房地產項目土地前期運作流程培訓

2023/8/18房地產項目土地前期運作流程

培訓課件2014年3月目錄Contents一、土地一級開發(fā)基本流程二、關于土地及土地出讓相關要點三、土地轉用（征收）相關流程四、相關稅費五、土地前期及競拍工作流程土地一級開發(fā)基本流程1PART由政府或開發(fā)商針對土地儲備整理或擬定的項目進行項目選址。1、選地原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門得同意后向市國土局提出土地前期開發(fā)申請。2、土地前期開發(fā)申請

市國土局受理申請并進行土地開發(fā)項目預審。3、土地開發(fā)項目預審

委托市、區(qū)縣土地儲備機構負責組織編制土地儲備開發(fā)實施方案（地塊范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式等）。4、土地開發(fā)實施方案預審編制了開發(fā)實施方案的項目由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會，通過會審，對建設項目土地前期開發(fā)的實施方案中土地、產業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設資質、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。5、土地開發(fā)方案修改1、土地儲備機構負責實施土地開發(fā)2、以招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地前期開發(fā)管理委托協(xié)議。6、確定土地開發(fā)單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會辦理核準手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應按照有關規(guī)定辦理相應手續(xù)如果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農用地征收、農轉用手續(xù)或存量國有建設用地收回國有土地使用權的，土地儲備開發(fā)實施單位依法辦理相關手續(xù)，并獲得市人民政府的批準。7、辦理相關用地手續(xù)

開發(fā)單位委托編制可行性研究報告，規(guī)劃方案，工程造價預算和具體設計實施方案等。（概規(guī)-控規(guī)-詳規(guī)）8、確定實施規(guī)劃方案

在取述得市襖人民幼政府捎的批秀準文液件后始由土燥地儲騙備開居發(fā)實耽施單津位到笨相關膀委辦仁局辦詠理征壟地、組拆遷交市政熊基礎久設施草建設崖等相孟關手困續(xù)，緊組織冰實施牛征地暗、拆語遷和誓市政杠基礎門設施文建設團。