貴陽市場分析報告

貴陽市場分析匯報

（.7.1）合富輝煌·樂灣國際項目組第1頁Part1貴陽商品房整體市場分析Part2貴陽別墅及洋房市場分析Part3重點競品項目分析Part4下六個月市場預判第2頁Part1貴陽商品房整體市場分析Part2貴陽別墅及洋房市場分析Part3重點競品項目分析Part4下六個月市場預判第3頁月度成交量價走勢貴陽商品房整體市場分析上六個月貴陽商品房月度成交量價走勢（套、元/㎡）上六個月商品房共成交38154套，整體成交均價為4779元/㎡。從上六個月月度成交價格改變對成交量影響情況，市場對價格較為敏感。排除受年底節(jié)日影響，3月份表現(xiàn)最為經(jīng)典，其中3月成交均價僅僅比2月環(huán)比下降2.3%，成交量卻環(huán)比增加62.3%。第4頁各面積段供銷情況上六個月貴陽商品房各面積段供銷量及成交價格情況（截止到5月23日）從各面積段供銷量及去化情況來看，各面積去化率較低，均未過4成。70-90和120-144平面積段去化很好，庫存壓力較大。144平以上面積段整體去化率較低，去化率未過25%。其中70-90平面積段共供給36956套，成交12583套，去化率為34%；120-144平面積段共供給27311套，成交7848套，去化率為28.7%；144平以上面積段共供給11864套，共成交2925套，整體去化僅為24.6%；300平以上面積段共供給639套，共成交133套，去化率為20.8%。貴陽商品房整體市場分析第5頁各總價段成交情況上六個月貴陽商品房各總價段成交情況低總價產(chǎn)品為市場主力去化產(chǎn)品，200萬以上產(chǎn)品市場擁有率較低，僅0.73%。其中30-40萬總價段成交最多，共成交11010套，占總成交量28.86%；40-50萬總價段共成交7739套，占總成交量占比為20.28%；200萬以上總價段共成交278套，占總成交量占比為0.73%，300萬以上總價段共成交156套，占總成交量占比僅為0.41%。貴陽商品房整體市場分析第6頁各物業(yè)成交情況上六個月貴陽商品整體供銷、存貨及去化情況情況不論是供給量、成交量，還是存貨量，高層產(chǎn)品占據(jù)絕對市場份額，別墅產(chǎn)品市場份額均較小。其中高層產(chǎn)品供銷量、存貨量均占市場整體94.2%；別墅產(chǎn)品是0.9%；；洋房占比分別是1.8%、1.4%、2.0%；多層占比分別為1.6%、1.7%、1.5%；小高層占比分別為1.4%、1.8%、1.3%。貴陽商品房整體市場分析物業(yè)類型供給套數(shù)供給面積

