標桿地產(chǎn)集團-成本管理部-裝配式建筑成本管理課件

裝配式建筑成本管理2019年2月28日裝配式建筑成本管理2裝配式成本管理問題1、政府對本項目有沒有裝配式要求？2、江蘇省“新三板”？做什么才能達到要求？對成本有什么影響？如何管控？3、50%預(yù)制裝配率？做什么才能達到要求？對成本有什么影響？如何管控？2裝配式成本管理問題1、政府對本項目有沒有裝配式要求？3目錄1目錄四三一要不要做裝配式？二江蘇省“新三板”？三預(yù)制裝配率？四成本管理五工程技術(shù)管理3目錄1目錄四三一要不要做裝配4一、本項目要不要做裝配式？1、看土地出讓文件首先看土地出讓文件，未明確的，看市、省政府政策。4一、本項目要不要做裝配式？1、看土地出讓文件首先看土地出讓5一、本項目要不要做裝配式？2、看政策文件蘇州市《蘇府辦〔2017〕230號》泰州市《泰建發(fā)〔2018〕229號》一般來說，省級標準≤市級標準≤區(qū)、縣級標準≤地塊要求注意：若市政府要求25%新建建筑按50%預(yù)制裝配率實施，則未明確要求的75%應(yīng)按省政府要求做新三板。這是一般情況，各地情況可能不一樣，以實際征詢結(jié)果和案例為準。5一、本項目要不要做裝配式？2、看政策文件蘇州市《蘇府辦〔26主要政策類型預(yù)制裝配率國標、江蘇、浙江、山東、湖南、湖北、天津、沈陽等省市非標預(yù)制率：混凝土構(gòu)件預(yù)制量占比；江蘇“新三板”：樓梯、樓板、內(nèi)隔墻，是最簡單經(jīng)濟、便于量產(chǎn)的。6主要政策類型預(yù)制裝配率國標、江蘇、浙江、山東、湖南、湖北、7主要政策類型預(yù)制裝配率(Z1、Z2、Z3、S)預(yù)制率(預(yù)制構(gòu)件體積比，Z1項)新三板(樓梯、樓板、內(nèi)墻板面積比)7主要政策類型預(yù)制裝配率預(yù)制率新三板8二、江蘇省“新三板”？蘇建科〔2017〕43號《關(guān)于在新建建筑中加快推廣應(yīng)用預(yù)制內(nèi)外墻板預(yù)制樓梯板預(yù)制樓板的通知》此處“三板”總比例與預(yù)制裝配率不同！8二、江蘇省“新三板”？蘇建科〔2017〕43號《關(guān)于在新建9ABCDE是構(gòu)件總面積（樓板、樓梯、內(nèi)隔墻、外墻板、鼓勵應(yīng)用的陽臺板和空調(diào)板等）abcde是預(yù)制構(gòu)件水平投影面積或豎向表面積是鼓勵應(yīng)用部分折減系數(shù)，0.25蘇建函科〔2017〕1198號《預(yù)制內(nèi)外墻板預(yù)制樓梯板預(yù)制樓板相關(guān)要求的通知》S預(yù)制構(gòu)件面積S構(gòu)件總面積0.25*S鼓勵應(yīng)用部分預(yù)制構(gòu)件面積S鼓勵應(yīng)用部分構(gòu)件總面積裝配式增量成本，主要體現(xiàn)在4個方面：1、預(yù)制部分材料價差；2、現(xiàn)澆部分增量（PC以外的現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)設(shè)計增量、價格增量）；3、施工現(xiàn)場措施費；4、專項設(shè)計咨詢?！叭濉痹隽砍杀炯s240元/m2（預(yù)制部分材料價差170元/m2+現(xiàn)澆部分增量30元/m2+施工現(xiàn)場措施費30元/m2+專項設(shè)計咨詢10元/m2）。二、江蘇省“新三板”？9ABCDE是構(gòu)件總面積（樓板、樓梯、內(nèi)隔墻、外墻板、鼓勵應(yīng)101、預(yù)制率三、預(yù)制裝配率？101、預(yù)制率三、預(yù)制裝配率？11技術(shù)配置選項項目實施情況比值主體結(jié)構(gòu)和外圍護結(jié)構(gòu)預(yù)制構(gòu)件Z1預(yù)制外剪力墻板、內(nèi)剪力墻板、梁、疊合板、樓梯板、陽臺板、空調(diào)板、飄窗、女兒墻Z1=裝配比例×0.55裝配式內(nèi)外圍護構(gòu)件Z2蒸壓輕質(zhì)加氣混凝土外墻系統(tǒng)、輕鋼龍骨石膏板隔墻、蒸壓輕質(zhì)加氣混凝土墻板、鋼筋陶?；炷凛p質(zhì)墻板

