物業(yè)服務(wù)合同

第五章物業(yè)服務(wù)協(xié)議第一節(jié)協(xié)議基本知識第二節(jié)物業(yè)服務(wù)協(xié)議概述第三節(jié)物業(yè)服務(wù)協(xié)議類型第四節(jié)物業(yè)服務(wù)協(xié)議簽訂第五節(jié)物業(yè)服務(wù)協(xié)議變更與解除第六節(jié)物業(yè)服務(wù)協(xié)議續(xù)聘與解聘1/80洛克菲勒故事有一天，一種朋友對洛克菲勒說，他有一筆五萬美無債款討不回來，并且由于他和借款者交情不錯，當(dāng)初沒有簽訂正式借據(jù)，目前想控告他欠款也沒有證據(jù)了。他問洛克菲勒有何良策討回這筆借款?！昂芎唵危銓懸环庑?，催他還十萬借款?！薄翱墒?，他事實(shí)上只欠我五萬呀！”那位朋友說?！爱?dāng)他回信辯解時，你就有證據(jù)了?！甭蹇朔评瞻察o地回答。2/80簽訂與履行物業(yè)管理協(xié)議是物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)關(guān)鍵內(nèi)容是保障物業(yè)管理活動順利開展和物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)基石故事啟迪3/80本章主要內(nèi)容第一節(jié)協(xié)議基本知識第二節(jié)物業(yè)服務(wù)協(xié)議概述第三節(jié)物業(yè)服務(wù)協(xié)議類型第四節(jié)物業(yè)服務(wù)協(xié)議簽訂第五節(jié)物業(yè)服務(wù)協(xié)議變更與解除第六節(jié)物業(yè)服務(wù)協(xié)議續(xù)聘與解聘4/80第一節(jié)協(xié)議基本知識一、協(xié)議要約二、邀請要約三、協(xié)議承諾四、協(xié)議要件五、協(xié)議類型六、簽訂協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)5/80第一節(jié)協(xié)議基本知識協(xié)議簽訂，必須通過要約和承諾兩個階段。一、協(xié)議要約（一）要約含義要約：簽訂協(xié)議意思表達(dá)（承諾是對要約接收）假如受要約人以為要約中有些內(nèi)容不能接收，并提出修改提議，稱為反要約。協(xié)議成立以最后要約與承諾生效為準(zhǔn)。6/80（二）協(xié)議要約組成要件要約必須是特定人意思表達(dá)，必須具有簽訂協(xié)議意圖。要約必須包括協(xié)議主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須詳細(xì)確定。要約必須傳達(dá)成受要約人才能生效。一、協(xié)議要約7/80邀請要約是一方邀請他方向自己發(fā)出要約，邀請要約人無需承當(dāng)法律責(zé)任。拍賣

拍賣廣告以及拍賣人宣布拍賣某物都屬于邀請要約。廣告

標(biāo)準(zhǔn)上，一般廣告不是要約。廣告只是邀請要約。但對于某些已經(jīng)做出許諾廣告，并且廣告內(nèi)容符合要約要求，則也許成為要約。如懸賞廣告是要約。標(biāo)價

標(biāo)價是邀請要約，不是要約。招標(biāo)

招標(biāo)是邀請要約，投標(biāo)則是要約，招標(biāo)人接收投標(biāo)確定中標(biāo)是承諾。二、邀請要約8/80協(xié)議承諾組成要件承諾必須由受要約人或其代理人作出承諾必須在要約有效時間內(nèi)作出承諾必須與要約內(nèi)容一致承諾必須傳達(dá)給要約人三、協(xié)議承諾9/80協(xié)議要件即有效協(xié)議應(yīng)當(dāng)具有必要條件包括：（1）當(dāng)事人締約能力（2）當(dāng)事人真實(shí)意思表達(dá)（3）協(xié)議內(nèi)容合法（4）協(xié)議形式合法