(萬㎡)成交套數(shù)成交面積

(萬㎡)成交均價

(元/㎡)庫存套數(shù)庫存面積

(萬㎡)供給套數(shù)占比成交套數(shù)占比存貨套數(shù)占比去化率獨棟2936.78823.44148112119.130.2%0.2%0.2%28.0%雙拼940.59200.7211783742.600.1%0.1%0.1%21.3%聯(lián)排6136.331804.351080643310.310.5%0.5%0.5%29.4%疊拼1600.00451.0577271152.740.1%0.1%0.1%28.1%花園洋房22674.655407.646592172725.841.8%1.4%2.0%23.8%多層10.936626.604099135413.841.6%1.7%1.5%32.8%小高層18123.736738.133832113914.241.4%1.8%1.3%37.1%高層118590471.6835952361.41458482638832.9894.2%94.2%94.2%30.3%總計125845504.6938154393.33477987691911.68100%100%100%30%第7頁貴陽商品房整體市場總結(jié)貴陽商品房整體去化率較低，且成交主力面積段去化很好，但庫存壓力大，大面積產(chǎn)品去化率較低；價格改變對成交量影響加大，市場對價格敏感度高；低總價產(chǎn)品為市場主力去化產(chǎn)品，200萬以上產(chǎn)品市場擁有率較低，僅0.73%；上六個月市場去化情況不佳，庫存量大，所以下六個月壓力很大，競爭會更為激烈。第8頁Part1貴陽商品房整體市場分析Part2貴陽別墅及洋房市場分析Part3重點競品項目分析Part4下六個月市場預判第9頁貴陽別墅市場分析貴陽洋房市場分析第10頁別墅市場分析洋房市場分析第11頁月度成交量價走勢貴陽別墅整體市場分析上六個月貴陽別墅月度成交量價走勢（套、元/㎡）上六個月別墅共供給1158套，成交327套，整體去化率為28%。從上六個月月度成交量價走勢能夠看出，價格為別墅走量主要支撐原因，且在5月到達峰值后，6月成交量小幅回落，中部維穩(wěn)。第12頁各面積段供銷情況貴陽別墅整體市場分析上六個月貴陽別墅各面積段供銷量及成交價格情況小面積別墅產(chǎn)品為市場供銷主力，同時市場競爭也比較大。200-250平面積段為別墅供銷主力，共供給340套，成交91套，去化率為26.7%；其次為150-200平和250-300平面積段，分別供給200套、208套，成交66套、58套，去化率依次為33%、27.9%；350-400平面積段排名緊隨其后，共供給146套，成交49套，去化率為33.5%；其它面積段成交較差。第13頁各總價段成交情況貴陽別墅整體市場分析上六個月貴陽別墅各總價段成交情況低總價別墅仍為市場成交主力，市場對真正高附加值高端別墅產(chǎn)品有一定需求。從各總價段成交套數(shù)占比來看，各總價成交量在今年上六個月分布較為平均，集中性表現(xiàn)不顯著。第14頁各物業(yè)成交情況貴陽別墅整體市場分析上六個月貴陽別墅各類物業(yè)供銷、庫存及去化情況各類別墅產(chǎn)品中，小面積、高附加值產(chǎn)品去化相對很好，與別墅有同質(zhì)競爭洋房較難去化。250-300㎡類獨棟產(chǎn)品（計入獨棟）去化很好，去化率為37%；150-250㎡聯(lián)排產(chǎn)品去化很好，去化率為30%，疊拼產(chǎn)品因與洋房產(chǎn)品存在同質(zhì)性，去化率較低。產(chǎn)品類型面積段供給套數(shù)供給面積

