御錦城1A期會所功能劃分及管理方案建議

御錦城1A期會所運(yùn)營管理方案（初稿）目錄：一、會所基本情況概況及基本功能劃分建議二、會所服務(wù)功能定位建議三、會所管理經(jīng)營思路及類型分析建議四、經(jīng)營成本構(gòu)成預(yù)算五、會所經(jīng)營收入預(yù)計(jì)六、會所經(jīng)營管理方案建議及法律風(fēng)險(xiǎn)咖啡廳操作間咖啡廳、茶秀殘衛(wèi)會所管理辦公室跳操室小型健身室棋牌室女更衣男更衣男衛(wèi)女衛(wèi)乒乓球室會所儲藏室接待前臺二、會所基本情況及基本功能劃分—基本功能劃分二、會所定位一期會所定位：小型普通服務(wù)功能會所1、項(xiàng)目所處地理位置較為偏僻，同時一期會所所在小區(qū)位置在項(xiàng)目最北側(cè)，且會所的服務(wù)功能決定了此處會所主要以為一期業(yè)主提供基本的會所服務(wù)為主，并服務(wù)服務(wù)內(nèi)容應(yīng)該以免費(fèi)服務(wù)與收費(fèi)服務(wù)內(nèi)容相結(jié)合方式操作；2、會所二樓為物業(yè)公司辦公區(qū)，一層平面結(jié)構(gòu)是分散的獨(dú)立房間構(gòu)成，只有位于東側(cè)的跳操房及位于會所一樓會所的位置較為寬敞及開放，因此只適合做小型功能室安排；3、一期業(yè)主主要以自主為主，對會所的消費(fèi)能力有限，業(yè)主如有更高層次消費(fèi)需求也必然會選擇在其他場所消費(fèi)，這決定了會所只能設(shè)置最簡單的服務(wù)功能；三、會所管理建議—經(jīng)營思路分析經(jīng)營思路分析：1、國內(nèi)多個城市會所的經(jīng)營狀況卻多處于虧損狀態(tài)，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)（來源于互聯(lián)網(wǎng)信息），北京會所虧損率為60%；上海為73%；廣州為90%；深圳為84%；長沙為80%；西安虧損在95%以上；2、會所虧損的原因是多方面的，概況起來主要原因大致是，定位不準(zhǔn)確、會所設(shè)計(jì)及功能劃分不合理、服務(wù)群體及消費(fèi)能力估計(jì)不足、過多是為銷售提供支持、沒有考慮后期運(yùn)營專業(yè)管理人才及管理經(jīng)營缺乏等情況；3、會所的地理位置決定了在很長的時間內(nèi)，會所服務(wù)的對象主要是1A期業(yè)主，然而由于交通、生活配套設(shè)施決定了入住是一個緩慢過程，尤其是交房初期（預(yù)計(jì)入住率不超過60%），然而一旦會所投入使用則必須高服務(wù)水準(zhǔn)、全天候運(yùn)行，各服務(wù)項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)的剛性成本消耗與消費(fèi)不足的緩慢增長上升之間的不均衡，勢必將產(chǎn)生虧損；4、1A總戶數(shù)981套，按每套平均居住3人，一年后入住60%計(jì)算，消費(fèi)人群數(shù)量大約為1800人，加上其他來訪小區(qū)并進(jìn)行消費(fèi)人群數(shù)量，預(yù)計(jì)消費(fèi)人群基礎(chǔ)總數(shù)量不會超過2000人，以這樣的數(shù)量很難支撐目前會所所能提供內(nèi)容的；5、按購房合同約定1A期購房合同明確約定，會所屬于全體業(yè)主所有，所以開發(fā)商無權(quán)出租或出售該會所，將來業(yè)委會成立后，會所的經(jīng)營及日常運(yùn)作需要與業(yè)主大會商議決定，這一點(diǎn)決定了會所的法律屬性，也意味著將來會所將來的經(jīng)營有可能要交還給業(yè)主大會管理，6、會所項(xiàng)目設(shè)計(jì)上基本定位為簡單的服務(wù)功能。根據(jù)對業(yè)主入住情況預(yù)測，這些服務(wù)項(xiàng)目將會在相當(dāng)長時期內(nèi)很少或無人問津，但其日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用卻不能省，因此，前期階段應(yīng)突出服務(wù)，淡化收入，努力創(chuàng)造一個和諧、文明、安全、整潔的環(huán)境和人文氛圍，使來客有家的感覺，被尊重的感覺，生活有提升的感覺。使會所成為提升項(xiàng)目品質(zhì)、提升樓盤銷售的亮點(diǎn)，體現(xiàn)服務(wù)理念的窗口。三、會所經(jīng)營管理分析及建議—經(jīng)營管理方式分類及分析建議運(yùn)營管理方式分類責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一盈虧清晰管理便利C開發(fā)商部分自行經(jīng)營管理部分委托經(jīng)營管理A自開發(fā)商自行經(jīng)營管理B開發(fā)商經(jīng)營委托物業(yè)公司管理優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)分散精力、增加管理難度、分期開發(fā)的樓盤需要不斷因增加會所而增加人員配備。