鹽城調(diào)研報(bào)告

鹽都市市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

-----代表集團(tuán)與意向加盟商戶——鹽都市豐盛裝飾城就新項(xiàng)目品牌加盟事宜進(jìn)行了深入交流，通過(guò)對(duì)鹽都市地段位置優(yōu)勢(shì)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、都市發(fā)展規(guī)劃、家居市場(chǎng)發(fā)展情況、家居市場(chǎng)運(yùn)行情況、商戶意向等密集調(diào)研，為該項(xiàng)目運(yùn)作和規(guī)劃提供了參照意見(jiàn)。1/25 鹽城第二產(chǎn)業(yè)以制造業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，其中又以紡織、機(jī)械、汽車、食品等制造業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)。 鹽都市在2023年人均GDP初次超3000美元，2023年繼續(xù)保持較快增加，全市實(shí)現(xiàn)地域生產(chǎn)總值達(dá)1917.0億元，人均GDP達(dá)成3740美元。2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平2/25 鹽都市2023年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14891元/人，與南京市2023年水平（14997.47元/人）相稱；消費(fèi)性支出12837元/人，與南京市2023年基本持平（12233.56元/人）。全社會(huì)消費(fèi)品零售總額647億元，約為南京市同年1/3。3/252023年6月10日，《江蘇沿海地域發(fā)展規(guī)劃》經(jīng)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論并標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)。會(huì)議明確指出，將江蘇沿海地域建設(shè)成為我國(guó)東部地域主要經(jīng)濟(jì)增加極。至此，歷經(jīng)近3年，推進(jìn)江蘇沿海開發(fā)終于從區(qū)域構(gòu)想上升為國(guó)家戰(zhàn)略。在《江蘇省沿海開發(fā)總體規(guī)劃》中，沿海開發(fā)定位為：區(qū)域性國(guó)際航運(yùn)中心、新能源和臨港產(chǎn)業(yè)基地、農(nóng)業(yè)和海洋特色產(chǎn)業(yè)基地、主要旅游和生態(tài)功能區(qū)。

《規(guī)劃》提升之后，江蘇沿海都市連云港、鹽城和南通成為最大受益者，估計(jì)23年內(nèi)江蘇擬投資3萬(wàn)億元用于沿海開發(fā)。沿海地域成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移主要承載地，以及發(fā)展特大重化和鋼鐵、重大新能源項(xiàng)目。二、都市規(guī)劃4/25江蘇沿海綜合開發(fā)上升為國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，鹽都市被納入長(zhǎng)三角一體化發(fā)展規(guī)劃，鹽城都市發(fā)展面臨著歷史性機(jī)遇。詳細(xì)影響會(huì)體目前：■都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加強(qiáng)，都市綜合服務(wù)功能提升，鹽城中心都市建設(shè)步伐將深入加快；■大力發(fā)展當(dāng)代農(nóng)業(yè)，是大量勞動(dòng)力解放，使農(nóng)業(yè)人口發(fā)生遷移，都市化進(jìn)程加快，都市人口不停增加；■承接長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈發(fā)達(dá)都市大量產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展提升經(jīng)濟(jì)實(shí)力同步帶來(lái)大量產(chǎn)業(yè)人群，從而整體拉動(dòng)都市消費(fèi)，使都市綜合競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)；■實(shí)行環(huán)境保護(hù)政策，改善都市人居環(huán)境，實(shí)現(xiàn)可連續(xù)發(fā)展。5/25以商業(yè)服務(wù)和居住功能為主以居住和行政、文化、教育功能為主以居住功能為主，沿世紀(jì)大道可布置物流、倉(cāng)儲(chǔ)、市場(chǎng)等功能用地基本維持現(xiàn)狀功能，在鐵路貨站附近布置主城區(qū)主要物流、倉(cāng)儲(chǔ)用地居住、工業(yè)相對(duì)平衡都市新區(qū)以工業(yè)為主，沿世紀(jì)大道可布置物流、倉(cāng)儲(chǔ)、市場(chǎng)等功能用地城中片區(qū)城南片區(qū)城西片區(qū)西南片區(qū)城北片區(qū)河?xùn)|片區(qū)東擴(kuò)南進(jìn) 重點(diǎn)向南，推進(jìn)河?xùn)|，完善城中，改造城北，逐漸向西；都市將來(lái)建設(shè)重點(diǎn)是：■做強(qiáng)做大中心城區(qū)，提升中心都市輻射功能,帶動(dòng)市域城鎮(zhèn)迅速發(fā)展；■加快六大片區(qū)功能建設(shè)；構(gòu)建和完善市區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)；■推進(jìn)園林綠化建設(shè)；重點(diǎn)打造“水綠鹽城”特色。6/25三、鹽都市家居市場(chǎng)分布圖豐盛新項(xiàng)目家家愛(ài)家俱城豐盛裝飾城紅星美凱龍金太陽(yáng)裝飾城高力家居港高力裝飾城鹽城裝飾裝潢材料市場(chǎng)鹽城裝飾裝潢材料市場(chǎng)；明珠商貿(mào)城；鹽城五金機(jī)電城；白馬紡織服裝批發(fā)市場(chǎng)；鹽城義烏商貿(mào)城7/25鹽都市大交通意向項(xiàng)目位置8/25鹽都市家居零售市場(chǎng)調(diào)研表