(萬㎡)成交套數(shù)成交面積

(萬㎡)成交均價庫存套數(shù)庫存面積

(萬㎡)供給套數(shù)占比成交套數(shù)占比存貨套數(shù)占比去化率獨棟150-20010.0210.021261300.000%0%0%100%250-300621.72230.6412232391.085%7%5%37%300-350160.5140.1313231120.381%1%1%25%350-400622.40210.8121102411.605%6%5%34%400-450371.6280.3510079291.273%2%3%22%450-500532.4970.3316394462.165%2%6%13%500-550211.1050.2715189160.832%2%2%24%550-60040.2320.111585020.110%1%0%50%>600372.49110.7911955261.703%3%3%30%累計29312.57823.44148112119.1325%25%25%28%雙拼150-20010.0200.00010.020%0%0%0%300-350300.9950.1610398250.833%2%3%17%350-400632.31150.5512196481.765%5%6%24%累計943.32200.7211783742.608%6%9%21%聯(lián)排150-2001933.61601.1197371332.5017%18%16%31%200-2502415.45691.56126961723.9021%21%21%29%250-300942.58210.5812546732.008%6%9%22%300-350491.61140.479300351.144%4%4%29%350-400200.74120.45727980.292%4%1%60%450-500140.6540.198186100.471%1%1%29%累計61114.641804.351080643110.2953%55%52%29%疊拼130-15020.0320.03924300.000%1%0%100%150-20050.0950.09498800.000%2%0%100%200-250992.22220.487977771.749%7%9%22%250-300521.38140.387940381.004%4%5%27%300-35010.0310.03641300.000%0%0%100%350-40010.0410.04907200.000%0%0%100%累計1603.79451.0577271152.7414%14%14%28%總計115834.33279.551198383124.77100%100%100%28%第15頁成交TOP10貴陽別墅整體市場分析上六個月貴陽別墅成交排行榜排名地域項目名稱銷售套數(shù)銷售面積(㎡)銷售均價(元/㎡)銷售額(億元)1烏當保利公園8321154.57173443.672烏當樂灣國際7329189.57110663.233觀山湖中鐵逸都國際409512.59100020.954花溪興隆珠江灣畔285266.3799690.535花溪保利溪湖143267.11146220.486白云綠地伊頓公館142929.6483410.247南明弘宇琉森堡134600.81110620.518觀山湖南窗雅舍112320.2046700.119云巖中天花園91599.36111810.1810白云中天托斯卡納83178.5469480.22今年上六個月，保利公園項目以83套位列貴陽別墅成交榜首，樂灣國際以10套之差位列第二位，中鐵逸都國際排名第三。從成交分布區(qū)域情況來看，烏當區(qū)占據(jù)市場成交排名前2位，深入奠定烏當區(qū)在貴陽作為高端休閑度假區(qū)地位。第16頁貴陽別墅整體市場總結(jié)各總價段成交分布集中性表現(xiàn)不顯著，低總價別墅仍為市場成交主力，市場對真正高附加值高端別墅產(chǎn)品有一定需求。價格為別墅走量主要支撐原因小面積別墅產(chǎn)品雖去化相對很好，但市場競爭較大。上六個月市場去化情況不佳，庫存量大，所以下六個月壓力很大，競爭會更為激烈。第17頁別墅市場分析洋房市場分析第18頁月度成交量價走勢貴陽洋房整體市場分析上六個月貴陽洋房月度成交量價走勢（套、元/㎡）上六個月洋房共供給2267套，成交540套，整體去化率為24%。從上六個月月度成交量價走勢能夠看出，今年1-4月以價換量顯著，5月后打破了以價換量格局，成交量價同升現(xiàn)象。第19頁各面積段供銷情況貴陽洋房整體市場分析上六個月貴陽洋房各面積段供銷量及成交價格情況100-160平洋房產(chǎn)品走量很好，伴隨洋房面積逐步增加，因經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品影響，供銷量均雙雙下降。120-140平面積段洋房成交最多，成交123套，占總成交量22.78%；其次140-160平面積段和為100-120平面積段，分別成交114套、111套，去化率依次為21.11%、20.56%；160平以上各面積供銷量均呈雙雙下降態(tài)勢。第20頁各總價段成交情況貴陽洋房整體市場分析上六個月貴陽洋房各總價段成交情況130萬以下總價很好走量，130萬以上洋房產(chǎn)品較難去化，市場接收度較低。從各總價段成交量來看，70-90萬、90-110萬和50萬以上洋房成交量位列前三位，成交套數(shù)依次為108套、105套、101套；110-130萬總價排名第四，成交了66套；后面依次為50-70萬、130-150萬、150-180萬、200萬以上和180-220萬總價段，成交套數(shù)均超出65套，月均套數(shù)未達11套。第21頁成交分布圖貴陽洋房整體市場分析上六個月貴陽洋房成交分布圖從洋房成交分布情況能夠看出，100-160平面積段，總價在130萬以內(nèi)洋房產(chǎn)品成交很好，230平面積段以上洋房產(chǎn)品成交較差。總價段指標面積段<100100-120120-140140-160160-180180-200200-230230-250250-300300-400總計<5064360100000010150-7013011180500006570-90036581021100010890-110095230544100105110-1300025046400066130-15000053101942043150-180000074915026180-20000002013309>200000003255217總計6511112311423334014152540第22頁成交TOP10貴陽洋房整體市場分析上六個月貴陽洋房成交排行榜今年上六個月，中渝第一城項目以124套位列貴陽洋房成交榜首，陽晨美林以107套位列第二位，美以76套排名第三位。

