昆明西市區(qū)區(qū)域報告

昆明市西市區(qū)區(qū)域分析報告策略中心2023.7.301/61目錄Part.1

西市區(qū)背景Part.2西市區(qū)房地產市場細分Part.3客戶群特性、需求Part.4西市區(qū)房地產市場預測Part.5西市區(qū)公司項目競爭環(huán)境分析Part.6小結2/61西市區(qū)背景Part1?昆明市概況?西市區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀?西市區(qū)內部區(qū)域劃分3/61昆明市概況昆明市按行政劃分分為盤龍、五華、西山、官渡、東川五個區(qū)域，按方向分為東市區(qū)、南市區(qū)、西市區(qū)、北市區(qū)、遠郊五個區(qū)域，另外尚有包括安寧市（代管）、呈貢縣等在內五個縣（呈貢、富民、宜良、嵩明、晉寧）、三個自治縣（石林彝族自治縣、祿勸彝族苗族自治縣、尋甸回族彝族自治縣）。全市總面積21582平方千米，總人口608.57萬。市人民政府駐盤龍區(qū)。昆明主城四區(qū)劃分界限4/61西市區(qū)整體概況龍泉路二環(huán)北路二環(huán)西路滇池沿岸?西市區(qū)北起龍泉路，沿二環(huán)東路、二環(huán)西路至碧雞路周圍滇池沿岸所圍成區(qū)域。?西市區(qū)是昆明市主要教育、科研區(qū)，依靠本身和二環(huán)內教育配套，成為教育置業(yè)第一選擇。?從2023年至此，高新區(qū)共有20多種項目取得規(guī)劃用地許可證或是規(guī)劃建設許可證，將在2至3年內放量供應。?自23年起，啟動44條道路建設以及輕軌，屆時西市區(qū)與南、北市區(qū)以及中心區(qū)域交通將會更為便捷。昆明市西市區(qū)劃分西市區(qū)5/61西市區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀?居住環(huán)境：伴伴隨水泥廠、印染廠、冶煉廠等“污染公司”外遷，西市區(qū)居住環(huán)境變得越來越合適居住。城中村改造重點區(qū)域，城中村改造之后是區(qū)域道路，布局等更具規(guī)模，區(qū)域內環(huán)境品質得到高度提升。?交通情況：56、66、113、7、85路由西市區(qū)通往昆明市中心，火車站等熱點區(qū)域。自23年起，區(qū)域內已經在建40多條道路以及輕軌，屆時將使得西市區(qū)與中心區(qū)以及南、北市區(qū)聯(lián)通愈加方便。?教育配套：小學：高新第一小學、高新第二小學中學：師大附中、西山一中、西山二中大學：云南師范大學商學院、昆明骨傷高等專科學校、云南經濟管理學院、昆明醫(yī)學院海源學院、云南藝術學院文華學院等十多所高校。?其他配套：昆醫(yī)附三院，各類銀行，百大超市、傲云峰酒樓、西苑客運站、中國電信大樓、中國移動通信大樓、云南海關等。擁有云南銅業(yè)、云南白藥、昆明可口可樂等著名公司。6/61西市區(qū)SWOT分析相比其他區(qū)域，西市區(qū)跟昆明市區(qū)接觸面最大，進市區(qū)方便快捷，與市區(qū)融合度很高。教育資源集中并且豐富，從幼稚園到大學，西市區(qū)都有昆明一線名校。西市區(qū)落戶公司約160家，產值達成549億，技工貿收入是780億，稅收達成40多億，相比其他市區(qū)，西市區(qū)在就業(yè)和創(chuàng)業(yè)方面提供了較好環(huán)境。近年來道路建設以及城中村改造，使得西市區(qū)交通情況，路網規(guī)劃，日趨合理和完善。

S（優(yōu)勢）W（劣勢）西市區(qū)商業(yè)資源不夠豐富和集中，比較缺乏，在西市區(qū)很難找到一條非常繁華商業(yè)街。西市區(qū)醫(yī)療資源也相對缺乏，大型醫(yī)院只有一家昆醫(yī)附三院。對于醫(yī)療資源還是要依靠二環(huán)以內區(qū)域。城中村分布很廣，在西市區(qū)各個區(qū)域都有，尤其是高新區(qū)北部以及王家橋一塊，城中村密集制約了西市區(qū)道路，市政配套等建設以及西市區(qū)環(huán)境改造進度。老昆明人對西市區(qū)見解比較差，存在偏見，由于過去西市區(qū)有很多污染型公司。

7/61西市區(qū)SWOT分析O（機會）區(qū)域內擁有眾多著名公司和國家企事業(yè)單位，例如中國海關，高新區(qū)政府，云南白藥集團等，對商品房需求量大，并且具有較強購買能力。同檔次商品房，西市區(qū)價格占據著一定優(yōu)勢，這個優(yōu)勢會吸引很多潛在客戶關注。40多條道路以及輕軌建設使得西市區(qū)路網越來越清楚，南北連通性增強。政府對西市區(qū)越來越重視，從道路建設到市政規(guī)劃投入和執(zhí)行力度上看，政府正在著力打造一種全新西市區(qū)。

