某地產(chǎn)住宅標(biāo)準(zhǔn)化體系研究

萬(wàn)科住宅標(biāo)準(zhǔn)化體系研究萬(wàn)科住宅標(biāo)準(zhǔn)化體系研究第一章：萬(wàn)科的發(fā)展階段萬(wàn)科首次擴(kuò)張萬(wàn)科的再次擴(kuò)張萬(wàn)科確定“3+X”發(fā)展目標(biāo)第二章：城市空間結(jié)構(gòu)變遷下萬(wàn)科的發(fā)展萬(wàn)科城市向心增長(zhǎng)時(shí)期的發(fā)展萬(wàn)科城市離心增長(zhǎng)時(shí)期的發(fā)展第三章：萬(wàn)科的城市住區(qū)模式（標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線）城市花園系列金色家園系列四季花城系列第四章：萬(wàn)科項(xiàng)目細(xì)節(jié)處理手段大堂—門(mén)廳—管家房的交往空間功能公共設(shè)施設(shè)置布局第五章：萬(wàn)科項(xiàng)目客戶(hù)細(xì)分核心產(chǎn)品系列下的客戶(hù)細(xì)分０７戰(zhàn)略調(diào)整后的客戶(hù)細(xì)分第六章：萬(wàn)科的營(yíng)銷(xiāo)之道萬(wàn)科營(yíng)銷(xiāo)的通用手法不同系列的產(chǎn)品廣告表現(xiàn)的風(fēng)格區(qū)別第七章：萬(wàn)科標(biāo)準(zhǔn)化研究對(duì)公司的啟示公司目標(biāo)消費(fèi)者設(shè)定公司產(chǎn)品線設(shè)定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化后的營(yíng)銷(xiāo)推廣方式萬(wàn)科住宅標(biāo)準(zhǔn)化體系研究第一章：萬(wàn)科的發(fā)展階段時(shí)間順序表上海1990年前廈門(mén)1991年天津1992年青島1992年北海1992年成都1993年鞍山1993年北京1994年沈陽(yáng)1994年大連1994年石家莊1994年武漢1994年萬(wàn)科首次擴(kuò)張?jiān)?0年代初，萬(wàn)科進(jìn)行了第一次大規(guī)模的擴(kuò)張，從深圳一下子拓展到上海、成都、廈門(mén)、天津、北京等十三個(gè)城市，“跨地域開(kāi)發(fā)”首先選擇了全國(guó)性的經(jīng)濟(jì)中心和沿海的開(kāi)放城市，類(lèi)似鞍山、石家莊這樣發(fā)展規(guī)模和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不高的城市僅試探性進(jìn)入。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面萬(wàn)科尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)作為切入點(diǎn)，除住宅以外項(xiàng)目一般還包括寫(xiě)字樓、商業(yè)、保稅倉(cāng)庫(kù)等，隨著上海城市花園項(xiàng)目的成功，奠定了萬(wàn)科以大眾住宅作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)方向。在此期間萬(wàn)科積累了深圳的成功經(jīng)驗(yàn)和國(guó)外的先進(jìn)理念，到了90年代中后期，以城市中產(chǎn)階級(jí)為服務(wù)目標(biāo)的中檔商品房“萬(wàn)科城市花園”系列品牌逐步成熟，之后“萬(wàn)科新城”和“四季花城”系列開(kāi)始在各地相繼推廣。萬(wàn)科的再次擴(kuò)張2000年開(kāi)始陸續(xù)在成都、南京、武漢、長(zhǎng)春等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口眾多的內(nèi)陸大城市進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)，逐步完善、推廣“城市花園”“四季花城”“金色家園”三大品牌系列。通過(guò)選擇類(lèi)似用地，以成熟產(chǎn)品為原形，根據(jù)不同地域作適當(dāng)調(diào)整，萬(wàn)科通過(guò)簡(jiǎn)單的標(biāo)準(zhǔn)化，降低開(kāi)發(fā)成本實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。萬(wàn)科確定“3+X”發(fā)展目標(biāo)2002年以后，萬(wàn)科的發(fā)展進(jìn)入了“集約化”階段，提出了“區(qū)域集約”的概念，即所謂的“點(diǎn)—線—面”發(fā)展戰(zhàn)略，以中心城市向周?chē)?00公里為半徑擴(kuò)展市場(chǎng)。進(jìn)行這種區(qū)域集約式發(fā)展，最大限度地發(fā)揮規(guī)模效益，與此同時(shí)萬(wàn)科還以成都、武漢等區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市作為開(kāi)發(fā)重點(diǎn)。長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海灣區(qū)域加之成都、武漢等區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，構(gòu)成了萬(wàn)科“3+X”區(qū)域發(fā)展模型。長(zhǎng)三角——以上海為中心，向南京、無(wú)錫和昆山拓展環(huán)渤海灣——以北京—天津—沈陽(yáng)為中心，向長(zhǎng)春、大連和鞍山拓展珠三角——以深圳為中心，向佛山、東莞、中山和廣州拓展第二章：城市空間結(jié)構(gòu)變遷下萬(wàn)科的發(fā)展從許多沿海地區(qū)大城市原有的空間結(jié)構(gòu)上來(lái)講，這些城市經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的發(fā)展，逐步形成了三個(gè)主要部分：1、城市的老城區(qū)，歷史上形成的原有的城市核心區(qū)域，居住、商業(yè)和服務(wù)是其功能活動(dòng)的主體；2、城市的商業(yè)區(qū)和歷史上租界區(qū)，由于近現(xiàn)代殖民主義入侵以后對(duì)一些口岸開(kāi)放城市功能布局產(chǎn)生的重要影響，城市傳統(tǒng)商業(yè)、娛樂(lè)、高級(jí)居住等功能基本集中在這些區(qū)域；3、城市邊緣形成的工業(yè)、生活混合地區(qū)，由于這些區(qū)域功能混雜，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，環(huán)境較差，從而成為近年來(lái)各城市進(jìn)行舊城改造以及功能置換活動(dòng)最為集中的地區(qū)?？v觀國(guó)外對(duì)傳統(tǒng)城市擴(kuò)張與居住區(qū)空間結(jié)構(gòu)的研究理論，從“田園城市”“集中主義”到“三大城市空間結(jié)構(gòu)模式（同心圓、扇形、多核心模式）”，足夠能為中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展帶來(lái)的空間結(jié)構(gòu)演變提供一定的參考價(jià)值。萬(wàn)科曾對(duì)與城市和住區(qū)開(kāi)發(fā)有過(guò)這樣的判斷：“今后住宅類(lèi)物業(yè)的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)將向城市外圍轉(zhuǎn)移”?！俺鞘锌招幕爆F(xiàn)象是一種必然趨勢(shì)，城鄉(xiāng)結(jié)合部大型物業(yè)開(kāi)發(fā)不斷增加，規(guī)模不斷擴(kuò)大，將培育大型物業(yè)的規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)，而且城鄉(xiāng)結(jié)合部?jī)r(jià)格穩(wěn)定，住宅的產(chǎn)品質(zhì)素對(duì)于普通收入階層有較大的吸引力。而這種發(fā)展趨勢(shì)必然對(duì)于市中心的高檔物業(yè)價(jià)格有一定的沖擊，激發(fā)開(kāi)發(fā)商對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重視，消費(fèi)者因此將獲得更高性?xún)r(jià)比的住宅產(chǎn)品，住宅整體水平的提升。對(duì)于特大城市的發(fā)展，不同時(shí)期會(huì)呈現(xiàn)出幾種不同的空間擴(kuò)張模式，主要表現(xiàn)為“向心增長(zhǎng)”和“離心增長(zhǎng)”兩種。城市的“向心增長(zhǎng)”指的是城市中心對(duì)于整個(gè)城市所輻射的空間具有很強(qiáng)的吸引力，只是包括城市人口在內(nèi)的各種生產(chǎn)資源的分布仍然以城市中心為聚集核心，而向四周分散布局的狀態(tài)則隨著與中心的距離增加而呈現(xiàn)衰減的態(tài)勢(shì)?！半x心增長(zhǎng)”指的是城市建成區(qū)的發(fā)展已達(dá)到相對(duì)飽和狀態(tài)時(shí)，城市開(kāi)始依托一些骨干基礎(chǔ)設(shè)施形成向外跳躍式發(fā)展的空間布局。萬(wàn)科城市向心增長(zhǎng)時(shí)期的發(fā)展由于交通、就業(yè)、服務(wù)等多種條件的制約，城市外圍地區(qū)發(fā)展仍與城市中心保持著極密切的關(guān)系，表現(xiàn)出緩慢的空間蔓延狀態(tài)。居住空間的擴(kuò)展很大程度上依賴(lài)于城市中心區(qū)的綜合服務(wù)設(shè)施、市政公用設(shè)施和交通設(shè)施，就業(yè)也相對(duì)于集中城市住城區(qū)。對(duì)于這樣一個(gè)城市擴(kuò)張模式或發(fā)展階段的城市來(lái)講，住區(qū)的開(kāi)發(fā)與住宅房地產(chǎn)的介入，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)、規(guī)模以及選址上應(yīng)充分考慮到城市擴(kuò)張的時(shí)空影響。因此需要在正確判斷城市擴(kuò)張速度前提下，選擇恰當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)；在開(kāi)發(fā)規(guī)模上應(yīng)該充分考慮城市蔓延帶來(lái)的綜合服務(wù)設(shè)施、市政公共設(shè)施以及交通設(shè)施擴(kuò)張的滯后因素；在規(guī)劃選址上也要對(duì)城市擴(kuò)張的不確定性所帶來(lái)的空間區(qū)位上的負(fù)面影響給于足夠分析。“北京萬(wàn)科城市花園”及“天津花園新城”兩個(gè)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)和區(qū)位的選擇方面，充分體現(xiàn)了萬(wàn)科面對(duì)城市空間擴(kuò)張的不同特點(diǎn)，進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的案例。北京萬(wàn)科城市花園北京的特殊的城市地位造成其城市發(fā)展有序擴(kuò)展與無(wú)序蔓延現(xiàn)象長(zhǎng)期存在，中心城區(qū)雖然確定了“分散式布局”的城市發(fā)展模式，但從實(shí)際情況來(lái)看，城市建設(shè)主要集中在城市的中心大組團(tuán)地區(qū)，其中九成改造的建設(shè)規(guī)模和建設(shè)強(qiáng)度都比較大。在城市空間擴(kuò)展的方向方面一直都不是非常明確，城市綜合服務(wù)設(shè)施以及市政交通設(shè)施向外擴(kuò)展進(jìn)程滯后。同時(shí)期城市外圍的居住建設(shè)多以解決舊城外遷居民居住為主，城市空間仍以中心區(qū)為核心，呈現(xiàn)“向心增長(zhǎng)”的發(fā)展態(tài)勢(shì)。