從各區(qū)域洋房項目標成交價格來看，烏當區(qū)洋房溢價能力較低、觀山湖區(qū)洋房溢價能力較強。排名區(qū)域項目名稱銷售套數(shù)銷售面積(㎡)銷售均價(元/㎡)銷售額(億元)1觀山湖中渝第一城12416878.8977491.312烏當陽晨美林10710417.4638110.403觀山湖美林城時代7613292.9675021.004花溪保利溪湖465878.3462180.375烏當保利公園344050.5854980.226花溪溪山御景334347.2662930.277觀山湖觀府壹號314659.4384100.398烏當保利春天大道173067.0243830.139南明經(jīng)典天成122966.4781620.2410花溪南山高地111611.4154620.09第23頁貴陽洋房整體市場總結(jié)今年1-4月以價換量顯著，5月后打破了以價換量格局，成交量價同升現(xiàn)象。100-160平洋房產(chǎn)品走量很好，伴隨洋房面積逐步增加，因經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品影響，供銷量均雙雙下降。130萬以下總價很好走量，130萬以上洋房產(chǎn)品較難去化，市場接收度較低。烏當區(qū)洋房溢價能力較差，觀山湖區(qū)洋房溢價能力較強。上六個月市場去化情況不佳，庫存量大，所以下六個月壓力很大，競爭會更為激烈。第24頁Part1貴陽商品房整體市場分析Part2貴陽別墅及洋房市場分析Part3重點競品項目分析Part4下六個月市場預判第25頁保利公園中鐵十二灘中鐵逸都國際弘宇琉森堡中鐵國際生態(tài)城第26頁保利公園中鐵十二灘中鐵逸都國際弘宇琉森堡中鐵國際生態(tài)城第27頁一期，共計5個組團三期紫薇郡保利公園重點項目分析項目住宅部分整體基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項目名稱保利公園項目地址貴陽市烏當區(qū)航天大道中段開發(fā)商保利貴州建筑設(shè)計總規(guī)（美國道林建筑規(guī)劃設(shè)計）、一期詳規(guī)（深圳華匯建筑設(shè)計）