T（威脅）區(qū)域內樓盤差異化不夠顯著，造成放量相對集中，競爭比較劇烈，二伴隨城中村改造，可建設土地增加，西市區(qū)區(qū)域內競爭將會愈演愈烈。相對教育配套強勢，區(qū)域內醫(yī)療、商業(yè)配套是十分不完善，醫(yī)療購物都很不方便。區(qū)域內交通很不方便，雖然是從西市區(qū)高新區(qū)到西山區(qū)坐公車都很不方便，本身區(qū)域內連通性不強。南、北市區(qū)發(fā)展相對西市區(qū)來說愈加成熟，樓盤差異化和品質較之西市區(qū)都有很大優(yōu)勢。

8/61西市區(qū)內部區(qū)域劃分高新區(qū)板塊馬街板塊王家橋板塊龍泉路二環(huán)北路普吉路二環(huán)西路人民西路二環(huán)西路西市區(qū)內部區(qū)域劃分?王家橋板塊龍泉路，二環(huán)北路，普吉路所圍成區(qū)域。?高新區(qū)板塊人民西路以北，二環(huán)西路以西區(qū)域。?馬街板塊人民西路以南，二環(huán)西路以西，與滇池沿岸所圍成區(qū)域。滇池沿岸馬街板塊為西市區(qū)房地產市場最早開發(fā)區(qū)域。高新開發(fā)區(qū)次之，為目前房地產市場開發(fā)最集中區(qū)域。王家橋板塊城中村改造正在進行中，房地產市場開發(fā)還相對缺乏。9/61西市區(qū)房地產市場細分Part2?23年一級市場概況?西市區(qū)房地產市場特性?馬街板塊?高新區(qū)板塊?王家橋板塊10/6123年西市區(qū)一級市場概況區(qū)域東市區(qū)南市區(qū)西市區(qū)北市區(qū)中心區(qū)遠郊面積（畝）1766.891914.44889.04234.33124.051422.47可開發(fā)面積（㎡）2874155.429341642222213.18633042.5326337.371523195.63平均容積率2.442.303.754.053.951.61數量（宗）2024173523從土地供應區(qū)域情況來看，主城區(qū)內東市區(qū)、南市區(qū)和西市區(qū)為主要供應區(qū)域，三塊區(qū)域共供應61套，面積4570.37畝，占總體放量71.96%。從其供應區(qū)域可看出將來南市區(qū)、東市區(qū)、西市區(qū)為開發(fā)熱點區(qū)域。23年土地供應區(qū)域分析11/6123年西市區(qū)一級市場概況昆明各區(qū)土地供應構造（單位：畝）

東市區(qū)南市區(qū)西市區(qū)北市區(qū)中市區(qū)遠郊居住849.11658.48599.01163.3737.38

商業(yè)178.46651.3623.3570.9686.6737.44工業(yè)417.7

199.12

1220.07倉儲

441.39

159.63公共設施64.92

15.35

批發(fā)零售

5.33科研用地118.18144.7552.21

文體用地38.52143.177

西市區(qū)以居住用地最多，其次為工業(yè)用地，可見西市區(qū)政府加大高新區(qū)招商力度以推進發(fā)展12/6123年西市區(qū)一級市場概況區(qū)域東市區(qū)南市區(qū)西市區(qū)北市區(qū)中市區(qū)遠郊面積（畝）1766.891914.44889.04234.33124.051422.47起拍總價（萬元）67554.42257555.77188687.48110483.1469731.2136381.15起拍單價（萬元）38.23134.53212.24471.49562.1225.5823年土地價格區(qū)域分析2023年上市供應土地起拍均價約為115萬元/畝西市區(qū)土地供應量、價格均處于中間位置，一級市場發(fā)展比較平穩(wěn)。13/61西市區(qū)房地產市場特性高新區(qū)板塊馬街板塊王家橋板塊龍泉路二環(huán)北路普吉路二環(huán)西路人民西路二環(huán)西路伴隨西市區(qū)發(fā)展，區(qū)域土地正由生地向熟地過渡。23年至23年初有20多塊土地取得土地規(guī)劃許可證，將在23年下六個月至2023年集中放量?，F(xiàn)開發(fā)樓盤檔次均在中等且規(guī)模較小，多為兩三百畝小規(guī)模樓盤。目前成交均價在6000元/㎡左右。西市區(qū)物業(yè)類型主要為小高層和高層，一房~四房，花園洋房和別墅很少且集中在高新區(qū)板塊。新開發(fā)樓盤開始重視樓盤品質和本身配套深入提升，如規(guī)劃學校和商業(yè)街區(qū)等。二手房市場活躍，二手房普遍有較高程度升值。滇池沿岸14/6123年西市區(qū)業(yè)態(tài)開盤供應組成西市區(qū)業(yè)態(tài)是以小高層和高層為主。15/6123年西市區(qū)房地產市場放量情況23年在售項目普宅均價區(qū)間（元/㎡）4000-45004500-50005000-60006000-70007000-8000朝花曦拾

