房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益測(cè)算三

**項(xiàng)目投資收益測(cè)算分析報(bào)告框架及分析內(nèi)容**集團(tuán)·**項(xiàng)目·投資收益測(cè)算分析PART1.項(xiàng)目總收益計(jì)算銷售收入計(jì)算租金收入計(jì)算其他收入計(jì)算PART2.項(xiàng)目成本計(jì)算PART3.項(xiàng)目財(cái)務(wù)綜合分析土地成本項(xiàng)目前期費(fèi)、建安工程費(fèi)…營(yíng)銷管理費(fèi)投資估算分析經(jīng)濟(jì)收益分析現(xiàn)金流量表靜態(tài)敏感性分析及投標(biāo)建議項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)總占地174321建筑用地134434總建筑面積349528容積率2.6建筑密度20.73%綠化率30%宗地

分項(xiàng)面積(平方米)個(gè)數(shù)(個(gè))宗地一地上建筑面積18層酒店式公寓商業(yè)會(huì)所物業(yè)管理用房公廁小計(jì)

地下建筑面積人防車位非人防車位小計(jì)

宗地二地上建筑面積住宅11層小高層18層高層21層高層小計(jì)

公建商業(yè)會(huì)所幼兒園物業(yè)管理用房

小計(jì)

小計(jì)

地下建筑面積人防車位非人防車位小計(jì)

項(xiàng)目背景及規(guī)劃指標(biāo)本項(xiàng)目由公寓、商業(yè)、辦公等物業(yè)組成，具體的項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)如下表：貼圖貼圖貼圖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表體系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表之間的關(guān)系如下圖所示。財(cái)務(wù)報(bào)表體系本項(xiàng)目主要采取以下三類報(bào)表作為投資收益分析的主表：成本核算細(xì)表投資、收益估算表現(xiàn)金流量表Part.1項(xiàng)目總收益計(jì)算銷售收入計(jì)算各產(chǎn)品現(xiàn)價(jià)及價(jià)格預(yù)測(cè)產(chǎn)品類型200920102011201220132014年復(fù)合均價(jià)（年均增長(zhǎng)幅度）8.0%7.0%6.0%5.0%5.0%5.0%——高層住宅(元/平方米)ab=a*1.08c=b*1.07d=c*1.06e=d*1.05f=e*1.05g=(a+b+c+d+e)/5（年均增長(zhǎng)幅度）7.0%6.0%5.0%5.0%5.0%5.0%——酒店公寓(元/平方米)一層商業(yè)用房(元/平方米)二層商業(yè)用房(元/平方米)地下車位(萬(wàn)元/個(gè))（年均增長(zhǎng)幅度）6.0%6.0%5.0%5.0%5.0%5.0%——寫字樓(元/平方米)所以，該項(xiàng)目住宅部分銷售總收入為：g*住宅銷售面積（其他部分同樣方法計(jì)算）本項(xiàng)目可售部分為**，可售面積為**，項(xiàng)目分6年售完，各年的產(chǎn)品均價(jià)及銷售總收入如下表：租金收入計(jì)算（以寫字樓租金為例）本案辦公樓租金=2.2元/平方米/天（建筑面積）項(xiàng)目甲級(jí)辦公樓面積為10000平方米，辦公樓租金收益以項(xiàng)目預(yù)計(jì)投入使用的2014年開(kāi)始計(jì)算，以每年3%的租金漲幅計(jì)算，第一年除去40%的不確定因素，之后的每年則除去10%的不確定因素：各年預(yù)期租金＝當(dāng)前平均租金×（1＋3%）2012年（1＋3%）2013年（1＋3%）2014年…（1＋3%）2032年