物管服務保利貴州物業(yè)管理有限企業(yè)總占地面積220萬（含高爾夫球場）總建筑面積160萬平米建筑形態(tài)洋房、小高層、高層、聯(lián)排、合院、獨棟、類獨棟建筑格調(diào)歐式格調(diào)園林格調(diào)混搭格調(diào)容積率綜合容積0.65建筑密度25%綠化率78%產(chǎn)權(quán)70年物業(yè)管理費聯(lián)排物管費4.28元/平米●月；獨棟別墅物管費5.04元/平米●月項目大一期基礎(chǔ)數(shù)據(jù)建筑形態(tài)低層、小高層、高層戶數(shù)約9982戶（含紫薇郡1912戶）容積率獨棟0.44、聯(lián)排0.99GLOF占面1700畝投入使用9月南9洞實現(xiàn)開打車位情況獨棟1：2；其它類型物業(yè)1：1面積區(qū)間270平米-750平米首次開盤時間.6.16項目基本指標第28頁保利公園重點項目分析淺山組團（獨棟、類獨棟、聯(lián)排、合院）佩魯賈小鎮(zhèn)（洋房）約克郡組團（類獨棟）麗池組團（獨棟）組團及產(chǎn)品分布淺山組團：主要產(chǎn)品有獨棟、類獨棟、聯(lián)排和合院四種產(chǎn)品。佩魯賈小鎮(zhèn)：全部為洋房（99-180㎡）麗池組團：全部大VILLA莊園（獨棟380-480㎡）約克郡組團：全部為小VILLA莊園（類獨棟231-291㎡）第29頁保利公園重點項目分析保利公園項目上六個月共供給214套別墅，成交83套，成交金額為3.67億元，整體去化率為39%；余貨共131套，其中獨棟22套，類獨棟84套，聯(lián)排35套。在售產(chǎn)品供銷及庫存情況備注：類獨棟計算入聯(lián)排內(nèi)項目名稱別墅類型面積段供給套數(shù)供給面積（㎡）銷售套數(shù)銷售面積(㎡)銷售均價(元/㎡)銷售額(億元)庫存套數(shù)庫存面積(萬㎡)套數(shù)去化面積去化保利公園獨棟250-3002528.461267.29129800.031261.1750%51%300-3501347.2000.0000.001347.20%0%350-4002910922.31124500.17290771.31176422.1441%41%450-50062867.4631433.73291400.4231433.7350%50%累計3814665.43166201.19283971.76228464.2442%42%聯(lián)排150-200407656.47224205.0697810.41183451.4155%55%200-25011426528.56388729.62136361.197617798.9433%33%250-300226327.837.70151850.31154309.1332%32%累計17640512.866714953.38127611.9110925559.4838%37%總計21455178.298321154.57173443.6713134023.7239%38%第30頁保利公園中鐵十二灘中鐵逸都國際弘宇琉森堡中鐵國際生態(tài)城第31頁中鐵十二灘重點項目分析項目介紹及產(chǎn)品分布情況中鐵金陽十二灘項目位于貴陽市金陽新區(qū)關(guān)鍵地段，距離貴陽市新市政府僅兩公里，占地3604畝，規(guī)劃建筑面積202萬方，容積率為2.23。產(chǎn)品類型據(jù)當前可知有聯(lián)排，雙拼，類獨棟，洋房，高層。據(jù)當前了解，項目標初步產(chǎn)品規(guī)劃主要是外圍為高層，內(nèi)部為別墅和洋房，中間將建設(shè)2200多畝27棟高爾夫球場。當前項目標初步規(guī)劃剛才出來，項目標詳細信息待后續(xù)跟進。預計此6月開啟內(nèi)部認購，9-10月開盤；第32頁保利公園中鐵十二灘中鐵逸都國際弘宇琉森堡中鐵國際生態(tài)城第33頁中鐵逸都國際重點項目分析項目介紹及產(chǎn)品分布情況一批次高層、洋房、別墅二批次主要產(chǎn)品為疊拼、聯(lián)排、合院、高層組成三批次預計主推為高層中鐵逸都國際項目是世界雙五百強中國中鐵旗下中鐵置業(yè)集團直接投資建設(shè)大規(guī)模復合型房地產(chǎn)項目，力爭打造集居住物業(yè)、消費商業(yè)、文化教育、餐飲購物、休閑娛樂等多元業(yè)態(tài)為一體國際化復合小區(qū)。項目位于金陽新區(qū)南部門戶位置，總用地近1800畝，總建筑面積約為230萬㎡，總居住戶數(shù)達16000戶，居住人口近60000人。第34頁中鐵逸都國際重點項目分析中特逸都國際項目共供給168套別墅，成交40套，成交金額為0.95億元，整體去化率為24%；余貨共136套，其中聯(lián)排17套和疊拼111套。項目名稱別墅類型面積段供給套數(shù)（套）供給面積（㎡）銷售套數(shù)銷售面積(㎡)銷售均價(元/㎡)銷售額(億元)庫存套數(shù)庫存面積(萬㎡)套數(shù)去化面積去化中鐵逸都國際聯(lián)排200-250183913.674913.73122250.11142999.9422%23%250-30092344.5761567.72143780.233776.8567%67%累計276258.24102481.45135850.34173776.7937%40%疊拼130-1502281.282281.2892430.0300100%100%200-2508819704.74153234.8492840.307316469.917%16%250-3005113563.49133515.0281930.293810048.4725%26%累計14133549.51307031.1487370.6111126518.3721%21%總計16839807.75409512.59100020.9512830295.1624%24%在售產(chǎn)品供銷及庫存情況第35頁保利公園中鐵十二灘中鐵逸都國際弘宇琉森堡中鐵國際生態(tài)城第36頁弘宇琉森堡重點項目分析項目介紹及產(chǎn)品分布情況弘宇琉森堡項目位于南明區(qū)機場路湯巴關(guān)地段，地處貴陽市新經(jīng)濟增加極——空港經(jīng)濟圈龍頭位置，項目緊臨龍洞堡機場高速，東靠武警醫(yī)院，與東二環(huán)湯巴關(guān)立交出口相接，距離主城關(guān)鍵區(qū)5僅分鐘公交車程，10分鐘便可抵達貴陽國際機場，項目總占地300畝，建筑面積44萬方，容積率為2.2。項目規(guī)劃產(chǎn)品有獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼和高層。整個項目主要分為兩大塊，一塊是別墅，另外一塊是高層和商業(yè)。其中別墅130套左右。

當前320-380㎡（產(chǎn)權(quán)面積）類獨棟在接收認籌，交10萬抵30萬，預計6月初開盤（推售套數(shù)和總價未定）。133套別墅產(chǎn)品（在售）類獨棟（認籌中）第37頁弘宇琉森堡重點項目分析弘宇琉森堡項目共供給別墅82套，成交13套，成交金額為0.51億元，整體去化率為16%；余貨共計72套，其中大獨棟3套、類獨棟25套和聯(lián)排54套，余貨貨值為2.63億元。在售產(chǎn)品供銷及庫存情況項