１９９３年開(kāi)始建設(shè)的北京城市花園項(xiàng)目位于北京市城東北方向的順義空港工業(yè)區(qū)內(nèi)，實(shí)際上萬(wàn)科在土地獲取方面仍具有一定偶然性，在推向市場(chǎng)時(shí)期，北京依然屬于向心增長(zhǎng)的城市擴(kuò)展階段，項(xiàng)目雖然通過(guò)建筑形象的創(chuàng)新在北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)上有所作為，但是當(dāng)時(shí)萬(wàn)科對(duì)于北京城市擴(kuò)展速度和方向的研究嚴(yán)重不足。雖然這一地區(qū)應(yīng)該是北京發(fā)展勢(shì)頭比較強(qiáng)勁的地區(qū)，也處于北京東北方向重要的交通走廊上，選址具有一定的超前意識(shí)，但是空港工業(yè)區(qū)綜合配套設(shè)施的滯后，使之很長(zhǎng)時(shí)間都無(wú)法聚集足夠的人氣，導(dǎo)致這里成片的規(guī)模開(kāi)發(fā)成了漸進(jìn)式的地塊發(fā)展。從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)間來(lái)看，當(dāng)時(shí)無(wú)論是對(duì)于城市自身人群還是外來(lái)的人口而言，北京城市花園項(xiàng)目都無(wú)法從根本上解決最迫切的交通出行的需要，緊緊依靠往來(lái)定時(shí)班車(chē)的交通方式。實(shí)際上是無(wú)法滿(mǎn)足住區(qū)生活的出行需要，同時(shí)通勤班車(chē)已經(jīng)成為北京萬(wàn)科無(wú)法改變的客戶(hù)承諾和成本負(fù)擔(dān)。此外，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)對(duì)周邊的帶動(dòng)效益并不明顯，使項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)長(zhǎng)期無(wú)法體現(xiàn)。北京城市花園項(xiàng)目區(qū)位圖當(dāng)然從現(xiàn)在看，萬(wàn)科當(dāng)時(shí)對(duì)于城市發(fā)展方向的判斷還是比較準(zhǔn)確的，但是對(duì)其發(fā)展速度和建設(shè)時(shí)機(jī)的把握存在過(guò)分主觀的成份，與城市向心增長(zhǎng)的擴(kuò)展階段出現(xiàn)了背離。如果現(xiàn)在再在那里選地開(kāi)發(fā)，無(wú)論是城市整體發(fā)展方向還是城市交通基礎(chǔ)設(shè)施的延伸都在改變北京的城市擴(kuò)張模式，項(xiàng)目的周邊條件與城市擴(kuò)張的節(jié)奏相吻合，必將為項(xiàng)目的發(fā)展提供更好更有利的平臺(tái)。天津萬(wàn)科花園新城從天津?yàn)I海新城的城市擴(kuò)張戰(zhàn)略布局來(lái)看，主城的開(kāi)發(fā)與以塘沽區(qū)、新港以及天津?yàn)I海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為主體的濱海新城建設(shè)為天津城市擴(kuò)展的兩個(gè)重點(diǎn)區(qū)域。但實(shí)際上濱海新城作為新興發(fā)展區(qū)域，具有強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)能力和住區(qū)空間的拓展需求，與主城區(qū)更多的是行政上的隸屬和經(jīng)濟(jì)上的關(guān)聯(lián)，就實(shí)際的城市發(fā)展形態(tài)而言，濱海新城與天津主城區(qū)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里，并為在交通、就業(yè)、生活方面形成強(qiáng)有力的直接關(guān)聯(lián)作用。長(zhǎng)期以來(lái)天津的城市發(fā)展一直呈現(xiàn)向心發(fā)展的現(xiàn)象，城市外環(huán)線基本上把天津主城區(qū)的建設(shè)用地都圈在里面。天津主城區(qū)的北部自從近現(xiàn)代海河以南地區(qū)新的商業(yè)中心以及周邊歷史上的租界區(qū)為主的高級(jí)居住區(qū)形成以后，就逐漸遠(yuǎn)離了城市發(fā)展的中心，特別是在天津主城區(qū)的發(fā)展重心逐漸南移的過(guò)程中，城市北部的發(fā)展一直相對(duì)較慢，連接北京方向的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)直到天津萬(wàn)科花園新城項(xiàng)目的建設(shè)才得以體現(xiàn)。天津萬(wàn)科花園新城區(qū)位示意圖天津花園新城的項(xiàng)目選址雖然不是城市發(fā)展的主導(dǎo)方向，但具有特殊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)——京津高速走廊的影響；雖然地處城市邊緣，但與城市中央大團(tuán)蔓延發(fā)展的時(shí)序步調(diào)相吻合；交通及配套實(shí)施的跟進(jìn)與住區(qū)開(kāi)打產(chǎn)品的定位相適應(yīng)，對(duì)地區(qū)周邊開(kāi)發(fā)形成帶動(dòng)，產(chǎn)生規(guī)模效益。萬(wàn)科城市離心增長(zhǎng)時(shí)期的發(fā)展當(dāng)城市建成區(qū)的發(fā)展達(dá)到相對(duì)飽和狀態(tài)時(shí)，依托骨干基礎(chǔ)設(shè)施向外發(fā)展，就空間形態(tài)而言，城市離心增長(zhǎng)模式可以依據(jù)城市外圍生長(zhǎng)部分與城市原始發(fā)展核心之間的關(guān)系分為“眾星拱月”及“軸向發(fā)展”形態(tài)。無(wú)論是哪一種形式都要求房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在規(guī)模及選址上應(yīng)充分考慮城市擴(kuò)張的主導(dǎo)因素（產(chǎn)業(yè)、交通及郊區(qū)轉(zhuǎn)型）、住區(qū)開(kāi)發(fā)與城市發(fā)展走廊的區(qū)位關(guān)聯(lián)、規(guī)模效益，居住對(duì)象及產(chǎn)品定位等。眾星拱月——上海城市花園、春申萬(wàn)科城上海萬(wàn)科城市花園區(qū)位示意圖１９９５年啟動(dòng)至今，上海軌道交通以１０ｋｍ／年的速度延伸，城市伴隨中心城區(qū)的地鐵和城區(qū)外圍的輕軌建設(shè)而快速擴(kuò)張。上海目前的城市外向生長(zhǎng)的動(dòng)力和生長(zhǎng)的機(jī)制相當(dāng)明確，城市外圍地區(qū)居住空間的拓展明顯受到城市發(fā)展擴(kuò)張的影響，形成了不同的發(fā)展類(lèi)型。在上海萬(wàn)科的發(fā)展過(guò)程中，比較清晰的看到萬(wàn)科集團(tuán)在上海發(fā)展的幾個(gè)重要階段：上海萬(wàn)科城市花園作為第一輪的郊區(qū)化開(kāi)發(fā)選擇位于上海的近郊環(huán)線上，有產(chǎn)業(yè)支撐，有軌道交通聯(lián)系，靠近上海虹橋機(jī)場(chǎng)、吳中路、漕寶路。第二輪開(kāi)發(fā)選擇了上海確定的四大跨世紀(jì)居住示范區(qū)之一“春申萬(wàn)科城”在開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的方面也是看準(zhǔn)了政府規(guī)劃導(dǎo)向下，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套發(fā)展的巨大優(yōu)勢(shì)和地區(qū)發(fā)展與周邊發(fā)展的緊密聯(lián)系。上海城市花園項(xiàng)目位于上海西南郊的七寶鎮(zhèn)，１９９２年立項(xiàng)，次年正式動(dòng)工，入住居民已達(dá)到２萬(wàn)人之余，便捷的交通網(wǎng)絡(luò)為項(xiàng)目的持續(xù)成功奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，選擇城市邊緣進(jìn)行大規(guī)模的面向中端市場(chǎng)的住區(qū)開(kāi)發(fā)是萬(wàn)科當(dāng)時(shí)面向市場(chǎng)基于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的一次重要戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，上海萬(wàn)科城市花園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功與準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位密不可分，更重要的是在于住區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)踏準(zhǔn)了城市擴(kuò)張的節(jié)奏，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的區(qū)位契合了城市擴(kuò)張的模式。為疏導(dǎo)中心城區(qū)人口壓力，上海政府?dāng)M在２０２０年之前建成１１個(gè)衛(wèi)星城，此時(shí)萬(wàn)科在上海獲取了四大居住區(qū)之一的春申萬(wàn)科城地塊，地塊占地４２．３萬(wàn)平米，建筑面積達(dá)５７萬(wàn)平米，規(guī)劃人口１．６萬(wàn)。與城市花園依托七寶鎮(zhèn)住建成熟不同，春申項(xiàng)目沒(méi)有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)依托，而便捷的交通是這一地區(qū)發(fā)展的重要優(yōu)勢(shì)。作為城市外圍擴(kuò)張中的新城組團(tuán)，春申萬(wàn)科城形成了相對(duì)獨(dú)立的綜合配套服務(wù)設(shè)施，僅在其內(nèi)部就建設(shè)了８０００平米的商業(yè)步行街，外設(shè)游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)的４０００平米全功能運(yùn)動(dòng)休閑會(huì)所，７００００平米的郊野公園，９年制學(xué)校，以及公交中心、派出所、郵電支局等完善的市政配套和生活設(shè)施。春申景城項(xiàng)目是萬(wàn)科在城市花園項(xiàng)目十年磨一劍的基礎(chǔ)上對(duì)“新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)”的又一次成功嘗試，為適應(yīng)新城造鎮(zhèn)住宅的居住要求，在住區(qū)設(shè)計(jì)上創(chuàng)造出更多人行化的生活元素（在下文項(xiàng)目分析中詳細(xì)分析）。軸向發(fā)展——深圳萬(wàn)科帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)布局是城市軸向連綿發(fā)展的離心增長(zhǎng)模式的主要形式，這種增長(zhǎng)模式形成的城市空間形態(tài)具有自身突出的特點(diǎn)：城市主要發(fā)展的組團(tuán)不止一個(gè)；城市各主要發(fā)展組團(tuán)之間通過(guò)交通廊道聯(lián)系，構(gòu)成帶狀結(jié)構(gòu)；功能結(jié)構(gòu)上具有一定綜合性，體現(xiàn)不出職能分工。不同組團(tuán)的發(fā)展階段、發(fā)展特點(diǎn)及相應(yīng)的住宅居住空間需求變化成為開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)選擇的重要考量指標(biāo)。