奧特萊斯國際商業(yè)廣場項目可行性論證報告

荊州奧特萊斯國際商業(yè)廣場項目可行性研究報告PAGE70- 奧特萊斯國際商業(yè)廣場項目可行性研究報告目錄第一章項目總體概況 -1-一、項目簡述 -1-二、報告研究范圍 -2-三、項目研究目的 -3-第二章 項目建設(shè)背景及發(fā)展情況分析 -4-一、項目建設(shè)背景分析 -4-1、符合國家發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 -4-2、擬建項目所處的商業(yè)圈 -5-3、符合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 -5-二、項目建設(shè)的必要性 -6-1、項目建設(shè)是荊州市城市經(jīng)濟(jì)的重要組成部分 -6-2、商業(yè)消費(fèi)需求下的需要 -6-3、形成新的商業(yè)業(yè)態(tài)及延伸城市產(chǎn)業(yè)鏈的需要 -7-4、項目建設(shè)有利于優(yōu)化土地資源配置，是帶動項目周圍沿線開發(fā)的需要 -7-5、有利于完善城市配套服務(wù)、提高城市品位的需要 -7-第三章項目開發(fā)市場前景與可行性分析 -9-一、市場前景分析及預(yù)測 -9-1、城鎮(zhèn)化發(fā)展，帶來發(fā)展預(yù)期 -9-2、經(jīng)濟(jì)效應(yīng) -10-3、消費(fèi)需求效應(yīng) -10-4、項目開發(fā)帶來商業(yè)的機(jī)會 -11-5、區(qū)域內(nèi)非購物類消費(fèi)潛力巨大 -11-6、相關(guān)商業(yè)品牌的需求旺盛 -12-二、項目建設(shè)可行性分析 -13-第四章荊州市區(qū)域經(jīng)濟(jì)消費(fèi)水平及休閑購物旅游市場分析 -14-一、荊州市區(qū)位環(huán)境與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 -14-二、荊州居民消費(fèi)分析 -15-三、荊州商業(yè)圈分析 -17-1、荊州商業(yè)整體市場特點(diǎn) -17-2、荊州的主要商圈分布 -17-3、荊州未來五年的商業(yè)預(yù)測 -18-4、荊州商業(yè)的業(yè)態(tài)分析 -19-5、荊州餐飲娛樂服務(wù)業(yè) -20-四、荊州購物新的消費(fèi)需求分析 -21-五、我國及荊州旅游（休閑）購物市場現(xiàn)狀分析及發(fā)展趨勢 -21-1、我國及荊州旅游購物簡要分析 -21-2、項目所處開發(fā)區(qū)商業(yè)及購物旅游分析 -22-六、分析結(jié)論 -22-第五章項目SWOT分析 -24-一、優(yōu)勢 -24-1、交通便捷、發(fā)展核心地帶圈 -24-2、配套設(shè)施便利 -24-3、環(huán)境優(yōu)良 -24-4、政策優(yōu)勢 -24-二、劣勢 -25-1、政府服務(wù)及配套政策有待完善 -25-2、休閑購物旅游資源開發(fā)深度不足 -25-3、城鎮(zhèn)配套服務(wù)設(shè)施仍需要完善 -25-三、機(jī)遇 -25-1、旅游休閑購物時代到來 -25-2、推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的機(jī)遇 -26-3、地方發(fā)展的機(jī)遇 -26-四、挑戰(zhàn) -26-1、地域間、空間性競爭帶來挑戰(zhàn) -26-2、產(chǎn)業(yè)政策的完善帶來挑戰(zhàn) -27-3、市場定位帶來挑戰(zhàn) -27-4、融資成本過高 -27-五、SWOT分析結(jié)論 -27-第六章項目實(shí)施目標(biāo)及定位 -29-一、項目開發(fā)目標(biāo)及策略 -29-1、項目開發(fā)總體目標(biāo) -29-2、項目開發(fā)模式 -29-二、項目定位 -30-1、功能定位 -30-2、市場及業(yè)態(tài)定位 -31-第七章項目建設(shè)方案與規(guī)劃設(shè)計 -32-一、項目主要建設(shè)內(nèi)容 -32-二、建設(shè)規(guī)模及業(yè)態(tài)細(xì)分簡析 -32-1、建設(shè)規(guī)模 -32-2、主要業(yè)態(tài)分析 -34-三、項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 -35-四、配套工程說明 -37-1、道路交通及綠化 -37-2、供電及通訊系統(tǒng) -37-3、給排水系統(tǒng) -37-五、項目組織機(jī)構(gòu)設(shè)計 -38-六、項目運(yùn)營模式 -38-1、奧特萊斯購物中心運(yùn)營方案 -39-2、經(jīng)營收入模式 -39-七、項目規(guī)劃設(shè)計 -40-1、設(shè)計指導(dǎo)思想 -40-2、設(shè)計原則 -40-第八章節(jié)能和環(huán)境保護(hù)分析 -42-一、分析依據(jù) -42-二、節(jié)能、節(jié)水分析 -42-1、節(jié)能分析 -42-2、節(jié)水 -43-3、項目及能源供應(yīng)情況 -44-4、能源消費(fèi)量測算 -44-5、項目節(jié)能措施評估及建議 -45-三、環(huán)境保護(hù)影響綜合分析 -46-四、環(huán)境影響評價的結(jié)論 -47-第九章消防與勞動安全衛(wèi)生 -49-一、建筑消防及人防 -49-1、消防及人防控制標(biāo)準(zhǔn) -49-2、消防工程規(guī)劃 -49-二、勞動安全衛(wèi)生 -50-第十章項目開發(fā)進(jìn)度計劃 -52-一、進(jìn)度計劃編制依據(jù) -52-二、項目工期 -52-第十一章項目投資估算與資金籌措分析 -54-一、估算范圍及依據(jù) -54-1、投資估算依據(jù) -54-2、投資估算范圍 -54-二、編制說明 -54-三、估算分析 -55-1、工程費(fèi)用 -55-2、項目總投資概算分析 -55-四、項目資金籌措 -56-1、資金來源 -56-2、資金來源的可靠性分析 -57-3、資金償還 -58-五、資金使用和管理 -58-第十二章項目財務(wù)評價 -59-一、項目評價的依據(jù) -59-二、項目財務(wù)預(yù)測 -59-1、項目計算期 -59-2、項目銷售收入預(yù)測 -59-3、稅金及附加 -60-4、總成本費(fèi)用 -61-5、總利潤 -61-6、貸款償還期 -61-7、抵押物設(shè)置 -61-三、項目財務(wù)評價 -62-1、財務(wù)效益指標(biāo) -62-2、項目投資回收期 -62-3、不確定性分析 -62-4、清償能力分析 -62-5、盈虧平衡分析 -63-四、項目財務(wù)評價結(jié)論 -63-第十三章項目效益分析 -64-一、轉(zhuǎn)移和吸納城鎮(zhèn)勞動力，為當(dāng)?shù)亟鉀Q就業(yè)，促進(jìn)城鎮(zhèn)居民消費(fèi) -64-二、有利于促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，搭建設(shè)良好產(chǎn)業(yè)平臺 -64-三、人氣聚集，提升區(qū)域品味，增加地方收益 -65-四、將促進(jìn)城鎮(zhèn)配套服務(wù)設(shè)施的完善，改善當(dāng)?shù)鼐用裆瞽h(huán)境和生活質(zhì)量 -65-第十四章綜合評價與建議 -66-一、結(jié)論 -66-二、建議 -66-1、產(chǎn)業(yè)政策配套到位 -66-2、有關(guān)規(guī)劃對接要及時 -67-3、為項目開發(fā)運(yùn)營提供必要支持 -67-建設(shè)休閑時尚購物文化旅游區(qū)——荊州隨著全面生態(tài)文明社會進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)，我國人均消費(fèi)水平將持續(xù)增長，消費(fèi)方式和消費(fèi)結(jié)構(gòu)將發(fā)生重大變化，購物旅游將成為城鎮(zhèn)居民生活的基本內(nèi)容和剛性需求。從發(fā)展趨勢看，隨著居民消費(fèi)升級，國內(nèi)旅游正由觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)變。購物旅游作為一種綠色產(chǎn)業(yè)，以其高收益，低污染，高附加值等特征成為世界各國重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)之一。旅游購物作為旅游業(yè)主要經(jīng)濟(jì)來源，作為游客旅游“無限”消費(fèi)，可挖掘的經(jīng)濟(jì)效益潛力最大，因此世界上許多旅游業(yè)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)都十分重視發(fā)展旅游購物。通常，在旅游“吃、住、行、游、購、娛”六要素中，吃、住、行被稱為剛性收入，需求彈性較小，而旅游購物則彈性最大。據(jù)國際旅游權(quán)威機(jī)構(gòu)資料顯示，旅游業(yè)較發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，旅游購物收入一般占旅游業(yè)總收入的40%至60%，日本雖然旅游資源不豐富，旅游購物收入?yún)s占旅游總收入的31.5%，而我國，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，2012年旅游購物收入僅占旅游總收入的25%。由此可見，發(fā)展旅游購物是提高旅游整體經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑，是增加外匯收入和就業(yè)機(jī)會，振興國民經(jīng)濟(jì)的重要手段之一。旅游購物本身就是旅游資源。提供豐富的旅游購物產(chǎn)品、人性化的旅游購物環(huán)境以及良好的售后服務(wù)和休閑方式，滿足當(dāng)今游客的購物體驗(yàn)需求，已成為發(fā)達(dá)國家旅游目的地最具吸引力的內(nèi)容之一，成就了當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的興旺與發(fā)達(dá)。此外，隨著荊州城鄉(xiāng)一體化建設(shè)步伐的加快，“十二五”末期，荊州文稿化旅游業(yè)正進(jìn)入快速發(fā)展時期，荊州市委、市政府明確要求按照“大手筆、大投資、大制作、大產(chǎn)業(yè)”的思路，做歷史文章，興文化產(chǎn)業(yè)，樹旅游品牌，讓文化旅游資源“活”起來，讓文化軟實(shí)力變成硬支撐，促進(jìn)文旅融合、城旅融合，文化購物旅游與其它服務(wù)業(yè)相融合發(fā)展。本項目的開發(fā)將按照全面推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展基礎(chǔ)上，以推進(jìn)荊州新型城鎮(zhèn)化建設(shè)為依據(jù)，并建設(shè)特色的時尚的文化旅游休閑購物區(qū)為突破口，全面整合現(xiàn)有資源，充分發(fā)揮當(dāng)?shù)氐馁Y源優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢資源合理組合；通過產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)，大力發(fā)展文化旅游購物產(chǎn)業(yè)，將建設(shè)集休閑、娛樂、時尚、購物、商業(yè)與文化旅游相結(jié)合的購物特色品牌示范廣場。第一章項目總體概況一、項目簡述1、項目名稱：荊州奧特萊斯國際商業(yè)廣場建設(shè)項目2、項目性質(zhì)：新建，商業(yè)項目3、項目地點(diǎn):荊州市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)江津路西南側(cè)三灣路4、總投資額：約30億元5、資金來源：企業(yè)自籌6、建設(shè)周期：共分兩期，其中一期建設(shè)周期為12個月，二期建設(shè)為36個月，總建設(shè)期為三年（（2013年-2016年），7、項目規(guī)劃用地面積：分為南與北兩地塊，總占地面積約為210.5畝。其中：南地塊占地約125.5畝（83632.34平方米），容積率為1.5，總建筑面積約為16萬平方米（地上約12萬平方米，地下約4萬平方米）；北地塊約85畝（55379.28平方米），容積率為4.0，建筑面積約為34萬平方米。8、主要功能及主要建設(shè)內(nèi)容主要為處于在城市中心區(qū)域內(nèi)居民提供一種購物、娛樂、休閑、住宿、餐飲、旅游、商務(wù)辦公等為一體一系列服務(wù)的聯(lián)體式綜合性、大型的、具有三項以上業(yè)態(tài)進(jìn)行組合的商業(yè)綜合體。