深圳城市更新改造政策工作步驟流程

深圳市城市更新改造目錄四三

二

一城市更新政策介紹城市更新基本概念城市更新分類解讀城市更新主要程序Part1城市更新政策介紹城市更新政策介紹時(shí)間名稱2005《關(guān)于深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定的實(shí)施意見》深府[2005]56號(hào)2007《關(guān)于開展城中村（舊村）改造工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》深府辦[2007]159號(hào)2007《關(guān)于工業(yè)區(qū)升級(jí)改造的若干意見》深府[2007]75號(hào)2008《關(guān)于推進(jìn)我市工業(yè)區(qū)升級(jí)改造試點(diǎn)項(xiàng)目的意見》深府辦[2008]35號(hào)2008《關(guān)于加快推進(jìn)我市舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造的工作方案》深府辦[2008]93號(hào)2009廣東省政府《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府[2009]78號(hào)）2009《深圳市城市更新辦法》市政府令第211號(hào)2010《關(guān)于試行拆除重建類城市更新項(xiàng)目操作基本程序的通知》深規(guī)土(2010)59號(hào)2010《深圳市人民政府關(guān)于深入推進(jìn)城市更新工作的意見》深府〔2010〕193號(hào)2010《拆除重建類城市更新項(xiàng)目房地產(chǎn)證注銷操作規(guī)則》深規(guī)土[2010]3242010《深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃申報(bào)指引（試行）》2011《城市更新單元規(guī)劃審批操作規(guī)則（試行）》2011《深圳市城市更新項(xiàng)目保障性住房配建比例暫行規(guī)定》2012《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》深府〔2012〕1號(hào)2012《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》深府辦〔2012〕45號(hào)Part2城市更新基本概念2.1城市更新的必要條件城市更新基本概念城市更新，是指由符合規(guī)定的主體對(duì)特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）內(nèi)具有以下情形之一的區(qū)域，根據(jù)城市規(guī)劃和《辦法》規(guī)定程序進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動(dòng)：2.2城市更新的三個(gè)途徑綜合整治類功能改變類拆除重建類不改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體和使用期限保留建筑物的原主體結(jié)構(gòu)改善消防設(shè)施改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施改善沿街立面、環(huán)境整治既有建筑節(jié)能改造不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能改變部分或者全部建筑物使用功能可能改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體可能變更部分土地性質(zhì)嚴(yán)格按照城市更新單元規(guī)劃、城市更新年度計(jì)劃的規(guī)定實(shí)施城市更新基本概念2.持3城市奔更新導(dǎo)單元城市攜更新辛單元拆除丟重建城市渠更新博單元金是為木實(shí)施位以拆是除重?cái)偨惓顺鞘卸聨橹魈}的城挑市更禁新活呀動(dòng)而柳劃定斤的相宣對(duì)成欺片區(qū)亂域；基本贏單位確定足規(guī)劃速要求帖、協(xié)京調(diào)各什方利答益、尾落實(shí)匪城市召更新番目標(biāo)慰和責(zé)例任的當(dāng)基本萌管理寫單位多個(gè)嚷項(xiàng)目一個(gè)斬城市濁更新欣單元卸可包端含一良個(gè)或捷者多吳個(gè)更歡新項(xiàng)防目城市犯更新堅(jiān)基本稻概念2.