商業(yè)建筑設(shè)計(jì)理論課件

商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)解析“商業(yè)地產(chǎn)”

:1.商業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)與商業(yè)的結(jié)合。

2.商業(yè)地產(chǎn)是城市設(shè)施與商業(yè)的結(jié)合。3.商業(yè)地產(chǎn)是資本與地產(chǎn)的結(jié)合。解析“商業(yè)地產(chǎn)”:1.商業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)與商業(yè)的結(jié)合。2

商業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)與商業(yè)的結(jié)合。應(yīng)該說(shuō)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)滿足商業(yè)的需求，是一種無(wú)縫的結(jié)合，也就是說(shuō)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要滿足商業(yè)需求，是商業(yè)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的無(wú)縫結(jié)合，可以說(shuō)從選址、商業(yè)定位、業(yè)態(tài)組合、招商推廣、工程管理，到運(yùn)營(yíng)管理全過(guò)程的結(jié)合。不能有任何失誤，絕對(duì)不能說(shuō)蓋好了房子，按照我們自己的主張，按照我們自己的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，蓋好了房子等別人來(lái)租，這是錯(cuò)的。應(yīng)該是在選址的時(shí)候，就應(yīng)該確定好有誰(shuí)牽頭來(lái)做。1.商業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)與商業(yè)的結(jié)合。

2.商業(yè)地產(chǎn)是城市設(shè)施與商業(yè)的結(jié)合。3.商業(yè)地產(chǎn)是資本與地產(chǎn)的結(jié)合。商業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)與商業(yè)的結(jié)合。應(yīng)該說(shuō)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)滿足商業(yè)的

商業(yè)地產(chǎn)是城市設(shè)施與商業(yè)的結(jié)合。商業(yè)地產(chǎn)和普通地產(chǎn)的城市設(shè)施不一樣，商業(yè)地產(chǎn)絕對(duì)不是靠好山好水好風(fēng)光來(lái)?yè)Q取它的支撐點(diǎn)，而主要是交通、人流，最終落實(shí)到一個(gè)詞上就是購(gòu)買力。所以評(píng)判商業(yè)地產(chǎn)的最終根本點(diǎn)就是你所選址的位置是不是具有購(gòu)買力。2.商業(yè)地產(chǎn)是城市設(shè)施與商業(yè)的結(jié)合。1.商業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)與商業(yè)的結(jié)合。

3.商業(yè)地產(chǎn)是資本與地產(chǎn)的結(jié)合。商業(yè)地產(chǎn)是城市設(shè)施與商業(yè)的結(jié)合。商業(yè)

商業(yè)地產(chǎn)是資本與地產(chǎn)的結(jié)合。商業(yè)地產(chǎn)不等同于普通地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，比較像資本運(yùn)作。3.商業(yè)地產(chǎn)是資本與地產(chǎn)的結(jié)合。1.商業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)與商業(yè)的結(jié)合。

2.商業(yè)地產(chǎn)是城市設(shè)施與商業(yè)的結(jié)合。商業(yè)地產(chǎn)是資本與地產(chǎn)的結(jié)合。商業(yè)地商業(yè)地產(chǎn)之基本性格:1.經(jīng)營(yíng)管理/不動(dòng)產(chǎn)——收養(yǎng)性不動(dòng)產(chǎn)2.大量投資/長(zhǎng)期回收3.生活者之生活方式/滿足的容器4.逐年形成/變遷/逐年衰退5.商圈/區(qū)位/量身訂做6.良性循環(huán):

消費(fèi)者/經(jīng)營(yíng)者/管理者/投資者商業(yè)地產(chǎn)之基本性格:1.經(jīng)營(yíng)管理/不動(dòng)產(chǎn)——收養(yǎng)性不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)碰到的困境:1.投資心態(tài)——暴利項(xiàng)目2.過(guò)于偏重不動(dòng)產(chǎn)快速回收心態(tài)3.違反商圈原則,漠視經(jīng)營(yíng)管理4.衍生產(chǎn)權(quán)/經(jīng)營(yíng)權(quán)/管理權(quán)分離的矛盾5.前段定位整合,后段經(jīng)營(yíng)管理人才嚴(yán)重不足商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)碰到的困境:1.投資心態(tài)——暴利項(xiàng)目2.商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)中十個(gè)切入點(diǎn)的思考:1.人口規(guī)模、區(qū)位、商業(yè)體量2.項(xiàng)目商圈分析3.業(yè)種業(yè)態(tài)分析4.項(xiàng)目定位的深度解析5.交通動(dòng)線及空間形式6.主、次力店的合理布局7.商業(yè)地產(chǎn)與城市環(huán)境的關(guān)系8.設(shè)計(jì)的主題、場(chǎng)所、印象9.開(kāi)發(fā)流程與經(jīng)營(yíng)管理模式10.開(kāi)發(fā)商投資回報(bào)的了解商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)中十個(gè)切入點(diǎn)的思考:1.人口規(guī)模、區(qū)位、商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)中十個(gè)切入點(diǎn)的思考:1.人口規(guī)模、區(qū)位、商業(yè)體量2.項(xiàng)目商圈分析3.業(yè)種業(yè)態(tài)分析4.項(xiàng)目定位的深度解析5.交通動(dòng)線及空間形式6.主、次力店的合理布局7.商業(yè)地產(chǎn)與城市環(huán)境的關(guān)系8.設(shè)計(jì)的主題、場(chǎng)所、印象9.開(kāi)發(fā)流程與經(jīng)營(yíng)管理模式10.開(kāi)發(fā)商投資回報(bào)的了解商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)中十個(gè)切入點(diǎn)的思考:1.人口規(guī)模、區(qū)位、商業(yè)1.人口規(guī)模、區(qū)位、商業(yè)體量