深圳是全國(guó)成立最早的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，城市發(fā)展受到地理?xiàng)l件的影響，呈現(xiàn)典型的帶狀組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)特征：羅湖區(qū)—福田區(qū)—南山區(qū)—寶安、龍崗、鹽田；每個(gè)組團(tuán)既能夠相對(duì)緊湊的發(fā)展，又享有周邊良好的環(huán)境，同時(shí)組團(tuán)之間通過(guò)快速交通系統(tǒng)聯(lián)系，在體現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)的同時(shí)又能兼顧各組團(tuán)自身的環(huán)境品質(zhì)。深圳萬(wàn)科項(xiàng)目開(kāi)發(fā)區(qū)域圖羅湖區(qū)是深圳的熱點(diǎn)地段和市民認(rèn)可的中心地段，因此對(duì)于城市中心地區(qū)開(kāi)發(fā)對(duì)客戶(hù)會(huì)產(chǎn)生最大吸引力的簡(jiǎn)單判斷促使萬(wàn)科以高額成本獲取了“威登別墅”項(xiàng)目地塊，事實(shí)表明，僅僅基于當(dāng)時(shí)對(duì)城市以及地段區(qū)位最直接的判斷與理解，成就了萬(wàn)科在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的首戰(zhàn)告捷。隨著濱海大道的規(guī)劃建設(shè)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的完善，固守在羅湖區(qū)繼續(xù)尋覓土地的萬(wàn)科忽視了南山、寶安等城市副中心地區(qū)發(fā)展的潛力，喪失了地價(jià)較低階段進(jìn)入的好契機(jī)。在福田區(qū)雖然項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上進(jìn)行了一定的拓展，但由于對(duì)福田中心區(qū)發(fā)展未來(lái)的疑慮，萬(wàn)科并沒(méi)有進(jìn)行土地儲(chǔ)備。為了拓展發(fā)展空間和進(jìn)行土地儲(chǔ)備的需求，９８年萬(wàn)科被迫選擇了位于深圳關(guān)外龍崗區(qū)的四季花城地塊，在深圳第一次遠(yuǎn)離市中心的住區(qū)開(kāi)發(fā)，給萬(wàn)科的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)造成了巨大的壓力。為此，不得不開(kāi)始研究地區(qū)與城市發(fā)展結(jié)構(gòu)的關(guān)系，研究開(kāi)發(fā)地塊與城市交通體系的聯(lián)系，研究住區(qū)配套系統(tǒng)的建設(shè)，而伴隨著四季花城的成功，萬(wàn)科體會(huì)到了城市擴(kuò)張規(guī)律、城市發(fā)展時(shí)序?qū)ψ^(qū)開(kāi)發(fā)的巨大作用力。在此之后，萬(wàn)科抓住了龍崗、鹽田區(qū)的最好時(shí)機(jī)，先后獲得了深圳四季花城５－７期地塊、東海岸項(xiàng)目地塊、十七英里地塊，并取得了一系列的成功。由此可見(jiàn)，首先，城市住區(qū)的開(kāi)發(fā)離不開(kāi)對(duì)城市擴(kuò)張模式的認(rèn)知，對(duì)城市發(fā)展規(guī)律的深入理解也會(huì)促進(jìn)創(chuàng)造出多樣化的產(chǎn)品。其次，城市不同中心組團(tuán)具有不同的產(chǎn)業(yè)支撐、人口結(jié)構(gòu)和地理資源對(duì)住區(qū)均產(chǎn)生巨大的影響。最后，在城市區(qū)位的動(dòng)態(tài)變化中，存在著不同的發(fā)展階段，不同的發(fā)展空間，項(xiàng)目的進(jìn)入時(shí)機(jī)選擇將直接影響到公司對(duì)整個(gè)地區(qū)乃至整個(gè)城市的開(kāi)發(fā)目標(biāo)和效益實(shí)現(xiàn)。第三章：萬(wàn)科的城市住區(qū)模式從萬(wàn)科逐步清晰的探索中，我們可以感受到：城市作為人類(lèi)生活和活動(dòng)的重要場(chǎng)所，它與住區(qū)的關(guān)系貫穿于住區(qū)建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中。無(wú)論是在進(jìn)行具體地段的規(guī)劃設(shè)計(jì)之前、設(shè)計(jì)建設(shè)過(guò)程中，還是住區(qū)在投入使用之后，住區(qū)規(guī)劃建設(shè)的方方面面與城市、社會(huì)發(fā)展都有著密切的關(guān)連。城市發(fā)展的未來(lái)走向決定了城市建設(shè)的投資分配和時(shí)空組織，住區(qū)在時(shí)空上的選擇一方面從宏觀上與城市發(fā)展相吻合，另一方面也會(huì)對(duì)城市的建設(shè)有所促進(jìn)和影響；住區(qū)在規(guī)模上的選擇同樣也是與城市空間的有機(jī)融合呈現(xiàn)互動(dòng)關(guān)系。因而在城市發(fā)展與住區(qū)建設(shè)的研究中，重點(diǎn)在于時(shí)機(jī)、區(qū)位和規(guī)模的選擇方面，挖掘住區(qū)規(guī)劃、建設(shè)與城市的關(guān)聯(lián)。城市花園系列上海城市花園基于上海市區(qū)土地價(jià)格高昂的因素，1992年萬(wàn)科拿下了遠(yuǎn)離城市中心的閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)用地，選擇了“大眾住宅”的定位，這是萬(wàn)科集團(tuán)城市花園品牌系列的第一個(gè)項(xiàng)目，隨著城市開(kāi)發(fā)向郊區(qū)發(fā)展的進(jìn)程，改變了人們對(duì)居住需求的觀念，為上海城市花園項(xiàng)目的成功帶來(lái)了契機(jī)，極大地推動(dòng)了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和發(fā)展，并成為地區(qū)的核心。一段時(shí)期以來(lái)，中國(guó)城市空間擴(kuò)張動(dòng)力十分強(qiáng)勁，不僅壓抑了數(shù)十年的居住需求激發(fā)了城市空間的迅速拓展和城市結(jié)構(gòu)的重塑，而且隨著城市化進(jìn)程的加速，城市住宅不再僅僅滿(mǎn)足城市人口，還要滿(mǎn)足不斷涌入城市的外來(lái)人口。萬(wàn)科意識(shí)到在城市中，大眾的住房需求必然會(huì)增加，郊區(qū)的較高品質(zhì)的住宅市場(chǎng)前景日益凸現(xiàn)。因此在尋找住區(qū)新空間的目標(biāo)之一就是在擴(kuò)張動(dòng)力強(qiáng)勁的城市參與新市鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)，比如上海萬(wàn)科春申萬(wàn)科城、天津萬(wàn)科花園新城、沈陽(yáng)萬(wàn)科新城等。上海城市花園是萬(wàn)科最早涉及住區(qū)開(kāi)放問(wèn)題項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)“開(kāi)放式住區(qū)”的概念還未形成明晰統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，但是由新加坡建筑師率先提出“開(kāi)發(fā)社區(qū)＋封閉單元”的規(guī)劃方案，強(qiáng)調(diào)人、車(chē)都可以自由進(jìn)入的開(kāi)放式管理模式，均在一定程度上體現(xiàn)了開(kāi)放式住區(qū)的規(guī)劃思路。上海城市花園項(xiàng)目總平面住區(qū)道路的開(kāi)放為城市花園項(xiàng)目帶來(lái)了商業(yè)的繁榮和發(fā)展，在城市花園商業(yè)興起之初，七寶鎮(zhèn)發(fā)展還不是很成熟，周邊住區(qū)都前來(lái)“借用”城市花園的配套設(shè)施，商業(yè)服務(wù)范圍也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了住區(qū)自身。這些都是因?yàn)槌鞘谢▓@有著“開(kāi)放”的道路系統(tǒng)，能夠?yàn)橹苓叺貐^(qū)的居民前來(lái)消費(fèi)提供了可能，并且能滿(mǎn)足相應(yīng)的停車(chē)需求。這種互惠互利的關(guān)系使城市化花園的商業(yè)配套火了起來(lái)，隨著其后周邊配套設(shè)施的補(bǔ)充和完善，城市花園及周邊成為整個(gè)地區(qū)居民所認(rèn)同的區(qū)域中心的一部份，不僅培育了良好的商業(yè)氛圍，更為項(xiàng)目未來(lái)開(kāi)發(fā)提供了良好的平臺(tái)。城市花園項(xiàng)目每一期的開(kāi)發(fā)都隨著市場(chǎng)的變化、認(rèn)識(shí)的不同有所調(diào)整，每一期的客戶(hù)定位、產(chǎn)品定位也相應(yīng)有所改變，從物業(yè)類(lèi)型、建筑立面、組團(tuán)綠化到活動(dòng)設(shè)施設(shè)置等細(xì)部均體現(xiàn)出一定的差異化，這種多樣混合的狀態(tài)，賦予城市花園極大的豐富性和持續(xù)的生命力，開(kāi)發(fā)商為社區(qū)營(yíng)造的多樣性和共存性使住戶(hù)生活真正得益。作為城市花園的升級(jí)版本，將２４米寬的市政道路（畹町路）規(guī)劃成為“Ｌ”形穿過(guò)住區(qū)用地，使之成為住區(qū)的主干道，并通過(guò)１０米寬的小區(qū)級(jí)道路連接各個(gè)組團(tuán)。同時(shí)這一市政道路還依次連接了小區(qū)的商業(yè)中心和以運(yùn)動(dòng)為主題的會(huì)所，使得住區(qū)內(nèi)與居住相關(guān)的各種活動(dòng)都通過(guò)市鎮(zhèn)道路與城市融為一體。市政道路的引入，可以綜合組織交通出行，有效避免在城市外圍住區(qū)中大量客戶(hù)一私家車(chē)為主要單一出行工具的現(xiàn)象。商業(yè)形式采用節(jié)日集會(huì)式布置，以增加城市娛樂(lè)、休閑的氣氛，并通過(guò)貫穿整個(gè)商業(yè)中心的開(kāi)敞式內(nèi)廊，強(qiáng)化大都市的商業(yè)氛圍。項(xiàng)目建筑類(lèi)型多元化和戶(hù)型的差異化，使得社區(qū)人群構(gòu)成在一定程度上實(shí)現(xiàn)了多元化。一期多為普通多層住宅，因此客戶(hù)類(lèi)型比較年輕，家庭規(guī)模也不大，二期產(chǎn)品檔次有所提升，由獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅為主，人群定位為事業(yè)有一定積累的相對(duì)成功人士，后面幾期開(kāi)發(fā)建設(shè)的還包括單身公寓、精裝修公寓、公園景觀公寓等類(lèi)型，整個(gè)住區(qū)范圍內(nèi)形成了“小同質(zhì)、大混合”的人群構(gòu)成特點(diǎn)。開(kāi)發(fā)時(shí)間上的大跨度，雖然造成了區(qū)域之間的分割，但也使得城市花園具備了多樣性、豐富性的特征，這是一種人為設(shè)計(jì)不出來(lái)的特質(zhì)。新區(qū)的幽靜、老區(qū)的便捷，造就了一個(gè)無(wú)法模仿和復(fù)制的社區(qū)，它既有豐富的都市感，又有親切的人性尺度感，在強(qiáng)烈的對(duì)比和親密的融合之中形成了讓人意想不到的生存空間，而城市花園的住戶(hù)最認(rèn)同的正是這種多元化的社區(qū)生活方式。深圳城市花園位于景田片區(qū)的西北角，在項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期，這里還是距市區(qū)較遠(yuǎn)的城市近郊區(qū)，剛完成基本的七通一平城市建設(shè)準(zhǔn)備工作，周邊尚未形成成熟的配套設(shè)施和城市氛圍，在當(dāng)時(shí)的深圳市屬于較為偏遠(yuǎn)的郊區(qū)樓盤(pán)。