房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)1

合富錦繡置業(yè)顧問基礎(chǔ)知識(shí)學(xué)習(xí)（新人入職必學(xué)、必考核內(nèi)容）第一章房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

第二章建筑基礎(chǔ)知識(shí)

第三章房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī)

第四章常用詞語的解釋

第五章銷售技巧

第六章有關(guān)辦理購房程序(略)

第七章市場(chǎng)調(diào)查(略)

第一章房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

01、房地產(chǎn)

是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和，指土地上的建筑物、附著物。

（如：住宅、大廈、學(xué)校）

02、房地產(chǎn)市場(chǎng)

是由房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（俗稱土地市場(chǎng)）、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（俗稱樓盤開發(fā)）、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)（俗稱散盤交易）組成的。以上三個(gè)級(jí)別的市場(chǎng)稱為房地產(chǎn)市場(chǎng)。

03、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分

一級(jí)市場(chǎng)

即土地市場(chǎng)，是由國土部門掌握，通過協(xié)議，招標(biāo)或拍賣的方式，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給具有開發(fā)資格的房地產(chǎn)開發(fā)商。

二級(jí)市場(chǎng)

即是房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)后，在土地上興建物業(yè)，然后通過銷售，將該物業(yè)銷售給廣大的小業(yè)主。

三級(jí)市場(chǎng)

即是小業(yè)主在開發(fā)商處購買物業(yè)后，擁有該物業(yè)的所有權(quán)（以房地產(chǎn)證為依據(jù)），然后將該物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方。

單從房產(chǎn)性質(zhì)來區(qū)分房地產(chǎn)可分為以下幾大類：

A、商品房B、非商品房C、集資房D、福利房E、私房

從房地產(chǎn)用途來區(qū)分可以分為以下幾點(diǎn)：

寫字樓1、標(biāo)準(zhǔn)寫字樓2、商住寫字樓

住宅1、高層住宅（小高層）2、多層住宅

商鋪1、臨街地鋪2、裙樓商鋪

04、什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)？

指權(quán)利人對(duì)土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有權(quán)，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán)，如抵押權(quán)等。

05、房地產(chǎn)權(quán)登記有何法律效力？

依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)登記后，產(chǎn)權(quán)即得到法律上的承認(rèn)。產(chǎn)權(quán)人可以依法對(duì)其房地產(chǎn)行使占有、使用、處分和收益權(quán)能，任何其他人無權(quán)干涉或妨礙，否則產(chǎn)權(quán)人可依法請(qǐng)求法律上的保護(hù)。

06、房地產(chǎn)登記發(fā)證由哪個(gè)部門負(fù)責(zé)？

根據(jù)《房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，房地產(chǎn)主管部門即市房管局是無錫房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，登記發(fā)證工作具體由該局測(cè)繪產(chǎn)權(quán)處及屬下分局房地產(chǎn)權(quán)登記科負(fù)責(zé)。

07、《房地產(chǎn)證》有什么作用？

《房地產(chǎn)證》是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。

08、房地產(chǎn)登記的種類有哪些？

房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。

09、哪些房地產(chǎn)合同須辦理公證手續(xù)？

按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方為境外人士或機(jī)構(gòu)的，須辦理合同公證手續(xù)。現(xiàn)在規(guī)定境內(nèi)人士亦須辦理合同公證。

10、什么是房地產(chǎn)權(quán)初始登記？

指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。

11、土地的使用年期是如何確定的？

凡與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)、商業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

12、房屋的建筑面積、公共面積是由什么部門來確定？

房屋的建筑面積、公共面積由市房管局地籍測(cè)繪大隊(duì)或測(cè)繪中隊(duì)負(fù)責(zé)確定。

13、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)遵循的原則是什么？

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)遵循合法、公平、自愿和誠實(shí)信用的原則。

14、在什么情況下買房需簽訂房地產(chǎn)現(xiàn)售合同？在什么情況下買房需簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同？

欲購買已竣工驗(yàn)收、交付使用的商品房，買賣雙方需簽訂房地產(chǎn)現(xiàn)售合同。購買尚未竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同。

15、房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合什么條件？

（1）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；

（2）取得《建筑許可證》和《開工許可證》；

（3）除付清地價(jià)款外，投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的百分之二十五，并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資；

（4）房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；

（5）土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。

符合上列條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。核定外銷的商品住宅，還應(yīng)發(fā)給《商品住宅外銷許可證》。

16、向開發(fā)商購買一手商品房屬什么轉(zhuǎn)移？

屬房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。

17、向開發(fā)商購買一手商品房申請(qǐng)登記時(shí)，購房者需交的稅費(fèi)有哪些？

保險(xiǎn)費(fèi)1－5年貸款金額׉×年限元

5－20年貸款金額׉×年限元

抵押費(fèi)元

契稅元

登記費(fèi)元

印花稅元

工本費(fèi)元

合計(jì)元

18、什么叫房地產(chǎn)抵押？

指?jìng)鶆?wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履持擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押一種形式。

19、房產(chǎn)預(yù)售須具備那五證？

建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品預(yù)售許可證

第二章建筑基礎(chǔ)知識(shí)

第一節(jié)有關(guān)詞語解釋

01、建設(shè)用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積。

02、建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。

03、公用建筑面積：建筑物內(nèi)可供公共使用的面積，包括應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。

04、建筑物基底面積：指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。

05、使用面積：使用面積包括墻體結(jié)構(gòu)面積在內(nèi)的直接為辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營或生活使用的面積和輔助用房的廚房、廁所或衛(wèi)生間以及壁柜、戶內(nèi)過道、戶內(nèi)樓梯、陽臺(tái)、地下室、附層（夾層）、2.2米以上的閣樓等面積，如墻體屬兩戶共有（即共墻），其所屬面積由兩戶平均分?jǐn)偂?/p>

06、公共面積：公共面積指建筑物主體內(nèi)，戶行以外使用的面積，包括層高超過2.2米的設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、門斗、有柱雨蓬、突出層面的圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，公共面積其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬建筑物內(nèi)參與分?jǐn)傇摴裁娣e的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理。

07、公共面積分?jǐn)偅好繎簦ɑ騿挝唬?yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e按如下原則進(jìn)行計(jì)算：

（1）有面積分割文件或協(xié)議的，應(yīng)按其文件或協(xié)議進(jìn)行計(jì)算；

（2）如無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

每戶應(yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e=應(yīng)分?jǐn)偣裁娣e×每戶使用面積

各戶使用面積之和

08、使用率：房屋使用面積（含墻體）與建筑面積之比。

09、容積率：規(guī)定地塊上全部建筑面積與地塊面積之比。

10、三通一平：指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上達(dá)到通水、通電、通路、場(chǎng)地平整的標(biāo)準(zhǔn)。

11、七通一平：指上、下水通、排污通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地平整。

12、建筑覆蓋率（建筑密度）：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。

13、建筑容積率：在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比值。

14、綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺(tái)和垂直綠化。

15、綠化覆蓋率：建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。

16、住宅：供家庭居住使用的建筑物。住宅應(yīng)按套型設(shè)計(jì)，每套必須是獨(dú)門獨(dú)戶，并應(yīng)設(shè)有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間及貯藏空間等。

17、公寓：供短期居住而帶有小型廚房、廁所的建筑物。公寓具有以下規(guī)定：

（1）公寓在城市規(guī)劃中一般不考慮配置中、小學(xué)校等配套設(shè)施；

（2）根據(jù)人口構(gòu)成的特點(diǎn)而設(shè)置的周轉(zhuǎn)房應(yīng)按公寓的要求設(shè)置；

（3）根據(jù)公寓的使用要求，每套公寓的建設(shè)面積一般在下列范圍內(nèi)：多層45平方米，中高層50平方米，高層55平方米；

（4）公寓應(yīng)充分考慮社會(huì)化服務(wù)的要求。所謂酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。

18、夾層：在一個(gè)樓層內(nèi)，局部增設(shè)的樓層。

19、裙房：指與高層建筑相連的附屬建筑，高度不超過24米。

20、標(biāo)準(zhǔn)層：指建筑物內(nèi)主要使用功能平面布置相同的各樓層。

21、設(shè)備層：指專用于布置機(jī)電設(shè)備等的樓層。

22、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層：建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)類型，并通過該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，則該樓層稱為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。

23、建筑高度：建筑高度指自建筑物散水外緣處的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。

24、坡屋頂建筑高度：坡層頂建筑物當(dāng)屋面坡度超過四十五度（含四十五度）時(shí)，建筑高度自基地室外地坪至坡屋頂?shù)亩种粸橹?；?dāng)小于四十五度時(shí)，建筑高度自基地室外地坪至坡屋頂最高處。