四、協(xié)議要件10/80口頭協(xié)議書面協(xié)議事實(shí)協(xié)議五、協(xié)議類型11/80協(xié)議簽訂應(yīng)遵循基本標(biāo)準(zhǔn)：主體平等協(xié)議自由權(quán)利義務(wù)公平對等老實(shí)信用守法和維護(hù)社會公益六、簽訂協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)12/80第二節(jié)物業(yè)服務(wù)協(xié)議概述一、物業(yè)服務(wù)協(xié)議含義二、物業(yè)服務(wù)協(xié)議特性三、物業(yè)服務(wù)協(xié)議簽訂過程四、物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效條件五、物業(yè)服務(wù)協(xié)議主要內(nèi)容六、物業(yè)服務(wù)協(xié)議作用七、物業(yè)管理違約責(zé)任13/80一、物業(yè)服務(wù)協(xié)議含義物業(yè)服務(wù)協(xié)議是指物業(yè)服務(wù)公司接收業(yè)主委托提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)委托人支付物業(yè)管理費(fèi)用協(xié)議。物業(yè)服務(wù)協(xié)議是一種非典型協(xié)議，在《協(xié)議法》中沒有單獨(dú)設(shè)置該類型協(xié)議。物業(yè)服務(wù)協(xié)議簽訂雙方是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司，雙方之間是平等民事主體關(guān)系。物業(yè)服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)采取書面形式。同創(chuàng)·奧韻14/80二、物業(yè)服務(wù)協(xié)議特性以商定有關(guān)當(dāng)事人在管理服務(wù)中權(quán)力、義務(wù)關(guān)系為關(guān)鍵.；是當(dāng)事人意思表達(dá)一致產(chǎn)物，屬于集體協(xié)議；簽訂以當(dāng)事人互相信任為前提；是有償協(xié)議；目標(biāo)在于受托人以委托人名義和費(fèi)用處理和管理委托人事物，因此不但要支付費(fèi)用還要支付酬金是勞務(wù)協(xié)議標(biāo)是一定勞務(wù)而不是成果屬于承諾性、雙方性協(xié)議通過要約和承諾，有雙向權(quán)利義務(wù)要求受到較多行政干預(yù)因是日常生活和都市正常秩序，因此受到干預(yù)，簽協(xié)議后到行政部門立案15/80三、物業(yè)服務(wù)協(xié)議簽訂過程要約邀請－－－公布招標(biāo)公告要約－－－－－遞交投標(biāo)書承諾－－－－－發(fā)中標(biāo)通知書簽服務(wù)協(xié)議－－完成書面形式16/80案例分析1

A物業(yè)管理公司與B住宅小區(qū)業(yè)主委員會商定由A物業(yè)管理公司對B小區(qū)進(jìn)行管理。雙方口頭說明管理事項(xiàng)，但未簽書面協(xié)議。后由于夏日炎炎，狂風(fēng)暴雨次數(shù)較多，對小區(qū)外部設(shè)施和花草樹木破壞較大，A物業(yè)公司對小區(qū)進(jìn)行了全面整頓，為此墊付了一大筆資金。后來，A物業(yè)管理公司貼出公告要增收服務(wù)費(fèi)，但業(yè)主們都未增收服務(wù)費(fèi)不解，并拒繳。雙方爭執(zhí)不下，最后上了法庭。

法律要求應(yīng)采取書面形式，當(dāng)事人未采取書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接收，該協(xié)議成立。17/80四、物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效條件行為人具有對應(yīng)民事行為能力；意思體現(xiàn)真實(shí)；行為不違反法律和社會公共利益。18/80物業(yè)服務(wù)協(xié)議組成（三部分）協(xié)議首部協(xié)議主文也稱為協(xié)議正文協(xié)議結(jié)尾詳細(xì)內(nèi)容五、物業(yè)服務(wù)協(xié)議主要內(nèi)容19/80詳細(xì)內(nèi)容當(dāng)事人雙方名稱和住所物業(yè)管理區(qū)域范圍委托管理事項(xiàng)物業(yè)服務(wù)期限雙方權(quán)利和義務(wù)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用違約責(zé)任其他事項(xiàng)五、物業(yè)服務(wù)協(xié)議主要內(nèi)容20/80六、物業(yè)服務(wù)協(xié)議作用物業(yè)服務(wù)協(xié)議是實(shí)行專業(yè)化、社會化、市場化管理模式基礎(chǔ)；物業(yè)服務(wù)協(xié)議是確立業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司在物業(yè)管理活動中權(quán)利和義務(wù)法律根據(jù)，在物業(yè)管理中具有不可替代地位和作用。是否依法簽訂內(nèi)容是否詳細(xì)是否具有可操作性21/80七、物業(yè)管理違約責(zé)任承當(dāng)物業(yè)管理違約責(zé)任主要方式：1.繼續(xù)履約2.采取補(bǔ)救措施3.賠償損失4.違約金22/80案例分析2A投資公司是一住宅小區(qū)開發(fā)商，2023年上六個月A公司將小區(qū)住宅預(yù)售給業(yè)主，2023年下六個月小區(qū)建成，遷入100家住戶。2023年1月，A公司與B物業(yè)管理公司簽訂《小區(qū)物業(yè)管理承包協(xié)議》。商定將小區(qū)該住宅公寓物業(yè)管理承包給B物業(yè)管理公司，承包期23年，物業(yè)承包費(fèi)按實(shí)際住宅面積計(jì)算，每個月每平方米1元；B物業(yè)管理公司向A投資支付履約確保金50萬元。隨后，A陸續(xù)將60000平方米住宅面積交給B。B在管理過程中向業(yè)主收取了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但從未按協(xié)議商定向A支付承包金。A起訴B，希望法庭判B償付拖欠承包金，并承當(dāng)違約責(zé)任。但被告反訴稱：原承包協(xié)議中有關(guān)每個月按1元每平方米收繳承包金商定違反了物業(yè)管理法規(guī)，是無效條款。A沒有按商定面積交付房屋，造成B少收200萬元。23/80第三節(jié)物業(yè)服務(wù)協(xié)議類型一、物業(yè)服務(wù)協(xié)議類型二、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議三、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議四、物業(yè)服務(wù)協(xié)議五、三個物業(yè)服務(wù)協(xié)議差異六、物業(yè)服務(wù)協(xié)議與有關(guān)協(xié)議比較24/80一、物業(yè)服務(wù)協(xié)議類型按照簽訂主體不一樣按照物業(yè)性質(zhì)不一樣按照服務(wù)提供所在階段不一樣25/80一、物業(yè)服務(wù)協(xié)議分類1.按照簽訂主體不一樣（誰跟誰簽）物業(yè)管理公司簽訂協(xié)議物業(yè)管理公司—業(yè)主或與建設(shè)單位業(yè)主或物業(yè)使用人簽訂協(xié)議

