市濉溪輝煌世紀(jì)項(xiàng)目可行性報(bào)告

濉溪商業(yè)市場(chǎng)分析NO.1008——安徽省淮北市濉溪輝煌世紀(jì)項(xiàng)目可行性匯報(bào)市濉溪輝煌世紀(jì)項(xiàng)目可行性報(bào)告第1頁(yè)目錄第一部分濉溪概況及規(guī)劃第五部分項(xiàng)目商業(yè)定位一、濉溪概況一、項(xiàng)目可行性分析二、濉溪近期規(guī)劃二、項(xiàng)目定位分析第二部分濉溪經(jīng)濟(jì)情況三、項(xiàng)目檔次定位一、經(jīng)濟(jì)情況四、項(xiàng)目主題定位二、GDP情況五、商場(chǎng)品類(lèi)定位三、人均GDP六、商場(chǎng)品牌定位四、年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)七、品牌招商資源第三部分濉溪商業(yè)市場(chǎng)分析一、商圈布局第六部分成熟案例二、商圈分析三、商圈業(yè)態(tài)分析四、商業(yè)發(fā)展規(guī)律第四部分項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值分析一、地理位置二、周?chē)h(huán)境分析三、客戶(hù)分析四、競(jìng)爭(zhēng)者分析五、物業(yè)持有方式及可行性簡(jiǎn)明分析六、SWOT分析市濉溪輝煌世紀(jì)項(xiàng)目可行性報(bào)告第2頁(yè)第一部分濉溪概況及規(guī)劃一、濉溪概況1、地理位置濉溪縣位于安徽省北部，東臨宿州市，南接蒙城縣、懷遠(yuǎn)縣，西連渦陽(yáng)縣，西北與河南省永城市接壤，東北依淮北市。濉溪縣位于安徽省北部，是淮北市唯一轄縣?？h城依市而建，全縣轄11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和一個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，承東啟西，區(qū)位優(yōu)越，地處蘇、魯、豫、皖四省交界處，是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)和徐州經(jīng)濟(jì)圈主要組成部分。濉溪面積1987平方公里，全縣轄10個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)鄉(xiāng)，口子窖酒產(chǎn)自濉溪縣。連續(xù)8年被評(píng)為全國(guó)糧食生產(chǎn)先進(jìn)縣。素有“酒鄉(xiāng)煤城”、“中原糧倉(cāng)”等美譽(yù)。

2、行政區(qū)劃濉溪縣轄10個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)鄉(xiāng)：濉溪鎮(zhèn)、韓村鎮(zhèn)、臨渙鎮(zhèn)、南坪鎮(zhèn)、孫疃鎮(zhèn)、劉橋鎮(zhèn)、百善鎮(zhèn)、雙堆集鎮(zhèn)、五溝鎮(zhèn)、鐵佛鎮(zhèn)、四鋪鄉(xiāng)。3、人口規(guī)模：濉溪縣總?cè)丝跀?shù)107萬(wàn)人，其中縣城人口約為22萬(wàn)。市濉溪輝煌世紀(jì)項(xiàng)目可行性報(bào)告第3頁(yè)市濉溪輝煌世紀(jì)項(xiàng)目可行性報(bào)告第4頁(yè)濉溪規(guī)劃：“十二五”期間將加緊縣城“西擴(kuò)東延、北融南進(jìn)”建設(shè)步伐，打造“三片區(qū)、七組團(tuán)”縣城總體格局。著力引導(dǎo)老城區(qū)企業(yè)退城入園，加緊老街區(qū)和老小區(qū)改造，重點(diǎn)完成東一地塊開(kāi)發(fā)和老城組團(tuán)改造，提升城市功效和形象。建設(shè)道路、水、電、氣、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程，優(yōu)化美化道路、廣場(chǎng)、綠地等公共空間，完善商貿(mào)服務(wù)配套，提升生活居住功效，改進(jìn)老城面貌。主動(dòng)發(fā)展服務(wù)業(yè)。