房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理二

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理（一）同濟(jì)大學(xué)

施建剛教授/博士生導(dǎo)師/博士房屋土地資源信息研究中心主任建設(shè)管理與房地產(chǎn)系副主任

本提綱為02秋、03春MBA所準(zhǔn)備，將結(jié)合實(shí)例講解，推出新理念、新方法，希望能對(duì)交流者在今后的工作和學(xué)習(xí)中有點(diǎn)滴啟示。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理（一）分八部分講解一、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)概念的前沿探索二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理三、房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)別問題探討四、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷管理五、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理六、租售比的實(shí)質(zhì)與管理七、上海住宅建設(shè)“十五”計(jì)劃的主要內(nèi)容八、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估新方法拓展一、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)

概念的前沿探索

導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)掀起和發(fā)展的三大政策支柱：土地有償使用、房屋商品化、住房制度改革。（一）（房地產(chǎn)）管理概念的不同認(rèn)識(shí)“management”

意指經(jīng)營(yíng)、管理、操縱、駕駛等?！癮dministration”意指管理、經(jīng)營(yíng)，尤指公共事務(wù)、國(guó)家政策等管理。1、（房地產(chǎn)）管理的概念

成思危：“（房地產(chǎn)）管理是（房地產(chǎn)）管理者在多變的客觀環(huán)境下設(shè)法運(yùn)用各種資源來達(dá)到既定目標(biāo)的各種活動(dòng)和全部過程。”2、機(jī)制（生產(chǎn)—流通—消費(fèi)）3、城況市建產(chǎn)設(shè)的健怪圈區(qū)位--客--第一脂代住失宅配套--榮--第二保代住狐宅環(huán)境--銳--第三勞代住烏宅生態(tài)--竄--第四鋪代住賓宅（二姨）房年地產(chǎn)索概念嘆的定誦位1、房討地產(chǎn)盲：浮房魯產(chǎn)和熔地產(chǎn)纖的總攏稱，哥經(jīng)濟(jì)隨體。逗財(cái)產(chǎn)爆、不勒動(dòng)產(chǎn)裝（例稠）2、房芒地產(chǎn)褲業(yè)：寧開發(fā)海、經(jīng)據(jù)營(yíng)、匙管理扛和服烏務(wù)的烈行業(yè)咳。（三田）土卡地概吹念的牲拓展土地：地霧球陸受域表罰層，歪包括喊內(nèi)陸米水域世，沿光海灘信涂和踐島嶼鋼。（廚經(jīng)濟(jì)貿(mào)體）有限碑性土地招的特毛點(diǎn)：集資慰性擴(kuò)延觸性生地勞動(dòng)都產(chǎn)品毛地熟地土地糊的價(jià)衡格：土宵地使俊用權(quán)鳳的交碗換價(jià)奔格（孩價(jià)值然），惜不是惜土地爽的購(gòu)購(gòu)買價(jià)鋼格（卸買未僻來）（四系）土揮地權(quán)源屬的閃改變1、所有災(zāi)權(quán)：占有艘、使狡用（溪性質(zhì)冶可變休）、勤收益抄和處研分的土權(quán)利股。2、使用勵(lì)權(quán)：依法著享有辣利用坑（性小質(zhì)不翠可變獻(xiàn)）土仿地的射權(quán)利開。（五借）土獎(jiǎng)地使每用制虎度的罪歷史剩沿革（六索）土捕地使診用方吸式的堡認(rèn)識(shí)收土毅地使克用費(fèi)出讓菌（協(xié)弦議、牙招標(biāo)趟、拍鎮(zhèn)賣）+掛牌轉(zhuǎn)讓劃撥其他貢（出辱租、級(jí)作價(jià)御入股絡(luò)等）二、頸房地謎產(chǎn)開休發(fā)相車關(guān)數(shù)欺據(jù)及全房地訊產(chǎn)開祥發(fā)管尤理（一定）房啞地產(chǎn)茅開發(fā)膊相關(guān)酷數(shù)據(jù)1、公昂司數(shù)2.批租預(yù)數(shù)歷年碰上海壇市土庫(kù)地使捐用權(quán)快出讓倒情況雅表年

份1988-1991199219931994199519961997出讓地塊數(shù)（幅）（1+1+3+7）122052546234996401029出讓面積（萬㎡）980.362071.554961.071894.361245.42898.291430.75年

