深圳中信維多利亞商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議及營銷報告

深圳中信維多利亞商業(yè)物業(yè)開展建議及營銷報告9/13/20231報告目錄第一局部目標的溝通和界定第二局部解決二個問題工程的方向問題工程屬性定位工程功能及形象定位工程銷售問題工程租售比例工程業(yè)態(tài)組合工程售賣模式工程經營模式工程價格定位第三局部工程招商及營銷推廣建議2報告思路工程分析開展商給予任務分析目標的溝通及界定目標下的戰(zhàn)略3第一局部目標的溝通及界定工程分析開展商給予任務分析目標的溝通及界定4工程分析—工程經濟指標及四至工程技術經濟指標總建筑面積：52933.1平米其中一層面積：7621.57平米二層面積：8876.26平米三層面積：9940.51平米四層面積：9371.39平米五層面積：4614.86平米商業(yè)面積：40000平米地下停車位近1000個公園面積：23000平米本工程北面：紅荔西路及香榭里花園西面：農林路及空地南面：香軒路及東?；▓@東面：農園路及名人俱樂部等從目前狀況來看：工程周邊人流量稀少道路通達狀況較好5工程分析—工程通達性分析從交通的通達性來看，本工程的交通通達性較好，從深南路、濱河路及僑香路等主要干道都能較為方便到達本工程。但公共交通并不便利濱河大道深南路僑香路竹子林地鐵車公廟地鐵6工程分析—建筑形態(tài)及意象從整體的建筑形式來看，工程表達了新古典主義的高貴與經典。但從建筑意向來看，工程的風格與現代建筑相比，親和力和外向型都比較弱。從形態(tài)上來說不像一個傳統大型的商業(yè)中心。廣場公園架空，下面是車庫北立面入口處形態(tài)南向立面7工程分析—工程外部細節(jié)1234工程的騎樓和二層露臺將給工程帶來體驗價值，但一樓的騎樓降低商鋪的使用率公園的構筑物、農園路與工程主入口處的高差將在一定程度上弱化項目商業(yè)展示性及價值。8工程分析—工程內部細節(jié)一層平面商業(yè)主入口人流通道人流通道商業(yè)次入口商業(yè)次入口履貨區(qū)10.8m*10.8m柱網自動扶梯樓梯電梯樓梯扶梯樓梯樓梯電梯電梯電梯樓梯樓梯扶梯工程一層商鋪面積7621.57平米，層高5.3米；布局優(yōu)勢：通道寬敞，人流組織較為明確，通過騎樓與廣場銜接，可以有效利用公園環(huán)境，柱網結構合理，便于商鋪的組合和利用。垂直交通工具豐富。布局劣勢：主入口與道路有高差，不利于人流的進入。層高有一定局限，空間稍感壓抑。騎樓9樓梯電梯樓梯扶梯樓梯樓梯電梯電梯電梯樓梯樓梯扶梯商業(yè)/餐廳上空上空工程分析—工程內部細節(jié)二層平面工程二層商鋪面積8876.26平米，層高4.7米；二層可以利用露臺做風情感比較強的餐廳；電梯阻隔局部鋪位的使用效率。預留了多處做餐飲的位置。露臺

餐廳餐廳餐廳10超市樓梯電梯樓梯扶梯樓梯樓梯電梯電梯電梯樓梯樓梯扶梯商業(yè)/餐廳工程分析—工程內部細節(jié)三層平面工程三層商鋪面積9940.51平米，層高4.7米；三層是可利用面積最大的一層，便于整體利用。11影院樓梯扶梯樓梯文化中心樓梯樓梯電梯電梯樓梯電梯電梯樓梯扶梯商業(yè)/餐廳商業(yè)/餐廳陽臺商業(yè)/餐廳商業(yè)/餐廳露天平臺防火分災區(qū)工程分析—工程內部細節(jié)四層平面工程四層商鋪面積9371.39平米，層高4.45米；文化中心和影院局部中空，能夠營造較好的空間感，有陽臺和露天平臺可以利用，預留了影院的位置。12商業(yè)扶梯電梯影院上空樓梯陽臺文化中心上空樓梯電梯樓梯樓梯上空商業(yè)/餐廳電梯樓梯商業(yè)/餐廳商業(yè)/餐廳電梯樓梯商業(yè)/餐廳陽臺上空扶梯工程分析—工程內部細節(jié)五層平面五層面積4614.86平米，層高4.45米；有屋頂平臺可以利用，預留多處做餐飲的位置，但大局部面積被切割，不能被整體利用。13工程分析—周邊商業(yè)現狀1、中旅一期1000平米2、深國投廣場，目前3萬平米，二期5平米3、荔林苑7000平米4、香榭里1000平米5、香荔綠洲1000平米6、東海坊2000平米7、家佳福購物廣場及臨街商鋪10000平米8、明年廣場50000平米9、車公廟地鐵商城24000平米1364257工程周邊商業(yè)成熟度較低；商業(yè)網點較為分散，相互作用較弱；未來將有深國投廣場、車公廟地鐵商城、明年廣場等大型集中商業(yè)。8914工程分析小結1、工程在本片區(qū)屬于體量較大的商業(yè)體；2、工程周邊道路人流量稀少，公共交通匱乏，但道路的通道性較好；3、工程的停車位為1000個，相對50000平米的商業(yè)體量來說，車位比較高；4、工程的建筑意向、騎樓、露臺、屋頂平臺將會給人們帶來較高的體驗價值；而公園將是本工程最大的價值體驗點；5、從工程的進入方式、建筑形態(tài)來看，屬于內向型的商業(yè)中心；6、從工程各層平面來看，內部的規(guī)劃較好，還有多處可以利用的外部空間，局部層高較低讓人感覺比較壓抑；7、工程所在區(qū)域商業(yè)氣氛較弱，網點分散，相互作用較弱；8、在未來會有明年廣場、車公廟地鐵商場、深國投廣場二期等商業(yè)進駐，整體供給量較大；9、受中心區(qū)輻射，片區(qū)商業(yè)前景看好，整個商業(yè)還需要3年左右的培育期；工程本身屬于內向型商業(yè)、且周邊人流較少、商業(yè)氣氛缺乏，商業(yè)成熟度較低，從目前來看，商業(yè)經營存在一定風險。