前期物業(yè)管理工作計劃

先期物業(yè)管理工作計劃物業(yè)管理大概上分為初期介入、接收查收管理、業(yè)主入駐管理、保安管理、消防管理、潔凈綠化管理、房子及共用設(shè)備設(shè)備管理、財務(wù)管理、質(zhì)量管理、人力資源管理等方面，在實質(zhì)操作中，我們將依據(jù)各階段的特色，有要點、有步驟地逐項落實。一、初期介入的詳細(xì)工作計劃：1、檢查配套設(shè)備能否完美，如保潔用服務(wù)間、垃圾房、泊車場、自行車庫、開水爐（間）、抽煙區(qū)等服務(wù)設(shè)備；此外如物管企業(yè)用房、庫房、換衣室、工程部工作間、值班室等后勤設(shè)備；2、檢查水電供給容量及能源費計量的設(shè)計。依據(jù)****的功能要乞降考慮不一樣業(yè)主（租戶）使用的設(shè)備及其發(fā)展需要審察水電特別是地區(qū)供電容量。3、檢查安全監(jiān)控系統(tǒng)和消防系統(tǒng)設(shè)備的布局能否合理適用，是否留有死角。4、檢查機(jī)電設(shè)備的配臵能否合理。5、采集整理合同文件和技術(shù)檔案資料。6、草擬物管拜托合同并與開發(fā)商簽訂；7、與開發(fā)商磋商擬訂管理維修條約并報市房地局批準(zhǔn)存案；8、擬訂物業(yè)管理的崗位設(shè)臵和人員編制，列出人員到位時間表；9、擬訂匯總各部門采買清單（辦公家具設(shè)備及用品、工程工具及資料、保潔機(jī)器及用品、工服及換衣柜、保安器材及用品、印刷品、指示牌等）10、依據(jù)正式管理古人員到位計劃、人職薪資福利及辦公花費以及采買清單編制創(chuàng)辦費估算報開發(fā)商審批執(zhí)行；11、依據(jù)詳細(xì)狀況及業(yè)主租戶的服務(wù)需求展望編制物業(yè)管理費估算，確立每個月每建筑平米的管理費金額；依據(jù)設(shè)備狀況及業(yè)主使用功能的要求，制定能源費計量及分?jǐn)偡桨讣霸瓌t；確立服務(wù)項目及各種收費標(biāo)準(zhǔn)；12、與開發(fā)商辦理交接樓手續(xù)（包含安全消防責(zé)任的交接）；交接內(nèi)容要有以下幾點：●產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍/業(yè)戶名單/地點名牌及郵編●圖紙資料及設(shè)備使用操作手冊●供貨商/承建商的培訓(xùn)●政府及行業(yè)主管部門簽發(fā)的允許證書或執(zhí)照●鑰匙●專用工具和備品備件●遺留問題確實認(rèn)和解決時限●保修安排（電話聯(lián)系單）●電、水、氣表的抄讀確認(rèn)●財產(chǎn)/資料/工具●問題●問題的原由●已造成或?qū)⒃斐傻慕Y(jié)果●解決方案建議（時間、花費和有關(guān)影響；完全解決、改良、管理舉措填補(bǔ)）●時間限制要求13、成立主要的制度和工作程序：民眾制度、職工崗位職責(zé)、人事制度、財務(wù)制度及重要對客服務(wù)程序等；14、相應(yīng)文件及表格的設(shè)計、印刷和使用；15、輔助發(fā)展商辦理業(yè)主的入伙手續(xù)；辦理業(yè)主及租戶的入停手續(xù)。二、先期主要服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（一）、基本要求1、先期服務(wù)與開發(fā)商兩方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，明確兩方的權(quán)益和義務(wù)關(guān)系。2、承接項目時，對公用部位，公用設(shè)備進(jìn)行仔細(xì)查檢，查罷手續(xù)齊備。3、管理人員、專業(yè)操作人員依照國家有關(guān)規(guī)定獲得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。4、有完美的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等健全制度。5、管理服務(wù)人員佩帶標(biāo)記，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱忱。6、依據(jù)業(yè)主需求，供給物業(yè)服務(wù)合同以外的特約服務(wù)和代勞服務(wù)的，公示服務(wù)項目與收費價目。7、按合同商定規(guī)范使用房子專項維修資本。（二）、房子管理1、對房子公用部位進(jìn)行平時管理和維涵保養(yǎng)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊備。2、依據(jù)房子實質(zhì)使用年限，檢查房子共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，實時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，實時編制維修計劃和房子專項維修資本使用計劃，向開發(fā)商提出報告與建議，依據(jù)建設(shè)方的決定，組織維修。