫌質(zhì)物業(yè)刺的屬轎性分祖為自然梯屬性和社會抵屬性（經(jīng)保濟屬渾性和撞法律盯屬性五）。1）物貴業(yè)的漲法律沾屬性把（權(quán)別屬性你）2）物濕業(yè)的療經(jīng)濟鄉(xiāng)豐屬性3）物配業(yè)的艱自然區(qū)屬性逼（物走理屬兆性）日本炸皇室看公主Ka誘or羨uNa廢ka狡ma退ru關(guān)于20勸12公開各發(fā)言So猛3付d略ay腎s兵of爪n奔o唇su革n,部s脹ta茄rs歲,mo分on次..藥ca護n'謎tus灣e升el輪ec慕tr屢ic怒it擁y搖ei賠th挨er彩.林We棚h勺av枕e狐to極s敏it電i事n舌pi夢tc漲h坊bl傻ac安k.植D振oe呈s程an忠yb攜od栗y溝re治al被iz圓e拴ho辭w千mu盒ch拘m燭ay旁he巨m壇th嗽is陷w澡ou貫ld樂c歸au降se揮?芒I尖th斧in機k區(qū)a?漲l煮ot慣o笑f鐮fo抗lk雹s渠wo儉ul慮d剝li棵te確ra港ll平y(tǒng)笑go普i今ns之a(chǎn)n許e.繼N坐o司jo哥ke銷.符I棄ho細pe劣I華a免m沃si蝦tt定in嚴g兩at薄h啦om漲e孟wh任en殘t孟hi舊s紋ha燭pp努en圍s.祝大棵家新輩年快輪樂謝謝幸大家是指摸業(yè)主逆通過選聘物業(yè)葉服務(wù)絕企業(yè)閘，由業(yè)主篇和物扶業(yè)服先務(wù)企資業(yè)按照云物業(yè)愿服務(wù)合同帖約定，對噴房屋蚊及配夾套的廢設(shè)施枕設(shè)備確和相盈關(guān)場現(xiàn)地進刻行維修注、養(yǎng)軍護、腹管理，維蛙護物鮮業(yè)管慨理區(qū)電域內(nèi)刊的環(huán)更境衛(wèi)生和相熱關(guān)秩序的活廣動。物業(yè)委管理特約灣服務(wù)（為雕業(yè)主液進行鳥室內(nèi)旦設(shè)計陳或裝挑修）。物業(yè)拆管理淡綜合潮服務(wù)暫包括常規(guī)蠶性服您務(wù)（清燦潔，上代收程費用繞，衛(wèi)仙生防惠疫等籮），各一般圾不以喬贏利農(nóng)為目踏的，通只收亂取低街廉的充費用役，滿遣足居資民的譜基本盞的需咽要。委托騎性服喜務(wù)（代市訂代勾購報螞刊、財牛奶督、代濾洗衣伐物等許），明以微盤利為號原則括，為耽居民立提供帽更多方糟便。物業(yè)綁管理綢的性噴質(zhì)Ａ、衣物業(yè)洪管理密是以“”為核令心的挺產(chǎn)業(yè)情。Ｂ、冬物業(yè)泊管理絕是以“經(jīng)濟僑性質(zhì)佛服務(wù)”為核京心的。Ｃ、罩物業(yè)儉管理癢以提辱供優(yōu)另質(zhì)服工務(wù)為幅自己向的靈魂。服務(wù)第三甲產(chǎn)業(yè)物業(yè)創(chuàng)管理縮慧的類倡型Ａ、駕按業(yè)辣務(wù)委滅托的線情況滋分。委托穩(wěn)服務(wù)透型物糾業(yè)管碗理租賃奪經(jīng)營粒型物平業(yè)管勞理Ｂ、秧按管孝理目耽標分毒類分為盈利稀型和非盈丑利型兩種物業(yè)挑管理鈴的基本疏內(nèi)容日常沾管理踢，社區(qū)渠管理匆。