清3城市陶更新謠的規(guī)稍劃計(jì)鼻劃城市遭更新監(jiān)基本賢概念2.勤3城市臭更新惱的規(guī)寨劃計(jì)漫劃城市賀更新攪基本狀概念2.豬3城市奔更新燦的規(guī)梁劃計(jì)類劃城市佩更新訓(xùn)單元載規(guī)劃舟的制叫定計(jì)深劃；已具迅?jìng)鋵?shí)院施條葵件的屯拆除糖重建息類和烈綜合咬整治明類城迷市更途新項(xiàng)搜目；其中紫綜合捐整治口類城膀市更板新項(xiàng)妄目可姨以單廚獨(dú)制達(dá)定年漢度計(jì)揚(yáng)劃相關(guān)醋資金候來源富等內(nèi)滴容；城市漂更新賣年度治計(jì)劃城市統(tǒng)更新附基本叔概念Pa龜rt茂3城市靜更新舌分類杜解讀3.仇1綜合帆整治類城袖市更灣新城市球更新蠟分類廳解讀——基本植不涉軌及房醉屋拆舟建的繁環(huán)境醒凈化嶄、美考化項(xiàng)低目.不改宣變建元筑主鍛體結(jié)錘構(gòu)和法使用受功能改；一般楊不加際建附蔥屬設(shè)莊施，徹加建嚇的附詢屬設(shè)狡施應(yīng)農(nóng)當(dāng)滿討足相齒關(guān)規(guī)荷范的連要求倆。綜合整治包括哪些內(nèi)容？沿街麥立面午更新環(huán)境牽綠化傷美化公共闊服務(wù)介設(shè)施越改造3.丸1綜合響整治類城齒市更齊新城市根更新察分類咬解讀——由區(qū)哨政府掙制定脹實(shí)施債方案悶并組主織實(shí)頌施，構(gòu)經(jīng)費(fèi)揚(yáng)來源便多元姿化.綜合整治的實(shí)施主體是誰(shuí)？市政則府區(qū)政毅府權(quán)利蔽人其他鋤相關(guān)碎人有關(guān)炭部門慌批準(zhǔn)念或者芽備案經(jīng)費(fèi)貞來源申報(bào)涉及怨改善屢基礎(chǔ)破設(shè)施牲、公煎共服睬務(wù)設(shè)舊施和平市容夏環(huán)境區(qū)政扮府制高定方航案并佛組織框?qū)嵤?.劍2功能少改變招類城市必更新城市頃更新員分類鞋解讀——符合好產(chǎn)業(yè)粗布局完規(guī)劃遼，滿債足產(chǎn)介業(yè)轉(zhuǎn)寬型升怨級(jí)的膚需要.1、符劈燕合城沸市規(guī)寄劃；2、已堡取得賺《深車圳市原建設(shè)食用地啟規(guī)劃怪許可牛證》見和《改深圳陽(yáng)市建覆設(shè)工徹程規(guī)里劃許皂可證抗》；3、已燭簽訂努《深炊圳市袖土地桌使用當(dāng)權(quán)出誤讓合團(tuán)同書錄》并臭付清蹈地價(jià)刮款；4、涉項(xiàng)及有揪關(guān)專況業(yè)管議理部艘門審程批的辦，應(yīng)義取得膨有關(guān)忌部門論的審帳核意虎見。進(jìn)行功能改變的條件是什么？3.透2功能摸改變聚類城市巷更新城市鐮更新棟分類籌解讀——具有濁以下爛情形粒之一簡(jiǎn)的，死不得秧實(shí)施零功能熟改變烈類城輝市更港新:禁止功能改變的情況有哪些？(一)申請(qǐng)將配套服務(wù)設(shè)施改變功能，改變后無法滿足相關(guān)配套要求的(二)申請(qǐng)將文物古跡、歷史建筑、紀(jì)念性建筑、標(biāo)志性建筑、具有地方特色和傳統(tǒng)風(fēng)格的建筑物等改變功能，改變后不符合保護(hù)要求的(三)申請(qǐng)將危險(xiǎn)房屋或者城市更新單元規(guī)劃確定的拆除重建區(qū)域內(nèi)的建筑物改變功能的(四)建筑物改變使用功能后，不符合建筑結(jié)構(gòu)安全、城市景觀設(shè)計(jì)，或者公共安全、消防、環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理等相關(guān)技術(shù)要求的(五)申請(qǐng)建筑物部分改變使用功能，但改變的部分不能滿足獨(dú)立使用要求或者造成建筑物剩余部分使用不便的(六)建筑物由業(yè)主區(qū)分所有，未經(jīng)本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主及同一宗地內(nèi)其他主張與改變功能有利害關(guān)系的業(yè)主同意的(七)未經(jīng)評(píng)估和無害化治理的污染場(chǎng)地申請(qǐng)改變功能進(jìn)行二次開發(fā)的3.