2023年自考類法律自考房地產(chǎn)法歷年高頻考題帶答案難題附詳解

2023年自考類法律自考房地產(chǎn)法歷年高頻考題帶答案難題附詳解（圖片大小可自由調(diào)整）第1卷一.歷年考點試題黑鉆版(共50題)1.房屋按份共有2.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)報酬以及公用事業(yè)費代收的表述錯誤的是______A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬的雙方約定B.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以接受委托代收公用事業(yè)費用D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收公用事業(yè)費用的，可以向業(yè)主收取手續(xù)費3.簡述個人住房抵押貸款的主要類型。4.商品房銷售廣告違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》、《廣告法》等規(guī)定的，相關(guān)當事人應(yīng)當承擔(dān)的責(zé)任不包括______A.通報批評B.罰款C.停止發(fā)布D.補償5.房地產(chǎn)開發(fā)的特征主要包括______A.利潤豐厚B.工程項目多C.涉及面廣D.投資量大E.建設(shè)周期短6.下列情形不適用買賣不破租賃規(guī)則的是______A.房屋在出租前已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的B.房屋在出租后出賣給第三人發(fā)生所有權(quán)變動的C.房屋在出租后設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的D.房屋出租后因房屋所有人死亡將房屋遺贈給第三人發(fā)生所有權(quán)變動的7.簡述預(yù)告登記的效力。8.簡述銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅中稅務(wù)機關(guān)確定營業(yè)額的順序。9.按______的不同，可以將房地產(chǎn)估價分為土地使用權(quán)出讓價格評估、房地產(chǎn)租賃價格評估、房地產(chǎn)分割合并評估等類別。A.估價方法B.估價目的C.估價內(nèi)容D.估價程序10.面積誤差比絕對值超出相關(guān)規(guī)定的，買受人有權(quán)退房。下列說法錯誤的是______A.買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足B.買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人C.產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人D.產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人11.下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目公司股權(quán)式融資的說法錯誤的是______A.房地產(chǎn)開發(fā)項目所有人往往設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)項目公司吸引投資者進行投資，從而達到融資的目的B.項目公司股權(quán)式融資的債權(quán)人對投資者享有追索權(quán)C.項目公司股權(quán)式融資主要有兩種方式D.項目公司股權(quán)式融資將追索權(quán)限制在該項目公司內(nèi)部12.在區(qū)分所有建筑物與基地利用權(quán)的一體性的問題上，存在的兩種模式是______A.德國模式、美國模式B.日本模式、美國模式C.日本模式、德國模式D.美國模式、法國模式13.簡述國有土地使用權(quán)出讓制度。14.下列哪個選項不屬于建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)?A.施工總承包B.專業(yè)承包C.項目承包D.勞務(wù)分包15.下列屬于區(qū)片綜合地價或年產(chǎn)值標準的有______A.土地補償費B.安置補償費C.青苗補償費D.地上附著物補償費E.綜合補償費16.關(guān)于抵押物的出租和出讓，下列說法錯誤的是______A.房地產(chǎn)抵押設(shè)立后，抵押人依然享有對該房地產(chǎn)出租的權(quán)利B.房地產(chǎn)抵押設(shè)立后，抵押人沒有喪失對房地產(chǎn)的處分權(quán)C.抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意可以轉(zhuǎn)讓抵押的財產(chǎn)D.抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意一律不得轉(zhuǎn)讓抵押的財產(chǎn)17.簡述建設(shè)工程監(jiān)理的基本準則。18.我國開始全面推行住房公積金制度的時間為______A.1998年B.1994年C.1986年D.1980年19.