租賃嗚經(jīng)營亂，優(yōu)質(zhì)化服務(wù)侮，日常席管理寄包括日常限養(yǎng)護竟，環(huán)境叮，綠芬化，安防需，消筍防，車輛撲，征敗收費賤用，暴處理劇矛盾遺，檔案添管理猜。物業(yè)郊管理掃的功怕能管理團功能隊，維攀修功列能，吩服務(wù)吐功能摸，經(jīng)判紀功州能，梢信托差功能罰（物業(yè)柔管理化的信虧托主分要體翁現(xiàn)在葡財產(chǎn)兼管理炕和經(jīng)螺紀咨向詢兩嚼個方）。房屋潑修繕雷在物細業(yè)管記理中媽的作緞用從物燈業(yè)自呈身的浮角度業(yè)看。是保亡證原蚊有房架屋的主用蚊安全和使用真功能，充揉分發(fā)鐮揮房屋盼的使如用價道值。從房添地產(chǎn)潑業(yè)的遮角度賊看。是房碑地產(chǎn)在消搖費環(huán)葬節(jié)中延續(xù)沾和完予善，有專利于結(jié)房屋再價值封的保再值增塌值，促進欄房地驚產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)肅、流勁通、譽消費各環(huán)薦節(jié)的良性匠循環(huán)。從物錢業(yè)管簽理企欄業(yè)的撈角度灑看。有利昂于消溝除用鑒戶置騾業(yè)的毅后顧侍之憂饞，促型進房鉗屋的碼銷售澡和租委金的串提高癥，有商利于禍提高姜物業(yè)洞管理捉企業(yè)相在社吵會上跑的信爛譽和飛在激燙烈的唐市場坑競爭之中的算競爭罷力從使軋用者難和社遇會的撞角度阻看。有利混于改煎善人亞民工周作、名生活粗條件輪，滿熟足居漏民生絮活需堪要，攻促進領(lǐng)城市沙經(jīng)濟掏的發(fā)蹤蝶展和積社會唱主義順精神憑文明鑼的建慢設(shè)。房屋劇修繕才責任違劃分1）新組建房夸屋在季保修亮期內(nèi)20忌00年6月30日建鉆設(shè)部靠令第80號發(fā)針布《房屋割建筑莖工程自質(zhì)量緊保修唱辦法》，第并四條齡房矛屋建初筑工靜程在保峽修范桃圍和蒸保修建期限暈內(nèi)出現(xiàn)濟質(zhì)量隆缺陷癢，施工晨單位應(yīng)當邊履行襯保修診義務(wù)暑?！段飿I(yè)谷管理籠條例》第三債十一著條建設(shè)旋單位應(yīng)當按照荷國家倍規(guī)定鍋的保鞭修期掌限和帝保修即范圍，承訴擔物循業(yè)的化保修珍責任腹。在正純常使盆用條橡件下誰，建溜設(shè)工顛程的籠最低共保修孫期限男為基礎(chǔ)財設(shè)施栽工程、房產(chǎn)屋建睬筑的地基貸基礎(chǔ)豪工程和主體著結(jié)構(gòu)悼工程鵝，為設(shè)旱計文總件規(guī)睬定的朵該工唱程。鎖屋面防水工程拒、有防水要求間的衛(wèi)暈生間尤、房耳間和難外墻南面的防滲舒漏，為年；供熱疲與供敗冷系至統(tǒng)，誼為個采羞暖期非、供內(nèi)冷期晚；電氣皇管線蝕、給獨排水洗管理動、設(shè)救備安過裝和園裝修追工程季，為年。其他首項目澇的保殿修期面限由矩發(fā)包妥方與都承包漲方約憶定。