房地產(chǎn)營銷策劃方案

房地產(chǎn)營銷籌劃方案房地產(chǎn)營銷籌劃方案11、產(chǎn)品的調(diào)研1、產(chǎn)品的調(diào)研只有對(duì)樓盤進(jìn)展充分的調(diào)研，才能找出了自身的弱點(diǎn)和優(yōu)能行之有效。只有對(duì)樓盤進(jìn)展充分的調(diào)研，才能找出了自身的弱點(diǎn)和優(yōu)能行之有效?！?〕物業(yè)的定位;〔1〕物業(yè)的定位;〔2〕建筑、配套、價(jià)格的優(yōu)劣勢(shì)分析;〔2〕建筑、配套、價(jià)格的優(yōu)劣勢(shì)分析;〔3〕目標(biāo)市場(chǎng)的分析;〔3〕目標(biāo)市場(chǎng)的分析;〔4〕目標(biāo)顧客的特征、購置行為的分析;〔4〕目標(biāo)顧客的特征、購置行為的分析;2、市場(chǎng)的調(diào)研2、市場(chǎng)的調(diào)研進(jìn)展有效的推想。進(jìn)展有效的推想。〔1〕區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)分析;〔1〕區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)分析;SWOT〔3〕與目前正處于強(qiáng)銷期的樓盤比較分析;〔3〕與目前正處于強(qiáng)銷期的樓盤比較分析;〔4〕與將來競爭狀況的分析和評(píng)估?！?〕與將來競爭狀況的分析和評(píng)估。3、企劃的定位3、企劃的定位工程的調(diào)研，制定樓盤定位，提煉USP〔獨(dú)特的銷售主見〕，提工程的調(diào)研，制定樓盤定位，提煉USP〔獨(dú)特的銷售主見〕，提出推廣口號(hào)，使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點(diǎn)。查找最能代表目標(biāo)顧客對(duì)家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作形象力、銷售力。查找最能代表目標(biāo)顧客對(duì)家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作形象力、銷售力。4、推廣的策略及創(chuàng)意的構(gòu)思4、推廣的策略及創(chuàng)意的構(gòu)思則手忙腳亂，怨聲載道。則手忙腳亂，怨聲載道。5、傳播與媒介策略的分析5、傳播與媒介策略的分析牌。牌。〔1〕不同媒體的效應(yīng)和掩蓋目標(biāo);〔1〕不同媒體的效應(yīng)和掩蓋目標(biāo);〔2〕不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的報(bào)紙廣告分析;〔2〕不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的報(bào)紙廣告分析;〔3〕不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的雜志廣告分析;〔3〕不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的雜志廣告分析;〔4〕不同電視臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電視廣告分析;〔4〕不同電視臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電視廣告分析;〔5〕不同電臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電臺(tái)廣告分析;〔5〕不同電臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電臺(tái)廣告分析;〔6〕〔6〕DM〔7〕戶外或其他媒體的分析;〔7〕戶外或其他媒體的分析;〔8〕不同的媒體組合形式的分析?！?〕不同的媒體組合形式的分析。6、階段性推廣總體策略6、階段性推廣總體策略間安排，更沒有周期概念，面對(duì)猛烈的市場(chǎng)競爭，則始終處于被動(dòng)狀態(tài)，只能嘆怨廣告無效。間安排，更沒有周期概念，面對(duì)猛烈的市場(chǎng)競爭，則始終處于被動(dòng)狀態(tài)，只能嘆怨廣告無效。映結(jié)合施工進(jìn)度，針對(duì)競爭對(duì)手，形成一套有效、經(jīng)濟(jì)的階段性策略尤為重要。映結(jié)合施工進(jìn)度，針對(duì)競爭對(duì)手，形成一套有效、經(jīng)濟(jì)的階段性策略尤為重要。7、階段性廣告和媒介宣傳7、階段性廣告和媒介宣傳車縱橫穿插，整合傳播。車縱橫穿插，整合傳播?！?〕廣告的重點(diǎn);〔1〕廣告的重點(diǎn);〔2〕廣告的主題和表現(xiàn)手法;〔2〕廣告的主題和表現(xiàn)手法;〔3〕各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作;〔3〕各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作;〔4〕媒體的公布形式和頻率;〔4〕媒體的公布形式和頻率;〔5〕整合傳播的策略;〔5〕整合傳播的策略;〔6〕媒體公布的代理?！?〕媒體公布的代理。8、階段性促銷活動(dòng)的策略8、階段性促銷活動(dòng)的策略激和強(qiáng)化市場(chǎng)需求，到達(dá)銷售促進(jìn)的目的。激和強(qiáng)化市場(chǎng)需求，到達(dá)銷售促進(jìn)的目的?！?〕促銷活動(dòng)的主題;〔1〕促銷活動(dòng)的主題;〔2〕促銷活動(dòng)的打算和實(shí)施監(jiān)視;〔2〕促銷活動(dòng)的打算和實(shí)施監(jiān)視;〔3〕促銷活動(dòng)與銷售執(zhí)行的引導(dǎo)、建議;〔3〕促銷活動(dòng)與銷售執(zhí)行的引導(dǎo)、建議;〔4〕促銷活動(dòng)的效果評(píng)估和市場(chǎng)反映的總結(jié)?！?〕促銷活動(dòng)的效果評(píng)估和市場(chǎng)反映的總結(jié)。9、階段性公共關(guān)系的策略9、階段性公共關(guān)系的策略介進(jìn)展報(bào)道、炒作，使樓盤得以宣傳，并能樹立獨(dú)特的形象。介進(jìn)展報(bào)道、炒作，使樓盤得以宣傳，并能樹立獨(dú)特的形象。10、定期廣告效果跟蹤和信息反響10、定期廣告效果跟蹤和信息反響同的。同的。11、定期跟蹤競爭對(duì)手的廣告投放11、定期跟蹤競爭對(duì)手的廣告投放于未然，也能對(duì)于對(duì)手的營銷變數(shù)能準(zhǔn)時(shí)地反響和應(yīng)對(duì)。于未然，也能對(duì)于對(duì)手的營銷變數(shù)能準(zhǔn)時(shí)地反響和應(yīng)對(duì)。12、推廣本錢預(yù)算和費(fèi)用監(jiān)控12、推廣本錢預(yù)算和費(fèi)用監(jiān)控失誤，往往會(huì)抵消幾十次討價(jià)還價(jià)的全部所得失誤，往往會(huì)抵消幾十次討價(jià)還價(jià)的全部所得2一、工程簡介：一、工程簡介：邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開。邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開。15#六棟多層吸取了別墅15#六棟多層吸取了別墅本錢房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。3737850。二期小戶型總銷售金額估量2800二期小戶型總銷售金額估量28001700合計(jì)4500萬元。