25、建筑物內(nèi)各層的層數(shù)排列

（1）室內(nèi)設(shè)計(jì)標(biāo)高為正負(fù)零的樓層，安排列稱為一層（建筑設(shè)計(jì)文件中應(yīng)按樓層順序標(biāo)注建筑層數(shù)，不得將一層標(biāo)注為首層或底層），第一層樓板以上稱為二層，按此規(guī)則類推至建筑的高層數(shù)。層高不大于2.2米時(shí)不計(jì)層數(shù)。

（2）室內(nèi)設(shè)計(jì)標(biāo)高正負(fù)零下面的一層，安排列稱為地下一層，地下一層樓板以下稱為地下二層，按此規(guī)劃類推建筑物地下室最低層數(shù)。

26、電梯

電梯數(shù)量、容量和速度表

標(biāo)準(zhǔn)

建筑類別數(shù)量（臺(tái)）額定容量

P（人）速度V

（m/s）

經(jīng)濟(jì)級(jí)常用級(jí)舒適級(jí)豪華級(jí)

住宅80-100戶/臺(tái)60-80戶/臺(tái)40-60戶/臺(tái)<40戶/臺(tái)8、10、151-2.5

27、智能化住宅

在現(xiàn)代化的城鄉(xiāng)住宅小區(qū)內(nèi)綜合采用目前國際上最先進(jìn)的4C技術(shù)（即計(jì)算機(jī)、自動(dòng)控制、通訊與網(wǎng)絡(luò)和智慧卡），建立一個(gè)由小區(qū)綜合信息服務(wù)和物業(yè)管理中心、通信接入網(wǎng)和家庭智能化系統(tǒng)組成“三位一體”的小區(qū)服務(wù)與管理集成系統(tǒng)，智能小區(qū)的智能化終端體現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)獨(dú)立家庭運(yùn)用多元信息技術(shù)（IT），并達(dá)到監(jiān)控與信息交互的程度（或能力）。

由此，我們不難理解，智能化小區(qū)主要有三個(gè)組成部分，即提供多元信息服務(wù)和公共物業(yè)管理的中心，提供多元信息傳輸?shù)木W(wǎng)絡(luò)（小區(qū)接入網(wǎng)），以及提供家庭安全、自動(dòng)化和通訊的智能化系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，不僅極大的提高了小區(qū)居民的生活質(zhì)量，還進(jìn)一步加強(qiáng)了小區(qū)規(guī)范化的物業(yè)管理。

第二節(jié)、住宅戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)

住宅優(yōu)勢(shì)戶型并沒有固定的模式，但是策劃、設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮以下要求：戶型設(shè)計(jì)應(yīng)觀念新、功能全，具有超前性，功能分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)合理，以完善性和獨(dú)立性相結(jié)合，又顯示出相應(yīng)的組合性，應(yīng)最大限度地突出每套住宅的實(shí)用率，每套房間的不同空間要有相對(duì)合理的面積，各類房間的一些基本要求是：

A、客廳空間――客廳是家庭的共享空間，是娛樂、公共活動(dòng)、親友來來訪的地方，位置最好朝南，應(yīng)有充足的視野和日照，在有限的套型面積控制標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，應(yīng)盡可能擴(kuò)大客廳面積，宜大于18平方米。

客廳應(yīng)設(shè)計(jì)在住宅入口處，為使客廳與外界接觸時(shí)保持一定程度的私密性有較好的過渡，并提倡脫鞋入室，宜設(shè)“玄關(guān)”?？蛷d的設(shè)計(jì)還應(yīng)注意要盡量方正，保證兩個(gè)相對(duì)的完整墻面，以利于家具布置和使用。

B、餐廳――餐廳宜靠近廚房，并和客廳能順暢聯(lián)系，要保證1-2個(gè)完整的墻面擺放餐桌椅。

C、臥室空間――臥室是套房?jī)?nèi)最基本的空間，主要考慮睡眠、休息及必須的衣物貯藏區(qū)，個(gè)別兼做工作學(xué)習(xí)區(qū)。為實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜功能的良好分區(qū)，臥室門不要正對(duì)客廳，數(shù)量以小于臥室總數(shù)的一半為宜。臥室對(duì)采光、通風(fēng)要求很嚴(yán)格，設(shè)計(jì)時(shí)不允許出現(xiàn)“暗房”，主臥室面積宜在13-14平方米，次臥室面積8-10平方米。

D、廚房空間――廚房應(yīng)盡可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的進(jìn)出，并與餐廳相鄰，合理面積為4-5平方米。

E、衛(wèi)生間空間――衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室區(qū)，并應(yīng)接近廚房，以利管道集中，設(shè)計(jì)最好是洗廁功能分開。當(dāng)只設(shè)一個(gè)衛(wèi)生間時(shí)，合理面積是3-4平方米左右；設(shè)兩個(gè)衛(wèi)生間時(shí)，公用衛(wèi)生間面積不宜小于2平方米；主臥衛(wèi)生間宜在3平方米之內(nèi)。

廚衛(wèi)是住宅里設(shè)備最集中的空間，是居住文明的重要標(biāo)志，要實(shí)現(xiàn)定型化、配套化、標(biāo)準(zhǔn)化、重點(diǎn)要解決的是：

a、依照模數(shù)尺寸的要求，配置配套化的廚衛(wèi)設(shè)備、部品和配件，保證部品和建筑、部品與管道之間聯(lián)接配合。

b、合理有序布置廚衛(wèi)的各項(xiàng)設(shè)備和設(shè)施，冰箱要入廚，衛(wèi)生間要適當(dāng)分隔。大套型的住宅，應(yīng)獨(dú)立分設(shè)廁所。

c、廚衛(wèi)均應(yīng)配置性能良好的通風(fēng)機(jī)械和風(fēng)道。風(fēng)道應(yīng)滿足不串氣、不傳聲、通暢無阻的要求，在有條件的地方，可采用直排風(fēng)道。

d、各戶應(yīng)設(shè)集中管井，實(shí)現(xiàn)戶外查表；隱蔽和暗藏水平管道，設(shè)立水平管道區(qū)；強(qiáng)調(diào)自家分支管線不進(jìn)領(lǐng)居家，盡量不穿和少穿樓板；推薦使用后出水便器和半硬性鋁塑復(fù)合管和配件等。

e、各種管線綜合處理，一次敷就，防止不允許后安裝破壞裝修和設(shè)備，避免強(qiáng)調(diào)工程的特殊性。

f、推廣應(yīng)用推拉門和折疊門，以利節(jié)約空間，方便使用。

g、熱水器的選用的安裝，要求注意通風(fēng)的處置和整體設(shè)計(jì)的配合。

F、貯藏空間――貯藏空間一般是設(shè)計(jì)中易忽視的地方，為方便住戶使用，應(yīng)在可能的情況下，擴(kuò)大貯藏面積，除保證臥室和廚房必備的貯藏空間外，應(yīng)盡可能利用邊角，多設(shè)置壁柜、吊柜，有條件的設(shè)貯藏室。

第三節(jié)、建筑名詞解釋

按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類

鋼結(jié)構(gòu)是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。

鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。

混合結(jié)構(gòu)是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。

磚木結(jié)構(gòu)是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。

其他結(jié)構(gòu)是指凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房屋都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等。

房屋建設(shè)狀況

房屋施工面積是指報(bào)告期內(nèi)施工的房屋建筑面積，包括本期新開工面積和上年開發(fā)跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期復(fù)工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)填各層建筑面積之和。

房屋新開工面積是指在報(bào)告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋建筑面積，不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工房屋面積。房屋的開工應(yīng)以房屋正式開始破土創(chuàng)槽（地基處理或打永久樁）的日期為準(zhǔn)。

房屋竣工面積是指房屋按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格（或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)），可正式移交使用的房屋建筑面積總和。

竣工房屋價(jià)值是指在報(bào)告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價(jià)值?？⒐し课輧r(jià)值按房屋設(shè)計(jì)和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計(jì)算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、暖、衛(wèi)等附屬工程的建造價(jià)值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備（如電梯、通風(fēng)設(shè)備等）的購置和安裝費(fèi)用；不包括廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購置和安裝，工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造，辦公及生活用品等家具的購置等費(fèi)用，購置土地的費(fèi)用，遷移補(bǔ)償費(fèi)和場(chǎng)地平整的費(fèi)用，以及城市建設(shè)配套的投資?？⒐し课輧r(jià)值一般按結(jié)算價(jià)格計(jì)算。

