老年公寓融資計劃書課件

中國崀山●夕陽紅老年公寓融資商業(yè)計劃書2014年5月中國崀山●夕陽紅老年公寓融資商業(yè)計劃書2014年5月1聲明本說明書由祥隆公司針對本企業(yè)所投資項目進行的融資說明，僅供本企業(yè)有融資意向的投資主體進行參閱；本說明書具有保密的要求。本說明書不構(gòu)成投資邀約，正式的投資邀約于雙方前簽訂的投資協(xié)議為主。未經(jīng)祥隆公司書面許可，任何企業(yè)團體和個人不得向第三方透露本說明書中的內(nèi)容。聲明本說明書由祥隆公司針對本企業(yè)所投資項目進行的融資說明，僅2目錄公司概述01項目分析02項目規(guī)劃與經(jīng)營03項目管理團隊及模式04項目投資規(guī)模、成本估算0506融資方案設計08結(jié)言09項目經(jīng)濟分析風險與控制07目錄公司概述01項目分析02項目規(guī)劃與經(jīng)營03項目管理團隊及3公司概述公司成立淵源

——陳述企業(yè)來源、企業(yè)有無歷史成因、成立時間、成立緣由、發(fā)展歷程

企業(yè)性質(zhì)——陳述公司是屬于民營、集體、有限責任公司、還是股份制公司股權(quán)結(jié)構(gòu)

——股東構(gòu)成、控股情況、股東簡介人員構(gòu)成

——員工數(shù)量、員工素質(zhì)、專業(yè)性人才比例公司概述公司成立淵源4公司概述主營業(yè)務——企業(yè)主營范圍、業(yè)務方向、業(yè)務特點行業(yè)地位——在行業(yè)內(nèi)所處位置、處于產(chǎn)業(yè)鏈條中哪個環(huán)節(jié)企業(yè)優(yōu)勢——市場積累、人才優(yōu)勢、渠道優(yōu)勢、服務優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績及獲獎情況——企業(yè)已獲得的各種資質(zhì)認證、曾獲得獎項、主要經(jīng)營業(yè)績、市場口碑公司概述主營業(yè)務5老年公寓融資計劃書［課件］6老年公寓融資計劃書［課件］7老年公寓項目分析新寧縣人口老齡化現(xiàn)狀與趨勢丹霞之魂，國之瑰寶的新寧力創(chuàng)5A級旅游城市，是溝通廣西桂林、武岡、隆回、邵陽、東安的重要樞紐城縣。隨著市場經(jīng)濟發(fā)展，我縣城鄉(xiāng)人口60多萬，老齡人口約9.2萬，離退休干部、職工1.32萬，且我縣是勞動力輸出縣，人口老齡化以及留守老人問題日益突顯。隨著我縣市場經(jīng)濟的發(fā)展，實行的國家基本養(yǎng)老制度，以及現(xiàn)有的敬、養(yǎng)老院的規(guī)模已越來越難以滿足老年人的愿望，尤其是我縣僅靠各鄉(xiāng)鎮(zhèn)簡陋敬、養(yǎng)老場所，更是無法實現(xiàn)老人門內(nèi)的養(yǎng)老要求。放眼時下市場經(jīng)濟以及我縣人文經(jīng)濟的發(fā)展，都亟需建立一批設施完備，護理專業(yè)化，條件優(yōu)越的養(yǎng)老機構(gòu)。隨著我縣5A級旅游景區(qū)成功申報后，洞新高速的通車，以及正在籌建即將通車的白新高速，給新寧城市經(jīng)濟建設、城市文明建設帶來了強勁的推動力。修建一所集老年人生活、娛樂、休閑一體的高服務、高品質(zhì)的老年公寓，不但滿足縣老年人養(yǎng)老需求，更我新寧縣旅游文化建設增添了一道靚麗的人文風景線。老年公寓項目分析新寧縣人口老齡化現(xiàn)狀與趨勢丹霞之魂，國之瑰寶8老年公寓項目分析二、政策性文件及保障