預(yù)售許可證估量20 年5月底辦下。由此可見，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組由此可見，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組52521632%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。二、市場(chǎng)概況及根本競爭格局：二、市場(chǎng)概況及根本競爭格局：A、東南板塊及鄭汴路商圈。A、東南板塊及鄭汴路商圈。鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三局部組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三局部組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。礙。礙?；▓@等樓盤組成?；▓@等樓盤組成。航海東路與航海東路與107國道沿線是20 159159127〔詳1：鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告〕B、小戶型市場(chǎng)概況。B、小戶型市場(chǎng)概況。自20 年底時(shí)尚自20 年底時(shí)尚PARTY介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)快速進(jìn)展起來。尤其是20 求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地消滅了小戶型銷售量的急劇下降局面。60-80平米的60-80平米的100致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型〔兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米〕?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢(shì)?！病?：鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告〕C、商鋪市場(chǎng)C、商鋪市場(chǎng)賣場(chǎng)的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格。賣場(chǎng)的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格。協(xié)尚未售出的局部商鋪。協(xié)尚未售出的局部商鋪。SWOT一〕優(yōu)勢(shì)一〕優(yōu)勢(shì)1〕鄭汴路商圈自然的地段優(yōu)勢(shì)，這里是財(cái)寶的俱樂部，富生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。1〕鄭汴路商圈自然的地段優(yōu)勢(shì)，這里是財(cái)寶的俱樂部，富生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。市場(chǎng)細(xì)分如下：市場(chǎng)細(xì)分如下：a、高端市場(chǎng)被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一局部客戶大局部是其次次或第三次置業(yè)，是終極消費(fèi)，10a、高端市場(chǎng)被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一局部客戶大局部是其次次或第三次置業(yè)，是終極消費(fèi)，10業(yè)。b、中端市場(chǎng)被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費(fèi)和終極消費(fèi)的結(jié)合。b、中端市場(chǎng)被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費(fèi)和終極消費(fèi)的結(jié)合。c、復(fù)合市常本房地產(chǎn)一期是一個(gè)群眾樓盤，從價(jià)位角度劃c、復(fù)合市常本房地產(chǎn)一期是一個(gè)群眾樓盤，從價(jià)位角度劃一的推廣主線。一的推廣主線。〕鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告型的認(rèn)知和承受程度〔本房地產(chǎn)購房消費(fèi)支撐力度〕型的認(rèn)知和承受程度〔本房地產(chǎn)購房消費(fèi)支撐力度〕調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣〔不同年齡層〕和分塊隨機(jī)抽樣調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣〔不同年齡層〕和分塊隨機(jī)抽樣嘗商品大世界嘗商品大世界調(diào)查時(shí)間：20調(diào)查時(shí)間：20 14人群的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣將對(duì)房地產(chǎn)的投資有確定的指導(dǎo)意義。人群的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣將對(duì)房地產(chǎn)的投資有確定的指導(dǎo)意義。2020 、4、14，動(dòng)力公司市場(chǎng)部走訪了鄭汴路建材市場(chǎng)，對(duì)峻。峻。對(duì)建材市場(chǎng)調(diào)查覺察：對(duì)建材市場(chǎng)調(diào)查覺察：1、大局部員工租房住，潛在客戶存在；市場(chǎng)潛量比較大，但需要推廣的本錢較高1、大局部員工租房住，潛在客戶存在；市場(chǎng)潛量比較大，但需要推廣的本錢較高2、大局部員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費(fèi)力不足2、大局部員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費(fèi)力不足3、小戶型需求彈性格外大，對(duì)價(jià)格格外敏感3、小戶型需求彈性格外大，對(duì)價(jià)格格外敏感4、市場(chǎng)上有很大不穩(wěn)定因素，8-94、市場(chǎng)上有很大不穩(wěn)定因素，8-9莆田，固有的建材市場(chǎng)要做升級(jí)換代5、外地人居多，他們辛苦拼搏，假設(shè)要買房子的話，更喜歡一步到位5、外地人居多，他們辛苦拼搏，假設(shè)要買房子的話，更喜歡一步到位6、商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍6、商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍7780—150/月8、作為首次購置者，最重要的還是價(jià)格8、作為首次購置者，最重要的還是價(jià)格安逸、清凈安逸、清凈10、相當(dāng)一局部是河南總代理，無須過多的現(xiàn)場(chǎng)銷售10、相當(dāng)一局部是河南總代理，無須過多的現(xiàn)場(chǎng)銷售、同類產(chǎn)品多，競爭猛烈，壓縮銷售本錢是公司進(jìn)展最重、同類產(chǎn)品多，競爭猛烈，壓縮銷售本錢是公司進(jìn)展最重要的問題，故一般員工無福利分房的可能1212為居住而更換工作，一般員工流淌性比較大131360—80有力的市場(chǎng)動(dòng)力14、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好14、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好1515心就意味著成功！