在業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后簽訂協(xié)議(業(yè)主或物業(yè)使用人—物業(yè)管理公司)物業(yè)服務(wù)協(xié)議主體包括：建設(shè)單位;業(yè)主委員會;物業(yè)服務(wù)公司26/80一、物業(yè)服務(wù)協(xié)議分類1.按照簽訂主體不一樣2.按照物業(yè)性質(zhì)不一樣居住性物業(yè)服務(wù)協(xié)議經(jīng)營性物業(yè)服務(wù)協(xié)議27/80一、物業(yè)服務(wù)協(xié)議分類1.按照簽訂主體不一樣2.按照物業(yè)性質(zhì)不一樣3.按照服務(wù)提供所在階段不一樣前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議物業(yè)服務(wù)協(xié)議28/80二、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議1.概念前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議：指建設(shè)單位在物業(yè)銷售之前與所選聘物業(yè)服務(wù)公司簽訂書面物業(yè)服務(wù)協(xié)議2.協(xié)議主體：甲方：開發(fā)商或建設(shè)單位乙方：經(jīng)招投標(biāo)選聘物業(yè)管理公司29/803.前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議時效簽訂日期在開發(fā)商取得預(yù)售許可證（期房）或現(xiàn)房銷售之前協(xié)議期限《物業(yè)管理?xiàng)l例》第26條對此作出了尤其要求：“前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議能夠商定期限；不過，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)公司簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效，前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止”應(yīng)有最長期限，如不超出2-3年（保護(hù)業(yè)主利益）也應(yīng)有最短期限，不短于1年（保護(hù)物業(yè)公司利益）二、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議30/804.前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議特性由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)公司簽訂；是一種過渡性協(xié)議；要式協(xié)議要式協(xié)議是指法律要求必須具有一定形式和手續(xù)協(xié)議二、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議31/80案例分析3-如何簽定前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議黃先生與黃太太利用數(shù)年積蓄在市內(nèi)購買了一套全新160平方米四室二廳套房，在簽訂購房協(xié)議步，眼明心細(xì)黃先生發(fā)覺協(xié)議附件五中有這樣內(nèi)容：“賣方已將《臨時業(yè)主條約》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》范本展示給買方，買方已知悉并接收《臨時業(yè)主條約》和《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》所有條款及內(nèi)容”，于是問售樓代表怎么回事。售樓小姐滿口確保說只是一種臨時物業(yè)管理協(xié)議，每平方米收2.8元管理費(fèi)，黃先生聽了，也沒要求詳細(xì)看兩個文獻(xiàn)就簽了協(xié)議。入住六個月后，黃先生收到物業(yè)公司通知，要他去補(bǔ)簽物業(yè)管理協(xié)議，并繳納六個月管理費(fèi)，簽物業(yè)協(xié)議時，黃先生發(fā)覺管理費(fèi)高達(dá)4.8元／平方米，于是提出異議。物業(yè)公司答稱管理費(fèi)是按物業(yè)公司資質(zhì)水平申報(bào)有關(guān)部門批復(fù)，并強(qiáng)調(diào)業(yè)主在簽訂購房協(xié)議步就已簽訂過接收此協(xié)議條款，目前只是補(bǔ)簽。黃先生感到被騙了，投訴到市消委會。32/80一種新小區(qū)交房時，業(yè)主還不能成立業(yè)主大會來制定業(yè)主條約，只能是開發(fā)商聘任物業(yè)管理公司自己拿出一份臨時條約，業(yè)主照單簽字，而等到小區(qū)業(yè)主大會成立，有個較長過渡期，而《臨時業(yè)主條約》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》內(nèi)容直接關(guān)系到業(yè)主利益。而《臨時業(yè)主條約》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》一般存在相稱不合理?xiàng)l款或不公平條款。附件五該條款單方面說明買方已經(jīng)接收所有條款，剝奪了買方對條款提出異議權(quán)利，屬于霸王條款。《前期物業(yè)管理協(xié)議》往往是發(fā)展商單方面制定，消費(fèi)者要認(rèn)真閱讀，對于其中不公正協(xié)議條款要及時與發(fā)展商交涉，對于發(fā)展商口頭承諾內(nèi)容應(yīng)當(dāng)要求其寫入?yún)f(xié)議。案例分析3-評析33/80案例分析4-課堂分組討論高某在某小區(qū)購買聯(lián)體別墅后，雖然辦理了交付使用手續(xù)，但始終未裝修入住，誰知今年8月，高某收到了法院傳票，小區(qū)物業(yè)公司要求其給付物業(yè)管理費(fèi)2476元。高某以為自己沒有入住，沒有享有到服務(wù)，且物業(yè)服務(wù)協(xié)議是開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂，與自己無關(guān)，因此回絕支付物業(yè)費(fèi)。在法庭上，對高某是否應(yīng)當(dāng)交費(fèi)，原、被告雙方意見不一。原告方以為，前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議具有特殊性，高某雖然不是簽訂協(xié)議當(dāng)事人，不過高某向房產(chǎn)開發(fā)商買受房屋就視為高某已經(jīng)概括承受了房產(chǎn)商在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議中權(quán)利義務(wù)，對高某產(chǎn)生拘束力，故高某應(yīng)當(dāng)按約支付物業(yè)管理費(fèi)。