國家對老年人養(yǎng)老場所的現(xiàn)行政策：

1、國務院出臺《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務的若干意見》（國發(fā)【2013】35號）；2、中華人民共和國主席令第一七十二號《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》；

3、湖南省人民政府【2011】19好文件《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的意見》；4、邵陽市政發(fā)【2012】25好文件《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的意見》；5、《湖南省老齡工作委員會、湖南省民政廳文件》湘老齡發(fā)【2013】5號文件。老年公寓項目分析二、政策性文件及保障國家對老年人養(yǎng)老場所的9老年公寓項目分析三、老年公寓現(xiàn)狀

一、數(shù)量短缺：

目前超過1.3億的60歲以上的老年人相比較，我國只有42000多所的養(yǎng)老機構(gòu)，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%（1.32億）的老年人解決住房問題。據(jù)估計，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費大約有4000億元，借鑒發(fā)達國家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的4%—5%的數(shù)據(jù)，全國要為560萬到700萬的老人修建老年公寓，投資總額在160億到200億元。注明：陳述新寧縣敬、養(yǎng)老院以及老年公寓的對比情況數(shù)據(jù)。老年公寓項目分析三、老年公寓現(xiàn)狀一、數(shù)量短缺：10老年公寓項目分析

二、質(zhì)量不高：

中國養(yǎng)老機構(gòu)普遍質(zhì)量不夠，我縣作為后起發(fā)展中的城市尤為突出；新寧縣養(yǎng)老機構(gòu)，一為計劃時期延續(xù)下來的公辦敬老院，養(yǎng)老院城鎮(zhèn)生活不能自理的老年人；主要服務對象是城鄉(xiāng)孤寡老人，提供的是低水平的生活照料服務；即便近幾私辦些老年養(yǎng)老場所，多數(shù)是利用老房子改建的，配套服務設施少，規(guī)模小、住地分散、各自為戰(zhàn)，社會公共服務資源難于集約利用，由于不是專門為老年人養(yǎng)老而建設的，各方面服務條件都受限制。這種“籠養(yǎng)式”的養(yǎng)老機構(gòu)，老人住進去不舒服，不到迫不得以的時候是不愿意住進去的，越來越不適應老年人日益增長的養(yǎng)老需求?？偨Y(jié)：高品質(zhì)、有一定規(guī)模、設施完備、服務全面的老年公寓是完全有必要的。老年公寓項目分析二、質(zhì)量不高：11老年公寓項目分析中國尤其是新寧縣在經(jīng)濟并不太發(fā)達的條件下衍生成大批留守老人以及人口老齡化型社會，并且已經(jīng)形成了一個龐大的群體。老年人的生理需求、安全需求、歸屬與愛的需求、尊重需求、自我實現(xiàn)的需求既有普遍性又有特殊性，因此根據(jù)這些需求，借鑒其他發(fā)達地區(qū)乃至世界上其他國家和地區(qū)的經(jīng)驗，結(jié)合我縣的實際情況，創(chuàng)新我縣的養(yǎng)老模式。三、養(yǎng)老模式未來趨勢老年公寓項目分析中國尤其是新寧縣在經(jīng)濟并不太發(fā)達的條件下衍生12老年公寓項目分析(一)社會化的道路

目前，社會參予養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已是繞不開的門檻。主要包括：1、服務主體社會化。即服務機構(gòu)、服務設施的社會化；2、服務客體社會化。也就是服務對象既突出重點又要面向社會全體老年人，增大服務的受益面；

3、資金籌措社會化。改革資金來源的單一渠道，多渠道籌措資金，采取財政撥款、社會集資、有獎募捐、各方捐助、街道和居委會出資等方式解決養(yǎng)老助老服務資金問題；4、服務隊伍社會化。建立一支由專職人員、兼職人員和志愿者組成的服務隊伍。以專職人員為主體，兼職人員為輔助，青年志愿者為基礎，形成龐大的服務隊伍；充分動員公眾和年輕型的老年人參與自愿助老服務；增強老年人的自助能力和代際間的互助意識。養(yǎng)老發(fā)展道路模式老年公寓項目分析(一)社會化的道路養(yǎng)老發(fā)展道路模式13老年公寓項目分析(二)