奧特萊斯國際商業(yè)廣場在各功能之間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、功能完備、商務(wù)便捷、服務(wù)齊全、綠色低碳、充滿活力的鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合服務(wù)體系。主要建設(shè)內(nèi)容包括：大型購物中心、休閑娛樂文化中心、餐飲與美食中心、精品店購物中心、星級酒店、行政商務(wù)中心、綜合居住區(qū)及其他配套服務(wù)設(shè)施（廣場、道路、綠化等工程）。二、報告研究范圍本報告主要從項目建設(shè)背景及行業(yè)市場前景、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、建設(shè)地址及建設(shè)條件、項目方案設(shè)計、環(huán)保、消防、節(jié)能及安全、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、投資估算及資金籌措、社會評價、風(fēng)險分析以及結(jié)論與建議等方面進(jìn)行充分的論證和可行性研究，為項目開發(fā)建設(shè)提供依據(jù)的一種綜合性的系統(tǒng)分析報告。三、項目研究目的通過研究湖北省宏觀經(jīng)濟(jì)、荊州市社會經(jīng)濟(jì)與城市規(guī)劃、荊州市商業(yè)物業(yè)的市場供需狀況以及商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀、荊州市居民的消費(fèi)習(xí)性與消費(fèi)能力，進(jìn)而預(yù)測商業(yè)物業(yè)市場未來的發(fā)展方向，分析擬建項目的可行性，評估其投資價值，并對項目的運(yùn)營模式做出參考建議。并通過對項目建設(shè)背景及建設(shè)條件的調(diào)查和分析，在對項目發(fā)展前景預(yù)測和社會效益評價的基礎(chǔ)上，對本項目建設(shè)必要性、經(jīng)濟(jì)合理性、技術(shù)可行性及實(shí)施可能性提出綜合性論證報告，供有關(guān)部門決策參考。項目建設(shè)背景及發(fā)展情況分析一、項目建設(shè)背景分析1、符合國家發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃黨的十八大明確指出“加快傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，推動服務(wù)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展壯大，合理布局建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)”。在2010年國家頒布的《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見》中指出，服務(wù)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，服務(wù)業(yè)尤其現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展水平是衡量現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度的重要標(biāo)志。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)社會正處于重要的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期，我國三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第二產(chǎn)業(yè)比重明顯偏高，服務(wù)業(yè)對整個國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)水平和比重明顯低于發(fā)達(dá)國家，加快服務(wù)業(yè)發(fā)展和升級，對于推進(jìn)工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化、國際化、現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，具有十分重要的戰(zhàn)略意義。零售、批發(fā)、餐飲、娛樂等商業(yè)業(yè)態(tài)都是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要領(lǐng)域，大型城市商業(yè)綜合體往往在一個區(qū)域和空間范圍內(nèi)大面積密集布局和有機(jī)集成各種現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)要素，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部有機(jī)互動，良性循環(huán)發(fā)展，往往成長為獨(dú)居特色和富有生命力的現(xiàn)代城市產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，因此，本項目的大型城市商業(yè)綜合體的發(fā)展思路和方向非常契合國家有關(guān)支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略決策和發(fā)展定位，將成為荊州市乃至湖北省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的優(yōu)良發(fā)展載體。2、擬建項目所處的商業(yè)圈荊州奧特萊斯國際商業(yè)廣場坐落在荊州國家級開發(fā)區(qū)，荊州奧林匹克體育中心附近，于江津路與鼓湖路交匯處，地塊周邊小規(guī)模住宅區(qū)林立，人口達(dá)30多萬，擬建項目位于該商圈的核心地帶。荊中路商圈主要服務(wù)于周邊30萬居民的日常生活所需。在擬建項目1.5公里范圍內(nèi)，能對其產(chǎn)生一定競爭的大型商場有缺少；片區(qū)商業(yè)競爭相對較弱。擬建項目的建筑體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于大型商場和購物街總規(guī)模，定位檔次與管理水平也相對較高，其輻射能力和吸引能力將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過現(xiàn)有部分零散的商業(yè)形態(tài)項目處于國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，基地周邊設(shè)施齊全，地理位置明顯，有利居民出行，因此，這是在此處建大型商業(yè)廣場最重要背景之一。3、符合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃根據(jù)荊州“十二五”規(guī)劃，荊州市要突破發(fā)展現(xiàn)代物流等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，提升發(fā)展文化旅游等生活性服務(wù)業(yè)，大力培育服務(wù)外包等新興服務(wù)業(yè)，不斷提高服務(wù)方式規(guī)范化、服務(wù)業(yè)態(tài)多元化、生活服務(wù)社區(qū)化、生產(chǎn)服務(wù)專業(yè)化、壟斷領(lǐng)域社會化的水平。積極推進(jìn)服務(wù)業(yè)與制造業(yè)的互動融合發(fā)展，構(gòu)建生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)水平高、生活性服務(wù)業(yè)豐富繁榮的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系。到2015年，打造5個省級現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展示范園區(qū)，培育物流、旅游2個過百億元產(chǎn)業(yè)。力爭服務(wù)業(yè)增加值達(dá)500億元，服務(wù)業(yè)就業(yè)人數(shù)占全社會的40%。項目的建設(shè)和運(yùn)營將促進(jìn)區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)要素的融合，項目的產(chǎn)業(yè)屬性和定位等都與荊州市區(qū)域的發(fā)展方向相契合。二、項目建設(shè)的必要性1、項目建設(shè)是荊州市城市經(jīng)濟(jì)的重要組成部分奧特萊斯國際商業(yè)廣場是開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)模最大，功能齊全，交通方便的唯一大型商業(yè)綜合體，項目建設(shè)有利促進(jìn)該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，它是經(jīng)商絕無僅有的黃金口岸。隨著荊州市城市的不斷發(fā)展，居住人口不斷增加，自荊州市商業(yè)廣場的建設(shè)將有力改善了投資環(huán)境，加快招商引資力度，必將產(chǎn)生巨大社會效益和企業(yè)效益。奧特萊斯國際商業(yè)廣場依托自身及周邊的優(yōu)勢條件，充分發(fā)揮開發(fā)區(qū)的輻射作用，帶動周邊經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。項目建成后，將形成支撐區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要增長極，這一“增長極”的建成，不僅因其區(qū)域內(nèi)部產(chǎn)業(yè)的集中所產(chǎn)生的內(nèi)在規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，使整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)和有關(guān)區(qū)域共同受益，進(jìn)而產(chǎn)生外在規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，同時可增加就業(yè)。由此可見，項目建設(shè)將取得良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可缺少的一部分。2、商業(yè)消費(fèi)需求下的需要目前，在荊州開發(fā)區(qū)內(nèi)商業(yè)發(fā)展情況來看，工業(yè)經(jīng)濟(jì)有定基礎(chǔ)，但周邊雖有一定商業(yè)布局，但商圈較小，商業(yè)氛圍不是很濃，第三產(chǎn)業(yè)比較弱，要大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)，而用最有效的就是建設(shè)城鎮(zhèn)綜合體，開發(fā)區(qū)應(yīng)利用其人口集中、交通方便、塊狀經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢明顯以及居民消費(fèi)需求較強(qiáng)等特點(diǎn)，建設(shè)大型商業(yè)廣場，方便居民消費(fèi)和生活，帶動產(chǎn)業(yè)繁榮，擴(kuò)大內(nèi)需和增加地方財政收入。3、形成新的商業(yè)業(yè)態(tài)及延伸城市產(chǎn)業(yè)鏈的需要荊州市需要擁有一個具有文化特色多個建筑體組成的建筑群，包括從單一的商業(yè)零售發(fā)展到不同業(yè)態(tài)的組合，把商務(wù)、辦公、休閑、購物、酒店、居住等功能融為一體，滿足城市居民購物、休閑和娛樂的一站式需求。在這種需求下，大型商業(yè)綜合體應(yīng)運(yùn)而生，將極大提升城鎮(zhèn)的三產(chǎn)服務(wù)水平，拉動農(nóng)村消費(fèi)能力，提供與城市接軌的生活模式和生活方式。把荊州城市一些配套服務(wù)功能（超市、餐飲等）進(jìn)步延伸，把旅游同購物旅游有機(jī)結(jié)合起來，延伸整個城市（鎮(zhèn)）產(chǎn)業(yè)鏈，真正形成宜商與宜游互動的發(fā)展模式。4、項目建設(shè)有利于優(yōu)化土地資源配置，是帶動項目周圍沿線開發(fā)的需要項目的實(shí)施，將有力于城市環(huán)境的改善，必定會帶動周圍地價的升值，從而帶動周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。