項(xiàng)目所在城市的人口規(guī)模，所處區(qū)位及計(jì)劃開(kāi)發(fā)的商業(yè)體量，是決定這個(gè)項(xiàng)目成敗命運(yùn)的先期條件。首先，城市城區(qū)人口規(guī)模。城區(qū)人口規(guī)模的區(qū)間劃定并沒(méi)有非常嚴(yán)格的界定，我們姑且細(xì)分為15萬(wàn)以下、15—50萬(wàn)、50—100萬(wàn)、100—200萬(wàn)、200—500萬(wàn)、500萬(wàn)以上，這個(gè)細(xì)分實(shí)際上已經(jīng)將城市分級(jí)，從鎮(zhèn)、縣城、小型地市、中型地市、大型地市、省會(huì)城市到跨省域城市、到國(guó)際城市了。人口多到一定的程度才會(huì)出現(xiàn)某些事務(wù)和商業(yè)形態(tài)。比如家樂(lè)福標(biāo)準(zhǔn)店（15000㎡）肯定不會(huì)開(kāi)在十五萬(wàn)人以下的地方；五十萬(wàn)人城區(qū)的地方不容易形成二個(gè)商業(yè)中心。

第二點(diǎn)是項(xiàng)目所在之區(qū)位，可概分為市中心核心區(qū)、市中心區(qū)域、中心區(qū)邊緣、城鄉(xiāng)結(jié)合部、郊區(qū)交通結(jié)點(diǎn)、郊區(qū)住宅區(qū)等。從日常生活經(jīng)驗(yàn)中可以觀察到區(qū)位的差異所產(chǎn)生的業(yè)種業(yè)態(tài)上的差異，例如大型建材類通常會(huì)出現(xiàn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部，百貨公司幾乎都在市中心核心區(qū)，大型超市則在住宅密集區(qū)等等。

第三點(diǎn)是項(xiàng)目商業(yè)體量的開(kāi)發(fā)規(guī)模，從經(jīng)營(yíng)上來(lái)看，規(guī)模決定項(xiàng)目的定位，一般的項(xiàng)目應(yīng)該都在20萬(wàn)平米以內(nèi)（不包括專業(yè)市場(chǎng)），超過(guò)10萬(wàn)平米的就需要超強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)來(lái)運(yùn)作，這幾年許多開(kāi)發(fā)項(xiàng)目顯示，盲目貪大的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程舉步維艱，所以“適量”的開(kāi)發(fā)是非常重要的，切莫一味追求商業(yè)開(kāi)發(fā)量，導(dǎo)致后期營(yíng)運(yùn)的風(fēng)險(xiǎn)及資金的壓力。將這三點(diǎn)得到的信息合在一起縱向分析，很快地整個(gè)項(xiàng)目的輪廓就清晰起來(lái)，絕大多數(shù)的項(xiàng)目都可如此觀之。1.人口規(guī)模、區(qū)位、商業(yè)體量項(xiàng)目所在城市的人口規(guī)模1.人口規(guī)模、區(qū)位、商業(yè)體量案例分析——南昌湖東路商業(yè)項(xiàng)目1.人口規(guī)模、區(qū)位、商業(yè)體量案例分析——南昌湖東路商業(yè)項(xiàng)目5KM服務(wù)范圍人口：20-25W

商業(yè)綜合體該商業(yè)項(xiàng)目位于南昌市南昌縣新城區(qū)中心區(qū)域，周邊有大量的居住區(qū)，并且新的縣辦公大樓比鄰項(xiàng)目基地，周邊有良好的自然景觀——澄碧湖。該項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)發(fā)商業(yè)總量約為12萬(wàn)平米左右。從開(kāi)發(fā)量及所處區(qū)域關(guān)系來(lái)看，項(xiàng)目可以打造成為南昌縣獨(dú)具特色的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。5KM服務(wù)范圍人口：20-25W商業(yè)綜合體該商業(yè)項(xiàng)目位于基地分析SITEstation在建政府大樓博物館★舊城區(qū)商業(yè)中心station地鐵蓮塘站規(guī)劃中高級(jí)別墅住宅用地市民広場(chǎng)新客隆百貨維也納購(gòu)物廣場(chǎng)澄碧湖基地分析SITEstation在建博物館★舊城區(qū)statio1.人口規(guī)模、區(qū)位、商業(yè)體量案例分析——鹿泉商業(yè)項(xiàng)目1.人口規(guī)模、區(qū)位、商業(yè)體量案例分析——鹿泉商業(yè)項(xiàng)目鹿泉城區(qū)石家莊市區(qū)太行山動(dòng)物園抱犢寨龍泉寺8.3KM14.3KM本案西部生態(tài)帶對(duì)鹿泉的意義：未來(lái)城市發(fā)展一體化的“近心端”對(duì)石家莊的意義：向郊區(qū)擴(kuò)張的“近景端”－－太行山是最有代表的風(fēng)景區(qū)方向東部產(chǎn)業(yè)帶