堅(jiān)持把發(fā)展服務(wù)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)戰(zhàn)略支點(diǎn)，深入完善落實(shí)促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展政策舉措，大力發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)，主動(dòng)發(fā)展當(dāng)代服務(wù)業(yè)，促進(jìn)發(fā)展旅游業(yè)，規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)服務(wù)業(yè)加緊發(fā)展，使其成為我縣加速崛起新增加點(diǎn)。加緊推進(jìn)城鎮(zhèn)化。堅(jiān)持工業(yè)化、城鎮(zhèn)化雙輪驅(qū)動(dòng)，提升城鎮(zhèn)發(fā)展水平，拓展提升濉溪主城區(qū)，打造百善、臨渙、南坪縣域副中心，構(gòu)建“一主三副”縣域空間構(gòu)架，擴(kuò)大城鎮(zhèn)規(guī)模，完善城鎮(zhèn)功效，加緊建設(shè)特色小城鎮(zhèn)，增強(qiáng)城鎮(zhèn)化對(duì)縣域經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)力。依靠老城區(qū)和已建成行政辦公中心，104國(guó)道，睢邳路及北環(huán)路，向北發(fā)展，建設(shè)新城區(qū)，向西發(fā)展，集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，即工業(yè)園區(qū)。市濉溪輝煌世紀(jì)項(xiàng)目可行性報(bào)告第5頁(yè)二、濉溪近期規(guī)劃濉溪?dú)v史悠久，人杰地靈。歷代不乏俊才名士，是春秋時(shí)期政治家華元，秦相蹇叔，東漢哲學(xué)家桓潭故里。三國(guó)時(shí)期竹林七賢之首嵇康在此結(jié)廬，一曲廣陵散，成為千古絕唱。1999年全國(guó)十大考古發(fā)覺(jué)之一柳孜隋唐大運(yùn)河遺址、乾隆皇帝惠我南黎御敕金匾折射出濉溪昔日繁榮。鄧小平、劉伯承等老一輩革命家在解放戰(zhàn)爭(zhēng)隆隆炮聲中，于臨渙文昌宮運(yùn)籌帷幄，指揮了淮海決戰(zhàn)。濉溪物華天寶，資源豐饒。礦產(chǎn)資源得天獨(dú)厚，已探明煤炭資源儲(chǔ)量達(dá)60億噸，鐵、銅、金礦9700萬(wàn)噸。國(guó)家級(jí)特大型企業(yè)淮北礦業(yè)集團(tuán)企業(yè)，皖北煤電集團(tuán)企業(yè)14對(duì)礦井座落在濉溪境內(nèi)，年產(chǎn)原煤多萬(wàn)噸；縣屬煤礦年產(chǎn)原煤百萬(wàn)噸以上。電力供給充分，電力裝機(jī)容量達(dá)200萬(wàn)千瓦，是華東地域主要電力供給基地。小結(jié)：宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，政府部門(mén)和廣大市民對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展持普遍樂(lè)觀態(tài)度。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具備良好經(jīng)濟(jì)環(huán)境。市濉溪輝煌世紀(jì)項(xiàng)目可行性報(bào)告第6頁(yè)第二部分濉溪經(jīng)濟(jì)情況一、經(jīng)濟(jì)概況濉溪縣經(jīng)濟(jì)連續(xù)較快增加。全縣實(shí)現(xiàn)地域生產(chǎn)總值168.9億元，比上年增加17.5%，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值35.5億元，增加5.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值93.2億元，增加25.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值40.2億元，增加10.4%。人均地域生產(chǎn)總值15736元，比上年增加21.7%。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，三次產(chǎn)業(yè)組成由上年22.4:52.9:24.7調(diào)整至21.0:55.2:23.8，第二產(chǎn)業(yè)占比較上年提升2.3個(gè)百分點(diǎn)，其中工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增加貢獻(xiàn)率達(dá)74.1%。