需要付給相應(yīng)的管理費(fèi)用或利潤，管理成本較高，難以實(shí)現(xiàn)利潤最大化。優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)管理難度較低、不需要不斷增加人員配備。綜合分析及建議：建議采用方式B的委托管理模式，這樣既可以保證服務(wù)品質(zhì)，也不過份分散精力。在委托經(jīng)營受托方的選擇上考慮目前西安地區(qū)還沒有專業(yè)會所經(jīng)營公司，從委托便利性及管理便利性商考慮，委托給物業(yè)公司進(jìn)行管理比較可行。是模式是A、B模式優(yōu)缺點(diǎn)的結(jié)合三、會所經(jīng)營管理分析及建議—經(jīng)營狀態(tài)分類及分析建議經(jīng)營狀態(tài)分類C半開放半封閉式經(jīng)營A完全開放式經(jīng)營A完全針對本小區(qū)、封閉式經(jīng)營會所規(guī)模較大服務(wù)項(xiàng)目齊全檔次較高、地理位置及交通便利、人流量大、社區(qū)規(guī)模大、業(yè)主消費(fèi)需求大消費(fèi)能力較強(qiáng)。條件地理位置偏遠(yuǎn)、生活設(shè)施配套一般、會所服務(wù)功能設(shè)計(jì)簡單，服務(wù)類型較為單一，交通不便、社區(qū)規(guī)模較小、入住率不高，業(yè)主群消費(fèi)能力一般，對會所只有一般服務(wù)性需求。較少有外來人員。條件條件地理位置一般、生活設(shè)施配套一般、會所服務(wù)功能設(shè)計(jì)及配套服務(wù)內(nèi)容較為單一，交通不便、社區(qū)規(guī)模較小、入住率不高，但在持續(xù)增加，短時間內(nèi)業(yè)主群消費(fèi)需求一般，對會所只有一般服務(wù)性需求，較少有外來人員。綜合分析及建議：建議采取C方式經(jīng)營，考慮到隨著入住業(yè)主的不斷增多，隨著小區(qū)整體生活配套設(shè)施的不斷完善，隨著地鐵的開通，日后往來小區(qū)的人群也會不斷增多，采用半開放半封閉這種方式既爭取了更多有效的消費(fèi)力量，又保護(hù)了業(yè)主的特殊性。但考慮會所與小區(qū)的關(guān)系，社會消費(fèi)群體應(yīng)與業(yè)主有所區(qū)別。因此，建議采用C種定位。三、會所經(jīng)營管理分析及建議—消費(fèi)方式分類及分析建議消費(fèi)方式分類C會員制與社會消費(fèi)方式結(jié)合A社會消費(fèi)方式A會員制消費(fèi)方式會所規(guī)模較大服務(wù)項(xiàng)目齊全檔次較高、地理位置及交通便利、人流量大、社區(qū)規(guī)模大、業(yè)主消費(fèi)需求大消費(fèi)能力較強(qiáng)。不完全依托小區(qū)業(yè)主消費(fèi)也可以支撐會所服務(wù)項(xiàng)目，此種方式一般小區(qū)會所條件均不具備條件地理位置偏遠(yuǎn)、生活設(shè)施配套一般、會所服務(wù)功能設(shè)計(jì)簡單，服務(wù)類型較為單一，交通不便、社區(qū)規(guī)模較小、入住率不高，業(yè)主群消費(fèi)能力一般，對會所只有一般服務(wù)性需求。較少有外來人員。條件條件地理位置一般、生活設(shè)施配套一般、會所服務(wù)功能設(shè)計(jì)及配套服務(wù)內(nèi)容較為單一，交通不便、社區(qū)規(guī)模較小、入住率不高，但在持續(xù)增加，短時間內(nèi)業(yè)主群消費(fèi)需求一般，對會所只有一般服務(wù)性需求，較少有外來人員。綜合分析及建議：建議采取C方式，即會所消費(fèi)采用會員制加社會消費(fèi)相結(jié)合，小區(qū)業(yè)主自然就是會員，憑業(yè)主卡就可以享受會所的優(yōu)惠服務(wù)。社會消費(fèi)群體也可以申辦會員卡，但要繳納一定數(shù)額的入會費(fèi)，成為會員后就可與業(yè)主享受同樣的優(yōu)惠服務(wù)。在享受同質(zhì)化服務(wù)的前提下用價格來區(qū)分業(yè)主、社會消費(fèi)常客和臨客。會員卡統(tǒng)一在會所管理部門辦理，按實(shí)際消費(fèi)金額由管理部門向項(xiàng)目返款，以免留下后患。三、會所管理建議—會所服務(wù)人員架構(gòu)會所經(jīng)理（1）外聘教練（1）前臺接待（2）出納（1）保潔員（3）工程維護(hù)（1）客服人員（2）保安（3）水吧服務(wù)（2）工程維護(hù)（1）四、經(jīng)營成本構(gòu)成—會所服務(wù)人員成本預(yù)算表（開發(fā)商自招人員）會所服務(wù)人員成本預(yù)算（自招人員）序號崗