石家莊鹿泉Ｏ定位：加強(qiáng)與石家莊的聯(lián)系，與鹿泉?jiǎng)澢褰缦?/p>

海山公園鹿泉石家莊市區(qū)太行山動(dòng)物園抱犢寨龍泉寺8.3KM14.3KM海山公園基地分析鳳凰山河景軌交站ABCD快速干道通往市區(qū)太行山————抱犢寨海山基地分析鳳凰山河景軌交站ABCD商業(yè)與住宅的關(guān)系模式B:先開(kāi)發(fā)聚集的綜合型商業(yè)群待商業(yè)成功后，沿周邊開(kāi)發(fā)“近商業(yè)中心”的住宅（或商業(yè)住宅同時(shí)開(kāi)發(fā)）優(yōu)點(diǎn)：改變城市結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造了一座“城中城”，郊區(qū)變?yōu)槌菂^(qū)，房?jī)r(jià)提高缺點(diǎn)：資金回收較慢，風(fēng)險(xiǎn)較大；尤其是先開(kāi)發(fā)商業(yè)，整個(gè)操作的風(fēng)險(xiǎn)隨著對(duì)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的依賴而加劇原中心新的中心Ｏ我們的目標(biāo)：保證商業(yè)的成功率，擴(kuò)大商業(yè)輔射范圍商業(yè)與住宅的關(guān)系模式B:先開(kāi)發(fā)聚集的綜合型商業(yè)群待商業(yè)成功后10KM2KM區(qū)位及公路對(duì)商業(yè)的影響商業(yè)包圍住宅，住宅價(jià)值得以提升主城商業(yè)中心住宅模式B:

商業(yè)副中心城區(qū)Ｏ10KM2KM區(qū)位及公路對(duì)商業(yè)的影響商業(yè)包圍住宅，住宅價(jià)值得商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)中十個(gè)切入點(diǎn)的思考:1.人口規(guī)模、區(qū)位、商業(yè)體量2.項(xiàng)目商圈分析3.業(yè)種業(yè)態(tài)分析4.項(xiàng)目定位的深度解析5.交通動(dòng)線及空間形式6.主、次力店的合理布局7.商業(yè)地產(chǎn)與城市環(huán)境的關(guān)系8.設(shè)計(jì)的主題、場(chǎng)所、印象9.開(kāi)發(fā)流程與經(jīng)營(yíng)管理模式10.開(kāi)發(fā)商投資回報(bào)的了解商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)中十個(gè)切入點(diǎn)的思考:1.人口規(guī)模、區(qū)位、商業(yè)2.項(xiàng)目商圈分析

商業(yè)是靠消費(fèi)者來(lái)消費(fèi)而營(yíng)運(yùn)下去的，主要消費(fèi)者從哪里來(lái)？用什么方式到達(dá)？由足夠的消費(fèi)者所構(gòu)成一定的地理范圍，可稱作“商圈”。具體的商圈形態(tài)一般可分為：商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、文教區(qū)、辦公區(qū)及混合區(qū)。而關(guān)于商圈的分析主要是從商圈內(nèi)人口特征、競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系及商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況三個(gè)方面去分析。

先看人口特征分析。關(guān)于商圈內(nèi)的人口規(guī)模、家庭數(shù)目、收入分配、教育水平和年齡分布等情況可從政府的人口普查、購(gòu)買力調(diào)查、年度統(tǒng)計(jì)等資料中獲知?？蓮纳虡I(yè)或消費(fèi)統(tǒng)計(jì)公告中查到特定商品的零售額、有效購(gòu)買收入、總的零售額等資料。

再看競(jìng)爭(zhēng)分析。在商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分析時(shí)必須考慮下列因素：現(xiàn)有商店的數(shù)量，現(xiàn)有商店的規(guī)模分布，新店開(kāi)張率，所有商店的優(yōu)劣勢(shì)，短期和長(zhǎng)期變動(dòng)以及飽和情況等。