3、每周巡邏1次房子單元門、樓梯通道以及其余共用部位的門窗、玻璃等，按期維涵保養(yǎng)。4、依照裝飾裝飾管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主條約要求，成立完美的裝飾裝飾管理制度。裝飾前，依規(guī)定審察業(yè)主（使用人）的裝飾方案，見告裝飾人有關(guān)裝飾裝飾的禁止行為和注意事項。每2日巡查一次裝飾施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房子外觀、危及房子構(gòu)造安全及拆改共用管線等傷害公共利益現(xiàn)象的，實時勸止并報告有關(guān)主管部門。5、對違犯規(guī)劃私搭亂建和私自改變房子用途的行為實時勸止，并報告有關(guān)主管部門。（三）、共用設(shè)備設(shè)備維涵保養(yǎng)1、對共用設(shè)備設(shè)備進(jìn)行平時管理和維涵保養(yǎng)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。2、公示24小時服務(wù)電話。急修30分鐘內(nèi)，抵達(dá)現(xiàn)場，有報修、維修記錄。3、成立共用設(shè)備設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)備設(shè)備的運轉(zhuǎn)、檢修等記錄齊備。4、設(shè)備設(shè)備標(biāo)記齊備、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維修人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)備設(shè)備運轉(zhuǎn)正常。5、對共用設(shè)備設(shè)備按期組織巡邏，做好巡邏記錄。需要維修，屬于小修范圍的，實時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或許需要更新改造的，實時編制維修、更新改造計劃和房子專項維修資本使用計劃，向開發(fā)商提出報告與建議，依據(jù)建設(shè)方的決定，組織維修或許更新改造。6、消防設(shè)備設(shè)備完滿，可隨時啟用；消防通道暢達(dá)，設(shè)備房保持整齊。7、樓道燈完滿率不低于85%，發(fā)現(xiàn)燈壞實時維修。8、將公共設(shè)備如公廁、配電房、路燈、排水排污管道、化糞池、馬路、泊車場、公共活動場所等管理好，不得改變其使用功能。9、對配電柜、空調(diào)待各種設(shè)備做好運轉(zhuǎn)及維修保養(yǎng)記錄臺帳，按期檢查。10、設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，排水系統(tǒng)暢達(dá)，汛期道路無積水。（四）、公共次序保護(hù)1、小區(qū)北進(jìn)出口推行7：00---19：00門衛(wèi)值班；高層進(jìn)出口及南進(jìn)出口推行保安24小時價班。2、對要點地區(qū)、要點部位每3小時起碼巡邏1次。3、車輛停放有序。小區(qū)進(jìn)出口通道暢達(dá)。對進(jìn)出車輛指揮管理有序有禮，進(jìn)出方便。4、對摩托車、自行車指定位臵停放，泊車次序齊整有序。5、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急方案，事發(fā)時實時報告有關(guān)部門，并輔助采納相應(yīng)舉措。6、簡單危及人身安全的設(shè)備設(shè)備有顯然警告標(biāo)記和防備舉措，對可能發(fā)生的各樣突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。7、全小區(qū)推行24小時靈活巡邏，夜間推行電子巡更。（五）、保潔服務(wù)1、生活垃圾每天清運2、公共場所每天打掃

1次。2次，進(jìn)出口、樓道每天打掃

1次，共用部位玻璃每個月潔凈1次，樓道燈每季潔凈1次，電表箱、樓梯扶手、消防箱、信箱等設(shè)備，每周抹一次，保證無衛(wèi)存亡角。。3、小區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每2年疏導(dǎo)1次，雨、污水井每半年檢查

1次，并視檢查狀況實時清掏；化糞池每季度檢查

1次，每年清掏