合理持使用疤年限恒；5222）保辰修期綁滿后由業(yè)主承擔謙房屋島修繕恰責任肅和修槳繕費點用。禁業(yè)主想委托冶物業(yè)用管理冊企業(yè)旁管理擔的物鈔業(yè)，區(qū)如下：房屋奶建筑繼共用購部分蜜、共浙用設(shè)融施，點由物業(yè)濕管理幻玉企業(yè)承擔親、費臭用按鏟業(yè)權(quán)鞠比建俗立維修危基金。物業(yè)配內(nèi)自覆用部摧分和南自用郵設(shè)施覺的修鋒繕責螞任由業(yè)主自行宮修繕遙，費膝用自艦擔，物業(yè)腦管理豬企業(yè)負有矮檢查監(jiān)督的責蠢任。3)凡屬幕使用必不當頑或認嫩為造鞠成房僑屋損巾壞的沒，由汪行為封人負嶺責或好給予頑賠償隸。房屋卷損壞豬原因房屋損壞原因自然因素人為因素氣象因素生物因素地理因素災(zāi)害因素使用不當設(shè)計施工質(zhì)量低劣維修保養(yǎng)不善房屋錢修繕救責任衣劃分1、損淚壞原罩因？2、是開否在休保修屑期內(nèi)怪？3、保紹修期雞后，俘是否咳有物啄業(yè)服清務(wù)企禍業(yè)？住宅回小區(qū)建筑允面積奸在5萬平女方米以上談，建館筑布扶局自蛙成體懂系，絨配套度設(shè)施令較為爽完善籌的獨腿立居旦住區(qū)變，即談可稱嘉為一奇?zhèn)€住徐宅小茫區(qū)。（1）居膏住功撒能（2）服慰務(wù)功聲能（3）經(jīng)用濟功訊能（交換檢功能忘、自門費功泉能）（4）社概會功綢能13、住簡宅小謠區(qū)的價功能面：1）服浮務(wù)至野上，獻方便臂群眾頂。2）統(tǒng)御一管撒理，禮綜合樹服務(wù)噸。住宅鋤小區(qū)耗管理丟的指啄導(dǎo)思壺想全國考住宅圈示范得項目胡申報尖條件Ａ、爛參評對項目艦符合歐城市穿規(guī)劃彩建設(shè)務(wù)要求,配套注設(shè)施鞠齊全,住宅充小區(qū)腳、工斤業(yè)區(qū)面建筑箱面積8萬平端方米怠以上哀，別寺墅2萬平稿方米庭以上凱，大朵廈3平方拒米以蜻上且頁非住漲宅建賊筑面杰積占60%以上腫，入如住率鎮(zhèn)和使趕用率尋達85%以上針。Ｂ、匙取得炊省(自治聞區(qū)、悔直轄境市)級物虹業(yè)管度理示室范項眨目稱讓號1年以上抄。C、已怖建立好各項略管理甜規(guī)章活制度呼。D、無重銹大責題任事述故和確筍認屬漸實的重大續(xù)投訴麗。全國俱管理作示范貫項目乘標準1）房捆屋完槍好率98心%，收乞繳率98任%2）零呢修及陵時率１０誰０%，返小修率政不高靠于１睡％、3）業(yè)掏主對棄物業(yè)責管理膊的滿披意度滅達95朱%以上態(tài)。4）省盼一級分預(yù)評也分不敗得低蘿于98分。標準釀只針懂對普通朽住宅，不默適宜頑別墅域。物業(yè)父服務(wù)叉等級示分為一、隱二、委三級，嗎示范物級別閃最高逃。示目范項辟目每三年進杠行一晶次復(fù)業(yè)檢。社區(qū)勇管理鑒也物飽業(yè)管陷理的欠區(qū)別限與聯(lián)拴系管理壩主體不同友。社拆區(qū)管潔理有慰：政啦府組頃織（值如于嫂道辦晝）、川企事惑業(yè)單豪位和想居民需委員啞會組桂成的蒙多元頂社區(qū)練組織豎。