就意味著成功！2〕鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同將來大道板塊一樣，2〕鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同將來大道板塊一樣，象的轉(zhuǎn)變。象的轉(zhuǎn)變。3〕正在形成的“大賣潮商務(wù)區(qū)能直接帶動(dòng)本房地產(chǎn)二期的該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，消滅爆搶局面。3〕正在形成的“大賣潮商務(wù)區(qū)能直接帶動(dòng)本房地產(chǎn)二期的該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，消滅爆搶局面。4〕本房地產(chǎn)工程二期有巨大的升值空間與既得便利4〕本房地產(chǎn)工程二期有巨大的升值空間與既得便利A、107A、107目得到扭轉(zhuǎn)。B、鄭東區(qū)的輻射效應(yīng)。B、鄭東區(qū)的輻射效應(yīng)。一板塊的中心。一板塊的中心。二〕劣勢(shì)二〕劣勢(shì)1〕、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三1〕、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三850850159321424215014242150以上東南板塊幾乎全部的樓盤相競爭。尤其是850萬元的大戶型現(xiàn)房〔通常小戶型帶不動(dòng)100平米〔總房源有限，導(dǎo)局后再做一期尾房。這對(duì)營銷工作是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。2〕本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠(yuǎn)，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過嘈的印象。2〕本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠(yuǎn)，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過嘈的印象。3〕本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物樓盤形象。3〕本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物樓盤形象。4〕與二期相比，一期樓盤素養(yǎng)高、售價(jià)低，形本錢房地產(chǎn)4〕與二期相比，一期樓盤素養(yǎng)高、售價(jià)低，形本錢房地產(chǎn)二期銷售心理價(jià)位抗性。二期銷售心理價(jià)位抗性。5〕非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費(fèi)心理。5〕非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費(fèi)心理。6〕非獨(dú)立廚房，做飯起居不便利，這與目前鄭汴路商戶想轉(zhuǎn)變每天吃大排擋的愿望不符。6〕非獨(dú)立廚房，做飯起居不便利，這與目前鄭汴路商戶想轉(zhuǎn)變每天吃大排擋的愿望不符。三〕、時(shí)機(jī)三〕、時(shí)機(jī)1〕商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導(dǎo)40001〕商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導(dǎo)40002鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源。2〕挖掘市常鄭汴路商圈商鋪倉庫資源緊急，從費(fèi)用角度考二樓搬出來，到本房地產(chǎn)置業(yè)，開拓市常2〕挖掘市常鄭汴路商圈商鋪倉庫資源緊急，從費(fèi)用角度考二樓搬出來，到本房地產(chǎn)置業(yè)，開拓市常3〕鄭汴路各市場(chǎng)競爭猛烈，大鱷級(jí)商戶正在形成，這些商一需求。3〕鄭汴路各市場(chǎng)競爭猛烈，大鱷級(jí)商戶正在形成，這些商一需求。4〕大賣潮的整合，將對(duì)大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套。4〕大賣潮的整合，將對(duì)大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套。a〕小戶型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶對(duì)居住環(huán)境要求不高。本房a〕小戶型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶對(duì)居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。b〕本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價(jià)低，置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)校由于鄭汴路商圈符合外地商人置業(yè)心理。b〕本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價(jià)低，置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)校由于鄭汴路商圈符合外地商人置業(yè)心理。c〕本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)說具有充分的客戶資源，消費(fèi)的中堅(jiān)紙廣告、播送廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣本錢。c〕本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)說具有充分的客戶資源，消費(fèi)的中堅(jiān)紙廣告、播送廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣本錢。d〕小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢(shì)一覽無余，故期房從另一方面說是一種優(yōu)勢(shì)。d〕小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢(shì)一覽無余，故期房從另一方面說是一種優(yōu)勢(shì)。e〕以大賣場(chǎng)做依托，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場(chǎng)，這局部客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅(jiān)力氣。e〕以大賣場(chǎng)做依托，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場(chǎng)，這局部客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅(jiān)力氣。