年份辦公樓租金(建筑面積)小計(jì)201320142.47540930020152.54834390020162.62860670020172.70886950020182.78913230020192.86939510020202.95969075020213.04998640020223.131028205020233.221057770020243.321090620020253.421123470020263.521156320020273.631192455020283.741228590020293.851264725020303.961300860020314.081340280020324.2013797000合計(jì)201063900從2013年開(kāi)始，未來(lái)20年的寫字樓租金收益為2.01億元。Pa脾rt蛋.2項(xiàng)目季成本儲(chǔ)計(jì)算土地刮成本土地成本費(fèi)用名稱建筑面積估算造價(jià)指標(biāo)估算成本可售面積折合銷售面積指標(biāo)來(lái)源、說(shuō)明（M2）（建筑面積，

元/

M2）（萬(wàn)元）（M2）單方成本

（元/

M2）土地出讓金349528.00854.9029881.00341962.00873.81土地出讓金前期補(bǔ)償費(fèi)用57.222000.0058.49土地補(bǔ)償費(fèi)土地契稅25.65896.4326.213%契約小計(jì)

937.7632777.43

958.51

室外配套\景觀施工成本費(fèi)用名稱基數(shù)估算

造價(jià)指標(biāo)估算

成本指標(biāo)來(lái)源、說(shuō)明（M2）元/

M2（萬(wàn)元）1、室外市政道路工程費(fèi)120道路占用地面積20%2、室外景觀工程費(fèi)200景觀占用地面積55%3、室外水電管線工程費(fèi)35占地面積為基數(shù)4、電話管線工程6占地面積為基數(shù)5、有線電視工程8占地面積為基數(shù)6、住宅安全監(jiān)控40建筑面積為基數(shù)9、管道煤氣工程22住宅面積為基數(shù)11、集中供熱(住宅)30住宅面積為基數(shù)小計(jì)

***

基礎(chǔ)繁設(shè)施僵費(fèi)主體督建安惱工程景費(fèi)分產(chǎn)品主體建安工程費(fèi)序號(hào)成本項(xiàng)目單位建筑面積單價(jià)（元）合價(jià)（萬(wàn)元）單方造價(jià)工程量及單價(jià)說(shuō)明住宅建安工程費(fèi)

254661

46,4761,825單方造價(jià)以公寓樓面積為基數(shù)1建安工程費(fèi)萬(wàn)

38,8361,525◆小高層公寓（11層）㎡6366513008,2760◆高層公寓（18層）㎡127331150019,1000◆高層公寓（21層）㎡63665180011,46002產(chǎn)品提升萬(wàn)2546613007,640300寫字樓建安工程費(fèi)

22482

6,0702,700單方造價(jià)以寫字樓面積為基數(shù)1建安工程費(fèi)萬(wàn)

5,3962,400◆21層寫字樓㎡2248224005,39602產(chǎn)品提升

22482300674300商業(yè)建安工程費(fèi)

17416

2,4381,400單方造價(jià)以商業(yè)面積為基數(shù)1建安工程費(fèi)萬(wàn)

2,4381,400◆裙房商業(yè)㎡1741614002,4380地下車位建安工程費(fèi)

67935

10,028

單方造價(jià)以地下車位面積為基數(shù)1建安工程費(fèi)萬(wàn)

10,0281,476◆人防地下車位㎡2583016004,133

◆非人防地下車位㎡4210514005,895

公共廁所建安工程費(fèi)

120

19120

1建安工程費(fèi)萬(wàn)

19

◆1層公廁㎡120160019

會(huì)所建安工程費(fèi)

3500

8752,500

1建安工程費(fèi)萬(wàn)

875

◆會(huì)所㎡35002500875

小計(jì)****總成本含地下成本前期撓費(fèi)費(fèi)用名稱建筑

面積估算

造價(jià)指標(biāo)估算

成本（M2）建筑面積

元/

M2（萬(wàn)元）設(shè)

計(jì)

費(fèi)主體

設(shè)計(jì)費(fèi)住宅45.00酒店式公寓60.00寫字樓90.00景觀

設(shè)計(jì)費(fèi)方案費(fèi)、初步設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖費(fèi)35.00標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)費(fèi)、0.50配套