物色業(yè)管住理的臺：物舉業(yè)管秧理企樸業(yè)，歇業(yè)主齊和使反用人鉤。管理哲目的不同鬼。社沸區(qū)管安理：縣讓社繪區(qū)居跌民鄰型里關(guān)爆系和廚諧，壇生活口安定芽幸福歇，行圖為規(guī)萍范有賊序。恭物業(yè)范管理抬：主詠要是鳥業(yè)主副對住昆房財捐產(chǎn)的串使用傷、維沃護、殺保險刊等方攪面的氣服務(wù)侄需求摔，創(chuàng)紋造良余好的最生活喝、學(xué)對習、馬工作劇環(huán)境寸。管理江內(nèi)容不同潮。社劃區(qū)管速理：毅不僅拌包括繳“人挽的居錦住”搭還包兼括“橡人的鍵生活舍”等竄。物篩業(yè)管拳理：搜主要酒是以擦物業(yè)帳為核樣心的走專業(yè)艷化管野理與陜服務(wù)癥。性質(zhì)蹤蝶與方恨式不同矮。社奶區(qū)管臺理：堆以行同政管仍理、夫互助光管理憶的方創(chuàng)式來架實施伸。物困業(yè)管零理：粥業(yè)主臂與企跳業(yè)是廚通過拜合同缸來確仙認的置、是動平等嫂的民星事主嶼體。1）指踏主要區(qū)以出冷租等加形式曉來獲稀取收綱益的搞物業(yè)宿，主漲要包為括辦漸公樓敏和零福售商掛業(yè)。2）商業(yè)雪樓宇勺的特隨點：建筑句規(guī)模暴大，18層左衰右，復(fù)建筑壺面積2萬平描方米誤左右氧；機電燦設(shè)備穩(wěn)多，絲式供電孔供水暗、空煎調(diào)系法統(tǒng)、殿電梯知、安處全監(jiān)災(zāi)控；客戶監(jiān)多，徐人員吸數(shù)量錢大。商業(yè)望樓宇國外芳通常須將寫械字樓仙分為甲、寶乙、去丙三個底等級，（坊依據(jù)躁地理致位置定，建粥筑物也的物曾理狀抱況、訪質(zhì)量澆及收議益能日力進般行分滿類）。辦公行樓的貝等級1）19駁84年早美國哈特掛福德懼市的戲都市友大廈宅，被草公認蘇為世虹界第伴一座撥智能變大廈雕。物業(yè)凝智能烏化2）3A：大樓括自動偶化BA+通訊豆自動天化CA+辦公野自動再化OA。5A：3A貢+保安確自動肢化SA+消防戶自動更化FA。3）要崖實現(xiàn)濱智能扛化管佛理，民必須份采用販先進歷的，將所朱有的語言賺信號梢、數(shù)夕據(jù)信鑒號、抖圖像有信號和其他馳信息掛系統(tǒng)的線墨路這臂和在貧一起肝的技光術(shù)。物業(yè)禁智能欠化智能桌化綜革合布鐘線系做統(tǒng)1）指按合法峽程序成立身并具有相濁應(yīng)資梅質(zhì)條件仰的、經(jīng)營徒物業(yè)極管理鐮業(yè)務(wù)的企材業(yè)性經(jīng)濟羅實體，是術(shù)獨立無核算閘的企魯業(yè)法意人，帝能獨靠立承獄擔民雪事和巧經(jīng)濟號法律漆責任閉。物業(yè)須服務(wù)飼企業(yè)國務(wù)易院建設(shè)云主管飼部門負責一級物業(yè)兔管理分企業(yè)彼資質(zhì)憲證書辯的頒臉發(fā)和杯管理。2）物熄管企耕業(yè)資窗質(zhì)管畜理省、魚自治鑰區(qū)人揪民政渣府建設(shè)再主管巧部門頌負責二級物業(yè)缸管理層企業(yè)王資質(zhì)婦證書跡的頒輕發(fā)和主管理樹。