2020年廣州物業(yè)管理條例全文

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選舉產生業(yè)主委員會：（一）物業(yè)已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上。（二）物業(yè)已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，且使用超過一年的。分期開發(fā)的大型住宅小區(qū)， 雖已交付使用的過半數(shù)投票權的業(yè)生申請， 區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門批準，可以召開臨時業(yè)主大會或業(yè)主代表大會， 在分期開發(fā)期間成立臨時業(yè)主委員會。第八條首次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會應在物業(yè)所在地物業(yè)行政主管部門指導下進行。第九條業(yè)主在300名（包括300名）以上的，應由業(yè)主推選業(yè)主代表，組成物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表大會。業(yè)主人數(shù)在300名以下的，由業(yè)主組成物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會。第十條業(yè)生代表的產生應經其所代表的業(yè)主中擁有過半數(shù)以上投票權的業(yè)主通過。第十一條業(yè)主大會應當有過半數(shù)以上投票權的業(yè)主出席。業(yè)生代表大會應當有持有過半數(shù)以上投票權的業(yè)主代表出席。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會作出的決定，應當經出席大會的過半數(shù)以上投票權的業(yè)主或業(yè)主代表通過。第十二條業(yè)主的投票權按每戶一票計算，物業(yè)建筑面積每一平方米為投票權的計算份額，超出部分按四舍五入處理。第十三條一個物業(yè)管理區(qū)域應當成立一個業(yè)主委員會，業(yè)主委員會對業(yè)主大會或業(yè)主代表大會負責，并履行下列職責：（一）執(zhí)行業(yè)主大會或業(yè)生代表大會的決定。（二）召集和主持業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施情況。（三）草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程修訂案并報業(yè)主大會或業(yè)主代表大會通過。（四）依法選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司，代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同，經業(yè)主大會或業(yè)主代表大會同意后負責履行。（五）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理公司的服務活動。（六）監(jiān)督共用設施、設備、場地的使用和維護。（七）對業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約的行為，依照公約規(guī)定進行處理。（八）審議決定物業(yè)維修基金的使用及其他有關物業(yè)管理的重大事項。業(yè)主委員會不得從事投資和經營活動。第十四條業(yè)主委員會委員應當具備以下條件：（一）屬于物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主。（二）具有良好的道德品質、責任心強、有一定的組織能力和必要工作時間。（三）按時繳交物業(yè)管理服務費、物業(yè)維修基全，模范遵守物業(yè)管理制度。（四）未發(fā)生不適宜擔任業(yè)主委員會委員的其它情形。第十五條業(yè)主委員會委員不得少于5人。業(yè)主委員會設主任1名，副主任1至2名，由業(yè)主委員會委員選舉產生。業(yè)主委員會每屆任期兩年，業(yè)主委員會委員可以連選連任。區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門對業(yè)主委員會實行年度工作檢查制度。第十六條業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起15日內，持下列文件向區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門辦理核準登記手續(xù)。（一）業(yè)主委員會登記申請表。（二）業(yè)主委員會章程。（三）業(yè)主委員會委員選舉產生的報告及其資料。（四）業(yè)主公約。（五）其他相關資料。