5、有利于完善城市配套服務(wù)、提高城市品位的需要項目建設(shè)有利于完善該區(qū)域內(nèi)配套服務(wù)功能，即將需要建設(shè)含有的商業(yè)、餐飲、文娛、醫(yī)療和交通等配套服務(wù)設(shè)施，建設(shè)將有利于業(yè)態(tài)調(diào)整，改變相對單一的購物的業(yè)態(tài)，并在各部分建立一種各種產(chǎn)業(yè)相互依存、相互融合的能動關(guān)系。由此而形成的充足的“人氣”的集聚，進(jìn)一步提高城市品味，將最終成為荊州市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的持久動力。本項目涉及建設(shè)內(nèi)容眾多，是具有一定規(guī)模和綜合服務(wù)功能的商業(yè)綜合體，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個節(jié)點(diǎn)，從而進(jìn)一步拉大城市框架，它綜合了購物、商貿(mào)、飲食、旅游、文化休閑于一體，進(jìn)一步完善城鎮(zhèn)配套服務(wù)功能，即將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、旅游和交通等進(jìn)行合理組合與配置，并在各部分建立一種相互依存、相互添加的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的城市群。以滿足生產(chǎn)、生活和服務(wù)的需求，提高城市的自主創(chuàng)新能力，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。國家“十二五”規(guī)劃對服務(wù)業(yè)著重提出“兩個比重”的概念，即“十二五”期間，服務(wù)業(yè)增加值占GDP的比重、服務(wù)業(yè)勞動就業(yè)占全部就業(yè)人口的比重。到2015年，中國將迎來重要拐點(diǎn)——全面進(jìn)入服務(wù)經(jīng)濟(jì)時代。到2015年，全國農(nóng)業(yè)增加值占GDP比重將由現(xiàn)在的接近10%下降到7%，工業(yè)比重將下降至45%，而服務(wù)業(yè)比重將從目前的43.4%上升到48%。顯然，到“十二五”末期，服務(wù)業(yè)將成為第一大產(chǎn)業(yè)。因此，項目的建設(shè)是十分必要的。第三章項目開發(fā)市場前景與可行性分析一、市場前景分析及預(yù)測1、城鎮(zhèn)化發(fā)展，帶來發(fā)展預(yù)期飛速發(fā)展的中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程，未來城鎮(zhèn)商業(yè)的發(fā)展方向?qū)⒏淖?。我們清晰地看到，未?-5年是中國三四線城市城市化進(jìn)程的關(guān)鍵幾年，開發(fā)大型現(xiàn)代的商業(yè)綜合體項目，前景十分廣闊。城鎮(zhèn)綜合體目前在我國還處于勃興階段。原因有三點(diǎn)：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化水平的提升，對多功能的城市綜合體需求增強(qiáng)；二是國家對住宅房地產(chǎn)采取嚴(yán)格調(diào)控政策，促使大批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尋找新的發(fā)展方向，城市綜合體順應(yīng)了開發(fā)商在同一地塊上取得更大利潤的需求；三是政府招商引資由過去的產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，轉(zhuǎn)變?yōu)橐猿鞘邪l(fā)展帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展。以上三點(diǎn)原因，可以對項目開發(fā)帶來預(yù)期有：項目處于開發(fā)區(qū)中心黃金邊緣，在周邊還未有一處真正的大型商業(yè)中心，項目的建設(shè)將進(jìn)一步強(qiáng)化奧特萊斯商業(yè)廣場核心地位，改變?nèi)藗兊纳罘绞?，購物方式，城?zhèn)消費(fèi)需求的不斷提升，一個集購物、餐飲、商務(wù)、休閑、娛樂、居住、文化等功能為一體的商業(yè)購物綜合體項目，將成為開發(fā)區(qū)建設(shè)以及商圈升級換代的有力推手。2、經(jīng)濟(jì)效應(yīng)經(jīng)過項目建設(shè)，項目帶來規(guī)范、完善、專業(yè)的商業(yè)服務(wù)，將為地方經(jīng)濟(jì)帶來更大的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，成為推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)充分就業(yè)的發(fā)展助推器；必將為成都產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入一股新的活力。3、消費(fèi)需求效應(yīng)諸多中國城鎮(zhèn)在城市化進(jìn)程高速發(fā)展下，催生了大量的中高端消費(fèi)人群，而目前傳統(tǒng)的商業(yè)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足當(dāng)?shù)鼐用駥Ω咂焚|(zhì)的物質(zhì)、精神文化需求，市場潛力巨大。項目所在的城市商圈中，總商圈人口規(guī)模約640多萬人，區(qū)位條件優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，城鎮(zhèn)體系完整，根據(jù)荊州發(fā)展總體規(guī)劃，重點(diǎn)推進(jìn)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化，成為全市重要的人口和經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)、全省重要的旅游目的地。而按照測算，本項目全部投運(yùn)后，只要平均每天客流量達(dá)到3萬左右就可以達(dá)到比較繁榮的水平，憑借本項目核心商圈（本地荊州商圈）約30萬人口和整個市區(qū)次級商圈總?cè)丝诩s640萬的規(guī)模，商圈的消費(fèi)能力完全可以滿足項目對市場消費(fèi)規(guī)模的要求。尤其隨著經(jīng)濟(jì)活動和當(dāng)?shù)鼐用窦彝ジ辉３潭冗_(dá)到較高水平生活方式不斷城市化和生活節(jié)奏加快，居民對服飾、食品、電器等方面的消費(fèi)需求不斷增長，完全可以支撐一個大型城市商業(yè)綜合體的順利開業(yè)和長期繁榮。正是這一未被滿足的巨大消費(fèi)需求群體使得開發(fā)運(yùn)營一個立足荊州、面向鄂中南地區(qū)的現(xiàn)代商貿(mào)綜合體的市場前景看好。4、項目開發(fā)帶來商業(yè)的機(jī)會項目建設(shè)所在區(qū)域周邊住宅集中，商業(yè)、辦公等配套較少；以特定居住區(qū)的居民為主要服務(wù)對象，以便民、利民和滿足居民生活消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)；項目開發(fā)存在著較大的市場機(jī)會。5、區(qū)域內(nèi)非購物類消費(fèi)潛力巨大荊州開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)人口密度最高、產(chǎn)業(yè)最為發(fā)達(dá)的地區(qū)之一。不僅購物類消費(fèi)市場需求規(guī)模巨大，而且文化、教育、休閑、娛樂、餐飲等非購物類消費(fèi)市場潛力也十分巨大。首先，區(qū)域內(nèi)居民家庭普遍具有較高的消費(fèi)能力，隨著社會節(jié)奏加快和可支配收入不斷提高，家庭非工作日休閑、娛樂和旅行方面的支出比例會不斷增加，逐漸超過在食品、衣物、家具等生活必需品方面的消費(fèi)。其次，區(qū)域內(nèi)特色產(chǎn)業(yè)集群密布，中小企業(yè)數(shù)量眾多，這些企業(yè)在外出聚餐、集體活動等方面的商務(wù)消費(fèi)需求也具有較大的規(guī)模和潛在的增長空間。本項目提高的購物、休閑、餐飲、娛樂、文化等多元復(fù)合業(yè)態(tài)正好可以挖掘這部分需求空間，實(shí)現(xiàn)購物消費(fèi)和非購物類消費(fèi)齊頭并進(jìn)，相互融合，提高民生質(zhì)量?？傊蛟煲粋€集購物、休閑、娛樂、餐飲、文化等一站式商業(yè)空間，有巨大的市場需求作為基礎(chǔ)。6、相關(guān)商業(yè)品牌的需求旺盛隨著城市化不斷發(fā)展和中國逐漸轉(zhuǎn)向以內(nèi)需為主的經(jīng)濟(jì)增長模式，未來商業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展空間看好，越來越多的國外商業(yè)品牌進(jìn)入中國，中國國內(nèi)也涌現(xiàn)出了大量富有國際競爭力的商業(yè)品牌，如百貨領(lǐng)域的銀泰、茂業(yè)，連鎖超市領(lǐng)域的大潤發(fā)、永輝超市；連鎖電影院領(lǐng)域的金逸國際、星美影城；電器領(lǐng)域的國美、蘇寧，連鎖歌城領(lǐng)域的錢柜，這些企業(yè)都已經(jīng)初步完成了在北京、上海、深圳、廣州、杭州、荊州、寧波等一線和二線城市的布局，現(xiàn)在正在捕捉三四線城市商業(yè)更新?lián)Q代的歷史性機(jī)遇。因?yàn)槿木€城市過去建設(shè)的商業(yè)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計水平無法滿足目前這些新型商業(yè)業(yè)態(tài)對經(jīng)營空間建筑結(jié)構(gòu)、交通組織、配套設(shè)施水平、面積、層高和形象等方面的要求，這些商業(yè)品牌朝全國化發(fā)展受到當(dāng)?shù)赜行虡I(yè)空間供給不足的制約。改造和新建適合這些新型連鎖商業(yè)品牌的現(xiàn)代商貿(mào)綜合體成為唯一選擇。過去幾年，全國范圍內(nèi)商業(yè)空間的需求量非常巨大，而且一直保持在高位，其中僅2012年統(tǒng)計的商鋪銷售面積就達(dá)到9000多萬平米。但是，因?yàn)樯虡I(yè)氛圍良好、交通條件便利、客流量大的地段往往土地成本高，拆遷整理難度大，因此目前許多國內(nèi)外商業(yè)品牌在三四線城市擴(kuò)張的步伐不得不放緩。所以，和廣大商業(yè)企業(yè)在三四線城市布局?jǐn)U張的需求相比，有效的能符合現(xiàn)代商業(yè)企業(yè)經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)的城市商貿(mào)綜合體需求非常強(qiáng)勁，因此，奧特萊斯國際商業(yè)廣場的建設(shè)必將蘊(yùn)含巨大的商業(yè)機(jī)會。二、項目建設(shè)可行性分析適當(dāng)?shù)捻椖客顿Y規(guī)模必須不能超出實(shí)際市場基礎(chǔ)可以承載的項目建設(shè)體量，但在商業(yè)廣場和商務(wù)綜合體開發(fā)領(lǐng)域，更要注重達(dá)到必須的規(guī)模效益和聚集效益，才能使項目有實(shí)力迎接現(xiàn)代商業(yè)的挑戰(zhàn)，為入住的商家和往來的消費(fèi)者提供最佳的服務(wù)水平和最優(yōu)的產(chǎn)品價值，在瞬息萬變的市場環(huán)境下長期可持續(xù)保持旺盛的商業(yè)活力和生命力。奧特萊斯廣場項目建成后總建設(shè)體量達(dá)到約50萬平米（其中一期商業(yè)廣場建筑面積16萬平米，二期商業(yè)綜合體約34萬平米），達(dá)到了大型商貿(mào)流通綜合體的規(guī)模。消化這樣大體量的商業(yè)空間需要大約1000多個商業(yè)品牌，按照目前國內(nèi)外相同規(guī)模購物中心的招商經(jīng)驗(yàn)，這樣規(guī)模和品牌數(shù)量的購物中心具有最佳的產(chǎn)品組合和品牌選擇空間。由于荊州及鄂中南地區(qū)產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)，人口密集，周邊區(qū)域內(nèi)又缺乏相同規(guī)模和檔次的商貿(mào)綜合體項目。本項目的定位是未來鄂中南地區(qū)的商業(yè)桂冠，聚攏、集成行業(yè)內(nèi)最富有附加值和競爭力的商家品牌，這樣的體量正好可以滿足這一目標(biāo)，發(fā)揮有效整合區(qū)域內(nèi)相關(guān)商業(yè)資源和引領(lǐng)商業(yè)格局發(fā)展的作用。