9、微辦理異拆遷要安置禽及市蔑政基何礎建嗎設建設婆項目聽的土芳地前綿期開撕發(fā)完菌成后騰由市視國土武局組傻織相盛關委深辦局逆進行纏驗收10、組幅織驗添收開賺發(fā)土良地申請裁材料絕：用地舟申請本報告法人倦營業(yè)井執(zhí)照立項墓批文縣以到下建耍制鎮(zhèn)殼應出役具鎮(zhèn)典政府洽證明經(jīng)審珠查批乖準詳許細規(guī)歪劃或監(jiān)總平態(tài)面設幣計圖格紙11、駐辦理思建設品用地議規(guī)劃椅許可犯證建設絕單位疾需委淚托測辟繪單春位對正建設墳項目峰規(guī)劃棒用地街進行管測繪卵釘樁懼，由粘測繪剃院按名照建碎設用慎地釘迫樁成寇果及滾繪制讓要求雞繪制舒地形灑圖。12、辦磨理建欠設用怨地委怪托釘雹樁申請聯(lián)用地跡者應未當同天時向稼市城銷市規(guī)怪劃局胞、市拜土地臘局提票出用矩地申堆請初審瓦會通蔽過。13、辦揀理國葉有土蠅地使豎用權寒出讓胖申請房地知產項悟目用晃地單甚位將《城鎮(zhèn)世建設秘用地秀批準倡書申居請審箭批表》返回蔑行政租主管椒部門營，帶鞠領行文政主濕管部鄭門的灰工作鑼人員趣到用刺地現(xiàn)沸場實拿地勘聰察，淘查明勵土地病狀況初。14、主否管部協(xié)門實便地勘原察建設訪單位蒜委托市有相堂關資鞭質的澆土地雷評估瘡公司紹對所避規(guī)劃雹用地認進行舊評估鵲，必棍須經(jīng)妙市、讓縣、平自治丙縣國兆土局雪批準室，并饅核定督的地乓價標奶準登座記手愧續(xù)。15、委纏托地扮價評便估、滋辦理界核定譜地價性手續(xù)根據(jù)《國家朽土地劑管理賄局土商地估下價報榆告預飛審制堅度實誘施方懷案》，對刊需經(jīng)沒國家體土地背管理石局確路認估聾價結毛果的器土地漠估價嚴報告16、僑土地棋估價隱報告惑的預尿審17、劫辦理糊土地處出讓削審批土地惠前期放開發(fā)違企業(yè)句接受末土地蜘整理毀儲備擁中心毅的委儉托進嘩行土左地前瓶期開絕發(fā)，范生地扒變成胸熟地玻之后撲項目搭駿工押驗收貢合格努后3個月叢之內合政府鐮優(yōu)先帆對土垃地進燭行招加標、性拍賣覽、掛除牌，屬開發(fā)吉企業(yè)地有優(yōu)續(xù)先競慶爭權亂。18、舉捷行土紹地出薄讓活奧動（溪招拍縣掛）三級川會議鹽：1、分價管土肢地副兵市長辯土管柔會2、市貴長土宗管會3、書羞記土貝管會19、簽羅訂國賄有土世地使窄用權爐出讓閱合同20、交肆付土限地出備讓金21、辦欄理國瓣有土費地使交用證按合咸同的晃約定攔支付雨余款惑。付令清地度價款廣后向薄市或俗區(qū)、項縣房舌地局匹申領冬國有含土地決使用塞證。關于夏土地撐及土秩地出肥讓相夠關要撞點2PA題RT土地門分為赤農用認地、露建設唯用地胃和未捧利用具地。農用臥地是交指直陷接用區(qū)于農挎業(yè)生返產的誦土地納，包浮括耕摘地、城林地備、草尿地、抖農田旁水利扒用地揪、養(yǎng)測殖水嗎面等狹；建梁設用費地是借指建李造建壯筑物羨、構敵筑物層的土姓地，鵝包括沿城鄉(xiāng)平住宅業(yè)和公辮共設使施用靈地、口工礦坡用地枯、交滅通水慈利設棚施用窩地、輝旅游倆用地記、軍己事設兩施用膛地等成；未駐利用布地是蹲指農嘗用地皂和建確設用絡地以趙外的魂土地缺。集體稼土地丑是指唱農村渾集體鉆所有迎的土出地。根據(jù)《中華坐人民煎共和呆國土侍地管歡理法》第八次條的獄規(guī)定勞：農清村和劉城市肅郊區(qū)琴的土論地，燥除由鑒法律輔規(guī)定留屬于佩國家熱所有腿的以絮外，闖屬于厭農民晶集體綿所有劉；宅和基地搖和自潔留地熔、自柿留山沙，屬梨于農寺民集靠體所具有。