區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門自受理登記申請之日起15日內，對符合本辦法的，應當予以登記;對不符合本辦法的，應當書面通知申請人并告知不予登記的理由。第十七條業(yè)主委員會會議每年度至少召開兩次。經業(yè)主委員會主任提議或者三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，可以召開臨時會議。業(yè)主委員會召開會議應當有過半數(shù)委員出席，作出決定應經過全體委員過半數(shù)通過，并予以公布。第十八條業(yè)主委員會委員不符合第十四條規(guī)定的，區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門可責令業(yè)主委員會罷免其委員資格，并按本辦法和業(yè)主委員會章程補選委員。業(yè)主委員會不履行其職責或無正當理由推遲、拒絕組織換屆改選的，區(qū)、縣級市物業(yè)管理行政主管部門可以組織召開業(yè)主大會或業(yè)生代表大會進行換屆改選。第三章物業(yè)管理公司與物業(yè)管理招投標第十九條物業(yè)管理公司應當持有物業(yè)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質證書，并向工商行政主管部門申請注冊登記，領取營業(yè)執(zhí)照后，方可從事物業(yè)管理業(yè)務。物業(yè)管理公司的資質條件，依照國家、省、市關于物業(yè)管理企業(yè)資質管理的有關規(guī)定辦理。物業(yè)管理資質證韋實行年度工作檢查制度。第二十條物業(yè)管理公司應當提供下列服務內容：（一）建筑物及其附屬共用設施、設備、場地的使用管理、維修養(yǎng)護、巡視檢查。（二）園林綠地的管理養(yǎng)護。（三）環(huán)境衛(wèi)生的管理服務。（四）公共秩序的維護、安全防范。（五）車輛行駛、停放管理及其場地的維修養(yǎng)護。（六）物業(yè)檔案資料的管理。（七）法律、法規(guī)及合同規(guī)定的其他事項。物業(yè)業(yè)主、使用人需要特約服務的，可以與物業(yè)管理公司另行約定。第二十一條物業(yè)管理公司的權利是：（一）獨立經營，拒絕不合理攤派。（二）依照物業(yè)管理合同收取物業(yè)管理服務費并提取酬金。（三）制止違反物業(yè)管理制度、業(yè)主公約的行為。（四）法律法規(guī)規(guī)定的其他權利。物業(yè)管理公司的義務是：（一）履行物業(yè)管理合同，提供物業(yè)管理服務。（二）組織、制訂并實施物業(yè)管理制度。（三）定期公布財務賬目。（四）組織開展社區(qū)文化活動，提供社區(qū)生活服務。（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他義務。第二十二條物業(yè)管理公司的名稱、住所、法定代表人、注冊資本等發(fā)生變更的，應自工商管理部門批準變更之日起15日內到市物業(yè)行政主管部門備案。第二十三條建設單位、業(yè)主委員會應當采取招標方式選聘物業(yè)管理公司。但符合下列條件之一的除外：（一）物業(yè)由開發(fā)建設單位自用的。（二）在一個物業(yè)管理區(qū)域內，多層物業(yè)總建筑面積低于 3萬平方米的，或高層物業(yè)總建筑面積低于1萬乎方米，或多層，高層混合物業(yè)總建筑面積低于1萬平方米的。第二十四條物業(yè)未交付使用的，或物業(yè)已交付使用;但業(yè)主委員會尚未成立的，由開發(fā)建設單位負責物業(yè)管理服務的招投標組織工作 ;業(yè)主委員會已經成立的，由業(yè)主委員會負責物業(yè)管理服務的招投標組織工作。業(yè)主委員會組織招標活動的，應經業(yè)主大會或業(yè)生代表大會討論決定。第二十五條招標組織者享有下列權利：（一）編制招標文件，組織招標活動。（二）選擇和確定符合資質條件的投標人。（三）根據(jù)評標原則決定評標，定標辦法。（四）選定中標人。（五）依法享有的其他權利。第二十六條招標組織者組織物業(yè)管理服務招標，應當成立招標機構。招標機構中應有物業(yè)行政主管部門的代表參加。招標機構負責招標活動具體實施、審定標底、提出評標、定標辦法和定標意見。第二十七條招標組織者應制作招標文件。招標文件包括招標書、招標須知、訂立物業(yè)管理合同的條件及協(xié)議條款。招標書應當包括以下內容：（一）物業(yè)規(guī)劃建設的基本情況，包括占地面積、建筑面積、產權狀況、商業(yè)用房及管理用房、物業(yè)維修基金、公用設施、設備及公共場地的惰況、園林綠化狀況、社區(qū)文化娛樂設施等。（二）物業(yè)管理的內容和要求。（三）投標書編制的方式及依據(jù)。（四）投標人的資質和條件。（五）組織解釋招標文件及實地查驗物業(yè)的時間、地點。（六）送達投標韋的地點及截止時間。（七）開標、評標的時間、地點。（八）其他需要說明的事項。第二十八條參加投標的物業(yè)管理公司應當按照招標文件規(guī)定的內容和要求編制投標書。