Z2=裝配比例×0.15內(nèi)裝建筑部品Z3集成式廚房、集成式衛(wèi)生間、

裝配式吊頂、樓地面干式鋪裝、裝配式墻板（帶飾面）、裝配式欄桿

Z3=裝配比例×0.3創(chuàng)新加分項S標準化、模塊化、集約化設(shè)計標準化的居住戶型單元和公共建筑基本功能單元1%S總計不超過5%標準化門窗0.5%設(shè)備管線與結(jié)構(gòu)相分離0.5%綠色建筑技術(shù)集成應(yīng)用綠色建筑二星0.5%綠色建筑三星1%被動式超低能耗技術(shù)集成應(yīng)用0.5%隔震減震技術(shù)集成應(yīng)用0.5%以BIM為核心的信息化技術(shù)集成應(yīng)用1%工業(yè)化施工技術(shù)集成應(yīng)用裝配式鋁合金組合模板0.5%組合成型鋼筋制品0.5%工地預(yù)制圍墻（道路板）0.5%合計預(yù)制裝配率=Z1+Z2+Z3+S2、預(yù)制裝配率計算表（江蘇，國標和其他省市類似）三、預(yù)制裝配率？11技術(shù)配置選項項目實施情況比值主體結(jié)構(gòu)和外圍護結(jié)構(gòu)預(yù)制構(gòu)件12Z10.55Z20.15Z30.30S＞1、裝配類型優(yōu)先級＞預(yù)制裝配率主體結(jié)構(gòu)預(yù)制率內(nèi)圍護墻精裝修部分加分項成本投入最大運距敏感成本投入較大施工工期長運距敏感增量成本小對精裝修標準化設(shè)計要求高關(guān)注部分投入小易達成指標預(yù)制裝配率指標確認順序：Z3-Z2-Z1優(yōu)先級：四、成本管理12Z1Z2Z3S＞1、裝配類型優(yōu)先級＞預(yù)制裝配率主體結(jié)構(gòu)預(yù)13Z1項選擇優(yōu)先級Z2選擇優(yōu)先級Z3選擇優(yōu)先級Z4選擇優(yōu)先級樓梯板★★★★內(nèi)隔墻板★★★★裝配式欄桿★★★工地預(yù)制圍墻★★★疊合樓板★★★★樓地面干式鋪裝★★☆綠色建筑二星★★空調(diào)板★★★裝配式吊頂★★裝配式鋁模★★外圍護墻★★☆集成式廚房★標準化門窗★陽臺★★集成式衛(wèi)生間★標準化戶型★內(nèi)結(jié)構(gòu)墻★★☆裝配式墻板（帶飾面）☆外結(jié)構(gòu)墻★★凸窗★疊合梁★5%-6%7%-8%16%-18%0.5%-1%2、構(gòu)件選擇優(yōu)先級優(yōu)先級：三板>精裝>其他四、成本管理13Z1項選擇優(yōu)先級Z2選擇優(yōu)先級Z3選擇優(yōu)先級Z4選擇優(yōu)先143、增量成本測算模型——Z1項第一步：收集歷史成本信息——現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)四、成本管理143、增量成本測算模型——Z1項第一步：收集歷史成本信息—153、增量成本測算模型——Z1項第二步：收集歷史成本信息——預(yù)制結(jié)構(gòu)第三步：調(diào)整市場價格四、成本管理153、增量成本測算模型——Z1項第二步：收集歷史成本信息—163、增量成本測算模型——Z1項第四步：形成測算模型（PC增量成本）四、成本管理163、增量成本測算模型——Z1項第四步：形成測算模型（PC174、增量成本分析——Z1項結(jié)構(gòu)增量約30-80元/㎡，措施費增量約30-50元/㎡，設(shè)計費約10-15元/㎡。