f〕鄭東區(qū)建成需歷時(shí)20f〕鄭東區(qū)建成需歷時(shí)20年之久，總投資20 億元，其1565場(chǎng)時(shí)機(jī)。四〕威逼四〕威逼1〕行業(yè)內(nèi)的競爭1〕行業(yè)內(nèi)的競爭i。周邊樓盤云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金i。周邊樓盤云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路四周，客戶分流，競爭猛烈。色年華等林立在鄭汴路四周，客戶分流，競爭猛烈。iiii致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰。常本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)親熱關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，爭取占據(jù)市場(chǎng)先機(jī)。常本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)親熱關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，爭取占據(jù)市場(chǎng)先機(jī)。3一、營銷概況：一、營銷概況：非一日之寒的韌勁和毅力。非一日之寒的韌勁和毅力。二、創(chuàng)意理念：二、創(chuàng)意理念：須在創(chuàng)意理念上形成：須在創(chuàng)意理念上形成：1、具有高度的自信野心;1、具有高度的自信野心;2、富于競爭，且樂此不倦;2、富于競爭，且樂此不倦;3、頭腦敏銳，不拘傳統(tǒng);3、頭腦敏銳，不拘傳統(tǒng);4、感性生疏和理性生疏相處融洽;4、感性生疏和理性生疏相處融洽;5、留意歷史，敬重現(xiàn)實(shí)，睽重將來。5、留意歷史，敬重現(xiàn)實(shí)，睽重將來。三、構(gòu)思框架：三、構(gòu)思框架：1)以塑造形象為主，渲染品嘗和意念;1)以塑造形象為主，渲染品嘗和意念;2)呈現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢(shì);2)呈現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢(shì);3)表達(dá)樓盤和諧舒適生活;3)表達(dá)樓盤和諧舒適生活;4)直切消費(fèi)群生活心態(tài)。4)直切消費(fèi)群生活心態(tài)。四、實(shí)戰(zhàn)流程：四、實(shí)戰(zhàn)流程：1、形象定位：1、形象定位：的審美安排;小至空調(diào)機(jī)位、公共過道采光以及住戶戶型設(shè)計(jì)等等,都進(jìn)展精碉細(xì)鑿，力爭完善。的審美安排;小至空調(diào)機(jī)位、公共過道采光以及住戶戶型設(shè)計(jì)等等,都進(jìn)展精碉細(xì)鑿，力爭完善。闡述物業(yè)優(yōu)勢(shì)的重要線索。闡述物業(yè)優(yōu)勢(shì)的重要線索。2、主要賣點(diǎn)：2、主要賣點(diǎn)：對(duì)樓盤進(jìn)展全面分析爭論，概括為四個(gè)方面的賣點(diǎn)構(gòu)成：對(duì)樓盤進(jìn)展全面分析爭論，概括為四個(gè)方面的賣點(diǎn)構(gòu)成：1)地理位置;2)、樓盤設(shè)施構(gòu)造;3)、樓盤做工用料;4)、戶型設(shè)計(jì)。突出明顯優(yōu)勢(shì)，這是樓盤消費(fèi)者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo)。1)地理位置;2)、樓盤設(shè)施構(gòu)造;3)、樓盤做工用料;4)、戶型設(shè)計(jì)。突出明顯優(yōu)勢(shì)，這是樓盤消費(fèi)者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo)。3、繪制效果圖：3、繪制效果圖：范例證明，精巧的效果圖對(duì)營銷起了事半功倍的打算性作用。范例證明，精巧的效果圖對(duì)營銷起了事半功倍的打算性作用。4、廣告知求點(diǎn)：4、廣告知求點(diǎn)：1)闡述樓盤的位置;2)闡述樓盤所在地的歷史淵源;3)闡述1)闡述樓盤的位置;2)闡述樓盤所在地的歷史淵源;3)闡述樓盤交通條件;4)闡述樓盤人口密度狀況;5)闡述樓盤的升值潛力;6)闡述樓盤開發(fā)商的信譽(yù);7)闡述樓盤的背景;8)闡述樓盤的舒適溫馨;9)闡述樓盤的有用率;10)闡述樓盤的付數(shù)打算;11)闡述樓盤的品質(zhì);12)闡述樓盤的深遠(yuǎn)意義;13)闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。樓盤交通條件;4)闡述樓盤人口密度狀況;5)闡述樓盤的升值潛力;6)闡述樓盤開發(fā)商的信譽(yù);7)闡述樓盤的背景;8)闡述樓盤的舒適溫馨;9)闡述樓盤的有用率;10)闡述樓盤的付數(shù)打算;11)闡述樓盤的品質(zhì);12)闡述樓盤的深遠(yuǎn)意義;13)闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。5、廣告階段劃分：5、廣告階段劃分：次重要投資。其廣告推寬闊致劃分為三個(gè)階段：次重要投資。其廣告推寬闊致劃分為三個(gè)階段：品嘗、檔次和形象。此階段廣告費(fèi)用投入相對(duì)較大。品嘗、檔次和形象。此階段廣告費(fèi)用投入相對(duì)較大。4產(chǎn)行業(yè)應(yīng)如何做好微信營銷呢?下面介紹房地產(chǎn)的微信營銷籌劃方案。產(chǎn)行業(yè)應(yīng)如何做好微信營銷呢?下面介紹房地產(chǎn)的微信營銷籌劃方案。一、微信是最好的媒介。一、微信是最好的媒介。本要更低。本要更低。二、用線下線上全部媒介媒體推公眾賬號(hào)，吸引關(guān)注者。二、用線下線上全部媒介媒體推公眾賬號(hào)，吸引關(guān)注者。一副地產(chǎn)廣告海報(bào)加個(gè)二維碼，既要描述清楚二維碼的作房等等活動(dòng)吸引顧客來關(guān)注。一副地產(chǎn)廣告海報(bào)加個(gè)二維碼，既要描述清楚二維碼的作房等等活動(dòng)吸引顧客來關(guān)注。三、做好內(nèi)容營銷。三、做好內(nèi)容營銷。信息而不是廣告!客戶很簡潔反感賬號(hào)每天都發(fā)廣告信息，反而信息而不是廣告!客戶很簡潔反感賬號(hào)每天都發(fā)廣告信息，反而務(wù)好你的客戶，再進(jìn)一步的進(jìn)展?fàn)I銷活動(dòng)，放長線釣大魚。務(wù)好你的客戶，再進(jìn)一步的進(jìn)展?fàn)I銷活動(dòng)，放長線釣大魚。四、進(jìn)展?fàn)I銷活動(dòng)。四、進(jìn)展?fàn)I銷活動(dòng)。的房地產(chǎn)行業(yè)模版，超炫的模版樣式、完善的功能效勞(包括樓盤呈現(xiàn)、預(yù)約看房、營銷活動(dòng)、會(huì)員卡等等)。強(qiáng)大的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)針對(duì)不同行業(yè)進(jìn)展深入分析，客戶滿足度百分百。客戶可以任可以在線預(yù)約免費(fèi)看房。的房地產(chǎn)行業(yè)模版，超炫的模版樣式、完善的功能效勞(包括樓盤呈現(xiàn)、預(yù)約看房、營銷活動(dòng)、會(huì)員卡等等)。強(qiáng)大的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)針對(duì)不同行業(yè)進(jìn)展深入分析，客戶滿足度百分百?？