房地產(chǎn)經(jīng)營與管理二

房地產(chǎn)經(jīng)營與管理（一）同濟大學

施建剛教授/博士生導師/博士房屋土地資源信息研究中心主任建設管理與房地產(chǎn)系副主任

本提綱為02秋、03春MBA所準備，將結合實例講解，推出新理念、新方法，希望能對交流者在今后的工作和學習中有點滴啟示。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理（一）分八部分講解一、對房地產(chǎn)市場相關概念的前沿探索二、房地產(chǎn)開發(fā)相關數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理三、房地產(chǎn)市場個別問題探討四、房地產(chǎn)市場營銷管理五、房地產(chǎn)交易與權屬登記管理六、租售比的實質與管理七、上海住宅建設“十五”計劃的主要內容八、房地產(chǎn)價格評估新方法拓展一、對房地產(chǎn)市場相關

概念的前沿探索

導致我國房地產(chǎn)業(yè)掀起和發(fā)展的三大政策支柱：土地有償使用、房屋商品化、住房制度改革。（一）（房地產(chǎn)）管理概念的不同認識“management”

意指經(jīng)營、管理、操縱、駕駛等。“administration”意指管理、經(jīng)營，尤指公共事務、國家政策等管理。1、（房地產(chǎn)）管理的概念

成思危：“（房地產(chǎn)）管理是（房地產(chǎn)）管理者在多變的客觀環(huán)境下設法運用各種資源來達到既定目標的各種活動和全部過程。”2、機制（生產(chǎn)—流通—消費）3、城況市建產(chǎn)設的健怪圈區(qū)位--客--第一脂代住失宅配套--榮--第二保代住狐宅環(huán)境--銳--第三勞代住烏宅生態(tài)--竄--第四鋪代住賓宅（二姨）房年地產(chǎn)索概念嘆的定誦位1、房討地產(chǎn)盲：浮房魯產(chǎn)和熔地產(chǎn)纖的總攏稱，哥經(jīng)濟隨體。逗財產(chǎn)爆、不勒動產(chǎn)裝（例稠）2、房芒地產(chǎn)褲業(yè)：寧開發(fā)海、經(jīng)據(jù)營、匙管理扛和服烏務的烈行業(yè)咳。（三田）土卡地概吹念的牲拓展土地：地霧球陸受域表罰層，歪包括喊內陸米水域世，沿光海灘信涂和踐島嶼鋼。（廚經(jīng)濟貿體）有限碑性土地招的特毛點：集資慰性擴延觸性生地勞動都產(chǎn)品毛地熟地土地糊的價衡格：土宵地使俊用權鳳的交碗換價奔格（孩價值然），惜不是惜土地爽的購購買價鋼格（卸買未僻來）（四系）土揮地權源屬的閃改變1、所有災權：占有艘、使狡用（溪性質冶可變休）、勤收益抄和處研分的土權利股。2、使用勵權：依法著享有辣利用坑（性小質不翠可變獻）土仿地的射權利開。（五借）土獎地使每用制虎度的罪歷史剩沿革（六索）土捕地使診用方吸式的堡認識收土毅地使克用費出讓菌（協(xié)弦議、牙招標趟、拍鎮(zhèn)賣）+掛牌轉讓劃撥其他貢（出辱租、級作價御入股絡等）二、頸房地謎產(chǎn)開休發(fā)相車關數(shù)欺據(jù)及全房地訊產(chǎn)開祥發(fā)管尤理（一定）房啞地產(chǎn)茅開發(fā)膊相關酷數(shù)據(jù)1、公昂司數(shù)2.批租預數(shù)歷年碰上海壇市土庫地使捐用權快出讓倒情況雅表年

份1988-1991199219931994199519961997出讓地塊數(shù)（幅）（1+1+3+7）122052546234996401029出讓面積（萬㎡）980.362071.554961.071894.361245.42898.291430.75年

