酒店管理資產(chǎn)-酒店公司資產(chǎn)評估-集團連鎖酒店管理公司課件

進行企業(yè)價值評估，要根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、評估時的市場狀況及在評估過程中資料收集情況等相關(guān)條件，分析資產(chǎn)評估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或多種資產(chǎn)評估基本方法。酒店管理資產(chǎn)酒店公司資產(chǎn)評估——集團連鎖酒店管理公司2023/9/4葉予舜1進行企業(yè)價值評估，要根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、評估時資產(chǎn)評估基本方法資產(chǎn)基礎(chǔ)法；收益法；市場法2023/9/4葉予舜2資產(chǎn)評估基本方法資產(chǎn)基礎(chǔ)法；收益法；市場法2023/8/3葉資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指以被評估企業(yè)評估基準日的資產(chǎn)負債表為基礎(chǔ)，合理評估企業(yè)表內(nèi)及表外各項資產(chǎn)、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。2023/9/4葉予舜3資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指以被評估企業(yè)評估基準日的資產(chǎn)負債表為基礎(chǔ)，合理收益法是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價值的評估方法。2023/9/4葉予舜4收益法是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價值的評估方市場法是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行比較，確定評估對象價值的評估方法。由于被評估單位有完備的財務(wù)資料和資產(chǎn)管理資料可以利用，資產(chǎn)取得成本的有關(guān)數(shù)據(jù)和信息來源較廣，因此本次評估可以采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法。根據(jù)我們對XXXX酒店有限公司經(jīng)營現(xiàn)狀、經(jīng)營計劃及發(fā)展規(guī)劃的了解，以及對其所依托的相關(guān)行業(yè)、市場的研究分析，我們認為該公司在同行業(yè)中具有競爭力，在未來時期里具有可預(yù)期的持續(xù)經(jīng)營能力和盈利能力，具備采用收益法評估的條件。被評估單位屬于住宿和餐飲行業(yè)，在國內(nèi)證券市場存在相似上市公司較少，類比性較差，不宜采用市場法。2023/9/4葉予舜5市場法是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行比較，資產(chǎn)基礎(chǔ)法資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指分別求出企業(yè)各項資產(chǎn)的評估值并累加求和，再扣減負債評估值得到企業(yè)價值的一種方法。2023/9/4葉予舜6資產(chǎn)基礎(chǔ)法資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指分別求出企業(yè)各項資產(chǎn)的評估值并累加求資產(chǎn)評估方法貨幣資金主要按賬面核實法進行評估，其中現(xiàn)金采用現(xiàn)場盤點，盤點日庫存現(xiàn)金，并追溯調(diào)整至評估基準日，確定評估值；銀行存款及其他貨幣資金采用將評估基準日各銀行存款明細賬余額與銀行對賬單核對，確定評估值。應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款的評估應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款的評估采用函證或替代審核程序確認賬面明細余額的真實性，分析其可回收性，并在此基礎(chǔ)上確定評估值。