鼎易天景

典型壹城

中晟溪城

正大紫都城

廣基馨悅尚居

中天花園

都市春天

西市區(qū)商品房在2023年供應僅次于南市區(qū)，共供應6694套房源，占據了昆明市市場放量27%。西市區(qū)價格在23年達成4000元/㎡，目前在售項目價格在6000元/㎡左右，23年入市項目開盤當天銷售率均在50%以上，伴隨將來供應放量和置業(yè)熱度加劇，區(qū)域價格將仍有很大上漲空間。16/61已售樓盤熱銷戶型分析已售盤熱銷戶型區(qū)間（㎡）典型項目一房一房/兩房兩房到三房三房三房到四房兩房50下列51-6061-7071-8081-9091-100101-110111-120121-130131-140朝花曦拾

鼎易天景

典型壹城

中晟溪城

正大紫都城

廣基馨悅尚居

中天花園

都市春天

新域盛景

廣基馨悅芳鄰

中產花香十里

明日都市

戛納小鎮(zhèn)

片區(qū)物業(yè)形態(tài)以容積率高高層、小高層為主；主力供應80-90㎡兩房三房，戶型基本在120㎡下列。17/61預售樓盤分析預售樓盤項目名稱物業(yè)類型推售戶型項目本身配套景觀規(guī)模新域盛景2期高層為主2~4房小型商業(yè)街區(qū)小型花園式景觀假日都市高層為主2~4房大型商業(yè)街區(qū)、幼稚園2萬㎡水景典型雙城高層為主2~4房超大型商業(yè)區(qū)、幼稚園、小學開放式物管，無大規(guī)模景觀西山新城2期高層為主1~4房大型商業(yè)街區(qū)，小學無大規(guī)模景觀較之已售和在售樓盤，新開發(fā)樓盤在物業(yè)類型和戶型設計上并沒有很大變化。新開發(fā)樓盤重視本身配套完善，都結識到西市區(qū)商業(yè)配套稀缺。在景觀設計上各有特點。18/61馬街板塊馬街板塊二環(huán)西路人民西路馬街板塊區(qū)域位置滇池沿岸人民西路以南，二環(huán)西路以西，與滇池沿岸所圍成區(qū)域。馬街板塊是西市區(qū)房地站最早開發(fā)板塊，如千禧龍庭，梁源小區(qū)等。樓盤物業(yè)以小高層、高層為主。區(qū)域內城中村聚集，目前大規(guī)模進行城中村改造以及某些污染公司外遷。區(qū)域內城中村改造以及都市規(guī)劃道路建設等，使得該區(qū)域交通顯得更為擁擠，該區(qū)域有82、K2、66能夠達到市中心區(qū)域。區(qū)域內房地產市場近年來發(fā)展勢頭強勁，具代表性樓盤有典型雙城，西山星城等。擁有西一中，北師大，海源學院等初高中、大學名校。19/61馬街板塊SWOT分析S（優(yōu)勢）房地產市場發(fā)展較早，舊小區(qū)會帶動購房需求。馬街板塊離一二環(huán)距離很近，進出中心區(qū)比較方便。西山區(qū)政府以及某些高新公司分布在這里，為房地產消費提供了有力保障。W（劣勢）城中村改造，道路建設等嚴重影響了區(qū)域內交通、居住環(huán)境。該片區(qū)老齡化現(xiàn)象比較嚴重，相比其他片區(qū)，原住民購買力較弱。區(qū)域內缺乏完善商業(yè)配套。O（機會）馬街板塊將成為西山區(qū)次商務中心，商業(yè)配套完善，有助于拉動消費刺激房地產市場發(fā)展。道路建設以及城中村改造，加上商業(yè)等配套完善，有助于該板塊價值提升，房地產市場前景優(yōu)越，有一定升值空間。T（威脅）相比高新區(qū)板塊發(fā)展，馬街板塊發(fā)展速度略顯滯后，房市集中放量多集中在高新板塊。眾多公司云集在西市區(qū)，伴隨多種樓盤集中放量，西市區(qū)內競爭變得愈加劇烈。20/61馬街板塊二、三級市場分析分類在售/售罄一期開盤價二期開盤價二手房價格租售價格租售比典型壹城售罄48006000左右未交房甲殼都市售罄6500左右21.41/303西楚花園售罄6500左右19.231/330豐寧小區(qū)售罄5800左右18.841/312梁源小區(qū)售罄6200左右19.111/330興隆小區(qū)售罄5500左右20.81/263單位：（元/平方米）單位（月元/平方米）片區(qū)房價走勢呈上升狀態(tài)，在一段時間內任然會連續(xù)。二手房較高成交價格反應出片區(qū)樓市需求并沒有飽和，任處于需大于供狀態(tài)。根據租售比國際標準和中國現(xiàn)狀，這個片區(qū)樓市發(fā)展情況相對穩(wěn)定。21/61馬街板塊重點樓盤個案分析——典型雙城輕軌三號線站臺22/61典型雙城基礎信息

