上海社區(qū)商業(yè)考察(開元松江、永新城、貝尚灣)課件

上海社區(qū)商業(yè)考察（開元松江、永新城、貝尚灣）上海社區(qū)商業(yè)考察1上海開元地中海廣場上海貝尚坊上海永新坊上海開元地中海廣場2項目概況:松江新城26.8萬平米復合型商業(yè)地產(chǎn)項目，包含6幢公寓、1幢寫字樓、1幢五星級酒店和8.6萬平米購物中心。項目區(qū)位：項目地處松江新城CLD（中央生活區(qū)）、CRD(中央休閑區(qū))和未來CBD（中央商務區(qū)）正中央，與區(qū)政府相鄰；北面是集中了七所高等學府的松江大學城；東面是上海市第一人民醫(yī)院；西面緊鄰國際知名半導體企業(yè)臺積電，座擁20余個中高檔居住宅區(qū)。

交通情況：距輕軌9號線松江新城站直線距離700米，連接市中心徐家匯只要短短35分鐘。有十條公交線直通遠郊周邊及松江新老城區(qū)，地理位置與交通狀況極為便利。項目定位：打造輻射松江片區(qū)以家庭、休閑、娛樂為一體的區(qū)域主題性購物中心。項目概況:松江新城26.8萬平米復合型商業(yè)地產(chǎn)項目，包含6幢3項目規(guī)劃:購物中心的室內(nèi)設計中引入了地中海主題概念設計，以一條人流主動輔助一條次動線。室外空間的水景設計將酒店和購物中心很好的結(jié)合。主動線購物中心主入口五星酒店主力店樂購次動線購物中心主入口購物中心次入口室外空間水景區(qū)域項目規(guī)劃:購物中心的室內(nèi)設計中引入了地中海主題概念設計，以一4業(yè)態(tài)及品牌:餐飲、娛樂占40%，百貨占40%，配套占20%，各業(yè)態(tài)錯落分布在各樓層，年開業(yè)率穩(wěn)居97%左右。主要商家：主力店：TESCO、開元地中海影城、蘇寧電器、開元名都大酒店（五星）餐飲：KFC、STARBUCKS、DQ冰淇淋、味千拉面、一茶一座、棒約翰、兩岸咖啡、85度C等30余家，涉及休閑、日式、川、湘、粵、本幫菜等各個菜系服飾：

LACOSTE、JACK&JONES、VERAMODA、NIKE、ADDIDAS、AMASS、影兒、詩篇、恩裳、LILY、播、依谷、那帕佳、哥第等60余家

娛樂及配套：唯一量販KTV、MAX電玩城、新華書店項目整體品牌定位于中端消費，與周邊居住人口和消費人群相互吻合。業(yè)態(tài)及品牌:餐飲、娛樂占40%，百貨占40%，配套占20%，5運營模式:商業(yè)開業(yè)后兩年采用帶租約銷售，承諾客戶返租期內(nèi)平均年回報為8%。開業(yè)開業(yè)率78%開業(yè)率突破90%蘇寧開業(yè)開業(yè)率96%一期開盤銷售均價4萬元目前銷售3層售價3萬元2006年12月2008年1月2008年11月2008年12月……經(jīng)營管理模式統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃統(tǒng)一招商統(tǒng)一運營管理統(tǒng)一營銷策劃統(tǒng)一物業(yè)管理帶租約銷售銷售的商鋪返租截止在2019年（10年的返租期），同時簽訂5年續(xù)租合約。目前剩余8年的返租，為前三年7%，4—6年8%，最后兩年9%。業(yè)主基本沒有自由選擇商戶的權(quán)力，商鋪的規(guī)劃必須按照業(yè)態(tài)規(guī)劃進行品牌落位。運營模式:商業(yè)開業(yè)后兩年采用帶租約銷售，承諾客戶返租期內(nèi)平均6小結(jié)帶租約銷售管理模式銷售型產(chǎn)品如何建立業(yè)主、商戶雙方的信心是商業(yè)運營管理的核心。該項目選擇統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營管理、統(tǒng)一營銷策劃、統(tǒng)一物業(yè)管理，五個統(tǒng)一，建立了商戶的經(jīng)營信心。從管理角度該項目從消費者出發(fā)，協(xié)助商家完善產(chǎn)品和服務，因此保證了商業(yè)的整體經(jīng)營情況，從而業(yè)主的利益也得到了保證。帶租約銷售的項目，銷售時點的選擇是一個項目成功與否的關(guān)鍵。本項目在開業(yè)且開業(yè)率達到96%以上開始銷售，給業(yè)主建立了投資信心。本項目主力店部分（酒店、超市、蘇寧、影院、電玩）開發(fā)商未作銷售，為建商戶經(jīng)營建立了信心。項目在返租時限上為10年期限并且續(xù)租5年，是對一個商業(yè)項目初期的成長起到了關(guān)鍵性作用。15年返租期對投資者來說已經(jīng)收回了全部投入沒有了投資風險，因此未來更加容易運營。小結(jié)帶租約銷售管理模式銷售型產(chǎn)品如何建立業(yè)主、商戶雙方的信心7上海開元地中海廣場上海貝尚坊上海永新坊上海開元地中海廣場8項目簡介：貝尚坊4萬平米西班牙設計風格的社區(qū)商業(yè)街區(qū)?？偨?0平米住宅1期20萬平米住宅2,3期近30萬平米商業(yè)3.1平米酒店式精裝公寓0.8萬項目集高品質(zhì)住宅、酒店式精裝公寓、景觀聯(lián)排別墅及西班牙風情商業(yè)街區(qū)組成的綜合住宅社區(qū)。項目由凱里森建筑事務所規(guī)劃設計完成。項目簡介：貝尚坊4萬平米西班牙設計風格的社區(qū)商業(yè)街區(qū)?？偨?地理位置：貝尚坊位于松江九亭板塊，緊挨七寶大型商圈，南接滬松公路、西至滬亭北路，交通便捷、暢達。