為此，項(xiàng)目通過(guò)庭院圍合和綠化組織為購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)科樓盤(pán)的客戶(hù)創(chuàng)造了一個(gè)最優(yōu)秀的室內(nèi)外居住空間，將空間尺度設(shè)計(jì)到完美的境界，同時(shí)它的圍合也將這樣一個(gè)住區(qū)從周邊城市環(huán)境中割裂出來(lái)。在營(yíng)造可防衛(wèi)空間的實(shí)踐中，萬(wàn)科采取了圍合、組團(tuán)與院落的空間模式，通過(guò)規(guī)劃東西向住宅來(lái)實(shí)現(xiàn)圍合庭院空間，并引發(fā)了景觀優(yōu)于朝向的住宅價(jià)值爭(zhēng)論。整個(gè)項(xiàng)目由于規(guī)模不大，分為南北兩組圍合院落，并由結(jié)合步行交通系統(tǒng)的十字形公共空間串聯(lián)起來(lái)，構(gòu)成完整的院落空間體系。在庭院圍合的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)適當(dāng)部位的開(kāi)口、底層架空或開(kāi)洞、過(guò)街樓、樓道等空間層面的設(shè)計(jì)，形成了具有整體性和連續(xù)感的景觀空間，豐富了景觀變化的層次，從而使居民形成了強(qiáng)烈的領(lǐng)域感和識(shí)別性。但布局的封閉和人群的單一使城市花園項(xiàng)目沒(méi)能對(duì)城市文化的向外延伸發(fā)揮作用，沒(méi)有和周?chē)h(huán)境一起對(duì)新的城市環(huán)境創(chuàng)造有所貢獻(xiàn)，這也是圍合空間無(wú)法避免的副作用。武漢城市花園基于對(duì)用地區(qū)位、規(guī)模和現(xiàn)狀的深入分析，注意了兩條城市道路的保留和延伸，由此不僅增加了整個(gè)住區(qū)的開(kāi)放性和公共空間的延展性，而且使住區(qū)很好的融入城市肌理之中。依據(jù)原有道路環(huán)境的基礎(chǔ)，萬(wàn)科提出了“都市核心路”的理念，即沿城市道路以及其延伸部分布置商業(yè)、會(huì)所等公共設(shè)施，形成住區(qū)“生活軸”，并利用坡地地形和原有樹(shù)木形成“綠脊”，是整個(gè)社區(qū)圍繞“綠脊”和“生活軸”形成多層次的開(kāi)放空間。武漢城市花園項(xiàng)目總平面金色家園系列中國(guó)許多城市進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造，萬(wàn)科以其在房地產(chǎn)業(yè)的積累，參與城市核心區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，以作為住區(qū)空間創(chuàng)造的重要領(lǐng)域。在一些大城市隨著城市公路的延展及私車(chē)占有率的增長(zhǎng)，住宅高端需求正逐漸受到環(huán)境的影響而走向郊外。萬(wàn)科對(duì)城市中心區(qū)的住宅開(kāi)發(fā)也不再局限于高端產(chǎn)品市場(chǎng)，而是繼續(xù)拓展大眾住宅的概念，形成富有特色的“金色家園”系列，其中最有代表的包括深圳萬(wàn)科金色家園、沈陽(yáng)金色家園和南京的金色家園等。深圳金色家園１９９９年開(kāi)始建設(shè)的深圳金色家園，地處景田區(qū)成熟的核心地段，附近有大型成熟住宅區(qū)，醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、超市環(huán)繞四周，生活便利，在項(xiàng)目的沿街位置仍布置了連鎖商店和一處大型超市，投入使用以后發(fā)現(xiàn)這一大型超市不僅服務(wù)了住區(qū)居民，而且也吸引到周邊片區(qū)的居民前來(lái)購(gòu)物。項(xiàng)目的商業(yè)設(shè)施在一定程度上為城市提供了服務(wù)，也實(shí)現(xiàn)了商業(yè)設(shè)施的經(jīng)濟(jì)效益。但是由于沒(méi)有意識(shí)到商業(yè)設(shè)施在建設(shè)和使用處理的不同，導(dǎo)致在后來(lái)住區(qū)居民每天都要承受交通噪音、停車(chē)、垃圾等問(wèn)題的侵?jǐn)_。項(xiàng)目的景觀實(shí)用性與可參與性一直受到關(guān)注，并有新的嘗試和運(yùn)用。由于建設(shè)用地十分有限，為此采用了半圍合布局，一方面保證順利開(kāi)發(fā)建設(shè)而實(shí)現(xiàn)較大容積率，另一方面也獲得了良好的住宅朝向和小區(qū)中心花園的完整性，營(yíng)造出寧?kù)o舒適的環(huán)境。同時(shí)為了解決在城區(qū)用地綠化活動(dòng)場(chǎng)地有限的問(wèn)題，結(jié)合綠化環(huán)境的組織。萬(wàn)科提出了“泛會(huì)所”概念（960平米），即在傳統(tǒng)意義上的服務(wù)與社區(qū)娛樂(lè)活動(dòng)的專(zhuān)用室內(nèi)“會(huì)所”概念加以突破，將文化、娛樂(lè)、交往等功能安置于更豐富的空間之中——包括室外、架空層、空中花園、屋頂花園以及其他功能綜合使用的建筑綜合體等等，把室內(nèi)會(huì)所延伸擴(kuò)展到整個(gè)社區(qū)。雖然綠化率不足４０％，但是由于景觀環(huán)境的開(kāi)放以及多元活動(dòng)的參與，使得這里的活動(dòng)空間超過(guò)了同樣綠化率的其他項(xiàng)目。這也是萬(wàn)科在城市高密度住區(qū)項(xiàng)目中，將景觀與實(shí)際使用功能進(jìn)行融合的嘗試，試圖在有限空間限制下，強(qiáng)化環(huán)境品質(zhì)以及景觀環(huán)境的開(kāi)發(fā)與各種活動(dòng)的包容。成都金色家園新近開(kāi)發(fā)的成都金色家園，屬于舊廠區(qū)改造項(xiàng)目，周邊現(xiàn)有的城市商業(yè)、公共服務(wù)設(shè)施嚴(yán)重不足，因此在臨街一隅劃出比較大的用地建設(shè)商業(yè)，同時(shí)利用商業(yè)與住宅之間的道路形成商業(yè)步行街，起到擴(kuò)大城市有效商業(yè)界面的作用。雖然在規(guī)模上萬(wàn)科金色家園比不上上海新天地，但是與其有著極為相近的地方，即把服務(wù)定位于城市的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，與居住建筑分開(kāi)，并通過(guò)商業(yè)活動(dòng)相對(duì)較少的步行街家進(jìn)行分隔和過(guò)渡，使其在對(duì)城市提供可能的商業(yè)服務(wù)的同時(shí)，保證了居住的安靜與安全性沒(méi)，而且還能夠從商業(yè)設(shè)施的建設(shè)中獲得一定的收益。同時(shí)吸取了深圳金色家園的商業(yè)設(shè)施廳車(chē)位數(shù)量不足而影響了居住環(huán)境的教訓(xùn)，在獨(dú)立商業(yè)設(shè)施下設(shè)置了地下車(chē)庫(kù)。萬(wàn)科金色家園，建筑設(shè)計(jì)一直采用簡(jiǎn)約的古典主義，立面簡(jiǎn)潔純粹，古典的三段式立面構(gòu)圖，強(qiáng)調(diào)其雕塑感。凸窗、陽(yáng)臺(tái)、挑臺(tái)等都被消隱到建筑體量之內(nèi)，以達(dá)到簡(jiǎn)潔體量的目的。始終堅(jiān)持表里如一的奢華格調(diào)，將品質(zhì)的意念，推崇至建筑的每一細(xì)節(jié)。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念秉承在環(huán)境設(shè)計(jì)中，以客戶(hù)的需求出發(fā)，為每一位客戶(hù)找在社區(qū)中的位置，從而營(yíng)造歸屬感，烘托“家園”的氛圍。四季花城系列與第一次城市地域擴(kuò)張時(shí)期不同的是，萬(wàn)科在城市地域地二次擴(kuò)張的過(guò)程中，對(duì)不同城市擴(kuò)張的規(guī)律已經(jīng)十分關(guān)注，其中最具有代表性的實(shí)例是深圳萬(wàn)科四季花城的規(guī)劃建設(shè)。與上海萬(wàn)科城市花園偶然性的成功不同的是，隨著對(duì)城市空間發(fā)展規(guī)律的認(rèn)識(shí)逐步加深，深圳四季花城項(xiàng)目的建設(shè)表現(xiàn)出萬(wàn)科隊(duì)城市住區(qū)開(kāi)發(fā)的深層把握，體現(xiàn)在與住區(qū)開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)、區(qū)位以及規(guī)模等諸多方面，對(duì)于這個(gè)地處深圳關(guān)外、遠(yuǎn)離城市中心的項(xiàng)目，萬(wàn)科通過(guò)開(kāi)發(fā)住區(qū)、引導(dǎo)公共交通、完善配套等一系列嘗試，不僅僅一次取得了成功，而且使“四季花城”成為萬(wàn)科地產(chǎn)的一個(gè)新的品牌代名詞。深圳四季花城深圳四季花城位于深圳的坂田地區(qū)，在萬(wàn)科進(jìn)入該地區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)前，坂田地區(qū)是典型的城市郊區(qū)，農(nóng)民住宅、低檔次小規(guī)模的居住建筑群和小企業(yè)相互混雜。出于銷(xiāo)售考慮將社區(qū)商業(yè)街開(kāi)放，旨在創(chuàng)造出一種活躍的城市生活氛圍，并將１－５期的商業(yè)服務(wù)設(shè)施全部集中在一期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，以應(yīng)對(duì)周邊商業(yè)配套設(shè)施有限的狀況。為了保證有充分的人流，規(guī)劃時(shí)采用“院落圍合式＋步行商業(yè)街”的整體布局。商業(yè)街呈“Ｌ”形，一半朝向城市道路，形成沿街商業(yè)街，另一半伸入社區(qū)，形成步行尺度的純商業(yè)步行街，他們同時(shí)服務(wù)于住區(qū)及住區(qū)周邊居民。這一開(kāi)放商業(yè)步行街的形成，營(yíng)造出一個(gè)與城市相融合，同時(shí)本身具有鮮明城市氣質(zhì)的住區(qū)公共空間，商業(yè)街及假日廣場(chǎng)不僅豐富了住區(qū)居民的生活氛圍，同時(shí)又能為商業(yè)引入更多人流。由于車(chē)行道路系統(tǒng)的封閉和出入口有限的影響，整個(gè)住區(qū)出行面臨著交通堵塞、公交站點(diǎn)太遠(yuǎn)等一系列問(wèn)題，為后來(lái)項(xiàng)目在住區(qū)道路交通組織對(duì)住區(qū)影響方面提供了借鑒。深圳的四季花城是萬(wàn)科最早有意識(shí)、有目的的利用回家的路線創(chuàng)造住區(qū)活力的實(shí)例。它沒(méi)有像大多數(shù)住區(qū)一樣在住區(qū)中央布置公共活動(dòng)空間，也沒(méi)有在住區(qū)周邊布置商業(yè)服務(wù)設(shè)施，而是采用了在住區(qū)東部布置景觀步行街以及公交換乘站點(diǎn)，其目的是為了承載回家人流的活動(dòng)。這樣的嘗試在后來(lái)的項(xiàng)目中更趨于完美，通過(guò)加強(qiáng)道路兩側(cè)的景觀打造以及設(shè)施的參與性和適用人群的多樣性，更有利于社區(qū)活力的創(chuàng)造。上海四季花城上海四季花城位于寶山楊行鎮(zhèn)，是上海萬(wàn)科地產(chǎn)進(jìn)軍北區(qū)的第一個(gè)項(xiàng)目。全區(qū)由37棟4-6層多層住宅組成，由林蔭景觀步道和車(chē)行道將社區(qū)劃分為10個(gè)鄰里組團(tuán)。標(biāo)準(zhǔn)組團(tuán)由4棟組合而成，行列式排布，組團(tuán)間通過(guò)步行景觀串聯(lián)到各個(gè)內(nèi)庭，形成景觀軸線和廣場(chǎng)空間，組團(tuán)封閉式管理，大區(qū)開(kāi)放。