以大型超市、電影院、品牌折扣店等易于成熟的商業(yè)業(yè)態(tài)為切入點(diǎn)，順勢延伸到童嬰用品專賣、兒童早教、親子娛樂、電玩城、歌城和休閑餐飲廣場等復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，最終將項目建設(shè)成區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者購物和娛樂休閑的首選目的地和鄂中南地區(qū)的商貿(mào)流通龍頭。第四章荊州市區(qū)域經(jīng)濟(jì)消費(fèi)水平及休閑購物旅游市場分析一、荊州市區(qū)位環(huán)境與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況荊州市是湖北省五大區(qū)域性中心城市之一，是國務(wù)院公布的首批24座中國歷史文化名城之一，也是中國優(yōu)秀旅游城市、國家園林城市、長江中游重要港口、鄂中南地區(qū)中心城市、華中重要的工業(yè)生產(chǎn)基地，有“長江經(jīng)濟(jì)帶鋼腰”之稱。荊州東連武漢、西接宜昌、南望湖南常德，北毗荊門、襄陽。是連東西、跨南北的交通要道和物資集散地，是川湘鄂經(jīng)濟(jì)紐帶和長江沿岸重要的港口城市，國家輕紡工業(yè)基地、糧棉油生產(chǎn)基地和淡水漁業(yè)基地，素有文化之邦、魚米之鄉(xiāng)的美譽(yù)。近年來荊州社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境得到較大的改善，國內(nèi)生產(chǎn)總值保持著10%的持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，形成了以工業(yè)為基礎(chǔ)帶動其它產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展的優(yōu)良產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。荊州的批發(fā)零售業(yè)產(chǎn)值較高，城市居民消費(fèi)能力與消費(fèi)意識強(qiáng)，人民生活水平也有了顯著改善。2012年，荊州市生產(chǎn)總值1196.02億元、增長11.1%，三次產(chǎn)業(yè)比調(diào)整為24.5：43.7：31.8，第二產(chǎn)業(yè)比重提高0.7個百分點(diǎn)；固定資產(chǎn)投資1042.89億元、增長35.2%；地方一般預(yù)算收入56.76億元、增長28.1%。服務(wù)業(yè)穩(wěn)步增長。全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額650.54億元、增長16.1%。良好的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境為項目建設(shè)提供了良好的投資環(huán)境和消費(fèi)環(huán)境。二、荊州居民消費(fèi)分析2011年，社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到556.8億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16513元，農(nóng)民人均純收入7664元。2012年，全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額650.54億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17010元，農(nóng)民人均純收入8710元。2013年上半年，荊州市累計實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額341.98億元，同比增長12.1%，增速較去年同期有所回落。荊州市2012年的居民消費(fèi)價格指數(shù)為102.7%，價格水平上漲2.7%。分類別看，食品類價格上漲6.2%，其中：菜類上漲9.4%、糧食上漲5.3%，煙酒及用品類上漲2.8%，家庭設(shè)備及維修服務(wù)類上漲2.6%，醫(yī)療保健和個人用品類上漲3.1%，居住類上漲2.3%，衣著類下降1.4%，交通和通信工具類下降0.6%，娛樂教育文化用品及服務(wù)類下降0.2%。工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格上漲0.7%，工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價格上漲1.4%。對比近幾年數(shù)據(jù)，荊州城鎮(zhèn)、農(nóng)民人均月收入水平增幅并不大。消費(fèi)已逐漸成為拉動城市經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展的重要引擎。數(shù)據(jù)顯示，2012年，全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額650.54億元，增長16.1%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17010元、增長13.8%，農(nóng)民人均純收入8710元、增長13.7%。由于黃金價格暴跌，市民購買金銀珠寶類商品熱，零售額同比增長44.4%。家用電器類商品受家電政策6月份到期因素影響，零售額也同比增長20.3%。近年來荊州居民消費(fèi)開始有了一定變化：食品：吃的方面更追求健康營養(yǎng)，生活水平提高，在外用餐增加，生活節(jié)奏加快,快餐及方便食品愈來愈受工作一族歡迎，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，餐飲市場也起了很大變化,，變成更多元化,從而刺激了在外用餐。衣著支出：衣著支出升溫,消費(fèi)檔次提高。消費(fèi)者從過去講求衣著樸素大方實(shí)惠而轉(zhuǎn)向追求自然、時代感,并逐步追求品牌，衣著檔次正逐年增高。設(shè)備用品及服務(wù)：這方面的費(fèi)用包括了家庭用品和維修費(fèi)用變化不大，原因可能有兩個，第一、大件耐用品擁有量趨于飽和；第二、市場價格競爭激烈。醫(yī)療保?。菏杖胨讲粩嗵岣?城市居民保健意識增強(qiáng),購買滋補(bǔ)健品增多。再加上該市老齡化程度在逐年加深,醫(yī)療衛(wèi)生保健事業(yè)也隨著社會變化而增長。交通和通訊：交通和通訊在近年巨大的增長是來自于市民購買汽車，及更換和購買手機(jī)的需求。娛樂文教服務(wù)：教育支出繼續(xù)保持增長，這顯示荊州人對教育及本身提高文化素質(zhì)相當(dāng)重視。居?。阂蚴苁袌鲇绊懀诰幼》矫嫦M(fèi)受到一定抑制。2013年上半年，荊州房地產(chǎn)開發(fā)投資30.41億元，同比增長23.9%。上半年實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積75.90萬平方米，同比增長52.0%；商品房銷售額為29.04億元，同比上升61.5%。其他商品和服務(wù)：雜項商品包括了個人用品、金銀珠寶飾品、手表、化妝品、美容美發(fā)用品等。消費(fèi)的穩(wěn)步增長體現(xiàn)出荊州消費(fèi)者開始對生活質(zhì)量、新生活的追求。三、荊州商業(yè)圈分析1、荊州商業(yè)整體市場特點(diǎn)荊州商業(yè)呈現(xiàn)帶狀單核規(guī)劃，江津路一帶商業(yè)整體檔次較低，業(yè)態(tài)以臨街商鋪、超市、小型百貨為主，形式單一。由于一直以來受城市規(guī)劃發(fā)展的限制，荊州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃呈現(xiàn)帶狀單核的規(guī)劃特點(diǎn)。以北京中路商圈為核心，沿北京中路、江漢路、紅門路、園林路等臨街商鋪為商業(yè)帶，其它零星商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要服務(wù)于各社區(qū)，荊中路商圈主要為滿足荊州城內(nèi)居民日常生活所需。荊州雖地處湖北中南部，在鄂中南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著重要的作用，但目前而言，荊州商業(yè)的發(fā)展相對比較滯后，物業(yè)檔次較低，現(xiàn)有代表商業(yè)只有“中商百貨”、“時代廣場”，還沒有一個可以與城市發(fā)展相匹配的商業(yè)物業(yè)。荊州的商業(yè)整體發(fā)展水平急需提升。就消費(fèi)檔次而言，普遍較低，消費(fèi)商品種類以服裝、餐飲、生活日用品為主。2、荊州的主要商圈分布按荊州目前商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布，較為成熟的商業(yè)圈有兩個，一個是位于沙市區(qū)的北京中路商圈，另一個是位于荊州區(qū)的荊中路商圈。北京中路商圈是荊州商業(yè)的核心，以北京中路為主軸，東西長2000米，南北長據(jù)不完全統(tǒng)計該商圈內(nèi)現(xiàn)正經(jīng)營的商場主要有“中商百貨、時代廣場、工貿(mào)家電、新世界購物中心、津谷電腦城、旺福隆超市”等總營業(yè)面積達(dá)37966平方米，正營業(yè)的臨街商鋪主要有“太陽城、洪城商場、臨北京中路商鋪、紅門路商鋪、園林路商鋪、沙隆達(dá)廣場”等營業(yè)面積為50100平方米。目前該商圈內(nèi)“工貿(mào)家電”為純經(jīng)營各式家用電器主題商場；“津谷電腦城”為純經(jīng)營電腦及電子產(chǎn)品；臨街商鋪中以經(jīng)營服裝鞋帽的占70%，經(jīng)營餐飲的占20%，經(jīng)營美容美發(fā)娛樂的占10%；中商百貨、時代廣場為荊州的大型中檔代表性商業(yè)，以經(jīng)營煙酒茶、珠寶首飾化妝品、電子、中檔服裝等為主體。該商圈各商場的日常生活消費(fèi)品消費(fèi)以沙市區(qū)居民為主，中檔商品消費(fèi)輻射全市所有居民。隨著工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和大學(xué)城的建立等，城市人口的進(jìn)一步增長會給該片區(qū)帶來巨大的消費(fèi)需求。荊州東南部的工業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是一個被政府大力發(fā)展的工業(yè)園區(qū)，這一片區(qū)將形成一個新的、龐大的消費(fèi)群體。荊中路商圈以荊中路為主軸，在荊中路、荊東路沿線分布著不同規(guī)模的購物場所，其中以江陵商場為該片區(qū)的代表。由于項目建成運(yùn)營時間較長，其購物場所的設(shè)施檔次較低，業(yè)態(tài)形式單一，目前主要服務(wù)于荊州區(qū)城市居民的日常生活所需。隨著城市規(guī)劃的調(diào)整，對古城墻的保護(hù)及旅游資源的開發(fā)，古城內(nèi)居民的大量外遷，常住人口數(shù)量大幅下降，荊州區(qū)內(nèi)的商業(yè)發(fā)展逐步向旅游配套商業(yè)方向發(fā)展，但目前荊州旅游規(guī)劃還處在初期階段，所以短期內(nèi)荊州城區(qū)的商業(yè)需求將進(jìn)一步下降。同時據(jù)居民消費(fèi)習(xí)性調(diào)查分析，沙市區(qū)只有5%左右的居民會選擇偶爾到荊州區(qū)消費(fèi)。3、荊州未來五年的商業(yè)預(yù)測——荊州人個性比較感性,愿意消費(fèi)；——消費(fèi)行為傳統(tǒng)而且習(xí)慣性強(qiáng)；——對品牌認(rèn)知度的知識，對有追崇品牌、品質(zhì)商品的意愿.；隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民收入提高，擁有私家車人數(shù)增加，生活質(zhì)量提高，商業(yè)場所和消費(fèi)場所迭擇性增加及多元化，荊州消費(fèi)者行為將會有很大的改變。家庭內(nèi)部意識變化。年青的一代帶動和改變了傳統(tǒng)的家庭消費(fèi)習(xí)慣。綜述，荊州市目前商業(yè)結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重不能適應(yīng)荊州城市的發(fā)展，荊州正在從單核向多核的狀態(tài)發(fā)展，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局以北京中路商圈為核心商圈，荊中路商圈為旅游配套商業(yè)，沿人流量較大的江漢北路、園林路、紅門路等臨街商鋪為商業(yè)帶，其它發(fā)展中區(qū)域內(nèi)的潛在物業(yè)為補(bǔ)充的商業(yè)結(jié)構(gòu)。因此，給項目創(chuàng)建帶來絕佳的發(fā)展機(jī)會。