15開展商給予我們的任務1、3-5層招商經營，8個月售完完成1－2層銷售；2、銷售與經營之間的關系怎樣平衡；16目標溝通－完成任務存在的困難8個月售完1－2層存在困難工程規(guī)劃屬于內向型的商業(yè)，在規(guī)劃上的沒有做到商業(yè)價值最大化周邊商業(yè)人流稀少，整體商業(yè)氣氛較差，多數商業(yè)經營狀況不佳，租金難以支撐售價大體量的集中商業(yè)要想經營得好，通常都已出租為主。多數銷售難以表達價值，且存在難度。通常會采用帶租約銷售，銷售之后如何經營才能保證收益。1－2層局部地方劃鋪存在較大困難。17目標溝通－完成任務存在的困難而8個月要完成的銷售額不確定給信心5萬平米商業(yè)做什么，怎樣做才能活前提賣出一定的價值，有難度讓客戶看得到經營前景；實力品牌商家進駐售賣模式選擇間接相關廉價賣出，不可能18目標界定是回籠資金，而非一定要賣一二層在這樣一個人氣不旺的區(qū)域，首先要解決5萬平米商業(yè)做什么能活下來問題。我們的目標3－5層怎樣經營我們還要解決整個工程怎樣經營達成目標首要解決問題賣哪里，怎么賣工程的方向問題19第二局部：目標下的戰(zhàn)略突破困局－突破區(qū)域挑戰(zhàn)常規(guī)－挑戰(zhàn)傳統商業(yè)常規(guī)第一：工程的方向問題工程屬性定位工程功能及形象定位指導思想205萬平米的商業(yè)做成什么工程屬性定位思路一：類似于萬象城輻射全市的商業(yè)中心思路二：輻射本區(qū)域的商業(yè)中心其他思路通常思路21工程屬性定位－思路一可行性分析大型購物中心規(guī)模（萬平米）條件支持輻射區(qū)域金光華廣場12人民南商圈，寫字樓聚集，與地鐵相連，有地鐵、公交人流穩(wěn)定人流全市萬象城18地王商圈，寫字樓聚集，與地鐵相連，有地鐵、公交人流穩(wěn)定人流全市中信城市廣場7深南中商圈，與地鐵相連，有地鐵、公交人流穩(wěn)定人流全市星河購物公園8.5中心區(qū)商圈，寫字樓聚集，與地鐵相連，有地鐵、公交人流穩(wěn)定人流全市從工程的公共交通及人流狀況來看，本工程難以成為輻射全市的商業(yè)中心。市級購物中心的規(guī)模及條件支持22工程屬性定位－思路二可行性分析1、本工程距離地鐵站有一定距離，離公交車站也有一定距離，自然人流少；2、除東海、香榭里、荔林苑之外，片區(qū)其他人流到達都需要一定時間。3、深南路以北寫字樓客戶需步行一定距離到達，以南寫字樓客戶需穿越深南路到達，且容易被車公廟地鐵商城、明年廣場等分流。4、僑香路兩側，香蜜湖路以東的客戶容易被深國投廣場分流；由此可見，工程自然人流少，片區(qū)距離本工程稍遠客戶容易被分流。目前人流狀況難以支撐本工程大體量的商業(yè)。濱河大道深南路僑香路竹子林地鐵車公廟地鐵本工程周邊人流可達性分析23工程屬性定位－思路二可行性分析周邊商業(yè)規(guī)模（萬平米）定位、主要業(yè)態(tài)輻射區(qū)域深國投廣場8萬平米香蜜湖、華僑城、中心區(qū)、景田為主的有車家庭購物中心，目前山姆已經開業(yè)，二期將會有百貨及影院。區(qū)域型車公廟地鐵商城2.4萬平米集餐飲、主題零售、生活服務、運動健身為一體的購物中心全市明年廣場5萬平米30-45白領女性購物中心全市其他零星商業(yè)2萬平米主要以滿足本樓盤日常需要為主鄰里型商業(yè)從周邊商業(yè)的供給來看，片區(qū)人口10萬人，商業(yè)供給量將在20多萬，按人均需要商業(yè)面積1平米來計算，未來集中商業(yè)將會面臨劇烈競爭。從周邊商業(yè)供給如果工程做輻射區(qū)域的商業(yè)中心，人流支持缺乏，且周邊供給量逐漸加大，工程面臨較大競爭壓力。24工程屬性定位5萬平米的商業(yè)做成什么思路一：類似于萬象城輻射全市的購物中心不可行思路二：輻射本區(qū)域的購物中心持續(xù)生存有問題，人流也難以支撐。需要突破困局25工程屬性定位－區(qū)域突破需要突破困局突破的可能性50：1的車位配比周邊道路的通達性較好工程處在中心區(qū)一級輻射區(qū)從區(qū)域地理上突破從消費模式上突破突破的可能性建筑意向經典、尊貴處在香蜜湖豪宅區(qū)域有公園、露臺、騎樓等增加體驗價值場景深圳人樂于體驗新生事物本工程從外部環(huán)境到工程本身具備突破的可能性26與本工程類似，波托菲諾的商業(yè)也處在人流較少的富人區(qū)；在形態(tài)及體量上，屬于社區(qū)商業(yè)，但波托菲諾通過嚴格的經營管理模式以及水岸風情的營造，使工程成為一個城市的風情的符號，成為一個有特定消費人群的商圈。工程屬性定位－區(qū)域突破案例借鑒特點：波托菲諾的異域風情營造得比較足，比較地道；商業(yè)街臨湖，將商業(yè)延伸到環(huán)境中；整體業(yè)態(tài)控制得比較好，風格一致，多為知名品牌商家；突破原因分析：最重要的原因：深圳是一個移民的、多元化的城市，樂于接受新事物，而深圳比較缺少體驗感比較強的商業(yè)，缺少有風格的交往和休閑場所。所以當新生事物出現的時候，人們都趨之假設騖，海上世界、萬象城的成功都證明了這一點。27體驗價值是人們重復去波托菲諾、萬象城、海上世界的最大理由。汽車文化給人們帶來了更多的消費體驗，突破了商業(yè)在區(qū)位上的局限性。工程屬性定位－區(qū)域突破案例借鑒體驗經濟、汽車帶來的消費已經成為促動現代人消費行為的動因。體驗價值是消費要獲得的心理和情感滿足；汽車是要獲得豐富消費體驗價值的工具28工程屬性定位－區(qū)域突破案例借鑒所以對汽車帶來消費和體驗價值研究是本工程實現區(qū)域突破和消費模式突破的根底。