位名稱人員編制數(shù)量工資標(biāo)準(zhǔn)（月/元）員工保險(xiǎn)及福利月費(fèi)用（元）第一年費(fèi)

用（元）第二年費(fèi)

用（元）第三年費(fèi)

用（元）0.5951會所經(jīng)理135002082.55582.57399076209.778495.9912前臺接待21800107157427250474679.1276919.4943會計(jì)125001487.53987.55285054435.556068.5654出納12000119031904228043548.444854.8525水吧人員223001368.573379264495423.3298286.026客服員21800107157427250474679.1276919.4947保潔員31600

4800608006262464502.728工程維護(hù)125001487.53987.55285054435.556068.5659保安32300

6900874009002292722.6610外聘教練13800

3800532005479656439.88合

計(jì)17

51068.5661022680852.7701278.24備注：1、會所服務(wù)專業(yè)性要求強(qiáng)，管理及服務(wù)水平要求高，需要招聘適合會所服務(wù)需要的人員進(jìn)行日常管理。計(jì)劃編制為15人。第一年費(fèi)用計(jì)算方式為14月薪，第二年按上漲3%計(jì)算，第三年為在上一年基礎(chǔ)上再上漲3%。上漲幅度主要依據(jù)年度物價平均漲幅計(jì)算；2、以上費(fèi)用測算未計(jì)入節(jié)假日加班費(fèi)及其他福利費(fèi)用。四、經(jīng)營成本構(gòu)成—會所服務(wù)人員成本預(yù)算表（委托物業(yè)公司）會所服務(wù)人員成本預(yù)算（委托物業(yè)）序號崗

位名稱人員編制數(shù)量工資標(biāo)準(zhǔn)（月/元）員工保險(xiǎn)及福利月費(fèi)用（元）第一年費(fèi)用（元）第二年費(fèi)

用（元）第三年費(fèi)