住宅以坡頂造型為主，中部過(guò)街樓拼接錯(cuò)落，端頭單元輔以平屋頂，轉(zhuǎn)角部分的造型使建筑立面錯(cuò)落有致。社區(qū)入口處結(jié)合會(huì)所及頂層商業(yè)街形成配套中心，頂層為小型商鋪設(shè)計(jì)，會(huì)所由三個(gè)體塊組成，功能分別為餐飲、超市及文體娛樂(lè)。交通采用主干結(jié)合環(huán)形或半環(huán)形車(chē)行系統(tǒng)，人行步道可穿越街區(qū)中間，將街區(qū)庭院相連；車(chē)行在外圍，加強(qiáng)院落的圍合感。四季花城高度成熟的社區(qū)環(huán)境,四維景觀的規(guī)劃設(shè)計(jì)，全面家居解決方案以及360度萬(wàn)科物業(yè)貼心服務(wù)，不僅滿(mǎn)足青年人生活的需求，更讓青年人從有家到優(yōu)家，輕松置業(yè)，為年輕生活注入全新動(dòng)力。二期二區(qū)精裝小戶(hù)型是萬(wàn)科全面家居解決方案的青年版新產(chǎn)品。從房型及裝修標(biāo)準(zhǔn)上都考量了家居舒適學(xué)，人體功學(xué)等；完善廚衛(wèi)收納、細(xì)節(jié)定制、國(guó)際品牌三重定制體系，同時(shí)引入電梯公寓升級(jí)產(chǎn)品檔次。新古典主義風(fēng)格的建筑風(fēng)格使得整個(gè)建筑群體高低錯(cuò)落，巧妙利用立面的凹凸變化和不同比例的開(kāi)窗設(shè)計(jì)，帶來(lái)變化豐富的立面變化。從墻體、門(mén)窗到屋面的拼接，精選高性?xún)r(jià)比品牌建材，全面提高住宅整體質(zhì)量，努力為客戶(hù)創(chuàng)造更加健康、舒適和先進(jìn)的生活方式，實(shí)現(xiàn)居住改變生活的夢(mèng)想：第四章：萬(wàn)科項(xiàng)目細(xì)節(jié)處理手段大堂—門(mén)廳—管家房的交往空間功能住宅、住區(qū)中的大堂—門(mén)廳—管家房是公共空間與私密空間的過(guò)渡，屬于半私密空間，其目的是提供安全保衛(wèi)和樓棟公共服務(wù)，是可防衛(wèi)空間的一種形式。在實(shí)現(xiàn)安全的基礎(chǔ)上，這些空間同樣具有促進(jìn)鄰里交往的功能。萬(wàn)科通過(guò)對(duì)適宜鄰里組團(tuán)規(guī)模和空間尺度的推敲，在保證安全行程的空間圍合基礎(chǔ)上，發(fā)揮傳統(tǒng)的服務(wù)優(yōu)勢(shì)，探索大堂—門(mén)廳—管家房等空間的營(yíng)造，以促進(jìn)鄰里交往，實(shí)現(xiàn)人們對(duì)領(lǐng)域感的需求?！肮蚕泶筇谩币呀?jīng)廣泛應(yīng)用于各類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目之中，特別是高層和小高層住宅產(chǎn)品，主要是在首層入口門(mén)廳結(jié)合電梯、郵箱、臨時(shí)性休息設(shè)施等功能開(kāi)辟出本棟住戶(hù)的共享空間，從而提升住宅服務(wù)和品質(zhì)。但多方面原因?qū)е伦?hù)之間實(shí)際交往的機(jī)會(huì)很少，同時(shí)共享大廳的后期物業(yè)費(fèi)用較大，也在一定程度上影響了“共享大堂”作為標(biāo)準(zhǔn)元素的復(fù)制。深圳金域蘭灣的“共享大堂”及“入戶(hù)門(mén)廊”“通過(guò)會(huì)所回家”——住區(qū)入口不再是一個(gè)簡(jiǎn)單的門(mén)、柵欄或者標(biāo)志物和保安，人們通過(guò)一個(gè)豪華、溫馨的建筑實(shí)體進(jìn)入自己的住區(qū)，這種帶有具體功能的實(shí)體空間為場(chǎng)所感和認(rèn)同感創(chuàng)造提供了條件。沈陽(yáng)萬(wàn)科金色家園項(xiàng)目定位于“城市后花園”，為營(yíng)造一種尊貴的氣氛，規(guī)劃安排了酒店式的大堂管理式會(huì)所，并且所有步行回家的人都可以經(jīng)過(guò)這里，同時(shí)，這個(gè)空間也成為住區(qū)居民在平日生活中的公共娛樂(lè)、會(huì)客室和交往空間。沈陽(yáng)金色家園通過(guò)會(huì)所回家“管家房”的出現(xiàn)在一定程度上改善了組團(tuán)居住單元按照規(guī)模進(jìn)行的冰冷簡(jiǎn)單的物質(zhì)空間劃分模式，小小的組團(tuán)入口建筑成為每個(gè)組團(tuán)居民進(jìn)出的必經(jīng)之路。在上海城市花園三期“優(yōu)詩(shī)美地”項(xiàng)目中。規(guī)劃建立了１５０－２００戶(hù)規(guī)模的組團(tuán)圍合和鄰里概念，在朝向主景觀步行軸的組團(tuán)入口都設(shè)置了“管家房”，組團(tuán)居民通過(guò)“管家房”的刷卡門(mén)襟進(jìn)出，雖然這一限定空間在安全性和領(lǐng)域感方面收到了大部分居民的肯定，但是由于滯留時(shí)間較短，仍形成不了促進(jìn)交流的目的?！袄瞎芗摇笔侨f(wàn)科物業(yè)模式最高層次的鄰里守望相助管理模式的具體表現(xiàn)，力求在住區(qū)范圍內(nèi)營(yíng)造出一種融洽、和睦、溫馨的親情化管理。沈陽(yáng)萬(wàn)科四季花城以２００－４００戶(hù)為一組團(tuán)，朝向主景觀步行帶的入口都設(shè)置了一個(gè)小小的“管家房”，專(zhuān)門(mén)請(qǐng)60歲左右形象較好的老人，主要負(fù)責(zé)看門(mén)、委托、物品寄存、業(yè)主需求、物業(yè)問(wèn)訊等業(yè)務(wù)，和藹的老管家?guī)Ыo居民與嚴(yán)肅的保安截然不同的感覺(jué)，實(shí)現(xiàn)了老人服務(wù)鄰里的心理價(jià)值需求，同時(shí)也不妨礙安全領(lǐng)域感的更好實(shí)現(xiàn)。公共設(shè)施設(shè)置布局公共設(shè)施對(duì)鄰里交往活動(dòng)的促進(jìn)，最重要的是體現(xiàn)在公共設(shè)施的規(guī)劃布局方面。合理的布局能夠引導(dǎo)居民自然流暢的進(jìn)入公共空間，并在公共空間聚集交流，形成有活力的街道生活和住區(qū)公共生活。在中山萬(wàn)科城市風(fēng)景項(xiàng)目中，根據(jù)公共活動(dòng)集中的原則，通過(guò)商業(yè)設(shè)施、銀行、會(huì)所等出入口空間自然嵌合在公共街道主干空間上，引導(dǎo)住區(qū)成員方便的使用公共設(shè)施，并通過(guò)公共設(shè)施室內(nèi)空間與街道空間，共同構(gòu)筑社區(qū)活力氛圍。中山城市風(fēng)景項(xiàng)目公共設(shè)施位置與景觀、組團(tuán)、流線的關(guān)系“塔”作為社區(qū)標(biāo)志性公共建筑加強(qiáng)了人住戶(hù)對(duì)于環(huán)境的認(rèn)知度和空間的可識(shí)別性，在許多萬(wàn)科住區(qū)的入口位置、商業(yè)街、景觀中心或者景觀軸起點(diǎn)等位置都安排有標(biāo)志性的“塔”。由于在整個(gè)住區(qū)中所具有的單一性甚至唯一性，“塔”往往占據(jù)了住區(qū)中的突出空間位置。同時(shí)由于“塔”本身所具有的相對(duì)高度和獨(dú)特形象。往往從大片肌理統(tǒng)一的住宅中跳躍出來(lái)，成為鮮明的住區(qū)標(biāo)志。萬(wàn)科住區(qū)中“塔”的運(yùn)用“人車(chē)分流”系統(tǒng)在保證行人安全的同時(shí)，也改善了住區(qū)中交通的通暢度，減少空氣污染和噪音的影響。通過(guò)對(duì)澳洲和新加坡同類(lèi)住區(qū)的考察，深圳萬(wàn)科城市花園采用了立體人車(chē)分流模式來(lái)解決居住區(qū)動(dòng)靜交通組織問(wèn)題。將步行交通和機(jī)動(dòng)車(chē)交通進(jìn)行豎向分離，將機(jī)動(dòng)車(chē)交通完全安排于地下，地面用地則全部用來(lái)組織人行及景觀。隨后在萬(wàn)科規(guī)模不太大的項(xiàng)目中均采用這種形式。在大型社區(qū)內(nèi)人車(chē)分流不僅不利于社區(qū)活力的體現(xiàn)，同時(shí)也給居民的日常生活造成不便，因此“人車(chē)共存系統(tǒng)”出現(xiàn)在了萬(wàn)科的大型住區(qū)的開(kāi)發(fā)進(jìn)程中。通過(guò)對(duì)道路斷面的設(shè)計(jì)和細(xì)部設(shè)施設(shè)置，將機(jī)動(dòng)車(chē)速度控制在不發(fā)生危險(xiǎn)的安全限度之內(nèi)，同時(shí)通過(guò)周邊的綠化和小品設(shè)置提升交通空間和住區(qū)生活空間的環(huán)境品質(zhì)。第五章：萬(wàn)科項(xiàng)目客戶(hù)細(xì)分核心產(chǎn)品系列下的客戶(hù)細(xì)分核心產(chǎn)品系列特點(diǎn)目標(biāo)客戶(hù)群代表樓盤(pán)城市花園花園新城在城市中心區(qū)外圍，交通條件和產(chǎn)業(yè)條件比較好，產(chǎn)品以多層為主，兼有高層和局部低密度聯(lián)排別墅住宅，規(guī)模適中金領(lǐng)、白領(lǐng)北京、上海、天津四季花城在城市郊區(qū)，多在大的發(fā)展之中區(qū)域（大型居住區(qū)或大型開(kāi)發(fā)區(qū)），產(chǎn)品類(lèi)型多元化，規(guī)模較大向往郊區(qū)生活的白領(lǐng)等中產(chǎn)階級(jí)深圳、上海、武漢金色家園城市核心區(qū)或核心邊緣，以高密度、高層建筑為主體，產(chǎn)品地位相對(duì)集中，戶(hù)型不大，用地規(guī)模偏小城市白領(lǐng)深圳、南京、沈陽(yáng)自然人文特殊地塊、特別處理社會(huì)成功人士深圳金域蘭灣、十七英里、北京西山庭院、天津水晶城產(chǎn)品系列品類(lèi)主力細(xì)分客戶(hù)客戶(hù)描述客戶(hù)細(xì)分家庭生命周期比例年齡購(gòu)買(mǎi)原因金色家園商務(wù)住宅，周邊寫(xiě)字樓密集，商業(yè)價(jià)值高商務(wù)人士投資頂級(jí)商務(wù)人士投資改善居住，配套齊全三代（孩子）10%35-45歲改善后小太陽(yáng)40%40-45歲改善小太陽(yáng)40%35-39歲改善中年之家10%45-50歲空巢首次置業(yè)，低總價(jià)青年之家85%25-35歲首次青年持家15%25-30歲首次城市花園城郊改善居住環(huán)境三代（孩子）10%35-45歲改善后小太陽(yáng)20%40-45歲改善小太陽(yáng)30%35-39歲改善中年之家5%45-50歲空巢青年持家5%30-35歲改善小小太陽(yáng)30%30-35歲改善四季花園郊區(qū)首次置業(yè)，低價(jià)青年之家50%25-35歲首次小小太陽(yáng)20%25-30歲首次青年持家10%25-30歲首次三代（孩子）10%25-30歲首次老年一代10%45歲以上空巢郊區(qū)享受型，改善居住為主三代（孩子）50%35-45歲改善后小太陽(yáng)50%35-45歲改善高檔稀缺城市郊區(qū)，資源稀缺高城市稀缺地段，戰(zhàn)友稀缺資源０７戰(zhàn)略調(diào)整后的客戶(hù)細(xì)分目前越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始采用歐美模式，即高度細(xì)分的專(zhuān)業(yè)化分工，從資金到開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)以及銷(xiāo)售，各個(gè)環(huán)節(jié)均由高度專(zhuān)業(yè)化的公司分別完成。萬(wàn)科作為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的領(lǐng)軍企業(yè)，為了更好的實(shí)現(xiàn)植根于上海的戰(zhàn)略目標(biāo)（０７－０８年上海市場(chǎng)銷(xiāo)售７０億元），萬(wàn)科提出了整合營(yíng)銷(xiāo)的概念，以差異化、細(xì)分化的新品推廣滿(mǎn)足現(xiàn)代都市人的不同生命周期的人居要求?？