投標書應當包括以下主要內容：（一）物業(yè)管理處機構設立方案、運作流程及各項管理規(guī)章制度。（二）管理服務人員配備方案。（三）管理服務用房及其他物資裝備配置方案。（四）管理服務費用收支預算方案。（五）管理服務分項標準、服務承諾與具體的實施措施。（六）社區(qū)文化服務方案。（七）管理服務模式設想。（八）物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施方案等。第二十九條受開發(fā)建設單位委托、對同一物業(yè)承擔過管理服務的物業(yè)管理公司，在同等條件下享有優(yōu)先中標權。前款物業(yè)管理公司有二家以上的，最后承擔管理服務的一家享有優(yōu)先中標權。第四章物業(yè)的營理與維護第三十條業(yè)主、業(yè)主委員會或建設單位應當將物業(yè)委托給具備物業(yè)管理資質的物業(yè)管理公司實施管理，簽訂物業(yè)管理合同，報市物業(yè)管理行政主管部門備案。一個物業(yè)管理區(qū)域應當由一個物業(yè)管理公司實施物業(yè)管理。第三十一條在預售或銷售房屋時，建設單位或其委托的物業(yè)管理公司應當與購房人簽訂《前期物業(yè)管理服務合同》。業(yè)主轉讓或出租物業(yè)時，《前期物業(yè)管理服務合同》對受讓人、承租人具有同等約束力。轉讓人或出租人應當自物業(yè)轉讓合同或租賃合同簽訂之日起 15日內，將物業(yè)的轉讓、出租情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司。第三十二條建設單位應當按物業(yè)總建筑面積千分之二比例提供物業(yè)管理專用房屋，最低不得少于50平方米。物業(yè)管理專用房屋按公房住宅租金標準計收租金。物業(yè)管理專用房屋產權歸建設單位所有。經業(yè)主大會或業(yè)生代表大會同意，可以按建筑安裝工程造價折算購買，其費用由全體業(yè)主承擔，產權歸全體業(yè)主共有，其租金收入用以補貼物業(yè)管理費用。第三十三條業(yè)主委員會成立前，物業(yè)由建設單位委托物業(yè)管理公司進行管理 ;業(yè)主委員會成立后，物業(yè)由業(yè)主委員會按本辦法選聘的物業(yè)管理公司進行管理，建設單位與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同自行終止。第三十四條建設單位應于物業(yè)交付使用之日起15日內向物業(yè)管理公司提供下列物業(yè)檔案資料：（一）建筑規(guī)劃方案圖、標準層竣工平面圖。（二）房屋及配套的基礎設施、設備竣工圖。（三）地下營網竣工圖。（四）建筑工程質量檢查合格證、建設工程規(guī)劃驗收合格證。（五）房屋產權明細表。（六）法律法規(guī)規(guī)定的其他的資料。第三十五條物業(yè)管理公司應當在物業(yè)管理合同解除之日起15日內向業(yè)主委員會和其選聘的物業(yè)管理公司辦理下列移交手續(xù)，并報區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門備案：（一）物業(yè)管理服務費的結余部分。（二）全部物業(yè)檔案資料。（三）物業(yè)管理專用房屋以及全體業(yè)主共有的房屋、場地和財物。第三十六條任何單位和個人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，報規(guī)劃行政主管部門批準，并在約定的期限內恢復原狀。機動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內行使、停放，應遵守物業(yè)管理公司的管理規(guī)定。第三十七條利用物業(yè)設置廣告等經營性設施的，應當征得相關業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意并向有關部門辦理審批手續(xù)。第三十八條房屋共用部位、共用設施設備及市政公用設施維修時，相鄰的業(yè)主、使用人應當予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成他人財產損失的，責任人應當負責賠償。共用部位包括基礎、人防地下室、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備包括物業(yè)的上下水管道、落水渠道、水箱、加壓水泵、電梯、供電線路、照明、消防設施、綠地、空地、道路、路燈、溝渠、池、井，以及共用設施設備使用的房屋等。第三十九條業(yè)主、使用人裝修房屋，應當事先告知物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司應當將裝修的禁止行為和注意事項書面告知業(yè)主、 使用人，對裝修施工中改變房屋結構、加大負荷、影響安全的，應當予以制止并督促改正。第四十條因物業(yè)裝修、維修造成相鄰業(yè)主、使用人的物業(yè)損壞或者其他財產損失的。責任人應負責修復或賠償。