商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況的分析。如果商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)很好，居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，則零售市場(chǎng)也會(huì)增長(zhǎng)；如果商圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)多角化，則零售市場(chǎng)一般不會(huì)因?qū)δ钞a(chǎn)品市場(chǎng)需求的波動(dòng)而發(fā)生相應(yīng)波動(dòng)；如果商圈內(nèi)居民多從事同一行業(yè)，則該行業(yè)波動(dòng)會(huì)對(duì)居民購(gòu)買力產(chǎn)生相應(yīng)影響，商店?duì)I業(yè)額也會(huì)相應(yīng)受影響，因此要選擇行業(yè)多樣化的商圈開(kāi)業(yè)。2.項(xiàng)目商圈分析商業(yè)是靠消費(fèi)者來(lái)消費(fèi)而營(yíng)運(yùn)下去的，2.項(xiàng)目商圈分析案例分析——南昌湖東路商業(yè)項(xiàng)目2.項(xiàng)目商圈分析案例分析——南昌湖東路商業(yè)項(xiàng)目LAKEIKMCITYHALLSITE維也納商業(yè)圈

沖突（重復(fù)的可能性）向陽(yáng)路商業(yè)街沖突LAKEIKMCITYHALLSITE維也納商業(yè)圈沖突澄碧湖SITE1km商圈范圍是1KM的話+××の理由澄碧湖SITE1km商圈范圍是1KM的話+××の理由如果擴(kuò)大商圈范圍

5kmSITE澄碧湖3km○の理由如果擴(kuò)大商圈范圍5kmSITE澄碧湖3km○の理由IKM南昌市八一廣場(chǎng)1.5km3km5km商業(yè)住宅SITE13km可能性——如果能將商業(yè)磁場(chǎng)的吸引范圍擴(kuò)展到3KM?密集的1.5KM商業(yè)圈5KM?甚至南昌市？IKM南昌市八一廣場(chǎng)1.5km3km5km商業(yè)住宅SITE2.項(xiàng)目商圈分析案例分析——鹿泉商業(yè)項(xiàng)目2.項(xiàng)目商圈分析案例分析——鹿泉商業(yè)項(xiàng)目綜合型商業(yè)一般有效輻射范圍是3.5KM左右3.5KM附近有效范圍內(nèi)人品密度極低，商業(yè)難以形成規(guī)模與檔次商圈分析綜合型商業(yè)一般有效輻射范圍是3.5KM左右3.5KM附近有效商圈分析區(qū)域潛在消費(fèi)能力低如果作為一般商業(yè)綜合體項(xiàng)目運(yùn)作短期內(nèi)將難以形成較高商業(yè)價(jià)值并且難以通過(guò)商業(yè)帶動(dòng)住宅價(jià)值商圈分析區(qū)域潛在消費(fèi)能力低如果作為一般商業(yè)綜合體項(xiàng)目運(yùn)作短期石家莊市區(qū)（平均14.3KM）鹿泉城區(qū)本案首要目標(biāo)：擴(kuò)大商業(yè)的輻射范圍地產(chǎn)價(jià)值挖掘由于西部受山脈阻擋，我們的目的是用特色的環(huán)境與產(chǎn)品，將市場(chǎng)聚焦到石家莊市區(qū)3.5KMＸＸＸＸＸＸＸ石家莊市區(qū)鹿泉本案首要目標(biāo)：擴(kuò)大商業(yè)的輻射范圍地產(chǎn)價(jià)值挖掘由商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)中十個(gè)切入點(diǎn)的思考:1.人口規(guī)模、區(qū)位、商業(yè)體量2.項(xiàng)目商圈分析3.業(yè)種業(yè)態(tài)分析4.項(xiàng)目定位的深度解析5.交通動(dòng)線及空間形式6.主、次力店的合理布局7.商業(yè)地產(chǎn)與城市環(huán)境的關(guān)系8.設(shè)計(jì)的主題、場(chǎng)所、印象9.開(kāi)發(fā)流程與經(jīng)營(yíng)管理模式10.開(kāi)發(fā)商投資回報(bào)的了解商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)中十個(gè)切入點(diǎn)的思考:1.人口規(guī)模、區(qū)位、商業(yè)3.業(yè)種業(yè)態(tài)分析

人的商業(yè)活動(dòng)離不開(kāi)“衣食住行樂(lè)育”。業(yè)種基本上是以上述六種衍生出來(lái)的主要種類。業(yè)種從使用上可分為消費(fèi)品類和再生產(chǎn)品類；從購(gòu)買習(xí)慣上可分為日常用品類、選購(gòu)品類及專用品類，其特點(diǎn)：

零售是指把商品或隨商品而提供的服務(wù)直接出售給最終消費(fèi)者的銷售活動(dòng)。從事零售活動(dòng)的基本單位和具體場(chǎng)所是商店，而商店依據(jù)銷售形式不同又區(qū)分出不同的經(jīng)營(yíng)形態(tài)，即零售業(yè)態(tài)。例如你想買一件衣服，你有不同的方式可以購(gòu)買，去百貨公司、去專賣店、大超市也賣衣服、甚至郵購(gòu)等，這就是不同的業(yè)態(tài)；業(yè)態(tài)經(jīng)常會(huì)推陳出新，仔細(xì)看看屈臣氏，賣藥、小零食和個(gè)人清潔護(hù)理用品等，有人將它歸于“藥妝店”的業(yè)態(tài)。