用（元）

1會所經(jīng)理13650

3650511005263354211.992前臺接待22200

4400572005891660683.483會計(jì)12500

2500350003605037131.54出納12000

2000280002884029705.25水吧人員22300

4600598006159463441.826客服員22100

4200546005623857925.147保潔員31600

4800608006262464502.728工程維護(hù)12500

2500350003605037131.59保安32200

6600836008610888691.2410外聘教練13800

3800532005479656439.88合

計(jì)17

39050518300533849549864.47備注：1、會所服務(wù)專業(yè)性要求強(qiáng)，管理及服務(wù)水平要求高，需要招聘適合會所服務(wù)需要的人員進(jìn)行日常管理。計(jì)劃編制為15人。第一年費(fèi)用計(jì)算方式為14月薪，第二年按上漲3%計(jì)算，第三年為在上一年基礎(chǔ)上再上漲3%。上漲幅度主要依據(jù)年度物價平均漲幅計(jì)算；2、以上費(fèi)用測算未計(jì)入節(jié)假日加班費(fèi)及其他福利費(fèi)用。四、經(jīng)營成本構(gòu)成—辦公用品構(gòu)成表-開辦投入辦公設(shè)備、設(shè)施用品成本構(gòu)成表序號項(xiàng)目數(shù)量單位單價金額備注1臺式計(jì)算機(jī)2臺500010000

2打印復(fù)印機(jī)1臺2300023000

3傳真機(jī)1臺20002000

4電話機(jī)3個150450

5辦公家具2套20004000

6飲水機(jī)2臺5001000營業(yè)部門及辦公區(qū)7純凈水桶押金10個500500歸還水桶時返還8冰柜2臺25005000

9微波爐1臺500500

10辦公文具2套300600

11防偽點(diǎn)鈔機(jī)1個850850

12更衣柜2個10002000

13更衣室長椅2個5001000

14貨架2組500500

合計(jì)

51400

四、經(jīng)營成本構(gòu)成—物資、易耗品成本預(yù)算物資及易耗品成本構(gòu)成預(yù)算表序號項(xiàng)目數(shù)量單位單價金額

1保潔低值易耗物品1項(xiàng)40004000

2復(fù)印紙5箱2001000

3辦公用品1套20002000

4印刷品1項(xiàng)30003000

5水吧日常消耗1項(xiàng)目21406工程維修工具1項(xiàng)40004000

7勞保用品15

套50005000

8保安保潔日常用品6項(xiàng)40004000垃圾袋、手套、清潔劑、不銹鋼油燈9各項(xiàng)指示標(biāo)牌1套30003000公共區(qū)域合計(jì)（年）

26000

四、經(jīng)營成本構(gòu)成—咖啡茶水吧成本預(yù)算-開辦預(yù)算+日常消耗咖啡茶水吧成本構(gòu)成預(yù)算表序號項(xiàng)目數(shù)量單位單價金額備注1榨汁機(jī)1臺800800

2自動咖啡機(jī)1套50005000

3咖啡杯15套40600

4玻璃杯20個15300

5煙灰缸8個80640

6托盤4個50200

7茶壺6項(xiàng)100600

8電熱水壺2臺180360

9水吧茶吧裝修費(fèi)用1套1200012000臺面、水電改造、水槽等合計(jì)

20500

咖啡水吧日常消耗預(yù)算表序號項(xiàng)目數(shù)量單位單價金額備注1咖啡豆0.8公斤380304

2紅茶、綠茶1公斤300300

3袋裝砂糖400小袋0.5200

4速溶咖啡4盒80320

5純凈水5桶840

6摸布2條1020

合計(jì)（月）

1184

健身器材及配套用品

序號項(xiàng)目數(shù)量單位單價金額

1跑步機(jī)3臺1300039000

2臺球桌2套38007600

3臺球2套8001600

4乒乓球桌2套40008000

5乒乓球拍8副80640

6自動麻將桌3套420012600

7音響設(shè)備1套30003000

8跳操地墊15個2003000

9救生急救用品1項(xiàng)10001000急救藥箱及急救藥品用品10電子體重秤1臺600600

合計(jì)