2次，發(fā)現(xiàn)異樣實時清掏。4、做到七凈、六無。七凈：路面凈、路沿凈、人行道凈、雨（污）水井口凈、樹根凈、路燈桿根凈、墻根凈；六無：無垃圾污物、無動物糞便、無磚瓦石塊、無碎紙皮核、無顯然浮土、無污水臟物。5、依據(jù)實質(zhì)狀況按期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。（六）、綠化服務(wù)1、對綠化地區(qū)每天準(zhǔn)時澆水，按期進(jìn)行翻土，種植草皮植被，實時消除雜草，創(chuàng)建小區(qū)優(yōu)美的環(huán)境。對小區(qū)內(nèi)全部的綠化花木負(fù)責(zé)，成活率要達(dá)95％以上。2、保證小區(qū)全部綠化設(shè)備完滿，對小區(qū)內(nèi)綠化地區(qū)進(jìn)行管理（澆水、修枝整形及保養(yǎng)），對全部損壞綠化的行為賜予制止。3、負(fù)責(zé)小區(qū)綠化地區(qū)內(nèi)的潔凈衛(wèi)生及保潔工作，實時辦理枯枝落葉。4、公共門廳常年布臵綠色植物，按期對其進(jìn)行澆水、修剪、施肥、殺蟲保養(yǎng)。（七）、收發(fā)服務(wù)1、報紙、雜志、信件發(fā)放正確實時。2、各樣快遞、掛號信件、重要文件等登記詳盡，發(fā)放正確實時，無錯發(fā)，漏發(fā)。物業(yè)人員裝備、培訓(xùn)及管理一、人員裝備物業(yè)管理處人員裝備是依照我企業(yè)多年的管理經(jīng)驗，聯(lián)合小區(qū)實際狀況進(jìn)行測算。各種人員合計27人，此中主任1名，管理員1名，保潔員7名，綠化工1名，水電工1名，保安員16名。二、人員培訓(xùn)高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，需要高標(biāo)準(zhǔn)的制度，高標(biāo)準(zhǔn)制度需要高素質(zhì)人來執(zhí)行。我企業(yè)成立了較好的管理人員培訓(xùn)體制。培訓(xùn)是職工可否圓滿執(zhí)行制度并達(dá)到目標(biāo)的手段，也是物業(yè)管理處可否實現(xiàn)管理目標(biāo)的一個重要保證。1、政治思想素質(zhì)培訓(xùn)。全體職工都應(yīng)建立一心一意為業(yè)主和使用人服務(wù)的思想，熱愛物業(yè)管理工作，倡導(dǎo)“”熱忱、奉獻(xiàn)”的敬業(yè)精神。2、職業(yè)道德培訓(xùn)。教育職工建立“五愛”思想：愛行業(yè)，愛用戶、愛崗位、愛服務(wù)、愛信用。3、作風(fēng)建設(shè)：依據(jù)職工工作性質(zhì)，著一致服飾，一致掛牌。在招待業(yè)主、使用人或來賓時，應(yīng)做到態(tài)度平和可親，舉止莊重，辭吐文明，把“居民至上”作為行動的最高信條。四、“三全四?！蔽逍羌壒芾硐到y(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)1、三全四保為更好實現(xiàn)企業(yè)各物業(yè)點“每日是精選”的管理目標(biāo)，依照企業(yè)“三全”（全方向、全時段、全覆蓋）、“四?！保ū０?、保潔、保綠、保設(shè)備）的整體要求，制定本標(biāo)準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了基礎(chǔ)管理、房子管理與維涵保養(yǎng)、共用設(shè)備管理、共用設(shè)備管理、保安及車輛管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、精神文明建設(shè)和管理效益等方面的要求。本標(biāo)準(zhǔn)合用于企業(yè)參加管理的全部物業(yè)點。基礎(chǔ)管理接收查罷手續(xù)齊備。實行一致專業(yè)化管理。與建設(shè)單位或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同，兩方責(zé)權(quán)益明確。成立維修基金，其管理、使用、續(xù)籌切合有關(guān)規(guī)定。房子使用手冊、裝飾裝飾管理規(guī)定及業(yè)主條約等各項民眾制度完美。業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立，并按章程執(zhí)行職責(zé)。各物業(yè)點制定爭創(chuàng)五星規(guī)劃和詳細(xì)實行方案。成立健全各項管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，并制定詳細(xì)的落實舉措和考查方法。管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗；職工一致著裝，佩帶顯然標(biāo)記，工作規(guī)范，作風(fēng)謹(jǐn)慎。應(yīng)用計算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提升管理效率。在收費、財務(wù)管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定:起碼每半年公然一次物業(yè)管理服務(wù)花費進(jìn)出狀況。