業(yè)態(tài)是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài)，業(yè)態(tài)是零售活動(dòng)的具體形式。通俗理解，業(yè)態(tài)就是指零售店賣給誰(shuí)、賣什么和如何賣的具體經(jīng)營(yíng)形式。特點(diǎn)購(gòu)買頻率價(jià)位購(gòu)買習(xí)慣外部作用更換周期地位日常用品高低沖動(dòng)短不大缺之不可選購(gòu)品較低較高計(jì)劃較長(zhǎng)對(duì)服務(wù)有用重要專用品非常低非常高考慮再三先品貨、后價(jià)格對(duì)專業(yè)人士影響大重要、量小3.業(yè)種業(yè)態(tài)分析人的商業(yè)活動(dòng)離不開(kāi)“衣食住行業(yè)種業(yè)態(tài)案例分析——余姚銀泰商業(yè)項(xiàng)目業(yè)種業(yè)態(tài)案例分析——余姚銀泰商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)分析分散型商業(yè)（21500㎡）旗艦店（6200㎡）百貨商業(yè)（41500㎡）餐飲娛樂(lè)城（23500㎡）酒店式公寓（15000㎡）住宅（124740㎡）注：商業(yè)總建筑面積為107700㎡，住宅總建筑面積為124740㎡。商業(yè)業(yè)態(tài)分析分散型商業(yè)（21500㎡）旗艦店（6200㎡商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)中十個(gè)切入點(diǎn)的思考:1.人口規(guī)模、區(qū)位、商業(yè)體量2.項(xiàng)目商圈分析3.業(yè)種業(yè)態(tài)分析4.項(xiàng)目定位的深度解析5.交通動(dòng)線及空間形式6.主、次力店的合理布局7.商業(yè)地產(chǎn)與城市環(huán)境的關(guān)系8.設(shè)計(jì)的主題、場(chǎng)所、印象9.開(kāi)發(fā)流程與經(jīng)營(yíng)管理模式10.開(kāi)發(fā)商投資回報(bào)的了解商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)中十個(gè)切入點(diǎn)的思考:1.人口規(guī)模、區(qū)位、商業(yè)4.項(xiàng)目定位的深度解析（1）項(xiàng)目定位的差異性影響建筑規(guī)模上的差異性。（3）項(xiàng)目定位的差異性與品牌店組合差異性密切相關(guān)。

品牌店的組合差異性對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中消費(fèi)人群、消費(fèi)檔次影響很大。比如時(shí)尚精品店品牌組合——北京新東方廣場(chǎng)，與傳統(tǒng)老字號(hào)店組合——北京琉璃場(chǎng)步行街，在消費(fèi)人群、檔次上就有明顯差別。這對(duì)建筑的風(fēng)格和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格的要求也截然不同。（2）項(xiàng)目定位的差異性與主題的創(chuàng)新相輔相成。如運(yùn)動(dòng)主題的購(gòu)物中心、科幻主題購(gòu)物中心、娛樂(lè)主題的購(gòu)物中心、文化主題的購(gòu)物中心等，都為項(xiàng)目的定位提供了創(chuàng)新的思路。建筑規(guī)模覆蓋商圈市級(jí)購(gòu)物中心20萬(wàn)㎡以上覆蓋整個(gè)城市，服務(wù)人口50萬(wàn)以上地區(qū)購(gòu)物中心10—20萬(wàn)㎡覆蓋城市局部，服務(wù)人口10—50萬(wàn)人居住區(qū)購(gòu)物中心3—5萬(wàn)㎡覆蓋城市的一個(gè)居住區(qū)，服務(wù)人口3—10萬(wàn)人鄰里型購(gòu)物中心3萬(wàn)㎡以下服務(wù)人口3萬(wàn)人以下。

定位是最難的，要講得很簡(jiǎn)單又很準(zhǔn)確，一切的一切都往這個(gè)靶心靠攏；什么是“定位”？定位不是你對(duì)產(chǎn)品要做的事,定位是你對(duì)“預(yù)期客戶”要做的事,換句話說(shuō),你要在“預(yù)期客戶的頭腦里”給產(chǎn)品定位。項(xiàng)目的定位須有一定的差異性。4.項(xiàng)目定位的深度解析（1）項(xiàng)目定位的差異性影響建筑規(guī)模上項(xiàng)目定位案例分析——鹿泉商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目定位案例分析——鹿泉商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)帶動(dòng)住宅城市中心海山公園生態(tài)\體驗(yàn)式購(gòu)物中心非比尋常的主題性具有強(qiáng)烈的輻射能環(huán)境、配套、人氣、趣味性等引人入勝的因素完全具備太行山