建設掩用地歉使用已權的駛定義搖及取能得方擋式建設益用地閑使用吩權是宰建設意用地觀使用巴權人以依法身對國冬家或瘦者集訴體所桶有的踐土地撓享有串占有匠、使址用和誼收益造的權稻利。國有毀土地遲使用叫權出餃讓（招勸拍掛鴿、協(xié)綱議出更讓）國有賺土地贈使用頌權劃撿撥國有者土地奮租賃必須姿納入關招拍利掛出坦讓國統(tǒng)有土哄地范居圍1）供憶應商膊業(yè)、故旅游良、娛梯樂和借商品遭住宅呆等各吐類經(jīng)百營性期用地扮以及勞有競崗爭要泥求的炸工業(yè)薯用地律；2）其丸他土鐘地供篩地計劃劃公典布后秀同一管宗地鬼有兩點個或認者兩開個以肚上意犁向用督地者賠的；3）劃糊撥土朗地使每用權距改變冶用途撤，《國有申土地紐奉劃撥造決定躺書》或法幻玉律、捕法規(guī)距、行延政規(guī)括定等訓明確免應當再收回場土地往使用亞權，幣實行桂招標紹拍賣廊掛牌闖出讓桃的；4）劃煙撥土稱地使紙用權易轉讓宗，《國有悶土地膽劃撥寧決定案書》或法記律、心法規(guī)甲、行造政規(guī)溫定等卻明確宜應當央收回畫土地鐵使用慮權，訓實行體招標翠拍賣冤掛牌曲出讓倆的5）出煩讓土廈地使課用權變改變有用途彩，《國有料土地釋使用嘗權出臟讓合閘同》約定吹或法鴉律、爹法規(guī)軍、行觀政規(guī)鄉(xiāng)豐定等緒明確暮應當蹤蝶收回聚土地就使用你權，摘實行夏招標劣拍賣裙掛牌裳出讓侵的；6）法豆律、曬法規(guī)弓、行納政規(guī)缸定明蠶確應紅當招應標拍冷賣掛懸牌出苗讓的監(jiān)其他撇情形建設袍用地教使用構權出宿讓的縣主體邀是市榨、縣工人民得政府目前踐我國絹體制思內，翅設區(qū)典的市劑的區(qū)魚一級壁土地指部門冷都稱榨為分舉局，擦不具猜有獨離立行齒使糧權力穴的職撥能，尿屬于扶受市著局委辟托，膠而縣逝級土應地部陷門可滅以獨師立行借使。扒開發(fā)直區(qū)管疼委會湯無權寺作為拉出讓圍方訂威立國換有土奮地使飯用權坑出讓識合同宗。建設點用地歡審批瓜的權欲限。土聯(lián)地管份理法異律規(guī)跳定，受任何青單位肯和個蠶人搞導建設費需要繩用地蛇的，燥必須切依法巖申請扒使用敵國有鏡土地宋。在3種情嶄況下糕，經(jīng)弱批準方，可花以用狠集體米土地它，無鉤需辦違理土敵地征驢收手濾續(xù)：①農疤村集怕體經(jīng)滑濟組度織興烤辦企遺業(yè)；②鄉(xiāng)拼鎮(zhèn)村略公共凈設施肆和公剝益事遷業(yè)建靈設；③村岸民建閥設住魄宅。商邀品住拳宅小既區(qū)項汗目，波必須尺使用勻國有紋土地窄，不冷得占狂用集夫體土拔地。物小產名權房脫問題罪。土地蜂使用廚權出驗讓的杏客體肺不是金土地涼本身節(jié)，而夕是對猴土地單一定柜期限麗的使遞用權居稿住用演地七紙十年工槽業(yè)用丙地五譽十年辦公頸用地派五十鵲年教造育、缸科技松、文幻玉化、握衛(wèi)生氏、體起育用魔地五份十年酒擱店、楚商業(yè)率、旅傾游、右娛樂領用地殃四十衛(wèi)年綜店合或沒者其鍬他用扒地五鞭十年“商班品住剛宅項搶目”吼對宗蹄地出屢讓面繡積的具限制商品鬧住宅況用地盲的宗訓地出誦讓面檢積，脾小城搞市（扇鎮(zhèn)）嬸不超熟過7公頃疼（10盞5畝）炎，中栗等城貓市不終超過14公頃反（21辰0畝）念，大蒙城市慕不能篩超過20公頃柱（30叮0畝）丹。什么準是行頑政劃皂撥用肯地？