按房屋建筑質(zhì)量分類

完好房屋指主體結(jié)構(gòu)完好。不倒、不塌、不漏。庭院不積水、門窗設(shè)備完整，上下水道通暢，室內(nèi)地面平整，能保證居住安全和正常使用的房屋，或者雖有一些漏雨和輕微破損，或缺乏油漆保養(yǎng)，經(jīng)過小修能及時(shí)修復(fù)。

基本完好房屋指主體結(jié)構(gòu)完好，少數(shù)部件雖有損壞，但不嚴(yán)重，經(jīng)過維修就能修復(fù)的房屋。

一般損壞房屋指主體結(jié)構(gòu)基本完好，屋面不平整、經(jīng)常漏雨，門窗有的腐朽變形，下水道經(jīng)常阻塞，內(nèi)粉刷部分脫落，地板松動(dòng)，墻體輕度傾斜、開裂，需要進(jìn)行正常修理的房屋。

嚴(yán)重?fù)p壞房屋指年久失修，破損嚴(yán)重，但無倒塌危險(xiǎn)，需進(jìn)行大修或有計(jì)劃翻修、改建的房屋。

危險(xiǎn)房屋是指結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，隨時(shí)有可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。

按房屋建筑樓層分類

房屋層數(shù)房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)總和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。

地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室），房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。

半地下室房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。

假層是指建房時(shí)建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層次。

閣樓一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。

低層住宅指一層至三層的住宅。

多層住宅指四層至六層的住宅。

中高層住宅指七層至九層的住宅。

高層住宅指十層及十層以上的住宅。

塔式高層住宅以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。

單元式高層住宅由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。

通廊式高層住宅由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住宅的高層住宅。

躍層住宅套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。

城市居住用地名詞解釋

居住區(qū)用地住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。

住宅用地住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地(含住宅間綠地和住宅間小路等)的總稱。

道路用地居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。

居住區(qū)(級(jí))道路一般用以劃分小區(qū)的道路。在大城市中通常與城市支路同級(jí)。

小區(qū)(級(jí))路一般用以劃分組團(tuán)的道路。

組團(tuán)(級(jí))路上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。

宅間小路住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。

公共綠地滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其它塊狀帶狀綠地等。

配建設(shè)施與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。

其它用地規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其它單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。

道路紅線城市道路(含居住區(qū)級(jí)道路)用地的規(guī)劃控制線。

公共設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、糧店、菜店、副食店、服務(wù)站、儲(chǔ)蓄所、郵政所、居委會(huì)、派出所等用地。

市政設(shè)施用地市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的市政設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地

房屋拆遷術(shù)語

拆遷把經(jīng)城市規(guī)劃、土地管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn),將原土地合法使用者及房屋合法使用者及房屋合法使用者遷到其他地方安置，并拆除清理原有建筑或其他妨礙項(xiàng)目實(shí)施的地上物，為新的建設(shè)項(xiàng)目施工創(chuàng)造條件。

拆遷人是指依法取得拆遷資格證書，自行或接受拆遷人委托對(duì)被拆遷人進(jìn)行拆遷動(dòng)員，組織簽訂和實(shí)施補(bǔ)償、安置協(xié)議，組織拆除房屋及其附屬物的單位。

被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。

強(qiáng)制拆遷被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的,由市人民政府責(zé)成有關(guān)部門實(shí)施強(qiáng)制拆遷,或者由房屋拆遷主管部門依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。實(shí)施強(qiáng)制拆遷之前,拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項(xiàng),向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

房屋拆遷補(bǔ)償是指拆遷人對(duì)被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定給予的補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?，可以?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

拆遷房屋承租人是指與被拆遷人具有租賃關(guān)系的單位或個(gè)人。

拆遷許可證是拆遷人在實(shí)施前，由行政機(jī)關(guān)根據(jù)其提交的文件資料批準(zhǔn)的一種附有明確期限的行政強(qiáng)制許可行為。沒有獲得該許可，拆遷人不得進(jìn)行拆遷程序。

拆遷糾紛裁決拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的,經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng),由房屋拆遷主管部門裁決。房屋拆遷主管部門是被拆遷人的,由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起30日內(nèi)做出。

貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià),是指由房屋拆遷主管部門會(huì)同政府價(jià)格主管部門按年度或半年度同類地段、同類用途新建房屋市場(chǎng)交易的平均單價(jià)確定,報(bào)人民政府批準(zhǔn)并對(duì)外公布的房屋基準(zhǔn)價(jià)格。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人提供價(jià)值相當(dāng)?shù)姆吭磳?duì)被拆遷人進(jìn)行異地或同地安置，被拆遷人有權(quán)要求拆遷人提供不小于被拆遷房屋建筑面積的安置用房。實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)結(jié)算被拆遷房屋和安置用房的差價(jià)。

建筑物的各項(xiàng)比率

建筑容積率(建筑面積毛密度)是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積(m2/ha)或以總建筑面積(萬m2)與居住區(qū)用地(萬m2)的比值表示。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。

建筑密度即建筑覆蓋率，居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%)。

綠化率綠地率,居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率(%)。綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地(即道路紅線內(nèi)的綠地)，不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。

住宅成套率是指成套住宅建筑面積與實(shí)有住宅建筑面積的比例。計(jì)算公式：住宅成套率（％）=成套住宅建筑面積／實(shí)有住宅建筑面積×100％

住宅自有(私有)率住宅自有率（％）=自有（私有）住宅建筑面積／實(shí)有住宅建筑面積×100％

戶型比它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計(jì)上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重。

面積誤差比面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積）×100%÷合同約定面積

住宅平均層數(shù)住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值(層)。

高層住宅(大于等于10層)比例高層住宅總建筑面積與住宅總建筑面積的比率(%)。

中高層住宅(7～9層)比例中高層住宅總建筑面積與住宅總建筑面積的比率(%)。

人口毛密度每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)。

人口凈密度每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)。

住宅建筑套密度(毛)每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑套數(shù)(套/ha)。

住宅建筑套密度(凈)每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑套數(shù)(套/ha)。

住宅面積毛密度每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積(m2/ha)。

住宅建筑凈密度住宅建筑基底總面積與住宅用地的比率(%)。

拆建比新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。

居住區(qū)用地住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。

住宅用地住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地(含住宅間綠地和住宅間小路等)的總稱。

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。公用建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

房屋面積術(shù)語

(住宅)房屋使用面積是指住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門內(nèi)全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽臺(tái)、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓等面積。住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計(jì)算。

(住宅)房屋建筑面積房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。

成套住宅建筑面積是指成套住宅的建筑面積總和。

危險(xiǎn)房屋建筑面積是指結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，隨時(shí)有可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋建筑面積。

房屋減少建筑面積指報(bào)告期由于拆除、倒塌和因各種災(zāi)害等原因?qū)嶋H減少的房屋建筑面積(包括私有房屋)。

房屋的產(chǎn)權(quán)面積房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。

房屋預(yù)測(cè)面積預(yù)測(cè)面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)。

房屋實(shí)測(cè)面積實(shí)測(cè)面積是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。

房屋的共有建筑面積房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。

套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：1）套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；4）內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

商品房的銷售面積商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者聽購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

共有建筑面積

(公有建筑面積)共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。

共有建筑面積的計(jì)算方法整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。

住房功能細(xì)分術(shù)語

居住空間系指臥室、起居室（廳）的使用空間。

臥室供居住者睡眠、休息的空間。

起居室（廳）供居住者會(huì)客、娛樂、團(tuán)聚等活動(dòng)的空間。

廚房供居住者進(jìn)行炊事活動(dòng)的空間。

衛(wèi)生間供居住者進(jìn)行便溺、洗浴、盥洗等活動(dòng)的空間。

使用面積房間實(shí)際能使用的面積，不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積。

套型按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。

層高上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。

室內(nèi)凈高樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高＝層高－樓板厚度。即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。

住宅開間住宅的開間就是住宅的寬度。在1987年頒布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，對(duì)住宅的開間在設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

住宅進(jìn)深住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。在1987年實(shí)施的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過長(zhǎng)。

平臺(tái)供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或住宅底層地面伸出室外的部分。

露臺(tái)一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺(tái)，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺(tái)。

過道住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。

壁櫥住宅套內(nèi)與墻壁結(jié)合而成的落地貯藏空間。

壁龕利用墻體厚度的局部空間，存放日常用品的部分

吊柜住宅套內(nèi)上部的貯藏空間。

躍層住宅套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。

走廊住宅套外使用的水平交通空間。

架空房屋指底層架空，以支撐物體承重的房屋，其架空部位一般為通道、水域或斜坡。

閣樓指位于自然層內(nèi)，利用房屋內(nèi)的上部空間或人字屋架添、加建的使用面積不足該層面積的暗樓，不計(jì)層次。

騎樓指建在馬路旁，底層的一部分是人行道的樓房。

單元式房屋指整樓設(shè)計(jì)分割為由多個(gè)可獨(dú)立出售或出租的部位及各種特定功能的共用部位組成的房屋。如商品房、拆遷安置房、綜合樓等類型。

幢是指一座獨(dú)立的、同一結(jié)構(gòu)的、包括不同層次的房屋。

廊泛指聯(lián)接房屋墻體以外，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)和臺(tái)面，作為通道的建筑物。一般不具備構(gòu)成“房屋”的相應(yīng)條件。