設(shè)計(jì)費(fèi)市政設(shè)計(jì)費(fèi)（道路、橋梁、排水設(shè)計(jì)費(fèi)）2.00供水設(shè)計(jì)費(fèi)0.50燃?xì)庠O(shè)計(jì)費(fèi)0.80電力設(shè)計(jì)費(fèi)2.50人防設(shè)計(jì)費(fèi)0.63樣板房設(shè)計(jì)費(fèi)－－弱電智能化設(shè)計(jì)費(fèi)1.50設(shè)計(jì)

咨詢費(fèi)設(shè)計(jì)方案評(píng)審費(fèi)、圖審費(fèi)等技術(shù)咨詢費(fèi)2.00其他相

關(guān)費(fèi)用曬圖費(fèi)等0.50三通一平費(fèi)通水、通電、通路、障礙物拆除、土方平整******工程監(jiān)理費(fèi)建安監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)理費(fèi)、工程勘察費(fèi)等******政府審批費(fèi)前期規(guī)劃審批費(fèi)、辦證費(fèi)用******其他費(fèi)用人工費(fèi)、雜費(fèi)等******小計(jì)****營(yíng)銷墻管理伍及財(cái)言務(wù)費(fèi)蜓用銷售\管理\物業(yè)管理\財(cái)務(wù)費(fèi)用費(fèi)用名稱基數(shù)交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算

成本指標(biāo)來(lái)源、說(shuō)明（M2）建筑面積

元/

M2（萬(wàn)元）營(yíng)銷推廣費(fèi)用004104營(yíng)業(yè)稅后收入2%項(xiàng)目公司管理費(fèi)用001800開(kāi)發(fā)周期4.5年,每年400萬(wàn)前期物業(yè)管理費(fèi)用0040

財(cái)務(wù)費(fèi)用0016125土地100%,建安25%,年利率12%小計(jì)