堡2功能笨改變巴類城市朵更新城市爹更新輸分類撫解讀——向市工規(guī)劃墾國(guó)土咽部門成申請(qǐng)禾辦理翁規(guī)劃問許可胡變更吵和相緣瑞關(guān)手晝續(xù).如何申請(qǐng)建筑物功能改變？土地滿使用財(cái)權(quán)人或建鳴筑物掏業(yè)主遞交知申請(qǐng)動(dòng)材料受理濃申請(qǐng)公示規(guī)劃殊審批土地賀部門拒簽訂儀土地創(chuàng)使用科權(quán)出聾讓合王同的槍補(bǔ)充寫協(xié)議付清題地價(jià)溫款規(guī)劃址部門徒收回沙原《誘深圳按市建丘設(shè)工誕程規(guī)棟劃許龍可證逮》重旱新核臥發(fā)《伙建設(shè)陣工程劑規(guī)劃僻許可芳證》喚或建霸筑工禍程裝普飾、犧裝修奧許可森文件3.追2功能申改變鋪類城市葡更新城市箭更新倍分類騎解讀功能改變后補(bǔ)繳地價(jià)怎樣計(jì)算？原有建筑面積部分補(bǔ)繳地價(jià)原土地用途剩余期限的公告基準(zhǔn)地價(jià)改變后土地使用權(quán)剩余期限的公告基準(zhǔn)地價(jià)——改變蹄功能盈后的坦原有菊建筑稍面積膽地價(jià)+增加帽建筑欠面積市地價(jià).改變午后的龜功能耽和土叼地使喬用權(quán)鳥剩余娃期限澤的市場(chǎng)脖評(píng)估樹地價(jià)汗標(biāo)準(zhǔn)增加嘗建筑衛(wèi)面積部分司補(bǔ)繳癢地價(jià)3.面3拆除倆重建獎(jiǎng)?lì)惓桥质懈鼡P(yáng)新城市先更新載分類棄解讀——所有名符合戀改造脹條件莖的建老成區(qū)筐（舊紙工業(yè)伏區(qū)、呢舊商去業(yè)區(qū)譜、舊鉗住宅攤區(qū)、愚城中樸村及漸舊屋宮村等降）.（一但）更奪新范戶圍符鋤合更首新單澤元?jiǎng)澯嵍ǖ恼蓷l件;（二莖）擬跳建用塞途符采合法灑定圖戶則的輝基本賣規(guī)定;（三率）業(yè)薄主改忙造意銳愿符商合兩標(biāo)個(gè)三廟分之舉二的葉條件;或者飽經(jīng)原應(yīng)農(nóng)村抹集體御經(jīng)濟(jì)偉組織慢繼受喪單位禮股東懲大會(huì)灑按照臣有關(guān)接規(guī)定潑表決慘同意宿。什么樣的片區(qū)能進(jìn)行拆除重建？城市居更新字分類歷解讀——業(yè)主者說了悠算，箏充分嫂發(fā)揮除市場(chǎng)農(nóng)的配吸置作絲式用.誰(shuí)來決定改造實(shí)施的主體？遵循銜平等鐮自愿價(jià)的市屢場(chǎng)原蜘則土地權(quán)利人房屋權(quán)利人單一權(quán)利主體協(xié)議買賣原地和異地安置作價(jià)入股合作開發(fā)oror3.鎖3拆除辨重建香類城仗市更憑新城市期更新風(fēng)分類突解讀——協(xié)議捏出讓貌和公女開市兵場(chǎng)招趣拍掛.采用哪種方式出讓土地？市場(chǎng)想主體政府孕主導(dǎo)簽訂道土地區(qū)使用跌權(quán)出讓襲合同續(xù)補(bǔ)充生協(xié)議補(bǔ)簽掠土地崗使用貴權(quán)出讓湯合同公開較招拍例掛出讓順土地戲使用濾權(quán)3.蹄3拆除風(fēng)重建品類城地市更漲新3.霜4拆除謙重建壩地價(jià)菌測(cè)算城市支更新上分類榮解讀城中愚村是抖指我荷市城核市化晚過程關(guān)中依鵝照有評(píng)關(guān)規(guī)剩定由愈原農(nóng)州村集帶體經(jīng)奔濟(jì)組敞織的犬村民概及繼晶受單伐位保動(dòng)留使扮用的膜非農(nóng)補(bǔ)建設(shè)微用地?fù)苤笜?biāo)滲范圍齡內(nèi)的呈建成錯(cuò)區(qū)域絹。城中村新建建筑容積率在2.5及以下部分，不再補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的20%補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià)。城市暈更新儉分類至解讀現(xiàn)狀儲(chǔ)占地增面積1.忽5倍的危建筑鑼面積痰不再漿補(bǔ)繳肉地價(jià)背；超出粉部分堪按照旅公告龍基準(zhǔn)洗地價(jià)銳標(biāo)準(zhǔn)花補(bǔ)繳杠地價(jià)揪。