蛻艨梢匀慰梢栽诰€預(yù)約免費(fèi)看房。和售樓客服進(jìn)展在線詢問，格外便捷和人性化。和售樓客服進(jìn)展在線詢問，格外便捷和人性化。56摘要：摘要：在房地產(chǎn)的銷售過程中，營銷籌劃方案的設(shè)計(jì)對(duì)銷售成果起到了打算性的影響作用，從營銷籌劃方案的設(shè)計(jì)到踐行均需要考慮到客戶多方面的感受售成果起到了打算性的影響作用，從營銷籌劃方案的設(shè)計(jì)到踐行均需要考慮到客戶多方面的感受以我國房地產(chǎn)營銷背景地產(chǎn)營銷質(zhì)量的相關(guān)措施。關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營銷籌劃方案；方案設(shè)計(jì)；方案踐行而房地產(chǎn)營銷工作則是將商品房等房產(chǎn)的價(jià)值直接表達(dá)出來的多方面的因素。而房地產(chǎn)營銷工作則是將商品房等房產(chǎn)的價(jià)值直接表達(dá)出來的多方面的因素。一、房地產(chǎn)營銷籌劃方案設(shè)計(jì)內(nèi)容一、房地產(chǎn)營銷籌劃方案設(shè)計(jì)內(nèi)容1、風(fēng)格上的設(shè)計(jì)1、風(fēng)格上的設(shè)計(jì)熱衷中式田園風(fēng)格建筑，這需要在設(shè)計(jì)方案中進(jìn)展區(qū)分。熱衷中式田園風(fēng)格建筑，這需要在設(shè)計(jì)方案中進(jìn)展區(qū)分。2、環(huán)境上的設(shè)計(jì)2、環(huán)境上的設(shè)計(jì)藝術(shù)氣息以及貴重氣息。藝術(shù)氣息以及貴重氣息。3、戶型上的設(shè)計(jì)3、戶型上的設(shè)計(jì)間距離較近的戶型，從而便利日常生活。間距離較近的戶型，從而便利日常生活。4、物業(yè)上的設(shè)計(jì)4、物業(yè)上的設(shè)計(jì)的特色，多管齊下，讓客戶對(duì)物業(yè)放心。的特色，多管齊下，讓客戶對(duì)物業(yè)放心。二、房地產(chǎn)營銷籌劃方案踐行要點(diǎn)二、房地產(chǎn)營銷籌劃方案踐行要點(diǎn)1、留意以營銷籌劃方案為根底1、留意以營銷籌劃方案為根底保證。保證。2、留意適當(dāng)調(diào)整營銷方案2、留意適當(dāng)調(diào)整營銷方案象。象。3、留意豐富營銷措施3、留意豐富營銷措施受到溫順，提升營銷質(zhì)量的效果格外顯著。受到溫順，提升營銷質(zhì)量的效果格外顯著。完畢語：完畢語：住宅。住宅。參考文獻(xiàn)：參考文獻(xiàn)：[1]喻艷莉.平頂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷籌劃中的問題與對(duì)策爭論[J].市場(chǎng)論壇，20[1]喻艷莉.平頂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷籌劃中的問題與對(duì)策爭論[J].市場(chǎng)論壇，20 ，〔12〕：53-54.[2]趙立輝.房地產(chǎn)營銷籌劃存在問題與對(duì)策實(shí)施方案[J].科技信息，20[2]趙立輝.房地產(chǎn)營銷籌劃存在問題與對(duì)策實(shí)施方案[J].科技信息，20 ，〔5〕：172，209.[3]陳潔芳.淺談提高房地產(chǎn)營銷籌劃效果的有效途徑[J].世界華商經(jīng)濟(jì)年鑒·城鄉(xiāng)建設(shè)，20[3]陳潔芳.淺談提高房地產(chǎn)營銷籌劃效果的有效途徑[J].世界華商經(jīng)濟(jì)年鑒·城鄉(xiāng)建設(shè)，20 ，〔2〕：321.[4][4]馬妮娜.20 樓市政策下的房地產(chǎn)營銷籌劃思考[J].宿州學(xué)院學(xué)報(bào)，20 ，25〔9〕：21-22，90.7一、前言：營銷理由一、前言：營銷理由品的價(jià)值，因而是理智的，因而也就不存在市場(chǎng)營銷概念了。品的價(jià)值，因而是理智的，因而也就不存在市場(chǎng)營銷概念了。然而，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)則認(rèn)為，商品的價(jià)值取決于商品的Utility，所謂Utility然而，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)則認(rèn)為，商品的價(jià)值取決于商品的Utility，所謂Utility他品牌。得更快。以下是房地產(chǎn)營銷籌劃書的具體內(nèi)容。得更快。以下是房地產(chǎn)營銷籌劃書的具體內(nèi)容。二、促銷：點(diǎn)石成金二、促銷：點(diǎn)石成金圖看清原本看不清的東西，一成不變的思維方法是最簡潔失敗圖看清原本看不清的東西，一成不變的思維方法是最簡潔失敗連點(diǎn)成面，面面俱到；多線共拉，布線為，一打盡。連點(diǎn)成面，面面俱到；多線共拉，布線為，一打盡?！惨弧沉悾阂宰鈳邸惨弧沉悾阂宰鈳蹆r(jià)格方面〕，倒價(jià)格方面〕，倒”〔營銷手段方面〕，實(shí)行“租售結(jié)合”的營銷策略?？梢杂贸鲎庵康姐y行抵押進(jìn)展借款，以緩解再開發(fā)的資金壓間大，大可一試！可以用出租之房到銀行抵押進(jìn)展借款，以緩解再開發(fā)的資金壓間大，大可一試！〔二〕頂樓：困中創(chuàng)“圓”〔園〕〔二〕頂樓：困中創(chuàng)“圓”〔園〕的作用〔土坯本身具有非一般的吸熱功能〕。的作用〔土坯本身具有非一般的吸熱功能〕。〔具體操作方法可以到“永安村”“取經(jīng)”〕〔其實(shí)，這樣的營銷要以〔其實(shí)，這樣的營銷要以營銷是“術(shù)”，而產(chǎn)品是“道”〕〔三〕中樓：以舊換〔三〕中樓：以舊換強(qiáng)手之林。強(qiáng)手之林。上一計(jì)：隨著超群低層消費(fèi)群的成熟及社會(huì)普遍存在的“2·8定理”〔802080%的人20上一計(jì)：隨著超群低層消費(fèi)群的成熟及社會(huì)普遍存在的“2·8定理”〔802080%的人2080%的人定為低層消費(fèi)去顧客舊樓協(xié)商價(jià)，然后由消費(fèi)者支付這個(gè)結(jié)果值即可。市場(chǎng)上的成功者確實(shí)是那些最能適應(yīng)現(xiàn)行環(huán)境要求的公司──它們向真正需要的“東西”〔銷售模式〕而付出。市場(chǎng)上的成功者確實(shí)是那些最能適應(yīng)現(xiàn)行環(huán)境要求的公司──它們向真正需要的“東西”〔銷售模式〕而付出?！菜摹尘G化：詩意棲居〔四〕綠化：詩意棲居票”。票”。運(yùn)轉(zhuǎn)；陽光是花園的遠(yuǎn)景，吸引更多市民“埋單”。運(yùn)轉(zhuǎn)；陽光是花園的遠(yuǎn)景，吸引更多市民“埋單”?！参濉澄飿I(yè)：“和諧”民主〔五〕物業(yè)：“和諧”民主在這方面，海爾集團(tuán)的品牌建設(shè)可算上乘。在這方面，海爾集團(tuán)的品牌建設(shè)可算上乘。牌之一。牌之一。老業(yè)主帶動(dòng)客戶，必將提升“華翠園”銷量。老業(yè)主帶動(dòng)客戶，必將提升“華翠園”銷量。三、推廣：多管齊下三、推廣：多管齊下可能成為別人卿卿我我的陪伴。哀痛呀！對(duì)嗎？可能成為別人卿卿我我的陪伴。哀痛呀！對(duì)嗎？最主要的，由于房產(chǎn)乃關(guān)系到一個(gè)家庭的福祉的關(guān)鍵性消全力去說服他們、最主要的，由于房產(chǎn)乃關(guān)系到一個(gè)家庭的福祉的關(guān)鍵性消全力去說服他們、制服他們〔一〕廣告：媒體打壓〔一〕廣告：媒體打壓〕，〕，過自己的規(guī)律考核看它是否“經(jīng)濟(jì)”。