項目距離9號線九亭站點約有1公里的路程，沿滬亭北路步行的話大約需要15分鐘的時間。乘坐9號線從九亭站點出發(fā)大約25分鐘可以抵達宜山路換乘站點，30分鐘可到徐家匯商圈。

在項目對面的滬亭北路上有數(shù)輛九亭板塊內(nèi)的主要公交路線，也涵蓋了九亭板塊內(nèi)主要的諸如九亭小學、九亭醫(yī)院、地鐵站等公共配套設施。地理位置：貝尚坊位于松江九亭板塊，緊挨七寶大型商圈，南接滬松10項目定位：新九亭南虹橋板塊的LifestyleShoppingCenter（生活方式中心）。貝尚坊商業(yè)規(guī)模上，屬于中等規(guī)模商業(yè)，更加強調(diào)精致，更加強調(diào)環(huán)境，更加強調(diào)景觀，更加強調(diào)LIFE

STYLE。這樣的理念是適合休閑的一種生活方式，也容易被大眾接受。項目在設計中，有露天游泳池、室內(nèi)游泳池、草地、景觀水池，旱噴廣場，讓消費者如同在一個購物公園。項目定位：新九亭南虹橋板塊的LifestyleShoppi11建筑設計：海灣式布局與層級分明的規(guī)劃設計“水”是貝尚坊西班牙風格的靈魂元素之一。水岸是曲線的，路也是曲線的，建筑沿水岸自然排布，體現(xiàn)了建筑與水與人的和完美諧的居住形態(tài)及港灣式規(guī)劃理念。貝尚坊建筑以形式多樣的層級方式排布，高低錯落。外立面設計著重突出整體的層次和空間感，通過空間層次的轉(zhuǎn)變，打破傳統(tǒng)立面的單一和呆板。建筑設計：海灣式布局與層級分明的規(guī)劃設計“水”是貝尚坊西班牙12業(yè)態(tài)規(guī)劃：3萬平米的社區(qū)商業(yè)包含餐飲、娛樂、零售、親子、健身等。美容、康體9%親子5%餐飲37%超市5%零售11%健身13%娛樂19%社區(qū)配套3%作為不成熟區(qū)域的社區(qū)商業(yè)餐飲在本項目所占了主導地位。業(yè)態(tài)組合上不僅有餐飲、親子、健身等，業(yè)主所關(guān)注的干洗店、銀行、便利店、藥店等，本項目也都做了細致考慮。業(yè)態(tài)規(guī)劃：3萬平米的社區(qū)商業(yè)包含餐飲、娛樂、零售、親子、健身13借鑒與學習1：高端住宅項目所匹配的社區(qū)商業(yè)的定位與商戶品牌的選擇。社區(qū)商業(yè)的定位和所選擇的品牌需要與社區(qū)的居住人群對位?！熬舆m家”丹麥家居品牌；“威爾士健身”在全國有超過30家直營店，年卡3500元/張；“湯豪仕”餐飲在上海近20家直營連鎖店。項目借鑒點借鑒與學習1：高端住宅項目所匹配的社區(qū)商業(yè)的定位與商戶品牌的14借鑒與學習2：社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合要從業(yè)主根本需求出發(fā)定位于招商。項目業(yè)態(tài)組合除了餐飲、家居、健身、兒童教育類外還包含洗衣店、社區(qū)超市和數(shù)碼沖印等，滿足社區(qū)業(yè)主日常消費需要。目前我們重點也是發(fā)展社區(qū)商業(yè)，可以考慮與社區(qū)重要且必須的商戶達成長期戰(zhàn)略合作關(guān)系。（下表是社區(qū)配套品類及面積建議）項目借鑒點業(yè)態(tài)品類最小面積最大面積服務類診所200500美容、美發(fā)100300洗衣2050銀行、郵政60400中介2080電信2050零售類標準超市5001000藥店4080合計9602460借鑒與學習2：社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合要從業(yè)主根本需求出發(fā)定位于招15借鑒與學習3：如何處理好商業(yè)與住宅的動線關(guān)系，人流、車流及貨流等。垃圾房