試論述項目公司股權(quán)收購與項目公司兼并之區(qū)別。20.城鎮(zhèn)土地使用稅21.簡述物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)中的義務(wù)和責(zé)任。22.下列關(guān)于招標方式的說法正確的是______A.公開招標是招標人以投標邀請書的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標的招標方式B.公開招標是招標人以招標公告的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標的招標方式C.邀請招標是招標人以投標公告的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標的招標方式D.邀請招標是招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標的招標方式23.在下列哪種情形下，職工不能提取住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額______A.償還購房貸款本息B.翻建自住房屋的C.出國定居的D.完全喪失勞動能力，但并未終止與單位的勞動關(guān)系的24.下列關(guān)于建設(shè)工程施工合同的說法錯誤的是______A.建設(shè)工程施工合同是建設(shè)工程合同的一種，在訂立時應(yīng)當遵循自愿、公平、誠實信用等原則B.建設(shè)工程施工合同的承包方，在特殊情況下，可以越級承攬項目C.簽訂建設(shè)施工合同，必須以建設(shè)計劃和具體建設(shè)設(shè)計文件已獲得有關(guān)部門批準為前提D.訂立書面合同后7日內(nèi)，中標人應(yīng)當將合同送工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案25.簡述國家建設(shè)征收土地的法律特征。26.下列土地中不屬于國家所有的是______A.被依法征收的土地B.農(nóng)村宅基地C.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地D.城市市區(qū)土地27.物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守臨時管理規(guī)約予以______承諾。A.書面B.口頭C.書面或者口頭D.書面并且口頭28.洛達公司為擴大生產(chǎn)規(guī)模，欲投資100萬建立一個分廠，遂向縣人民政府申請用地3畝。經(jīng)縣人民政府批準，使用該縣規(guī)劃區(qū)內(nèi)屬于南嶺村集體所有的非耕地3畝，后洛達公司與南嶺村簽訂了土地使用權(quán)出讓合同。合同約定由南嶺村向洛達公司出讓土地3畝，土地使用權(quán)出讓金80萬元，用途為工業(yè)用地，使用年限為40年，到期另行訂立合同。聯(lián)系所學(xué)，談?wù)勀銓Ρ景傅目捶ā?9.建設(shè)用地使用權(quán)30.房產(chǎn)稅31.______負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋征收與補償工作。A.省級人民政府B.市、縣級人民政府C.省級人民政府房屋管理部門D.市、縣級人民政府房屋管理部門32.房地產(chǎn)抵押合同的生效，除符合一般合同的生效條件以外，還應(yīng)當______A.由房管部門認證B.進行公證C.將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有D.辦理抵押登記33.拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的情形是______A.拆除商品房的B.拆除出租住宅房屋C.拆除原本為共同共有的房屋的D.被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的34.將房地產(chǎn)交易分為國有土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易和集體土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易的依據(jù)是______A.按交易形式的不同B.按交易客體中土地權(quán)利的不同C.按交易客體的受限程度不同D.按交易客體存在狀況的不同35.下列關(guān)于土地利用總體規(guī)劃的修訂的說法錯誤的是______A.經(jīng)批準的土地利用總體規(guī)劃的修改，須經(jīng)原批準機關(guān)批準B.土地利用總體規(guī)劃的修改未經(jīng)批準，不得擅自改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途C.上一級土地利用總體規(guī)劃修改后，涉及修改下一級土地利用總體規(guī)劃的，由上一級人民政府通知下一級人民政府作出相應(yīng)修改D.上一級土地利用總體規(guī)劃修改后，涉及修改下一級土地利用總體規(guī)劃的，由上一級人民政府通知下一級人民政府作出相應(yīng)修改，并報上一級政府備案36.