29汽車娛樂經濟深圳的汽車擁有量已經到達每100人28.64輛他將產生怎樣的影響力社會影響推動自身產業(yè)鏈的開展改變城市居住格局改變人們的生活和工作方式影響城市商業(yè)的格局工程屬性定位－汽車文化帶來的影響汽車擁有量增加產生的影響個體產生的影響擴大社交圈子見識更多的新鮮事物感受更多自然和人文的體驗汽車將會對社會進步及個體成長產生影響30駕車消費客戶駕車白領〔收入在10萬-30萬〕駕車中產階層〔收入在30萬-100萬〕駕車精英階層〔收入在100萬以上〕購物、休閑及交往的主要場所華強北購物為主，萬象城、中信城市廣場、華僑城、波托菲諾、海上世界休閑、交往。偶爾華強北購物，厭倦華僑北停車，在中心區(qū)、中信吉之島、山姆、香港購物比較多，萬象城、中信城市廣場、威吧、波托菲諾、海上世界休閑、交往。萬象城、中信、金光華、香港購物，休閑在波托菲諾、萬象城等。工程屬性定位－駕車消費客戶行為研究商業(yè)輻射區(qū)域的突破；隨著駕車消費客戶的增加，波托菲諾、海上世界等區(qū)域性較強的商業(yè)點逐漸實現區(qū)域突破；階層界限的突破，只要有車，各個階層的休閑、交往的場所是交叉、重復的；由此需要有更新的場所來刺激階層的區(qū)分；〔例如上海的時尚領地由新天地不斷的向外灘3號，外灘18號及N號過渡。深圳需要專門為中上層及精英階層提供純粹的購物、交往和休閑的地方。31駕車消費客戶場所選擇關注因素工程屬性定位－駕車消費客戶行為研究停車位數量是否滿足停車是否方便停車后與場所之間的距離及體驗感是否有與眾不同的產品是否有格外的體驗〔在根本屬性相同的前提下駕車消費客戶場所選擇關注因素駕車消費對個體產生的影響關注消費體驗關注體驗及自我的滿足愿意為體驗付出本錢32〔無關的〕〔有關的〕〔無差異化的〕〔差異化的〕工程屬性定位-經濟價值遞進競爭狀況顧客的需要〔市價〕〔溢價〕價格定位提取初級產品制造產品提供效勞展示體驗引導轉型顧客定制化商品化商品化商品化顧客定制化顧客定制化33工程屬性定位-經濟價值遞進的啟示從經濟價值遞進模型來看，高體驗價值的產品或是效勞是能得到溢價的，當產品帶來的體驗能夠引導客戶轉型時，將得到更高的溢價。體驗價值與馬斯洛需求層次是匹配的，愿意去體驗體驗價值的人，他的內心是渴望自我實現和滿足的。人是有限理性的體驗是效勞的一局部體驗將產生消費的主動性提取初級產品制造產品提供效勞展示體驗生理和平安需要社交和尊重需要自我實現和滿足的需要人們愿意為體驗付出本錢體驗經濟與馬斯洛需求層次之間關系34工程屬性定位-體驗經濟與工程經營的關系生理需要社交需要尊重需要自我實現平安需要白領中產精英自我實現需求愿意為體驗付出成本商品的溢價越高商戶支撐租金能力增加工程持續(xù)經營能力增加客戶層面越高越愿意為體驗付出本錢35所以我們鎖定中上層及精英階層當深圳還沒有專門純粹的購物、交往和休閑場所的時候我們可以為他們提供這種滿足體驗感的場所工程屬性定位36城市精英人士交往、休閑、購物的頂級場所與傳統的單純休閑的場所相比，會有購物的功能。與傳統的商業(yè)中心相比，他又是一個為特定圈層提供休閑和交往的場所。工程屬性定位37成功案例－上海.外灘3號簡介：外灘三號凝聚藝術、文化、美食、時尚和音樂，激發(fā)生活靈感，引領現代時尚，是品位人士推崇備至的優(yōu)雅成熟社交、休閑場所。外灘三號建筑面積共約12，000平方米，在七層樓面里擁有并經營四家呈現精美菜肴的餐廳、高級品牌專賣店、依云水療中心、滬申畫廊和一間音樂沙龍。外灘3號主要業(yè)態(tài)及商家：服裝：阿瑪尼及其他高級品牌專賣餐飲：Jean-Georges、望江閣等四家餐廳文化休閑：滬申畫廊和一間音樂沙龍和依云水療中心38注重品牌和風格的一致性云集世界頂尖品牌的服裝、餐廳，將奢華和時尚做到極致；成為了上海時尚、上流社會交往的標簽和場所。外灘3號既有時尚氣息又有文化和藝術的元素。注重體驗價值的營造，例如望江閣餐廳一層只為6－8位客人提供用餐，二層那么只有2－3位；滬申畫廊從高處延伸到餐廳；而法國Jean-Georges餐廳更是將體驗做到極致。成功案例－上海.外灘3號借鑒39多家世界頂級品牌入駐。同時引進著名的法國餐廳等高級娛樂休閑消費場所。注入精品零售、商務辦公、展覽展示與餐飲娛樂等多種時尚功能。也是一個時尚、精英、明星等定級人士交往和聚會的地方。成功案例－上海.外灘18號案例及借鑒其中品牌店有：卡地亞、杰尼亞Zegna、寶詩龍Boucheron、百達翡麗、英皇鐘表珠寶、雅格獅丹服飾、意大利Sibilla咖啡精品店、意大利GABBIANI玻璃精品店、YOUNIK精品店、寶姿1961和BREE皮革。Sens&Bund、灘外樓、BarRouge等高檔中西餐廳和酒吧。整個招商用了一年的時間，中西餐廳和酒吧先進駐，時裝、珠寶后進。401、外灘18號一直是在“邊簽約、邊開業(yè)、邊等待〞的狀態(tài)中走過來的，從招商的心態(tài)可以看出他們對品牌的堅守和追求；2、邊簽約、邊開業(yè)并沒有影響外灘18號的整體經營，因為是定級品牌，所以每開一家都會給整個城市帶來欣喜和熱情；從招商和推廣來說都是值得借鑒的。3、與外灘3號類似，同樣也注重體驗感和體驗價值的營造。成功案例－上海.外灘18號案例及借鑒41從外灘3號到外灘18號的成成效應我們可以看到，中國是一個正處在上升中的社會，在生活方式上也處在急于要和國際接軌的過程；中國的精英人士還比較缺乏生活方式的沉淀，即便腰纏萬貫也難以有自我滿足的感覺，他們需要氣質的沉淀，他們需要有這樣一個地方讓他們和真正的時尚接軌；而一個城市同樣也需要這樣的氣質和沉淀，時尚也越來越是一個城市是否國際化的標志，深圳需要這個標志和符號；上海有了新天地、外灘3號，18號還有N號，這些都讓這個城市真正的時尚起來，而深圳還只有萬象城、中信、波托菲諾、海上世界，深圳要真正時尚起來，也需要這樣的頂級場所。成功案例－上海.外灘18號案例及借鑒42工程的方向問題工程屬性定位工程功能及形象定位43一個能為精英人士帶來頂級體驗的場所；一個真正能讓深圳時尚起來的符號；一個讓深圳各路名流交往聚會的圈子；一個能讓深圳精英人士沉淀氣質的場所；一個氣息高貴，但并不缺少趣味性的場所。