杏答：痕土地際使用塔權劃鍵撥，漠是指牢縣級漸以上萍人民源政府菌依法喚批準耳，在菠土地箭使用志者繳拉納補叼償、悉安置巧等費朋用后啦將該傾幅土搏地交遇付其虎使用扮，或聾者將張土地誘使用幸權無燙償交撞付給貓土地會使用啟者使壞用的造行為辣。嚴格繩限制涼以劃炕撥方妙式設合立建鴿設用秀地使注用權哥?！锻恋爻罟芾砻敕ā返?4條規(guī)頓定，窄建設宋單位堡使用便國有游土地賄，應和當以青出讓惱等有列償使診用方猾式取岡得；悟但是誼，下窯列建釘設用肌地，秀經(jīng)縣鹽級以雨上人孕民政牧府依廉法批白準，晶可以經(jīng)以劃食撥方月式取唉得：面（1）國高家機初關用鞋地和太軍事擺用地章；（2）城怕市基場礎設先施用愉地和悟公益講事業(yè)屯用地成；（3）國盲家重柜點扶長持的雞能源見、交案通、棵水利宇等基錫礎設魯施用鄙地；已（4）法雅律、梅行政冬法規(guī)違規(guī)定衰的其緞他用狹地。什么支是拍偉賣出脾讓土戚地使挺用權講？答：制拍賣饑出讓匯土地賺使用蘿權，奪是指耗在指慣定的卵時間憤、公蜻開場項合，冷在土龍地管為理部毯門授網(wǎng)權的去拍賣姐主持饅人的枯主持然下，衫競投扁者按曠規(guī)定兆的方依式應唱價，澤由出納價最而高者浸獲得永土地籃使用害權的戶行為偏。什么株是招辮標出暫讓土嶼地使噴用權蹦？答：率招標賽出讓支土地成使用授權，蛙是指你由土示地管浴理部暑門公絡開招踐標或糞邀請彈符合默條件摘的投寺標人洗投標駁，經(jīng)良評標般后確賺定的汪中標仙人取北得土劉地使我用權營的行煉為。什么保是土境地的鼻掛牌嶼交易必？（居可轉絲式入拍紹賣程表序）答：羞土地良的掛斯牌交脹易，詠即在后一定浪期限鞏內將作土地球交易巨條件因在土軋地交胃易機況構進滲行公刻告，諒并接怨受交咳易申聰請的殃行為響。州土地強使用挽權公貝開掛殊牌交蘆易的鍵，應惱公告坦最低休交易傅價和顯其他師交易舉條件牙。公頌告期伸限不顆少于30日。怎公褲告期過限屆幕滿，突按照按以下余規(guī)定鉛確定至能否互成交螺：（濕一）驢若在身規(guī)定繼期限打內只嫌有一師個申洋請人康，且脖報價番高于倆最低失交易城價，忙并符掃合其抵它交崇易條際件的用，則唱此次銷交易低成交遣；（防二）共在規(guī)襲定期薪限內階有二智個以禿上申壺請人兵的，認允許廚多次府報價糟，土至地使竭用權落應由專出價彈高者較獲得抖。報祥價相軟同的仍，由錄在先昌報價垃者獲嫩得；糧（滋三）熄在規(guī)庫定的尤最后鳳期限貧內（嘩如1小時討）如來有二承個以榮上申榮請人翠并愿枝意再駐行出歷價，塵則轉旁入拍忌賣程醉序。土地歇轉用史（征皆收）遺相關播流程3PA夾RT土地與法設蠶定了粘農用虛地轉勸用、毫土地址征收賣審批勸兩項狠審批或事項農用闊地或昂未利雀用地膀轉用枯審批樸－－陣將農耀用地丙或未挪利用其地變嬌為建渾設用喊地。躲即批持準改否變土潑地用鹽途。農用駱地轉狗用是旁指將路土地躁利用瞇現(xiàn)狀刑調查杏確定喜的農舉用地烏按照孟土地歉利用淘總體握規(guī)劃女、土蕩地利競用年伴度計變劃以巧及國懷家規(guī)葛定的果批準喚權限討報批秤后轉露為建葡設用殃地的共行為虛。農用滔地轉非用分脾為國晝有農進用地者轉用京和集盜體農閘用地鐮轉用越兩種幸類型卡。土地戲征收射審批銜－－河將集懂體土罪地變傳為國菠有土耳地。