份19981999200020012002累計(jì)出讓地塊數(shù)（幅）1326111913251981119610209出讓面積（萬㎡）1614.961645.962183.225228.343871.9928026.273.相關(guān)愁數(shù)據(jù)住宅稼投資跨（增緒加值駛）/G么DP喇≤5喬%-祝--端-供不搞應(yīng)求住宅毫投資祝（增濕加值潤(rùn)）/G諒DP語≧8晚%-永--通-供過尤于求上海6.腐9%離10苦%還有純較大舍的空防間。20隔02年13抱.1平方悔米/人，鹿合建民筑面剩積26平方油米。20恥05殺1肝3.酒9平方值米/人，政合建始筑面促積28平方校米。20頸0714信.9平方素米/人，茄合建吵筑面惕積30平方獅米。20青1016懇.6平方醒米/人，慢合建筋筑面志積32平方星米。20輕1519忌.2平方令米/人，兆合建兇筑面滿積35平方闖米。（二弟）房傻地產(chǎn)骨開發(fā)回程序答管理1、多蓮余的膊話Ho掏us臨e（Ho記us飼in革g）（屢房）Ho既me（家糊）Fa繁mi對(duì)ly（家吧庭）開發(fā)添的是性房，昨好的榴住宅皇不僅撿僅是滅一套蠻漂亮盯的房替子，繡而且盟應(yīng)該末提供割和引駝導(dǎo)一柿種新唉的生痛活方它式。2、住損宅建撕設(shè)工懇程實(shí)研施與鋤規(guī)劃脂管理原關(guān)系寶圖住宅傘建設(shè)柜工程拌實(shí)施廈過程城市壩建設(shè)插管理伶過程可行性研究報(bào)告建設(shè)工程施工建設(shè)工程使用土地建設(shè)工程竣工建設(shè)工程設(shè)計(jì)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃管理監(jiān)督檢查工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收建設(shè)用地規(guī)劃管理規(guī)劃實(shí)施檢查監(jiān)督建設(shè)工程規(guī)劃管理3、開轉(zhuǎn)發(fā)程景序（1）決渠策（2）前蹄期a、美國(guó)瓶熊貓走（中展國(guó)）努公司鐘策劃蘆經(jīng)過共、單便獨(dú)設(shè)抖計(jì)與有整體君設(shè)計(jì)b、出讓愁土地感及實(shí)號(hào)例c、審圖羽公司（3）施旨工（穩(wěn)建設(shè)渾施工備）抓好辦：三凍控（率進(jìn)度爭(zhēng)、質(zhì)蠻量、畢成本銷控制夸）二翠管獄（合第同、須信息燥管理愈）一協(xié)陪調(diào)（樂組織卷協(xié)調(diào)貓）（4）竣緞工驗(yàn)色收與近交付喪使用[驗(yàn)收脾、物飛業(yè)管咸理（傷誰開唐發(fā)誰頌管理?。《新建貞住宅搞交付董使用劫許可黃證》-帶--撕--相-驗(yàn)收碑合格搜可使開用。物業(yè)麗管理讀早期繼介入歉前期危物業(yè)所管理獸物業(yè)被管理項(xiàng)目緣瑞設(shè)計(jì)慢啟動(dòng)莫項(xiàng)目兆竣工禿驗(yàn)收刷出售送業(yè)主惹委員你會(huì)成條立（三園）房報(bào)地產(chǎn)然開發(fā)紹項(xiàng)目夜可行紋性研抵究1、項(xiàng)估目背域景與纖概況2、基撐本數(shù)塞據(jù)3、成聾本估頭算（黃華聯(lián)囑房產(chǎn)抽公司——打樁尖、陽(yáng)槐光廳耍、東勵(lì)方明碑珠選嶺址及過玻璃位等）4、進(jìn)摔度安灣排5、資替源供渡給6、市據(jù)場(chǎng)分用析7、財(cái)觀務(wù)評(píng)遠(yuǎn)價(jià)8、風(fēng)丟險(xiǎn)分灰析（雙西寶擔(dān)興路嘗）9、國(guó)匙民經(jīng)濱濟(jì)評(píng)暮價(jià)10、結(jié)司論（繡唯一）（四苗）房朗地產(chǎn)秤項(xiàng)目棗評(píng)估屬管理1、市喚場(chǎng)研瓶究（免基本創(chuàng)面）A、一韻般因速素分淘析（息宏觀虎）B、相屯關(guān)因少素分孩析（英微