項目概況地理位置人民西路與海源路交匯口，西一中對面建筑面積/占地面積300萬/66.67萬平米開發(fā)商云南典型房地產開發(fā)有限公司商業(yè)面積100/萬平方米物業(yè)類型一般住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓容積率4.49整合推廣銳酉營銷綠化率/主力戶型80.3~122.77㎡總戶數1020開盤時間2023年終停車位/開盤折扣辦理優(yōu)惠登記，開盤當天優(yōu)惠0.5%裝修情況毛坯價格/樓盤概述一期共推出6棟，均為34層，2梯5戶朝向西南，東南23/61戶型與建筑格調、園林定位戶型定位戶型面積段戶型種類百分比兩房兩廳85~106㎡313.3%三房兩廳89~138㎡686.7%總戶型種類：9總戶數：1020建筑格調、園林定位典型雙城一期共將推出1020套住房，以三房兩廳為主，占86.7%典型雙城利用當代建筑格調，獨創(chuàng)矩陣式商業(yè)公園生態(tài)模式。密集建筑規(guī)模，樓間距很小，影響底層業(yè)主采光，互視對視嚴重，對業(yè)主隱私保護欠缺。小區(qū)打造開放式商業(yè)小區(qū)，綠化率很低，基本沒有成型景觀。綠化帶城帶狀分布被分割成一種個矩形框。矩陣式建筑規(guī)劃，讓小區(qū)看上愈加開放，不過少了傳統(tǒng)小區(qū)居家生活感覺。24/61價格與客戶定位價格定位客戶定位項目位置處于人民西路上，沿著人民西路始終走便是昆明市中心區(qū)，地段在西市區(qū)來說具有很高優(yōu)越性，周圍擁有黃土坡客運站，西苑客運站，馬街客運站，加上本身品牌打造，因此預期售價比較高。先開發(fā)典型壹城項目，開盤均價為4800元/㎡，典型雙城一期開盤預售均價在7500元/平米。定位在昆明市中產階級。主力定位客戶是西市區(qū)企事業(yè)單位員工，中高等院校教職員。周圍老小區(qū)客戶。25/61項目賣點與營銷策略項目賣點營銷策略項目處于西市區(qū)最接近昆明中心區(qū)位置，獨創(chuàng)矩陣式商業(yè)公園生態(tài)模式。本身打造100萬㎡豪華商業(yè)街區(qū)，將建設有嘉年華，大型商場，已有1000多商家加盟，有國際一線品牌，也有國內二線品牌。將來輕軌四號線在項目處設置站點。本身規(guī)劃幼稚園和小學，周圍擁有西一中、師大附中、等小中高等級別名校。周圍分布著黃土坡、西苑、馬街三個客運站，這三個客運站是通往安寧、嵩明等縣以及麗江、大理等樞紐。周圍市政配套日趨完善，路網日益發(fā)達，周圍有沃爾瑪和家樂福此類大型超市?？蛻舳ㄎ皇侵挟a階級，主力戶型設計室三房為主，占到86.7%。針對西市區(qū)極度缺乏商業(yè)配套，項目著力打造一種大型、完善商業(yè)中心，并將之作為賣點，通過網絡，報版、戶外廣告等不遺余力宣傳。借助之前項目典型壹城成功借勢，乘熱打鐵，宣傳典型雙城，其實二者并非一種項目，不過讓客戶產生是同一項目標錯覺，用很少時間迅速增加項目標社會認知度。辦理實名制優(yōu)惠登記，開盤當天可享有0.5%優(yōu)惠。項目宣傳語，著重強調地理位置優(yōu)越和商業(yè)規(guī)劃規(guī)模龐大。26/61高新區(qū)板塊高新區(qū)板塊普吉路人民西路二環(huán)西路高新區(qū)板塊區(qū)域位置人民西路以北，二環(huán)西路和普吉路以西。高新區(qū)板塊是西市區(qū)現(xiàn)階段房地產市場最火爆板塊，大量樓盤在今年集中放量。樓盤物業(yè)以小高層、高層為主，西市區(qū)少許花園洋房、復式和別墅戶型都集中在這個區(qū)域。區(qū)域內擁有幾十家高新技術公司(見附表)，并且還會有新公司進駐，現(xiàn)正大規(guī)模進行城中村改造以及某些污染公司外遷。區(qū)域內路網發(fā)達，伴隨新規(guī)劃道路陸續(xù)完工通車，區(qū)域內交通變愈加得通暢。該區(qū)域有83、113、C63等能夠達到市中心區(qū)域。區(qū)域內房地產市場近年來發(fā)展勢頭強勁，具代表性樓盤有鼎易天城、假日都市等等。擁有高新一小、師大附中、津橋學院等初高中、大學名校。27/61附表：高新區(qū)板塊部分公司名單積華生物醫(yī)藥控股有限公司云南天紅堂藥業(yè)有限公司云南世紀天樂房地產開發(fā)有限公司云南萬康生物科技有限公司中美合資昆明滇虹藥業(yè)有限公司昆明萊美藥業(yè)有限公司云南翰瑪標識制造工程有限公司云南銀發(fā)環(huán)境保護集團股份有限公司昆明百事可樂飲料有限公司云南省久泰藥業(yè)有限公司云南康美佳藥業(yè)有限公司云南亞太環(huán)境工程設計研究有限公司昆明滇寶防水建材有限公司云南宏盛錦盟公司集團有限公司云南杰康藥業(yè)有限公司昆明狀元珂辰軟件開發(fā)有限公司昆明積大制藥有限公司云南宏華建設發(fā)展有限公司云南天紅堂藥業(yè)有限公司昆明藝嘉旅游規(guī)劃設計有限公司28/61高新板塊SWOT分析S（優(yōu)勢）房地產市場發(fā)展勢頭迅猛，某些優(yōu)秀樓盤出現(xiàn)，是客戶對高新區(qū)有了很高認知度。道路、教育等市政配套完善。有輕軌三、四號線通過，擁有昆明最大汽車4S店板塊。高新區(qū)政府和密集高新公司分布在這里，為房地產消費提供了有力保障。W（劣勢）區(qū)域內缺乏完善商業(yè)配套。曾經區(qū)域內污染公司較多，昆明客戶對高新區(qū)結識普遍都還停留在此前階段，以為不宜居住，影響購房欲望。城中村改造和大量樓盤建設，噪音、空氣污染嚴重。O（機會）越來越多技術公司入駐高新區(qū)，這些單位員工購房需求將會拉動高新區(qū)房地產市場需求。道路建設以及城中村改造，加上商業(yè)等配套完善，有助于該板塊價值提升，房地產市場前景優(yōu)越，有一定升值空間。T（威脅）安寧、嵩明等臨近縣房地產發(fā)展也加快步伐，在環(huán)境和價格上占據很大優(yōu)勢，會和高新板塊對客戶進行競爭。眾多公司云集在西市區(qū)，伴隨多種樓盤集中放量，西市區(qū)內競爭變得愈加劇烈。29/61高新區(qū)板塊二、三級市場分析分類在售/售罄一期開盤價二期開盤價二手房價格租售價格租售比新域盛景在售430079007000~800018.751/400麗陽星城售罄17505500~600012.51/500傲云峰售罄7000左右16.251/400水逸康橋售罄5000左右7000~900017.51/400棕櫚園售罄7000~8000151/500朝花曦拾售罄7000~800017.51/400戛納小鎮(zhèn)售罄6500~700013.751/500單位：（元/平方米）單位（月元/平方米）片區(qū)房價走勢呈上升狀態(tài)，處于升值狀態(tài)，在一段時間內任然會連續(xù)。片區(qū)樓市需求并沒有飽和，任處于需大于供狀態(tài)。根據租售比國際標準和中國現(xiàn)狀，這個片區(qū)樓市發(fā)展情況相對穩(wěn)定。30/61高新區(qū)板塊重點樓盤個案分析——假日都市31/61假日都市基礎信息