通過本人屢次閱歷的證明，現(xiàn)有個(gè)很好的考核方法：通過本人屢次閱歷的證明，現(xiàn)有個(gè)很好的考核方法：本性打算了其在參與全部實(shí)際時(shí)都必需是以最小的投入而制造到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的結(jié)論。本性打算了其在參與全部實(shí)際時(shí)都必需是以最小的投入而制造到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的結(jié)論。我能回憶到的也只有幾個(gè)，“中國我能回憶到的也只有幾個(gè)，“中國我們提倡的是“實(shí)實(shí)在在”的那點(diǎn)東西！對(duì)吧？我們提倡的是“實(shí)實(shí)在在”的那點(diǎn)東西！對(duì)吧？〔二〕造勢(shì)：聲勢(shì)浩大〔二〕造勢(shì)：聲勢(shì)浩大“意識(shí)”轉(zhuǎn)化成“實(shí)”的“物質(zhì)”?！耙庾R(shí)”轉(zhuǎn)化成“實(shí)”的“物質(zhì)”。具體推介有多種操作方法：具體推介有多種操作方法：1.利用突發(fā)大事(包括國內(nèi)外甚至小到本省、市、區(qū)發(fā)生的有影響力的大事)來進(jìn)展炒作。商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，作戰(zhàn)，不是只憑膽有拉動(dòng)力。1.利用突發(fā)大事(包括國內(nèi)外甚至小到本省、市、區(qū)發(fā)生的有影響力的大事)來進(jìn)展炒作。商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，作戰(zhàn)，不是只憑膽有拉動(dòng)力。2．必要時(shí)可以在荷城廣場(chǎng)開放一個(gè)展銷會(huì)，將商品主動(dòng)送打算購置意識(shí)時(shí)給我們的產(chǎn)品下了一個(gè)重重的砝碼。2．必要時(shí)可以在荷城廣場(chǎng)開放一個(gè)展銷會(huì)，將商品主動(dòng)送打算購置意識(shí)時(shí)給我們的產(chǎn)品下了一個(gè)重重的砝碼。四、補(bǔ)漏：瞻前顧后四、補(bǔ)漏：瞻前顧后〔如名稱、地〔理由、而“”則指我們馬上推出的樓盤〕。而“”則指我們馬上推出的樓盤〕。五、收尾：殷誠期盼五、收尾：殷誠期盼關(guān)鍵：關(guān)鍵：1.勇于打破思維定式。1.勇于打破思維定式。2.擅長另辟蹊徑。2.擅長另辟蹊徑。3.敢于抓住機(jī)遇。3.敢于抓住機(jī)遇。前營銷是房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭。1995年以來，全國各城市房30—40%之間徘徊，現(xiàn)實(shí)壓力使寬闊房地產(chǎn)企前營銷是房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭。1995年以來，全國各城市房30—40%之間徘徊，現(xiàn)實(shí)壓力使寬闊房地產(chǎn)企企業(yè)打造自己品牌的勢(shì)在必行之事。企業(yè)打造自己品牌的勢(shì)在必行之事。房地產(chǎn)營銷籌劃的重要環(huán)節(jié)房地產(chǎn)營銷籌劃的重要環(huán)節(jié)房長時(shí)間閑置及資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)。房長時(shí)間閑置及資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)營銷籌劃的最前端房地產(chǎn)營銷籌劃的最前端時(shí)指出時(shí)指出工作”的內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)展的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)展的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略投資并為企業(yè)帶來利潤，可以說前營銷是房地產(chǎn)開發(fā)本錢的關(guān)投資并為企業(yè)帶來利潤，可以說前營銷是房地產(chǎn)開發(fā)本錢的關(guān)來樹立自己的產(chǎn)品和企業(yè)品牌，才能使企業(yè)長期地立于不敗之個(gè)有效的、長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略。來樹立自己的產(chǎn)品和企業(yè)品牌，才能使企業(yè)長期地立于不敗之個(gè)有效的、長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略。前營銷籌劃工作的誤區(qū)與問題前營銷籌劃工作的誤區(qū)與問題1998產(chǎn)又開頭升溫，20 年一輪房地產(chǎn)熱的爭論與治理又拉開序幕1998產(chǎn)又開頭升溫，20 年一輪房地產(chǎn)熱的爭論與治理又拉開序幕尤其是20 —20 年房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)增幅均在30%左右。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，20 年全國有11個(gè)省、自治區(qū)和直轄50%，351070%。房地產(chǎn)投資的過快增長，勢(shì)必使房地產(chǎn)開發(fā)位是其主要的緣由。其存在的誤區(qū)與問題主要表現(xiàn)在：其存在的誤區(qū)與問題主要表現(xiàn)在：重后期推銷輕前期營銷，本末倒置。重后期推銷輕前期營銷，本末倒置。進(jìn)展的一種活動(dòng)。進(jìn)展的一種活動(dòng)。8假設(shè)被套牢的話，那就沒有任何退路了，比股市被套牢還慘。假設(shè)被套牢的話，那就沒有任何退路了，比股市被套牢還慘。何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不會(huì)消滅投資失敗。何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不會(huì)消滅投資失敗。定了一份自認(rèn)為很有針對(duì)性的市場(chǎng)營銷籌劃書：定了一份自認(rèn)為很有針對(duì)性的市場(chǎng)營銷籌劃書：房產(chǎn)行業(yè)解決方案：房產(chǎn)行業(yè)解決方案：09球房產(chǎn)的低迷也涉及到了中國，09年照舊是房產(chǎn)行業(yè)的困難時(shí)09球房產(chǎn)的低迷也涉及到了中國，09年照舊是房產(chǎn)行業(yè)的困難時(shí)行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)低迷期的營銷難題：精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：1〕樓盤客群細(xì)分；1〕樓盤客群細(xì)分；2〕精準(zhǔn)短信營銷平臺(tái)；2〕精準(zhǔn)短信營銷平臺(tái)；3〕精準(zhǔn)郵件營銷平臺(tái)；3〕精準(zhǔn)郵件營銷平臺(tái)；4〕數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行；4〕數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行；5〕5〕dm房產(chǎn)代理專項(xiàng)規(guī)劃：房產(chǎn)代理專項(xiàng)規(guī)劃：1〕數(shù)據(jù)庫建立；1〕數(shù)據(jù)庫建立；2〕數(shù)據(jù)庫推廣平臺(tái)建立〔短信、郵件平臺(tái)〕2〕數(shù)據(jù)庫推廣平臺(tái)建立〔短信、郵件平臺(tái)〕3〕數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行。