直轄等市人民兩政府日房地迫產(chǎn)主抹管部駱門負呈責二級達和三揉級物業(yè)鎮(zhèn)管理晨企業(yè)喪資質(zhì)男證書泳的頒栗發(fā)和叔管理逐，并施接受鞋國務(wù)特院建欄設(shè)主五管部悅門的鐘指導(dǎo)遍和監(jiān)旦督。設(shè)區(qū)宮的市的猜人民督政府房地復(fù)產(chǎn)主馳管部零門負輸責三級物業(yè)朝管理興企業(yè)殊資質(zhì)賭證書鄰的頒引發(fā)和怠管理桶，并嚼接受帆省、演自治隆區(qū)人蒙民政取府建惰設(shè)主鴉管部返門的饑指導(dǎo)得和監(jiān)晉督。一級觸資質(zhì)1.注冊茂資本品人民賭幣50依0萬元以葬上；2.物業(yè)嘆管理械專業(yè)代人員志以及宜工程殊、管縮慧理、村經(jīng)濟之等相翼關(guān)專綱業(yè)類批的專職革管理寨和技脈術(shù)人思員不少放于30人。媽其中勒，具飼有中級蛙以上癢職稱的人邊員不撈少于20人，翁工程輛、財辯務(wù)等伴業(yè)務(wù)竊負責翁人具戒有相雨應(yīng)專裂業(yè)中港級以楊上職靈稱；3.物業(yè)六管理卡專業(yè)戀人員搜按照散國家似有關(guān)棚規(guī)定呼取得楚職業(yè)允資格漿證書彎；4.管理兩種付類型以上咬物業(yè)選，并深且管漿理各只類物慎業(yè)的較房屋個建筑改面積買分別命占下住列相仆應(yīng)計竭算基觀數(shù)的膠百分因比之和不低因于10錘0％：（1）多鑰層住柜宅20僚0萬平確方米用；（2）高映層住員宅10桶0萬平雹方米堡；（3）獨胡立式誕住宅召（別垃墅）15萬平熔方米群；（4）辦肢公樓國、工園業(yè)廠陡房及全其它扎物業(yè)50萬平球方米抗。5．建月立并磁嚴格悅執(zhí)行湊服務(wù)載質(zhì)量殲、服周務(wù)收妥費等覽企業(yè)濕管理巡壽制度洋和標蠢準，悼建立壓企業(yè)填信用通檔案藝系統(tǒng)菊，有費優(yōu)良疑的經(jīng)菌營管逆理業(yè)溉績。二級御資質(zhì)弓：1.注冊訓(xùn)資本斑人民督幣30喜0萬元惑以上歌；2.物業(yè)聞管理守專業(yè)祝人員母以及買工程辣、管花理、天經(jīng)濟蹄等相下關(guān)專佛業(yè)類元的專乒職管胞理和膜技術(shù)量人員索不少竹于20人。賊其中侍，具筋有中肚級以包上職奏稱的恥人員郵不少淺于10人，工果程、存財務(wù)脖等業(yè)句務(wù)負蹦責人對具有梁相應(yīng)姿專業(yè)捐中級揚以上傷職稱路；3.物業(yè)塔管理瓶專業(yè)布人員拳按照胳國家很有關(guān)禍規(guī)定安取得爐職業(yè)垃資格江證書只；4.管理兩種鵲類型鵝以上物業(yè)亦，并滋且管鑒理各槳類物銅業(yè)的頂房屋且建筑鼓面積偉分別渠占下聞列相海應(yīng)計標算基返數(shù)的燒百分蒙比之喘和不渡低于10嚷0％：1）多尊層住深宅10油0萬平滲方米盟；2）高全層住捏宅50萬平灰方米料；3）獨根立式汁住宅搬（別殖墅）8萬平躲方米暢；4）辦題公樓歐、工喪業(yè)廠豬房及匯其它坐物業(yè)20萬平副方米倍。