4、荊州商業(yè)的業(yè)態(tài)分析荊州區(qū)商場銷售品種較單一，多以服裝和一般的日常生活用品為主，而電器、通訊、家居、餐飲娛樂相對較少。而沙市區(qū)商場銷售品種則較為齊全、豐富，除了服裝外，另有日常生活用品、家居用品、電器、電子產(chǎn)品、首飾等商品出售。荊州市內(nèi)的商業(yè)目前可以滿足城內(nèi)居民基本的生活需求，而開發(fā)區(qū)商圈則能營造更豐富的消費(fèi)氛圍，引導(dǎo)更高層次的消費(fèi)理念，滿足消費(fèi)者多方面的消費(fèi)需求。從各商業(yè)的種類調(diào)查分析，目前雖然整個荊州商業(yè)均比較零亂，而且商品種類潰乏，主要以服裝、鞋帽、服務(wù)業(yè)為主，遠(yuǎn)不能滿足城市發(fā)展的需求，隨著城市的發(fā)展，荊州必然要發(fā)展規(guī)模齊全、管理專業(yè)、服務(wù)到位的綜合性商業(yè)。這是商業(yè)發(fā)展的需要、也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，更是城市發(fā)展的需要。兩商圈相比較而言沙市區(qū)北京中路商圈比荊州區(qū)荊中路商圈更為發(fā)達(dá)和成熟，為消費(fèi)者所接受，隨著城市的發(fā)展，這里也將更容易發(fā)展，這為其占據(jù)荊州消費(fèi)核心地的地位提供了有力的支撐。5、荊州餐飲娛樂服務(wù)業(yè)荊州是一個有著深厚文化積淀的城市，同樣也有著豐富的飲食文化與民間小吃，但目前荊州的主題餐飲不僅是豐富的民間小吃得不到發(fā)揚(yáng)，而且如麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等外來的主題連鎖餐飲在荊州的供給相當(dāng)稀少而且分散，區(qū)消費(fèi)的配套。據(jù)統(tǒng)計荊州可以讓居民滿意的主題餐飲還不上10家，這根本就不能滿足當(dāng)?shù)叵M(fèi)者消費(fèi)需求。休閑娛樂場所少、設(shè)施匱乏、檔次低荊州市的休閑娛樂場所少，目前城市居民主要休閑場所是中山公園。中山公園的休閑娛樂設(shè)施少，而且檔次低。在日常生活中居民基本上沒有一個好的休閑、娛樂場所。居民對餐飲娛樂業(yè)的消費(fèi)能力強(qiáng)，據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，有65％的人消費(fèi)在100-400元/月，20％的人消費(fèi)在500-600元/月。居民對特色餐飲和休閑娛樂的需求迫切。所以，從多方面分析，主題餐飲與娛樂場從選址的角度主要是以人流相對較為集中的區(qū)域，功能上主要為購物休閑的補(bǔ)充與配套，從經(jīng)營上規(guī)劃靈活且易于安排，本項目定位為一站式購物休閑中心，固然缺少不了主題餐飲與休閑娛樂。從供需關(guān)系分析，目前荊州市場需求相對供給的補(bǔ)充有巨大的發(fā)展空間，發(fā)展前景良好。主題餐飲與購物休閑娛樂項目與本項目契合度較高。四、荊州購物新的消費(fèi)需求分析消費(fèi)者的消費(fèi)心理漸向穩(wěn)定和成熟,對于品牌的追求,市場提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),商業(yè)場所的環(huán)境等,都會有更高的要求。荊州人的消費(fèi)行為,己經(jīng)慢慢由原來注重單一的物質(zhì)消費(fèi)轉(zhuǎn)向全方位的物質(zhì)和精神文化消費(fèi)——體驗(yàn)消費(fèi)。一些品質(zhì)好,有知名度的品牌,都是消費(fèi)者新的追求目標(biāo),體現(xiàn)出對新生活的追求年青人將會是最重要的消費(fèi)者,他們開放,有新的消費(fèi)概念,只要有特色,有娛樂性,他們都愿意嘗試和消費(fèi)，但他們的要求高,也將是最成熟的消費(fèi)者。五、我國及荊州旅游（休閑）購物市場現(xiàn)狀分析及發(fā)展趨勢1、我國及荊州旅游購物簡要分析旅游購物是游客旅游過程中的客觀需求，是旅游業(yè)完善功能、創(chuàng)收增效的有效手段，尤其對于旅游名勝區(qū)以及國際化都市來說更是不可或缺，尤其是鄉(xiāng)村旅游休閑購物出現(xiàn)，為今后旅游發(fā)展提供了更為廣闊的空間。我國的旅游購物產(chǎn)業(yè)還處在初期發(fā)展階段。旅游購物市場只是以初級旅行社組團(tuán)及部分游客自助游購商品為主，還未真正形成購物與休閑旅游相融合的方式。據(jù)《中國出境旅游發(fā)展年度報告（2012）》報告顯示，隨著出境旅游持續(xù)高速增長，世界第一大出境旅游市場正在中國形成，報告認(rèn)為，購物是推動我國出境旅游消費(fèi)的重要動力。同時，休閑度假市場穩(wěn)步增長，2012年有41.6%的游客以休閑度假為出游目的。近半數(shù)游客出境旅游時長為3天至7天，在境外停留7天以上的游客占比已超過總量的四分之一，深度與專題旅游正在成為趨勢。2012年荊州接待國內(nèi)旅游1570.46萬人次。實(shí)現(xiàn)旅游總收入91.0億元，增長30.4%。旅游外匯收入1627.85萬美元，增長24.3%。這些數(shù)字相當(dāng)可觀。然而，相對于這樣龐大的游客數(shù)目旅游購物收入?yún)s少得可憐，據(jù)權(quán)威部門統(tǒng)計2012年進(jìn)入荊州的國內(nèi)游客旅游購物消費(fèi)僅占旅游整體消費(fèi)購物花費(fèi)占10.5%，與國外旅游消費(fèi)數(shù)據(jù)相比較，差距更是令人瞠目。2、項目所處開發(fā)區(qū)商業(yè)及購物旅游分析開發(fā)區(qū)目前商業(yè)區(qū)中主要設(shè)有商場、銀行、郵局、超市、酒店、健身場所等各種生活、娛樂配套服務(wù)設(shè)施。但是缺少一個大型、有品質(zhì)的購物廣場。六、分析結(jié)論本案擬建一個一站式休閑購物商業(yè)物業(yè)，項目的定位就融合了多種業(yè)態(tài)。大中型餐飲從選址上一般也會為人流相對較靜的位置，用餐環(huán)境比較靜謚，從市場供給的角度，目前荊州供給量較大，檔次也較高，基本可以滿足周邊居民目前的需要。一站式休閑購物旅游廣場，符合市場規(guī)律和市場需求，能充分補(bǔ)充本項目商業(yè)配套，做到真正意義上的休閑購物，從城市規(guī)劃的角度也能填補(bǔ)荊州目前消費(fèi)市場的部分空白。綜上所述，建設(shè)本項目，符合湖北“十二五”規(guī)劃的要求，無論從地區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力還是區(qū)位地理優(yōu)勢，該地區(qū)都具備了建設(shè)文化休閑購物旅游的條件，既可以滿足荊州及周邊居民日益增長的消費(fèi)需求和品牌需求，推動居民消費(fèi)力，更能彌補(bǔ)荊州市目前商業(yè)業(yè)態(tài)所存在的不足，提升整體商業(yè)品質(zhì)，為荊州乃至湖北省的商貿(mào)領(lǐng)域樹立新標(biāo)桿。第五章項目SWOT分析一、優(yōu)勢1、交通便捷、發(fā)展核心地帶圈本項目地理位置優(yōu)越：地處開發(fā)區(qū)發(fā)展核地區(qū)，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。是荊州市民節(jié)假日休閑購物的好去處，其毗鄰市區(qū)的優(yōu)越位置使其發(fā)展蘊(yùn)藏著巨大的潛力與商機(jī)。2、配套設(shè)施便利周邊配套服務(wù)設(shè)施基本建設(shè)完成，給居民出行帶來方便。3、環(huán)境優(yōu)良投資環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、人文資源具有較明顯優(yōu)勢。4、政策優(yōu)勢目前，荊州市通過整合各方面政策資源，以政策為先導(dǎo)，進(jìn)一步降低投資創(chuàng)業(yè)門檻，營造創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)良好環(huán)境，強(qiáng)化創(chuàng)業(yè)支持，搭建好公共服務(wù)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、創(chuàng)業(yè)融資平臺。二、劣勢1、政府服務(wù)及配套政策有待完善項目涉及到各方面的政策和措施，如土地政策、資金支持、產(chǎn)業(yè)集群扶持政策等。服務(wù)及配套政策的缺失，使發(fā)展購物旅游在初始階段很難整合到項目運(yùn)作中去。2、休閑購物旅游資源開發(fā)深度不足荊州文化旅游資源比較豐富，但是由于缺乏合理規(guī)劃和整合，有文化品味、市場吸引力與競爭力的旅游產(chǎn)品還很少，特別是大型休閑購物旅游還處于空白，當(dāng)前開發(fā)程度僅局限于一些小型、分散的小商場，且缺乏娛樂性項目，尚未形成商業(yè)休閑格局，有待進(jìn)行深度挖掘。3、城鎮(zhèn)配套服務(wù)設(shè)施仍需要完善項目地塊周邊人氣缺乏；在整個商新片區(qū)內(nèi)，一種集購物、商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)、公益服務(wù)于一體，為社區(qū)居民提供綜合性、全方位、多功能、更加便捷的生活服務(wù)商業(yè)業(yè)態(tài)還未真正形成，周邊公共交通配套需要進(jìn)一步完善。三、機(jī)遇1、旅游休閑購物時代到來城市化不可避免帶來一些城市病，如今市民開始追求環(huán)境優(yōu)美，舒適輕松便捷的購物環(huán)境，，本項目正是為滿足休閑購物消費(fèi)需求而應(yīng)運(yùn)而生。且周邊區(qū)域還未真正形成商業(yè)圈，給項目開發(fā)帶來新的發(fā)展機(jī)遇。2、推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的機(jī)遇黨的十八大提出要加快統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，國家“十二五”規(guī)劃明確提出，要加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位，提升制造業(yè)核心競爭力，發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長向依靠第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)協(xié)同帶動轉(zhuǎn)變。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，加快推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)，促進(jìn)區(qū)域良性互動、協(xié)調(diào)發(fā)展。這為新農(nóng)村建設(shè)提供了良好機(jī)遇。在剛剛結(jié)束的2013年中央經(jīng)濟(jì)工作會提到“城鎮(zhèn)化是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在，城鎮(zhèn)化和市民化齊頭并進(jìn)，會形成巨大的內(nèi)部需求，從而形成新的經(jīng)濟(jì)動力。”3、地方發(fā)展的機(jī)遇荊州市十分重視休閑文化旅游的發(fā)展，這也為荊州旅游的整體發(fā)展提供了前所未有的機(jī)遇。四、挑戰(zhàn)1、地域間、空間性競爭帶來挑戰(zhàn)本案開發(fā)是以休閑購物為主，而目前全國各地都建有類似的項目，給項目運(yùn)作帶來一定風(fēng)險。為避免產(chǎn)生近鄰效應(yīng)，必須充分研究項目周邊具有競爭力的商業(yè)圈，研究其各自特色和發(fā)展方向，為項目開發(fā)方向?qū)で螵?dú)特的賣點(diǎn)，以確定合理的開發(fā)方向，避免近距離的重復(fù)，在商業(yè)主題和特色上區(qū)別于其周圍相近資源的商業(yè)圈。2、產(chǎn)業(yè)政策的完善帶來挑戰(zhàn)項目運(yùn)作是需要一系列扶持政策，相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)政策需要完善，在一定程度上影響項目吸引力。3、市場定位帶來挑戰(zhàn)休閑購物旅游帶來變化、定位與投入的挑戰(zhàn)，市場機(jī)制體制仍不夠完善帶來挑戰(zhàn)。一方面，，荊州目前雖說經(jīng)濟(jì)水平增長較快，但整體消費(fèi)水平還比較低；另一方面，擬建項目在經(jīng)營期初期需要迅速占領(lǐng)市場。4、融資成本過高本案運(yùn)作是一個系統(tǒng)復(fù)雜工程，投資項目較多，融資成本大。