第五章物業(yè)管理服務費與物業(yè)維修基金第四十一條物業(yè)管理服務費實行政府指導價和市場調節(jié)價。物業(yè)管理服務費標準應當遵循公開、公平、統(tǒng)一的原則，物業(yè)管理服務質量應當與服務收費標準相適應。第四十二條已成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理服務費由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司在委托合同中確定，報價格行政管理部門備案。物業(yè)已交付使用但尚未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理服務費由物業(yè)管理公司報價格行政主管部門核定。第四十三條物業(yè)管理服務費由物業(yè)管理服務成本、法定稅費和酬金構成。第四十四條物業(yè)管理服務成本核算包括下列項目：（一）物業(yè)管理區(qū)域內管理人員的工資、福利、辦公費。（二）公用設施設備運行維護費及場地日常小修維護費。（三）物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序維護服務費。（四）園林綠地日常維護費，包括淋用水費。（五）環(huán)境衛(wèi)生、除“四害”管理服務費。（六）用于物業(yè)管理的固定資產折舊費。（七）公用設施設備、部位及場地水電費。（八）建筑物公共設施保險費。（九）建筑物外觀經常性清洗刷新費。（十）物業(yè)管理合同規(guī)定的費用。公用設施設備、部位的水電費可另外按實結算。物業(yè)管理公司的酬全，應當按照物業(yè)管理服務成本核算的百分之十以內協(xié)商確定。第四十五條物業(yè)維修基金屬全體業(yè)主共同所有。物業(yè)維修基金是用于物業(yè)共用部位、共用設施設備發(fā)生損壞時，進行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲存的資金。市、區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門監(jiān)督、指導物業(yè)維修基金的繳交、使用、劃轉及管理。第四十六條商品房預售許可證在1998年9月30日前核發(fā)的，購買商品房的業(yè)主應按售房款的百分之二分期繳交物業(yè)維修基全。商品房售許可證在1998年10月1日后核發(fā)的，建設單位應按物業(yè)總投資的百分之二繳交物業(yè)維修基金。建設單位與購房人對物業(yè)維修基金的繳文另有書面協(xié)議的除外。建設單位應在售房的同時建立物業(yè)維修基金。第四十七條非購房業(yè)主應按同一物業(yè)市場售房均價的百分之二分期繳文物業(yè)維修基金。前款所稱非購房業(yè)主是指在城市房屋拆遷中獲得房屋產權調換補償以及持有空置商品房的建設單位等擁有房屋所有權的業(yè)主。第四十八條實施物業(yè)管理的已購公有住房，或者以優(yōu)惠價格購買的解困、安居、經濟適用房，業(yè)主應按同等同類房屋市場售房均價的百分之二繳交物業(yè)維修基金。第四十九條業(yè)生繳交的物業(yè)維修基金由物業(yè)管理公司代為收繳，存入業(yè)主名下物業(yè)行政主管部門指定的銀行專用帳戶，專項用于物業(yè)維修，不得娜作他用。第五十條物業(yè)的維修責任除在保修期內按規(guī)定由建設單位承擔外，按下列規(guī)定處理：（一）房屋室內部分的維修由業(yè)主負責，費用由業(yè)主承擔。（二）房屋單體共用部位和共用設施設備維修費用，由房屋單體內的業(yè)主按房屋建筑面積比例共同承擔。（三）物業(yè)管理區(qū)域內的共用設施設備的維修費用，由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主按房屋建筑面積比例共同承擔。（四）市政公用設施由設施歸屬單位負責維修，其費用由設施歸屬單位承擔。第五十一條物業(yè)維修使用前，物業(yè)管理公司應當將維修項目在公共顯著位置向全體業(yè)主公布。經業(yè)主委員會同意，報區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門備案后方可使用。經物業(yè)行政主管部門根據(jù)國家和省、市有關房屋修繕規(guī)定確認應當維修的項目，物業(yè)管理公司應當組織維修，所需費用按第五十條 （一）（二）（三）項的規(guī)定支出。第五十二條業(yè)主轉讓物業(yè)時，其名下的物業(yè)維修基金隨房屋所有權同時轉讓。第五十三條業(yè)主和使用人應當按照物業(yè)管理合同的約定和業(yè)主委員會的決定交付物業(yè)管理、維修等費用。建設單位的空置物業(yè)應當分攤物業(yè)管理、維修等費用，分攤比例應當不低于收費標準的百分之五十，但不得因此而增加其他業(yè)主的負擔。第五十四條物業(yè)管理公司應將物業(yè)管理服務費、物業(yè)維修基全的收支帳目每3個月在公共顯著位置向業(yè)主公布一次。第六章法律責任第五十五條