房子及其共用設(shè)備設(shè)備檔案資料齊備，分類成冊，管理完美，查閱方便。成立住用戶檔案、房子及其配套設(shè)備權(quán)屬清冊，查閱方便。成立24小時價班制度，建立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求援、建議、詢問、懷疑、投訴等各種信息的采集和反應(yīng)，并實時辦理，有回訪制度和記錄。按期向住用戶和發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征采建議單，對合理的建議實時整頓，滿意率達(dá)95％以上。成立并落實維修服務(wù)許諾制，零修急修實時率100％、返修率不高于1％，并有回訪記錄。房子管理與維涵保養(yǎng)廣場、大廈、泊車場等建筑物標(biāo)記顯然，服務(wù)區(qū)內(nèi)門廳布臵合理并建立帶路方向平面圖和路標(biāo)，大廈各單位名錄表記在大堂內(nèi)明顯位署，并一致有序。無違犯規(guī)劃私搭亂建，無私自改變房子用途現(xiàn)象。建筑物外觀完滿、整齊；外墻是建材貼面的，無零落；是玻璃幕墻的，潔凈光亮、無損壞；是涂料的，無零落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)臵，保持整齊一致雅觀，無安全隱患或損壞?？照{(diào)安裝位臵一致，冷凝水集中采集，支架無銹蝕。關(guān)閉露臺一致有序，色彩一致，不高出外墻面；除建筑設(shè)計有要求外不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等。樓宇內(nèi)樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂?shù)葻o損壞；墻體整齊，無亂張貼；共用部位門窗、燈具、開關(guān)等功能優(yōu)秀；洗手間、水房等管理完滿。共用樓梯、露臺、通道等處無堆放雜物及違章占用等，露臺隔熱層無損壞。房子裝飾裝飾切合規(guī)定，未發(fā)生危及房子構(gòu)造安全及拆改管線和傷害別人利益的現(xiàn)象。設(shè)備單位面積重量不超出樓板承重限度，無危及建筑構(gòu)造的安全隱患。共用設(shè)備管理綜合要求制定設(shè)備安全運轉(zhuǎn)、崗位責(zé)任制、按期巡回檢查、保護(hù)保養(yǎng)、運轉(zhuǎn)記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整齊，無雜物，塵埃、無鼠、蟲害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境切合設(shè)備要求。裝備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程。設(shè)備優(yōu)秀，運轉(zhuǎn)正常，一年內(nèi)無重要管理責(zé)任事故。供電系統(tǒng)保證正常供電，限電、停電有明確的審批手續(xù)并按規(guī)準(zhǔn)時間通知住用戶。制定暫時用電管理舉措與停電應(yīng)急辦理舉措并嚴(yán)格執(zhí)行。備用應(yīng)急電源可隨時起用。弱電系統(tǒng)按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)準(zhǔn)時間清除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作。監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)備設(shè)備運轉(zhuǎn)正常，有記錄并按規(guī)按限期保留。消防系統(tǒng)消防控制中心24小時價班，消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)備齊備、完整無缺，可隨時起用。消防管理人員掌握消防設(shè)備設(shè)備的使用方法并能實時辦理各樣問題。組織展開消防法例及消防知識的宣傳教育，明確各地區(qū)防火責(zé)任人。訂有突生氣災(zāi)的應(yīng)急方案，建立消防分散表示圖，照明設(shè)備、帶路標(biāo)記完滿，緊迫分散通道暢達(dá)。裝飾需報消防部門審批，對裝飾過程嚴(yán)格看管，裝飾達(dá)成后經(jīng)消防部門查收合格后方可使用。服務(wù)地區(qū)內(nèi)無火災(zāi)安全隱患，敦促各用戶與有關(guān)部門簽訂消防責(zé)任書。各住用戶消防、用電有嚴(yán)格的管理規(guī)定，室內(nèi)電線、插座安裝規(guī)范，無安全隱患。電梯系統(tǒng)電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同齊備。