序號(hào)名稱開業(yè)時(shí)間建筑體量主營(yíng)項(xiàng)目平均租金經(jīng)營(yíng)情況商戶意向1高力家居港2023-11-2116萬(wàn)平方米高檔建材、家俱40元/平方*月鹽城第一家居市場(chǎng)，品牌檔次高，經(jīng)營(yíng)情況較好品牌商戶沒(méi)有太大意向，能夠考慮倉(cāng)庫(kù)2紅星美凱龍一期（家俱樓）2023-9-155.3萬(wàn)平方米高檔家俱45元/平方*月家俱樓經(jīng)營(yíng)數(shù)年，生意穩(wěn)定。3紅星美凱龍二期（建材樓）2023-10-115萬(wàn)平方米高檔建材40元/平方*月建材樓剛才開業(yè)，生意一般4老高力家居港2023-12-274萬(wàn)平方米裝飾裝潢材料40元/平方*月老市場(chǎng)升級(jí)改造而來(lái)，衛(wèi)浴市區(qū)位置較好商戶意向去鹽城大橋北邊幾個(gè)市場(chǎng)，由于租金很便宜只有6元/平方*月左右。不過(guò)假如南邊能有一種大型規(guī)模市場(chǎng)愈加好5金太陽(yáng)裝飾城2023-9-282萬(wàn)平方米裝飾裝潢材料35元/平方*月由新市政府拆遷還原在此，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定6豐盛裝飾城1999-9-184萬(wàn)平方米裝飾裝潢材料35元/平方*月作為老市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次不高，但生意較好。尤其是木業(yè)、五金、電料移門等行業(yè)。政府計(jì)劃明后年調(diào)整7家家愛(ài)家俱城2023-3-287萬(wàn)平方米中低級(jí)家俱25元/平方*月市場(chǎng)與前進(jìn)村合作三產(chǎn)項(xiàng)目，建筑為大棚構(gòu)造。政府計(jì)劃拆遷調(diào)整9/25鹽都市批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研表