財(cái)政總收入占GDP比重13.4%。小結(jié)：當(dāng)前濉溪工業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雖有增強(qiáng)，但發(fā)展后勁顯著不足。后期經(jīng)濟(jì)支柱必須是依靠第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也分擔(dān)較大比重。市濉溪輝煌世紀(jì)項(xiàng)目可行性報(bào)告第7頁(yè)二、GDP情況年份GDP增加率7615.4%9016.4%115.118.8%144.518.4%168.917.5%分析：從上圖中我們能夠看出，濉溪縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)自年以來(lái)一直保持著較高增加趨勢(shì)，截止到20，其平均年增加率到達(dá)了17.3%，尤其是2010、20更是出現(xiàn)了到達(dá)18%以上增加速度。市濉溪輝煌世紀(jì)項(xiàng)目可行性報(bào)告第8頁(yè)三、人均GDP年份人均GDP增加率715514%825121%1048917.7%1299716.9%1573621.7%宏觀環(huán)境總結(jié)：從總體上來(lái)說(shuō)，濉溪縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)較為看好，不論是宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)域性地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是第一、二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。針對(duì)本項(xiàng)目而言，將存在以下有利影響：經(jīng)濟(jì)保持增加，且增幅較穩(wěn)定，有利于商業(yè)、服務(wù)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。城市居民人均收入增加速度較快，對(duì)于提升居民消費(fèi)水平是一個(gè)有利原因。積壓消費(fèi)需求正在釋放，消費(fèi)觀念正在轉(zhuǎn)變，消費(fèi)意識(shí)增強(qiáng)

市濉溪輝煌世紀(jì)項(xiàng)目可行性報(bào)告第9頁(yè)四、20經(jīng)濟(jì)發(fā)展

消費(fèi)市場(chǎng)較快發(fā)展。整年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額46.8億元，比上年增加15.9%。從規(guī)?？?，限額以上單位實(shí)現(xiàn)零售額12.4億元，增加40.3%；限額以下單位實(shí)現(xiàn)零售額34.4億元，增加8.8%。從商品零售類(lèi)值看，基本生活類(lèi)商品仍是消費(fèi)連續(xù)增加穩(wěn)定動(dòng)力。限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)日用具類(lèi)零售額0.97億元，增加38.2%；服裝、鞋帽、針紡織品類(lèi)零售額0.62億元，增加39.0%；糧油、食品、飲料和煙酒類(lèi)零售額5.03億元，增加44.5%。從發(fā)展速度看，居住及其相關(guān)商品增加較快。建筑及裝潢材料類(lèi)商品零售額增加79.1%，家俱類(lèi)商品零售額增加99%，家用電器和音像器材類(lèi)零售額增加37.3%，金銀珠寶類(lèi)商品零售額490萬(wàn)元，增加70.3%。家電下鄉(xiāng)圓滿(mǎn)收官。家電下鄉(xiāng)自年以來(lái)截至2011月政策結(jié)束，全縣共銷(xiāo)售家電產(chǎn)品39.6萬(wàn)臺(tái)，銷(xiāo)售額10.1億元，發(fā)放家電下鄉(xiāng)補(bǔ)助1.26億元，每萬(wàn)戶(hù)銷(xiāo)售量到達(dá)1.8萬(wàn)臺(tái)，有效帶動(dòng)了農(nóng)村地域消費(fèi)，促進(jìn)了農(nóng)民消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變和生活質(zhì)量提升。