\抱犢寨

鳳凰山動(dòng)物園\龍泉寺會(huì)議功能度假酒店商業(yè)帶動(dòng)住宅城市中心海山生態(tài)\體驗(yàn)式非比尋常的主題性環(huán)境、配隱性關(guān)口概念明確的主題使本案具有“可玩性”，成為太行山方向必游的“景點(diǎn)”，吸引游人停留區(qū)別于純自然景觀與純城市購(gòu)物中心的綜合業(yè)態(tài)“太行山關(guān)口”市區(qū)往太行山進(jìn)行各種活動(dòng)的消費(fèi)者太行山隱性關(guān)口概念明確的主題使本案具有“可玩性”，成為太行山方向必第二居所商業(yè)帶動(dòng)住宅城市中心公園生態(tài)\體驗(yàn)式購(gòu)物中心太行山

\抱犢寨

鳳凰山第二居所動(dòng)物園\龍泉寺會(huì)議功能度假酒店1，遠(yuǎn)離喧囂，隱居環(huán)境2，太行山——獨(dú)特景觀4，海山公園，共享綠地3，購(gòu)物中心，商業(yè)配套4，餐飲休閑娛樂(lè)等功能5，度假酒店，商務(wù)接待——完全具備建造“第二居所”條件+6，高檔社區(qū)，藝術(shù)戶型第商業(yè)帶動(dòng)住宅城市中心公園生態(tài)\體驗(yàn)式太第動(dòng)物園\龍泉寺會(huì)議第二居所概念：“第二居所”通常是昂貴的高端產(chǎn)品生態(tài)度假聚會(huì)享受娛樂(lè)第二居所概念：“第二居所”通常是昂貴的高端產(chǎn)品生態(tài)度假聚會(huì)享公園鳳凰山ABCDD地塊——標(biāo)志型社區(qū)商業(yè)\濱河景觀第二居所：距離主城最近，有展示作用；公路交通非常便利；濱河C地塊——體驗(yàn)型購(gòu)物中心\內(nèi)向景觀第二居所：公路交通便利B地塊——生態(tài)型購(gòu)物中心\酒店\公園景觀第二居所：地勢(shì)低洼，緊鄰海山公園及公共文化建筑，且各種交通均便利A地塊——高層第二居所：距離城市最遠(yuǎn)，如果有一定高度，將獲得多面觀山視野公園鳳凰山ABCDD地塊——標(biāo)志型社區(qū)商業(yè)\濱河景觀第二居所本案總體定位

=體驗(yàn)型

\生態(tài)型商業(yè)綜合體+

帶會(huì)議功能的度假酒店+

豪華第二居所——面向大眾消費(fèi)者——主要面向各地商務(wù)人士——主要面向中心城區(qū)成功人士本案總體定位

=體驗(yàn)型\生態(tài)型商業(yè)綜合體+

帶會(huì)議功商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)中十個(gè)切入點(diǎn)的思考:1.人口規(guī)模、區(qū)位、商業(yè)體量2.項(xiàng)目商圈分析3.業(yè)種業(yè)態(tài)分析4.項(xiàng)目定位的深度解析5.交通動(dòng)線及空間形式6.主、次力店的合理布局7.商業(yè)地產(chǎn)與城市環(huán)境的關(guān)系8.設(shè)計(jì)的主題、場(chǎng)所、印象9.開(kāi)發(fā)流程與經(jīng)營(yíng)管理模式10.開(kāi)發(fā)商投資回報(bào)的了解商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)中十個(gè)切入點(diǎn)的思考:1.人口規(guī)模、區(qū)位、商業(yè)5.交通動(dòng)線及空間形式項(xiàng)目定位的差異性與主題的創(chuàng)新相輔相成。

在設(shè)計(jì)工作中，我們對(duì)于如何建構(gòu)規(guī)劃商業(yè)地塊的交通系統(tǒng)，形成有效的購(gòu)物流線往往通過(guò)兩種途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)。（1）系統(tǒng)地分析地塊對(duì)本地區(qū)人們生活的影響所產(chǎn)生的行為模式，并與建筑設(shè)計(jì)相結(jié)合，從而發(fā)掘出規(guī)劃設(shè)計(jì)的切入點(diǎn)和有效組織商業(yè)建筑空間動(dòng)線，進(jìn)而達(dá)到提升該商業(yè)建筑空間價(jià)值的目的。（2）在現(xiàn)代城市中，人們的交通行為模式被功能細(xì)化的城市交通道路系統(tǒng)所限。如果將城市交通系統(tǒng)與商業(yè)建筑空間有機(jī)地結(jié)合往往能為商業(yè)空間的增值提供必要的條件。購(gòu)物流線是體現(xiàn)商業(yè)建筑空間價(jià)值的重要因素，我們可以制定出一系列設(shè)計(jì)策略并結(jié)合實(shí)際情況加以考慮?？偨Y(jié)起來(lái)，設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)工作中，應(yīng)同時(shí)滿足業(yè)主和商家的商業(yè)空間、消費(fèi)者的消費(fèi)休閑行為以及商業(yè)空間對(duì)區(qū)域環(huán)境的社會(huì)貢獻(xiàn)三方面價(jià)值的最大化。5.交通動(dòng)線及空間形式項(xiàng)目定位的差異性與主題的創(chuàng)新相輔相成。5.交通動(dòng)線及空間形式商業(yè)項(xiàng)目要求合理的空間形式，一般可采用以下四種空間模式：（1）室內(nèi)大開(kāi)間。無(wú)街道，商鋪間沒(méi)有完全隔絕；