序號(hào)名稱開業(yè)時(shí)間建筑體量主營(yíng)項(xiàng)目平均單價(jià)經(jīng)營(yíng)情況1白馬紡織服裝批發(fā)市場(chǎng)2023-11-820萬(wàn)平方米紡織服裝、小商品15元/平方*月前期銷售較好，經(jīng)營(yíng)一般。2鹽城裝飾裝潢材料市場(chǎng)計(jì)劃12月底17.28萬(wàn)平方米裝飾裝潢材料6-12元/平方*月由合作社與55個(gè)商戶共同出資籌建，銷售單價(jià)1.2萬(wàn)/平方米，已經(jīng)售罄。招商基本結(jié)束籌備開業(yè)中。3鹽城五金機(jī)電城計(jì)劃2023年7萬(wàn)平方米五金機(jī)電銷售單價(jià)8千元銷售1樓連二、三樓4明珠商貿(mào)城一期2023年?duì)I業(yè)一期18萬(wàn)平方，裝飾裝潢材料銷售單價(jià)2.2萬(wàn)元/平方米賣50平方門面送100平方住房；總規(guī)劃占地面積為720畝，總建筑面積為70萬(wàn)平方米，首期開發(fā)占地為180畝，建筑面積為18萬(wàn)平方米，5鹽城義烏國(guó)際商貿(mào)城計(jì)劃2023年下六個(gè)月28萬(wàn)平方米小商品銷售單價(jià)1.2萬(wàn)平方米前三年返租7.5%10/25意向項(xiàng)目介紹介紹地址：位于世紀(jì)大道寶才二組規(guī)模：擬用地74畝，可再拓展100畝左右；性質(zhì)：商業(yè)用地建筑參數(shù)用地：45455平方米；總建筑面積：152600平方米地上面積;129600平方米；公寓：21800平方米；辦公：21800平方米；容積率：2.85機(jī)動(dòng)車位734個(gè)；非機(jī)動(dòng)車位7758個(gè)11/25項(xiàng)目可行性分析一、優(yōu)勢(shì)1、豐盛新項(xiàng)目位于世紀(jì)大道寶才二組地塊，鹽都市城南開發(fā)區(qū)西邊。世紀(jì)大道是鹽城是主要干道，市政府和主要家居市場(chǎng)均在該干道上，商業(yè)氣氛比較成熟。2、城南片區(qū)和城西兩大片區(qū)主要為鹽城新市區(qū)，類似于南京河西地域，該地域?qū)?lái)成長(zhǎng)空間巨大。3、該片區(qū)域處于前期開發(fā)中，新建大型市場(chǎng)比較符合區(qū)域發(fā)展方向。將來(lái)都市開發(fā)必然帶動(dòng)裝飾裝潢經(jīng)濟(jì)發(fā)展。4、紅太陽(yáng)和豐盛裝飾城都在業(yè)內(nèi)具有較高著名度二、劣勢(shì)1、鹽城主要大市場(chǎng)已經(jīng)在鹽城大橋北布局例如：鹽城裝飾裝潢材料市場(chǎng)、五金機(jī)電城、明珠商貿(mào)城、白馬紡織服裝批發(fā)市場(chǎng)、義烏商品城等，短期內(nèi)會(huì)對(duì)商戶形成巨大吸引力。并且租金只有6元左右，相稱具有吸引力。2、項(xiàng)目地塊離都市中心較遠(yuǎn)，面積也過(guò)小只有74畝，與市場(chǎng)需求不太吻合。原定位作為一種新精品市場(chǎng)恐怕在前期培育將會(huì)十分困難。3、傳統(tǒng)市場(chǎng)如高力、紅星、家家愛(ài)等比較穩(wěn)定，新市場(chǎng)需要有自己明確而清楚定位。12/25三、機(jī)會(huì)1、意向地塊與鹽都市南進(jìn)戰(zhàn)略規(guī)劃十分契合，蘊(yùn)藏很大商機(jī)。2、該地域作為商業(yè)用地規(guī)劃周圍將會(huì)新建義烏商品城和另一專業(yè)市場(chǎng)，能夠形成集群效應(yīng)，能夠互相帶動(dòng)。3、鹽城南區(qū)家家愛(ài)和豐盛等市場(chǎng)面臨升級(jí)調(diào)整商戶對(duì)于南區(qū)愛(ài)好要大于北區(qū)。四、威脅1、南邊土地廣袤，發(fā)展空間很大。為了容易有新競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手加入。2、新高力家居港和紅星美凱龍都在世紀(jì)大道上絕佳位置，地段優(yōu)勢(shì)比意向地塊項(xiàng)目跟有競(jìng)爭(zhēng)力。相稱長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)在高端品牌引進(jìn)上很難有大作為。3、鹽都市都市規(guī)模和發(fā)展速度有限，前期市場(chǎng)需要3年左右培育期，這個(gè)階段對(duì)于市場(chǎng)和商戶都是一種很嚴(yán)峻考驗(yàn)。

提議：根據(jù)調(diào)研情況分析，我部以為豐盛新項(xiàng)目具有很大潛力能夠操作，不過(guò)前期定位與實(shí)際情況有很大偏差。提議項(xiàng)目一二期同步拿下同步開發(fā)，以中等大市場(chǎng)形態(tài)為主，前店后庫(kù)用倉(cāng)儲(chǔ)吸引商家。經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目要著重考慮：家俱陶瓷、衛(wèi)浴、木業(yè)、五金、吊頂、電工電料等裝飾裝潢主項(xiàng)材料，定位上不宜走精品路線。租金上要具有吸引力定位25左右比較合適。另外，假如有也許我方能夠考慮在該地塊附近拿地做都市綜合體。13/25洽談重點(diǎn)項(xiàng)目命名：合作年限：10年加盟費(fèi)：前3年，80萬(wàn)元/年，后7年100萬(wàn)/年+提成份紅。管理團(tuán)體：-----派駐人員主要為分管招商、運(yùn)行和企劃副總、招商總監(jiān)、企劃經(jīng)理合計(jì)3名主要領(lǐng)導(dǎo)，派駐人員工資、福利、獎(jiǎng)金按照紅太陽(yáng)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放。項(xiàng)目總經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理和物業(yè)經(jīng)理由豐盛出，但不干涉詳細(xì)業(yè)務(wù)。項(xiàng)目籌劃宣傳費(fèi)：該費(fèi)用由雙方協(xié)商定，主要參照同類新市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)。管理制度：人員管理、市場(chǎng)管理等各項(xiàng)管理制度參照紅太陽(yáng)管理制度執(zhí)行。平均租金：