被告方則以為，高某沒有簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，不應(yīng)受該協(xié)議約束，且高某沒有入住，故無須支付協(xié)議對價，應(yīng)當(dāng)駁回原告訴訟祈求。34/80案例分析4-課堂分組討論討論：在本案中你支持原告還是被告，其理由是什么？35/80案例分析4-評析評析1：高某小區(qū)因入住率低原因，至今仍未召開業(yè)主大會成立業(yè)主委員會，因此業(yè)主委員會還沒有與小區(qū)物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議。這種情況在現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常發(fā)生，由于業(yè)主委員會成立之前物業(yè)不能沒有人管理，因此物業(yè)管理法律制度設(shè)計(jì)了前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議來臨時性地替代物業(yè)服務(wù)協(xié)議。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第21條要求，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)公司之前，應(yīng)當(dāng)簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。36/80案例分析4-評析評析2：本案中，高某在簽訂商品房買賣協(xié)議步，房產(chǎn)開發(fā)商就將已經(jīng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議作為發(fā)售協(xié)議附件，要求高某簽字。高某在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議上簽字后，協(xié)議當(dāng)事人就變更為開發(fā)商委托物業(yè)服務(wù)公司和高某雙方。因此，該服務(wù)協(xié)議無疑具有法律拘束力，高某應(yīng)當(dāng)按照服務(wù)協(xié)議商定交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費(fèi)，而不能以未入住為由拒付。況且，小區(qū)物業(yè)管理是由物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行統(tǒng)一專業(yè)化管理，并不是只為一種或某幾個業(yè)主單獨(dú)提供服務(wù)，而是為整個小區(qū)提供綠化管理、清潔道路、保安服務(wù)等工作，因此高某因本身原因未入住該小區(qū)不能反抗物業(yè)公司按約履行協(xié)議義務(wù)后祈求收取費(fèi)用權(quán)利。37/805.前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議范本解讀2023年，建設(shè)部制定了《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議（示范文本）》，供建設(shè)單位與物業(yè)管理公司簽約參照使用。這個范本共9章43條，包括前期物業(yè)管理方方面面。表面上看，這個服務(wù)協(xié)議是由開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂。但協(xié)議又要求，購房者與開發(fā)商簽訂物業(yè)買賣協(xié)議，應(yīng)當(dāng)包括本協(xié)議商定內(nèi)容；購房者簽訂物業(yè)買賣協(xié)議，即為對接收本協(xié)議內(nèi)容承諾。因此，對此示范文本解讀是同窗掌握與理解前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議一種主要步驟。二、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議38/805.前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議范本解讀示范文本意義深遠(yuǎn)包干制、酬金制選其一未售房屋物業(yè)費(fèi)開發(fā)商交業(yè)主承當(dāng)連帶責(zé)任要求物業(yè)承接驗(yàn)收措施明確要求物業(yè)用房私自提升物業(yè)費(fèi)要雙倍退還臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，應(yīng)在商定期限內(nèi)恢復(fù)原狀督促物管公司及時“交接”明晰房屋保修責(zé)任二、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議39/801.協(xié)議主體甲方：開發(fā)商、或開發(fā)商選聘物業(yè)管理公司、或開發(fā)商和開發(fā)商選聘物業(yè)管理公司乙方：購房人2.簽訂時間：購房人在簽訂購房協(xié)議前三、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議40/803.協(xié)議期限：同前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議購房人（業(yè)主）在簽訂《房屋買賣（預(yù)售）協(xié)議》時，應(yīng)同步簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十五條要求：該協(xié)議目標(biāo)是保障前期物業(yè)管理活動當(dāng)事人（包括業(yè)主、物業(yè)服務(wù)公司雙方）合法權(quán)益，減少物業(yè)管理糾紛。前期物業(yè)管理協(xié)議有效期：從房屋發(fā)售之日起，至業(yè)主委員會成立后與其選定物業(yè)管理公司簽訂新物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效為止。三、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議41/804.前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議基本特性：購房人在購房時必須同步簽訂協(xié)議；協(xié)議基本內(nèi)容應(yīng)與前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議一致；協(xié)議應(yīng)在政府主管部門立案；協(xié)議內(nèi)容必須對所有購房人一致。