柱廊有頂蓋，有廊臺(tái)、有支柱或兼有一側(cè)圍護(hù)墻體的供人通行的建筑物，如長(zhǎng)廊、回廊等。

檐廊在屋檐下有頂蓋、有廊臺(tái)和建筑物相連的作為通道的伸出部位。

挑廊挑出房屋墻體外，有頂蓋、有圍護(hù)物（如欄桿）、無支柱的通道。

通廊指聯(lián)接建筑物間，有頂蓋、有廊臺(tái)，具備一定形式的通道。在地面上的稱底層通廊或長(zhǎng)廊、迥廊；高出地面的，二層以上的則稱架空通廊。

門廊指建筑物門前突出的，有頂蓋、有廊臺(tái)的通道。如門斗、雨罩、雨蓬等。

陽臺(tái)泛指有永久性上蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有臺(tái)面、與房屋相連、可以活動(dòng)和利用的房屋附屬設(shè)施,供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。根據(jù)其封閉情況分為非封閉陽臺(tái)和封閉陽臺(tái)；根據(jù)其與主墻體的關(guān)系分為凹陽臺(tái)和凸陽臺(tái)；根據(jù)其空間位置分為底陽臺(tái)和挑陽臺(tái)。

封閉陽臺(tái)原設(shè)計(jì)及竣工后均為封閉的。

非封閉陽臺(tái)原設(shè)計(jì)或竣工后不封閉的陽臺(tái)。

凹陽臺(tái)凹進(jìn)樓層外墻（柱）體的陽臺(tái)。

凸陽臺(tái)挑出樓層外墻（柱）體的陽臺(tái)。

底陽臺(tái)房屋一層的陽臺(tái)。

挑陽臺(tái)房屋二層（含二層）以上的陽臺(tái)

房屋總層數(shù)房屋總層數(shù)為地上層數(shù)加地下層數(shù)之和。房屋所在層數(shù)系指房屋的層次，采光窗在室外地坪以上的層數(shù)用自然數(shù)表示，地下的層數(shù)用負(fù)數(shù)表示；房屋層高在2.20米（含）以上的計(jì)算層數(shù)。

房屋地上層數(shù)一般按室內(nèi)地坪以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20米（含）以上的，計(jì)算地上層數(shù)。

房屋地下層數(shù)指采光窗在室外地坪以下的，其室內(nèi)層高在2.20米（含）以上的地下室的層數(shù)。

自然層一般指樓層高度在2.28米以上的標(biāo)準(zhǔn)層次及在2.70米以上的住宅。

技術(shù)層指建筑物的自然層內(nèi)，用作水、電、暖、衛(wèi)生等設(shè)備安裝的局部層次。

附屬層(夾層)指介于自然層之間的夾層。

假層指位于自然層以上，層高不是全部為2.20米以上的非正式層，不計(jì)層數(shù)，如屋面層。

避難層高層建筑中用作消防避難的樓層。

自然層數(shù)按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層數(shù)。

中間層底層和最高住戶入口層之間的中間樓層。

標(biāo)準(zhǔn)層平面布置相同的住宅樓層。

結(jié)構(gòu)(設(shè)備)轉(zhuǎn)換層建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)（設(shè)備）類型，并通過該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)（設(shè)備）轉(zhuǎn)換，則該樓層稱為結(jié)構(gòu)（設(shè)備）轉(zhuǎn)換層。

房屋修繕術(shù)語

房產(chǎn)折舊指房產(chǎn)在使用時(shí)間內(nèi)損耗的價(jià)值，稱房產(chǎn)折舊。計(jì)算時(shí)通常采用直減法（使用年限法，定額折舊法），將房產(chǎn)應(yīng)提取的數(shù)額，按使用年限分配。其公式如下：房產(chǎn)每年折舊額=[房產(chǎn)原值（計(jì)價(jià)時(shí)的凈值）—?dú)堄鄡r(jià)值+清理費(fèi)用]/房產(chǎn)預(yù)計(jì)使用年限（尚能使用年限）

房屋耐用年限通常指房屋能按其設(shè)計(jì)功能正常使用的年限。以主體結(jié)構(gòu)確定的建筑耐久年限分下列四級(jí)：一級(jí)耐久年限100以上適用于重要的建筑和高層建筑。二級(jí)耐久年限50～100年適用于一般性建筑。三級(jí)耐久年限25～50年適用于次要的建筑。四級(jí)耐久年限15年以下適用于臨時(shí)性建筑。

房屋修繕是指對(duì)已建成的房屋進(jìn)行拆改、翻修和維護(hù)，以保障房屋的住用安全，保持和提高房屋的完好程度與使用功能。

房屋完好率是指完好房屋和基本完好房屋建筑面積與全部房屋建筑面積之比。計(jì)算公式：房屋完好率=（完好房屋建筑面積+基本完好房屋建筑面積）÷房屋建筑總面積×100%

危房率是指危險(xiǎn)房屋的建筑面積與房屋建筑總面積之比。計(jì)算公式：危房率=危險(xiǎn)房屋建筑面積÷總的房屋建筑面積×100%

翻修工程是指凡需全部拆除、另行設(shè)計(jì)、重新建造的工程。翻修后的房屋必須符合完好房屋標(biāo)準(zhǔn)的要求。

大修工程是指凡需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件，但不需要全部拆除的工程。大修后的房屋必須符合基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。

中修工程是指凡需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。中修后的房屋70%以上必須符合基本完好或完好的要求。

小修工程是指凡以及時(shí)修復(fù)小損小壞，保持房屋原來完損等級(jí)為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程。

綜合維修工程是凡成片多幢（大樓為單幢）大、中、小修一次性應(yīng)修盡修的工程。綜合維修后的房屋必須符合基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。

房屋修繕投資是指對(duì)房屋進(jìn)行各項(xiàng)修繕的投資。

保修期是指物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)交付使用后，對(duì)業(yè)主承擔(dān)保修責(zé)任的期限。

共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

商品房維修基金是指按建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號(hào))的規(guī)定，新建商品住宅(包括經(jīng)濟(jì)適用住房)出售后建立的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

房改房維修基金是指按建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號(hào))的規(guī)定，公有住房出售后建立的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

公共維修基金額是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金總額。

住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金(簡(jiǎn)稱維修基金)是指按建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號(hào))的規(guī)定，商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修基金（簡(jiǎn)稱公共維修基金），專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后，共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的大中修和更新改造。

第三章房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī)

1、土地管理法

在土地管理法中，我們重點(diǎn)了解以下幾點(diǎn)內(nèi)容就可以了：

1)新的土地管理法是99年1月1日開始實(shí)施的。

2)我國的實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于農(nóng)民集體所有。

3)有關(guān)土地的六項(xiàng)制度：

國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度

國家實(shí)行土地用途管制制度

國家建立土地調(diào)查制度

國家建立土地統(tǒng)計(jì)制度

國家實(shí)行土地占用耕地補(bǔ)償制度

國家實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度

4)土地管理法

中華人民共和國土地管理法

中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法

2、房地產(chǎn)交易管理制度

所要了解和熟悉的內(nèi)容：

1)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易的范圍：包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押，城市土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動(dòng)。

2)房地產(chǎn)交易的形式：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

3)《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了五項(xiàng)基本制度：國有土地有償有期限使用制度、房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度、房地產(chǎn)估價(jià)人員資格認(rèn)證制度和房地產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證制度。

3、房屋權(quán)屬登記管理辦法

所要了解和熟悉的內(nèi)容：

1)國家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，只有依法登記的房屋權(quán)利才受國家法律的保護(hù)。

2)房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。

3)房屋權(quán)屬登記分為：總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記。

4)房屋權(quán)屬證書包括：《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》或者《房地產(chǎn)權(quán)片》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》

4、租賃條例

所要了解和熟悉的內(nèi)容：

1)房屋租賃實(shí)行登記備案制度

2)申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)提交下列文件：書面租賃合同、房屋所有權(quán)證書、當(dāng)事人的合法證件、城市人民政府規(guī)定的其他文件。

3)經(jīng)審查后頒發(fā)《房屋租賃證》，該證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。