22069

成本匯總分項(xiàng)總額(萬(wàn))單方成本(元/平方米)土地成本主體建安工程費(fèi)室外配套\景觀施工成本項(xiàng)目前期費(fèi)銷售\管理\物業(yè)管理\財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)成本阻匯總Pa痛rt敏.3項(xiàng)目谷財(cái)務(wù)塘綜合室分析※舉例幅說(shuō)明項(xiàng)目銷背景型：位于身上海幣楊浦差區(qū)，森為商動(dòng)辦綜賀合體增項(xiàng)目攜，產(chǎn)控品包眼括辦得公樓鵲、商樹(shù)鋪、LO配FT公寓財(cái)式辦稈公樓傅。物業(yè)類型建筑面積租售模式企業(yè)型小獨(dú)棟辦公樓14507出售持有型甲級(jí)辦公樓10000出租LOFT公寓式辦公樓13233出售贈(zèng)與區(qū)政府使用面積1470無(wú)償商鋪9803出售總計(jì)49013－銷售宏收入穩(wěn)合計(jì)武：辦方公樓傭總銷遮金額+商鋪萬(wàn)總銷饑金額+1飲00笨00平方逝米持架有物雹業(yè)的灶租賃本收入葵＝8.抄88億元+4本.1認(rèn)9億元+2贏.0憑1億元好＝15耕.0曾8億元投資誕估算童分析編號(hào)工程或費(fèi)用名稱單位價(jià)值（元）計(jì)算指標(biāo)（平米）總值（萬(wàn)元）備注1土地出讓金及動(dòng)遷安置費(fèi)549949013269502前期費(fèi)5394901326422-1規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘察費(fèi)692-2工程監(jiān)理費(fèi)及審價(jià)費(fèi)462-3三通一平費(fèi)202-4大市政配套3282-5前期籌建開(kāi)辦費(fèi)462-6其他303基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5084901324903-1供水433-2供電223含架空線入地開(kāi)關(guān)站費(fèi)用3-3通訊133-4環(huán)保設(shè)施153-5環(huán)衛(wèi)設(shè)施123-6景觀綠化工程費(fèi)142包含公共綠地建設(shè)費(fèi)3-7室外總體等503-8其他104建筑安裝費(fèi)55002127311700（含地下兩層、電梯安裝、水衛(wèi)、電氣、通風(fēng)、弱電、暖通、商場(chǎng)部分及寫字樓部分裝飾等）75002774020805包含上述費(fèi)用及服務(wù)式商務(wù)辦公2000元/平方米裝修費(fèi)用建筑安裝費(fèi)總計(jì)325055不可預(yù)計(jì)費(fèi)395490131938直接開(kāi)發(fā)成本3％合計(jì)建設(shè)投資（2—5項(xiàng)相加）80744901339575投資犧估算洪即為柜直接皆開(kāi)發(fā)籮成本您，由美項(xiàng)目世實(shí)際翁產(chǎn)生并的成浩本進(jìn)表行分缸類并統(tǒng)綜合檢計(jì)算永，估戰(zhàn)算總薦建設(shè)漆投資蠢成本繭。經(jīng)濟(jì)洪收益廢分析序號(hào)大項(xiàng)項(xiàng)目名稱總收入備注單位萬(wàn)元1成本897241.1土地成本269501.2建設(shè)投資395751.3管理費(fèi)1996(1.1+1.2)*3％1.4貸款利息38161.5營(yíng)銷費(fèi)用6535收入*5%1.6相關(guān)稅費(fèi)10852收入*5.565%2收入150806營(yíng)業(yè)收入1508063稅前利潤(rùn)56123收入－成本－折舊4稅前投資利潤(rùn)率62.55%稅前利潤(rùn)/成本5稅前自有資金回報(bào)率208.25%稅前利潤(rùn)/自有資金方案挺一：級(jí)（自縣有資惕金26蘿95輸0萬(wàn)元蛙，保韻留10暈00根0平方撥米甲丈級(jí)辦滴公物俘業(yè)及贊無(wú)償膜提供榮給政強(qiáng)府使怨用的閑面積海，其牢余物辛業(yè)全樸部銷惱售）戲。經(jīng)濟(jì)浴收益柄表：通過(guò)處投資拳估算拳表及幼經(jīng)濟(jì)澡收益檔表，障我們遲可以弄繪制蛇出該擴(kuò)項(xiàng)目懲的現(xiàn)彎金流憂量表隙。現(xiàn)金餓流量港表方案一全售模式現(xiàn)金流量表序號(hào)年份

項(xiàng)目現(xiàn)金流量表

現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出凈現(xiàn)金累計(jì)現(xiàn)金商鋪辦公貸入金額現(xiàn)金流入合計(jì)土地成本建設(shè)投資管理費(fèi)借款本金折舊貸款利息營(yíng)銷費(fèi)用相關(guān)稅費(fèi)流出合計(jì)流量流量12010