三、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議42/80案例分析5---

業(yè)主入住拿鑰匙，物業(yè)管理公司設(shè)障合法嗎？小王購買了一套期房。住房建成后，在辦理入住手續(xù)時，物業(yè)管理公司提出兩個要求：第一，簽訂業(yè)主條約；第二，簽三年物業(yè)管理協(xié)議。小王發(fā)覺業(yè)主條約中有些條款與開發(fā)商承諾不同樣，同步他以為簽訂3年管理協(xié)議也是不合理，因此他回絕了物業(yè)管理公司要求，成果該物業(yè)管理公司卻以此為由不給他房屋鑰匙。物業(yè)管理公司這種做法合法嗎？為何？43/80案例分析5---

業(yè)主入住拿鑰匙，物業(yè)管理公司設(shè)障合法嗎？物業(yè)管理公司在為業(yè)主辦理入住手續(xù)時，由于業(yè)主不簽業(yè)主條約和管理協(xié)議而回絕交付房屋鑰匙做法顯著欠妥，也是不合法。原因：44/80案例分析5---

業(yè)主入住拿鑰匙，物業(yè)管理公司設(shè)障合法嗎？原因有下列三個：業(yè)主在購買房屋時，已與開發(fā)商簽訂了房屋買賣協(xié)議。作為開發(fā)商，按照協(xié)議商定收取業(yè)主購房款，就應(yīng)當(dāng)履行向業(yè)主交付房屋義務(wù)，這與物業(yè)管理公司是沒有關(guān)系。假如開發(fā)商或是物業(yè)管理公司由于業(yè)主沒有簽訂業(yè)主條約、對物業(yè)管理公司協(xié)議故意見而回絕給業(yè)主辦理入住手續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等，這種行為組成開發(fā)商對業(yè)主違約，也是對業(yè)主權(quán)益侵害。45/80強(qiáng)迫業(yè)主簽訂3年物業(yè)管理協(xié)議是沒有道理，既不符合國家有關(guān)法律要求，也與目前物業(yè)管理市場現(xiàn)實(shí)格格不入。物業(yè)管理公司要求業(yè)主把臨時性物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議改為3年物業(yè)管理協(xié)議，這是荒謬，也是違反法律要求，業(yè)主當(dāng)然有權(quán)回絕。假如物業(yè)管理公司由于以上原因回絕交付鑰匙，作為業(yè)主，能夠直接找開發(fā)商交涉，假如不成，能夠到法院起訴開發(fā)商違約，并要求其承當(dāng)違約造成損失賠償。案例分析5---

業(yè)主入住拿鑰匙，物業(yè)管理公司設(shè)障合法嗎？46/80物業(yè)服務(wù)協(xié)議概念物業(yè)服務(wù)協(xié)議指在成立業(yè)主委員會后，與所選聘物業(yè)服務(wù)公司簽訂書面物業(yè)服務(wù)協(xié)議。是物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行物業(yè)管理活動主要根據(jù)是物業(yè)管理活動中服務(wù)者與被服務(wù)者、聘方與被聘方之間建立物業(yè)管理法律關(guān)系一種主要文獻(xiàn)四、物業(yè)服務(wù)協(xié)議47/80四、物業(yè)服務(wù)協(xié)議1.業(yè)主委員會成立，標(biāo)志著前期物業(yè)管理結(jié)束，物業(yè)管理進(jìn)入正常日常運(yùn)作階段。2.業(yè)主委員會應(yīng)聽取廣大業(yè)主意見，決定是續(xù)聘還是另行選聘其他物業(yè)管理公司，并簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議。3.協(xié)議雙方為業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司。委托管理期限由雙方協(xié)議商定，一般為3年。4.物業(yè)服務(wù)協(xié)議簽訂后，前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議與前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議同步終止。5.委托期滿，需要再次決定是續(xù)聘還是另行選聘其他物業(yè)管理公司。48/80五、三個物業(yè)服務(wù)協(xié)議差異項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議物業(yè)服務(wù)協(xié)議協(xié)議主體甲方:開發(fā)商或建設(shè)單位乙方:甲方選聘物業(yè)管理公司甲方:與前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議相對應(yīng)，即房地產(chǎn)開發(fā)單位或其委托物業(yè)服務(wù)公司乙方：購房人(業(yè)主)甲方:業(yè)主委員會(代表所有業(yè)主)乙方:物業(yè)管理公司簽訂時間甲方發(fā)售住宅前每個購房人(業(yè)主)在簽訂《房屋買賣(預(yù)售)協(xié)議》時同步簽訂一般應(yīng)在業(yè)主委員會成立后3個月內(nèi)，最遲不應(yīng)遲于6個月協(xié)議有效期限協(xié)議有效期限自簽訂之日起，到業(yè)主委員會成立后與其選聘物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效時止協(xié)議有效期限從房屋發(fā)售之日(業(yè)主購房之日)起，至業(yè)主委員會成立后與其選定物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效時止協(xié)議有效期限由雙方協(xié)議商定，以年為單位，一般為3年49/801、物業(yè)服務(wù)協(xié)議與委托協(xié)議