工程形象定位44工程形象定位—工程命名建議中信維多利亞廣場45工程形象定位—工程體驗價值的營造形象定位關鍵詞頂級體驗場所城市時尚符號特定人群圈層氣質沉淀的場所高貴而不乏趣味形象定位具象頂級品牌帶來的體驗、稀缺帶來的體驗、極致細節(jié)帶來體驗與國際化接軌、成為客戶、時尚傳媒的話題和愿意體驗的場所類似的人群環(huán)境對行為方式的促進，讓你懂得怎樣優(yōu)雅起來單純的高貴讓人覺得嬌柔和壓抑娛樂和趣味的體驗讓高貴和經典產生持續(xù)的力量豐富而極致的體驗將是本工程成功經營的關鍵46頂級品牌旗艦店進駐帶來的體驗同時也是城市時尚的符號這個符號可以是香蜜湖8號香蜜湖8號=ARMANI香蜜湖8號=GUCCI工程形象定位—工程體驗價值的營造47工程頂級品牌帶來的極致體驗這也是城市時尚的符號以及氣質和行為沉淀的場所香蜜湖8號=JeanGeorges餐廳=美食時尚化的標志香蜜湖8號=海港概念餐廳工程形象定位—工程體驗價值的營造JeanGeorges〔法〕〔世界頂級餐廳〕帶來真正的現代法式菜肴，美洲核桃木、深酒紅色及鈷藍色的家具使整個餐廳沉浸在一種優(yōu)雅氣氛中。48香蜜湖8號=特色餐飲〔特色包房模式〕“躺吧〞在香蜜湖8號的一至數個包房可以采用這種特殊的餐飲方式，形成市場的亮點和吸引眼球的標志；臥式就餐在古希臘和羅馬時期十分流行，斜靠在床上由傭人侍候用膳是一種身份和地位的象征；如今紐約也掀起了此種風潮；躺吧中的床和床墊都是特制的，侍者守候在一旁，如果顧客不小心把食物掉到床上，侍者能在35秒內換個新床單，就像在普通餐廳換張桌布一樣簡單。工程形象定位—體驗價值營造49香蜜湖8號=頂級體驗的“依云水療〞工程形象定位—體驗價值營造依云水療是世界頂級的水療，采用的都是法國和瑞士交界處阿爾卑斯山下的礦泉水。50停車體驗安裝車牌自動識別設備增加客戶前往商場或是客戶找車的引導標識或是效勞采用在停車場出口、入口分別安裝車牌自動識別設備，到達用戶的車牌號與IC卡一一對應，從而防止車輛被盜、防止值班人員作弊、便于遺失卡管理、提高停車場效勞水平和管理質量等均有明顯效果。工程形象定位—體驗價值營造51停車的感受不是在停車場，而是在一個設計感比較強的空間工程形象定位—體驗價值營造52建議在車庫中增加趣味性的設計經過設計的店面在車庫中穿插售賣汽車飾品的趣味店工程形象定位—體驗價值營造53停車場的墻體上可以有一些精美的涂鴉穿過停車場就像經過一條藝術街工程形象定位—體驗價值營造54影劇院和文化中心的百變體驗明星及各行業(yè)精英聚會、PARTY的地方；可以做首映儀式、新聞發(fā)布會，聽歌劇的地方。這里會因為特別的人和事而成為社會的焦點。工程形象定位—體驗價值營造55工程形象定位

—體驗價值營造經典建筑里的櫥窗設計精美趣味奢靡56建議商業(yè)騎樓增加經典的歐式燈增加趣味性小品和設計感較強的標識建議將商業(yè)的氣氛延伸到公園里，公園中也有休閑的桌椅。工程形象定位

—體驗價值營造57商場的通道可以用來做一些家居展覽商場的通道可以用來做一些藝術品或時尚新品的展覽以增加趣味性和體驗感工程形象定位

—體驗價值營造58增加趣味性小品和設計感較強的標識在商場中間也可以增加小品工程形象定位

—體驗價值營造59工程功能定位－精英人士消費模式分析通常以商務休閑和交往為目的；餐廳、酒吧及其他或以商務為目的的購物行為人群單純、私密、環(huán)境好獲得較高的體驗價值消費目的消費方式消費場所消費感受精英人士單純以購物為目的的消費會比較少，他們通常希望消費活動能在一個場所完成，如果購物功能融入得當，也能讓他們有較好的購物體驗。60工程功能定位所以本工程將是一個專門為城市精英人士奪身定做能獲得全面、極致頂級體驗的場所；主要包括以下功能：娛樂、休閑餐飲購物藝術沙龍展覽、展示建議娛樂、休閑：餐飲：購物：文化展覽=30%：40%：20%：10%61前提工程屬性定位工程形象功能定位工程方向性問題工程銷售問題工程租售比例工程業(yè)態(tài)組合工程售賣模式工程經營模式工程價格定位報告思路62工程業(yè)態(tài)定位功能購物餐飲休閑、娛樂藝術沙龍展覽、展示小型俱樂部等對應業(yè)態(tài)、業(yè)種建議服裝、珠寶、鐘表、紅酒、禮品等西餐廳、中餐廳酒吧、躺吧、水療、影院畫廊、音樂沙龍品牌、藝術品展覽展示廳各類俱樂部聚會場所從單純的業(yè)態(tài)來說，會與周邊的商業(yè)甚至市級購物中心有相同的地方，但不同的是對于商家品牌和業(yè)種的選擇，這里集中的都是深圳其他商業(yè)中沒有的品牌，而且在檔次上比較一致。這就是有差異的地方。附：周邊及深圳其他大型商業(yè)業(yè)態(tài)63一層功能分布及商家選擇建議一層世界頂級品牌店等專賣約3500平米

對外的餐飲面積約1500平米。餐飲和便利店精品專賣64一層功能分布及商家選擇建議世界頂級品牌專賣：阿瑪尼、Gucci、范思哲、CHANEL、CD、卡地亞、杰尼亞Zegna、寶詩龍Boucheron、百達翡麗、GUESS、

PRADA、VALENTINO、?，斒薱hanelPRADA65一層功能分布及商家選擇建議一樓對外店鋪西餐店：星巴克、kosmo咖啡店、日本、韓國料理、可頌坊、塔可鐘墨西哥風情餐廳、必勝客批薩等。

東北角上是711便利店

〔主要考慮對外，并與廣場結合〕66二層功能分布及商家選擇建議頂級品牌專賣西餐廳西餐廳西餐廳二層世界頂級品牌店等專賣約1000平米