市濉溪輝煌世紀(jì)項(xiàng)目可行性報(bào)告第10頁(yè)第三部分濉溪商業(yè)市場(chǎng)分析一、商圈布局當(dāng)前濉溪商業(yè)逐步形成三大商圈：關(guān)鍵商圈：淮海路沱河路商圈次級(jí)商圈：淮海路閘河路商圈發(fā)展中商圈:虎山路澮河路商圈以淮海路為中心向周?chē)o射淮海路沱河路商圈淮海路閘河路商圈虎山路澮河路商圈市濉溪輝煌世紀(jì)項(xiàng)目可行性報(bào)告第11頁(yè)二、商圈分析商圈性質(zhì)輻射能力商圈結(jié)構(gòu)主要業(yè)態(tài)租金出租率淮海路沱河路商圈高檔成熟商圈全縣主要由海通百貨、東方衣飾、真棒超市主要以衣飾為主占70%，部分餐飲業(yè)占15%，其它業(yè)態(tài)占15%150-200元/㎡*月100%淮海路閘河路商圈中低級(jí)成熟商圈全縣主要由淮海路閘河路商圈交叉處直徑500平米范圍內(nèi)沿街商鋪及批發(fā)市場(chǎng)組成超市衣飾百貨占80%，餐飲占10%，其它10%一層70-100元/㎡*月二層30-50元/㎡*月98%

虎山路澮河路路商圈中低級(jí)發(fā)展中商圈全縣主要以蘇果超市與沿街商鋪組成

主要以衣飾小商品為主占90%，餐飲娛樂(lè)占5%,其它占5%一層50-60元/㎡*月二層20-40元/㎡*月30%

濉溪商業(yè)當(dāng)前逐步形成三大商圈，三大商圈交叉定位，共同組成中心區(qū)商業(yè)中心，滿(mǎn)足全縣不一樣人群消費(fèi)，短期仍將成交濉溪人休閑購(gòu)物首選，商業(yè)地位不可動(dòng)搖以傳統(tǒng)街鋪形式為主，業(yè)態(tài)以滿(mǎn)足日用消費(fèi)為目，缺乏休閑娛樂(lè)配套市濉溪輝煌世紀(jì)項(xiàng)目可行性報(bào)告第12頁(yè)業(yè)態(tài)圖示規(guī)模（㎡）主要功效業(yè)態(tài)網(wǎng)店布局代表商家百貨3000-7000衣飾占90%以上，部分飾品，電器，手機(jī)全部分布于淮海路商圈內(nèi)百貨大樓，東方衣飾城購(gòu)物中心10000衣飾、家電部分珠寶全部分布于淮海路商圈內(nèi)僅一家海通百貨便利超市1000-3000超市與部分衣飾分布較散蘇果便利店，歡樂(lè)真棒濉溪當(dāng)前各經(jīng)典商業(yè)體，從他各特征來(lái)看，還處于較低發(fā)展水平，市場(chǎng)缺乏大規(guī)模大賣(mài)場(chǎng)與百貨業(yè)態(tài)，伴隨城市發(fā)展，濉溪商業(yè)面臨新發(fā)展機(jī)遇，從當(dāng)前商業(yè)形態(tài)來(lái)看，未來(lái)一段時(shí)間，中心區(qū)依然是商業(yè)發(fā)展與完善中心，同時(shí)是未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)商業(yè)地位與影響無(wú)可替換三、商圈業(yè)態(tài)分析市場(chǎng)各商業(yè)體發(fā)展水平較低，缺乏大規(guī)模大賣(mài)場(chǎng)及百貨業(yè)態(tài)；市濉溪輝煌世紀(jì)項(xiàng)目可行性報(bào)告第13頁(yè)濉溪商業(yè)主要特點(diǎn)※中低級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)趨于飽和，中高檔消費(fèi)市場(chǎng)有著較大發(fā)展空間；※關(guān)鍵商圈范圍較小，過(guò)于集中，急需向商圈邊緣擴(kuò)散；※主題商業(yè)模式將是未來(lái)濉溪商業(yè)發(fā)展主要方向；※濉溪商業(yè)正處于由量變到質(zhì)變飛躍過(guò)程。傳統(tǒng)商業(yè)模式將面臨新興商業(yè)嚴(yán)重挑戰(zhàn)?！就辆用褓?gòu)物模式與消費(fèi)習(xí)慣正在因城市間互動(dòng)加強(qiáng)而面臨猛烈蛻變?！幢背鞘幸?guī)劃格局迅猛提升，濉溪人民開(kāi)始迎來(lái)生活方式與消費(fèi)觀念更新?！嘣瘡?fù)合型主題商業(yè)是濉溪商業(yè)未來(lái)發(fā)展方向。