產(chǎn)業(yè)化的道路

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不能等同于慈善事業(yè)，而是具有中國特色社會保障體系內(nèi)不可缺少的一項重要內(nèi)容。必須在政府的扶持下納入社會發(fā)展的總體規(guī)劃積極發(fā)展，走產(chǎn)業(yè)化道路，逐步形成自我服務、自我管理、自我積累和自我發(fā)展的動力機制。老年公寓項目分析(二)

產(chǎn)業(yè)化的道路14老年公寓項目分析(三)專業(yè)化的道路養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一項長期的具有豐富內(nèi)涵的工作，要把它作為一個專業(yè)來研究和發(fā)展，實行勞動準入制度，提高專業(yè)工作者隊伍的質(zhì)量和服務水平。通過以上專業(yè)化措施，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供最基本的人才保障。

人口老齡化是挑戰(zhàn)也是機遇，是一場政府、社會、全民支持，三位一體的新養(yǎng)老運動、新社會運動，這就需要社會共同努力，克服現(xiàn)有養(yǎng)老模式的不足，順應社會需求，探索出多種滿足老年人基本需求與深層次需求的養(yǎng)老模式，創(chuàng)造出多個“以人為本、終生關(guān)懷”的親情養(yǎng)老模式，多個更適合我國國情的養(yǎng)老模式。老年公寓項目分析(三)專業(yè)化的道路15老年公寓項目分析（四）社區(qū)養(yǎng)老服務將成為今后我國養(yǎng)老服務的主要模式

老年人是國家的財富，確保他們安度晚年是政府和社會的共同責任。實行社區(qū)管理服務，不僅要考慮到離退休人員在衣食住行等方面的基本生活需要，而且還要考慮他們的精神生活需要，逐步形成多層次和多方位相結(jié)合，設施服務與互助服務相結(jié)合，比較便利、健全的，包含“養(yǎng)、醫(yī)、樂、學、為”為一體的社區(qū)服務內(nèi)容。

家政服務中心。將一些原來由家庭負擔的事務性工作納入服務范圍，實行上門服務。

社區(qū)醫(yī)療服務中心。要改變目前醫(yī)療服務機構(gòu)集中于市中心以及片面求大求全的局面，開展醫(yī)療服務“進社區(qū)”、“下鄉(xiāng)”活動，實現(xiàn)從“有病去醫(yī)院”到“小病進社區(qū)、大病去醫(yī)院”的轉(zhuǎn)變。

文體活動中心。圍繞“老有所樂、老有所學、老有所為”，從本地經(jīng)濟承受能力出發(fā)，因地制宜、因陋就簡地興建一批老年人活動場所，積極開展適合老年人的群眾性文化、體育、娛樂活動。