2023/9/4葉予舜7資產(chǎn)評估方法貨幣資金主要按賬面核實法進行評估，其中現(xiàn)金采用現(xiàn)存貨的評估原材料、在途物資、在庫低值易耗品、包裝物按市場價評估；委托加工物資按核實后賬面值評估；半成品根據(jù)完工程度，按約當(dāng)產(chǎn)量法，參照產(chǎn)成品的評估方法評估；產(chǎn)成品按可實現(xiàn)銷售價格扣除不屬于企業(yè)的稅費和根據(jù)產(chǎn)成品的暢銷程度考慮利潤折減率扣除部分利潤后的價值評估；積壓滯銷存貨按可變現(xiàn)價值評估；在用低值易耗品按重置成本法評估。4、投資性房地產(chǎn)的評估投資性房地產(chǎn)采用收益法進行評估。2023/9/4葉予舜8資產(chǎn)評估方法存貨的評估原材料、在途物資、在庫低值易耗品、包裝物按市場價評固定資產(chǎn)的評估房地合一的房地產(chǎn)采用收益法和成本法評估。設(shè)備類按重置成本法進行評估。無形資產(chǎn)的評估無形資產(chǎn)均為購入軟件，采用成本法進行評估。長期待攤的評估長期待攤費用按尚存收益進行評估。流動負債的評估流動負債按實際需要承擔(dān)的債務(wù)進行評估。2023/9/4葉予舜9資產(chǎn)評估方法固定資產(chǎn)的評估房地合一的房地產(chǎn)采用收益法和成本法評估。設(shè)備類收益法收益法，是指通過將被評估單位預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估思路。被評估單位的股東全部權(quán)益價值被評估單位的企業(yè)價值評估對象的付息債務(wù)價值被評估單位的經(jīng)營性資產(chǎn)價值被評估單位基準日存在的長期投資、其他非經(jīng)營性或溢余性資產(chǎn)的價值被評估單位未來第i年的預(yù)期收益（自由現(xiàn)金流量）折現(xiàn)率評估對象的未來預(yù)測期。2023/9/4葉予舜10收益法收益法，是指通過將被評估單位預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定資產(chǎn)評估國有企業(yè)改制為目的的評估應(yīng)采用何種價值類型？原企業(yè)投入改制后新公司的凈資產(chǎn)是企業(yè)價值的概念還是企業(yè)資產(chǎn)的簡單加總？評估結(jié)論是否即可作為注冊資本金的依據(jù)，又可作為原企業(yè)以外投資人對價的依據(jù)，兩者有何不同？2023/9/4葉予舜11資產(chǎn)評估國有企業(yè)改制為目的的評估應(yīng)采用何種價值類型？原企業(yè)投《公司法》對出資范圍的相關(guān)規(guī)定“股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財產(chǎn)除外?！逼渲校翱梢杂秘泿殴纼r并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)”是新增的，包括實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)與股權(quán)，但不包括債權(quán)。對于股權(quán)的進入公司法沒有明確載明，而只有在司法解釋中加以規(guī)定。2023/9/4葉予舜12《公司法》對出資范圍的相關(guān)規(guī)定“股東可以用貨幣出資，也可以用實物出資即以民法上的物出資，包括房屋、車輛、設(shè)備、原材料、成品或半成品等。用于出資的實物首先應(yīng)具有財產(chǎn)價值，因而才可能進行出資額和資本額的界定。而且，出資的實物可以是公司經(jīng)營所需，也可以與公司的經(jīng)營使用無關(guān)，其允許用于股東出資在于公司可以對其變現(xiàn)支配并實現(xiàn)其財產(chǎn)價值。此種實物是否可以作為出資，應(yīng)由股東協(xié)商確定。2023/9/4葉予舜13《公司法》對出資范圍的相關(guān)規(guī)定實物出資即以民法上的物出資，包括房屋、車輛、設(shè)備、原材料、成知識產(chǎn)權(quán)，是指人們對其智力勞動成果所享有的民事權(quán)利。傳統(tǒng)的知識產(chǎn)權(quán)包括商標權(quán)、專利權(quán)和著作權(quán)。工業(yè)產(chǎn)權(quán)只包括商標權(quán)和專利權(quán)?，F(xiàn)公司法已將出資形式由“工業(yè)產(chǎn)權(quán)”修改為“知識產(chǎn)權(quán)”，將著作權(quán)也納入出資形式的范疇，擴大了無形資產(chǎn)的出資范圍。權(quán)”修改為“知識產(chǎn)權(quán)”，將著作權(quán)也納入出資形式的范疇，擴大了無形資產(chǎn)的出資范圍。2023/9/4葉予舜14《公司法》對出資范圍的相關(guān)規(guī)定知識產(chǎn)權(quán)，是指人們對其智力勞動成果所享有的民事權(quán)利。