卸貨區(qū)商業(yè)人流商業(yè)車流住宅人流該項目的設計很好的將商業(yè)與住宅做到合理區(qū)隔，使得商業(yè)的繁華不影響居住的寧靜。住宅的人流動線與商業(yè)的人流動線進行分離，但是兩條動線保證合理的距離，可以讓住宅的人能夠便利的到達商業(yè)。項目借鑒點借鑒與學習3：如何處理好商業(yè)與住宅的動線關(guān)系，人流、車流及貨16借鑒與學習4：社區(qū)商業(yè)店招、廣告位的處理方式，立面生動而不凌亂。充分的利用建筑物的立面設置廣告位和商戶的logo標示。在建筑的顏色較為單一時，廣告位和商戶logo作為色彩視覺補償使得建筑立面更加生動。項目借鑒點借鑒與學習4：社區(qū)商業(yè)店招、廣告位的處理方式，立面生動而不凌17上海開元地中海廣場上海貝尚坊上海永新坊上海開元地中海廣場18項目簡介：永新坊是依附于徐家匯商圈的中型高檔社區(qū)商業(yè)步行街商圈

徐家匯商圈占地面積

2.2萬平米總建筑面積28萬平米（永新城）商業(yè)面積

10萬平方米

步行街面積2萬平米建筑形態(tài)

商業(yè)步行街

功能定位

社區(qū)商業(yè)街

區(qū)位

內(nèi)環(huán)內(nèi)

開業(yè)時間

2007年10月1日

經(jīng)營模式

只租不售主要業(yè)態(tài)

服裝零售

餐飲(休閑餐飲\特色餐飲……）

永新坊，作為永新城的社區(qū)配套，已于2007年10月全面開業(yè)，是具一定規(guī)模、經(jīng)營內(nèi)容綜合性、商鋪品位層次較高的社區(qū)商業(yè)步行街。依附于徐家匯商圈，提供周邊0.5公里范圍內(nèi)約3萬居民的基本生活所需，同時也服務于徐家匯商圈的消費人群。商戶經(jīng)營內(nèi)容涵蓋各個方面，商戶品質(zhì)較高，包括超市、服飾、特色餐飲、生活服務設施等。項目簡介：永新坊是依附于徐家匯商圈的中型高檔社區(qū)商業(yè)步行街商19地理位置：永新坊位于上海市徐匯區(qū)內(nèi)徐匯板塊。20永新城永新坊項目距離徐家匯交通樞紐僅500米左右的距離，有軌道交通1號線和多條公交線路，交通便利。目前周邊商業(yè)氛圍早已成熟。項目處于人流密集的天鑰橋路，自開業(yè)起即擁有了強大的消費客流支撐。徐匯區(qū)地理位置：永新坊位于上海市徐匯區(qū)內(nèi)徐匯板塊。20永新城永新坊20項目定位：以永新城業(yè)主及住戶為主，兼顧提供周邊2公里范圍內(nèi)約10萬居民及徐家匯商圈高端消費人群的基本生活需求。永新城：住戶多為白領，年齡段在30-40以上，有較強的消費能力，該社區(qū)是典型白領社區(qū)。周邊高檔社區(qū)住戶主體特征：富裕階層居多、高收入戶占80%以上，私營企業(yè)主、高級白領，年齡在30～50歲居多。本地住戶3～4口之家居多。區(qū)域住宅與人群周邊商業(yè)環(huán)境項目周邊的主要商業(yè)包括徐家匯商圈的大型商業(yè)、天鑰橋路和宛平南路的沿街商業(yè)。商圈商業(yè)以中高檔百貨為主。沿街商鋪以經(jīng)營中檔服裝、餐飲為主。由于本社區(qū)商業(yè)定位中高檔，并以服務社區(qū)為主，因此周邊商業(yè)與本商業(yè)競爭關(guān)系不強。項目定位：以永新城業(yè)主及住戶為主，兼顧提供周邊2公里范圍內(nèi)約21業(yè)態(tài)配比——零售：餐飲：服務=6：3：1業(yè)態(tài)配比：永新坊業(yè)態(tài)配比中零售和餐飲占到很大的比重，零售主要為服裝零售，餐飲為特色餐飲。業(yè)態(tài)商家數(shù)量