老年公寓。發(fā)展敬老院、老年公寓、托老所等老年人服務機構(gòu)，對家庭撫養(yǎng)、照顧有困難的老人以及獨居老人實行集中統(tǒng)一的管理服務，不但能給老年人提供更好的服務，而且對于減輕家庭壓力也具有重要意義。老年公寓項目分析（四）社區(qū)養(yǎng)老服務將成為今后我國養(yǎng)老服務的主16老年公寓項目分析據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個國家的老年人口系數(shù)達到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老年型。老年人口系數(shù)是指一定時點上老年人口占總?cè)丝诘谋戎?，它反映人口老化的程度（《人口與社會保障研究》陳朝先著，1998年版）。目前我國60歲以上老年人口已近2億，占總?cè)丝诘?4.9%。這一比例明顯高于10%的聯(lián)合國傳統(tǒng)老齡社會標準，到21世紀中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8％，即每4個人中就有一位老年人。又據(jù)預測我國65歲以上老人數(shù)將從2000年的0.94億（占總?cè)丝诘?.3％），增加到2050年的3.34億（占總?cè)丝诘?2.6％）（北京大學健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供）。結(jié)論：隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長老年公寓市場需求不斷增長老年公寓項目分析老年公寓市場需求不斷增長17老年公寓項目分析1、社會需要居家式老年公寓以滿足中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念2、社會需要規(guī)?；酿B(yǎng)老社區(qū)以降低養(yǎng)老成本保證養(yǎng)老管理服務水平3、產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來老年人住宅市場的發(fā)展趨勢老年公寓發(fā)展趨勢老年公寓項目分析老年公寓發(fā)展趨勢18項目規(guī)劃與經(jīng)營年公寓要符合個性化、人性化要求一、項目改造要求及特征老年公寓具有“一低二高”的特點，即低容積率、高比例公建設施、高水平的社區(qū)服務。在室內(nèi)住宅設計上，應以老年人居住生活行為特征為依據(jù)，照顧到老年人的身體機能、心理特征、生活結(jié)構(gòu)和具體的家庭社會養(yǎng)老生活形式。并滿足以下功能：

項目規(guī)劃與經(jīng)營年公寓要符合個性化、人性化要求一、項目改造要求19項目規(guī)劃與經(jīng)營1）功用性老年人住宅要充分考慮到老年人的特殊使用需要。為了方便老年人步行或者使用輪椅出入住宅，住宅入口應設置坡度不超過1：12度的坡道；電梯的入口凈寬最低應在800mm以上，部分電梯應參考醫(yī)院設計標準方便病床和醫(yī)療設備進出。梯口處與建筑物的地面處于同一水平線上。要充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅內(nèi)移動。要給護理人員或家人留有護理空間，特別是浴室和廁所空間，一定注意放大一些尺寸，保證老人活動需要尺寸和協(xié)助老人時所需的空間。由于老年人視力減退，辨色力差，老年人在居室里工作或閱讀時的照明亮度要比一般居室的亮度高二倍左右，各室內(nèi)的光線差別要限制在最小限度內(nèi)。根據(jù)老年人視力趨弱的特點，老年人建筑室內(nèi)空間色彩應明快、溫暖，地面不宜采用黑色或顯深色面料，透視窗口不宜用有色玻璃。老年人對噪音敏感，住宅內(nèi)一般要裝好隔音設備。項目規(guī)劃與經(jīng)營1）功用性老年人住宅要充分考慮到老年人的特殊使20項目規(guī)劃與經(jīng)營2）安全性據(jù)統(tǒng)計；我國腦血管和心臟疾病死亡人數(shù)占所有死亡人數(shù)的前三位，在老年人中這兩種疾病死亡發(fā)生最多的地方是在廁所內(nèi)。因此老年住宅及廁所應安裝空調(diào)或其他取暖設備，減少室內(nèi)與廁所間的溫差；安裝坐式便器，并加上扶手；外開式或側(cè)面推拉式門，以便于輪椅進入；安裝安全電鈴，遇緊急情況時可從外打開門等。老年人往往因不注意或因路面不平，絆倒而發(fā)生骨折，因此老年住宅設計中在有門的出入口，例如廁所、浴室、陽臺等處要避免留有門檻、臺階之類的不平地面，室內(nèi)標高統(tǒng)一。同時，也要注意消除不必要的突出部分，地面、樓梯，傾斜路面要使用防滑的建筑材料，如橡皮磚，這種建筑材料讓視力不好及坐輪椅的老年人使用會更有優(yōu)越性，不僅觸感好，又能防止老人滑倒摔跤。為了防止夜間發(fā)生事故，要避免電燈開關(guān)設置在暗處或不方便的地方，廁所與寢室最好能安上夜間照明地燈。在緊急、危險的情況下，安裝警鈴能方便及時地或自動地發(fā)出警報，以使老人能得到幫助。項目規(guī)劃與經(jīng)營2）安全性據(jù)統(tǒng)計；我國腦血管和心臟疾病死亡人數(shù)21項目規(guī)劃與經(jīng)營3）健康性要保持老人的居室、廁所、浴室、廚房容易清掃的方便條件。老年人在室內(nèi)的時間長，所以特別要考慮到日照、通風、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光，便于老人做室外的活動。要使老人能方便地使用衛(wèi)生設備和廁所，冬天洗浴時應考慮加溫的設備。不宜用易碎、易燃、化纖及散發(fā)有毒氣味的裝修材料。