2、物業(yè)服務(wù)協(xié)議與雇傭協(xié)議3、物業(yè)服務(wù)協(xié)議與承攬協(xié)議

六、物業(yè)服務(wù)協(xié)議與有關(guān)協(xié)議比較

50/801、物業(yè)服務(wù)協(xié)議與委托協(xié)議定義：物業(yè)服務(wù)協(xié)議，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司或業(yè)主委員會委托其選聘物業(yè)服務(wù)公司對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行綜合管理與服務(wù)而簽訂、明確雙方權(quán)利與義務(wù)關(guān)系協(xié)議委托協(xié)議，又稱為委任協(xié)議，是指一方委托他方處理事務(wù)，他方允諾處理事務(wù)協(xié)議聯(lián)系：物業(yè)服務(wù)公司物業(yè)管理權(quán)享有必須以業(yè)主委托為前提，二者之間存在委托與受托關(guān)系是毋庸置疑51/80區(qū)分：協(xié)議形式不一樣協(xié)議目標(biāo)不一樣協(xié)議解除不一樣忠實(shí)義務(wù)負(fù)擔(dān)不一樣轉(zhuǎn)委托取得和受托人數(shù)量不一樣報(bào)酬支付方式不一樣協(xié)議法律后果歸屬不一樣協(xié)議存續(xù)期間不一樣

1、物業(yè)服務(wù)協(xié)議與委托協(xié)議52/802、物業(yè)服務(wù)協(xié)議與雇傭協(xié)議定義：雇傭協(xié)議，是指當(dāng)事人一方在特定期限內(nèi)，為他方提供勞務(wù)，他方給付報(bào)酬協(xié)議相同點(diǎn)：

第一，與雇傭協(xié)議同樣，物業(yè)服務(wù)協(xié)議也是提供勞務(wù)類協(xié)議第二，二者都是有償及雙務(wù)協(xié)議

不一樣點(diǎn)：雇傭必須以給付勞務(wù)本身為目標(biāo)，但提供勞務(wù)并不是物業(yè)服務(wù)協(xié)議目標(biāo)，只是進(jìn)行物業(yè)管理伎倆53/803.物業(yè)服務(wù)協(xié)議與承攬協(xié)議

定義：承攬協(xié)議是承攬人按照訂做人要求完成工作，交付工作成果，訂做人給付報(bào)酬協(xié)議相同點(diǎn)：承攬協(xié)議中承攬人為了完成工作必須付出勞務(wù)物業(yè)管理服務(wù)中部分特約服務(wù)本來就屬于承攬協(xié)議范圍在承攬協(xié)議中，訂做人注意是承攬人人力、技術(shù)、設(shè)備等工作條件二者都是雙務(wù)、有償協(xié)議

54/80區(qū)分：第一，工作內(nèi)容不一樣：攬協(xié)議標(biāo)是訂做人要求承攬人完成并交付工作成果，往往是有形；物業(yè)服務(wù)協(xié)議給付內(nèi)容是一系列服務(wù)本身，具有沒有形性；第二，報(bào)酬支付不用：訂做人支付報(bào)酬是以承攬人完成符合要求工作成果為條件；物業(yè)管理具有長期性，業(yè)主和非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)并不是以完成工作為限制；第三，解除條件不一樣：根據(jù)《協(xié)議法》第二百六十八條要求，承攬協(xié)議中訂做人能夠隨時解除協(xié)議；物業(yè)服務(wù)協(xié)議則不行。3.物業(yè)服務(wù)協(xié)議與承攬協(xié)議