3〕數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行。商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：1〕商圈分析；1〕商圈分析；2〕地產(chǎn)主題設(shè)計(jì)；2〕地產(chǎn)主題設(shè)計(jì)；3〕招商方案與執(zhí)行；3〕招商方案與執(zhí)行；4〕集客策略。4〕集客策略。中高端房產(chǎn)工程推廣規(guī)劃：中高端房產(chǎn)工程推廣規(guī)劃：1〕整合絡(luò)傳播方案；1〕整合絡(luò)傳播方案；2〕高端客戶數(shù)據(jù)庫分析；2〕高端客戶數(shù)據(jù)庫分析；3〕數(shù)據(jù)庫內(nèi)容設(shè)計(jì)與推廣執(zhí)行；3〕數(shù)據(jù)庫內(nèi)容設(shè)計(jì)與推廣執(zhí)行；4〕工程推介會(huì)執(zhí)行規(guī)劃。4〕工程推介會(huì)執(zhí)行規(guī)劃。中介代理機(jī)構(gòu)，是快速找到目標(biāo)的營銷模式。中介代理機(jī)構(gòu)，是快速找到目標(biāo)的營銷模式。打算，這也有國家的苦衷，我們應(yīng)當(dāng)理解。打算，這也有國家的苦衷，我們應(yīng)當(dāng)理解。既然國家不會(huì)政策性挽救房市，那我們就必需自己想出路既然國家不會(huì)政策性挽救房市，那我們就必需自己想出路況。況。挽救我們的公司，期望大家能夠重視。挽救我們的公司，期望大家能夠重視。9一、工程分析一、工程分析2224F10上海浦東金橋地區(qū)的住宅多以80年月末由于當(dāng)時(shí)市政動(dòng)遷上海浦東金橋地區(qū)的住宅多以80年月末由于當(dāng)時(shí)市政動(dòng)遷下的爛尾樓——“天第公寓“推向市場(chǎng)無疑是在打一場(chǎng)困難的突圍戰(zhàn)。如何使產(chǎn)品在競爭對(duì)手中脫穎而出成了當(dāng)務(wù)之急。1.市場(chǎng)狀況1.市場(chǎng)狀況大環(huán)境讓人欣慰，產(chǎn)品得過爛尾炎，患病“十面埋伏“。大環(huán)境讓人欣慰，產(chǎn)品得過爛尾炎，患病“十面埋伏“。外高橋加工區(qū)及陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，處在三大高力氣消費(fèi)區(qū)之講，雖不及區(qū)域其他同質(zhì)個(gè)案便利，但步行10分鐘左右，即可增加確定量體的商業(yè)用房，另外，楊高北路、巨峰路馬上興建“易初蓮花“大型超市，使本案住戶生活更為便利。而楊高北路、外高橋加工區(qū)及陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，處在三大高力氣消費(fèi)區(qū)之講，雖不及區(qū)域其他同質(zhì)個(gè)案便利，但步行10分鐘左右，即可增加確定量體的商業(yè)用房，另外，楊高北路、巨峰路馬上興建“易初蓮花“大型超市，使本案住戶生活更為便利。而楊高北路、軌(L4線)使本區(qū)域的交通出入暢通無阻。戶式的蝶型建筑，有些戶型在通風(fēng)采光上會(huì)受到影響。這兩棟24F高層建筑容積率較高，得房率較低，物業(yè)治理費(fèi)較高，社區(qū)定的噪音影響。這些都導(dǎo)致了購房者心理認(rèn)同上的障礙。戶式的蝶型建筑，有些戶型在通風(fēng)采光上會(huì)受到影響。這兩棟24F高層建筑容積率較高，得房率較低，物業(yè)治理費(fèi)較高，社區(qū)定的噪音影響。這些都導(dǎo)致了購房者心理認(rèn)同上的障礙。而且金橋區(qū)域住宅需求量的增加又使眾多房產(chǎn)公司瞄準(zhǔn)了這塊風(fēng)水寶地。20而且金橋區(qū)域住宅需求量的增加又使眾多房產(chǎn)公司瞄準(zhǔn)了這塊風(fēng)水寶地。20 年，周邊市場(chǎng)供給量2500個(gè)住宅單元，共25萬平方米左右，整個(gè)市場(chǎng)銷售率在50%出頭(受“上海故事“8了確定程度上的抗性。了確定程度上的抗性。2.客源狀況2.客源狀況本地的、外地的、老年人、青年人一個(gè)不能少。本地的、外地的、老年人、青年人一個(gè)不能少。針對(duì)本區(qū)域當(dāng)時(shí)情形考慮，本案的客源主要由3針對(duì)本區(qū)域當(dāng)時(shí)情形考慮，本案的客源主要由3大局部為主：①周邊居民①周邊居民最初沖擊銷售率的得支撐。最初沖擊銷售率的得支撐。②市政拆遷戶②市政拆遷戶③外來工作者③外來工作者而本區(qū)域的進(jìn)展?jié)摿?，?duì)這批客源將有極大的吸引力。而本區(qū)域的進(jìn)展?jié)摿Γ瑢?duì)這批客源將有極大的吸引力。二、籌劃思路二、籌劃思路關(guān)鍵問題是：怎樣才能做群眾情人呢?關(guān)鍵問題是：怎樣才能做群眾情人呢?是一個(gè)一般的不能再一般的房產(chǎn)工程。不過幸好，“天第公寓“的查找區(qū)域面積空白，將面積放到最經(jīng)濟(jì)最實(shí)惠的低總價(jià)的策模糊。怎樣才能使“天第公寓“成為人見人愛的“群眾情人“呢?做“群眾情人“是要冒風(fēng)險(xiǎn)的，但是只要解決了這個(gè)問題，“天第公USP是一個(gè)一般的不能再一般的房產(chǎn)工程。不過幸好，“天第公寓“的查找區(qū)域面積空白，將面積放到最經(jīng)濟(jì)最實(shí)惠的低總價(jià)的策模糊。怎樣才能使“天第公寓“成為人見人愛的“群眾情人“呢?做“群眾情人“是要冒風(fēng)險(xiǎn)的，但是只要解決了這個(gè)問題，“天第公USP運(yùn)用。怎樣使產(chǎn)品成為“群眾情人“呢?設(shè)想這個(gè)問題時(shí)，我還是從怎樣使產(chǎn)品成為“群眾情人“呢?設(shè)想這個(gè)問題時(shí)，我還是從禍兮福所倚,福兮禍所伏。同理，缺陷往往也可轉(zhuǎn)為為優(yōu)勢(shì)。關(guān)鍵在于，怎樣合理利用缺陷使之成為優(yōu)勢(shì)。禍兮福所倚,福兮禍所伏。同理，缺陷往往也可轉(zhuǎn)為為優(yōu)勢(shì)。關(guān)鍵在于，怎樣合理利用缺陷使之成為優(yōu)勢(shì)。樣的生活，內(nèi)心深處又最渴望什么樣的生活呢?于是就有了下面一段概念的提煉：樣的生活，內(nèi)心深處又最渴望什么樣的生活呢?于是就有了下面一段概念的提煉：“星期五公社“籌劃設(shè)想：后集體生活的概念由來?！靶瞧谖骞纭盎I劃設(shè)想：后集體生活的概念由來。星期五公社行銷由來……星期五公社行銷由來……7070808090900000今日，共性群體共存的沖突年月!今日，共性群體共存的沖突年月!現(xiàn)在的都市，俱樂部如鮮花，我們殷勤如蜜蜂，為什么呢?樣?，F(xiàn)在的都市，俱樂部如鮮花，我們殷勤如蜜蜂，為什么呢?樣。我覺察諸如俱樂不是這樣一種地方，在這里大家相聚在一以重溫久違了的集體生活。我覺察諸如俱樂不是這樣一種地方，在這里大家相聚在一以重溫久違了的集體生活。所以，我情愿把它衍生為一種社區(qū)生活，而且稱之為“后集體生活“，由于這樣的集體是自發(fā)自愿形成的，不像大學(xué)時(shí)代或所以，我情愿把它衍生為一種社區(qū)生活，而且稱之為“后集體生活“，由于這樣的集體是自發(fā)自愿形成的，不像大學(xué)時(shí)代或價(jià)值觀世界觀，然后他們可以享受到后集體生活的快活。