4）隱私性老年人害怕孤單是一個普遍的現(xiàn)象。在不斷創(chuàng)造機會加強社會交往之外，還應充分注意老年人生活的隱私。即使到了年老高壽時，也應當保留一個自己的空間，并適當保留更方便家人提供照顧的地方。項目規(guī)劃與經(jīng)營3）健康性要保持老人的居室、廁所、浴室、廚房容22項目規(guī)劃與經(jīng)營5）便于改造年人從自理自力期到照顧關(guān)懷期，差不多有一二十年的時間，老人生理將由健壯到衰老，住宅的設計應當考慮到老人的需求，設置隱蔽設計，便于增添設備、設施等改造工程。及時為老人提供協(xié)助，延緩老人的衰老過程。

6）戶外環(huán)境設計在戶外環(huán)境設計上，應便于老年人接觸自然、參加社會交往、進行各種體育娛樂活動，使他們樂于停留其中，并感受到生活的情趣。通過對環(huán)境各方面的分析布置，創(chuàng)造一個適用、衛(wèi)生、安全、美觀的室外環(huán)境。項目規(guī)劃與經(jīng)營5）便于改造年人從自理自力期到照顧關(guān)懷期，差不23項目規(guī)劃與經(jīng)營7）社區(qū)安全感在老年社首先考慮到要彌補老年人減退和喪失的機能，住宅區(qū)的道路系統(tǒng)、交通組織應以保護老齡人的行動為基礎。社區(qū)內(nèi)應采用人車分流或部分分流的道路交通結(jié)構(gòu)，增加社區(qū)感和安全感。

8）公共服務項目要合理安排適合老年人的公共服務項目，如老年活動中心、圖書室、棋牌中心等有足夠面積的室外活動場所，保證老人戶外活動的需要；適當布置綠化、噴泉、亭子、長廊等建筑小品。在庭院或綠地的局部設立自然的屏障或遮擋視線的樹木，配以桌椅、燈具等，可為老年人提供一個具有私密、隱蔽、安全特征的用來休息、交談的安靜場所。在具體設計中，要考慮室外環(huán)境的開闊平坦。無障礙物的綠地則為老人或殘疾人行進、散步、晨練提供了場所。項目規(guī)劃與經(jīng)營7）社區(qū)安全感在老年社首先考慮到要彌補老年人減24項目規(guī)劃與經(jīng)營9）配套設施老年公寓的服老年公寓的配套設施要求做到完備、齊全，包括有醫(yī)務室、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、交流活動、家政服務等。特別是老年公寓要緊密合作正規(guī)定點醫(yī)院。該醫(yī)院應具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進住社區(qū)最關(guān)心的問題之一。另外老年公寓的供電應有可靠的保障，可考慮雙路供電或自備臨時發(fā)電設備。項目規(guī)劃與經(jīng)營9）配套設施老年公寓的服老年公寓的配套設施要求25項目規(guī)劃與經(jīng)營二、經(jīng)營服務模式崀山●夕陽紅老年公寓的入住人員可以分為以下幾種：1、會員制：2—5年會員制，繳納一定房屋押金后，少交或免交床位費。2、長期性：從健康老人到百年終老的；也可以是需要康復型的人群，如生活上需要人照顧的，不一定是老人。3、短期性：如子女出國在外務工等無人照顧的，住半年左右的那種。4、托老型：子女上班、出差、家中白天沒人，短時期無人照顧的，日托或短時期托老的。5、體驗式：如試住型老人、社區(qū)體驗交流等6、老年旅游小團體：可參與全國老年公寓聯(lián)合同盟，接待來自各地的老年旅游小團體：項目規(guī)劃與經(jīng)營二、經(jīng)營服務模式崀山●夕陽紅老年公寓的入住人26項目規(guī)劃與經(jīng)營三、市場營銷規(guī)劃根據(jù)新寧縣市場實際情況，細化后，把服務對象定位為中、高端老人（這個個人想法；根據(jù)公司高層決定待定）；這部分老人大致分兩種情況一種是老人自己經(jīng)濟狀況尚可，思想和生活理念進步，認為養(yǎng)老院是一種生活方式，也是一種必然，先來可以先得另一種是子女事業(yè)有成、或者工作繁忙、顧及不到，只好依托于養(yǎng)老院。鑒于以上情況廣告策劃以下幾點項目規(guī)劃與經(jīng)營三、市場營銷規(guī)劃根據(jù)新寧縣市場實際情況，細27項目規(guī)劃與經(jīng)營1）網(wǎng)絡推廣（互聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)）移動互聯(lián)時代，新寧縣移動無線網(wǎng)絡日漸完善和普及，有必要建立自己的老年公寓窗口網(wǎng)站，不僅可以起到展示和交流的目的，也可以是一種主要的廣告途徑（百度推廣、發(fā)帖、寫軟文等）。