傳統(tǒng)的知企業(yè)改制的兩種定價問題企業(yè)改制是一個較為寬泛的概念，從目前評估服務(wù)的經(jīng)濟行為來看，可以將企業(yè)改制理解為將原全民所有制企業(yè)改組為有限責(zé)任公司或股份有限公司，或者將有限責(zé)任公司改組為股份有限公司，或者將原企業(yè)的部分業(yè)務(wù)分拆與其他投資人合資成立新的有限公司。改制形成的結(jié)果就是變更了原企業(yè)的性質(zhì)，形成了新的公司和公司股東構(gòu)成。因此改制中存在兩種定價的問題，即注冊資本金的定價問題和原企業(yè)全部或部分資產(chǎn)與新股東投入資產(chǎn)對價的定價問題。2023/9/4葉予舜15企業(yè)改制的兩種定價問題企業(yè)改制是一個較為寬泛的概念，從目前評企業(yè)改制中可用于注冊的財產(chǎn)范圍和對象從《公司法》的立法本意來看，采用注冊資本制度一是保證公司具有一定的財產(chǎn)，能夠保障生產(chǎn)經(jīng)營的正常開展，二是保證公司具有一定的償債能力，也是對債權(quán)人的保障措施。用于注冊的財產(chǎn)價值應(yīng)體現(xiàn)其為任何投資人獲得經(jīng)營回報的價值，同時也應(yīng)體現(xiàn)一旦公司無力償還債務(wù)，債權(quán)人通過公開市場可以實現(xiàn)的價值。改制企業(yè)中用于注冊的財產(chǎn)，不是企業(yè)的全部財產(chǎn)，而是滿足《公司法》條件的部分資產(chǎn)。2023/9/4葉予舜16企業(yè)改制中可用于注冊的財產(chǎn)范圍和對象從《公司法》的立法本意來企業(yè)改制中可用于注冊的財產(chǎn)價值類型和評估方法改制企業(yè)中用于注冊的財產(chǎn)的評估，是對部分財產(chǎn)市場價值的評估，而不是其他各類非市場價值的評估。對于改制企業(yè)中可用于注冊的部分財產(chǎn)的評估，在方法上應(yīng)是以各類財產(chǎn)分別為評估對象，根據(jù)收集的相關(guān)資料和評估參數(shù)，分別分析三種評估方法對每類財產(chǎn)的適用性，分別估算評估價值，加總后得出的評估結(jié)論作為注冊資本定價的依據(jù)。2023/9/4葉予舜17企業(yè)改制中可用于注冊的財產(chǎn)價值類型和評估方法改制企業(yè)中用于注企業(yè)改制中涉及的新股東與原股東對價假設(shè)改制時沒有新股東的進入，注冊資本只是企業(yè)整體價值中的部分價值，改制完成后新股東進入就必須向原股東購買股權(quán)，他應(yīng)當(dāng)支付按企業(yè)整體價值和股東所購股權(quán)比例估算的股權(quán)價值。如前述，允許注冊的財產(chǎn)只是原企業(yè)的部分財產(chǎn)，那么在注冊資本不能體現(xiàn)原企業(yè)價值的前提下，新股東的對價就不能以注冊資本為定價依據(jù)在中國（內(nèi)地）大量國有企業(yè)改制中尤其要關(guān)注此類問題，特別是銀行、電信、資源等國家壟斷型企業(yè)和具有特許經(jīng)營權(quán)的企業(yè)，以注冊資本為新股東的對價依據(jù)必然造成部分國有資產(chǎn)的流失。2023/9/4葉予舜18企業(yè)改制中涉及的新股東與原股東對價假設(shè)改制時沒有新股東的進入企業(yè)改制中涉及的新股東與原股東對價在改制過程中以對價為目的的評估，應(yīng)以企業(yè)全部股權(quán)或部分股權(quán)為評估對象價值類型的選擇應(yīng)當(dāng)包括市場價值和非市場價值。當(dāng)以國有企業(yè)為改制對象，國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門應(yīng)當(dāng)以市場價值作為監(jiān)督管理的依據(jù)，考核在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中評估結(jié)論是否反映了在公開市場上理性投資人能夠支付的公允價值。當(dāng)企業(yè)要求中介機構(gòu)針對特定投資人提供轉(zhuǎn)讓價格參考意見時，評估機構(gòu)可使用投資價值，考慮買賣雙方存在協(xié)同效應(yīng)下的企業(yè)價值。2023/9/4葉予舜19企業(yè)改制中涉及的新股東與原股東對價在改制過程中以對價為目的的結(jié)語在企業(yè)改制過程中存在兩種資產(chǎn)評估服務(wù)：企業(yè)注冊資本定價服務(wù)和為新股東出資對價服務(wù)。不同評估服務(wù)評估對象不同：