77040

四、經(jīng)營成本構(gòu)成—健身器材及配套用品構(gòu)成表四、經(jīng)營成本構(gòu)成—保潔、保安工具設(shè)備及會籍用品成本預(yù)算構(gòu)成表會籍用品成本預(yù)算序號項(xiàng)目數(shù)量單位單價金額1制卡機(jī)讀寫卡器1項(xiàng)20000200002裸卡片500張105000主要用于會員卡制作、管理及銷售合計(jì)25000保潔、保安工具及設(shè)備構(gòu)成成本表序號名稱規(guī)格單位數(shù)量單

價合

計(jì)備注1人字梯1.5米個3160480

2人字梯升降4米個1680680

3人字梯升降8米個1850850

4大垃圾桶塑料個4180720

5小垃圾桶塑料個1075750

6廁所垃圾桶不銹鋼個850400帶蓋7三輪車

輛112001200

8電警棍

個5120600

9對講機(jī)

部312003600

10液壓升降梯10米部11500015000

11各類指示牌多種個

800800

12消防設(shè)施設(shè)備物品多種個

00已采購合計(jì)

25080

四、經(jīng)營成本構(gòu)成—電、水費(fèi)成本預(yù)算構(gòu)成表序號名稱功率（KW）數(shù)量每日運(yùn)行時長（小時）月運(yùn)行天數(shù)（天）月度總耗電量（KW）月度電費(fèi)額（元）年度總耗電量（KW）年度電費(fèi)額（元）1照明4.828112301738.082085.69620856.9625028.352辦公室3.5112301260151215120181443空調(diào)制冷5.82123041765011.25011260134.44空調(diào)制熱7.82123056166739.26739280870.45換氣扇0.632830302.4362.883628.84354.566電熱水器3112301080129612960155527烘手器0.2212307286.48641036.88門幕風(fēng)機(jī)0.621230216259.225923110.49健身設(shè)施設(shè)備101123036004320432005184010電損11123036043243205184合計(jì)

18420.522104.6221046265255備注：電費(fèi)按1.2度/千瓦測算，水費(fèi)按每5.3立方/元測算，最終預(yù)算需要依據(jù)最終收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及消耗量計(jì)算序號名稱耗水量（立方）

數(shù)量每日運(yùn)行時長（小時）月運(yùn)行天數(shù)（天）月度總耗水量（立方）月度水費(fèi)額（元）年度總水量（升）

年度水費(fèi)費(fèi)額（元）1洗手間

3103090477108057242保潔

1.5103045238.55402862合計(jì)

135715.516208586四、經(jīng)營成本構(gòu)成—開辦費(fèi)總預(yù)算表開辦費(fèi)總預(yù)算表序號項(xiàng)目金額備注1辦公設(shè)施設(shè)備51400

2健身器材及配套設(shè)施77040

3保潔保安設(shè)施物品25080

4咖啡茶水吧設(shè)施物品20500

5會籍設(shè)施物品25000

6消防設(shè)施設(shè)備0已采購合計(jì)199020

四、經(jīng)營成本構(gòu)成—日常經(jīng)營成本預(yù)算總表日常經(jīng)營成本預(yù)算表序號項(xiàng)目金額1金額2備注1辦公設(shè)施設(shè)備5640056400