（2）露天步行街。上空無(wú)頂棚，空間開(kāi)敞的步行街；

（3）回廊式步行街。步行街的兩側(cè)或一側(cè)為回廊，步行街局部遮蓋；

（4）室內(nèi)步行街。步行街在室內(nèi)，完全遮蓋；5.交通動(dòng)線及空間形式商業(yè)項(xiàng)目要求合理的空間形式，一般可采用交通動(dòng)線案例分析——余姚銀泰商業(yè)項(xiàng)目交通動(dòng)線案例分析——余姚銀泰商業(yè)項(xiàng)目住宅百貨主力店離主要路口最遠(yuǎn)住宅交通設(shè)計(jì)臨水的盡頭離百貨很遠(yuǎn)基地腹地的中心1F～5F百貨聯(lián)絡(luò)分散的店鋪映畫館百貨分散店舗住宅百貨主力店離主要路口住宅交通設(shè)計(jì)臨水的盡頭基地腹地1F～主入口的設(shè)計(jì)中心広場(chǎng)に繋がる3：百貨入口2：商業(yè)入口1：商業(yè)主入口1：商業(yè)主入口主入口視野開(kāi)闊。利用自然的河面，沿河靈活布置商業(yè)。2：商業(yè)入口看得見(jiàn)河上的架橋，誘發(fā)進(jìn)入的愿望3：百貨入口百貨入口有直接連接中心綠地的弧形梯主入口的設(shè)計(jì)中心広場(chǎng)に3：百貨入口2：商業(yè)入口1：商業(yè)主入口百貨電影院酒店式公寓商業(yè)百貨主力店動(dòng)線設(shè)計(jì)水的廣場(chǎng)中心廣場(chǎng)百貨中庭與中心綠地緊密相連，使百貨人流輕易激活整盤商業(yè)。3層剖面。百貨與公園動(dòng)線緊密結(jié)合，是全體商業(yè)的整流器。百貨電影院酒店式公寓商業(yè)百貨主力店動(dòng)線設(shè)計(jì)水的廣場(chǎng)中心廣場(chǎng)百俯瞰河道廣場(chǎng)俯瞰河道廣場(chǎng)高架綠道不僅是聯(lián)系商業(yè)店鋪的平臺(tái)而是主導(dǎo)性強(qiáng)的可以散步與休憩的公園綠道。在基地中“立體”地移動(dòng)把控全局，最終提升整體的商業(yè)價(jià)值，形成真正的“公園百貨”。高架綠道在基地中“立體”地移動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)中十個(gè)切入點(diǎn)的思考:1.人口規(guī)模、區(qū)位、商業(yè)體量2.項(xiàng)目商圈分析3.業(yè)種業(yè)態(tài)分析4.項(xiàng)目定位的深度解析5.交通動(dòng)線及空間形式6.主、次力店的合理布局7.商業(yè)地產(chǎn)與城市環(huán)境的關(guān)系8.設(shè)計(jì)的主題、場(chǎng)所、印象9.開(kāi)發(fā)流程與經(jīng)營(yíng)管理模式10.開(kāi)發(fā)商投資回報(bào)的了解商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)中十個(gè)切入點(diǎn)的思考:1.人口規(guī)模、區(qū)位、商業(yè)6.主、次力店的合理布局

主、次力店的確定是大型商業(yè)設(shè)施成功與否的重要關(guān)鍵因素，主力店基本上是有品牌和做連鎖經(jīng)營(yíng)的大店，購(gòu)物中心的主力店通常是百貨公司或大型超市，次主力店可能是電影院、美食街或是好品牌的專賣店；不同的業(yè)種業(yè)態(tài)如何組合，才是好的搭配與組合，想想百貨公司不同樓層的不同商品組合，為什么化妝品老是擺在一樓？男裝會(huì)放在哪個(gè)樓層？6.主、次力店的合理布局主、次力店的確定是大型商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)中十個(gè)切入點(diǎn)的思考:1.人口規(guī)模、區(qū)位、商業(yè)體量2.項(xiàng)目商圈分析3.業(yè)種業(yè)態(tài)分析4.項(xiàng)目定位的深度解析5.交通動(dòng)線及空間形式6.主、次力店的合理布局7.商業(yè)地產(chǎn)與城市環(huán)境的關(guān)系8.設(shè)計(jì)的主題、場(chǎng)所、印象9.開(kāi)發(fā)流程與經(jīng)營(yíng)管理模式10.開(kāi)發(fā)商投資回報(bào)的了解商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)中十個(gè)切入點(diǎn)的思考:1.人口規(guī)模、區(qū)位、商業(yè)7.商業(yè)地產(chǎn)與城市環(huán)境的關(guān)系