項目概況地理位置昆瑞路與海源中路交叉口（西市區(qū)）建筑面積/占地面積70萬/6.67萬平米開發(fā)商昆明啟鴻房地產開發(fā)有限公司商業(yè)面積6.5萬平方米物業(yè)類型商鋪、公寓、小高層、高層容積率4.25整合推廣天橙中國傳輸機構綠化率42%主力戶型67~79平米2房89~138平米3房總戶數4470開盤時間2023.8（詳細待定）停車位2999開盤折扣邀請卡活動憑卡開盤當天優(yōu)惠0.5%裝修情況毛坯價格/樓盤概述共22棟，1~4棟回遷戶，5~10棟商鋪三層加住宅，11~22棟住宅，樓層為18層或34層朝向西南，東南32/61戶型與建筑格調、園林定位戶型定位戶型面積段戶型種類百分比兩房兩廳67~79㎡3/三房兩廳89~138㎡12/四房兩廳138、191㎡2/總戶型種類：17總戶數：4470建筑格調、園林定位假日都市共有4470戶，以三房為主小區(qū)利用當代建筑格調，為點式或者板式高層住宅，由于朝西南、東南方向，采光較好。小區(qū)建筑密度大，容積率高，樓間距比較近，致使互視和對視嚴重，也影響地層業(yè)主采光。70萬㎡水景，利用第十高差形成跌落式水景，有一定視覺沖擊力。600米中央水景周圍設計有涼亭、木質拱橋、沙灘、露天游泳池等給人一種悠閑、輕松感覺。小區(qū)綠化率達成42%，讓整個小區(qū)看上去很美，富有生機。33/61價格與客戶定位價格定位客戶定位項目打造2萬㎡水景，6.5萬㎡商業(yè)街區(qū)，600M濱河風情商業(yè)街，在很大程度上迎合昆明本地人喜歡水景居住習慣和加強對西市區(qū)商業(yè)配套完善。著力打造一種客戶認知度高品牌，為樓盤銷售造勢。假日都市開盤預售均價在7500元~8000元/平米。定位在昆明市中產階級。主力定位客戶是西市區(qū)企事業(yè)單位員工，中高等院校教職員。周圍老小區(qū)客戶。34/61項目賣點與營銷策略項目賣點營銷策略項目處于高新去板塊中心區(qū)位置，中心景觀為2萬㎡水景，想打造雙水岸生活。本身打造6.5萬㎡商業(yè)區(qū)和600M濱河風情商業(yè)街，已有家樂福、國美電器等著名品牌加入。戶型豐富，朝向以東南，西南為主，采光性好，景觀擁有率高。將來輕軌四號線在項目臨近處設置站點。本身規(guī)劃幼稚園，周圍擁有高新一小、西一中、師大附中、等小中高等級別名校。周圍交通方便，駕車15分鐘即可達到市中心，66、C69、56、180通往市中心及熱點區(qū)域。客戶定位是中產階級，主力戶型設計為兩房兩廳和三房兩廳，并結合某些躍層戶型。針對西市區(qū)極度缺乏商業(yè)配套，項目著力打造一種能夠滿足基本購物需求商業(yè)街區(qū)，針對昆明客戶對水景喜好，打造2萬平米中央水景并通過戶外廣告，報版等著力宣傳，取得了較好效果。辦理實名制優(yōu)惠卡，開盤當天可享有0.5%優(yōu)惠。項目宣傳語，突出本身項目標優(yōu)勢，42%綠化率和中央水景，強調一種悠閑、輕松、富有情調居住環(huán)境。突出自己教育配套優(yōu)勢35/61王家橋板塊王家橋板塊龍泉路二環(huán)北路普吉路王家橋板塊區(qū)域位置普吉路以東，二環(huán)北路以北，龍泉路以西。區(qū)域內生地較多，房地產市場尚有待深入開發(fā)，目前正在進行城中村改造，和道路規(guī)劃建設。房地產市場相對其他版塊滯后，市政配套不夠完善，教育等資源依靠高新板塊和二環(huán)以內。王家橋板塊是西市區(qū)與北市區(qū)聯(lián)通地段，道路建設完工之后，西市區(qū)與北市區(qū)連通性會增強，會帶動房地產市場發(fā)展。36/61客戶群特性、需求Part3?西市區(qū)整體?馬街板塊?高新區(qū)板塊?西市區(qū)五華板塊37/61西市區(qū)客戶需求搜狐焦點網針對昆明西區(qū)置業(yè)調查，共有1643名網友參與投票。參與調查1643網友，已有976人在昆明已擁有住房，占投票總人數59%