2水費(fèi)85868586

3電費(fèi)265255265255

4會所管理人員薪資608172483300金額1自招人員；金額2物業(yè)委托人員5保潔保安日常物品消耗2500025000

6會所物業(yè)管理費(fèi)1800018000

7咖啡水吧日常消耗1420814208

合計(jì)995621870749

備注：金額1與金額2的區(qū)別只是在會所管理人員薪資上，其他沒有區(qū)別四、經(jīng)營成本構(gòu)成—成本分析分析：1、會所的公共成本有些是剛性的（比如滿足基本服務(wù)內(nèi)容的人員、中央空調(diào)運(yùn)行、設(shè)備維修及養(yǎng)護(hù)、辦公及固定設(shè)施設(shè)備費(fèi)用等），不隨經(jīng)營變化,只能靠經(jīng)營利潤來抵消。有些成本是隨項(xiàng)目的經(jīng)營而產(chǎn)生的，這部分可以在項(xiàng)目成本中消化。而項(xiàng)目能否產(chǎn)生利潤，何時產(chǎn)生利潤，取決于消費(fèi)人數(shù)、價格、維修養(yǎng)護(hù)成本等多個要素。依據(jù)預(yù)測的1A期業(yè)主的入住情況及項(xiàng)目所處地理位置情況分析，會所在較長時間內(nèi)處于虧損狀態(tài)是顯而易見的。2、會所的服務(wù)內(nèi)容，是根據(jù)會所功能室設(shè)計(jì)、小區(qū)業(yè)主服務(wù)需求、業(yè)主承受消費(fèi)能力、服務(wù)水平等綜合因素決定的，在消費(fèi)需求發(fā)生變化時服務(wù)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)做適當(dāng)調(diào)整。服務(wù)內(nèi)容的調(diào)整也意味著成本的構(gòu)成會發(fā)生變化，成本總量也將發(fā)生變化。五、會所經(jīng)營收入預(yù)計(jì)備注：營業(yè)收入的主要來源就是有償會所服務(wù)，隨著入住人員不斷增加，業(yè)主不斷增加在會所的消費(fèi)，預(yù)計(jì)會所經(jīng)營營業(yè)額會按每年平均增長10%計(jì)算（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均需向物價局報(bào)批獲得批準(zhǔn)后方可收費(fèi)），消費(fèi)情況按初期入住率較低按達(dá)到服務(wù)負(fù)荷的70%計(jì)算。目前一期會所規(guī)模，人流量及服務(wù)內(nèi)容尚無法引入高端會所服務(wù)及具備吸收商業(yè)贊助的能力。收入只能依靠單一的服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)。且由于合同約定會所屬于全體業(yè)主所有，因此作為地產(chǎn)公司也無權(quán)出租或出賣會所。運(yùn)營收入預(yù)算表序號項(xiàng)目單次消費(fèi)每日消費(fèi)次數(shù)/人數(shù)每日消費(fèi)月度消費(fèi)第一年第二年第三年（月25天）1茶水咖啡15元/人次10人次15037504500049500544502乒乓球8元/時6小時48*224002880031680348483臺球8元/時6小時48*224002880031680348484跳操房15元/人次8人次12030003600039600435605健身房15元/人次15人次22556256750074250816756棋牌室8元/時10小時80*36000720007920087120合計(jì)

49523175278100305910336501會所經(jīng)營管理方式：建議采用由地產(chǎn)公司經(jīng)營，委托物業(yè)公司進(jìn)行管理的方式。會所的經(jīng)營由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)，地產(chǎn)公司承擔(dān)會所前期各類費(fèi)用、正常運(yùn)營費(fèi)用、后期經(jīng)營收入、成本及收益或虧損；會所的管理服務(wù)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，物業(yè)公司按會所經(jīng)營收入的協(xié)商比例提取酬金。物業(yè)公司根據(jù)地產(chǎn)公司的意見和要求，為會所提供服務(wù)人員及相關(guān)培訓(xùn)，服務(wù)人員成本由地產(chǎn)公司承擔(dān)。由于收費(fèi)必須取得國家相關(guān)單位的批準(zhǔn)及營業(yè)執(zhí)照等才可收費(fèi)經(jīng)營（盛恒地產(chǎn)營業(yè)執(zhí)照不含會所需要的經(jīng)營范圍），相關(guān)證照的辦理也需要由開發(fā)商負(fù)責(zé)。會所經(jīng)營管理是一個專業(yè)性強(qiáng)，服務(wù)要求高，營業(yè)時間長，管理難度大的事情，因此必須有紀(jì)律、有領(lǐng)導(dǎo)、有制度的進(jìn)行。它涉及的政府管理部門眾多：工商、稅務(wù)、公安、消防、文化體育許可、衛(wèi)生防疫、環(huán)衛(wèi)等。對此，成立一個專門的經(jīng)營公司，統(tǒng)一辦理營業(yè)執(zhí)照；稅務(wù)登記；衛(wèi)生防疫；消防、環(huán)衛(wèi)、文化體育許可等。由公司統(tǒng)一對外，各項(xiàng)目只管經(jīng)營。六、會所經(jīng)營管理建議-管理建議及法律風(fēng)險(xiǎn)會所經(jīng)營方式