關(guān)于我國關(guān)于外商成片土地的法律規(guī)定，下列表述中不正確的是______A.外商成片土地的所有權(quán)不屬于外商B.對成片土地開發(fā)經(jīng)營，外商在開發(fā)區(qū)內(nèi)有行政管理權(quán)C.對一切建設(shè)項目外商不是都有開發(fā)建設(shè)權(quán)和經(jīng)營權(quán)D.外商與區(qū)域內(nèi)其他企業(yè)的關(guān)系是商務(wù)關(guān)系37.下列關(guān)于買賣不破租賃規(guī)則的表述中，正確的有______A.房屋租賃期內(nèi)，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效B.房屋租賃期內(nèi)，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣房屋的，由于合同主體發(fā)生變更，原房屋租賃合同應(yīng)當隨之變更C.房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的，不適用買賣不破租賃規(guī)則D.房屋在出租前已被人民法院依法查封的，不適用買賣不破租賃規(guī)則E.房屋在出租前房屋權(quán)屬有爭議的，不適用買賣不破租賃規(guī)則38.拆遷非出租房屋時候，拆遷補償安置協(xié)議的簽署方包括______A.被拆遷人B.被拆遷房屋的使用人C.拆遷人D.被拆遷房屋的主管部門E.公證機關(guān)39.征地中的補償包括土地補償以及地上附著物和青苗的補償，下列關(guān)于征地補償?shù)恼f法錯誤的有______A.征地補償和青苗補償費全部發(fā)放給被征地的集體經(jīng)濟組織，由該組織決定其使用分配B.土地補償發(fā)放給被征地的集體經(jīng)濟組織，地上附著物和青苗的補償直接發(fā)給農(nóng)戶C.土地補償直接發(fā)給農(nóng)戶，地上附著物和青苗的補償發(fā)給被征地的集體經(jīng)濟組織D.征地補償全部發(fā)給農(nóng)戶E.土地補償和地上附著物補償費發(fā)放給被征地的集體經(jīng)濟組織40.房地產(chǎn)糾紛的仲裁解決區(qū)別于訴訟的根本特征是______A.效率性B.公正性C.自愿性D.無償性41.拆遷范圍確定后，可以進行的活動是______A.在原來房屋上搭建新建筑物B.繼續(xù)使用房屋C.將住房改造為商品房D.對舊房進行改造擴大面積42.承包方對其承包的基本農(nóng)田，不得進行的行為是______A.與其他承包方互換經(jīng)營權(quán)B.自主地進行生產(chǎn)經(jīng)營C.在承包的基本農(nóng)田上挖魚塘D.有償流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)43.在我國，凡公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因房地產(chǎn)方面的權(quán)益發(fā)生爭執(zhí)而提起的民事訴訟，應(yīng)當由何地人民法院受理______A.當事人雙方協(xié)商B.被告住所地C.房地產(chǎn)行政管理部門所在地D.訟爭的房地產(chǎn)所在地44.建設(shè)工程監(jiān)理45.目前，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)的種類主要有______A.房地產(chǎn)咨詢B.房地產(chǎn)買賣C.房地產(chǎn)經(jīng)紀D.房地產(chǎn)估價E.房地產(chǎn)租賃46.按房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模不同，房地產(chǎn)開發(fā)可分為單項開發(fā)、成片開發(fā)和______A.經(jīng)營性開發(fā)B.自用性開發(fā)C.小區(qū)開發(fā)D.新城區(qū)開發(fā)47.公民、法人或者其他組織認為行政機關(guān)的具體行政行為侵犯了其已經(jīng)取得的土地所有權(quán)或者使用權(quán)的，應(yīng)當先申請行政復(fù)議，對行政復(fù)議決定不服的，可以向人民法院提起______A.民事訴訟B.刑事訴訟C.行政訴訟D.違憲訴訟48.耕地占用稅49.簡述房地產(chǎn)估價的意義。50.簡述物業(yè)管理的特征。第1卷參考答案一.歷年考點試題黑鉆版1.參考答案：房屋按份共有是指兩個或兩個以上的人對同一項房屋按照確定的份額享受權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。每個共同人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。2.參考答案：D[解析]物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬的雙方約定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用(《物業(yè)管理條例》第45條)。3.參考答案：個人住房抵押貸款的主要類型有：