會在昆明西區(qū)買房，占總票數66%

25—30歲年紀段最多，占投票人數31%

38/61西市區(qū)客戶需求搜狐焦點網針對昆明西區(qū)置業(yè)調查，共有1643名網友參與投票。買房原因選擇相對較分散，有24%網友因“房價相對便宜”而選擇西區(qū)。西區(qū)部分樓盤價格高成為42%投票者不考慮西區(qū)原因。對比得出，西市區(qū)樓盤價格只是相對其他片區(qū)較低，實際價格在客戶能承受范圍內浮動。39/61西市區(qū)客戶需求搜狐焦點網針對昆明西區(qū)置業(yè)調查，共有1643名網友參與投票。西區(qū)宜居已得到認可，有47%受訪者選擇會在西區(qū)長住。“自住和投資兼有”是西區(qū)購房主流，占受訪網友30%?！白宰『屯顿Y兼有”是西區(qū)購房主流，占受訪網友30%85%網友會選擇“從銀行按揭貸款”方式付款。40/61西市區(qū)整體客戶特性、需求伴隨某些工廠、水泥廠等污染性較強公司被規(guī)劃外遷，西市區(qū)區(qū)域內高新技術公司會愈加豐富并且集中，這些單位員工會成為主力客戶群之一。高新一小等名校進駐，教育資源逐漸完善，將帶動一部分購房需求?？蛻舳ㄎ辉诟咝＝搪殕T和為了得到優(yōu)越教育配套而購房市民。高新區(qū)內以科技型人員、出國留學人員為主，片區(qū)容納大部分中端客戶群，西市區(qū)高新產業(yè)區(qū)域規(guī)劃，能吸引有關公司和人才入駐，帶來一定量高端購買力。西市區(qū)近幾年飛速發(fā)展，讓更多人看到西市區(qū)將來發(fā)展?jié)摿ΓY合目前西市區(qū)相對較低價格，會吸引其他片區(qū)客戶來西市區(qū)置業(yè)，同步也吸引了一大批投資客關注。外流群體減少，到西市區(qū)置業(yè)、投資客戶群體增多，將成為昆明市中產階級新主力置業(yè)區(qū)41/61馬街板塊客戶群分析主力客戶群本地公務員階層：這批人收入相對比較穩(wěn)定，主要靠每個月積蓄來維持生計。這批人因其所處職位和部門不一樣，收入也有高有低。他們在住房補貼上受到更加好優(yōu)待，刺激了他們購房欲望。由于收入穩(wěn)定，這批人供樓信心比較強。本地私營業(yè)主階層：他們擁有自己產業(yè)，業(yè)主有大有小，財力也各不相同，但以中等有產階層占較大百分比。作為有產業(yè)階層，他們在這里創(chuàng)業(yè)數年，對這里有了感情，加上多種其他原因作用，有了在這塊奮斗數年熱土安家想法。由于收入不一樣，不一樣地源人對不一樣戶型、不一樣品味住房，追求不盡相同。本地公司白領階層：這些人士是公司中、高級管理人員，他們年收入一般在4至5萬元之間，有些高級白領達10萬元/年以上。他們是房產消費主流，并且大多手上已積累了一筆儲蓄，目前很多都沒有住房。入駐公司白領、私營業(yè)主階層：伴隨西市區(qū)規(guī)劃工作如火如荼進行中，馬街板塊有某些公司入駐，也顯現(xiàn)了很多大型商業(yè)中心，這些白領和業(yè)主收入一般會很高，會考慮在離上班或者鋪面比較近地方置業(yè)。42/61馬街板塊客戶群分析次主力客戶群本地居民：這些人為老小區(qū)居民和城中村居民，其收入有高有低，很多靠小生意和出租自建房房營生。此類消費群體購房目標是為了改善居住環(huán)境，大多項選擇擇買房后將原有房屋租出。周圍片區(qū)年輕中產階級：中心區(qū)、南、北市區(qū)與西市區(qū)連通性很強離得很近，但房地產價格卻有2023~3000元/㎡差距，西市區(qū)物業(yè)具有較大價格空間，這些人收入水平中等，初次置業(yè)會選擇到西市區(qū)置業(yè)。投資客：受輕軌三號線以及西市區(qū)大規(guī)模道路規(guī)劃，使得馬街板塊交通居住環(huán)境有很大變化，增強了與中心區(qū)、南市區(qū)聯(lián)通，房地長市場發(fā)展前景被普遍看好，這里也是通往安寧、嵩明等縣以及麗江、大理等市樞紐，旅游地產發(fā)展前景優(yōu)越。越來越多投資客開始青睞馬街板塊。43/61高新區(qū)客戶群分析本地公務員階層：這批人收入相對比較穩(wěn)定，主要靠每個月積蓄來維持生計。這批人因其所處職位和部門不一樣，收入也有高有低。他們在住房補貼上受到更加好優(yōu)待，刺激了他們購房欲望。由于收入穩(wěn)定，這批人供樓信心比較強。本地私營業(yè)主階層：他們擁有自己產業(yè)，業(yè)主有大有小，財力也各不相同，但以中等有產階層占較大百分比。作為有產業(yè)階層，他們在這里創(chuàng)業(yè)數年，對這里有了感情，加上多種其他原因作用，有了在這塊奮斗數年熱土安家想法。