2）報紙、雜志廣告新寧縣報業(yè)發(fā)展比較滯后，但隨著縣旅游業(yè)的發(fā)展完善，新寧這個地方不斷的走向全國，走向全世界；報紙、雜志等大眾媒體的發(fā)展是必然趨勢。所以適時適地選擇發(fā)行量尚可的報紙作為媒介推廣是不可缺少的。

3）公益廣告崀山●夕陽紅老年公寓作為一所民營機構(gòu)；是需要盈利的；所以無法讓大多貧困或孤寡老人入住，但我們可以定5-10人名額作為幫扶對象，減免部分床位費，但要讓盡可能多的媒體知道，以此來提升本老年公寓的公益形象，提高公眾信任度。項目規(guī)劃與經(jīng)營1）網(wǎng)絡推廣（互聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)）移動互聯(lián)時代，28項目規(guī)劃與經(jīng)營4）宣傳單計劃動就目前新寧縣的實際情況而定，傳單是省錢但是效果較好的方式，印刷精美的專業(yè)“為老服務卡片”，作為傳單發(fā)到目標人群手里是一種最直接的方式，散發(fā)地點多為醫(yī)院、超市、公園、社區(qū)等地，散發(fā)方式分為集中散發(fā)和各個擊破散發(fā)兩種方式社區(qū)集中散發(fā)：1、印發(fā)傳單貼在小區(qū)的宣傳欄上，或者與相關(guān)人士溝通，以自取形式放在居委會、公園門口，超市、醫(yī)院老年病專科服務臺等。