(1)商品住宅貸款；

(2)存量房貸款；

(3)個人商業(yè)用房貸款；

(4)個人自建房貸款；

(5)個人住房轉(zhuǎn)按貸款；

(6)個人住房加按貸款。4.參考答案：D[解析]商品房銷售廣告違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》、《廣告法》等規(guī)定的，相關(guān)當事人應(yīng)承擔(dān)通報批評、罰款、停止發(fā)布等責(zé)任，構(gòu)成犯罪的，還應(yīng)依法承擔(dān)刑事責(zé)任。5.參考答案：BCD[考點]本題考查的知識點是房地產(chǎn)開發(fā)的特征。

房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。具有以下特征：(1)涉及面廣；(2)工程項目多；(3)投資量大；(4)建設(shè)周期長。6.參考答案：A[解析]租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定時不適用買賣不破租賃的規(guī)則：(1)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；(2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。7.參考答案：預(yù)告登記的效力在于：

(1)債權(quán)一經(jīng)預(yù)告登記就具有否定其后于債權(quán)標的物上成立的物權(quán)的效力，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，出賣人或轉(zhuǎn)讓人處分不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

(2)物權(quán)一經(jīng)預(yù)告登記就強化了自身的法律效力，能夠?qū)沟谌?，第三人很難以不知也不應(yīng)知某特定標的物上存在著物權(quán)為由予以抗辯。8.參考答案：(1)按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；

(2)按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；

(3)按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×(1+成本利潤率)÷(1-營業(yè)稅稅率)。公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。9.參考答案：B[解析]《房地產(chǎn)估價規(guī)范》按估價目的的不同，將房地產(chǎn)估價分為以下類別：土地使用權(quán)出讓價格評估，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，房地產(chǎn)租賃價格評估，房地產(chǎn)抵押價值評估，房地產(chǎn)保險估價，房地產(chǎn)課稅估價，征地和房屋拆遷補償估價，房地產(chǎn)分割、合并估價，房地產(chǎn)糾紛估價，房地產(chǎn)拍賣底價評估，企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價和其他目的的房地產(chǎn)估價。10.參考答案：D[解析]按套內(nèi)建筑面積計價或者建筑面積計價的，當事人應(yīng)當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。若買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。因規(guī)劃設(shè)計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應(yīng)當簽署補充協(xié)議。11.參考答案：B[解析]房地產(chǎn)開發(fā)項目所有人往往設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)項目公司吸引投資者進行投資，從而達到融資的目的。項目公司股權(quán)式融資將投資者的資產(chǎn)和項目資產(chǎn)獨立開來，彼此沒有追索權(quán)。12.參考答案：C13.參考答案：國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓土地使用權(quán)的范圍僅限于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地。土地使用權(quán)出讓的方式：協(xié)議出讓、拍賣、招標。

國有土地使用權(quán)出讓具有如下法律特征：

(1)土地使用權(quán)出讓是一種特殊的民事法律行為。出讓土地使用權(quán)的一方是國家，一般是以各級人民政府土地管理部門為代表，稱為出讓人，另一方是自然人或法人，稱為受讓人。

(2)土地使用權(quán)出讓附有特殊限制，表現(xiàn)為權(quán)利的有期性和有限性。土地使用權(quán)出讓均具有一定年限且不得超過法定最高年限的規(guī)定。14.參考答案：C[解析]建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)分為施工總承包、專業(yè)承包和勞務(wù)分包三個序列。15.參考答案：AB[解析]區(qū)片綜合地價或年產(chǎn)值標準由土地補償費和安置補償費組成，但不合青苗補償費和地上附著物補償費。16.參考答案：D[解析]房地產(chǎn)抵押設(shè)立后，抵押人沒有喪失對房地產(chǎn)的處分權(quán)，抵押人依然享有對該房地產(chǎn)出租的權(quán)利，在這種情況下，同一房地產(chǎn)上就存在著抵押權(quán)和租賃權(quán)兩種權(quán)利?！段餀?quán)法》第191條規(guī)定：抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意可以轉(zhuǎn)讓抵押的財產(chǎn)；抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人的同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償?shù)某狻?7.參考答案：建設(shè)工程監(jiān)理活動必須遵循下面的準則：

(1)從事工程監(jiān)理活動，應(yīng)當遵循守法、誠信、公正、科學(xué)的準則。

(2)監(jiān)理單位應(yīng)按照“公正、獨立、自主”的原則，開展工程建設(shè)監(jiān)理工作，公平地維護項目法人和被監(jiān)理單位的合法權(quán)益。