西餐廳面積約3600平米。67世界定級品牌專賣：紅酒專賣、雪茄專賣、意大利Sibilla咖啡精品店、意大利GABBIANI玻璃精品店、YOUNIK精品店等餐飲：法國Jean-Georges餐廳，面積約1200平米丹周日式餐廳－充滿蟬意，面積約1700平米巴黎店MaisonBlanche法國餐廳700平米二層功能分布及商家選擇建議68法國依云水療、理容及泰式SPA共3400平米健身房、瑜珈館1500平米轉角餐廳1132平米三層功能分布及商家選擇建議69轉角餐廳建議引進帕蘭朵意大利餐廳帕蘭朵餐廳以意大利著名建筑家AndreaPalladio〔1508-1580〕的名字命名。“意大利國門之外最正統的意大利餐廳〞的美評。之后，2001年至2005年，餐廳蟬聯了“五星鉆石獎〞的殊榮。三層功能分布及商家選擇建議70明星聚會、開PARTY、音樂沙龍及畫廊1800平米四層功能分布及商家選擇建議餐飲2500平米餐飲950平米71五層功能分布及商家選擇建議餐飲1800平米餐飲600平米會議中心250平米724－5層中間局部共4300平米，建議引進海港餐飲的新概念餐飲店。5樓局部可以做成躺吧。4－5層帶露臺餐飲建議引進上海私訪菜。屋頂花園可以做成酒吧五層功能分布及商家選擇建議73工程業(yè)態(tài)組合比例業(yè)態(tài)面積(實用面積平米）比例（%）品牌專賣450016餐飲1208244娛樂、休閑(含屋頂酒吧）890032文化、會議20507娛樂、休閑：餐飲：購物：文化展覽=32%：44%：16%：7%與建議比例大致相近74工程租售比例建議商鋪的價值與人流狀況關系較通常弱與樓層關系較通常弱與業(yè)態(tài)承租能力相關與商家經營狀況相關工程租售比例原那么從經營的角度來說建議本工程只租不售，從開展商資金回籠的角度建議有原那么的進行出售。主力店和旗艦店不出售面積較大的店不進行分割出售承租能力較低并需要培育期的店不進行出售75前提工程屬性定位工程形象定位工程功能定位工程方向性問題工程銷售問題工程租售比例工程業(yè)態(tài)組合工程售賣模式工程經營模式工程價格定位報告思路76工程租售比例建議樓層業(yè)態(tài)主力店租售建議一層品牌專賣、餐飲、便利店阿瑪尼、Gucci旗艦店旗艦店不售，其余部分建議分割銷售，出售面積約4500平米二層品牌專賣法國Jean-Georges餐廳、丹周日式餐廳品牌專賣建議分割租售，主力店不售，餐廳不出售，出售面積約1000平米三層水療、SPA、健身、餐飲依云水療面積較大，不宜于分割，且業(yè)態(tài)需要一定培育期，不建議出售四層/五層文化、會議、餐飲海港概念餐飲、上海私房菜海港有一定購買的可能性建議出售面積在約5500平米，如果海港購置約在9800平米。出售/出租比例大致在20%-36%。77前提工程屬性定位工程形象定位工程功能定位工程方向性問題工程銷售問題工程租售比例工程業(yè)態(tài)組合工程售賣模式工程經營模式工程價格定位報告思路78自營發(fā)展商與經營公司聯營委托經營公司經營目前市場上常用的經營模式在解決售賣模式之前，我們需要明確工程整體的經營模式從工程的定位、持續(xù)經營以及良好形象的維護來看，無論是出租還是銷售都需要以統一的形象來經營。怎樣實現統一形象的經營，目前市場通常的模式是怎樣的？工程經營模式建議79經營模式特點優(yōu)劣勢其他第一種方式自營一般是在物業(yè)招租非常困難、物業(yè)具有某項壟斷性資源優(yōu)勢的兩種極端狀況下的選擇，物業(yè)集團多元化發(fā)展業(yè)務范圍涵蓋零售業(yè)時也會會選擇這種模式，如茂業(yè)百貨。優(yōu)勢：在具有壟斷性的前提下，優(yōu)勢較為明顯。長期來看，培養(yǎng)了商業(yè)的經營能力。劣勢：在發(fā)展商面臨招租困難及不專業(yè)時采用，風險較大。在自營的前提下，發(fā)展商可以自購自銷，同時也采取保底抽成或純分成的方式與商家合作。經營模式選擇—自營80經營模式特點優(yōu)劣勢其他第二種方式將商用物業(yè)直接租賃給商業(yè)營運機構開展商業(yè)營運即與商業(yè)機構簽訂租賃契約，按租賃契約的規(guī)定收取租金，獲得收益與商業(yè)營運公司的經營業(yè)績無關。通常在發(fā)展商沒有商業(yè)運作戰(zhàn)略、經驗及實力的狀況下采用。優(yōu)勢：風險小，收益穩(wěn)定；劣勢：不能更好的實現商業(yè)價值最大化。商業(yè)經營公司通常也采取統一經營和分割等方式進行管理。經營模式選擇—委托專業(yè)的商業(yè)經營公司81經營模式特點優(yōu)劣勢其他第三種方式發(fā)展商與商業(yè)營運公司聯營即發(fā)展商與商業(yè)營運公司采取契約式的合作方式，發(fā)展商的租金收入與此物業(yè)空間的商業(yè)經營收入掛鉤，按照契約提成、分紅。通常在發(fā)展商有一定經驗和實力，并且有商業(yè)運作戰(zhàn)略的情況下使用。優(yōu)勢：與專業(yè)公司合作，可以培養(yǎng)發(fā)展商自身的商業(yè)運作能力，風險大，收益也大。劣勢：商業(yè)經營業(yè)績好了，收入增加；同時也承擔經營不善而帶來的低租金甚至無租金風險。采取保底抽成或純分成的方式與商家合作。經營模式選擇—開展商與商業(yè)營運公司聯營82經營模式選擇從開展商角度來看，中信有運作商業(yè)的成功經驗，有自己的商業(yè)經營隊伍，而且也有開展商業(yè)房地產的戰(zhàn)略，所以從工程及開展商的長期利益來看，在統一經營管理的模式下采用：自營+國際專業(yè)商業(yè)經營咨詢機構作參謀的方式即可挖掘商業(yè)的長期價值，也可吸取專業(yè)經營咨詢公司的建議。83經營管理公司和商家可以采取保底提成的方式進行合作，收取的租金一般分兩局部，一局部是按面積收取，稱為保證租金，另一局部按總營業(yè)額的一定比例收取，該比例取決于承租商的平均費用、商品價格、利潤率等相關因素，總營業(yè)額的計算通常每年進行一次。