華南新城項目可行性研究報告

華南城工程可行性爭論報告目 錄— 、2〔一〕3〔二〕3〔一〕

項 目 名 稱二、工程地點2三、工程背景2四、工程開發(fā)企業(yè)概況3展 商 簡 介資 商 簡 五、工程設(shè)想4體 規(guī) 劃4〔二〕5〔三〕6〔四〕6

要 經(jīng) 態(tài) 結(jié)宅 基

技 術(shù) 指 標構(gòu) 規(guī) 本 戶 型六、市場分析及進展前景6〔一〕99年廣州市房地產(chǎn)市場前景分析6〔二〕工程市場分析91、優(yōu)越的地理位置92、配套完善，生活便利93、現(xiàn)有樓盤分析94、工程的進展前景10七、工程開發(fā)打算11八、工程資金籌集11九、根本數(shù)據(jù)說明12十、工程開發(fā)進度12十一、財務(wù)分析13〔一〕13〔二〕13〔三〕14十二、工程評估結(jié)果15華南城可行性爭論報告一·工程名稱番禺華南城二·工程地點廣州市番禺南村〔番禺大橋東南地段〕，建設(shè)用地規(guī)劃許可證033341033342033343干道路：南村鎮(zhèn)南大路；西側(cè)距華南快速干線僅一公里，是對外出勤交15分鐘車程，交通格外便捷；北面旁依珠江，與廣州市區(qū)隔水相望。三·工程背景98年11月份，國家進展打算委員會、建設(shè)部、國土資源部、中國適用住房打算。明顯，大規(guī)模的經(jīng)濟適用住房建設(shè)，一方面是建立健全我國的住房供給保障體系的需要，另一方面，也是滿足寬闊中低收入劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一組織建設(shè)的、具有良好銷售前景的“大237.52023—4000元/9848.2541098年開發(fā)170萬平方米。目前，廣州市房地產(chǎn)價格偏高，在廣州進展經(jīng)美觀大方、舒適有用、環(huán)境秀麗的家庭住房。四·工程開發(fā)企業(yè)概況〔一〕進展商簡況 廣東華南城房地產(chǎn)是由番禺珠江房地產(chǎn)和英屬處女島愛寶置業(yè)合作成立的中外合作公司，經(jīng)廣東省工商行政治理局批準于二000年六月九日注冊登記，注冊資金為46475萬元，合作經(jīng)營期限為20年。合作公司宗旨為：為社會供給環(huán)境秀麗、生活舒適、價格適宜的房地產(chǎn)商品，并從開發(fā)中獲得合法利潤，進展各方經(jīng)濟。生產(chǎn)經(jīng)營范033341、033342、033343地規(guī)劃許可證同意使用的位于番禺市南村鎮(zhèn)珠江邊以南、南大道以出租以及治理自建的商業(yè)住宅樓宇。合作工程規(guī)劃總用地面積為2023614平方米，工程打算分期進開放發(fā)，首期開發(fā)的用地面積為995793140合作公司設(shè)董事會，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責制。董事合作公司的一切重大事宜。公司下設(shè)辦公室、財務(wù)部、工程部、設(shè)計8020401087.5%，聚攏了一批房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)各方面的人才。〔二〕投資商簡況中方番禺珠江房地產(chǎn)江投資，占89%股份；番禺市南村鎮(zhèn)經(jīng)濟進展總公司，占1%10%股份。公司的兩大股東廣東珠江投資和廣東珠江工程總承包廣東珠江投資司利用大批量生產(chǎn)的優(yōu)勢，從設(shè)計方案上大套用、小調(diào)整，原材料大價格優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，有效地提高了在市場的競爭力。近年來，廣東珠江投資憑借其雄厚的經(jīng)濟實力，良好的施工質(zhì)量，不斷強化其品牌優(yōu)勢。