三、商業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況分析市濉溪輝煌世紀(jì)項(xiàng)目可行性報(bào)告第14頁(yè)四、商業(yè)發(fā)展規(guī)律人均GDP出現(xiàn)業(yè)態(tài)$500以下$500~1000$1000~3000百貨商店&批發(fā)市場(chǎng)大型綜合超市&專(zhuān)業(yè)店$10000以上$3000~5000$5000~7000$7000~10000倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心城市MALL便利店郊區(qū)MALL集市&沿街商業(yè)集中綜合形態(tài)階段業(yè)態(tài)豐富階段商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分完全，總量飽和形成條件剛才走出農(nóng)業(yè)社會(huì)自給自足，商貿(mào)交易信息不充分市場(chǎng)需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)形成過(guò)程各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集，形成人們共同認(rèn)知生活服務(wù)和商貿(mào)交易聚集區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不停豐富，市場(chǎng)開(kāi)始細(xì)分出服務(wù)于不一樣人群、經(jīng)營(yíng)不一樣門(mén)類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，隨市場(chǎng)不停細(xì)分，尋找空隙日益艱難，這時(shí)出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)相同門(mén)類(lèi)、且檔次有重合不一樣商圈，相互分流客戶(hù)，產(chǎn)生替換性競(jìng)爭(zhēng)階段特征城市原始商業(yè)發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，負(fù)擔(dān)城市商品流通中心基本功效市場(chǎng)信息和市場(chǎng)機(jī)會(huì)被充分關(guān)注，經(jīng)營(yíng)同類(lèi)商品商家群體匯聚在一起形成行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力相互含有替換性不一樣商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營(yíng)檔次、價(jià)格或服務(wù)相對(duì)優(yōu)勢(shì)，經(jīng)過(guò)更滿(mǎn)足消費(fèi)者需求而搶占市場(chǎng)份額傳統(tǒng)形態(tài)階段人口支撐30萬(wàn)以下30-80萬(wàn)80-200萬(wàn)200-500萬(wàn)500-1000萬(wàn)1000萬(wàn)以上濉溪當(dāng)前處于傳統(tǒng)形態(tài)向綜合型商業(yè)過(guò)渡階段市濉溪輝煌世紀(jì)項(xiàng)目可行性報(bào)告第15頁(yè)小結(jié)分布較集中，以淮海路為中心向周?chē)鷶U(kuò)散；現(xiàn)有商鋪形式以街鋪為主，業(yè)態(tài)以滿(mǎn)足日用消費(fèi)為目標(biāo)，缺乏休閑娛樂(lè)配套；市場(chǎng)各商業(yè)體發(fā)展水平較低，缺乏大規(guī)模大賣(mài)場(chǎng)及百貨業(yè)態(tài)；在售商業(yè)體量較大，基本無(wú)業(yè)態(tài)規(guī)劃，去化慢；濉溪市場(chǎng)當(dāng)前處于傳統(tǒng)形態(tài)向綜合商業(yè)過(guò)渡發(fā)展階段有。市濉溪輝煌世紀(jì)項(xiàng)目可行性報(bào)告第16頁(yè)項(xiàng)目位置：該項(xiàng)目虎山路與澮河路十字路口，南有蘇果超市，屬老城區(qū)新興商業(yè)圈。物業(yè)形狀規(guī)整，便于后期規(guī)劃第四部分項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值分析一、地理位置市濉溪輝煌世紀(jì)項(xiàng)目可行性報(bào)告第17頁(yè)成熟老城區(qū)商業(yè)圈周?chē)?.5公里之內(nèi)居住人口約6萬(wàn)人;已形成成熟生活圈，有成熟各種商業(yè)業(yè)態(tài)；緊臨虎山路、澮河路等城市主干道，交通便利。