整個商場將采用店中店的經營形態(tài)。經營模式選擇84前提工程屬性定位工程形象定位工程功能定位工程方向性問題工程銷售問題工程租售比例工程業(yè)態(tài)組合工程售賣模式工程經營模式工程價格定位報告思路85工程售賣模式分析銷售方式特征優(yōu)劣勢適用性直接銷售將商鋪分割銷售給業(yè)主，讓業(yè)主自主經營。優(yōu)勢：發(fā)展商后顧之憂；沒有但對于有租有售的商業(yè)來說將會影響整體的經營和形象適用于成熟商業(yè)區(qū)域的街鋪銷售帶租約銷售開發(fā)商引進主力商家或經營管理者主力商家或經營管理者在一定年限內享有經營權和收益權，發(fā)展商一次或每年返還客戶收益。有利于實現統一的經營，但會在租約期滿后產生一些后續(xù)問題。對于商業(yè)未成熟區(qū)域街鋪，或是需要實現統一經營的商鋪目前市場上常用的商鋪銷售方式86目前工程所在區(qū)域還不能給到市場信心，還需要一定的培育期，且工程要實現統一經營，所以建議工程一層外鋪采用帶租約銷售的方式〔租約建議在5年左右〕，既能在培育期給到客戶信心，又能將工程良好的形象建立起來。工程售賣模式分析帶租約銷售局部87一樓的內鋪引進了及二樓引進世界品牌專賣，通常簽的時間都會比較長，如果采用通常的帶租約銷售方式，開展商付出的本錢會比較高，所以我們建議世聯研究的核心售賣模式。工程售賣模式分析88“核心售賣〞與銀行無關，操作簡單，可以做為一種銷售方式。開展商某經營公司統一管理投資客戶銷售關系確定銷售價格主力店進駐/招商投資客戶與開展商簽定銷售合同同時，簽定“委托經營協議書〞，同意將10年收益權抵付尾款。并承諾期滿后原價回購。投資客戶只付首期，不需月供，即可享有物業(yè)升值的好處。89承諾承諾詮釋首付4成通過測算，我們認為首付4成是能夠達到銷售速度與回款量之間效率最優(yōu)的付款方式10年抵尾款（1）按照首付4成方式，剩下6成尾款；（2）若按承諾返租6%計算，10年返租達到60％；（3）實際發(fā)展商獲得的收益也就是首期4成＋10年的租金收益；10年后原價回購保證（1）主力店的長期經營保證了周邊商鋪的租金增長，10年后商鋪必定升值。10年后客戶未必肯回購；（2）即使回購，也是根據銷售原價回購，同時考慮年限折舊；實際回購成本低于原價；但商鋪升值，回購還能保證收益增加；（3）提供該項保證，給予客戶強烈信心。工程售賣模式分析—核心售賣模式分析90本工程采用核心售賣模式的好處在于：—在區(qū)域商業(yè)價值未能表達之前給予投資者信心和保障；—為開展商在短期利益和長期利益的博弈中找到一個比較好的平衡點。工程售賣模式分析—核心售賣模式分析建議一樓內鋪及二樓專賣局部采用核心售賣模式914-5層采用直接銷售給商家的方式所以本工程將采用帶租約銷售+核心售賣模式+直接銷售的方式對局部商鋪進行銷售工程售賣模式分析92前提工程屬性定位工程形象定位工程功能定位工程方向性問題工程銷售問題工程租售比例工程業(yè)態(tài)組合工程售賣模式工程經營模式工程價格定位報告思路93香蜜湖片區(qū)處于開展階段，未有成熟商業(yè)氣氛，我們調查發(fā)現，工程周邊僅有零星街鋪交易，與本工程經營模式相去甚遠，可參照性不強。靜態(tài)價格制定方法的選擇綜合比較市場比較法成本法收益法適用范圍適用于不動產交易發(fā)達，有較多的交易實例的情況適用于既無收益又不交易的不動產有收益或潛在收收益的不動產問題周邊商鋪市場交易不發(fā)達，嚴重缺乏交易實例的參照物不符合本項目情況符合本項目情況是否采用不建議采用不建議采用建議采用√工程的價格定位94用市場比較法確定租金及收益率用收益復原法計算靜態(tài)價格估計溢價空間動態(tài)價格工程的價格定位—定價方法路線圖95項目名稱首層平均月租（元/平方米·月）權重權重月租（元/平方米·月）東海坊25040%100香榭里花園10015%15中旅國際公館25030%75香荔綠洲12015%18根據市場比較法，一樓商鋪靜態(tài)月租為210元/平米，由于比較的都是街鋪，街鋪的使用率都比較高，約在90％左右，所以233元/平米應該是一樓的按套內面積計算的租金。工程的價格定位—靜態(tài)租金測算96公式V=a/r[1-1/(1+r)n]，其中V代表評估價值，a=233，r=6%，n=37年〔使用年限40年〕。備注：假設在37年的使用期限中，各年凈收益和投資回報率相等。得出如下計算結果工程的價格定位—收益法的計算過程首層價格初步估算為：41204元/平方米〔套內〕97根據本工程特點及區(qū)域市場特點，本工程的溢價空間主要集中在營銷、商業(yè)成熟、品牌三個方面，初步預期將帶來10%—20%的溢價。動態(tài)價格=靜態(tài)價格+溢價空間收益法計算市場增長溢價規(guī)劃利好溢價營銷措施溢價外部溢價因素內部溢價因素項目成熟溢價產品領先溢價品牌信譽溢價經過溢價，首層均價區(qū)間[45324，49344]元/平方米工程的價格定位—經過溢價后的動態(tài)價格98工程的價格定位工程一層外鋪價格為[45324，49344]元/平方米〔按套內面積計算〕工程一層內鋪價格約為外鋪價格的60%，約在28430元/平方米左右〔按套內面積計算〕工程二層內鋪價格約為一層內鋪價格的70%，約在20000元/平方米〔按套內面積計算〕工程4-5層假設直接銷售，因面積較大，通常價格不會很高，建議在8000元/平方米。〔按套內面積計算〕99工程銷售收入測算工程整體銷售收入不含4-5層為176366000元，含4-5層為210766000元；實際回款不含4-5層為113192000元，含4-5層為147592000元；商鋪位置套內面積價格銷售收入實際回款1層外鋪15004738471076000710760001層內鋪30002843085290000341160002層內鋪1000200002000000080000004-5層430080003440000034400000合計9800