五、SWOT分析結(jié)論通過SWOT分析可以看出，從目前荊州市商業(yè)市場情況來看，還沒有較為成熟的商業(yè)業(yè)態(tài)，特別是缺少大型、綜合性、具有品牌的休閑購物方面項目，與前荊州其他較為成熟的商業(yè)市場情況來看荊州要實(shí)現(xiàn)其趕超發(fā)展目標(biāo)，必須充分發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢。進(jìn)一步優(yōu)化資源配置、合理規(guī)劃、在業(yè)態(tài)分布、功能定位等方面要突破出休閑購物相結(jié)合發(fā)展方式，突出現(xiàn)有生態(tài)、文化等基礎(chǔ)等優(yōu)勢；實(shí)行差異化發(fā)展，與周邊同類地區(qū)進(jìn)行錯位競爭。第六章項目實(shí)施目標(biāo)及定位一、項目開發(fā)目標(biāo)及策略1、項目開發(fā)總體目標(biāo)⑴以推進(jìn)荊州城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)為契機(jī)，為居民提供綜合性、全方位、多功能的生活服務(wù)。⑵以項目樹形像，亮品牌。⑶兼顧效益的基礎(chǔ)上，追求開發(fā)速度，探索開發(fā)新模式，建立和鞏固招商網(wǎng)絡(luò)。總體目標(biāo)：立足荊州，輻射荊州乃至周邊區(qū)域，跳出荊州，使本項目區(qū)域化！使之成為荊州的一個最具有親和力的商業(yè)綜合體，將成為集高檔商業(yè)、一站式購物中心于一體的大型商業(yè)綜合體，同時也將是整個開發(fā)區(qū)的新地標(biāo)。帶動周邊經(jīng)濟(jì)，提升整個城區(qū)的形象。2、項目開發(fā)模式開發(fā)模式：本項目將采用“購物+休閑旅游”模式，形成以文化為主集餐飲、娛樂、休閑、購物等商業(yè)組合互動的綜合體。項目將分兩期建設(shè)，第一期12萬平方米作為奧特萊斯主體，二期采取34萬平方米作為商業(yè)廣場的配套，項目以出售為主，并引進(jìn)戰(zhàn)略投資者合作開發(fā)，發(fā)揮各自優(yōu)勢，先開發(fā)核心項目，帶動其他項目的綜合開發(fā)。以“聯(lián)合投資、共擔(dān)風(fēng)險、優(yōu)勢互補(bǔ)”為基礎(chǔ)。成立項目運(yùn)作企業(yè)，作為項目的平臺。在地方政府優(yōu)惠政策支持下，政府提供土地或原有文化設(shè)施，由投資方投資建設(shè)并自主運(yùn)營。尋找戰(zhàn)略投資人融資，整合商業(yè)企業(yè)、餐飲企業(yè)、酒店企業(yè)組成戰(zhàn)略合作體，為項目建成后全部出售。二、項目定位1、功能定位本項目將成為集國際、國內(nèi)品牌展示和銷售為一體，市場、超市、運(yùn)動、專賣店等多種業(yè)態(tài)互動共生的大型城市購物中心城區(qū)，以發(fā)展旅游休閑購物主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為定位，以休閑購物要素集聚為中心，整合一二三次產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，是可游、可居、可購、時尚，集商業(yè)、商務(wù)、文化、體育、衛(wèi)生、教育、休閑、辦公于一體知名的奧特萊斯大型商業(yè)廣場、中高檔一站式購物中心——商業(yè)綜合體。吸引周邊區(qū)域居民感受生態(tài)綜合體帶來便利與魅力，進(jìn)一步提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳瞽h(huán)境，提高居民生活素質(zhì)，進(jìn)一步提升荊州市的知名度和影響力。購物中心辦公酒店休閑奧特萊斯構(gòu)成要素購物中心辦公酒店休閑奧特萊斯構(gòu)成要素餐飲奧特萊斯國際商業(yè)廣場是綜合、奧特萊斯國際商業(yè)廣場是綜合、商業(yè)、娛樂、商務(wù)及居住功能的合理定位和有機(jī)組合。2、市場及業(yè)態(tài)定位促進(jìn)荊州形成嶄新產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，在發(fā)展策略上，形成集旅游、居住、商業(yè)、辦公、會務(wù)等相互協(xié)調(diào)發(fā)展的格局。本案開發(fā)將滿足市民文化消費(fèi)和伴隨著這一行為帶來的休閑購物、參與社交、追隨時尚等越來越多的現(xiàn)代休閑消費(fèi)的綜合性特點(diǎn)功能有機(jī)結(jié)合起來，形成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)輻射和集聚能力，通過市場化運(yùn)作與合理的招商策略實(shí)現(xiàn)項目各參與方的最大利益。業(yè)態(tài)定位：85%以服務(wù)業(yè)為主，其中30%-40%為餐飲業(yè)。功能以國際時尚精品、知名品牌專柜、大型超市（歐尚、樂購、華潤萬家等其中之一）、特色餐飲、星級賓館、酒吧、影院、會展、健身、銀行、商務(wù)辦公等為主體，集娛樂、休閑、旅游、購物為一體大型超級商業(yè)中心。以新型的商業(yè)開發(fā)和社區(qū)管理模式，把所有與居民日常生活需要貼近的商業(yè)和生活服務(wù)設(shè)施都集中于一體。在業(yè)態(tài)組合上十分注重迎合年輕人的消費(fèi)特征，強(qiáng)化休閑娛樂、餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營。業(yè)態(tài)比例示意圖：第七章項目建設(shè)方案與規(guī)劃設(shè)計一、項目主要建設(shè)內(nèi)容項目實(shí)施內(nèi)容包括整體規(guī)劃設(shè)計、項目工程建設(shè)施工、各項配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)。主要包括：大型購物中心、休閑娛樂文化中心、餐飲與美食中心、精品店購物中心、星級酒店、行政商務(wù)中心、綜合居住區(qū)（復(fù)式公寓、住宅）及其他配套服務(wù)設(shè)施（廣場、道路、綠化等工程）。二、建設(shè)規(guī)模及業(yè)態(tài)細(xì)分簡析1、建設(shè)規(guī)模本案開發(fā)按照城市發(fā)展的特點(diǎn)進(jìn)行合理規(guī)劃，然后進(jìn)行運(yùn)營，發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益。奧特萊斯國際商業(yè)廣場項目總體規(guī)劃面積約為約210.5畝，其中一期為125.5畝（其中地上12萬平米，地下4萬平米，容積率1.5，建筑密度60-65﹪，一層4,4萬平米，二層4萬平米，三層3.6平米，每層空間高度5.7米，恢宏大氣，整個廣場用37步電梯和連廊），二期為85畝。項目建設(shè)內(nèi)容由實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，打破原來傳統(tǒng)馬路經(jīng)濟(jì)格局，分項經(jīng)營，宏觀上統(tǒng)一管理，微觀上各分項目具體運(yùn)作的方法，使項目在最短的時間內(nèi)得以建成。防止入駐商家業(yè)態(tài)規(guī)劃混亂、直接降低項目檔次。包含文化廣場和停車場，整個建筑面積為50萬平方米以上。其中商業(yè)項目所占面積約為50%，其余為配套商業(yè)面積。奧特萊斯國際商業(yè)廣場主要是為處于周邊居民提供全功能社區(qū)配套的生活、生產(chǎn)服務(wù)設(shè)施，設(shè)有精品店購物、大型超市、銀行、電信、郵政、特色餐飲店、賓館、咖啡廳、酒吧、休閑娛樂中心、停車場、影院等。項目具體建設(shè)內(nèi)容及業(yè)態(tài)細(xì)分等，詳見表7-1。表7-1：奧特萊斯國際商業(yè)廣場（商業(yè)綜合體）業(yè)態(tài)細(xì)分表類別項目業(yè)態(tài)必須配置選擇配置品牌商家/經(jīng)營內(nèi)容奧特萊斯國際商業(yè)廣場休閑娛樂中心項目電影院★華誠影院音像店★電玩★藝術(shù)品★兒童體驗(yàn)★休閑書吧★新華書店、文軒書店等商業(yè)購物金融時尚百貨、超市、精品時尚★歐尚、樂購、華潤萬家（副食品、日雜用品）銀行★工行、農(nóng)行等郵政★中國郵政（快遞、匯款、包裹、信件）精品店購物中心★香奈兒、愛馬仕、古馳、萬寶龍、愛馬尼等國際品牌精品店服飾★餐飲特色餐飲★以湘鄂情、巴鐲布衣為主力店，匯集湖北、湖南、湖北、四川，安徽等地名優(yōu)特色菜品為配套店酒吧★名小吃店★面包店★咖啡廳★星巴克、上島快餐店（面館、品牌快餐）★肯德基等休閑KTV★洗浴★美容、美發(fā)★會所★商住辦公酒店/行政辦公/會展★★生活服務(wù)游客服務(wù)中心★人力資源、培訓(xùn)★2、主要業(yè)態(tài)分析其中建設(shè)內(nèi)容主要包括：知名大型購物超市：歐尚、樂購、華潤萬家、選擇其一，規(guī)劃1.8萬平米。餐飲/美食中心：在娛樂、購物之后，餐飲也是本項目的必備業(yè)態(tài)之一。中國美食：以湘鄂情、巴鐲布衣為主力店，匯集湖北、湖南、湖北、四川，安徽等地名優(yōu)特色菜品為配套店；品牌餐飲：引進(jìn)品牌主力店，提升項目的認(rèn)知度，迅速拉上人氣；輔助餐飲：其中搭配甜點(diǎn)、水吧、面包房等精致的輔助餐飲，完善餐飲功能；餐飲體量：考慮到就餐時間的相對集中，餐飲的供應(yīng)量需要非常充足，同時考慮到餐飲種類的繁多，規(guī)劃面積4萬平米。休閑娛樂文化中心：以華誼影城、玉足、我是好聲音量販?zhǔn)終TV、天上人間為主力店，匯集洗浴、會所，時尚SPA，電玩城，星巴克，夜總會茶座等特色休閑，娛樂配套店，規(guī)劃面積4萬平米。精品店購物中心：以香奈兒、愛馬仕、古馳、萬寶龍、愛馬尼等國際品牌精品店，以及歐洲最大運(yùn)動品牌—迪卡儂運(yùn)動體驗(yàn)館，匯集各大運(yùn)動品牌，與國際高端百貨品牌完美對接，領(lǐng)跑荊州時尚消費(fèi)風(fēng)潮，規(guī)劃面積2.2萬平米。星級賓館：以五星級酒店為龍頭，打造高檔酒店集群。高品質(zhì)、高性價比、國際高檔休會所及國際連鎖經(jīng)營產(chǎn)權(quán)酒店。輔以展覽、商業(yè)等功能，可為客戶就近提供圍餐、會議現(xiàn)場自助餐、住宿、交通、度假、活動策劃、禮品訂制等會務(wù)一條龍配套服務(wù)。規(guī)劃面積約為5萬平米。老年人活動中心：為年長者提供一個娛樂休閑的場所。兒童游樂場：為下一代提供一個安全、娛樂為一體的場所，讓家長安心、放心、舒心。旅游集散中心：為方便廣大游客到該地旅游而設(shè)立的服務(wù)平臺。旅游集散中將進(jìn)一步整合散客旅游資源和規(guī)范散客旅游市場以及滿足市民個性化旅游需求和促進(jìn)自助游消費(fèi)市場培育的重要綜合性平臺，為游客及已在荊州投資商提供購物休閑的服務(wù)。旅游集散中心運(yùn)作規(guī)范、管理嚴(yán)格到位、服務(wù)細(xì)致入微，專為外地游客提供當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)城市的優(yōu)秀旅游服務(wù)，是規(guī)模最大的集散客自助旅游、單位團(tuán)隊旅游、旅游信息咨詢、旅游集散換乘、景點(diǎn)大型活動、客房預(yù)訂、票務(wù)預(yù)訂等多種功能為一體的“旅游超市”。三、項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表7-2：奧特萊斯國際商業(yè)廣場（商業(yè)綜合體）項目主要技術(shù)指標(biāo)序號名稱指標(biāo)備注1規(guī)劃用地總面積139011一期83632.34二期55379.28平方米2總建筑面積50萬平方米一期16萬平方米地上約12萬平方米，地下約4萬平方米二期34萬平方米一棟五星級酒店，一棟寫字樓，兩棟復(fù)式公寓，四棟住宅，下下約7.7萬平方米3建筑層數(shù)/高度1-20層4容積率1.5/4.05建筑密度60-65%6綠化率10.5%/20.3%7室外停車數(shù)1008地下停車數(shù)250個表7-3：奧特萊斯國際商業(yè)廣場（商業(yè)綜合體）一期建設(shè)主要技術(shù)指標(biāo)序號名稱指標(biāo)備注1規(guī)劃用地總面積83632.342總建筑面積16萬平方米其中一層商業(yè)面積4.4萬平米主要為大型購物中心二層商業(yè)面積4萬平米餐飲、美食中心三層商業(yè)面積3.6萬平方米休閑娛樂文化中心地下一層4萬平方米車庫3容積率1.54建筑密度60%5綠地率10.5%表7-4：奧特萊斯國際商業(yè)廣場（商業(yè)綜合體）二期建設(shè)主要技術(shù)指標(biāo)序號名稱指標(biāo)備注1規(guī)劃用地總面積55379.28平方米2總建筑面積34萬平方米其中星級酒店（賓館）5萬平米行政辦公中心5萬平米住宅（公寓）16.3地下一層7.73容積率4.04建筑密度46.5%5綠地率20.3%四、配套工程說明1、道路交通及綠化該項目地處國家級開發(fā)區(qū)，交通便利，各種基礎(chǔ)設(shè)施完善，車流、人流順暢。