1、緊鄰成熟老城區(qū)商業(yè)圈2、老城區(qū)人口集中區(qū)域3、項(xiàng)目周?chē)^多成熟商業(yè)4、緊臨城市主干道，交通便利二、周?chē)h(huán)境分析市濉溪輝煌世紀(jì)項(xiàng)目可行性報(bào)告第18頁(yè)三、客戶(hù)分析關(guān)鍵客戶(hù)：行政、商務(wù)客戶(hù)（未來(lái)以消費(fèi)水平較高政府公務(wù)員、教師、醫(yī)生和商務(wù)人員為關(guān)鍵客戶(hù)）輻射客戶(hù)：各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、新城區(qū)居民（東區(qū)有大量中高端收入居民，能夠吸引這一客群）市濉溪輝煌世紀(jì)項(xiàng)目可行性報(bào)告第19頁(yè)四、競(jìng)爭(zhēng)者分析商場(chǎng)面積（平方）樓層每層品類(lèi)每個(gè)品類(lèi)主要代表品牌客單價(jià)（元）服務(wù)設(shè)施購(gòu)物環(huán)境濉溪百貨商場(chǎng)50003一樓珠寶、鞋。二樓床品、服裝、家俱。三樓關(guān)閉狀態(tài)。檔次低，品牌較差50-70電梯差東方衣飾10001一樓男女裝、羊絨檔次低，品牌較差50-70無(wú)普通海通百貨150003負(fù)一樓家電、一樓鞋類(lèi)、皮具、珠寶、化裝品等。二樓男女裝運(yùn)動(dòng)家紡。三樓KTV檔次低，品牌較差70-100電梯普通東方銀座80004一樓、品牌珠寶、皮具、化裝品。二樓精品女裝。三樓休閑女裝。四樓兒童樂(lè)園、童裝在建在建中苑大廈0規(guī)劃階段規(guī)劃階段市濉溪輝煌世紀(jì)項(xiàng)目可行性報(bào)告第20頁(yè)五、物業(yè)持有方式及可行性簡(jiǎn)明分析物業(yè)持有方式優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：威脅：機(jī)遇：整體出售或出租操作簡(jiǎn)單，只要找到適當(dāng)買(mǎi)方或承租方價(jià)格相對(duì)較低，不易于找到適當(dāng)承租方或買(mǎi)方大型商業(yè)集團(tuán)愈加傾向于自己拿地塊濉溪當(dāng)前無(wú)環(huán)境很好、品牌檔次較高、服務(wù)很好百貨商場(chǎng)，形成一塊市場(chǎng)空白零售操作簡(jiǎn)單，無(wú)需前期商業(yè)規(guī)劃、后期商業(yè)管理運(yùn)行無(wú)法銷(xiāo)售而且不利于、統(tǒng)一規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目標(biāo)發(fā)展前景不能把控東方銀座、中苑大廈地理位置優(yōu)于我項(xiàng)目抵押銀行操作簡(jiǎn)單，易于拿到大量資金進(jìn)行規(guī)劃進(jìn)行招商、經(jīng)營(yíng)需要償還銀行本息銀行定時(shí)還款濉溪當(dāng)前無(wú)環(huán)境很好、品牌檔次較高、服務(wù)很好百貨商場(chǎng)，形成一塊市場(chǎng)空白零售返租既能夠得到房屋出售資金，還能夠擁有房屋使用權(quán)需要付出前三年或五年固定租金濉溪當(dāng)前無(wú)環(huán)境很好、品牌檔次較高、服務(wù)很好百貨商場(chǎng)，形成一塊市場(chǎng)空白市濉溪輝煌世紀(jì)項(xiàng)目可行性報(bào)告第21頁(yè)六、SWOT分析優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：威脅：機(jī)遇：項(xiàng)目位置處于老城區(qū)邊緣商圈，客流相對(duì)較弱，需要全力打造淮海路海通百貨15000平方連續(xù)招商，東方銀座8000平方，正在招商，預(yù)示著濉溪商業(yè)進(jìn)入了快車(chē)道，先行者必定占據(jù)先機(jī)濉溪當(dāng)前無(wú)環(huán)境很好、品牌檔次較高、服務(wù)很好百貨商場(chǎng)，形成一塊市場(chǎng)空白老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式單一、百貨商場(chǎng)多以租賃形式經(jīng)營(yíng)，無(wú)供給商資源競(jìng)爭(zhēng)、無(wú)促銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)壓力。