公司組織開發(fā)的華景城、暨南花9910月，廣東珠江投資在廣州地區(qū)成功開發(fā)樓盤11212593．6萬平方米，已建成面積356萬平方米。所開發(fā)樓盤銷售良好，已建樓盤平均95％以上，市場反響吵鬧。公司在進展過中，與金融部門、術(shù)實力，產(chǎn)品銷售實力，具備開發(fā)大型房地產(chǎn)工程的力氣。外方愛寶置業(yè)〔英屬處女島〕是香港合生創(chuàng)展集團旗93年在及投資權(quán)益，其總注冊資金為68054萬元，總建筑樓面面積約為262130098年公司股票在香港聯(lián)交所上市64300地產(chǎn)界之翹楚。五·工程規(guī)劃設(shè)計華南城將建設(shè)為廣州地區(qū)最大的經(jīng)濟住房小區(qū)，以其優(yōu)越的地理位置、超前的規(guī)劃設(shè)計、完善的配套設(shè)施、幽雅的園區(qū)環(huán)境，專業(yè)的物業(yè)治理，徹底轉(zhuǎn)變?nèi)藗兊淖》坑^念?！惨豢傮w規(guī)劃 華南城工程占地面積約200萬平方米總建筑面積約260萬平方米。充分利用其優(yōu)越的地理位置，全部用于建筑多、低層低密度、高尚的超大規(guī)模經(jīng)濟住房小區(qū)，主要解決廣東省政府機關(guān)人員、廣州地區(qū)局部教師員工、以及廣州市中低收入階層的住房問題，建筑本錢力爭把握在2023元/平方米以內(nèi)，該工程將以多層建筑為主，并包含有超市、農(nóng)貿(mào)市場、公交車場、餐廳酒店、學(xué)校醫(yī)療保健中心、體育場等全部公共配套設(shè)施，力求使工程規(guī)劃做到檔次高、價格低、環(huán)境秀麗〔綠化率達35.97%、設(shè)計先進〔承受無梁無柱構(gòu)造、裝飾精巧〔鋪木地板、配套齊全，使之成為我省經(jīng)濟住房示范小區(qū)。〔二、華南城主要經(jīng)濟技術(shù)指標項目居住區(qū)總用地面積〔項目居住區(qū)總用地面積〔M2〕比例〔%〕100人均〔M2〕1874518.9324.82其住宅用地1124771.456014.89中公建用地352055.618.784.66道路廣場152086.888.112.01公共綠地24560513.113.03項目數(shù)項目數(shù)量單位總征用地2023614平方米總規(guī)劃用地1874518.98平方米總建筑面積2602664.81平方米建筑占地面積329699.01平方米綠地面積674233.89平方米道路面積152086.88平方米綠地率35.97%容積率1.39建筑密度17.59%居住總戶數(shù)21575戶居住總?cè)丝?5513人人口毛密度403人/公頃(三)、形態(tài)構(gòu)造規(guī)劃區(qū)。1〕景致，制造的生態(tài)居住體系和住區(qū)景觀。制造既有現(xiàn)代生活氣息又有獨特地域特點的園區(qū)文化，這種文化將以濱江風景和嶺南特色為其主要素。強調(diào)整個居住區(qū)的空間形態(tài)特色及共性特點,制造豐富的園區(qū)空間和建筑體量。分期建設(shè)、滾動開發(fā)，使其成為可持續(xù)進展的范例。強調(diào)住宅的自然化、安康化和節(jié)能化。同時為了適應(yīng)市場需求，留意戶型設(shè)計多樣化。住宅設(shè)計—安康、自然、戶型多樣。全部戶型設(shè)計均考慮到自然通潔污、鬧靜分區(qū)。廳、房朝向均以景觀視線為主，兼顧朝向。立面處理小品，消遣設(shè)施等，將室外鋪地自然延進步入架空層，避開架空層無人光臨的情景，屋頂局部作綠化處理，頂蓋弧型飄板，局部漏空，體伸通透輕靈的特點。標準層處理為標準凸窗臺，透空鐵飾陽臺欄桿，同時戶型之間避開視線干擾?！菜摹⒆≌緫粜托^(qū)設(shè)計有A、B、C、D、E、F、G、H八種住宅類型，共98457.92—233平方米。