為保障項目的車流、人流、消防和安全保衛(wèi)工作，提高項目的物業(yè)水準(zhǔn)，項目周邊的住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)分區(qū)管理。賓館餐飲區(qū)、商場設(shè)多個停車位，設(shè)計循環(huán)車道。能很好的解決項目的道路交通問題。2、供電及通訊系統(tǒng)供電設(shè)施并入荊州市電網(wǎng)，用電負(fù)荷、設(shè)備配置按設(shè)計規(guī)范要求。電信系統(tǒng)、有線電視從市網(wǎng)干線電纜網(wǎng)入網(wǎng)孔引入。3、給排水系統(tǒng)用水標(biāo)準(zhǔn)、用水量按荊州市規(guī)定。排水采用雨水、污水分流排水制，排入市政雨水、污水管道。五、項目組織機(jī)構(gòu)設(shè)計項目采用現(xiàn)代企業(yè)管理體制，實(shí)行執(zhí)行董事領(lǐng)導(dǎo)的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，執(zhí)行董事由投資人負(fù)責(zé)任免。公司除設(shè)立總經(jīng)理職位之外，還設(shè)立若干副總經(jīng)理，分別負(fù)責(zé)事業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理、工程管理、合同管理、銷售、財務(wù)、行政人事、法務(wù)、信息管理等。圖7-1：項目組織架構(gòu)圖總經(jīng)理總經(jīng)理事業(yè)運(yùn)營部銷售部財務(wù)部合約部工程管理部物業(yè)管理部行政人事部法務(wù)部信息部預(yù)計在項目建設(shè)招商階段，團(tuán)隊需要30名員工；大多為中高級管理人員和高級技術(shù)人才。隨著項目運(yùn)營展開，到全部項目投運(yùn)，公司員工總數(shù)可能達(dá)到600人左右，主要增加物業(yè)管理（清潔、保潔、維修、保安等）、租賃管理等方面的人員。項目施工建設(shè)嚴(yán)格按照國家關(guān)于工程監(jiān)理和施工質(zhì)量及進(jìn)度監(jiān)管的有關(guān)規(guī)范進(jìn)行操作，參照國內(nèi)上海、蘇州等地奧特萊斯廣場多個類似商貿(mào)綜合體的經(jīng)驗(yàn)，推陳出新，制定科學(xué)的工作崗位規(guī)范和工作流程，提高項目的組織管理水平，確保項目建設(shè)質(zhì)量和進(jìn)度。六、項目運(yùn)營模式奧特萊斯購物中心借鑒國內(nèi)外相同檔次購物中心的商業(yè)經(jīng)營和管理方案，針對華中地區(qū)的區(qū)域特點(diǎn)提出的針對性的運(yùn)營方案，在此基礎(chǔ)上在日常運(yùn)營管理中不斷提煉完善。1、奧特萊斯購物中心運(yùn)營方案以企業(yè)法人或自然人的身份出資，成立商場管理有限公司運(yùn)營本項目。按多樣化、多元化、網(wǎng)絡(luò)化、專業(yè)化和集群化發(fā)展的要求，自籌資金建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)綜合體和相關(guān)配套設(shè)施。項目確定實(shí)施方案后，投資企業(yè)將組建專門的荊州奧特萊斯廣場運(yùn)營管理公司，負(fù)責(zé)項目推廣、招商、物業(yè)管理和租賃工作。項目運(yùn)營招商與整個項目的前期和建設(shè)工作一同展開。在項目啟動后，就按照項目總體定位方案和招商規(guī)劃甄選優(yōu)質(zhì)經(jīng)營戶和商家。尤其先行引入連鎖大賣場、奧特萊斯折扣店等易于成熟的商業(yè)業(yè)態(tài)，作為項目成功的先行商業(yè)要素，再根據(jù)其他主力店租戶的要求在項目尺寸、機(jī)電配套細(xì)節(jié)、廣告標(biāo)識系統(tǒng)、配套公共服務(wù)及物流方面做精做細(xì)，引入影院、兒童樂園、咖啡館、酒吧、連鎖餐飲等后續(xù)商業(yè)品牌。以主力租戶為基礎(chǔ)，延伸到其他特色商業(yè)品牌，為這些商業(yè)品牌準(zhǔn)備好行業(yè)內(nèi)一流的經(jīng)營環(huán)境，提供建筑設(shè)計最新穎、性價比最高、市場需求最旺的商業(yè)空間和配套服務(wù)組合。在做好主力店招商和運(yùn)營推廣的同時，運(yùn)營管理公司還將提供相應(yīng)的專業(yè)物業(yè)管理、資產(chǎn)管理、租賃管理等專業(yè)服務(wù)；同時，商業(yè)運(yùn)營管理公司還負(fù)責(zé)項目整體在區(qū)域消費(fèi)者和商家中的營銷推廣，確保整個項目收益。2、經(jīng)營收入模式項目經(jīng)營收入主要表現(xiàn)為兩種形式：（1）、物業(yè)租賃、商業(yè)出售等最有保證的基本收益。（2）商鋪、影院、休閑娛樂、酒店等產(chǎn)生的流動性收入。七、項目規(guī)劃設(shè)計1、設(shè)計指導(dǎo)思想基地建設(shè)規(guī)劃的指導(dǎo)思想是立足現(xiàn)實(shí)，著眼未來；統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實(shí)施；合理布局，突出特色。按照人性化、現(xiàn)代化的總體要求，建設(shè)一個設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、品味高雅、和諧文明的商業(yè)中心區(qū)。無論是整體建設(shè)方案還是單個項目建設(shè)都要具有科學(xué)性、前瞻性和協(xié)調(diào)性，在充分論證的基礎(chǔ)上實(shí)施。根據(jù)實(shí)際情況采取階段施工、階段竣工、階段驗(yàn)收。方案設(shè)計努力創(chuàng)造豐富多變的空間形態(tài)。設(shè)計功能合理，各部分聯(lián)系便捷，提供高效復(fù)合的功能空間。2、設(shè)計原則因地制宜合理組織主體建設(shè)位置，考慮商輔功能和必要的附屬配套設(shè)施，嚴(yán)格遵守國家及荊州市的有關(guān)政策規(guī)定和技術(shù)規(guī)范。（1）合理劃分功能分區(qū)，各分區(qū)既相互獨(dú)立，又相互聯(lián)系，形成疏密有致、動靜結(jié)合的有機(jī)整體；在建筑造型上運(yùn)用形體色彩組合，曲線與直線的交織構(gòu)成新穎生動的形態(tài)，采用現(xiàn)代建筑材料與豐富的細(xì)部語言，充分體現(xiàn)現(xiàn)代人文的建筑風(fēng)格。建筑造型力求體現(xiàn)自身個性和時代感，并考慮與整體及環(huán)境相呼應(yīng)。（2）充分考慮經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、生態(tài)、環(huán)境、社會等多方面的綜合效益。（3）堅持整體性、規(guī)范化原則。處理好單體建筑與整體規(guī)劃、局部特色與整體風(fēng)格、實(shí)用性與藝術(shù)性之間的關(guān)系，設(shè)計風(fēng)格采用中西交融式，類似上海外灘萬國建筑群風(fēng)格。（4）無論是規(guī)劃還是項目建設(shè)都要充分論證，符合科學(xué)規(guī)律考慮節(jié)能和生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展性。第八章節(jié)能和環(huán)境保護(hù)分析一、分析依據(jù)《中華人民共和國節(jié)約能源法》《中華人民共和國電力法》《中華人民共和國建筑法》《湖北省固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查管理有關(guān)辦法》《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》JGJ134-2001《太陽熱水系統(tǒng)設(shè)計、安裝及工程驗(yàn)收技術(shù)規(guī)范》GB/T18713-2002《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》GB50019-2003《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-2004《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》DGJ08-107-2004目前國內(nèi)大型公建設(shè)施能耗情況二、節(jié)能、節(jié)水分析1、節(jié)能分析當(dāng)今社會能源的有限和短缺的事實(shí)已被大家所公認(rèn)，資源、能源的有限和短缺形勢日益嚴(yán)峻，節(jié)能概念已經(jīng)深入人心，項目建設(shè)必須采取措施以“提高建筑中的能源利用率”，不是消極意義上的節(jié)省，而是從積極意義上提高利用率。本項目節(jié)能主要是施工期間機(jī)械的節(jié)能問題，主要通過提高工程質(zhì)量，特別是做出優(yōu)質(zhì)路面，從而間接產(chǎn)生節(jié)能效果。在項目的設(shè)計、建造中，使用節(jié)能型用能系統(tǒng)和材料；在施工中要優(yōu)先選用節(jié)能型設(shè)備和節(jié)能運(yùn)輸車輛，同時在施工過程中做好節(jié)能管理，在項目實(shí)施中，要提高所有參與人員的節(jié)能意識。對于節(jié)電、節(jié)水、節(jié)燃料都做出相應(yīng)的規(guī)章制度，并明確規(guī)定適度的用量標(biāo)準(zhǔn)。能源的生態(tài)化除保留傳統(tǒng)的能源供給外，應(yīng)因地制宜地積極利用可再生能源，包括風(fēng)能、太陽能、生物能（沼氣），并在此基礎(chǔ)上優(yōu)化能源結(jié)構(gòu)，提出高效率、低污染的能源結(jié)構(gòu)體系，道路照明設(shè)計，應(yīng)根據(jù)規(guī)范確定合理的燈距燈高選擇節(jié)能燈具。新型能源中，太陽能資源豐富，且太陽能裝置一次性投入較低，占用居住區(qū)公區(qū)面積較小，其資源利用在數(shù)量上是“源源不斷”的，價格上是低廉的，因而在資源投入上是屬低投入型。在居住區(qū)中心設(shè)置太陽能蓄電設(shè)備，并把太陽能收集系統(tǒng)與太陽能熱水供應(yīng)系統(tǒng)、道路場地照明的燈塔相結(jié)合，形成太陽能供電網(wǎng)絡(luò)。在部分建筑上采用太陽能光電或光熱建筑一體化技術(shù)。2、節(jié)水項目建設(shè)要體現(xiàn)水資源綜合利用，采用因地制宜的水循環(huán)管理的策略，提高區(qū)域內(nèi)水環(huán)境的自凈能力，保證水質(zhì)不會因?yàn)榈貐^(qū)的開發(fā)而惡化；提倡優(yōu)水優(yōu)用、節(jié)約用水，建立節(jié)水型商業(yè)廣場；實(shí)行分質(zhì)供水、雨水利用、建筑節(jié)水裝置等；地區(qū)內(nèi)的道路、廣場、綠化告示等綠化澆灌、景觀等對水質(zhì)要求不高的用水，采用中水回用。3、項目及能源供應(yīng)情況本項目消耗能源主要有：水、電(未來運(yùn)營可能涉及部分天然氣消耗但相對水、電總量較小，此處暫不考慮)。其中水主要用于商業(yè)、生活、綠化，電主要用于空調(diào)、照明，氣主要用于項目內(nèi)部的餐飲、酒店式公寓。根據(jù)初步估算，本項目投入運(yùn)營后年用電需求約在4000萬千瓦時，目前開發(fā)區(qū)的電能供應(yīng)條件比較充裕，能夠滿足本項目的用電需求。本項目將充分重視項目的節(jié)能設(shè)計和節(jié)能管理，建設(shè)成綠色生態(tài)現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)，降低未來項目建成投運(yùn)后的能源和水消耗。對于整個項目，綠化方面采取喬木和灌木為主，草坪輔助的綠化格局，以節(jié)約綠化用水，在內(nèi)部建成部分水面和綠化穿插，降低整個項目的能耗。對于商業(yè)設(shè)施，將采用生態(tài)智能商業(yè)樓宇的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計和建設(shè)，因?yàn)轫椖康纳虡I(yè)屬性，可以在建筑朝向選擇、墻體材料、門窗設(shè)計選型、分立式空調(diào)設(shè)備選型、照明方式等關(guān)鍵節(jié)能因素上采用最環(huán)保和經(jīng)濟(jì)的方案，部分單體建筑嘗試?yán)锰柲艿瓤稍偕茉矗缭诓糠中陆ńㄖ喜捎锰柲?