觀鍛）2、財(cái)蜜務(wù)評(píng)娘價(jià)（遇技術(shù)殿面）a、傳樂統(tǒng)評(píng)桃估技糠術(shù)b、現(xiàn)援金流號(hào)評(píng)估父（價(jià)依與時(shí)匪間不享成比硬例）c、財(cái)撕務(wù)內(nèi)膛部收院益率今評(píng)估賞（重須點(diǎn)）①財(cái)臘務(wù)內(nèi)章部收繳益率②投授資回謙收期③衡志量項(xiàng)森目盈悠虧的威主要呈指標(biāo)三、竹房地彼產(chǎn)（估管理發(fā)）個(gè)代別問壘題探困討（一矛）居址住房串地產(chǎn)蝴投資歐價(jià)值嘗的疑幫惑（二月）關(guān)謀于居陜住小鄭區(qū)環(huán)偶境的筍思索1、空凡間環(huán)賣境——硬件2、生鏟態(tài)環(huán)嶼境（IS寄O1覆40殃00）生態(tài)暗環(huán)境鉗是生賣物群?jiǎn)搪渑c行其環(huán)吊境之文間在吵能量佳流動(dòng)卷和物謝質(zhì)循禽環(huán)過府程中濟(jì)形成蛙的一宿個(gè)統(tǒng)捕一的獅有機(jī)臉整體吸。生態(tài)系統(tǒng)非生命物質(zhì)生命物質(zhì)無機(jī)物質(zhì)（氧、二氧化碳、水、無機(jī)鹽等）有機(jī)物質(zhì)（腐殖質(zhì)等）氣候因子（太陽(yáng)輻射能、溫度、濕度、降水）生產(chǎn)者（綠色植物）消費(fèi)者（各種動(dòng)物）分解者（細(xì)菌、真菌、食腐動(dòng)物）智能軋住宅存小區(qū)款智能節(jié)化內(nèi)付容：略信息猶通信額系統(tǒng)嗚、安奮全防宴范系離統(tǒng)、斗建筑挎設(shè)備蹄監(jiān)控遍系統(tǒng)浴、物頭業(yè)管何理系羅統(tǒng)四曾大部柔分。屠有基保本配迫置和鳥可選紋配置帝。3、視蔑覺環(huán)恐境4、人磁文環(huán)賞境5、交浪通環(huán)呼境（三杯）房喝型與鞋價(jià)格萍的誤柜區(qū)1、房納型（1）是濕板式駕還是洽點(diǎn)式（2）戶現(xiàn)室（崇比）（3）建飼筑面燙積（4）車汽庫(kù)2、價(jià)言格（四適）經(jīng)徐營(yíng)12寸3四、棗房地慨產(chǎn)市糕場(chǎng)營(yíng)漁銷管釘理（一頸）房康地產(chǎn)倆市場(chǎng)隨營(yíng)銷前分析三個(gè)揚(yáng)階段蒼：宣傳輪、溝煎通階嚷段；談判差階段鵝；簽約男階段險(xiǎn)。（胸大定肌、小桂訂）（二欣）房瘡地產(chǎn)帶市場(chǎng)的宣傳蓮的主洲要手爛段（三流）房禾地產(chǎn)百定價(jià)驕方法衡與策惰略1、方葬法2、策宜略（籠技巧總）五、謠房地資產(chǎn)交殘易與雙權(quán)屬制登記晚管理房地榆產(chǎn)價(jià)儲(chǔ)格申斃報(bào)制陸度、勵(lì)房地驚產(chǎn)價(jià)參格評(píng)漁估制寺度、哨房地柜產(chǎn)價(jià)生格評(píng)浪估人碼員資牙格認(rèn)便證制哥度和飄房地涌產(chǎn)權(quán)港屬登響記發(fā)塑證制影度（劇另一優(yōu)項(xiàng)是屢土地務(wù)使用承權(quán)出蒜讓制潮度）四。六、績(jī)租售秘比的故實(shí)質(zhì)掏與管芽理（一藝）租卷售并域存合理速租售游比價(jià)嫌的原換則：炕在住蛋房有蕩效使朋用年斜限內(nèi)晴的租否金總紡支出皺大于端或等努于同扛期售提價(jià)的申總支袖出，滔這樣穿買房搖才比獄租房盼合算扎。（二虜）茫租售紗比價(jià)組推算七、找上海探住宅報(bào)建設(shè)“十五”計(jì)劃堡的主吐要內(nèi)憲容（一習(xí)）指纖導(dǎo)思統(tǒng)想（二乓）總朽體思篩路“一個(gè)昌出發(fā)潛點(diǎn)”“兩個(gè)旦目標(biāo)”“三個(gè)她面向”“四個(gè)初必須”（三軋）發(fā)藝展目講標(biāo)（四暮）發(fā)將展布葬局（1）依狗托交扶通干胃道進(jìn)閑行住藥宅開喝發(fā)；（2）借