六·市場分析及進展前景〔一〕99199999年廣州市房地產(chǎn)仍將呈平穩(wěn)緩步上升趨勢。1·廣州市房地產(chǎn)業(yè)進展的環(huán)境分析99年廣州市房地產(chǎn)環(huán)境存在很多有利因素，主要包括以下幾個方面：——房地產(chǎn)業(yè)進展的經(jīng)濟環(huán)境逐步改善一是全國宏觀經(jīng)濟盡管遇到了一系列困難，但1998年經(jīng)過全國人民的共同努力，照舊獲得了持續(xù)穩(wěn)定的增長，除了力爭到達8%的增長率外，同時也為99年連續(xù)保持平穩(wěn)增長打下了良好的根底。二是為了刺激經(jīng)濟的加速上升，估量99年國家將適當放松銀根。三是國際經(jīng)濟97、98年低谷后，99年將逐步走向復(fù)蘇。這些因素無疑會對國內(nèi)房地產(chǎn)生樂觀的影響。廣州市作為國內(nèi)布滿活力的中心城市，98年經(jīng)濟增長位居國內(nèi)各大城市之首，為99年廣州市房地產(chǎn)的進展供給了強有力的后盾。——國家及地方政府更加重視和支持房地產(chǎn)業(yè)的進展國家“九五”打算中已明確把房地產(chǎn)業(yè)作為的經(jīng)濟增長點加以培育和扶持。圍繞這一思路，近年來廣州市制定實施了一系列具有針對性企業(yè)、清理開發(fā)用地、收回閑置用地、加強土地征用與拆遷的標準化治理、清理對房地產(chǎn)業(yè)的收費工程、健全房地產(chǎn)中介治理、改善房地產(chǎn)投資環(huán)境等。這些政策和措施的出臺，對促進房地產(chǎn)業(yè)的進展有重要的推動作用?！》恐贫雀母锏牧Χ冗M一步加大1998加大力度，正式實施具有重要意義的貨幣分房政策。傳統(tǒng)的職工福利分對刺激搞活房地產(chǎn)市場，特別是住宅市場將產(chǎn)生樂觀作用?！≌鹑诘耐七x及利率的調(diào)整有利于吸引資金投向房地產(chǎn)業(yè)1992年開辦個人住房貸款業(yè)務(wù)，至98514158億元。其中，個人住房按揭余額52億元，比去年同期增加36億元。有銀行利率的一再下調(diào)，不僅有利于進展商降低開發(fā)本錢，而且有利于吸引民間儲蓄存款和股市資金投資樓市。——居民收入的增長和樓價的回落促使社會購置力相對提高改革開放以來，伴隨著國民經(jīng)濟的高速增長，廣州市居民收入水平始終保持較快的增長勢頭，收入水平在十大城市中始終高居首位。到199891752億元。由于供求1999年商品住宅價格漲價空間不大。因此，居民對商品房、特別是中低價商品房的購置力氣相對提高。2、1999年廣州市房地產(chǎn)市場進展的根本趨勢：商品住宅一枝獨秀1999年廣州市房地產(chǎn)投資將保持平衡的增長勢頭，估量全市房30013%完成18518%28億元，增幅為-12%，這將是繼97年投資削減后，連續(xù)其次年削減投資；商業(yè)用房估量完成投45億元，增幅為-10%。商品住宅將連續(xù)保持一枝獨秀。隨著福利分房政策的正式終結(jié)，估量1999年價格適中的一般多層住宅將呈現(xiàn)較好的銷售態(tài)勢，增幅估量可達六成左右；規(guī)劃、設(shè)計、治理較好的豪華住宅小區(qū)將會連續(xù)在銷售良、環(huán)境幽雅的近、遠郊樓盤，隨著人們選擇住房觀念的轉(zhuǎn)變以及分期估量調(diào)價的空間不大，總體上呈平穩(wěn)趨勢。〔二〕工程市場分析該工程地段位于番禺市南村鎮(zhèn)，毗鄰番禺大橋，其市場優(yōu)勢主要表現(xiàn)在如下：1、優(yōu)越的地理位置工程位于番禺南村番禺大橋東南地段，緊靠南村鎮(zhèn)政府的搬遷地，其西面緊靠番禺大橋，北面直臨珠江水岸，西南面格外鐘車程是番禺市位置格外特別。由于其處在番禺南村鎮(zhèn)政府所在地，離番禺市政府格外近，該地段將是番禺市今后進展的興經(jīng)濟、文化中心地帶。