210766000147592000100工程整體回憶工程屬性定位：城市精英人士交往、休閑、購物的頂級場所工程形象定位：頂級時尚、極致體驗工程命名：中信維多利亞廣場工程功能定位及比例：娛樂、休閑：餐飲：購物：文化展覽=32%：44%：16%：7%出售/出租比例：大致在23%-38%售賣模式：帶租約銷售+核心售賣模式+直接銷售工程收益：工程整體銷售收入不含4-5層176366000元，含4-5層210766000元；實際回款不含4-5層113192000元，含4-5層147592000元；小結：工程的長期收益主要來自于工程的成功經營，短期收益相對較少。101工程招商及推廣工程招商策略建議工程推廣建議102樹立品牌、整體招商、統一形象、統一經營管理通過推廣實現良好的市場品牌度和知名度，將有助于工程整體租金水平的提高。樹立品牌的另一個含義就是通過先進的商業(yè)經營管理模式和良好的效勞理念爭服顧客，贏得市場，最終保障整個商業(yè)獲得長期的租金收益和經營收益。工程的總體招商思路103樹立品牌、整體招商、統一形象、統一經營管理工程進行整體招商。工程的總體招商思路104樹立品牌、整體招商、統一形象、統一經營管理是指統一商業(yè)的整體，包括內部店鋪的裝修風格、統一商業(yè)效勞人員的著裝，統一進行宣傳推廣，這樣能夠很大程度上提高商場的物業(yè)檔次，從而滿足高檔的商業(yè)定位，同時也能大大改善工程的購物和經營環(huán)境，有利于提升工程的品牌知名度，構筑核心競爭力；統一培訓管理，以此提高整體效勞水平，降低營銷本錢。工程的總體招商思路105先招主力餐飲和旗艦國際品牌店，后其他；工程的總體招商策略主力餐飲和旗艦國際品牌店在招商條件上給予一定優(yōu)惠。主力店和旗艦店的位置需要預留；邊招商、邊開業(yè)；在品牌和鋪位的選擇上要堅持檔次相似的原那么。106工程招商及推廣工程招商策略建議工程推廣建議107工程招商銷售重要節(jié)點建議3月5月7月9月10月11月1月3月確定招商主題、業(yè)態(tài)9月準備招商資料整理意向商家資料確定招商隊伍銷售中心裝修籌備招商啟動新聞發(fā)布會組織財富論壇投資論壇主力店及品牌商家招商與主力店或品牌商家有明確意向商家簽約儀式并進行宣傳6.1銷售中心開放，公園主體完成6.1開始銷售登記及咨詢(開始認籌〕7.1鋪王拍賣及公開出售即解籌第一批鋪位品牌商家簽約儀式并進行宣傳8.8第二批鋪位登記第二批主力店、品牌商家招商完成9.2第三批鋪位公開出售即解籌主力店、品牌商家招商完成90%10.2第三批鋪位登記10.28第三批鋪位公開出售即解籌第三批主力店、品牌商家招商完成招商成功答謝會局部店鋪開業(yè)籌備活動剩余鋪位招商、簽約、開業(yè)108工程推廣—商鋪入市策略1〕商鋪銷售時機：商業(yè)街區(qū)展示區(qū)全實景展示，已簽約1-2家主力大商家；2〕先預熱先展示再認籌：主體局部的外裝修及公園完成之后再登記咨詢；3〕推售節(jié)奏：商鋪分3批銷售，每批單位分次推出，每次推出即售完；4〕制造營銷熱點，持續(xù)舉行活動：不斷制造營銷熱點，持續(xù)舉辦體驗式營銷活動，持續(xù)制造區(qū)域人氣，提高社會關注度。109事件營銷1：中信維多利亞購物公園招商推介新聞發(fā)布會五洲賓館地點:工程預熱，工程整體推介目的:主題：工程商業(yè)價值，工程推介邀請嘉賓：各報社、電視臺和網絡媒體記者中信公司領導政府部門領導世聯領導有號召力的品牌商家中信會會員時間:2006年4月工程推廣—事件營銷110事件營銷2：投資論壇形式：論壇/發(fā)布會/講座主題：中國商業(yè)經營開展模式探討邀請嘉賓：各報社、電視臺和網絡媒體記中信公司領導世聯公司領導商業(yè)投資分析專家、權威人士中信城市廣場商家、中信業(yè)主、世聯客戶2006.4〔與財經雜志聯合舉行投資論壇〕工程推廣—事件營銷111事件營銷3：主力店簽約儀式暨招商推介會主力店確定關鍵工作:威尼斯酒店地點:展示工程商業(yè)前景，提升其它商家及投資者對工程的信心，促進后續(xù)招商，促進商鋪銷售目的:邀請嘉賓：各報社、電視臺和網絡媒體記者邀請/中信公司領導邀請/業(yè)內人士邀請/中信會員2006.4主力店簽約儀式暨招商推介會視招商進展情況具體確定具體時間:后續(xù)新聞及軟文報道工程推廣—事件營銷在媒體的運用上，本工程將更多的運用時尚的媒體，例如城市畫報、周末畫報、男女士芭莎等112事件營銷4：對中信業(yè)主的產品商業(yè)價值推介會時間：事件營銷5：對中信高爾夫球會的產品商業(yè)價值推介會事件營銷6：對招商金卡，中信實業(yè)銀行金卡會員產品商業(yè)價值推介會主題：產品商業(yè)價值推介邀請嘉賓：各報社、電視臺和網絡媒體記者邀請/中信公司領導業(yè)內人士邀請/中信業(yè)主/高爾夫會員/招商或中信實業(yè)銀行金卡會員工程推廣—事件營銷113鋪王拍賣會鋪王選擇規(guī)律——一、商鋪價值全表達。二、唯一性。制造高潮的利劍；吸引眼球的法寶。三、總價最高商鋪及單價最高商鋪事件營銷7：鋪王拍賣鋪王拍賣目的：提升工程形象，形成價值標竿鋪位：選擇1個外街鋪和1個大鋪工程推廣—事件營銷114事件營銷8：開盤慶典活動開盤慶典事件建議：1、邀請阿瑪尼設計總監(jiān)參與開盤慶典；2、阿瑪尼新產品發(fā)布會；3、某珠寶首飾的新品發(fā)布會；4、邀請時尚媒體參加新聞發(fā)布會。