緊臨主干道，商業(yè)召示性好商業(yè)集中地周?chē)涮缀茫M(fèi)潛力巨大項(xiàng)目規(guī)劃好，服務(wù)設(shè)施齊全，對(duì)于吸引高端客戶(hù)含有車(chē)非常有利優(yōu)勢(shì)市濉溪輝煌世紀(jì)項(xiàng)目可行性報(bào)告第22頁(yè)小結(jié)物業(yè)形狀規(guī)整，規(guī)劃條件很好；處于商業(yè)聚集地老城區(qū)邊緣商圈；老城區(qū)人口集中區(qū)域；項(xiàng)目周?chē)虡I(yè)尤其是商場(chǎng)多以出租為主，競(jìng)爭(zhēng)力較低；緊臨城市主干道，交通便利；關(guān)鍵客戶(hù)以周?chē)姓虅?wù)客戶(hù)及小區(qū)居民為主，輻射新城區(qū)及周?chē)l(xiāng)鎮(zhèn)。市濉溪輝煌世紀(jì)項(xiàng)目可行性報(bào)告第23頁(yè)第五部分項(xiàng)目商業(yè)定位一、項(xiàng)目可行性分析濉溪市商業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值分布集中于老城區(qū)；建筑形態(tài)單一；業(yè)態(tài)以日常消費(fèi)品為主、街鋪為主、缺乏大型百貨主力店；在售商業(yè)體量大、業(yè)態(tài)規(guī)劃落后、去化慢。物業(yè)形狀規(guī)整、規(guī)劃條件很好；項(xiàng)目周?chē)儇浬虉?chǎng)處于初始階段；緊臨城市主干道，交通便利；關(guān)鍵客戶(hù)品質(zhì)較高，且可輻射新城區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民市濉溪輝煌世紀(jì)項(xiàng)目可行性報(bào)告第24頁(yè)區(qū)分于濉溪當(dāng)前現(xiàn)存百貨商業(yè)業(yè)態(tài)未來(lái)濉溪及周?chē)赜驑?biāo)桿百貨商場(chǎng)與老城區(qū)現(xiàn)有百貨商業(yè)業(yè)態(tài)有重大區(qū)分，從購(gòu)物環(huán)境、品牌檔次、服務(wù)水平、管理架構(gòu)、經(jīng)營(yíng)理念各方面完成向當(dāng)代百貨轉(zhuǎn)變。提議：定位為中高檔流行時(shí)尚百貨。首先要滿(mǎn)足濉溪中高端客戶(hù)購(gòu)物需要，使其不需要驅(qū)車(chē)至徐州或上海等發(fā)達(dá)城市購(gòu)置高端品牌。提議：采取VIP客戶(hù)制度，建立起長(zhǎng)久穩(wěn)定高端客戶(hù)群，同時(shí)改變濉溪居民購(gòu)物習(xí)慣及品牌意識(shí)?？蛻?hù)群行政、商務(wù)用戶(hù)及周?chē)l(xiāng)鎮(zhèn)中高端用戶(hù)為主可行性思索要有一定規(guī)模及輻射能力提議：在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)大力推廣，輻射各鄉(xiāng)鎮(zhèn)高端用戶(hù)群“濉溪首個(gè)當(dāng)代高檔百貨商場(chǎng)”二、定位可行性分析市濉溪輝煌世紀(jì)項(xiàng)目可行性報(bào)告第25頁(yè)依據(jù)濉溪市實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及對(duì)未來(lái)幾年預(yù)期，結(jié)合消費(fèi)者調(diào)查及商業(yè)經(jīng)營(yíng)者、投資者訪(fǎng)談，本項(xiàng)目早期應(yīng)為中高檔；后期可經(jīng)過(guò)成功經(jīng)營(yíng)逐步將整體品質(zhì)提升至高檔，同時(shí)調(diào)高特業(yè)百分比，增加聚客能力。