4)房屋轉(zhuǎn)租的應(yīng)征得出租人的同意，并且不得超過原租賃期限。

5、物業(yè)管理?xiàng)l例

所要了解和熟悉的內(nèi)容：

1)住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。

2)住宅小區(qū)應(yīng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。

3)物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)明確：管理項(xiàng)目、管理內(nèi)容、管理費(fèi)用、雙方權(quán)利和義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任、其他等。

4)物業(yè)管理合同和小區(qū)管理辦法，應(yīng)報(bào)房地產(chǎn)行政管理部門備案。

5)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營者定價(jià)。

6、房屋抵押貸款管理規(guī)定

所要了解和熟悉的內(nèi)容：

1)銀行辦理各項(xiàng)以房地產(chǎn)作為抵押的貸款業(yè)務(wù)，抵押人（借款人）和抵押權(quán)人（貸款銀行）必須簽訂書面抵押合同，并自抵押權(quán)合同簽訂之日起30日內(nèi)，向當(dāng)?shù)毓芾聿块T辦理抵押登記。

2)房地產(chǎn)管理部門要依法對(duì)抵押物進(jìn)行嚴(yán)格審查，審查的內(nèi)容主要包括：抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押交易市場(chǎng)的條件；抵押物是否已經(jīng)抵押，抵押人提供的房地產(chǎn)權(quán)利證明文件與權(quán)證存根及檔案記錄內(nèi)容是否相符，查對(duì)權(quán)證號(hào)與印章的真?zhèn)蔚?，并由審核人簽字在案?/p>

3)抵押人和抵押權(quán)人認(rèn)為需要確定抵押物價(jià)值的，可以由貸款銀行進(jìn)行評(píng)估；或委托人民政府房地產(chǎn)行政主管部門附屬的事業(yè)性房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并經(jīng)抵押權(quán)人確認(rèn)。

7、有關(guān)房地產(chǎn)稅費(fèi)及按揭手續(xù)費(fèi)

①房地產(chǎn)證費(fèi)用：

房地產(chǎn)證登記費(fèi)

契稅

印花稅

②按揭費(fèi)用

房屋保險(xiǎn)

律師見證費(fèi)

抵押登記費(fèi)

印花稅

第四章商品房銷售常用詞語的解釋

土地類型

土地按其性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲(chǔ)、綜合用地，公共設(shè)施用地及自由集資，微利房地產(chǎn)。

土地使用權(quán)年限

是指政府以拍賣，招標(biāo)，協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者（市土地使用權(quán)年限以最新的通告為準(zhǔn)），土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府無償收回。

土地使用費(fèi)

土地使用者因使用土地按國家規(guī)定每年支付給政府的費(fèi)用，按現(xiàn)時(shí)的收費(fèi)是居住用地2元/M2占地/年

規(guī)劃局

代表國家對(duì)城市的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行引導(dǎo)和監(jiān)控。

國土局

代表國家行使土地所有者的職權(quán)。

房管局產(chǎn)權(quán)登記處

辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈(zèng)與等手續(xù)的部門。

確權(quán)

是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘測(cè)丈量、審核批準(zhǔn)、登記注冊(cè)、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利。

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

房地產(chǎn)抵押登記

是指房地產(chǎn)抵押關(guān)系設(shè)定后，當(dāng)事人按房地產(chǎn)登記管理權(quán)限向市或區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。

房地產(chǎn)權(quán)初始登記

指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。

七通一平（熟地）

是指土地(生地)在通過一級(jí)開發(fā)后，使其達(dá)到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場(chǎng)地平整的條件，使二級(jí)開發(fā)商可以進(jìn)場(chǎng)后迅速開發(fā)建設(shè)。

三通一平（凈地)）

是指土地具備上水、雨污水和道路通以及場(chǎng)地平整的條件。

綠化率

是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

容積率

是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地之比，附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但注明不計(jì)算面積的附屬建設(shè)物除外。這個(gè)比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小、居住生活質(zhì)量就會(huì)越高。

建筑密度

是指小區(qū)內(nèi)建筑用地面積占總用地面積的百分比，密度越低，小區(qū)綠地面積和活動(dòng)場(chǎng)地越大。

出房率

是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計(jì)算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號(hào)內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷售面積會(huì)有不同。

商品房

是指開發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。

五證

房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”。其中前兩個(gè)證由規(guī)劃部門核發(fā)，《開工證》由建設(shè)部門核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由國土資源部門和房屋管理局核發(fā)。按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理《商品房預(yù)售許可證》，發(fā)展商將有關(guān)資料送國土局申請(qǐng)。

房地產(chǎn)買賣合同

是由房管局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷售都須簽訂此合同，目前，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同亦需做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。

房地產(chǎn)證

是房屋土地權(quán)屬憑證二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。

銀行按揭

是指購買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為。業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償付銀行的及利息，這種方式稱為銀行按揭。

定金

指依據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，當(dāng)事人向?qū)Ψ浇o付的作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的金錢，給付定金一方履行債務(wù)后，定金抵作價(jià)款或者收回，如果不履行約定的債務(wù)的，定金不能返還。收受定金一方不履行約定債務(wù)的，則要雙倍返還定金。

訂金

根據(jù)我國現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定，其不具有定金的性質(zhì)，交付訂金的一方主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。一般情況下，交付訂金的視作交付預(yù)付款。另外，根據(jù)市房屋土地資源管理局發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)訂行為的通知》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取訂金的，訂金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在總房?jī)r(jià)的千分之五以內(nèi)，雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同后，訂金應(yīng)即時(shí)返還或抵充房?jī)r(jià)。購房者在支付訂金后，不購買預(yù)訂房屋的，訂金按預(yù)訂協(xié)議約定的辦法處理。

但屬下列情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全額返還購房者支付的訂金：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的；

(2)簽訂的書面協(xié)議對(duì)訂金的處理未作約定或約定不明確的；

(3)雙方對(duì)預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧、不能協(xié)商一致的；

(4)廣告、售樓書、樣品房與實(shí)際狀況不相符的。

房地產(chǎn)公證

公證機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)與、繼承為的合法性作法律公證。

契稅

契稅是在土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當(dāng)事人雙方訂立契約等對(duì)產(chǎn)權(quán)隨人征收的一種稅。

1、征稅范圍及納稅人契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。

(1)國有土地使用權(quán)出讓；

(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與、交換；

(3)房屋買賣；

(4)房屋贈(zèng)與。

2、稅率：國家規(guī)定契稅率為3-5％。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

是指擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。

銀行本票

是付款人將款項(xiàng)交存銀行，由銀行簽發(fā)給他，憑此可理轉(zhuǎn)賬結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)，有效期為一個(gè)月。（同城算）

銀行匯票

銀行匯票是匯款人將款項(xiàng)交存當(dāng)?shù)劂y行，由銀行簽給匯款人持往異地辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)，有效期為一個(gè)月。（異地結(jié)算）

銀行支票

是銀行的存款人簽發(fā)給收款人辦理轉(zhuǎn)賬或委托開戶銀行將款項(xiàng)支付給收款人的票據(jù)，有效期為10天。（同城結(jié)算）

期房

是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購買期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。

現(xiàn)房

是指消費(fèi)者在購買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。

實(shí)際銷售面積

是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報(bào)告期又竣工的商品房屋面積。

預(yù)售面積

是指報(bào)告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積。報(bào)告期預(yù)售又在報(bào)告期轉(zhuǎn)正式或協(xié)議銷售的商品房屋的面積應(yīng)列入實(shí)際銷售面積，同時(shí)統(tǒng)計(jì)為銷售收入。

TOWNHOUSE也叫聯(lián)排別墅

正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。

會(huì)所

就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂服務(wù)設(shè)施。會(huì)所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂健身場(chǎng)所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場(chǎng)所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開放。

住宅使用面積

是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部?jī)裘娣e的總和（即地毯面積）。其中包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜（不吊柜）、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)、陽臺(tái)。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于2.20米的部分不計(jì)入面積。

住宅的進(jìn)深

住宅的長(zhǎng)度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI100-87）規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。

住宅的開間

在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)的一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ100-87）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

住宅的層高

住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。

住宅的凈高

住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。

隔熱層

指建筑物中為減少或避免外界陽光直射或輻射影響室溫所采取的設(shè)施。通常有如下隔熱措施：

(1)住宅建筑的東西向窗戶(尤其是西窗)，宜有適當(dāng)遮陽措施；

(2)減少東西向墻，即采取南北向長(zhǎng)、東西向短的建筑單元，要減少陽光對(duì)墻體的輻射影響；

(3)采用熱工件性能好的材料做成隔熱外墻和屋頂，提高墻體和屋頂?shù)母魺嵝阅埽?/p>

(4)對(duì)外墻與屋頂?shù)耐獗韺?，用白色或淺色的光滑材料，或刷白灰水均能增強(qiáng)對(duì)陽光輻射熱的反射，以達(dá)到隔熱目的。

灰空間

最早是由日本建筑師黑川紀(jì)章提出。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過渡空間，以達(dá)到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解為建筑群周邊的廣場(chǎng)、綠地等。