蛻?hù)細(xì)分及產(chǎn)品分類(lèi)表：客戶(hù)分層提供產(chǎn)品產(chǎn)品描述青年置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化、專(zhuān)業(yè)化產(chǎn)品三大標(biāo)桿、八大系統(tǒng)實(shí)用居住空間空間合理，板塊齊全城市中堅(jiān)精細(xì)化、專(zhuān)業(yè)化全方位住宅選擇高端精英精細(xì)化、客制化多類(lèi)型別墅萬(wàn)科對(duì)客戶(hù)進(jìn)行全生命周期的細(xì)分，主要是通過(guò)家庭生命周期、價(jià)值觀、支付能力三個(gè)緯度１１個(gè)類(lèi)別完成的，其目的是希望能夠在豐富產(chǎn)品線的同時(shí)，服務(wù)于更多的人群。為了更好的配合產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的開(kāi)展，產(chǎn)品一定要保證具有鮮明的特質(zhì)，以便于客戶(hù)的清晰分類(lèi)。第六章：萬(wàn)科的營(yíng)銷(xiāo)之道嚴(yán)格上來(lái)說(shuō)，我們所談到的萬(wàn)科的營(yíng)銷(xiāo)其實(shí)已經(jīng)是建立在萬(wàn)科企業(yè)品牌基礎(chǔ)上的營(yíng)銷(xiāo)推廣，我們無(wú)從考量21年前的萬(wàn)科的營(yíng)銷(xiāo)推廣是從何做起，但是在今天的研究萬(wàn)科的過(guò)程中，卻發(fā)現(xiàn)在萬(wàn)科的營(yíng)銷(xiāo)之道無(wú)非是在已有的品牌的基礎(chǔ)上做到“客戶(hù)關(guān)系+營(yíng)銷(xiāo)推廣”的有機(jī)結(jié)合，才形成目前的萬(wàn)科的推廣思路。仔細(xì)研究萬(wàn)科不同產(chǎn)品系列的項(xiàng)目，其實(shí)會(huì)看到，萬(wàn)科的細(xì)節(jié)是目前的大部分地產(chǎn)公司暫時(shí)無(wú)法超越的。它關(guān)注消費(fèi)者所有的細(xì)枝末節(jié)，它關(guān)注消費(fèi)者的喜怒哀樂(lè)，從它的營(yíng)銷(xiāo)推廣上可以看到無(wú)論是城花系列，或是高檔系列，都顯示著這個(gè)明確的個(gè)性特征。從2003年開(kāi)始，萬(wàn)科的策劃推廣就已經(jīng)交給外部專(zhuān)業(yè)公司來(lái)操作，但銷(xiāo)售部分仍有萬(wàn)科主導(dǎo)，從2006年開(kāi)始，萬(wàn)科的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)也已交給外部專(zhuān)業(yè)公司做總體執(zhí)行，而萬(wàn)科保留了項(xiàng)目經(jīng)理的總協(xié)調(diào)方式。萬(wàn)科的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略可以歸結(jié)為“以客戶(hù)細(xì)分實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品增值”。當(dāng)所有的房地產(chǎn)公司，都在試圖搞定政府，然后在城中心拿地就賺錢(qián)的時(shí)候，1997年的萬(wàn)科提出，不賺25％以上的暴利。為此，萬(wàn)科選擇了不需要關(guān)系的城鄉(xiāng)結(jié)合部，在荒地上建立了中國(guó)最優(yōu)秀的住宅小區(qū)。相對(duì)于那些概念滿(mǎn)天飛的發(fā)展商，萬(wàn)科在營(yíng)銷(xiāo)上更是平淡無(wú)奇。萬(wàn)科是第一個(gè)引入業(yè)主自主管理的公司，萬(wàn)科也是第一個(gè)堅(jiān)持小區(qū)不建圍墻的房地產(chǎn)公司。在發(fā)展中，我們也看到萬(wàn)科所形成的品牌影響力。萬(wàn)科的營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用（不包括樣板房、樣板段、售樓處土建費(fèi)用等硬指標(biāo)）在起銷(xiāo)售總額中約占到3%，這在房地產(chǎn)企業(yè)中算是一個(gè)中等的預(yù)算水平，我們將從它的各個(gè)系列產(chǎn)品來(lái)看項(xiàng)目的推廣手段。雖然根據(jù)產(chǎn)品系列的不同來(lái)劃分，在前文中已經(jīng)詳述了萬(wàn)科的幾個(gè)產(chǎn)品系列：金色系列（城市住宅）、城花系列（城郊住宅）、四季系列（郊區(qū)住宅）、高檔系列等四大系列。但是就整個(gè)推廣過(guò)程來(lái)看，求大同存小異。萬(wàn)科營(yíng)銷(xiāo)的通用手法萬(wàn)科項(xiàng)目推廣之初的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)萬(wàn)科的營(yíng)銷(xiāo)是建立在它的產(chǎn)品與服務(wù)上才有效果的，對(duì)于任何一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，只關(guān)注短期的營(yíng)銷(xiāo)效果，并不可取的。其實(shí)萬(wàn)科的營(yíng)銷(xiāo)壓力既可以說(shuō)大，也可以說(shuō)小，說(shuō)大是因?yàn)榇蠹叶缄P(guān)注，說(shuō)小，建立了良好的品牌知名度，自然也有追隨者。相對(duì)而言，萬(wàn)科在項(xiàng)目推廣營(yíng)銷(xiāo)上就有很多優(yōu)勢(shì)：1、很高的知名度（廣告費(fèi)大大節(jié)約）；2、萬(wàn)眾期待的關(guān)注（目標(biāo)消費(fèi)群自我鎖定）；3、創(chuàng)新或者成熟的產(chǎn)品（專(zhuān)利產(chǎn)品的申請(qǐng)）；4、萬(wàn)客會(huì)形成的目標(biāo)客戶(hù)基礎(chǔ)；5、眾多媒體主動(dòng)關(guān)心（利用媒體力量發(fā)動(dòng)軟性炒作）；6、政府的支持（萬(wàn)科大部分建城項(xiàng)目容易形成政府的支持力量）；7、其他運(yùn)用嫻熟的營(yíng)銷(xiāo)技巧有了以上的產(chǎn)品先天優(yōu)勢(shì)，使萬(wàn)科在初始階段，就已經(jīng)高舉品牌發(fā)展商的大旗，引起客戶(hù)的初步認(rèn)知。體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)的先行者1、從來(lái)必不可少的樣板段、樣板房、售樓中心的提前打造萬(wàn)科評(píng)價(jià)過(guò)它的客戶(hù)來(lái)源，1/3客戶(hù)來(lái)自于萬(wàn)科會(huì)的忠實(shí)客戶(hù)；1/3客戶(hù)來(lái)自于區(qū)域客戶(hù)；1/3則是來(lái)自于房地產(chǎn)界的業(yè)內(nèi)人士。正是因?yàn)橛卯a(chǎn)品打動(dòng)客戶(hù)，才使萬(wàn)科的在產(chǎn)品本身成為一個(gè)最大的亮點(diǎn)，其樣板段、樣板房、售樓中心的至少提前3個(gè)月打造完成接待客戶(hù)。（這并不意味著萬(wàn)科犧牲的是銷(xiāo)售時(shí)間節(jié)點(diǎn)，而是在規(guī)劃之初，萬(wàn)科的樣板區(qū)域就已經(jīng)被規(guī)劃建設(shè)，并不是按照其他發(fā)展商循序漸進(jìn)的建設(shè)，這既保證萬(wàn)科的從拿地、建設(shè)、銷(xiāo)售之間周期的有序性（一般9個(gè)月），也保證客戶(hù)積累的有效性。當(dāng)然這與萬(wàn)科的投入是息息相關(guān)的。）這種方式的來(lái)源是來(lái)自于客戶(hù)的理性選擇，以及讓客戶(hù)參與到項(xiàng)目中的身臨其境。2、關(guān)注細(xì)節(jié)，關(guān)注客戶(hù)需求的營(yíng)銷(xiāo)方式在其產(chǎn)品樣板展示中，萬(wàn)科對(duì)細(xì)節(jié)的追求卻是極為考究的，它的“道路”是做得很有味道。道路的磚塊材料選擇，顏色，曲折度，路邊種什么花草，在什么地方要放把椅子，都很有講究。再比如社區(qū)指示系統(tǒng)。萬(wàn)科社區(qū)里每一個(gè)道路交匯點(diǎn)都有一個(gè)非常明確的指示牌，做工非常漂亮，在人車(chē)交匯點(diǎn)還裝有凸面鏡，讓人看清每條道路的人車(chē)情況。正式在細(xì)節(jié)的考究中展示了發(fā)展商的責(zé)任感，社區(qū)不僅僅只是社區(qū)，也有家的細(xì)膩。3、服務(wù)與營(yíng)銷(xiāo)的結(jié)合微笑服務(wù)展示一種親切和快樂(lè)的感受，所以在營(yíng)銷(xiāo)推廣初期，萬(wàn)科的物業(yè)配合就是比較到位，從保安的規(guī)范到客服的親切，萬(wàn)科展示的是一種人文精神。當(dāng)然樣板區(qū)以及售樓處的清潔衛(wèi)生也是其中的一部分。在營(yíng)銷(xiāo)手法的形式1、廣告?zhèn)鞑ド蠌V告，既尊重每個(gè)城市的習(xí)慣，但傳承萬(wàn)科的氣質(zhì)其實(shí)仔細(xì)看萬(wàn)科的各個(gè)項(xiàng)目的廣告，雖然是各個(gè)不同的公司在制做，但是如果放在一起看的話，卻發(fā)現(xiàn)有很深的萬(wàn)科烙印，基本上沒(méi)有什么創(chuàng)意空間。萬(wàn)科有自己喜歡的認(rèn)同的方式，方向思路很清晰，應(yīng)該是有統(tǒng)一的技術(shù)指導(dǎo)，在從中做主題，自然大部分萬(wàn)科同系列產(chǎn)品的廣告既好又相似。如：以上兩張稿子是不同城市的，不同設(shè)計(jì)公司所制作，但卻是異曲同工。2、充分利用萬(wàn)科的品牌優(yōu)勢(shì)，讓媒體來(lái)為萬(wàn)科服務(wù)（1）軟性媒體的推廣所有的發(fā)展商都知道軟新聞炒作，而且也會(huì)大量的投放軟性報(bào)道、新聞報(bào)道，不過(guò)萬(wàn)科的軟性操作有一點(diǎn)是很實(shí)際，或者是說(shuō)實(shí)惠，基本上萬(wàn)科會(huì)經(jīng)常運(yùn)用起原有的品牌優(yōu)勢(shì)發(fā)表一些言論，如其在上海財(cái)經(jīng)頻道贊助了“萬(wàn)科第一地產(chǎn)”，在所有敏感的時(shí)間點(diǎn)上，萬(wàn)科的發(fā)言人都適時(shí)發(fā)表一些利于萬(wàn)科的言論，這樣的品牌建設(shè)，有利于項(xiàng)目，也有利于客戶(hù)的了解。（2）硬廣告的傳播萬(wàn)科在廣告媒體推廣上也有慣用手法：A、市中心樹(shù)立大型戶(hù)外廣告牌，或者是高速入口，而且是長(zhǎng)租。項(xiàng)目在沒(méi)有開(kāi)發(fā)推廣前，主要是萬(wàn)科的“形象”，什么中國(guó)第一，開(kāi)發(fā)了多少項(xiàng)目，進(jìn)入多少城市等等；項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)入銷(xiāo)售階段后，會(huì)投放項(xiàng)目廣告信息，而且更換的頻率很高，基本是每月要更換一次，不論怎么樣，始終在城市最核心的位置看到萬(wàn)科的形象廣告。B、項(xiàng)目銷(xiāo)售前一年，萬(wàn)科的廣告就開(kāi)始與市場(chǎng)接觸，什么招聘，招標(biāo)，新聞發(fā)布會(huì)，戰(zhàn)略聯(lián)盟會(huì)，萬(wàn)客會(huì)酒會(huì)等等，軟性報(bào)道也很快跟上，對(duì)萬(wàn)科在全國(guó)的光榮歷史一一展示。