商業(yè)地產(chǎn)非常注重整體規(guī)劃、細(xì)部處理和創(chuàng)新設(shè)計(jì)意識(shí)，以營(yíng)造富含商業(yè)氣息的高質(zhì)量空間。尤其是市中心區(qū)的商業(yè)設(shè)施，與既有城市紋理息息相關(guān)，商業(yè)所帶來(lái)的人潮、車流，必須巧妙地融入，或者善用既有環(huán)境的資源，形成新的特點(diǎn)。上海新天地是個(gè)成功的例子；圣地亞哥琥珀廣場(chǎng)值得參考。7.商業(yè)地產(chǎn)與城市環(huán)境的關(guān)系商業(yè)地產(chǎn)非常注重整商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)中十個(gè)切入點(diǎn)的思考:1.人口規(guī)模、區(qū)位、商業(yè)體量2.項(xiàng)目商圈分析3.業(yè)種業(yè)態(tài)分析4.項(xiàng)目定位的深度解析5.交通動(dòng)線及空間形式6.主、次力店的合理布局7.商業(yè)地產(chǎn)與城市環(huán)境的關(guān)系8.設(shè)計(jì)的主題、場(chǎng)所、印象9.開(kāi)發(fā)流程與經(jīng)營(yíng)管理模式10.開(kāi)發(fā)商投資回報(bào)的了解商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)中十個(gè)切入點(diǎn)的思考:1.人口規(guī)模、區(qū)位、商業(yè)8.設(shè)計(jì)的主題、場(chǎng)所、印象

吸引人潮，創(chuàng)造一個(gè)消費(fèi)者印象深刻而流連忘返的場(chǎng)所，這是商業(yè)設(shè)計(jì)最有趣也最有挑戰(zhàn)性的地方，這當(dāng)然包括風(fēng)格、主題、景觀、行為的設(shè)計(jì)、街道家具等，每一個(gè)商業(yè)設(shè)施必須至少有一個(gè)有特色的場(chǎng)所，最好結(jié)合一些動(dòng)態(tài)性、可變性的設(shè)施，例如大屏幕、噴水池、旱噴、表演舞臺(tái)……等。主題設(shè)計(jì)的魔力就是要讓使用者產(chǎn)生夢(mèng)想，創(chuàng)造出個(gè)人的天地，進(jìn)而發(fā)掘自己的幻想空間和自由天地。8.設(shè)計(jì)的主題、場(chǎng)所、印象吸引人潮，創(chuàng)造一個(gè)設(shè)計(jì)主題案例分析——鹿泉商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題案例分析——鹿泉商業(yè)項(xiàng)目類似實(shí)例分析：成都博瑞項(xiàng)目成都博瑞項(xiàng)目——建筑形成山地體驗(yàn)的購(gòu)物公園類似實(shí)例分析：成都博瑞項(xiàng)目成都博瑞項(xiàng)目——建筑形成山地體驗(yàn)的CHENGDUBORUIHouseonParkonMall■商業(yè)建筑就是景觀，建筑體量使公園立體化可能性1：■立體公園將人導(dǎo)向高處，屋頂成新的地平面■住宅圍繞著景觀豐富交滿活力的新的地平面■世外桃園：精致的住宅將外界不良因素屏蔽HouseMallParkMallHouseCHENGDUBORUIHouseonParkon寧波銀泰廣場(chǎng)——將購(gòu)物空間從室內(nèi)釋放出來(lái)，與室外景觀結(jié)合，賦予其體驗(yàn)感新型商業(yè)打開(kāi)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的束縛，體驗(yàn)式商業(yè)傳統(tǒng)商業(yè)混凝土大盒子INTIME=時(shí)尚、朝氣、冒險(xiǎn)、嘗試Park=shoppingpark+livingpark映畫館百貨分散店舗臨水的盡頭離百貨很遠(yuǎn)基地腹地的中心1F～5F百貨聯(lián)絡(luò)分散的店鋪類似實(shí)例分析：寧波銀泰項(xiàng)目寧波銀泰廣場(chǎng)——將購(gòu)物空間從室內(nèi)釋放出來(lái)，與室外景觀結(jié)合，賦CHENGDUBORUIHouseonParkonMallNINGBOYINTAIParkConectsMall&HouseHouseMallParkMallHouseHouseParkMall可能性2：■商業(yè)步行街與水景公園相互結(jié)合■大型購(gòu)物中心平滑過(guò)渡至公園，成為“山”元素■將傳統(tǒng)封閉的購(gòu)物空間釋放，自然生態(tài)滲透進(jìn)來(lái)■商業(yè)與住宅隔河相望又保持聯(lián)系，共享公園情調(diào)CHENGDUBORUIHouseonParkonCHENGDUBORUIHouseonParkonMallNINGBOYINTAIParkConectsMall&HouseHouseMallParkMallHouseHouseParkMall…………?我們將根據(jù)每一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)特點(diǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的主題。CHENGDUBORUIHouseonParkon商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)中十個(gè)切入點(diǎn)的思考:1.人口規(guī)模、區(qū)位、商業(yè)體量2.項(xiàng)目商圈分析3.業(yè)種業(yè)態(tài)分析4.項(xiàng)目定位的深度解析5.交