周邊競爭樓盤市場調(diào)研報告

PAGEPAGE4周邊競爭樓盤市場調(diào)研報告針對今明兩年佳湖二期項目的銷售，對周邊佳湖片區(qū)、滇池路片區(qū)的時代風華、理想小鎮(zhèn)、水彩畫、銀德香榭麗、湖畔之夢五個樓盤，做以下專項調(diào)查。表一《時代風華》樓盤名稱時代風華位置官南路佳湖旁發(fā)展商云銅地產(chǎn)銷售率60％推出日期2002年5月交房日期2003年12月規(guī)模1003套工程狀況現(xiàn)房均價多層2600小高層2700價格區(qū)間多層2200-2850小高層2550-2950裝修標準毛坯房售樓電話70168887016868配套幼兒園、會所、運動場所戶型戶型設計以錯層為主，主力戶型125左右賣點上市公司旗下的規(guī)模樓盤，打知名設計概念，外立面綜合點評銷售：多層已銷掉80％，但小高層幾乎沒動，而且小高層定價不高，原因有二：一一梯三戶，二小高層戶型公攤達20％。較開盤時，多層提價100左右，小高層降價200左右，主因在于小高層的滯銷。點評：車位配比3：1，租金300/月，偏高?？蛷d以外功能房2.6米層高的錯層設計得不到市場認可。建筑外立面色彩明快，成為一大促銷賣點。多層中20％是賣給云銅集團的下屬單位，售價偏低，總體銷售不好。表二《銀德香榭麗》樓盤名稱銀德香榭麗位置十里長街佳湖旁發(fā)展商銀德地產(chǎn)銷售率不足40％推出日期2002年12月交房日期2004年3月規(guī)模1374套工程狀況現(xiàn)房均價價格區(qū)間2380-2980裝修標準毛坯房售樓電話35718183578180配套幼兒園、會所、網(wǎng)球場、羽毛球場戶型戶型面積較我們要大，四房量比較大。賣點建筑外立面比較吸引人，現(xiàn)房階段還是有一定優(yōu)勢綜合點評銷售：因銷售策略的問題，迄今銷售率不足40％，原因有二：一作為外地房地產(chǎn)商，企業(yè)品牌沒有通過廣告建立起來，二房屋售價偏高。點評：車位占總戶數(shù)40％，建筑外立面比較吸引人，成為一大促銷賣點。售樓服務比較好，但專業(yè)素質(zhì)有待加強，售樓時合同信息敢明確，客戶比較放心，目前總體銷售不好。3月進入現(xiàn)房期估計會有所好轉(zhuǎn)。表三《湖畔之夢》樓盤名稱湖畔之夢位置廣福路旁發(fā)展商城建股份銷售率近50％推出日期2002年9月交房日期2003年12月規(guī)模2000套左右工程狀況現(xiàn)房均價接近3000價格區(qū)間多高層2400-3800裝修標準少部分精裝修房售樓電話46001114600222配套幼兒園、會所、運動場所、小學、中學（二期）戶型四房為主力戶型，客廳的大幅落地玻窗采光和景觀好賣點配套齊全、2萬平米景觀湖的大盤綜合點評銷售：因前期手續(xù)問題，到2002年末準現(xiàn)房時才開始發(fā)售，憑借配套和景觀的優(yōu)勢，盡管售價很高，好位置的房子依然形成熱銷，但不臨湖的房子，就比較難銷，現(xiàn)在以后50％的房子，很難形成新的銷售增長點。點評：地下停車都在外圍的房子下面，因中間是人工湖。2萬平米景觀湖的確很吸引人，致使樓盤內(nèi)價高和價低的房子都比較好銷，但中價的房子就不理想了。賣場的布置很溫馨，服務也是目前考查樓盤中非常好的?？偟膩碚f因均價偏高，會導致后續(xù)房屋發(fā)售上的滯銷。表四《理想小鎮(zhèn)》樓盤名稱理想小鎮(zhèn)位置十里長街佳湖旁發(fā)展商小官房銷售率4月下旬開盤收訂推出日期具講2月28開盤交房日期約2004年底規(guī)模175畝工程狀況部分已出地面2層均價平層約2400價格區(qū)間非別墅2090-3190裝修標準售樓電話45836664583999配套無幼兒園和游泳池，八處架空做泛會所戶型多層小高層景觀洋房別墅總數(shù)542380152521126150以下的競爭平層150以上的躍層、別墅總數(shù)8263001126定價分析平層價躍層價景觀洋房價別墅價2090-2500均價28004樓躍層均價32003中間平層均價28003770-5550賣點節(jié)約了配套方面的成本，打理想的概念炒作綜合點評銷售：4月下旬后才會開盤，現(xiàn)在只是發(fā)布戶型及定價點評：定價比較有殺傷力。占總量73％的同質(zhì)競爭平層均價只到2400；其余在南市周邊相對稀缺的占總量23％的躍層（180-200）均價在2800，房價拉的比較開。其平層定價對二期銷售形成的壓力較大，要密切關(guān)注。離開盤還有2個多月就公布全案定價，是等待市場回應。表五《水彩畫》樓盤名稱水彩畫位置十里長街佳湖旁發(fā)展商巨和地產(chǎn)銷售率40％左右推出日期交房日期2004年12月規(guī)模600多套工程狀況蓋到三層均價2100價格區(qū)間裝修標準毛坯房售樓電話配套戶型磚混結(jié)構(gòu)，三房為主力戶型賣點與成熟大盤毗鄰，自身無需配套，售價又低，很好銷綜合點評銷售：因毗鄰佳湖花園這樣的大盤，可借用其成熟配套，包括售樓現(xiàn)場的介紹上都經(jīng)常提到我們的佳湖花園，采用借勢的手法，在均價上又比我們低400多，所以銷售勢頭很好。點評：銷售時機正好把握了我們一期和二期之間，對他們的銷售比較有利，對我們而言，在二期發(fā)售之際，因為樓盤的不同質(zhì)，到也不會形成多大的競爭壓力，而且屆時他的房屋存量也不會很大了總結(jié)：通過幾天對周邊樓盤的的踩盤情況，佳湖花園二期項目多層均價可做適當幅度的提升，建議如《二期推廣策劃案》當中所述，建議小高層整體發(fā)售均價在27