C、進(jìn)入正式廣告推廣期（項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前3個(gè)月），萬(wàn)科開(kāi)始大量的推廣廣告，廣告總能帶領(lǐng)人們對(duì)項(xiàng)目的一些聯(lián)想，一定的好感，當(dāng)然各個(gè)系列的產(chǎn)品也是有不同的。D、銷(xiāo)售階段，萬(wàn)科的廣告很務(wù)實(shí)，一般來(lái)說(shuō)都是以實(shí)景描述，在并不突出的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)拍攝很多很精美的畫(huà)面（會(huì)請(qǐng)比較著名的專(zhuān)業(yè)攝影師），吸引消費(fèi)者到現(xiàn)場(chǎng)。3、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的氣氛營(yíng)銷(xiāo)萬(wàn)科在氣氛營(yíng)造上主要突出了快，全，美，味，通?？臁褪撬俣瓤?。萬(wàn)科把銷(xiāo)售中心作為項(xiàng)目工程第一步來(lái)實(shí)施的，不是同步進(jìn)行，銷(xiāo)售中心建造一定要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于工程進(jìn)度。但萬(wàn)科一般不會(huì)在銷(xiāo)售中心投入太多的資金建設(shè)，只要有一定的形象，簡(jiǎn)潔但不失為現(xiàn)代，一般不是很豪華，速度效率是第一位的。全——資訊全。萬(wàn)科全國(guó)項(xiàng)目多，各種資料非常完備，加上廣告公司介入比較早，消費(fèi)者需要了解的資訊基本都非常全，體現(xiàn)了一家全國(guó)性品牌公司大氣。消費(fèi)者可以隨時(shí)了解萬(wàn)科在全國(guó)開(kāi)發(fā)的情況，可以了解當(dāng)?shù)仨?xiàng)目的進(jìn)度，萬(wàn)客會(huì)的加盟事宜等等。甚至包括物業(yè)中心的辦理都一一展示。美——主要是現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的營(yíng)造。萬(wàn)科進(jìn)入一個(gè)新城市一般的做法都是賣(mài)現(xiàn)房，把環(huán)境做到位才銷(xiāo)售。但萬(wàn)科給每一個(gè)城市的消費(fèi)者帶來(lái)的都是震撼，說(shuō)得好聽(tīng)就是：把消費(fèi)者的居住理想給做出來(lái)了。萬(wàn)科在現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境營(yíng)造上重要的有以下幾點(diǎn)：1、社區(qū)商業(yè)街（基本上建商業(yè)街的目的是為了營(yíng)造出一種城市的感受，減少客戶(hù)對(duì)區(qū)域荒涼的感覺(jué)）；2、會(huì)所，（基本上都有游泳池）；3、社區(qū)入口處以及景觀；4、銷(xiāo)售中心到樣板間的道路以及路邊的景觀；5、大部分中心園林景觀；6、3套左右的樣板間，包括交樓標(biāo)準(zhǔn)間味——有味道。萬(wàn)科基本會(huì)在這里展現(xiàn)未來(lái)的生活配套。萬(wàn)科有很多項(xiàng)目其實(shí)周邊的配套條件是非常差的，為了消除消費(fèi)者思想上的顧慮，會(huì)盡量提前把這里的生活氛圍給營(yíng)造出來(lái)。例如社區(qū)商業(yè)街、銀行、酒吧。很多開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售過(guò)程中最怕的是商業(yè)部分的銷(xiāo)售與招商，把商業(yè)都做成沿街形式，放到最后銷(xiāo)售，很難顧及未來(lái)經(jīng)營(yíng)，但萬(wàn)科恰恰相反。即建設(shè)有味道的社區(qū)，商業(yè)先行。通——就是任何消費(fèi)者任何時(shí)候都可以順利到達(dá)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。萬(wàn)科一定會(huì)讓消費(fèi)者感覺(jué)到自己是一個(gè)被尊敬的人，基本都開(kāi)通看房車(chē)，開(kāi)通小區(qū)直通車(chē)?？捶堪嘬?chē)即是路上的廣告，也是讓客戶(hù)對(duì)區(qū)域減少抵觸。上海萬(wàn)科城市花園還特別引入公交站線到社區(qū)。4、萬(wàn)科的六大工具運(yùn)用萬(wàn)科苦心孤詣地制造了六大工具。這就是萬(wàn)客會(huì)、萬(wàn)科周刊、萬(wàn)科網(wǎng)站、萬(wàn)科文化、萬(wàn)科學(xué)校和萬(wàn)科批判。而這六大工具，也是萬(wàn)科仍有自身企業(yè)管理控制制作的部門(mén)?！叭f(wàn)科會(huì)”，圈層營(yíng)銷(xiāo)——從任何一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始之初，萬(wàn)科利用其萬(wàn)科會(huì)做好產(chǎn)品的基本宣傳，讓其大量的客戶(hù)群了解項(xiàng)目，有投資的欲望，并提供一定的優(yōu)惠方式，吸引部分客戶(hù)；“萬(wàn)科周刊”，宣傳公司理念——當(dāng)產(chǎn)品與公司品牌相連的時(shí)候，才是最大程度培養(yǎng)忠誠(chéng)客戶(hù)的平臺(tái)；“萬(wàn)科網(wǎng)站”，全國(guó)發(fā)布——目前為止萬(wàn)科的網(wǎng)站是全國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)站上最齊全，信息量的網(wǎng)站；“萬(wàn)科文化”，品牌建設(shè)——萬(wàn)科的項(xiàng)目都有萬(wàn)科的印記，從“建筑無(wú)限生活”到如今“讓建筑贊美生命”，萬(wàn)科的住宅也同時(shí)給客戶(hù)一種人文住宅的概念；07年以前的形象，萬(wàn)科的品牌更講究建造有品質(zhì)的家07年以前的形象，萬(wàn)科的品牌更講究建造有品質(zhì)的家07年開(kāi)始的新形象，講究的更多是建筑一個(gè)美好的家，溫馨而親民“萬(wàn)科學(xué)校”，教育先行——在萬(wàn)科的營(yíng)銷(xiāo)理念中，還有一個(gè)觀念是與名校合作，學(xué)校開(kāi)到社區(qū)中，很多住在新區(qū)的客戶(hù)最擔(dān)心的是孩子的教育問(wèn)題，住宅與教育聯(lián)辦，也成為產(chǎn)品的賣(mài)點(diǎn)?！叭f(wàn)科批判”，共同進(jìn)步——很欣賞萬(wàn)科的這一點(diǎn)，是坦然面對(duì)批評(píng)的態(tài)度，并從中開(kāi)始進(jìn)步。不同系列的產(chǎn)品廣告表現(xiàn)的風(fēng)格區(qū)別（一）城花（城郊住宅）系列風(fēng)格表現(xiàn)：因主要面對(duì)的客戶(hù)群是追求舒適居住性的，其在廣告推廣更講究的生活的情趣，其在主題渲染上經(jīng)常會(huì)表現(xiàn)一家人其樂(lè)融融的場(chǎng)面，講究著快樂(lè)溫馨。案例列舉：萬(wàn)科假日風(fēng)景文案描述——有人說(shuō)，住在萬(wàn)科城市花園是一種幸福。那兒，總讓人有太多感動(dòng)——河畔邊老人的晨練，大草坪上孩子的追逐，黃昏時(shí)一家老少悠游的步子，潔凈的街道，繁茂的花木，應(yīng)有盡有的生活設(shè)施……人們生活得是那樣舒展、愜意。萬(wàn)科假日風(fēng)景，萬(wàn)科城市花園的全面升級(jí)版。在這座新市鎮(zhèn)里，升級(jí)的不僅是房子，是綠化，是配套，是規(guī)模，還有萬(wàn)科人對(duì)美好生活的追求，我們將和您一起，讓幸福，讓歡樂(lè)，在這里無(wú)限升級(jí)……。萬(wàn)科假日風(fēng)景9月1日正式公開(kāi)發(fā)售。我要造一座城堡，城堡里住著一群快樂(lè)的人。廣告畫(huà)面：（二）四季（郊區(qū)住宅）系列風(fēng)格表現(xiàn)：主要側(cè)重賣(mài)點(diǎn)，以規(guī)模大，未來(lái)發(fā)展，具有投資潛力為主推方向案例列舉：萬(wàn)科四季花城文案描述——新市鎮(zhèn)成熟品牌落籍上海寶山，首日意向認(rèn)購(gòu)幾近售罄。盎然春日，萬(wàn)科四季花城火熱盛放！萬(wàn)科地產(chǎn)累計(jì)15年成熟開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，首度進(jìn)入北上海住宅市場(chǎng)，占據(jù)寶山新城西區(qū)核心版圖，將新市鎮(zhèn)成熟品牌再度創(chuàng)新演繹：一座超大規(guī)模、低密度的花園小鎮(zhèn)，一座飽含創(chuàng)新意念的住宅新生代，一片集娛樂(lè)休閑、購(gòu)物觀景、居住生活于一體的美麗樂(lè)土，廣告畫(huà)面： （三）金色（城市住宅）系列風(fēng)格表現(xiàn)：主要側(cè)重賣(mài)點(diǎn)，交通便捷，生活便利，舒適生活，體現(xiàn)一種都市精英人士的生活方式與生活氣質(zhì)案例列舉：萬(wàn)科新里程文案描述——六大都會(huì)生活指標(biāo)，定義新都市生活廣告畫(huà)面： （四）高檔（占有稀缺資源）系列風(fēng)格表現(xiàn)：往往這類(lèi)系列表現(xiàn)，更為低調(diào)一些，不太涉及產(chǎn)品，會(huì)有一些情趣上的描述，表現(xiàn)城市高端客戶(hù)的哲學(xué)生活境界，用意味深長(zhǎng)的表達(dá)畫(huà)面，表達(dá)這類(lèi)人群的氣度。案例列舉：萬(wàn)科蘭橋圣菲文案描述——萬(wàn)科原味植入蘭喬圣菲，歷史成磚，人文是沙，創(chuàng)意為基，一處清泉流淌、原木叢生、春光停駐在南加州別墅群，已然就緒。只等您，步入期待已久的生活原鄉(xiāng)。廣告畫(huà)面：

員工在職培訓(xùn)制度一、經(jīng)營(yíng)人員教育培訓(xùn)第一條公司經(jīng)營(yíng)層人員必須有創(chuàng)新意識(shí)，培養(yǎng)創(chuàng)新意識(shí)培訓(xùn)途徑如下：1.對(duì)于外界事物的判定不可根據(jù)過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)主觀臆斷，而必須運(yùn)用科學(xué)方法加以分析才能達(dá)到創(chuàng)新的境地。2.社會(huì)對(duì)于創(chuàng)新的最初反應(yīng)就是視為標(biāo)新立異，因而必須克服人們責(zé)難與譏諷的心理。第二條本公司經(jīng)營(yíng)人員隨時(shí)應(yīng)具有下列五種創(chuàng)新精神：1.引進(jìn)或改良一種新商品的品質(zhì)。2.引進(jìn)一種新生產(chǎn)方法成一種商業(yè)經(jīng)營(yíng)的新技術(shù)。3.開(kāi)辟一個(gè)本行業(yè)成本部門(mén)以前不曾開(kāi)拓的新市場(chǎng)。4.獲得一個(gè)原料或半成品的新供給渠道。5.實(shí)現(xiàn)一種新的產(chǎn)業(yè)組織。第三條每位主管人員必須隨時(shí)培養(yǎng)企業(yè)精神，其重點(diǎn)如下：1.職責(zé)觀念。2.獨(dú)立自主的態(tài)度。3.合理化的志向。4.節(jié)制的生活態(tài)度。5.誠(chéng)實(shí)信用的原則。6.服務(wù)社會(huì)的熱情。第四條職責(zé)觀念是指對(duì)其職業(yè)活動(dòng)的內(nèi)容均有義務(wù)、責(zé)任或使命的感覺(jué)，并且本于這種感覺(jué)、忠誠(chéng)而適當(dāng)?shù)貓?zhí)行自己的職責(zé)活動(dòng)。第五條經(jīng)營(yíng)人員應(yīng)培養(yǎng)獨(dú)立自決的態(tài)度，是指經(jīng)營(yíng)者憑借自己的才能與創(chuàng)意獲取正當(dāng)利潤(rùn)，即自主自動(dòng)地發(fā)揮自己的企業(yè)活動(dòng)以開(kāi)拓市場(chǎng)。