0026950

26950-26950-2695022011

2078520785

19788998

0

207850-2695032012

2078520785

19788998

1247

22032-1247-28197420134190030000

71900

41571

2569359540015173620164-803352014

58800

58800

261

294032726473523274429462015

1375.32

1375

261

2455068704516472016

860.67

861

261

1534144464561082017

886.95

887

261

1584194684607892018

913.23

913

261

16342449046568102019

939.51

940

261

16742851147079112020

969.075

969

261

17243353647615122021

998.64

999

261

17843956048174132022

1028.205

1028

261

18344458448759142023

1057.77

1058

261

18844960849367152024

1090.62

1091

261

19445563550003162025

1123.47

1123

261

20046166250665172026

1156.32

1156

261

20646768951355182027

1192.455

1192

261

21247371952074192028

1228.59

1229

261

21948074952823202029

1264.725

1265

261

22548677953601212030

1300.86

1301

261

23249380854410222031

1340.28

1340

261

23950084155250232032

1379.7

1380

261

24650787356123

合計(jì)41900108906.441571192377269503957519964157149593816653510852136254

注：為方便計(jì)算，2014年辦公樓租賃收入計(jì)入2015年，由2015年開(kāi)始計(jì)算。NPV=17,412項(xiàng)目投資：地價(jià)及建設(shè)投資單位:萬(wàn)元IRR=30.63%銷售相關(guān)稅費(fèi):營(yíng)業(yè)收入的5.565％租賃相關(guān)稅費(fèi)(營(yíng)業(yè)稅及附加稅\房產(chǎn)稅\水利建設(shè)資金\印花稅):營(yíng)業(yè)收入的17.8％貸款利息：6％折現(xiàn)率:15%折舊:年折舊率為建設(shè)投資的3.23％，折舊期按20年計(jì)算在現(xiàn)餓金流沉量表虛中，賢項(xiàng)目建稅前拿利潤(rùn)隨為56移12植3萬(wàn)元返，稅仆前利橡潤(rùn)率諷為62眨.5腔5％，脊稅前劑自有報(bào)資金束的回敬報(bào)率突為20攀8.給25談%，從起財(cái)務(wù)低成本阻上看造可行陪。當(dāng)折味現(xiàn)率峰設(shè)定窮為15騾%時(shí)，抄內(nèi)部乖收益才率（IR刮R）為30薦.6俱3%，凈勒現(xiàn)值(N賞PV須)為17干41將2，該霧方案鞭可行夠。附：顛幾個(gè)值專業(yè)級(jí)術(shù)語(yǔ)竿的解陰釋比如發(fā)，有干物品A，準(zhǔn)郵備一乎年后端出售噸，可衣估計(jì)渾賣到11跡5元，輕現(xiàn)決酸定立主馬出削售，搭那么A只能雙賣出10喘0元，董也就伸是說(shuō)毒一年級(jí)后出番售的華物品A折現(xiàn)攏到今渾年出釘售，故損失緊了15元，粘折現(xiàn)征率可袋粗略塵計(jì)作15書%。（折懸現(xiàn)率乳就是1年后謠到期計(jì)的資除金折應(yīng)算為津現(xiàn)值碑時(shí)所津損失乖的數(shù)驚值，移以百守分?jǐn)?shù)彼計(jì)。英）相對(duì)磨于賣折方而的言，層希望誦折現(xiàn)卷率越喪低越腦好，嚴(yán)未來(lái)息收益窩折現(xiàn)點(diǎn)成目瓣前價(jià)更值損良耗的腰利益凈越少?gòu)澰胶美p；而達(dá)作為昨買方量，則料相反孟。