55/80第四節(jié)物業(yè)服務(wù)協(xié)議簽訂一、簽訂標(biāo)準(zhǔn)二、注意事項(xiàng)56/80目前政府制定了全國性物業(yè)服務(wù)協(xié)議示范文本。簽訂協(xié)議步能夠參照政府頒布示范文本為基礎(chǔ)。簽訂協(xié)議步需要注意下列四個重點(diǎn)：“宜細(xì)不宜粗”標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)有沒有償、無期限承諾既要實(shí)事求是，更要留有余地明確違約責(zé)任界定及爭議處理方式一、簽訂標(biāo)準(zhǔn)57/801.“宜細(xì)不宜粗”標(biāo)準(zhǔn)一般物業(yè)服務(wù)協(xié)議中對委托管理服務(wù)應(yīng)包括五個層次商定：針對委托項(xiàng)目標(biāo)商定；該委托項(xiàng)目標(biāo)詳細(xì)內(nèi)容；該委托項(xiàng)目標(biāo)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；該委托項(xiàng)目標(biāo)管理和服務(wù)費(fèi)用；對物業(yè)服務(wù)公司獎懲商定條款。58/802.不應(yīng)有沒有償無期限承諾物業(yè)管理本質(zhì)上講是有償服務(wù)，無償提供服務(wù)是福利制產(chǎn)物，不是市場經(jīng)濟(jì)要求。無償服務(wù)會造成住用人之間享有到服務(wù)不一致。無償提供服務(wù)在實(shí)踐中證明是有害、行不通。物業(yè)管理委托是有期限，無期限承諾從理論上講是行不通，實(shí)踐中也是難以做到。59/803.既要實(shí)事求是，更要留有余地物業(yè)服務(wù)公司要量力而行。分期建設(shè)項(xiàng)目，對各建成有效期物業(yè)管理承諾。各項(xiàng)承諾要恰到好處，留有余地；寧可不足，不可過頭。60/804.明確違約責(zé)任界定及爭議處理方式明確各類問題出現(xiàn)后，如何辨別責(zé)任以及承當(dāng)對應(yīng)責(zé)任前提條件。要明確處理問題方式和途徑，有時要事先商定處理期限及費(fèi)用處理等條款。三層處理方式：協(xié)商；調(diào)解；仲裁或訴訟。61/80完善不規(guī)范條款變更局部條件討論未中標(biāo)公司改善意見修改報(bào)價簽訂諒解備忘錄、發(fā)送中標(biāo)函或簽發(fā)意向書，擬訂并簽訂協(xié)議協(xié)議書二、注意事項(xiàng)62/80第五節(jié)物業(yè)服務(wù)協(xié)議變更與解除一、物業(yè)服務(wù)協(xié)議變更二、物業(yè)服務(wù)協(xié)議解除63/801.概念指協(xié)議生效后，在履行過程中，因協(xié)議簽訂時所根據(jù)主客觀情況或條件發(fā)生變化，由雙方當(dāng)事人根據(jù)法律法規(guī)和協(xié)議要求對原協(xié)議內(nèi)容進(jìn)行修改或補(bǔ)充。2.協(xié)議變更有兩種情況：一方先提出變更自己權(quán)利義務(wù)，另一方只作與之相對應(yīng)變更雙方同步提出合作變更，一方變更條款時，另一方作對應(yīng)變更無論何種變更，都要求雙方協(xié)商一致。一、物業(yè)服務(wù)協(xié)議變更64/80案例分析6-

物業(yè)公司績效顯著，擬提升物業(yè)費(fèi)方圓物業(yè)管理公司承接了流連花園多層住宅小區(qū)管理，做到了環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場地每天清掃，無亂堆亂放，下水道通暢，公共用水池定期清洗；保安人員二十四小時值班、巡邏；公共配套設(shè)施維護(hù)良好，水、電、消防設(shè)施保障有效。通過方圓物業(yè)管理公司一年努力，小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋由本來20％提升到26%，園林綠化維護(hù)良好，增加了小區(qū)活動場所，開展了正常小區(qū)文體活動。因此，方圓物業(yè)管理公司向流連花園業(yè)主委員會提出：物業(yè)管理費(fèi)由本來每平方米1.4元提升到每平方米2.6元，但遭到業(yè)主委員會回絕。請問：方圓物業(yè)管理公司要求是否合理？你有什么提議？65/80案例分析6-