第六條合理化的志向是指常以生產(chǎn)力及經(jīng)濟(jì)成果的提高為目的，基于銳利的洞察及嚴(yán)密精確的計(jì)算，以果斷的執(zhí)行能力，將技術(shù)與經(jīng)營(yíng)有計(jì)劃地加以整理并重新組織的心志與意志。第七條節(jié)制的生活態(tài)度是在于職業(yè)生活的合理化，即一方面抑制個(gè)人本能的享樂(lè)，以免疏忽職務(wù)而導(dǎo)致浪費(fèi)錢(qián)財(cái)、時(shí)間及精力；另一方面則與職務(wù)觀念結(jié)合，將這些精神及物質(zhì)上的各種力量專(zhuān)門(mén)用于事業(yè)的經(jīng)營(yíng)。第八條現(xiàn)代企業(yè)的特征在于遵守誠(chéng)實(shí)、信義的原則，信守公平交易的觀念方為營(yíng)利道德。第九條所謂服務(wù)社會(huì)的熱誠(chéng)，系對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)在于增加國(guó)民的就業(yè)，促進(jìn)社會(huì)的繁榮。第十條上述企業(yè)精神的各種構(gòu)成要素是一種精神統(tǒng)一，必須相互為用，方能發(fā)揮企業(yè)精神的宗旨。（創(chuàng)造利潤(rùn)的培訓(xùn)）第十一條凡本公司經(jīng)營(yíng)人員必須隨時(shí)培養(yǎng)創(chuàng)造利潤(rùn)之精神，其類(lèi)別如下：1.創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)利潤(rùn)培訓(xùn)。2.創(chuàng)造機(jī)會(huì)利潤(rùn)培訓(xùn)。3.創(chuàng)造利潤(rùn)培訓(xùn)。4.經(jīng)營(yíng)管理利潤(rùn)培訓(xùn)。（營(yíng)銷(xiāo)研究培訓(xùn)）第十二條凡經(jīng)營(yíng)人員應(yīng)重視營(yíng)銷(xiāo)研究，其目的是提高營(yíng)銷(xiāo)水平。第十三條營(yíng)銷(xiāo)研究的基本步驟如下：1.研究主題。2.決定研究之目標(biāo)。3.決定所需資料及資料來(lái)源。4.設(shè)計(jì)搜集資料之格式。5.選擇調(diào)查樣本。6.實(shí)地搜集資料。7.整理分析資料。8.研究報(bào)告。第十四條本節(jié)如有未盡事宜可隨時(shí)修改之。二、管理人員教育培訓(xùn)條例第十五條本節(jié)所稱(chēng)管理人員系指企業(yè)內(nèi)中層干部。第十六條對(duì)中層干部教育培訓(xùn)的基本信條如下：1.把握公司的目標(biāo)與方針。2.隨時(shí)保持友善態(tài)度。3.對(duì)上司和部屬都很忠實(shí)。4.保持公平之態(tài)度。5.贊美真誠(chéng)的努力。6.能夠很清楚地指示下屬。7.關(guān)心部屬。8.具有領(lǐng)導(dǎo)才能而不驅(qū)使別人。9.有遠(yuǎn)大的眼光。10.言行一致，以身作則。11.胸襟寬闊。12.信守諾言。13.不亂發(fā)脾氣。14.沒(méi)有高壓、專(zhuān)橫的態(tài)度。第十七條公司干部人員處理公務(wù)應(yīng)注意下列各點(diǎn)：1.我是否注意幫助下屬出頭？2.我是否明了每位下屬的升遷機(jī)會(huì)？3.我是否能使每位下屬都明了我處理事務(wù)所抱持公平措施的理由？4.我所訂的工作計(jì)劃，是否讓他們知道那是為他們好而定的？5.我是否適當(dāng)?shù)胤峙晒ぷ饕员苊庀聦僮鰺o(wú)理的要求？6.我是否注意到每個(gè)人都有適當(dāng)?shù)墓ぞ吆脱b備足夠他們工作上的需要？7.我是否在發(fā)號(hào)命令和指導(dǎo)前妥加考慮，8.我是否信守下屬的諾言？9.我是否迅速處理員工冤屈不平的問(wèn)題？10.我是否使下屬感覺(jué)到他們是與我一起工作而不是在我屬下工作？第十八條干部人員必須具備下列條件：1.必須具有相應(yīng)工作的知識(shí)。2.必須精通各工作崗位的管理方法。3.須熟識(shí)教育培訓(xùn)。4.須精于工作的改進(jìn)。5.須有將工作關(guān)系做得完美的能力。6.有涵養(yǎng)，具有傅大的胸懷。第十九條干部人員必須具備下列職能：1.計(jì)劃職能。（1）明白指示工作的目的方針。（2）掌握著有關(guān)事實(shí)的問(wèn)題。（3）以六種疑問(wèn)方式（6W）從事調(diào)查。（4）擬定實(shí)施方案。2.組織職能。（1）將工作目的加以分析。（2）必要的職務(wù)內(nèi)容決定其范圍并加以分析。（3）確立機(jī)構(gòu)，做成組織圖表。（4）選定人員、人才。3.命令職能。（1）分配各人的基本職務(wù)，必要時(shí)可再分配特別職務(wù)。（2）依據(jù)具體的計(jì)劃方針下命令。（3）強(qiáng)調(diào)執(zhí)行命令的嚴(yán)肅性。4.調(diào)整職能。（1）與有關(guān)人員進(jìn)行磋商。（2）磋商人員的范圍以必要之最低限度為止。（3）要依一定的計(jì)劃方針調(diào)整進(jìn)行。5.統(tǒng)制職能。要規(guī)定一個(gè)客觀的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)格。第二十條干部人員對(duì)下屬命令方法規(guī)定如下：1.如系口頭命令：（1）應(yīng)以簡(jiǎn)單而能于短時(shí)間內(nèi)完成的工作為限。（2）易于指導(dǎo)而并非重要的工作。（3）首先要讓對(duì)方集中注意力。（4）親自授予對(duì)方以適合的方法，而且要簡(jiǎn)單明了。（5）不說(shuō)多余的話。（6）按照順序說(shuō)明。（7）指示實(shí)行的時(shí)間、時(shí)期、場(chǎng)所等。（8）指出實(shí)行時(shí)必須注意的地方及困難之所在。（9）弄清楚對(duì)方是否已完全了解各要點(diǎn)。（10）如在喧鬧的環(huán)境中應(yīng)特別細(xì)心。（11）必須教他作報(bào)告。2.如系書(shū)面的命令：（1）工作極為復(fù)雜精細(xì)，尤其是與數(shù)字有關(guān)時(shí)。（2）工作遍涉各部門(mén)等。（3）向部屬傳達(dá)最高部門(mén)的命令時(shí)。（4）明白指示目的，逐條列舉要點(diǎn)。（5）如有必要，輔加口頭說(shuō)明。（6）遇有不明白的地方，預(yù)先指示詢(xún)問(wèn)的地方。（7）查明命令是否已達(dá)于對(duì)方。第二十一條干部人員對(duì)貫徹命令方法規(guī)定如下。1.將命令內(nèi)容加以整理使其明白確實(shí)。（1）6W疑問(wèn)的要點(diǎn)明確列舉出來(lái)。（2）不要使內(nèi)容繁冗復(fù)雜，作系統(tǒng)整理。（3）命令的順序應(yīng)有條理。（4）命令的意義，應(yīng)以適當(dāng)正確的語(yǔ)言或文字為之。2.遵從命令系統(tǒng)。應(yīng)合于命令系統(tǒng)的原則，采用正規(guī)途徑。3.要確實(shí)認(rèn)為他已徹底了解。（1）先要考慮內(nèi)容的難易與重要性及對(duì)方的立場(chǎng)和能力等（2）不要一次下達(dá)許多命令。（3）試問(wèn)其工作的重點(diǎn)或命令其復(fù)述一遍，直到認(rèn)為已確實(shí)明白為止。4.使其樂(lè)于接受命令并提高其完成工作的意愿。（1）要使其了解目的方針的意義。（2）選擇最適當(dāng)?shù)拿罘绞?。?）明確指示基準(zhǔn)，盡量不要馬虎。（4）不要有叫人討厭或惹人反感的表現(xiàn)。第二十二條干部人員應(yīng)有良好的人際技能。1.要與其他的管理人員合作。2.要了解同事。3.要接受同事的批評(píng)。4.要彼此交換意見(jiàn)和信息。5.彼此援助。6.部屬向其他部門(mén)流動(dòng)時(shí)應(yīng)樂(lè)于應(yīng)允。7.不越權(quán)。第二十三條干部人員和下屬會(huì)談時(shí)應(yīng)做到如下幾點(diǎn)：1.使其輕松。（1）選擇適當(dāng)?shù)膱?chǎng)所。（2）以親切的態(tài)度交談。2.使其樂(lè)于交談。（1）不使對(duì)方等待。（2）要明確讓對(duì)方知道見(jiàn)面的目的。（3）要保證確實(shí)為其保守個(gè)人秘密。3.使其無(wú)所不談。（1）懷著對(duì)方同樣的心情傾聽(tīng)。（2）要有適當(dāng)?shù)母胶?，也不忘記?xún)問(wèn)。（3）給予適當(dāng)?shù)木€索。（4）不批評(píng)對(duì)方的言行，不說(shuō)教，不發(fā)評(píng)論。（5）談話時(shí)，不中途走開(kāi)。（6）盡可能不提出自己的意見(jiàn)。（7）話未說(shuō)完不可表示已領(lǐng)會(huì)其意。4.應(yīng)特別注意的事項(xiàng)。（1）要特別留意說(shuō)話的態(tài)度（特別是臉部表情）。（2）要留意說(shuō)話的段落及終結(jié)。（3）不會(huì)的事情不做任何承諾，但只要有任何承諾就必須實(shí)行。第二十四條對(duì)干部人員保持正常的工作關(guān)系規(guī)定如下：1.要將每一個(gè)人都當(dāng)作一個(gè)人格看待。（1）要確實(shí)把握每個(gè)人的差異，指導(dǎo)發(fā)揮其個(gè)性。（2）要充分觀察每個(gè)人每天精神上和生理上的變化。2.要了解工作人員的共同心理。（1）渴望公正的心理。（2）渴望知識(shí)的心理。（3）渴望機(jī)會(huì)的心理。（4）渴望安定的心理。3.要獲得部屬的信賴(lài)。（1）培養(yǎng)出一個(gè)值得受人尊敬的管理人員所必須具備的資格。（2）對(duì)待部屬要公平。（3）對(duì)部屬的出色表現(xiàn)應(yīng)及時(shí)加以表?yè)P(yáng)。（4）從內(nèi)心對(duì)部屬表示關(guān)懷。（5）與下屬有關(guān)的事情應(yīng)該預(yù)先通知下屬本人。4.要培養(yǎng)部屬的積極性。（1）獎(jiǎng)勵(lì)并尊重部屬的意見(jiàn)及建議。（2）避免做過(guò)分的監(jiān)督。（3）要懂得培養(yǎng)積極性所需要的技巧。5.要妥善解決工作中的問(wèn)題。（1）及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。（2）妥善加以處理。第二十五條對(duì)干部人員用人方法的規(guī)定如下：1.因事設(shè)人與因人設(shè)事相結(jié)合（1）決定組織所必要的工作。（2）決定每個(gè)人的資格，可能的話應(yīng)將其配置在能發(fā)揮其最高能力的崗位。2.排除工作的障礙。（1）加強(qiáng)考勤管理。（2）要排除工作場(chǎng)所內(nèi)外有礙工作的障礙。3.刺激下屬的工作興趣。（1）使其有好的開(kāi)始。（2）使其以自己的工作為榮。（3）準(zhǔn)備給予適當(dāng)?shù)拇碳ぁ?.增進(jìn)工作的能力。（1）找出訓(xùn)練的必要性。（2）有效地施以培訓(xùn)。（3）有效地利用培訓(xùn)的成果。5.最有效地使用下屬。（1）賦予充足的工作。（2）安排效率好的時(shí)間表。（3）調(diào)查工作的必要性，此工作是否合于成本，要不要優(yōu)先著手。（4）調(diào)查結(jié)果。第二十六條干部人員對(duì)認(rèn)知部屬須知規(guī)定如下：1.基本問(wèn)題。（1）不要戴著“有色眼鏡”看人。（2）不要把人分類(lèi)看待。（3）不要說(shuō)某人的看法與某人的相似。（4）不以自己來(lái)衡量別人。（5）不要作忽視部屬個(gè)性的看法。2.透過(guò)工作去認(rèn)知時(shí)：（1）冷靜地觀察目前實(shí)際工作情形。（2）不要使部屬有受人監(jiān)視的感覺(jué)。（3）應(yīng)就工作方法、質(zhì)、量及工作