5.建立豆并嚴冶格執(zhí)架行服嶼務(wù)質(zhì)仿量、個服務(wù)條收費焰等企校業(yè)管治理制根度和網(wǎng)標準銹，建宰立企援業(yè)信班用檔料案系敏統(tǒng)，桐有良跳好的畝經(jīng)營燥管理領(lǐng)業(yè)績貞。三級定資質(zhì)贈：1.注冊扣資本飄人民系幣50萬元以棕上；2.物業(yè)柿管理弦專業(yè)永人員磁以及很工程績、管摔理、案經(jīng)濟債等相銷關(guān)專遮業(yè)類煤的專始職管驢理和施技術(shù)眼人員蘿不少視于10人。狼其中智，具盾有中諸級以城上職貝稱的叼人員湯不少毫于5人，雜工程哈、財港務(wù)等襲業(yè)務(wù)己負責賢人具帳有相絹應(yīng)專婆業(yè)中支級以朽上職保稱；3.物業(yè)偉管理出專業(yè)和人員斃按照暮國家撞有關(guān)嗽規(guī)定聯(lián)取得獎職業(yè)吸資格膊證書;4.有委薯托的悉物業(yè)匹管理周項目；5.建立酬并嚴劫格執(zhí)井行服閘務(wù)質(zhì)說量、員服務(wù)輪收費糕等企風業(yè)管嗎理制冠度和養(yǎng)標準卷，建紅立企挪業(yè)信窮用檔旬案系消統(tǒng)。二級肆資質(zhì)滿物業(yè)耳管理鮮企業(yè)鉆可以橡承接30萬平腎方米以下堆的住宅愿項目和8萬平畏方米以下餡的非住冒宅項指目的物啊業(yè)管肉理業(yè)義務(wù)。三級應(yīng)資質(zhì)許物業(yè)詳管理播企業(yè)啄可以倚承接20萬平寧方米以下住宅亭項目和5萬平煙方米以下經(jīng)的非住碼宅項畏目的物嶄業(yè)管用理業(yè)謊務(wù)。一級大資質(zhì)覽物業(yè)慈管理運企業(yè)糖可以壓承接各種屠物業(yè)管理即項目問。住宅骨專項燭維修艱資金鎮(zhèn)，是探指專受項用柜于住纏宅共沙用部巖位、轟共用柄設(shè)施站設(shè)備述保修男期滿哀后的維修和更新、改造的資共金年。住宅圖共用診部位漢，包震括：辣住宅沈的基惱礎(chǔ)、丸承重耀墻體礙、柱丸、梁牛、樓殖板、巧屋頂準以及受戶外殘的墻區(qū)面、笨門廳孩、樓沖梯間密、走蒙廊通浙道等口。共用妄設(shè)施房誠設(shè)備景，包諸括：羽電梯炒、天嶼線、冒照明鞏、消瓣防設(shè)謎施、績綠地呢、道需路、值路燈獄、溝非渠、航池、挽井、種非經(jīng)逢營性拔車場賞車庫肆、公礎(chǔ)益性肚文體勒設(shè)施你和共葛用設(shè)滅施設(shè)樹備使擠用的爺房屋休等。專項狀維修須資金招投掃標《條例》第24條明館確規(guī)舟定：滿國家那提倡塵建設(shè)磨單位蒼按照信房地揭產(chǎn)開守發(fā)與錄物業(yè)餡管理每相分奸離的豈原則可，通造過招合投標社的方急式選尸聘具欠有相罰應(yīng)資處質(zhì)的鄉(xiāng)豐物業(yè)緊服務(wù)嗽企業(yè)色。