勒腳

指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外墻。由于這個(gè)部位的墻體經(jīng)常遭受雨雪的浸濺和地下水沿基礎(chǔ)上升而使墻面潮濕，凍融破壞，因此要求使用耐水性較好的材料砌筑，或用水泥砂漿抹面來保護(hù)。

外飄窗

指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。

中空玻璃

中空玻璃是對(duì)傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項(xiàng)新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱"中空玻璃"，這種技術(shù)的運(yùn)用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。

第五章銷售技巧

第一部分禮儀

第一節(jié)儀容儀表

客戶對(duì)公司形象的了解大概是：一、從閱讀公司簡(jiǎn)介小冊(cè)子中來；二、致電公司與接待人對(duì)話中形成對(duì)公司的感覺；三、初到公司從接待人員的應(yīng)對(duì)及建筑物的內(nèi)部裝修、職員的服裝、辦公室內(nèi)的氣氛等產(chǎn)生印象。但是往往最深刻的第一印象來自與之會(huì)晤的那個(gè)人或幾個(gè)人。

人們常說：“職員制造公司”，職員是公司的財(cái)產(chǎn)，所以，不僅僅老板才代表公司；每一個(gè)員工都代表著公司。職員的形象、待客態(tài)度、電話應(yīng)對(duì)以及寄給其他公司的報(bào)價(jià)單、信函、傳真等都代表著公司。如果職員在這些方面任意胡為，可能會(huì)導(dǎo)致很壞的后果。

一、精神面貌寫在臉上

1、神采奕奕從頭開始

頭部是精神的寄寓，這個(gè)人是蓬勃抑或是慷懶，通常從頭部的細(xì)節(jié)中體現(xiàn)出來?！昂镁脹]見，變樣了”也多數(shù)是指頭部特征的變化，如發(fā)型變了，留胡子了，戴眼鏡了等等。頭部往往是人們接觸的第一眼的地方，有著舉足輕重的作用，必須認(rèn)真對(duì)待：

2、頭發(fā)

保持頭發(fā)干凈、整齊，防止出現(xiàn)異味和頭屑，頭發(fā)不能過度染色。

男職員要留整齊的短發(fā)，定型發(fā)水的味道不要太濃。

女職員頭發(fā)不要太長(zhǎng)，防止發(fā)尾開叉，避免額前頭發(fā)造成障礙。

3、臉部

保持面部清潔，特別是眼角和耳朵要洗干凈；保證足夠睡眠，以免出現(xiàn)顯眼圈或眼睛帶血絲。

男職員不要留胡須和大鬢角，防止鼻毛外露。

女職員不宜濃妝，眼景不要打得過重，選擇顏色適合自己的口紅，口紅應(yīng)涂得渾圓，化妝后看看是否精神，經(jīng)常注意化妝是否脫落；防止皮膚過于干燥；指甲油不能涂得太深。

不宜配帶過多裝飾品、不莊重的裝飾品。

4、平常須注意的事項(xiàng)

（1）由外面返來，臉部都會(huì)被弄臟，當(dāng)晚上與客人會(huì)晤時(shí)，要打扮干凈，放洗臉皂巾、剃刀剪、化妝用品在公司會(huì)比較方便。

（2）梳子隨身配帶，經(jīng)常整理自己的頭發(fā)。

（3）眼鏡容易被玷污，鏡片有污垢，不但令你視力受阻，對(duì)方也覺得你很不清潔，平常多注意眼鏡是否干凈，經(jīng)常擦擦鏡片。配戴隱形眼鏡的人，要注意眼睛的清潔，常備一些藥水或眼藥在公司是很有必要的。

（4）防止蛀牙、口臭、養(yǎng)成飯后刷牙的習(xí)慣，最好能配備一把牙刷。

（5）當(dāng)眾掏耳朵是不禮貌的行為。

（6）女士不要在男士面前或公共場(chǎng)合化妝或補(bǔ)妝，這是不禮貌的。

（7）男士化妝品不要使用過多，以免影響不好。

二、注目與聆聽

1、擺正視線的位置

俗話說，眉目傳情，從眼睛的轉(zhuǎn)動(dòng)可以看出對(duì)方的心理，而自己的眼睛轉(zhuǎn)動(dòng)，也可能會(huì)給對(duì)方不快的感覺，要注意自己的眼神。

（1）看著對(duì)方時(shí)，自己的兩眼要朝著對(duì)方的單眼看，只在真的有所依賴時(shí)，才看著對(duì)方的雙眼。

（2）扮演聆聽角色時(shí)，若對(duì)方是男性，視線要朝著對(duì)方的鼻子；如果對(duì)方是女士要把自己的視線放在對(duì)方嘴巴上，如果是小姐時(shí)，就要放在對(duì)方的下巴附近，不要過度盯視女性，偶爾看一下對(duì)方的眼睛即可。

（3）如果老是低著頭往下看，完全不看對(duì)方的眼睛，會(huì)表現(xiàn)出一種卑微的態(tài)度，不太適合也不太禮貌。

（4）若老是盯著對(duì)方的眼睛看，會(huì)表現(xiàn)出過分的熱心，并帶給對(duì)方很不自在的感覺，出現(xiàn)讓雙方都拘束的場(chǎng)面。

（5）如果同多人交談，眼睛要顧及到每個(gè)人，使人感到是整體中的一分子；不要長(zhǎng)時(shí)間盯著某個(gè)部位。

2、擅于聆聽

只是單方面說話，是無法打動(dòng)對(duì)方心的，要想抓住對(duì)方的心，就應(yīng)該專心聆聽對(duì)方說的話。一邊聆聽，一邊看著對(duì)方的臉，不要東張西望，認(rèn)真地傾聽，關(guān)心對(duì)方所說的內(nèi)容。要隨聲附和表示贊同，但不要打斷對(duì)方的話，即使有話要說，也要等到對(duì)方說話告一段落為止。如果和對(duì)方的意見相左，也要一度認(rèn)同對(duì)方的說法后再提出自己的意見。若有不明之處，要提出疑問加以確認(rèn)，若置之不理，是不禮貌的。

三、用心說話

1、如何用心說話

（1）如果只是嘴巴上說，而沒有誠意，會(huì)讓對(duì)方覺得不可信賴。

（2）正確、簡(jiǎn)潔、有條理地說出自己的想法，但這些必須做事前的準(zhǔn)備。

（3）語尾發(fā)音要清楚，要讓對(duì)方清楚明白你的意思。

（4）要插入適當(dāng)?shù)姆Q贊話語，但不必恭維拍馬屁；不要說傷害對(duì)方自尊心的話。

（5）不管是對(duì)公司的同事、對(duì)客戶，都不可以使用粗魯、不莊重的言語。

2、常用的禮貌用語

（1）面對(duì)訪客：“讓您久等了”、“***正在會(huì)客中，請(qǐng)稍等一下”

（2）帶給他人麻煩時(shí)：“對(duì)不起”、“失禮了”、“真是抱歉”

（3）要離開時(shí)：“請(qǐng)多關(guān)照”

（4）在公司中的招呼話語：“早上好”、“我走了”“我來了”、“您回來了”“辛苦了”

3、講“好話”的要領(lǐng)

（1）要以能帶給對(duì)方好感，能讓對(duì)方理解、明白的心情來說話。

（2）站在對(duì)方立場(chǎng)，說些理解對(duì)方、關(guān)心對(duì)方的話。只顧到單方面的話語，會(huì)令人厭惡。尊敬對(duì)方，尊重對(duì)方的自尊心，探求對(duì)方的興趣和關(guān)心的事。

（3）說話時(shí)面帶微笑，說些客套話，不要說謊，否則會(huì)喪失信用；注意專門用語、行話、流行語等等的用法（不可以表現(xiàn)出不了解這些用語的態(tài)度）。

（4）不談不理解、曖昧不明的部分；不觸及對(duì)方的弱點(diǎn)（過去的失敗、缺點(diǎn)等等會(huì)令對(duì)方感到掃興的事情）；不說他人的壞話（只說好的地方）。