所以出于上述三方面理由，本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次應(yīng)定位為：中等，局部高檔項(xiàng)目各業(yè)態(tài)應(yīng)以中等偏上為主，各品類(lèi)均設(shè)置個(gè)別高檔品牌，來(lái)帶動(dòng)項(xiàng)目標(biāo)整體形象及影響力，但更多中等消費(fèi)，來(lái)滿(mǎn)足龐大主流需求，經(jīng)過(guò)不一樣業(yè)態(tài)不一樣檔次組合來(lái)提升商場(chǎng)整體品質(zhì)。三、項(xiàng)目檔次定位市濉溪輝煌世紀(jì)項(xiàng)目可行性報(bào)告第26頁(yè)四、項(xiàng)目主題定位商業(yè)概念：時(shí)尚生活中心LifeStyleCenter訴求以生活品位為出發(fā)點(diǎn)、以時(shí)尚品位為價(jià)值關(guān)鍵，為消費(fèi)者提供多元化消費(fèi)體驗(yàn)。商業(yè)主題：時(shí)尚生活新標(biāo)準(zhǔn)融合黃金珠寶、名表、化裝品、男女休閑裝、運(yùn)動(dòng)天地、日用床品、兒童天地、特色美食、休閑餐飲、等不一樣創(chuàng)意全新生活體驗(yàn)。市濉溪輝煌世紀(jì)項(xiàng)目可行性報(bào)告第27頁(yè)商場(chǎng)整體品類(lèi)黃金珠寶、名表男女鞋男女裝、運(yùn)動(dòng)裝西式快餐兒童床用化裝品五、商場(chǎng)品類(lèi)定位一樓：黃金、鑲嵌、玉器、名表、女鞋、化裝品、促銷(xiāo)區(qū)、西式快餐二樓：高檔男裝、休閑男裝、男鞋、調(diào)皮堡三樓：淑女女裝、成熟女裝、羊絨、休閑茶座四樓：運(yùn)動(dòng)裝、床品、童裝、生活館市濉溪輝煌世紀(jì)項(xiàng)目可行性報(bào)告第28頁(yè)六、商場(chǎng)品牌定位一樓：黃金：（老鳳祥、亞一、中國(guó)黃金、周大生；鑲嵌：明牌、茗鉆坊、戴夢(mèng)得、千年翠鉆；玉器：翠佛堂、翠淵閣；名表：天梭、卡西歐；女鞋：百麗、他她、天美意、達(dá)芙妮、星期六、FED、伊伴、西村名屋；男鞋：沙馳、駱駝、金利來(lái)、夢(mèng)特嬌、皮爾卡丹木林森；化裝品：玉蘭油、歐萊雅、歐泊萊、夢(mèng)妝、ZA、自然堂、泊美、卡姿蘭；促銷(xiāo)區(qū)、西式快餐：肯德基或麥當(dāng)勞二樓：高檔男裝：爵士丹尼、迪柯尼、沙馳、金利來(lái)、雅戈?duì)枴⒍鯛柖嗨?、?mèng)特嬌；休閑男裝：JEEP、杰克瓊斯、馬克華菲、ESPRIT、GXG、堅(jiān)持我、左岸、增致牛仔；淑女三樓：女裝：MODA、ONLY、衣戀、拉夏貝爾、艾格、依迪菲、費(fèi)依、貝琪；成熟女裝：珂默、慕托麗、莎米爾、卡邦尼、勁草、獨(dú)角戲；羊絨：鄂爾多斯、海爾曼斯、珍貝、米皇、夢(mèng)特嬌、皮爾卡丹、開(kāi)順、天山。四樓：運(yùn)動(dòng)裝：耐克、阿迪達(dá)斯、耐克360、阿迪達(dá)斯三葉草；童裝：巴拉巴拉、ABC、史努比、米奇、七波輝；床品：羅萊、圣布凡、富安娜、維科、堂皇、紫羅蘭。市濉溪輝煌世紀(jì)項(xiàng)目可行性報(bào)告第29頁(yè)七、招商資源1、專(zhuān)賣(mài)店品牌：濉溪當(dāng)?shù)匾驗(yàn)榘儇浬虉?chǎng)處于初級(jí)階段，無(wú)主力百貨，故專(zhuān)賣(mài)店較為發(fā)達(dá)，尤其在團(tuán)購(gòu)銷(xiāo)售上占據(jù)優(yōu)勢(shì)。專(zhuān)賣(mài)店品牌檔次較高，比如黃金珠寶中老鳳祥、明牌都以專(zhuān)賣(mài)店形式入駐濉溪。2、代理商品牌：即使濉溪百貨商場(chǎng)多為租賃經(jīng)營(yíng)，但仍有個(gè)別商場(chǎng)以扣點(diǎn)經(jīng)營(yíng)，這部分供給商即招商資源。3、外地代理商或廠商資源：濉溪沒(méi)有進(jìn)駐品牌需提供一定招商條件吸引其入駐，并保持品牌獨(dú)有，占有品牌資源。4、扶植當(dāng)?shù)卮砩蹋寒?dāng)?shù)赜匈Y金但無(wú)項(xiàng)目投入個(gè)人或企業(yè)可引導(dǎo)其代理優(yōu)質(zhì)品牌入駐商場(chǎng)。5、自營(yíng)：對(duì)于重點(diǎn)品類(lèi)重點(diǎn)品牌能夠考慮以自營(yíng)方式引進(jìn)，以確保能夠吸引人氣，確保品牌檔次，待后期經(jīng)營(yíng)很好可考慮或自營(yíng)或交由廠方、代理商經(jīng)營(yíng)。市濉溪輝煌世紀(jì)項(xiàng)目可行性報(bào)告第30頁(yè)第五部分成熟案例

1．睢寧