份19981999200020012002累計出讓地塊數(shù)（幅）1326111913251981119610209出讓面積（萬㎡）1614.961645.962183.225228.343871.9928026.273.相關愁數(shù)據(jù)住宅稼投資跨（增緒加值駛）/G么DP喇≤5喬%-祝--端-供不搞應求住宅毫投資祝（增濕加值潤）/G諒DP語≧8晚%-永--通-供過尤于求上海6.腐9%離10苦%還有純較大舍的空防間。20隔02年13抱.1平方悔米/人，鹿合建民筑面剩積26平方油米。20恥05殺1肝3.酒9平方值米/人，政合建始筑面促積28平方校米。20頸0714信.9平方素米/人，茄合建吵筑面惕積30平方獅米。20青1016懇.6平方醒米/人，慢合建筋筑面志積32平方星米。20輕1519忌.2平方令米/人，兆合建兇筑面滿積35平方闖米。（二弟）房傻地產(chǎn)骨開發(fā)回程序答管理1、多蓮余的膊話Ho掏us臨e（Ho記us飼in革g）（屢房）Ho既me（家糊）Fa繁mi對ly（家吧庭）開發(fā)添的是性房，昨好的榴住宅皇不僅撿僅是滅一套蠻漂亮盯的房替子，繡而且盟應該末提供割和引駝導一柿種新唉的生痛活方它式。2、住損宅建撕設工懇程實研施與鋤規(guī)劃脂管理原關系寶圖住宅傘建設柜工程拌實施廈過程城市壩建設插管理伶過程可行性研究報告建設工程施工建設工程使用土地建設工程竣工建設工程設計建設項目選址意見書建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證規(guī)劃管理監(jiān)督檢查工程竣工規(guī)劃驗收建設用地規(guī)劃管理規(guī)劃實施檢查監(jiān)督建設工程規(guī)劃管理3、開轉發(fā)程景序（1）決渠策（2）前蹄期a、美國瓶熊貓走（中展國）努公司鐘策劃蘆經(jīng)過共、單便獨設抖計與有整體君設計b、出讓愁土地感及實號例c、審圖羽公司（3）施旨工（穩(wěn)建設渾施工備）抓好辦：三凍控（率進度爭、質蠻量、畢成本銷控制夸）二翠管獄（合第同、須信息燥管理愈）一協(xié)陪調（樂組織卷協(xié)調貓）（4）竣緞工驗色收與近交付喪使用[驗收脾、物飛業(yè)管咸理（傷誰開唐發(fā)誰頌管理敗）]《新建貞住宅搞交付董使用劫許可黃證》-帶--撕--相-驗收碑合格搜可使開用。物業(yè)麗管理讀早期繼介入歉前期危物業(yè)所管理獸物業(yè)被管理項目緣瑞設計慢啟動莫項目兆竣工禿驗收刷出售送業(yè)主惹委員你會成條立（三園）房報地產(chǎn)然開發(fā)紹項目夜可行紋性研抵究1、項估目背域景與纖概況2、基撐本數(shù)塞據(jù)3、成聾本估頭算（黃華聯(lián)囑房產(chǎn)抽公司——打樁尖、陽槐光廳耍、東勵方明碑珠選嶺址及過玻璃位等）4、進摔度安灣排5、資替源供渡給6、市據(jù)場分用析7、財觀務評遠價8、風丟險分灰析（雙西寶擔興路嘗）9、國匙民經(jīng)濱濟評暮價10、結司論（繡唯一）（四苗）房朗地產(chǎn)秤項目棗評估屬管理1、市喚場研瓶究（免基本創(chuàng)面）A、一韻般因速素分淘析（息宏觀虎）B、相屯關因少素分孩析（英微觀鍛）2、財蜜務評娘價（遇技術殿面）a、傳樂統(tǒng)評桃估技糠術b、現(xiàn)援金流號評估父（價依與時匪間不享成比硬例）c、財撕務內膛部收院益率今評估賞（重須點）①財臘務內章部收繳益率②投授資回謙收期③衡志量項森目盈悠虧的威主要呈指標三、竹房地彼產(chǎn)（估管理發(fā)）個代別問壘題探困討（一矛）居址住房串地產(chǎn)蝴投資歐價值嘗的疑幫惑（二月）關謀于居陜住小鄭區(qū)環(huán)偶境的筍思索1、空凡間環(huán)賣境——硬件2、生鏟態(tài)環(huán)嶼境（IS寄O1覆40殃00）生態(tài)暗環(huán)境鉗是生賣物群喬落與行其環(huán)吊境之文間在吵能量佳流動卷和物謝質循禽環(huán)過府程中濟形成蛙的一宿個統(tǒng)捕一的獅有機臉整體吸。生態(tài)系統(tǒng)非生命物質生命物質無機物質（氧、二氧化碳、水、無機鹽等）有機物質（腐殖質等）氣候因子（太陽輻射能、溫度、濕度、降水）生產(chǎn)者（綠色植物）消費者（各種動物）分解者（細菌、真菌、食腐動物）智能軋住宅存小區(qū)款智能節(jié)化內付容：略信息猶通信額系統(tǒng)嗚、安奮全防宴范系離統(tǒng)、斗建筑挎設備蹄監(jiān)控遍系統(tǒng)浴、物頭業(yè)管何理系羅統(tǒng)四曾大部柔分。屠有基保本配迫置和鳥可選紋配置帝。3、視蔑覺環(huán)恐境4、人磁文環(huán)賞境5、交浪通環(huán)呼境（三杯）房喝型與鞋價格萍的誤柜區(qū)1、房納型（1）是濕板式駕還是洽點式（2）戶現(xiàn)室（崇比）（3）建飼筑面燙積（4）車汽庫2、價言格（四適）經(jīng)徐營12寸3四、棗房地慨產(chǎn)市糕場營漁銷管釘理（一頸）房康地產(chǎn)倆市場隨營銷前分析三個揚階段蒼：宣傳輪、溝煎通階嚷段；談判差階段鵝；簽約男階段險。（胸大定肌、小桂訂）（二欣）房瘡地產(chǎn)帶市場的宣傳蓮的主洲要手爛段（三流）房禾地產(chǎn)百定價驕方法衡與策惰略1、方葬法2、策宜略（籠技巧總）五、謠房地資產(chǎn)交殘易與雙權屬制登記晚管理房地榆產(chǎn)價儲格申斃報制陸度、勵房地驚產(chǎn)價參格評漁估制寺度、哨房地柜產(chǎn)價生格評浪估人碼員資牙格認便證制哥度和飄房地涌產(chǎn)權港屬登響記發(fā)塑證制影度（劇另一優(yōu)項是屢土地務使用承權出蒜讓制潮度）四。六、績租售秘比的故實質掏與管芽理（一藝）租卷售并域存合理速租售游比價嫌的原換則：炕在住蛋房有蕩效使朋用年斜限內晴的租否金總紡支出皺大于端或等努于同扛期售提價的申總支袖出，滔這樣穿買房搖才比獄租房盼合算扎。（二虜）茫租售紗比價組推算七、找上海探住宅報建設“十五”計劃堡的主吐要內憲容（一習）指纖導思統(tǒng)想（二乓）總朽體思篩路“一個昌出發(fā)潛點”“兩個旦目標”“三個她面向”“四個初必須”（三軋）發(fā)藝展目講標（四暮）發(fā)將展布葬局（1）依狗托交扶通干胃道進閑行住藥宅開喝發(fā)；（2）借