(3)監(jiān)理單位不得轉(zhuǎn)讓監(jiān)理業(yè)務(wù)。

(4)監(jiān)理單位不得承包工程、不得經(jīng)營建筑材料、構(gòu)配件和建設(shè)機械、設(shè)備。監(jiān)理單位也不得與被監(jiān)理工程的承包單位以及建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備供應(yīng)單位有隸屬關(guān)系或者其他利害關(guān)系。18.參考答案：B[解析]1994年11月23日，財政部、國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、中國人民銀行聯(lián)合下發(fā)了《建立住房公積金制度的暫行規(guī)定》，標志著我國住房公積金制度的建立。19.參考答案：(1)兼并是受讓公司吸收轉(zhuǎn)讓公司并以自己名義重新開發(fā)，受讓公司本身必須有房地產(chǎn)開發(fā)相應(yīng)資質(zhì)；而收購則仍以轉(zhuǎn)讓的已具備相應(yīng)資質(zhì)的項目公司名義經(jīng)營，收購公司本身可以不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

(2)兼并是項目公司全部股權(quán)被轉(zhuǎn)讓，其所有的債務(wù)包括潛在的債務(wù)以及由此產(chǎn)生的風(fēng)險，依法均由兼并公司承擔(dān)，也即兼并公司對被兼并公司的債務(wù)或風(fēng)險要承擔(dān)項目公司的全部責(zé)任；而收購則是項目公司內(nèi)部的股東和股權(quán)比例發(fā)生變動，其對外的債務(wù)仍由項目公司承擔(dān)，股東之間可按股權(quán)比例或約定方式在股本金限額內(nèi)承擔(dān)，也即收購公司只對被收購公司債務(wù)或風(fēng)險承擔(dān)股東的相應(yīng)責(zé)任。

(3)兼并后原項目公司被吸收，項目運作以兼并公司名義進行，因此，房地產(chǎn)項目公司的兼并，除兼并被兼并雙方協(xié)議一致外，必須辦理項目變更手續(xù)并通知債務(wù)人；而股權(quán)收購只發(fā)生在項目公司內(nèi)部，只需公司新舊股東協(xié)議一致，不需要辦理項目主體變更手續(xù)，也無須通知債務(wù)人。

(4)在程序方面，兼并比收購多了一個主體變更的手續(xù)。在兼并狀態(tài)下，項目公司作為一個法人，將由另一個公司取代，因此，需要辦理相應(yīng)的項目變更手續(xù)并通知債務(wù)人。20.參考答案：城鎮(zhèn)土地使用稅是對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，以其實際占用的土地面積為計稅依據(jù)而征收的一種房地產(chǎn)稅。21.參考答案：(1)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

(2)做好物業(yè)管理的交接、房屋資料移交和物業(yè)驗收手續(xù)。

(3)對物業(yè)事項中違法行為的制止。

(4)安全防范和安全職責(zé)。

(5)法律責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。22.參考答案：D[解析]招標的方式有兩種：(1)公開招標：招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。(2)邀請招標：招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標。23.參考答案：D[考點]本題考查的知識點是住房公積金的提取問題。

職工在下列情況，可以提取住房公積金的賬戶存款余額：購買、建造、翻建、大修自住住房的；離休、退休的；完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的；出境定居的；償還購房貸款本息的；房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。24.參考答案：B[解析]建設(shè)工程施工合同的承包方，除了在經(jīng)工商行政管理部門核準的經(jīng)營范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動外，還應(yīng)當遵守企業(yè)資質(zhì)等級管理的規(guī)定，不得越級承攬項目。25.參考答案：它具有以下法律特征：

(1)征地理由的合法性。國家建設(shè)征地是為了公共利益的需要，是合法性的征收。

(2)征地主體的唯一性。征地主體只能是國家，征地是集體土地所有權(quán)向國家土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)化，是國家與集體所有者之間發(fā)生的法律關(guān)系。

(3)征地行為的行政性。國家建設(shè)征收土地是一種具體行政行為，是通過行政行為實現(xiàn)土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)換。