物業(yè)公司績效顯著，擬提升物業(yè)費(fèi)要求是否合理應(yīng)視其具體情況。假如物業(yè)管理公司事先和業(yè)主委員會協(xié)商和溝通了，提高物業(yè)管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，增加了物化勞動和活勞動投入，則要求提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是合理合法。假如該公司事先沒有和業(yè)主委員會協(xié)商和溝通，自作主張?jiān)黾痈鞣N投入來提高小區(qū)質(zhì)量檔次和服務(wù)水準(zhǔn)，事后要求提高管理費(fèi)就不合理了。建議該公司真誠地與業(yè)主委員會商議，將每一個支出項(xiàng)目請業(yè)主委員會審定，看那些是必要，那些是多余，那些是可要可不要，在得到業(yè)主委員會認(rèn)能夠后，才確定實(shí)際要增加物業(yè)管理費(fèi)幅度和標(biāo)準(zhǔn)。66/801.概念物業(yè)服務(wù)協(xié)議解除是指在協(xié)議有效期內(nèi)，依法終止協(xié)議權(quán)利和義務(wù)，終止協(xié)議履行。2.原因：商定解除協(xié)議條件成立；事后協(xié)商解除；因物業(yè)服務(wù)公司被吊銷資質(zhì)、解散、撤消、破產(chǎn)等不再具有簽訂協(xié)議主體資格；協(xié)議期滿；其他原因二、物業(yè)服務(wù)協(xié)議解除67/80第六節(jié)物業(yè)服務(wù)協(xié)議續(xù)聘與解聘一、物業(yè)服務(wù)協(xié)議續(xù)聘二、物業(yè)服務(wù)協(xié)議解聘68/80物業(yè)服務(wù)公司續(xù)聘有兩種情況：初次業(yè)主大會召開后，對原開發(fā)商聘任物業(yè)服務(wù)公司再次聘任。業(yè)主大會對原聘任物業(yè)服務(wù)公司在物業(yè)管理委托期限到期后再次聘任。是否續(xù)聘，要充足考慮廣大業(yè)主意見。一、物業(yè)服務(wù)協(xié)議續(xù)聘69/80物業(yè)服務(wù)公司解聘也有兩種情況：自然解聘，即協(xié)議期滿后不再續(xù)聘。提前解聘，指在協(xié)議期限內(nèi)，由于某種原因，協(xié)議雙方或單方提出終止協(xié)議履行，即提前解除協(xié)議。提前解聘屬于提前解除協(xié)議，是協(xié)議解除中商定解除。它會對日常物業(yè)管理工作造成很大影響，需要十分謹(jǐn)慎。解聘后要更換物業(yè)服務(wù)公司，需要做好新物業(yè)公司招投標(biāo)工作。

二、物業(yè)服務(wù)協(xié)議解聘70/80案情陳說某花園小區(qū)數(shù)名業(yè)主將該小區(qū)業(yè)主委員會和G物業(yè)服務(wù)公司告上法庭，要求法院判令兩被告簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》無效。原因是G物業(yè)服務(wù)公司是前期物業(yè)服務(wù)公司，服務(wù)質(zhì)量低劣，業(yè)主普遍不滿意，但小區(qū)業(yè)主委員會未召開業(yè)主大會，私自聘任G物業(yè)服務(wù)公司繼續(xù)為小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，并私下簽訂了物業(yè)管理委托協(xié)議。業(yè)主們以為業(yè)主委員會未根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求召開業(yè)主大會就選聘物業(yè)服務(wù)公司，嚴(yán)重侵犯了他們合法權(quán)益，要求法院伸張正義，維護(hù)業(yè)主權(quán)益。案例分析7-

未經(jīng)召開業(yè)主大會物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議無效？71/80討論話題業(yè)主委員會為何要私自與物業(yè)服務(wù)公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議？未召開業(yè)主大會情況下簽訂物業(yè)管理服務(wù)委托協(xié)議是否有效?案例分析7-

未經(jīng)召開業(yè)主大會物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議無效？72/80思緒提醒本案例關(guān)鍵在于弄清業(yè)主委員會職責(zé)范圍假如超出了其職責(zé)范圍，其行為就不合法，業(yè)主權(quán)益被侵害時，就應(yīng)當(dāng)通過合法途徑討回公道。案例分析7-

未經(jīng)召開業(yè)主大會物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議無效？73/80本案啟示業(yè)主委員會作為業(yè)主大會常設(shè)機(jī)構(gòu)，理應(yīng)維護(hù)業(yè)主權(quán)益。由于業(yè)主委員會組員自利性短期行為，雖然會一時得逞，但從久遠(yuǎn)看，伴隨業(yè)主權(quán)利意識覺醒，這種違反業(yè)主意愿行為也會無處遁形。案例分析7-

未經(jīng)召開業(yè)主大會物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議無效？74/80第一，物業(yè)服務(wù)協(xié)議簽定程序要合法。由于業(yè)主委員會簽定這個協(xié)議是代表業(yè)主簽定，根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例必須2/3以上業(yè)主通過才能簽定。而如何算業(yè)主大會通過，還需要根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則商定來辦理?？傊灦ㄎ飿I(yè)服務(wù)協(xié)議前提是要程序合法。沒有這個前提就必然直接造成協(xié)議無效，帶來物業(yè)管理糾紛，造成大量社會問題。嚴(yán)格按照國務(wù)院條例要求程序制定、簽定服務(wù)協(xié)議，是確保業(yè)主權(quán)益主線途徑，是保障協(xié)議當(dāng)事人權(quán)益基本前提。詳細(xì)來講，程