19散94年初咽，深放圳蓮花湯北舉行冠了物革業(yè)管末理項叛目內(nèi)民部招嚇投標“公講開、叼公平左、公乞正、銷合理方”的霧原則招標賣機構(gòu)岔的設(shè)苦立有桂兩種亭途徑協(xié)：一潛是招綱標人翻自行逗組織姨成立果的招購標機蹦構(gòu),房地具產(chǎn)建啞設(shè)單供位招瓦標和統(tǒng)業(yè)主煮委員逼會自際行招告標；叔二是輔招標誓人委呀托招索標代甘理機均構(gòu),招標景代理脆機構(gòu)旱并不瓦是招星標活推動的摸最高輸權(quán)力柳機構(gòu)立。。一般2／3的票眾權(quán)贊致成，蒙并由熄招標禍委員截會派惑代表穿與中揀標人凳簽訂編合同梨。按招跳標對恒象的賭廣度借分類（1）公龜開招給標倘（2）邀四請招蔬標恨（3）議燙標橋（4）兩械段招駛標按物檔業(yè)管懷理招章標的主體分類（1）前飄期物累業(yè)管回理招漠標搭交插付使鹽用起寺至業(yè)述主委奪員會蓬成立佩前由殿發(fā)展洲商主敢持（2）經(jīng)優(yōu)常性訴物業(yè)坑管理獸招標賤由翠前期浩物業(yè)誦管理回轉(zhuǎn)入桌經(jīng)常譯性物詢業(yè)管疤理，貪由業(yè)格主委圖員會洪主持（3）委堆托咨桑詢型兔物業(yè)伙管理挺招標掛通端過委岸托專萬業(yè)的猴咨詢銅中介押服務(wù)件機構(gòu)滴代理乓物業(yè)黑管理過招標篩。推薦耀不超喂過3名有航排序的合置格中嗓標候曲選人省在評借標過渣程中啄也可紫召開略現(xiàn)場填答辯鵝會中標返人確設(shè)定后添，招糾標人裳應(yīng)當換在3日內(nèi)向中遞標人發(fā)出中標刃通知刷書，同石時通癢知未鉤中標郊人。30日內(nèi)簽合勵同。招標宴人應(yīng)魯當自巴確定隙中標樹人之享日起15日內(nèi)，向虜物業(yè)剪項目輸成在侄地的斑縣級融以上磁地方作人民脊政府插房地松產(chǎn)行塔政主刷管部盟門備案評標忘委員高會由零招標偵人代許表和畏物業(yè)琴管理厚方面略的專松家組餐成，蔬成員勻為5人以污上單數(shù)，其笨中招窮標人金代表戀以外耗的物閑業(yè)管物理方涌面的展專家撤不得良少于極成員痰總數(shù)托的三分厚之二。住宅我專項復(fù)維修底資金例管理工實行專戶覽存儲播、專探款專駐用、訪所有喪權(quán)人裁決策帳、政堵府監(jiān)隊督的當原則。業(yè)主湊交存纖的住遙宅專就項維嘩修資縣金屬笨于業(yè)主所有桂?；鞆墓凶醴渴蹧]房款沙中提吸取的哨住宅爹專項暑維修動資金曬屬于公有受住房悠售房速單位廢所有。業(yè)主規(guī)大會咸成立慰前，蘿商品叢住宅蟻業(yè)主幣、非前住宅貧業(yè)主方交存音的住憑宅專呀項維業(yè)修資潔金，歡由物業(yè)筑所在舌地直體轄市紙、市深、縣剖人民音政府圾建設(shè)死（房店地產(chǎn)像）主概管部差門代臘管。開立印公有頃住房翼住宅唇專項丙維修勿資金柏專戶怕，應(yīng)配當按袍照售擦房單債位設(shè)半賬，雁按；其蛋中，啄業(yè)主柿交存棵的住維宅專蠢項維誼修資唇金，按設(shè)分井戶賬慢。業(yè)主愧分戶倦賬面坑住宅粒專項痕維修陡資金離余額搭不足紀