2、小區(qū)內(nèi)海投，可以選擇小區(qū)內(nèi)郵箱、或老人們集中鍛煉或外出時發(fā)放。

各個擊破散發(fā)：1、到醫(yī)院做檢查的老人，菜市場買菜老人，公共花園里休息的老人。

2、四、五十歲的中年人家里大都會有需要照顧的老人。項目規(guī)劃與經(jīng)營4）宣傳單計劃動就目前新寧縣的實際情況而定，傳29項目規(guī)劃與經(jīng)營5）“志愿者”協(xié)助計劃現(xiàn)在的中年人，工作忙壓力大，對父母有心無力，但又怕讓老人或周圍的鄰居們誤以為不孝，所以“給老人找家、為子女減壓”顯得尤為重要，由志愿者去為社區(qū)老人及子女提供敬老院養(yǎng)老、或社區(qū)居家養(yǎng)老宣傳和咨詢，收集相關(guān)信息非常妥當?！爸驹刚摺币詫ふ曳諏ο蟮拿x去找，社區(qū)工作人員一般不會拒絕。由于“志愿者”與目標客戶的溝通直接，信息量大，內(nèi)容多，足以讓目標客戶了解老年公寓的詳細情況，并留下好感。結(jié)論測算：假如在目標社區(qū)建立10個“志愿者”服務隊，每隊成員4人，共40人，每人每月資助400元，每月支出為16000元。每人每月活動4次，共活動160人次，服務目標老人160人，按10%的推介成功率，也有16人。另外再加上本院營銷部的宣傳推介效果，預計每月可新增20人入住。項目規(guī)劃與經(jīng)營5）“志愿者”協(xié)助計劃現(xiàn)在的中年人，工作忙壓力30項目規(guī)劃與經(jīng)營6）專職營銷計劃建立自己的銷售團隊建議：3—5人即可，兩名人員作為院內(nèi)養(yǎng)老顧問銷售，另外兩三名銷售與各大老年病科醫(yī)院、老年大學、老齡機構(gòu)團體、社區(qū)單位等建立渠道聯(lián)系，開展市場工作。7）親情營銷中國的優(yōu)良傳統(tǒng)；百善孝為先，不是你不孝，而是你在忙，讓我們來傾情照顧你父母！這里不僅是養(yǎng)老的場所，更是養(yǎng)心、養(yǎng)生的健康驛站；酒店式的設施、管家式的服務，“給爸媽一個四星級的家”。8）健康、護養(yǎng)招牌健康晨練越來越被新寧縣老年人所接收；在醫(yī)務室定期體檢的基礎上，院內(nèi)康護中心每天早晨可以組織老年人進行有規(guī)律的健康晨練，并定期給老人做健康檢測、并建立健康檔案，及時或定期將老人的身體情況告知家屬。健康飲食是由老人和營養(yǎng)師組成的“膳食委員會”擬定健康食譜。另外還有社工人員組織健身、娛樂活動、以及心理疏導等。項目規(guī)劃與經(jīng)營6）專職營銷計劃建立自己的銷售團隊7）親情營銷31項目管理團隊及模式崀山●夕陽紅老年公寓，作為一家民營養(yǎng)老服務機構(gòu)，也是一個社會福利機構(gòu)，我們要樹立員工的行業(yè)榮譽感，以此更好地為老人用愛心和真情來服務。人員結(jié)構(gòu)設置規(guī)模（初步設定）院長1名、副院長2名、營養(yǎng)師1名老年病專家2名會計1名、出納1名護理、護士50名清潔工50名項目管理團隊及模式崀山●夕陽紅老年公寓，作為一家民營養(yǎng)老服務32項目管理團隊及模式中國崀山●夕陽紅老年公寓組織架構(gòu)為確保運營并且本著降低運營成本的前提下，設立四部門：醫(yī)療中心負責醫(yī)療、康復，同時負責（康復）護理區(qū)的日常護理和康復工作。管家中心負責健康老人的日常服務和精神文化組織活動。物管中心負責給水電、工程、保潔、餐飲等運營保障服務。營銷中心負責市場拓展和老人招募工作。部門事務由中心主任直接向院長負責制具體組織架構(gòu)見圖項目管理團隊及模式33老年公寓項目分析中國崀山●夕陽紅老年公寓組織架構(gòu)老年公寓項目分析中國崀山●夕陽紅老年公寓組織架構(gòu)34項目投資的規(guī)模、成本估算一、投資規(guī)模征地100畝（66670平米），容積率不超過1.3；綠化率40%公寓總建面積：79166平方米（包括辦公用房、職工、宿舍、室內(nèi)娛樂場等）計劃建設：老年公寓房間2000套；分別1000套--30平米/套；1000套--40平米/套各類娛樂場所：室內(nèi)2000平米；室外1500平米；工作人員：120名救護車：2輛內(nèi)部設置：傳達室、大藥房、衛(wèi)生室、閱覽室、棋牌室、職工宿舍、超市、餐廳等項目投資的規(guī)模、成本估算一、投資規(guī)模征地100畝（666735項目投資的規(guī)模、成本估算二、土建裝修投資概算分析形成說明：該部分數(shù)據(jù)只有參考價值項目投資的規(guī)模、成本估算二、土建裝修投資概算分析形成說明：該36項目投資的規(guī)模、成本估算三、早期專項設備投入不含土建和基本裝修（部分數(shù)據(jù)需要給與和修正）項目投資的規(guī)模、成本估算三、早期專項設備投入不含土建和基本裝37項目經(jīng)濟分析人工成本（15%—30%入住率時）項目經(jīng)濟分析人工成本（15%—30%入住率時）38項目經(jīng)濟分析運營固定成本：項目經(jīng)濟分析運營固定成本：39項目經(jīng)濟分析運營變動成本：項目經(jīng)濟分析運營變動成本：40項目經(jīng)濟分析養(yǎng)老公寓主要收費標準和收入預算/年：說明：老年公寓的主要收入來源于以上四項然而老年公寓的其它收入來源還有很多如：衛(wèi)生費、取暖費、空調(diào)費、各種增項護理費、設備使用費、體檢費、醫(yī)療備用金、生活保障金。當然這些收費也都相應伴隨著成本支出，這里就暫時不作計算考慮了。項目經(jīng)濟分析養(yǎng)老公寓主要收費標準和收入預算/年：說明：老41項目經(jīng)濟分析建成公寓收益分析折算：（總大概數(shù)據(jù)）1、老年公寓建成后90%入住率算；每年每套房10000元計算，估算2000套房*90%*10000=1800萬元/年2、休閑山莊入住率算70%每天，每套350元；即每天收益70套*350元=24500元每個月即為24500*30=735000元每年按11個月計算=808.5萬元3、年總利潤=1+2=1800萬元+808.5萬元=2608.5元經(jīng)濟年支出分析折算為500萬元：含員工工資，水電費用、設備更新折舊費用等年經(jīng)濟利潤折算=收益-支出=2608.5萬元-500萬=2108.5萬元項目經(jīng)濟分析建成公寓收益分析折算：（總大概數(shù)據(jù)）1、老年42項目經(jīng)濟分析贏虧平衡分析贏虧平衡點的計算：贏虧平衡點（利潤為零的入住人數(shù)）=年運營固定成本÷(入住者年收費-年運營變動成本×12約=入住贏虧平衡點人數(shù)