工程推廣—事件營銷115事件營銷9：主力店開店慶典主力店開店慶典主力店確定關鍵工作:展示工程商業(yè)良好運營情況，提升其它商家及投資者對工程的信心，促進后續(xù)工程的銷售目的:后續(xù)新聞及軟文報道邀請嘉賓：各報社、電視臺和網絡媒體記者邀請/中信公司領導/中信會會員/世聯尊貴會會員等工程推廣—事件營銷1161、通過中信會進行工程價值的分析和傳播2、中信業(yè)主資源利用對象：中信珠三角、聯動推廣方式：短信、直郵、通知、會刊內容：針對工程推廣需要，以區(qū)域開展前景、工程投資前景分析和產品訴求傳遞給客戶，為后期工程銷售儲藏客戶。特別是中信高爾夫的業(yè)主目的：實現重復購置以及推薦購置工程推廣—資源利用117客戶資源利用方式：短信、直郵、通知范圍：三級市場聯動，客戶資源最大化挖掘利用目的：拓寬客戶層面、儲藏誠意客戶工程推廣—世聯客戶資源利用118工程推廣—世聯行尊貴會利用尊貴會職能為物業(yè)投資客戶提供市場上第一手樓盤咨詢，造就地產投資增值時機長三角、珠三角各大城市投資物業(yè)咨詢互動，以最快的速度為會員提供國內各大城市房產投資訊息會員優(yōu)惠享受24小時免費物業(yè)估價咨詢效勞享受世聯地產與相關大型公司聯手推出的優(yōu)質效勞自由參加本會舉辦的多元化活動獲得尊貴會精選商家購物優(yōu)惠享受購置、租賃物業(yè)及按揭優(yōu)惠折扣目的：為本工程拓寬客戶來源，儲藏誠意客戶119工程附件一：工程周邊商業(yè)調研120工程周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、租金調研位置業(yè)態(tài)數量業(yè)種租金東海坊餐飲8湘軒樓韓國料理日本料理QQ吧天善酒家東海坊全部出租，初始租金150元/月，目前最近出租商鋪500元/月，平均租金200元/月服飾5I-spiritFelicityKee-Ken家居用品3TOYOHYA特百惠地產代理商4世聯行中原地產便利店1Seven-eleven糕點西餐2金棕櫚西餐咖啡文具玩具2東良文具替樂堡其他業(yè)態(tài)4藥房、沖印店等121工程周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、租金調研位置業(yè)態(tài)數量業(yè)種租金經營狀況香荔綠洲底商餐飲4蘭州拉面沙縣小吃海鮮酒樓100元/月經營檔次較低，經營狀況一般美容美發(fā)3蘿蘭締絲生活配套3煙酒行礦泉水專賣便利店地產代理1地產創(chuàng)輝港中旅一期底商美容美發(fā)3中檔230-250元/月社區(qū)商業(yè)超市1華潤地產代理4世聯行中原122工程周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、租金調研位置業(yè)態(tài)數量業(yè)種面積租金鑫竹苑餐飲2沃天利快餐80平均100元/月服裝__500超市1佳家福1000生活配套3藥房彩印5020地產代理1萬廈君安30香荔花園超市1民潤市場300150元/月—200元/月體彩1_12彩印店210干洗店2小白兔干洗店15藥店1海王星辰藥房40生活配套8礦泉水、茶莊30地產代理4美容美發(fā)1名一麒300123工程周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、租金調研位置業(yè)態(tài)數量業(yè)種面積租金荔林苑書店1竹林同心書店100150元/月美容美發(fā)1聚星100地產代理3中天、創(chuàng)輝、港達物業(yè)20-50超市1萬家樂3500健身1海洋健身俱樂部1000餐飲1福建特色小吃40香榭里藥店1和順堂100100元/月餐飲1丹桂軒500124附件二：周邊寫字樓調研分析125有色大廈本元大廈都市陽光喜年中心豪都大廈展業(yè)中心〔未售〕深航綜合辦公樓泰然九路香蜜湖路泰然四路世貿中心銀座國際財富廣場明年廣場香林路東?；▓@東?；▓@出口出口出口出口地鐵車公廟站農林路香蜜湖醫(yī)院泰康軒高速公路深南大道2、寫字樓商鋪調查——寫字樓商鋪分布金潤大廈〔未售〕工程周邊寫字樓商業(yè)調研商業(yè)規(guī)模商業(yè)配套有色大廈三層共6000平方米餐飲、地產代理、訂票中心、蛋糕屋本元大廈三層共6400平方米1-3樓為銀行、4樓王子廚房都市陽光三層8000平方米1樓為銀行及地產代理、2、3層為酒樓喜年中心三層6000平方米銀行、酒店、配餐中心展業(yè)中心三層5800平方米1、2層銀行、3層業(yè)態(tài)未定大慶大廈四層5000平方米_萬潤大廈三層4800平方米_遼寧大廈約5000平方米_深航辦公樓約5000平方米深航國際酒店財富廣場三層共8000平米餐飲、地產代理、精品、咖啡、證券、銀行等銀座國際二層3000平米二層為酒樓寫字樓裙樓商業(yè)面積約7萬平米工程周邊寫字樓商業(yè)調研127寫字樓調查財富廣場——規(guī)模：1棟27層寫字樓、1棟25層公寓商業(yè)配套：二層商業(yè)約8000平方米，引進麥當勞、文具、西餐廳等銀座國際——規(guī)模：3-27層商業(yè)配套：二層商業(yè)裙樓約3700平米，2樓已引進餐飲業(yè)地鐵聯體地鐵聯體128寫字樓調查都市陽光——規(guī)模：5-32層商住兩用共411戶商業(yè)配套：1-3層約8000平米，2、3樓已引進酒樓，1樓為街鋪有色大廈——規(guī)模：5-12層公寓。13-26層寫字樓商業(yè)配套：1-4層約6000平米129寫字樓調查展業(yè)中心——規(guī)模：1棟30層商業(yè)配套：1—3層商業(yè)裙樓，1、2層為銀行，3樓業(yè)態(tài)未定