（房評(píng)地產(chǎn)園投資關(guān)行業(yè)載一般槽折現(xiàn)筋率取8%閉-1喬5%，折意現(xiàn)率楚肯定像比一際年定啞期的它國(guó)債恨利率秤高，鐵因?yàn)殂Q國(guó)債綠利率盼可定蛋義為姐無(wú)風(fēng)占險(xiǎn)報(bào)順酬率坦。而揉折現(xiàn)彎率基斑本可患看作井是報(bào)藍(lán)酬率磁的反槳過(guò)程門。）NP貓V：IR拆R：基于屯折現(xiàn)蛋率基吵礎(chǔ)上煌，對(duì)邀未來(lái)挎各年亦的凈餅現(xiàn)金級(jí)流量坊折現(xiàn)孟后的洪價(jià)值蜂總和能，減因去初稅始投描資額策的價(jià)排值差鹽。對(duì)于輩一個(gè)伍投資桿項(xiàng)目厭而言跳，凈制現(xiàn)值價(jià)為正羨，表競(jìng)示項(xiàng)擔(dān)目方卵案可鼠行；露凈現(xiàn)肆值正舒值越屠高，雕說(shuō)明煎項(xiàng)目栗越優(yōu)居質(zhì)。（作攀為多護(hù)種方鑰案比耗較時(shí)液的一船個(gè)選辜擇依銳據(jù)。草）內(nèi)部塵收益案率，抬表示沈項(xiàng)目的投資謀實(shí)際釀可望鎖達(dá)到過(guò)的收螺益率釀。也絹就是衣當(dāng)凈老現(xiàn)值促等于0時(shí)的蓮折現(xiàn)閣率。（一磨般20胸%作為惕項(xiàng)目咬安全霉度的枯臨界寺點(diǎn)，咱越高賢表示必項(xiàng)目大越優(yōu)遠(yuǎn)質(zhì)。森）折現(xiàn)蟻率：靜態(tài)譽(yù)敏感承性分字析建設(shè)投資營(yíng)業(yè)收入－20％－10％0＋10％＋20％＋20％86283＋10％7120306403860080.55612352165.548208－10％41013－20％25963（通稼過(guò)建無(wú)設(shè)投族資、寇營(yíng)業(yè)滑收入新的變吧動(dòng)，判觀察努項(xiàng)目浙利潤(rùn)靠變動(dòng)關(guān)）單位稅：萬(wàn)寒元該方確案采京用靜黃態(tài)敏覽感性擦分析玻時(shí)，序在其第它費(fèi)伐用不優(yōu)變的塊情況損下：如將滲建設(shè)克投資撈下降20％，鳴則稅前利潤(rùn)抵為64配03知8萬(wàn)元林；如將誰(shuí)建設(shè)杰投資論下降10％，蘋則稅前反利潤(rùn)與為60象08棗0.基5萬(wàn)元玻；如將泡建設(shè)隨投資探上升10％，侵則稅湊前利絹潤(rùn)為52筑16沉5.企5萬(wàn)元朵；如將不建設(shè)章投資卸上升20％，除則稅故前利莊潤(rùn)為48杜20渡8萬(wàn)元說(shuō)；如收鑼入下轎降20％其呆利潤(rùn)棗為25土96棟3萬(wàn)元?jiǎng)?；如收眾入下倍?0％其那利潤(rùn)押為41俗01猴3萬(wàn)元楚；如收胸入上雀升10％其套利潤(rùn)您為71良20紐奉3萬(wàn)元扁；如收暫入上問(wèn)升20％其典利潤(rùn)舅為86淋28努3萬(wàn)元賊；從靜被態(tài)敏刑感性岡分析兩表上擇來(lái)看焦，此衰項(xiàng)目捆可操筆作，灣營(yíng)業(yè)恐收入狹的增靈減幅伴度對(duì)禮項(xiàng)目幕利潤(rùn)把的影鏡響最厘大，之其次宇為建逢設(shè)投厲資。投標(biāo)貝建議土地配拍賣飛項(xiàng)目勝的可章行性藥研究升，其棍目的除是確和定企渴業(yè)可錫以接放受的術(shù)土地械最高班限價(jià)南，以毀及接柏受該膀限價(jià)孝需要蓮冒多衰大的浴風(fēng)險(xiǎn)企，以丟確定齒土地浙最高停限價(jià)廁。首德先確居定企膝業(yè)可憤接受歇的最雄低收群益率票（基傻準(zhǔn)收旨益率回），嗚然后竿倒推妥土地符價(jià)格詢?？紶?zhēng)慮到此本項(xiàng)帽目為給商業(yè)得性質(zhì)劉，在潮收益吩較大輝的同濫時(shí)也醉存在嶺相應(yīng)畫風(fēng)險(xiǎn)株，從穴規(guī)避肥風(fēng)險(xiǎn)未的角撫度出淺發(fā)以20吵%作為趨行業(yè)吹基準(zhǔn)抗收益優(yōu)率，帳項(xiàng)目動(dòng)土地博投標(biāo)襲價(jià)格多與內(nèi)志部收燦益率梅安全足性對(duì)碼應(yīng)關(guān)陸系如務(wù)下表悉：內(nèi)部收益率<15%15%—20%20%—30%