征收尿土地邊是國貓家為掛了社意會公藍共利勞益的等需要竭，依禽照法廣定程舊序將核農民績的土哲地轉蜓變?yōu)闈h國有藥土地牌，并腎依法須給予打被征殿收土竭地的梅農民州集體君和個丟人合葬理補核償和鉆妥善明安置柜的行游為。征收些土地倍是一軌種國叛家行此為，用具有休強制涉性。具體釘審批撲權限①轉居用審激批和蛾土地桶征收免審批濁的權黃限，繭在國悶務院倡和省鋒級政肯府兩霸級，誕市、均縣沒虹有審覺批權丸；②需臉要征究收基貴本農焦田的翅，無去論占謠多少批，必判須報捉國務濟院批震；③建恒設需粥要征購收基寄本農陽田以剖外的趟耕地弱超過35公頃蘇的，模國務濱院批質；不代足35公頃歸的，產省級錘政府鉤批；④征滑收其潔他土異地超奔過70公頃丹的，貝國務定院批知；不妻足70公頃暢的，凈省政愈府批灶。⑤國省有未州利用菌地只熔轉不栗征的漠審批燦由省寒級規(guī)蜻定（仆條例俘）。相關蛛稅費4PA騎RT地價儀款（色土地四出讓戚金）土地道成本=土地跨取得玩費+土地擁開發(fā)責費+利息+土地倍增值松收益充，其陰中土帶地取毀得費射包括繪征地敏費即叉三項賭補償跟費（活土地西補償誦費、上安置康補助演費、敬青苗聰和附尋著物楚補償剝費）配；各驚類稅拾費（套耕地吹占用錯稅、徑耕地驢開墾茅費、鼓征地攻管理萄費、如以及富地級起城市鋼收取粉的新宜菜地允開發(fā)槍建設請基金呀）；子新增占建設塊用地拆有償值使用帽。開發(fā)悟商支困付的患地價=征地融拆遷棋費+城市勿配套和基礎六設施堂建設暗成本+土地崖純收證益（骨土地伴一級雀開發(fā)鈴公司能分成顏）集體評土地艦征用嚇時拆駕遷安穴置各忌項費跑用：1、胳房屋慰拆遷晉補償端費2、搬閉家補拔助費3、提破前搬灶家獎暑勵費4、臨欠時安差置補淋助費哀（周幼轉費芝）5、停濾產停軌業(yè)綜升合補烈助費6、房冒屋拆乒遷服伶務費土地閃前期恨及競過拍工頑作流海程5PA誓RT《廈門壯市國五有土享地公真開招刻標拍載賣掛彎牌出嗓讓前機期工詢作標池準(試行)》廈府廈辦〔2垮00示7〕丹13易1號二興○○掙七年民六月塵八日出讓駕市級知儲備膠用地紀的工劣作由遵市土鑒總作奇為前計期工完作責鉆任單漠位，擋承擔忠相應沿的具求體工革作；凍出讓奔區(qū)級殖儲備驢用地觀的工真作由交各區(qū)葡政府鋪作為脫前期杯工作凡責任慨單位版，并享指定投區(qū)屬定機構隔承擔席具體柏工作沾。按照飲“雙脆月8日加9月8日成部交土校地”塑和年鞏度土躲地出釀讓計搜劃、書年度帝土地膠出讓肆收支烏預算恥的要得求，駱市國北土房巷產局沃等部牲門安絨排每弟批次沿擬出獵讓項漠目競買籍申請貢要求址提交延資料提交鐮時間仙：公幻玉示期厚內，雷具體稻以政紛府要飽求時興間為彼準提交羊資料際清單（1）填熱寫完轉整的襯競買貧申請武書；（2）由兇聯(lián)合聚申請劇各方嚷共同棟簽署完的聯(lián)團合競豬買承侵諾書瞧；（3）聯(lián)繞合各嫁方法窮定代婚表人國或負瓣責人姨的有岸效身呢份證月明文奇件；（4）法侮定代資表人惰或負采責人臨委托鏈他人蘇代為役參加辰競買統(tǒng)活動報的，柿應提坡交授木權委狂托書燭及委沒托代喂理人撕的有擇效身岔份證知明文邪件；（5）填號寫完壘整的沾競買舞保證躬金支桿付承讀諾書環(huán)；（6）銀桃行出木具的飾資信彎證明;（7）競鎖買保扒證金己繳交樓銀行償受理膝聯(lián)（企原件生）或辜其它黎有效課憑證充；（8）填步寫完鳳整的跑國有瘡建設忠用地難使用望權出