4、令人討厭的說話方式

（1）一直沒有進(jìn)入本題。

（2）無法控制感情，馬上表現(xiàn)在表情上。

（3）話語雖然謹(jǐn)慎，卻令人感受不到誠實(shí)。

（4）草率處理文件和樣品。

（5）常常使用外國語言。

（6）常常使用流行語。

（7）“***先生是我的朋友?！碧峒坝忻娜硕宰院?。（膚淺）

（8）善于辯解。

（9）打斷他人的話。

（10）如果過度點(diǎn)頭哈腰的話，雖然是謙虛，可是會(huì)被別人認(rèn)為是沒有自信。（不卑不亢）

（11）由上往下瞪視對(duì)方看（會(huì)給人一種品評(píng)的感覺）。

（12）光說自豪的話。

（13）說其他公司的壞話或謠言。

（14）經(jīng)常愁眉苦臉。

（15）把手放在頭發(fā)上。

（16）過度稱贊。

（17）只一味說著自己個(gè)人的話題。

四、令人可喜的表情

令人可喜的表情能留給對(duì)方良好的印象。例如笑容、柔和明亮的目光。不可以有面帶倦容或噘嘴等不討好的表情。五官不能挪位。

無論是誰，都認(rèn)為笑顏比生氣的面容好看。有時(shí)應(yīng)對(duì)吞吞吐吐，可以利用笑容輕輕掩過。接待顧客的秘訣就是笑容，不可暴露內(nèi)心的不快或煩噪。

只要平日多加練習(xí)，誰都可以學(xué)會(huì)笑臉迎人。練習(xí)時(shí)，口角微微張開，像發(fā)E或A音時(shí)的口部動(dòng)作，只需重復(fù)練習(xí)便可以。

第二節(jié)身體禮儀與身體語言

一、上班服飾的選擇（端莊大方）

為了穿著合適的自選服裝上班，你應(yīng)分清楚哪些是適合上班穿的衣服，哪些不適合。要明白，當(dāng)你的外表服飾改變時(shí)，你的行為也會(huì)下意識(shí)地改變。

當(dāng)然，你要配合自己的身形選擇適合的上班服裝。男性或女性都應(yīng)穿著套裝為宜，以表現(xiàn)出男性是一積極進(jìn)取的男士，女性則是一位有才干的職業(yè)婦女。

1、男職員服飾的注意事項(xiàng)

（1）服裝整齊清潔，不可有皺紋及污點(diǎn)；紐扣要扣好，不可以將袖口挽起來；內(nèi)衣要白色，不可以有圖案。

（2）領(lǐng)帶要結(jié)好，要準(zhǔn)備三條不同的領(lǐng)帶；配領(lǐng)帶夾進(jìn)，領(lǐng)帶夾的位置在襯衣第四個(gè)和第五個(gè)紐扣之間。

（3）穿長(zhǎng)袖襯衣要將衣下擺塞在褲內(nèi)，袖口不要卷起。

（4）穿西裝，襯有的袖子要比西裝的袖子長(zhǎng)1—2厘米；西裝上衣外面的口袋不放東西；較隆重的場(chǎng)合穿西裝必須系扣，單排兩個(gè)扣可扣上面一個(gè)，單排三個(gè)扣要扣中間一個(gè)。

（5）工作牌或胸章要掛在制服左胸上方的口袋處。鞋襪要整潔，不可穿著拖鞋及涼鞋，只可穿黑色或褐色的鞋。

2、女職員服飾的注意事項(xiàng)

（1）不可配戴過多的飾物。耳環(huán)的形狀要小巧簡(jiǎn)單；不可帶手鐲，只可配戴一條項(xiàng)鏈，但不能露于制服的外面；戒指最多可戴兩只，款式要簡(jiǎn)單。

（2）整潔的襯衫上可有污點(diǎn)，要熨好襯衫，襯衫上的紐扣要全部扣上，特別是第一位紐扣（即衣領(lǐng)下的那一粒）。

（3）鞋襪要整潔，與服飾顏色協(xié)調(diào)。不要穿過高的高跟鞋、松羔鞋及涼鞋，適合穿肉色、黑色不帶花紋的絲襪。

（4）工作牌或胸章佩掛在制服左胸上方。

二、應(yīng)保持整齊清潔

因?yàn)楣ぷ餍枰?，?huì)經(jīng)常接見客人，所以，你的儀容打扮不容忽視。保持整潔是最基本的常識(shí)。你每天與很多客人接觸，如果衣冠不整齊，肯定不會(huì)討客人喜歡，甚至使別人覺得此人做事散漫，辦事拖泥帶水，效率不高。

接待客人時(shí)，要注意以下的幾點(diǎn)：

1、予客人好感

與客人接觸時(shí)，你給人的第一個(gè)印象就是你的打扮。你必須留意自己的外表，打扮整齊，令客人留下良好的印象。

2、便于工作的服飾

奢華的衣服及穿名牌并無必要，重點(diǎn)是所穿的衣服要方便工作，記著工作時(shí)所穿的衣服必須配合工作所需，必須選擇適合自己身份的衣服。

3、整齊的衣服

服裝打扮要干凈利落。如裝飾過分或不合身份都是不討人喜歡的。

4、精神抖擻

接待客人時(shí)，最適合你的服裝莫過于穿些看起來精神爽利的衣服。穿起這些衣服，令你精神抖擻，顯得干練利落。

三、儀容檢查

1、給予對(duì)方整潔的印象最為重要，絕非穿時(shí)髦、昂貴的名牌飾品。

2、了解自身的穿戴是重要的交易道具。

3、服裝表現(xiàn)一個(gè)人的個(gè)性、人格。

4、適當(dāng)?shù)难b扮將使你增添自信。

5、深藍(lán)色系列的服裝給人專業(yè)的感覺。

6、配合客戶的裝扮，不可比對(duì)方服裝耀眼。

7、最少需要擁有三雙皮鞋（黑鞋必備一雙）。

8、注意不可顯得寒傖究酸。

四、服飾檢查

1、男職員服飾

（1）外套與恤衫

是否已將恤衫的紐扣扣上；

衣領(lǐng)是否已將恤衫的紐扣扣上；

衣領(lǐng)是否已翻好；

衣領(lǐng)或袖口是否干凈，有否綻開，是否有污點(diǎn)。

（2）領(lǐng)帶

是否歪向一邊；

領(lǐng)帶是否過松；

是否每日換領(lǐng)帶；

是否干凈，有否臟物沾??；

領(lǐng)帶尖是否太長(zhǎng)遮過了褲腰；

穿毛背心時(shí)，領(lǐng)帶是否放進(jìn)背心內(nèi)，領(lǐng)帶尖是否露出背心。

（3）襪子

是否屬于黑色系列；

有否跳絲的情況；

是否發(fā)出臭味；

有沒有破損。

（4）鞋

是否經(jīng)常換鞋子；

是否經(jīng)常擦鞋；

鞋后跟是否磨薄了。

（5）其他方面

手指甲是否過長(zhǎng)；

手指甲是否不干凈；

有沒有帶手帕或紙巾；

手是否干凈；

是否有濃烈的酒味；

是否有蒜頭味道；

是否香水味太濃；

公司牌是否佩在正確位置。

2、女職員服飾

（1）襯衣

合葉邊是否上班過度夸張；

是否適合上班穿著。

（2）裙子

裙子是否燙好；

裙的鉤有否脫落；

拉鏈?zhǔn)欠窭谩?/p>

（3）絲襪

是否有跳絲的情況出現(xiàn)；

經(jīng)常準(zhǔn)備多一對(duì)襪子在旁；

所穿著的牢不可破子是否適合上班。

（4）鞋

高跟鞋是否過高難于走路；

不可穿拖鞋、松羔鞋；

鞋的尺碼是否合適。

（5）其它

指甲液不可太鮮艷；

經(jīng)常洗手，保持干凈；

不要戴耀眼的鉆石戒指；

身上不可有過于光亮、耀眼的飾物；

不可用濃味的香水；

長(zhǎng)揣帶紙巾；

工作牌或胸章佩在適當(dāng)?shù)奈恢谩?/p>

五、握手的禮儀

握手是人們交往中最常見一種禮節(jié)。一般來說，主動(dòng)伸手表示尊重、感激和友好。有客登門拜訪時(shí)，主人應(yīng)先伸手經(jīng)表示歡迎，告別時(shí)，客人先伸手表示再見、會(huì)面很愉快。正式場(chǎng)合，身份地位高、年長(zhǎng)者先伸手表示對(duì)對(duì)方的重視，而此時(shí)地位低或小輩則應(yīng)握住對(duì)方的手，身子微欠、面帶笑容以示敬意。一般情況下，除非是長(zhǎng)者，男性不能主動(dòng)向女性伸手。

握手時(shí)間一般為3-5秒為宜，太長(zhǎng)了使人感到局促不安；太短表達(dá)不出熱烈情緒。彼此兩手一接觸，隨即松開，表明沒有交往或進(jìn)一步加深關(guān)系的欲望，純粹是客套或應(yīng)付。