(4)征地條件的補償性。國家建設(shè)征收集體土地，要對集體經(jīng)濟組織給予經(jīng)濟補償。征收耕地的，補償費用應(yīng)當包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。26.參考答案：B[解析]根據(jù)《憲法》(第10條)、《物權(quán)法》(第47奈)和《土地管理法》(第8條)的規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。A、C兩項土地依法亦歸國家所有。27.參考答案：A[解析]建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾(《物業(yè)管理條例》第23條)。28.參考答案：(1)該土地使用權(quán)出讓合同無效。依照我國法律規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，必須依法征收，所有權(quán)轉(zhuǎn)為國有之后方能出讓，土地使用權(quán)的出讓方只能是代表政府的土地管理部門，本案中南嶺村無權(quán)出讓土地使用權(quán)，因此該合同無效。

(2)該公司取得該幅土地使用權(quán)的法律程序應(yīng)當為：由人民政府依法征收南嶺村土地，然后再將該幅土地使用權(quán)出讓給洛達公司，簽訂土地使用權(quán)出讓合同，公司依合同向政府交納土地使用權(quán)出讓金，依法登記后，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，取得土地使用權(quán)。29.參考答案：建設(shè)用地使用權(quán)是指依法對國家所有的土地享有占有、使用、收益的權(quán)利；建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。30.參考答案：房產(chǎn)稅是以城鎮(zhèn)房產(chǎn)為征稅對象，以房產(chǎn)余值或房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)而征稅的一種房地產(chǎn)稅。31.參考答案：B[解析]《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定：市、縣級人民政府負責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。32.參考答案：D33.參考答案：D[考點]本題考查的知識點是房屋拆遷的補償方式。

被拆遷人可以選擇補償方式，貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。但有兩個例外：拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不做房產(chǎn)調(diào)換，只能由拆遷人給予貨幣補償；被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。34.參考答案：C[解析]房地產(chǎn)交易按照不同的標準可以劃分為不同種類，按交易客體中土地權(quán)利的不同，可分為國有土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易和集體土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易。35.參考答案：D[解析]經(jīng)批準的土地利用總體規(guī)劃的修改，須經(jīng)原批準機關(guān)批準；未經(jīng)批準，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。上一級土地利用總體規(guī)劃修改后，涉及修改下一級土地利用總體規(guī)劃的，由上一級人民政府通知下一級人民政府作出相應(yīng)修改，并報原批準機關(guān)備案。36.參考答案：B[考點]本題考查的知識點是外商投資企業(yè)用地問題。

對外商投資企業(yè)使用土地的限制：

(1)外商投資企業(yè)對其占有的土地只有使用權(quán)；(2)出讓的國有土地使用權(quán)是一種地上使用權(quán)，該土地的地下資源和埋藏物仍屬于國家所有；(3)開發(fā)企業(yè)依法自主經(jīng)營管理，但在其開發(fā)區(qū)域內(nèi)沒有行政管理權(quán)。開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)的關(guān)系是商務(wù)關(guān)系；(4)外商投資企業(yè)開發(fā)土地，設(shè)立和開辦生產(chǎn)、服務(wù)、商業(yè)等項目和設(shè)施及其經(jīng)營活動，必須遵守我國的法律、法規(guī)，不得從事國家法律、法規(guī)禁止的經(jīng)營活動。對涉及國家安全的基礎(chǔ)設(shè)施，只有開發(fā)建設(shè)權(quán)沒有經(jīng)營權(quán)。37.參考答案：ACD[考點]房地產(chǎn)交易→房屋租賃

[解析]買賣不破租賃規(guī)則，是指房屋在租賃期間，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣而發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。

房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的，不適用買賣不破租賃規(guī)則；但房屋在出租后再設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。

房屋在出租前已被人民法院依法查封的，不適用買賣不破租賃規(guī)則。

綜上，本題ACD項當選。38.參考答案：AC[考點]本題考查的知識點是拆遷補償安置協(xié)議的相關(guān)規(guī)定。

依照我國法律規(guī)定，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當依法就補償方式和補償金額、安置用房面積、地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和搬遷期限訂立補償安置協(xié)議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。39.參考答案：ACDE[解析]征地中的補償包括土地補償以及地上附著物和青苗的補償。其中土地補償發(fā)放給被征地的集體經(jīng)濟組織，由該集體經(jīng)濟組織決定補償費的使用和分配；地上附著物和青苗的補償費直接發(fā)給農(nóng)戶。40.參考答案：C