，新建道路照明部分采用光電設(shè)備等，降低樓宇的能源消耗尤其對電力的消耗水平。對于酒店式公寓等配套設(shè)施，將按照綠色環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)備配置，同時在運(yùn)營期間與采取各種有效的能源節(jié)約措施，倡導(dǎo)綠色商旅行動，降低能源和水資源消耗水平。4、能源消費(fèi)量測算據(jù)近年來華中地區(qū)內(nèi)同類大型商業(yè)樓和酒店公寓等大型公共建筑能源消耗統(tǒng)計的情況，本項目能源消耗在規(guī)劃設(shè)計階段將選擇先進(jìn)指標(biāo)，比目前在運(yùn)營的同類未大量采用節(jié)能規(guī)劃設(shè)計的項目相比，能耗普遍有10%-20%的節(jié)約。本項目按照這個標(biāo)準(zhǔn)組織改造、設(shè)計和施工及后續(xù)運(yùn)營，在同類項目中能耗水平降低的程度較高，特別考慮到本項目的規(guī)模和社會效益，對節(jié)能減排的貢獻(xiàn)比較大。5、項目節(jié)能措施評估及建議（1）圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能措施本項目盡量采用小空間設(shè)計，單套面積小，重點(diǎn)將做好屋面保溫和門窗保溫外，以及幕墻保溫設(shè)計。除了墻體、屋面、幕墻的保溫措施外，還將重視建筑外遮陽的設(shè)置。（2）空調(diào)節(jié)能措施因?yàn)楸卷椖康靥幭臒岫涞貐^(qū)，建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)必須滿足夏季隔熱和冬季保溫的需要，計劃采用外墻外保溫、部分外墻綠化和雙層皮玻璃幕墻等技術(shù)，考慮到各個商業(yè)品牌營業(yè)時間差異的特點(diǎn)，尤其在空調(diào)設(shè)備選型方面盡量采用分散式，以降低空調(diào)采暖浪費(fèi)，同時特別重視空調(diào)的選型。嘗試采用熱濕獨(dú)立控制等節(jié)能技術(shù)，提高空調(diào)系統(tǒng)能源利用效率，節(jié)約能源消耗。（3）照明及其他節(jié)能措施本項目將根據(jù)建筑照明的不同需求對建筑物的照明系統(tǒng)進(jìn)行合理的節(jié)能規(guī)劃，提高照明系統(tǒng)的能源利用率，尤其在滿足商業(yè)使用要求的前提下盡量減少照明耗能。此外，本項目將在電源點(diǎn)布置、變壓器選型、三相負(fù)荷平衡、提高設(shè)備負(fù)載率、選用節(jié)能電器、提高功率因素等方面將做好詳細(xì)節(jié)能規(guī)劃，做好供配電系統(tǒng)的節(jié)能工作，提高本項目的電能的整體有效利用率。。三、環(huán)境保護(hù)影響綜合分析本項目為現(xiàn)代商貿(mào)綜合體開發(fā)和運(yùn)營項目，沒有制造加工等污染環(huán)節(jié)，對環(huán)境的影響主要包括在改造、擴(kuò)建施工階段和運(yùn)營階段以下幾個方面的環(huán)境影響：（1）水質(zhì)量影響：主要為建設(shè)工地的泥漿水及施工期間的生活污水，以及項目建成投運(yùn)后的污水。（2）大氣質(zhì)量影響：主要包括基建、裝修以及投運(yùn)后物流配送系統(tǒng)產(chǎn)生的廢氣和揚(yáng)塵；（3）噪音：主要為施工期間的建筑機(jī)械噪音；（4）固體廢棄物：主要為施工期間的生活垃圾、建筑垃圾，以及項目投運(yùn)后的生活垃圾。對于上述環(huán)境影響因素，將嚴(yán)格采取有關(guān)污染控制措施，降低對環(huán)境的影響水平。在施工期間，項目將采取以下措施防治污染：在防范對水質(zhì)量的影響方面，項目將對建筑泥漿水建造沉淀池經(jīng)沉淀后再行排放，土方及建材車輛經(jīng)過處理后出入工地等。噪音控制方面，嚴(yán)格執(zhí)行《建筑施工場界噪音限值（GBI2523-90）》的規(guī)定，在不同階段的噪音控制在限制范圍內(nèi)，夜間施工辦理按照規(guī)定做好噪音擾民防范工作和辦理必要手續(xù)。固體廢棄物處理方面：嚴(yán)格遵守建筑垃圾和工程渣土處理管理規(guī)定，辦理渣土垃圾排放處置手續(xù)，建筑垃圾及渣土做到集中排放，委托科學(xué)外運(yùn)處置，項目竣工后內(nèi)及時完成剩余建筑垃圾的清理和清運(yùn)。在項目運(yùn)營期間，項目環(huán)境污染防治措施將長效化和系統(tǒng)化，主要管包括以下幾個方面：項目內(nèi)部推廣分類收集固體廢棄物，并請環(huán)衛(wèi)部門及時定期清理運(yùn)輸和處置；使用尾氣排放環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)高的達(dá)標(biāo)貨運(yùn)車輛，科學(xué)調(diào)度使用，防止出現(xiàn)擁堵現(xiàn)象；項目內(nèi)配備的水泵、風(fēng)機(jī)、空調(diào)等機(jī)電設(shè)備選用高效、低噪的設(shè)備，有效降低噪音；配套酒店式公寓和休閑餐飲街區(qū)產(chǎn)生的廚房廢水經(jīng)有關(guān)處理后，排入污水管；而且項目將在設(shè)計和建設(shè)環(huán)節(jié)充分提高項目的環(huán)境及景觀標(biāo)準(zhǔn)，做到與項目的定位和檔次匹配，成為開發(fā)區(qū)在綠化和景觀方面的標(biāo)桿項目。四、環(huán)境影響評價的結(jié)論1、項目為新建項目，其建設(shè)內(nèi)容符合建設(shè)場地周邊環(huán)境要求。2、本項目綠地規(guī)劃合理。3、本項目廢水、廢氣排放嚴(yán)格按照相應(yīng)的國家排放標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計。4、項目噪聲控制嚴(yán)格按照相應(yīng)的國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計。5、固體廢物袋裝定點(diǎn)集中存放，定時由環(huán)衛(wèi)部門清運(yùn)，符合城市垃圾處理要求。6、本項目沒有大的污染物排放源，產(chǎn)生的廢液等污染物經(jīng)治理后可滿足相應(yīng)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)要求。在認(rèn)真落實(shí)以上措施后，本項目的所有固廢物都己妥善處理，基本可達(dá)到資源化、減量化和無害化。綜上所述，本項目的建設(shè)不但不會對該地區(qū)的環(huán)境構(gòu)成負(fù)面的影響，而且建成后能夠優(yōu)化該地區(qū)環(huán)境，從環(huán)境保護(hù)的角度而言項目是可行的。第九章消防與勞動安全衛(wèi)生一、建筑消防及人防1、消防及人防控制標(biāo)準(zhǔn)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GB50016—2006)；《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》(GB50038-2005)；《汽車庫設(shè)計防火規(guī)范》(GBJ67-84)；《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》(GB50116-98,1999年版)；《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》(GB50140-2005)；《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》(GB50084-2001)；《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（JGJ16-2008）；2、消防工程規(guī)劃消防用水要結(jié)合給水規(guī)劃，在區(qū)域內(nèi)形成環(huán)狀管網(wǎng)，增大供水能力，保證消防時供水的安全性。給水管網(wǎng)供水壓力要保證市政消火栓流量不低于10升/秒，壓力不低于100KPa，道路的配水管均應(yīng)按120米間距配套建設(shè)市政消火栓。區(qū)內(nèi)各片區(qū)在詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計時必須考慮在主要建筑外圍布置環(huán)型消防通道，設(shè)置室內(nèi)消防報警及噴淋滅火系統(tǒng)。各個配電房均要求設(shè)置氣體滅火或干粉滅火系統(tǒng)。二、勞動安全衛(wèi)生為保證施工人員、居民的身體健康和生命安全，保護(hù)好環(huán)境，勞動安全衛(wèi)生方面應(yīng)采取以下措施：1、加強(qiáng)施工人員、居民的安全防范教育，重點(diǎn)區(qū)域應(yīng)采取相應(yīng)的安全防護(hù)設(shè)施。2、注意餐飲衛(wèi)生，經(jīng)常檢查、消毒，定期請檢疫部門來檢查。避免用餐不潔、發(fā)生食物中毒。聘請當(dāng)?shù)氐男l(wèi)生防疫部門進(jìn)行監(jiān)測和防治，以保證對施工人員、當(dāng)?shù)鼐用窈吐糜握叩纳眢w健康。對施工人員產(chǎn)生的生活污水和糞便進(jìn)行消毒和簡易沉淀處理，避免傳染病的發(fā)生和傳播。3、各建設(shè)項目施工期間工地應(yīng)設(shè)置圍欄、防護(hù)網(wǎng)和警示標(biāo)志，設(shè)專人管理避免閑雜人等進(jìn)入。對施工人員進(jìn)行安全培訓(xùn)教育，防止高空作業(yè)墜落及其他事故發(fā)生。高噪聲工人采用帶耳塞來降低噪聲危害。4、盡量較少垃圾中間轉(zhuǎn)運(yùn)環(huán)節(jié)，以免影響環(huán)境觀瞻。因此，本區(qū)垃圾收運(yùn)體系盡量減少設(shè)置垃圾中間貯存及垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站。生活垃圾設(shè)置分類投放和分類清運(yùn)，垃圾車自用戶貯存垃圾源收集至小型垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，然后送至垃圾處理場。5、道路行人垃圾通過路側(cè)公共廢物箱收集，每天由專人收集袋裝化后，置于垃圾收集路線旁，再由于垃圾車定時收集。6、生活垃圾按可回收利用（報紙、玻璃、塑料、橡膠、金屬等）、可生化有機(jī)物（餐廚垃圾、果皮等）、無機(jī)物（灰渣、木屑、破布、碎磚等）、有毒有害物質(zhì)（廢電池、廢藥品、涂料、油漆等）進(jìn)行分類。對于餐廚垃圾可采取生化處理的手段消納，可回收利用的垃圾作為再生產(chǎn)的原料，真正做到源頭的減量化。7、做好防雷接地裝置；電氣操作人員必須持證上崗；電氣產(chǎn)品、電纜、電線鋪設(shè)必須嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程有關(guān)規(guī)范。8、帶電設(shè)備外殼及支架，采取保護(hù)接地，以防止人身觸電事故發(fā)生。9、傳運(yùn)設(shè)備都設(shè)有安全保護(hù)罩，機(jī)械設(shè)備設(shè)有緊急停車裝置。10、定時對安全生產(chǎn)、消防器具進(jìn)行檢查，建立健全各項操作規(guī)章制度，設(shè)專（兼）職安全操作人員，并經(jīng)常對工作人員進(jìn)行消防知識和安全生產(chǎn)教育。第十章項目開發(fā)進(jìn)度計劃一、進(jìn)度計劃編制依據(jù)1、設(shè)計方案及相關(guān)技術(shù)資料。2、項目工程量及施工條件、勞動力、材料、構(gòu)件等的供應(yīng)條件所決定的工程工期。3、其他有關(guān)要求及資料，如：項目業(yè)主的意見、風(fēng)險因素等。二、項目工期根據(jù)荊州市有土地利用總體規(guī)劃及區(qū)域現(xiàn)狀、項目規(guī)劃方案，本項目計劃采用滾動式開發(fā)建設(shè)，計劃項目建設(shè)工期36個月（3年）。即2013年8月至2015年9月。其中，一期建設(shè)周期12個月時間。以下為一期項目實(shí)施進(jìn)度安排：2013年8月完成與政府談定土地規(guī)劃使用價格；2013年9-10月完成方案及施工圖，辦理土地證手續(xù)，政府負(fù)責(zé)場地清理交接；2013年10月開始打樁工作，辦理手續(xù)；2013年10月-2014年8月施工，辦理手續(xù)；2014年6月-10月商戶裝修，竣工驗(yàn)收；2014年10月1日開業(yè)。第十一章項目投資估算與資金籌措分析一、估算范圍及依據(jù)1、投資估算依據(jù)（1）《湖北省市政工程預(yù)算定額》(