19湖93年7月市此政府遮《關(guān)巧于發(fā)鍵布深蛇圳市哭寶安顆龍崗胳區(qū)規(guī)華劃國(guó)薪土管貴理暫調(diào)行辦糕法的痛通知史》實(shí)稿施前賺已經(jīng)飽形成留的居夫住用特途舊筐屋。舊屋村此部浸分按麻基準(zhǔn)淘地價(jià)泰補(bǔ)繳3.僑4拆除廳重建標(biāo)地價(jià)蠅測(cè)算城市稻更新聾分類舊解讀政府盲關(guān)于億寶安晶龍崗挪兩區(qū)轎舊城杜舊村蒙改造肝項(xiàng)目藥的處觀理意銳見已思有規(guī)穩(wěn)定的停，從時(shí)其規(guī)惹定。3.啞4拆除網(wǎng)重建護(hù)地價(jià)豈測(cè)算工業(yè)區(qū)改造原有灣合法毫建筑猴面積耐以內(nèi)墊部分尺不再善補(bǔ)繳昂地價(jià)哨；原有扛合法昆建筑陣面積筒以內(nèi)擦部分厘，按魂照其千改造川后的纏功能斑和土邊地使賣用權(quán)擁使用榆期限誦以公嘩告基器準(zhǔn)地神價(jià)標(biāo)員準(zhǔn)計(jì)槳算應(yīng)跡繳納鞏的地爭(zhēng)價(jià)，扣扣減搞原土瘦地用衛(wèi)途及芳剩余部期限確以公材告基苗準(zhǔn)地磚價(jià)標(biāo)崖準(zhǔn)計(jì)寸算的沾地價(jià)遼；改建為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)改造為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途增加滔的建言筑面會(huì)積按日照公腳告基竊準(zhǔn)地耐價(jià)標(biāo)鬼準(zhǔn)的50弦%繳納豆地價(jià)詢。增加直建筑京面積翼部分拐，按爬照其信改造他后的敢功能霉和土歷地使撕用權(quán)科使用慮期限找以市搜場(chǎng)評(píng)茂估地泥價(jià)標(biāo)扇準(zhǔn)計(jì)蟻算應(yīng)底繳納困的地賞價(jià)。城市晚更新摧分類資解讀按照銹其改合造后瀉的功蒸能和孤土地濟(jì)使用樂權(quán)期只限以捐公告陡基準(zhǔn)袖地價(jià)款標(biāo)準(zhǔn)催計(jì)算嬌應(yīng)繳鐵納的叼地價(jià)勉，扣須減原旦有合厭法建脂筑面賤積按編照原資土地充用途箱及剩皂余土更地使嗎用權(quán)立期限組以公獅告基的準(zhǔn)地扇價(jià)標(biāo)對(duì)準(zhǔn)計(jì)倍算的宿地價(jià)弦。3.吐4拆除斷重建擾地價(jià)橡測(cè)算其他情形用地補(bǔ)繳地價(jià)原有合法建筑面積地價(jià)改造后應(yīng)繳地價(jià)Pa殼rt糞4城市燈更新左主要券程序4.1進(jìn)行城市箏更新令的一蹤蝶般程虎序城市拜更新霉主要棒程序業(yè)主懷簽署狹改造淹意愿坐委托苦書受托誼單位講申報(bào)亡納入墳城市附更新爛單元搏規(guī)劃腿制定榨計(jì)劃批準(zhǔn)莊納入閥城市目更新年度攜計(jì)劃土地奴及房全屋確權(quán)煌、登銹記開發(fā)磚商與王業(yè)主士簽訂拆遷痰補(bǔ)償骨協(xié)議編制兩更新仰單元膠規(guī)劃絕草案核發(fā)付更新尸單元燃規(guī)劃梳批復(fù)核發(fā)癥建設(shè)蜻工程麗規(guī)劃飲許可重證核發(fā)務(wù)改造療實(shí)施主體芬批準(zhǔn)森文件核發(fā)道房屋鍛拆遷呀許可乳證并完肌成舊旱建筑零物拆排除建設(shè)鞠用地?fù)?jù)報(bào)備申請(qǐng)龜建設(shè)銜用地畏方案戲圖建設(shè)遵用地鍛規(guī)劃征許可板證注銷克房地至產(chǎn)證制作保宗地枯圖申報(bào)員改造數(shù)實(shí)施色主體核發(fā)鳥施工論許可肚證開工除許可撇證核發(fā)桶竣工驗(yàn)收撒證明繳納教地價(jià)辦理壟房地皂產(chǎn)證入伙簽訂若土地坊使用嘴權(quán)出讓童合同占建督筑總香面積2/娛3以上惜且占線總?cè)藸t數(shù)2/車3以上非的業(yè)響主同侵意拆圈除重悶建，殿并提墨供身盾份證英及房挪產(chǎn)證惠復(fù)印蒼機(jī)以碼便申趨報(bào).由拆權(quán)遷工仆作完穴成起36個(gè)月該完成鋤建設(shè)城市太更新砍主要?jiǎng)兂绦?.2涉及差修改/制定法定襯圖則還的流皇程受理提出估初審矩意見征求異相關(guān)蒸部門嚇意見形成蜂