由于收入不一樣，不一樣地源人對不一樣戶型、不一樣品味住房，追求不盡相同。高新園區(qū)白領以及高效教職員階層：這些人士是公司中、高級管理人員或者學校老師、管理層，他們年收入一般在4至5萬元之間，有些高級白領達10萬元/年以上。他們是房產消費主流，并且大多手上已積累了一筆儲蓄，目前很多都沒有住房。新入駐公司白領、私營業(yè)主階層：伴隨西市區(qū)規(guī)劃工作如火如荼進行中，馬街板塊有某些公司入駐，也顯現(xiàn)了很多大型商業(yè)中心，這些白領和業(yè)主收入一般會很高，會考慮在離上班或者鋪面比較近地方置業(yè)。主力客戶群44/61高新區(qū)板塊客戶群分析本地居民：這些人為老小區(qū)居民和城中村居民，其收入有高有低，很多靠小生意和出租自建房房營生。此類消費群體購房目標是為了改善居住環(huán)境，大多項選擇擇買房后將原有房屋租出。周圍片區(qū)年輕中產階級：中心區(qū)、南、北市區(qū)與西市區(qū)連通性很強離得很近，但房地產價格卻有2023~3000元/㎡差距，西市區(qū)物業(yè)具有較大價格空間，這些人收入水平中等，初次置業(yè)會選擇到西市區(qū)置業(yè)，減少投入減輕自己負擔。投資客：高新區(qū)板塊處于西市區(qū)中心位置，受輕軌三、四號線以及西市區(qū)大規(guī)模道路規(guī)劃，加上大規(guī)模高新技術公司入駐使得高新區(qū)板塊交通居住環(huán)境和消費能力有了很大變化，增強了與中心區(qū)、南、北市區(qū)聯(lián)通，房地長市場發(fā)展前景被普遍看好。越來越多投資客開始青睞高新區(qū)板塊。次主力客戶群45/61王家橋板塊客戶群分析王家橋板塊房地產市場發(fā)展相對其他板塊顯著滯后，某些污染型公司云集在這里，這些公司改遷工作正在進行中，城中村改造以及道路規(guī)劃都在建設中。區(qū)域價值還沒有體現(xiàn)出來有待深入發(fā)覺，客戶多為潛在客戶。板塊內是五華區(qū)道路重點建設區(qū)域之一，規(guī)劃建設工作結束之后，該板塊區(qū)域價值會深入得到體現(xiàn)，房地產市場會有深入發(fā)展，在生地完成向熟地過度之后，引入公司員工以及區(qū)域內原住民都將成為該片區(qū)客戶，拉動需求，催快房地產市場發(fā)展。46/61西市區(qū)房地產市場預測Part4?供需預測?客戶、價格預測47/61西市區(qū)供需預測今年西市區(qū)總體消化量為5261套，月均消化438.42套。成交趨勢呈上升狀態(tài)。23年西市區(qū)成交套數48/61西市區(qū)供需預測西市區(qū)處于一種供不大于求狀態(tài)。樓盤銷售市場并未飽和，還需要很大放量。23年市場各區(qū)域供求情況2023年，西市區(qū)將繼續(xù)處于一種供不大于求狀態(tài)，2023年西市區(qū)將迎來一種更大范圍集中放量，對供求關系會產生一定影響。49/61客戶、價格預測客戶預測伴隨典型雙城、西山新城、假日都市等大盤本身項目商業(yè)體量集中補充，這批商家購房需求會很巨大，這批客戶將逐漸成為主力客戶群之一。高新技術公司園區(qū)在不停擴大，政府加大招商引資力度，越來越多大型高新技術公司入駐西市區(qū)，這些公司員工、管理層等將成為購房主力軍。伴隨西市區(qū)規(guī)劃進程不停加快，區(qū)域面貌煥然一新，由于區(qū)域價值不停體現(xiàn)，投資客涌入也變得順理成章，這批客戶雖算不上主力客戶，不過對西市區(qū)房地產發(fā)展也能起到較好推進作用。西市區(qū)會涌入一大批客戶，加上原先客戶群，西市區(qū)客戶群體會有所增加。50/61客戶、價格預測價格預測西市區(qū)價格處于一種供不大于求狀態(tài)，供求不平衡，會致使房價有一定上漲。西市區(qū)道路規(guī)劃、商業(yè)配套逐漸增強在加上大批新新產業(yè)入駐，使得西市區(qū)工業(yè)、商業(yè)、居住環(huán)境都有了很大程度提升，區(qū)域消費能力也增強，整個西市區(qū)區(qū)域價值得到提升，像中心區(qū)、南、北市區(qū)看齊，因此房價也會向這些區(qū)域追趕，房價上漲也許性很大。大環(huán)境上整個昆明市房價在新房地產政策出臺后來并未見顯著下調，房價在一段時間內會受其影響，不過效果難以預測。2023年市場區(qū)域價格情況價格會呈上漲趨勢，但幅度不會很大。中天花園推出后，價格連續(xù)小幅上漲，鼎易天景推出別墅價格高達12450元/㎡51/61西市區(qū)公司項目競爭關系分析Part5?西山新城介紹?競爭關系分析52/61西山新城介紹53/61基礎信息