價(jià)值觀世界觀，然后他們可以享受到后集體生活的快活。的地方。的地方。公社年月，那布滿抱負(fù)主義布滿思念情愫和浪漫情懷的時(shí)間。公社年月，那布滿抱負(fù)主義布滿思念情愫和浪漫情懷的時(shí)間。概念。概念。所以我把這種后集體生活的地方就叫，“星期五公社“。所以我把這種后集體生活的地方就叫，“星期五公社“。注：“星期五公社“是“天第公寓“的推廣名。注：“星期五公社“是“天第公寓“的推廣名。的概念被我用一句很感性的語句表達(dá)了出來，“金橋有個(gè)很生活輕松而又陽光的話無疑對(duì)任何人都具有驚奇感和吸引力。的概念被我用一句很感性的語句表達(dá)了出來，“金橋有個(gè)很生活輕松而又陽光的話無疑對(duì)任何人都具有驚奇感和吸引力。自然就好辦了。自然就好辦了。三、銷售策略三、銷售策略以迅雷之勢(shì)推銷“群眾情人“。以迅雷之勢(shì)推銷“群眾情人“。向市場(chǎng)的價(jià)格策略。向市場(chǎng)的價(jià)格策略?？焖俪鰮舻匿N售策略是比較正確的。快速出擊的銷售策略是比較正確的。結(jié)合本區(qū)域市場(chǎng)情形以及以往操作的個(gè)案推斷，我們將以“12結(jié)合本區(qū)域市場(chǎng)情形以及以往操作的個(gè)案推斷，我們將以“12個(gè)月的前期預(yù)備，在正式公開347080%。四、廣告表現(xiàn)策略四、廣告表現(xiàn)策略首創(chuàng)成人漫畫作為本案廣告表現(xiàn)符號(hào)。首創(chuàng)成人漫畫作為本案廣告表現(xiàn)符號(hào)。化和獨(dú)特性的指導(dǎo)思想從別人的企劃表現(xiàn)中找到自己的表現(xiàn)突破點(diǎn)，先看看競爭個(gè)案的表現(xiàn)方法：化和獨(dú)特性的指導(dǎo)思想從別人的企劃表現(xiàn)中找到自己的表現(xiàn)突破點(diǎn)，先看看競爭個(gè)案的表現(xiàn)方法：1.“青年匯“：1.“青年匯“：2.“藍(lán)朝部落“：2.“藍(lán)朝部落“：也是小房型白領(lǐng)住宅，企劃策略與廣告表現(xiàn)和“青年匯“類似，難免有步落后塵的味道。也是小房型白領(lǐng)住宅，企劃策略與廣告表現(xiàn)和“青年匯“類似，難免有步落后塵的味道。3.“東方時(shí)空“：3.“東方時(shí)空“：自己的創(chuàng)，落入了人云亦云的俗套。自己的創(chuàng)，落入了人云亦云的俗套。4.“同領(lǐng)都會(huì)“4.“同領(lǐng)都會(huì)“：性。性。本工程想要做到鶴立雞群脫穎而出就必需依據(jù)自己的共性較為廣泛，但也并非無跡可尋。本工程想要做到鶴立雞群脫穎而出就必需依據(jù)自己的共性較為廣泛，但也并非無跡可尋。在這里，我把客源分為這樣幾種類型：在這里，我把客源分為這樣幾種類型：A、沉迷金橋的老頑固——金橋當(dāng)?shù)乜虯、沉迷金橋的老頑固——金橋當(dāng)?shù)乜虰、掉進(jìn)蜜罐的鴛鴦——熱戀的要結(jié)婚的族群B、掉進(jìn)蜜罐的鴛鴦——熱戀的要結(jié)婚的族群C、學(xué)會(huì)了走路的蟲——ITC、學(xué)會(huì)了走路的蟲——ITD、想占廉價(jià)的人類——薪人類、知青、外地打工的D、想占廉價(jià)的人類——薪人類、知青、外地打工的E、有錢有閑的尖頭鰻——投資先生E、有錢有閑的尖頭鰻——投資先生F、這個(gè)城市的主力居者——辦公族、自由職業(yè)者及自由單點(diǎn)呢?F、這個(gè)城市的主力居者——辦公族、自由職業(yè)者及自由單點(diǎn)呢?西排列出來時(shí)，我覺察這個(gè)產(chǎn)品其實(shí)是一個(gè)沖突統(tǒng)一綜合體。西排列出來時(shí)，我覺察這個(gè)產(chǎn)品其實(shí)是一個(gè)沖突統(tǒng)一綜合體。城市：共同的環(huán)境————的集體城市：共同的環(huán)境————的集體金橋：公認(rèn)的生活地————的生活金橋：公認(rèn)的生活地————的生活社區(qū)：共同的家—————的集體社區(qū)：共同的家—————的集體大堂：共進(jìn)式——————集體大堂：共進(jìn)式——————集體絡(luò)：共享式——————互動(dòng)的集體絡(luò)：共享式——————互動(dòng)的集體會(huì)所：共享式——————互動(dòng)的集體會(huì)所：共享式——————互動(dòng)的集體建筑：兩幢獨(dú)立—————在集體中獨(dú)立建筑：兩幢獨(dú)立—————在集體中獨(dú)立方式嗎?包涵這種生活的產(chǎn)品可以說在上海是第一次消滅的，因而我們不妨稱它為“上海首座后集體生活宅邸“。方式嗎?包涵這種生活的產(chǎn)品可以說在上海是第一次消滅的，因而我們不妨稱它為“上海首座后集體生活宅邸“。然后再闡述不同的生活狀態(tài)與后集體生活宅邸這一概念的相互求統(tǒng)一。然后再闡述不同的生活狀態(tài)與后集體生活宅邸這一概念的相互求統(tǒng)一。當(dāng)50年月人聽見叉鈴的聲音時(shí);當(dāng)60當(dāng)50年月人聽見叉鈴的聲音時(shí);當(dāng)60起雙漿的音樂時(shí);當(dāng)70年月人看到玻璃彈子時(shí);當(dāng)80年月人看到魂斗羅玩耍時(shí)……他們會(huì)有什么樣的感受呢?無疑，童年的驚奇難以割舍的情懷，而且每個(gè)人心中都存留著一份永不消滅的童難以割舍的情懷，而且每個(gè)人心中都存留著一份永不消滅的童畫的形式分別量身定制的表述出來。畫的形式分別量身定制的表述出來。前只有復(fù)地集團(tuán)開發(fā)的“柏林春天“在報(bào)紙廣告上曾用過幾米的身定制的原創(chuàng)漫畫作為廣告表現(xiàn)手法，“星期五公社“是首例。前只有復(fù)地集團(tuán)開發(fā)的“柏林春天“在報(bào)紙廣告上曾用過幾米的身定制的原創(chuàng)漫畫作為廣告表現(xiàn)手法，“星期五公社“是首例。五、媒體策略五、媒體策略大膽放棄報(bào)紙媒體，主打戶外媒體和現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)銷售。大膽放棄報(bào)紙媒體，主打戶外媒體和現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)銷售。根本原則之一。根本原則之一。略，以到達(dá)削減公司銷售成原來提高公司利潤的目的。略，以到達(dá)削減公司銷售成原來提高公司利潤的目的。發(fā)海報(bào)和DM并由銷售人員講解“星期五公社“這個(gè)概念和它所發(fā)海報(bào)和DM并由銷售人員講解“星期五公社“這個(gè)概念和它所時(shí)遇上阻力，才考慮用報(bào)紙媒體擴(kuò)大影響力。六、市場(chǎng)反響六、市場(chǎng)反響事實(shí)勝于雄辯事實(shí)勝于雄辯有消費(fèi)者來電來訪，不到一個(gè)月“星期五公社“已告售罄。而“星期五公社“所提倡的后集體生活的概念也已被人們所承受并喜有消費(fèi)者來電來訪，不到一個(gè)月“星期五公社“已告售罄。而“星期五公社“所提倡的后集體生活的概念也已被人們所承受并喜愛?？梢哉f，用不到一個(gè)月的時(shí)間去化一個(gè)不占優(yōu)勢(shì)的住宅產(chǎn)籌劃案的成功是顯而易見的?？梢哉f，用不到一個(gè)月的時(shí)間去化一個(gè)不占優(yōu)勢(shì)的住宅產(chǎn)籌劃案的成功是顯而易見的。開發(fā)工程打下了扎實(shí)的根底。八、總論開發(fā)工程打下了扎實(shí)的根底。八、總論都需要經(jīng)過周密審慎的思考。都需要經(jīng)過周密審慎的思考。劃者只有在愛上了自己所籌劃的案子后才能夠使籌劃案在市場(chǎng)籌劃案，然后才能制訂出完善的籌劃方案。劃者只有在愛上了自己所籌劃的案