（戶)比重餐飲1431%服務24%零售3065%合計46100%業(yè)態(tài)面積范圍

（平方米）說明餐飲103-613其中200平米以下的5家，400平米以上4家，餐飲商鋪的面積較大，主要集中在地下一層服務32-91其中美容美發(fā)1家，數(shù)碼攝影1家零售10-790其中100平米以下的7家，200平米以上5家，一家主力店(cityshop），一家次主力店（麗嬰房）商鋪面積分割宜多樣化，提供經(jīng)營者多種選擇，適應不同業(yè)種業(yè)態(tài)對面積的需求。業(yè)態(tài)配比——零售：餐飲：服務=6：3：1業(yè)態(tài)配比：永新坊業(yè)態(tài)22商戶樓層分布地下一層以餐飲為主，同時設有一個大型高端超市——CITYSHOP，集合型的餐飲設置可以對人流起到強大的吸引力，同時CITYSHOP也可以帶來高端消費人群。一層、二層主要為零售業(yè)態(tài)，主要有服裝店和眼鏡店。多個B1～1層上下連通點，幫助將消費者在地上和地下間流動。2FUNIQLOONLYswatchLEVI’S吳良材眼鏡茂昌眼鏡亮視點致真小廚1FB1CITYSHOP釜山料理bluefrog吾米粥呷哺呷哺商戶樓層分布地下一層以餐飲為主，同時設有一個大型高端超市——23借鑒與學習1：人性化建筑規(guī)劃沿街加內(nèi)街的商業(yè)步行街給商鋪提供了最大的展示空間。一條寬約15米的休閑步行街讓市民在購物之余，盡享良好的空間。地下一層引入自然光，增加地下商業(yè)的可見度。借鑒與學習1：人性化建筑規(guī)劃沿街加內(nèi)街的商業(yè)步行街給商鋪提供24借鑒與學習2：人流規(guī)劃—順勢而為，多方位設置入口，方便顧客進入①徐家匯天鑰橋路入口②主通道人流③辛耕路入口④社區(qū)聯(lián)通處②③①④社區(qū)人流、商圈人流、周邊來客，進入便捷。主入口均為喇叭口形態(tài)，讓人流導入后能得到長時間的停留。2號入口亦可將寫字樓人群快速導入商業(yè)街內(nèi)部借鑒與學習2：人流規(guī)劃—順勢而為，多方位設置入口，方便顧客進25商場兩端均設客用電扶梯，中間有無障礙電梯，便于顧客上下通行。約300米街長設置3處地下一層至一層縱向連通點，使得一層人流能便于導入地下一層，且提高了地下一層的商鋪價值，特別是距離電梯最近的商鋪。借鑒與學習3：縱向人流動線設計，3部電梯連通地下一層和一層商場兩端均設客用電扶梯，中間有無障礙電梯，便于顧客上下通行。26②①①辛耕路地下車庫（近220個車位）②辛耕路沿街停車位（近15個車位）借鑒與學習4：停車規(guī)劃——地下、沿街相結(jié)合在寸土寸金的徐家匯，永新坊利用其自身為綜合型項目的優(yōu)勢，結(jié)合了地下集中車位和沿街停車位，為永新坊的消費者提供了足夠的停車空間。②①①辛耕路地下車庫（近220個車位）借鑒與學習4：停車規(guī)劃27社區(qū)商業(yè)的店招，該項目設置了統(tǒng)一