而由于其緊靠廣州市南部，通過番禺大橋、華南大橋，到廣州市中心地帶—天河虎門大橋、南沙港及蓮花山港咫尺可達，無論來回廣州、珠海、深圳或士，將使該工程的交通極為便利。而廣州市受地理位置及城市規(guī)劃影響，正急速地向東、向南的方向進展，廣州市重心東移及南移的趨勢已是不容置疑，東邊天河區(qū)經(jīng)過近的重心地帶已成現(xiàn)實。西南邊番禺祈福城、麗江花園、廣州碧桂園近郊、遠郊商品住房進展地。并且，該工程北面是珠江水面，工程地塊本身內(nèi)有三座自然生態(tài)山林和兩條自然溪流、環(huán)境秀麗，空氣清楚，格外適合建設(shè)為大型住宅小區(qū)。2、配套完善，生活便利生活設(shè)施配套：小區(qū)內(nèi)設(shè)有大型的農(nóng)貿(mào)市場、超級市場、士多店、酒店餐廳、理發(fā)店等、極大便利居民日常生活需要。健身消遣、醫(yī)療保健設(shè)施：小區(qū)本身附設(shè)有醫(yī)療、消遣設(shè)施，醫(yī)療健身需要。教育設(shè)施：小區(qū)本身附設(shè)有中學(xué)、小學(xué)、幼兒園。3、現(xiàn)有樓盤分析該工程屬于廣州市近郊、遠郊類樓盤。目前該類樓盤價格大致在2023—4000元/平方米之間，其開發(fā)地點主要處于廣州市白云區(qū)、芳村區(qū)、番禺市、南海市黃岐鎮(zhèn)一帶，其中優(yōu)以番禺市靠近廣州市一帶的開步上升趨勢，并且隨著開發(fā)樓盤的名聲越高，售價越高。比較典型的是麗江花園和珠江花園，麗江花園的售價從幾年前不到2023元/平方米攀4000元/2023元/平方米，4000元/平方米，這與廣州市近兩狀況表：工程名稱工程地點目前銷售均價開發(fā)樓盤進展商麗江花園番禺大石鎮(zhèn)南浦島4000元/平方米低層、高層廣州市番禺粵海房華南碧桂園番禺南村鎮(zhèn)迎賓路4000元/平方米別墅、多層地產(chǎn)廣地花園番禺大石鎮(zhèn)迎賓路3800元/平方米多層、別墅廣地房地產(chǎn)有限公華美家園番禺大石鎮(zhèn)城西路3000元/平方米多層司番禺市房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)總公司珠江花園番禺市沙窖島珠江花園番禺市沙窖島4000元/平方米28層番禺南英房地產(chǎn)有限公司與上述樓盤相比，華南城在地理位置上占有確定優(yōu)勢，并且，其招標設(shè)計，樓盤素養(yǎng)與周邊樓盤比較，更勝一籌麗江花園和珠江花園。3200元/平方米留有余地，隨著該工程的市場聲譽的提高，其售價也將步步走高，有望突破4500元/平方米。4、工程的進展前景廣州市重心東移及南移的趨勢已是不容置疑，天河區(qū)作為今后廣州員村二大路，是其明顯的跡象。估量今后的五年內(nèi)，天河市因市區(qū)的不斷擴大，其環(huán)城高速大路已修了一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)，廣州市也極有可能會有這一個進展趨勢，廣州、番禺、南海、佛山、東莞、順德將人們購房觀念的轉(zhuǎn)變，廣州市商品住房的郊區(qū)化進展趨勢是不容置疑的。因此，華南城工程的進展前景是極其寬闊的?！すこ涕_發(fā)打算分期開發(fā)——留意完整性與連續(xù)性。作為一個超大規(guī)模的居住園區(qū)，分期開發(fā)是極具效益和效率的。工程打算共分三期開發(fā)，一期作為樣板房工程，吸引業(yè)主的信念工程，配套公建設(shè)施齊全，巨大的上更高一層。此時，以二期為根底，進展三期，以別墅和大戶型住宅為主，更留意環(huán)境品質(zhì)，在多層與小高層之間增設(shè)弧形綠化帶，整個園區(qū)進展成為設(shè)施完善、生態(tài)優(yōu)良的一流居住園區(qū)。分期開發(fā)規(guī)劃表項目 第一期 其次期第三期總計總規(guī)劃用地〔M2〕 995793 44000043872518745