則贏虧平衡點約為**人即：入住**人以下虧損入住**人以上開始盈利平衡點入住率為*%項目經(jīng)濟分析贏虧平衡分析贏虧平衡點的計算：43風險與控制辦院風險1、入住率不足風險：房租，人工費和水電費等硬性開支得不到有效分攤，不能進入良性循環(huán)。2、入住老人收費風險：由于老人及子女的財務狀態(tài)惡化等原因，造成入住老人不及時繳費。敬老院又不能強行迫使其離開，造成負面影響。3、老人意外傷害風險：老人的意外及突發(fā)死亡率較高，一旦發(fā)生糾紛，會給我院帶來人力與物力上的損失。4、養(yǎng)老院內(nèi)的設施受損，帶來一定的經(jīng)濟損失。風險與控制辦院風險1、入住率不足風險：房租，人工費和水電44風險與控制風險控制方式1、向政府申請：可以盡量向政府申請政策扶持，讓政府給與一定政策上的優(yōu)惠或資金扶持。2、向公益基金會、社會團體、組織或老年用品企業(yè)爭取贊助或良性合作，以獲取一定的資助。3、醫(yī)院合作：與知名醫(yī)院合作，建立生命綠色通道，定期給老人進行體檢，或優(yōu)惠看病，減少老人發(fā)病風險。4、“志愿者”計劃：廣泛聯(lián)系社會志愿者服務，為社區(qū)增