電梯按規(guī)定或約準(zhǔn)時間運轉(zhuǎn)，安全設(shè)備齊備，通風(fēng)、照明及隸屬設(shè)備完滿。轎廂、井道、機(jī)房保持潔凈。電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，維修、保養(yǎng)人員持證上崗。運轉(zhuǎn)出現(xiàn)故障后，維修人員應(yīng)在規(guī)準(zhǔn)時間內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場維修。運轉(zhuǎn)出現(xiàn)險情后，應(yīng)有清除險情的應(yīng)急辦理舉措。貨運電梯由專人管理操作，禁止超載，客梯禁止載貨。給排水系統(tǒng)成立大廈用水、供水管理制度，踴躍輔助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃。設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏。按規(guī)定對二次供水蓄水池設(shè)備設(shè)備進(jìn)行潔凈、清毒；二次供水衛(wèi)生允許證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊備；水池、水箱潔凈衛(wèi)生，無二次污染。高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理舉措，水池、水箱四周無污染隱患。限水、停水按規(guī)準(zhǔn)時間通知住用戶。排水系統(tǒng)暢達(dá)，汛期道路無積水，地下室、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生。遇有事故，維修人員在規(guī)準(zhǔn)時間內(nèi)進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。擬訂事故應(yīng)急辦理方案?？照{(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)運轉(zhuǎn)正常，水塔運轉(zhuǎn)正常且噪音不超標(biāo)，無嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象。中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運轉(zhuǎn)故障后，維修人員在規(guī)準(zhǔn)時間內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場維修。制定中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急辦理方案。供暖供氣系統(tǒng)鍋爐供暖設(shè)備、煤氣設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備完滿，運轉(zhuǎn)正常。管道、閥門無跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患。北方地域冬天供暖居室內(nèi)溫度不得低于16℃。共用設(shè)備管理共用配套服務(wù)設(shè)備完滿，無任意改變用途。共用管線一致下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、樓道、大堂等公共照明完滿。廣場、大廈、泊車場范圍內(nèi)的道路暢達(dá)，路面平展。保安及車輛管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)推行24小時價班及巡邏制度。有專業(yè)保安隊伍，保安人員熟習(xí)服務(wù)地區(qū)內(nèi)的環(huán)境，文明值勤訓(xùn)練有素語言規(guī)范仔細(xì)負(fù)責(zé)。聯(lián)合服務(wù)地區(qū)內(nèi)的特色，制定安全防備舉措。進(jìn)出服務(wù)地區(qū)內(nèi)的各樣車輛管理有序，無擁塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。泊車場有專人勸導(dǎo)，管理有序，擺列齊整。室內(nèi)泊車場管理嚴(yán)格，進(jìn)出登記。非靈活車車輛有集中停放場所，管理制度落實，停放齊整，場所整齊。危及人身安全處設(shè)有顯然標(biāo)記和防備舉措。環(huán)境衛(wèi)生管理環(huán)衛(wèi)設(shè)備齊備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站。潔凈衛(wèi)生推行責(zé)任制，有專職的潔凈人員和明確的責(zé)任范圍，推行標(biāo)準(zhǔn)化保潔。垃極