四、成本管理174、增量成本分析——Z1項結(jié)構(gòu)增量約30-80元/㎡，措18預(yù)制率與增量成本的關(guān)系70060050040030020010000%10%20%30%40%50%60%4、增量成本分析——Z1項預(yù)制率%增量成本元/㎡四、成本管理18預(yù)制率與增量成本的關(guān)系0%10%20%30%40%50%195、增量成本分析——全成本（不含精裝）預(yù)制裝配率Z1項Z2項Z3項S總成本增量預(yù)制率增量成本裝配率增量成本比例增量成本比例增量成本新三板15-18%180100%60000024025%24%265100%600.21%02.5%533030%33%355100%600.21%02.5%542035%42%445100%600.21%02.5%551040%51%535100%600.21%02.5%560045%60%630100%600.21%02.5%569550%無法實現(xiàn)100%單體預(yù)制率最高只能達到60%Z2項增量成本以常州項目為參考運距以50km為例運距對本項影響大7度區(qū)18層、54m高層住宅單位：元/㎡工地預(yù)制圍擋綠建二星標準化戶型標準化門窗裝配式欄桿數(shù)據(jù)僅供參考，與運距、結(jié)構(gòu)高度、形式、材料價格等有很大關(guān)系四、成本管理195、增量成本分析——全成本（不含精裝）預(yù)制裝配率Z1項Z205、增量成本分析——全成本（含精裝）預(yù)制裝配率Z1項Z2項Z3項S總成本增量預(yù)制率增量成本裝配率增量成本比例增量成本比例增量成本新三板15-18%180100%60000024025%30%35%40%15%175100%6020.5%702.5%531045%24%265100%6020.5%702.5%540050%33%355100%6020.5%702.5%5490單體預(yù)制率最高只能達到60%Z2項增量成本以常州項目為參考運距以50km為例運距對本項影響大7度區(qū)18層、54m高層住宅裝配式欄桿裝配式干式鋪裝裝配式吊頂裝配式裝飾墻板工地預(yù)制圍擋綠建二星標準化戶型標準化門窗數(shù)據(jù)僅供參考，與運距、結(jié)構(gòu)高度、形式、材料價格等有很大關(guān)系四、成本管理單位：元/㎡205、增量成本分析——全成本（含精裝）預(yù)制裝配率Z1項Z2215、增量成本對比——精裝與非精裝精裝非精裝40%：PK增量成本600元/㎡增量成本310元/㎡45%：增量成本695元/㎡增量成本400元/㎡50%：無法實現(xiàn)增量成本490元/㎡降低290降低295當(dāng)預(yù)制裝配率較高時（>35%以上）優(yōu)先采用批量精裝修。預(yù)制裝配率達到50%必須采用批量精裝修降低結(jié)構(gòu)含量同樣可降低PC成本四、成本管理215、增量成本對比——精裝與非精裝精裝非40%：PK增量成22五、工程技術(shù)管理省錢：豎向構(gòu)件：增量成本偏高，應(yīng)盡量少用。后置：裝配式部分，開始施工時間盡可能后置：裝配式構(gòu)件需做深化設(shè)計、模具設(shè)計、模具制作安裝、構(gòu)件生產(chǎn)、運輸、安裝，首批構(gòu)件到場時間較晚。簡單：戶型、預(yù)制構(gòu)件盡可能相同，縮短工期、降低模具成本；保障：選用有裝配式施工經(jīng)驗的總包單位，減少施工組織不合理導(dǎo)致的工期延誤及成本浪費。裝配式深化設(shè)計40天—預(yù)制構(gòu)件的招標周期