符合禮節(jié)的正確握手方法應(yīng)該是：用右手、五指齊用，輕輕相握。若戴著手套則應(yīng)先脫去手套再握手。當(dāng)需要握手的時(shí)刻來臨時(shí)，倘若你正在抽煙，不要把煙叼在嘴上或換成左手拿，便將右手伸了出去，而應(yīng)將煙放在煙灰缸上之后，再和他人握手。握手時(shí)需面帶微笑、雙目注視對(duì)方的眼睛，上身略微前傾、頭略微低一些，以示恭敬。

切記眼睛不能俯視地面或注視別處。握手時(shí)可以上下微搖。男性之間，老朋友可以握得較久較緊些。異性之間，男性只須輕輕握一下她的四指即可，不要緊緊握住不放。更不要用力地重，但過輕也會(huì)給人敷衍了事的感覺。男士、晚輩、下級(jí)、客人見到女士、長(zhǎng)輩、上級(jí)、主人時(shí)應(yīng)主動(dòng)向她們表示問候，但要待他們伸出手后，再與其握手。握手時(shí)，左手可以加握，也就是雙手握住對(duì)方右手，以示恭敬和熱情。

一般要站著握手，除非因重病或他原因不能站立者外，不要坐著與人握手。如果坐在辦公臺(tái)后面，不要隔著辦公臺(tái)與人握手。有人多的社交場(chǎng)合，需與多人握手，則注意不要交叉握手，可等別人握完了再握，與每位握手的時(shí)間大致相等，不要只同認(rèn)識(shí)的握手而忽略了不認(rèn)識(shí)的人。一邊握著對(duì)方的手一邊和第三者交談，是最要不得的失禮。

六、引領(lǐng)來賓的走路儀態(tài)

在接待處看見來賓到達(dá)，用電話通知有關(guān)的同事來接見，然后引領(lǐng)來賓到會(huì)客室。在引領(lǐng)來賓到會(huì)客室的途中，你應(yīng)該走在什么位置才對(duì)呢？老遠(yuǎn)地走在來賓的前方、后方、左方或右方等都不對(duì)。原則上是配合來賓走路的步伐，重點(diǎn)是引領(lǐng)開始時(shí)向來賓說一聲：“對(duì)不起，令您久侯了?！?/p>

隨著公司內(nèi)部的各場(chǎng)所的不同，引領(lǐng)賓客時(shí)所需注意的重點(diǎn)如下：

1、走廊上

走在來賓側(cè)前方兩至三步。當(dāng)來賓走在走廊的正中央時(shí)，你要走在走廊上的旁。偶爾向后望，確認(rèn)來賓能跟上；當(dāng)轉(zhuǎn)彎拐角時(shí)，要招呼一聲說：“往這邊走?！?/p>

2、樓梯上

先說一聲：“在***樓?！比缓箝_始引領(lǐng)來賓到樓上。上樓時(shí)應(yīng)該讓來賓先走，因?yàn)橐话阏J(rèn)為高的位置代表尊貴。

3、升降機(jī)內(nèi)

當(dāng)升降機(jī)的門開啟時(shí)，常見的情況是讓來賓首先進(jìn)入。但這樣做未必是就很正確。你是引領(lǐng)者，你負(fù)有引領(lǐng)的主管責(zé)任，你要以正確的態(tài)度來引路。

首先，你要按動(dòng)升降機(jī)的按鈕，同時(shí)告訴來賓目的地是在第幾層。如果只有一個(gè)來賓，當(dāng)升降機(jī)的門開啟時(shí)，可用力按著門框讓來賓先進(jìn)入升降機(jī)。如果來賓不只一個(gè)人，或者有很多公司內(nèi)部的職員也要進(jìn)入升降機(jī)時(shí)，你不能讓來賓先進(jìn)入。而是你首先進(jìn)入升降機(jī)并站在一角，按著開啟的擎，引領(lǐng)來賓進(jìn)入，然后再讓公司內(nèi)部職員進(jìn)入。即是說讓來賓先進(jìn)入，以示尊重。

離開升降機(jī)，則剛好相反，按著開啟的擎，讓賓客先出。如果你的上司也在時(shí)，讓你的上司先出，然后你才步出。

七、站立時(shí)的儀態(tài)

1、腳后跟靠在一起

2、腳尖向兩邊略分開

3、挺直腰

4、將下巴微微收回

5、緊縮肚腹

6、挺肩

7、一只手輕輕放在另外一只手上方

要多注意站立時(shí)的姿勢(shì)，因?yàn)檎玖r(shí)身體較多部分會(huì)被看見。

特別要注意左右肩膀是否出現(xiàn)高低不一，應(yīng)使保持在同一水平，否則會(huì)很難看。

站立時(shí)腳部勿做不需要的移動(dòng)，不能搖晃上身；周身搖晃，是很不雅的。

八、坐時(shí)儀態(tài)

無論站著或坐著迎賓，都要注意姿勢(shì)是否正確。長(zhǎng)時(shí)間坐著，如果姿勢(shì)不正確，容易引起腰痛。

首先請(qǐng)賓客入座后，你才能坐下。但不可粗魯?shù)赝伦?，也不要發(fā)出太嘈雜的聲音，否則便會(huì)在賓客面前儀態(tài)盡失。雖然坐于座椅上，只是一個(gè)很平常的動(dòng)作，但錯(cuò)誤的坐姿會(huì)留給賓客一個(gè)不良的印象。

沙發(fā)、椅子上的坐姿：

1、去拜訪客戶時(shí)，不可隨意坐下來，要等客戶先開口說：“請(qǐng)坐?！痹僮?。

2、坐在沙發(fā)上時(shí)，不可坐得太深入，兩腳不可交叉。尤其是整個(gè)身子都癱入椅背內(nèi)的坐姿，很不雅觀，應(yīng)該坐大約七分深即可。

3、坐下時(shí)，從左邊入座。

4、若坐在椅子時(shí)，臀部深入一些的話，挺直背肌會(huì)較舒暢。

5、不可癱靠在椅背上。

6、上身稍往前彎。

7、手心朝下，放在膝蓋上。

8、兩腳腳后跟相靠，兩膝平行張開一個(gè)拳頭的距離。

9、腳尖平放，且不可抖腿。

九、正確的走路姿勢(shì)

在顧客面前，無論你的服飾多么漂亮，如果走路時(shí)，彎腰風(fēng)背無精打采，你的一切打扮便告吹了。這種走路姿勢(shì)即不雅觀又失禮。正確的走路姿勢(shì)是接等顧客的基本要求之一。

走路姿勢(shì)需要多練習(xí)，才能把握正確的姿勢(shì)；優(yōu)美的走路姿勢(shì)并非只限于模特或演藝界人士，你常與顧客接觸，也需要給人留下良好印象，為使你的形象更美好，不妨多多練習(xí)。

正確走路姿勢(shì)的要點(diǎn)：

1、挺胸收腹。

有的人走路時(shí)，彎腰曲背或低下頭，垂頭喪氣的樣子，這是要不得的。走路過，要挺胸收腹平視前方。

2、手指并攏。

3、身體要穩(wěn)健，不要左右搖擺，東張西望。

4、有節(jié)奏的步伐。

在公司內(nèi)，以輕快的步伐行走，步履均勻，有節(jié)奏。

5、走路聲不可太大。

辦公室是大家共事的地方，要為他人著想。所以走路不可發(fā)出不必要的聲音，更不要穿著拖鞋、涼鞋。

第三節(jié)電話對(duì)答的藝術(shù)

電話應(yīng)對(duì)和面對(duì)面接觸的應(yīng)對(duì)一樣，應(yīng)對(duì)的好環(huán)，決定公司的第一印象，客戶是增或是減，都要掌握第一聲。

對(duì)于新職員來說，需要把握電話應(yīng)對(duì)的要領(lǐng)。一個(gè)很好地學(xué)習(xí)方法就是留意本身工作場(chǎng)所內(nèi)其他人的電話應(yīng)對(duì)。如果不知道如何答話，電話響了也不去應(yīng)接，這樣做是怎么也學(xué)不好的。除了學(xué)習(xí)和留意以外，你需要把握的是：

誠懇回答

接聽電話時(shí)，雖然雙方都看不見對(duì)方的儀容，但假若你的態(tài)度松懈或不認(rèn)真，對(duì)方仍是會(huì)體察到的。所以接聽電話時(shí)也要禮貌地回答問題，表現(xiàn)出誠意來。

小心應(yīng)對(duì)

說話時(shí)發(fā)音要正確，吐字清楚。以平衡的聲調(diào)來回答問題。由于電話的