項目概況地理位置西山區(qū)益寧路西山區(qū)蘇南路（西部石材城旁）占地面積113萬㎡開發(fā)商云南百集龍集團、渝商投資集團商業(yè)面積（一期）7萬㎡物業(yè)類型一般住宅,商鋪,商住，公寓容積率3.97整合推廣/綠化率40.11%主力戶型68~150㎡總戶數1700（一期）開盤時間2023年9月停車位1700（一期）開盤折扣辦理認籌卡兩萬一張，按揭優(yōu)惠2%，一次性付款優(yōu)惠3%裝修情況毛坯價格一期均價5800元/㎡樓盤概述朝向西南，西北54/61競爭關系分析項目名稱容積率綠化率戶型面積物業(yè)類型裝修情況新域盛景2.4941.7%81~160㎡高層為主精裝假日都市4.2542%67~138㎡高層為主毛坯典型雙城4.49<30%80~122㎡高層為主毛坯西山新城3.9740.11%68~150㎡高層為主毛坯同個與幾個西山區(qū)預售樓盤基礎信息對比，西市區(qū)與售樓盤在物業(yè)類型、戶型面積等方面并無太大差距。樓盤基礎信息對比55/61西山新城賣點競爭分析地段西山新城：接近昆明通往安寧、嵩明等熱門縣以及麗江、大理等熱門旅游都市集散