萬科集團目標成本管理實施新版細則

A集團目標成本管理實施細則（第二版）目標提升集團成本管理水平，建立優(yōu)異合理目標成本管理體系。為各地產(chǎn)企業(yè)制訂目標成本和實施目標成本管理提供對應(yīng)依據(jù)和規(guī)范。范圍本實施細則適適用于A集團所屬各地產(chǎn)企業(yè)。職責集團成本審算中心負責本實施細則制訂、修訂、解釋、監(jiān)督和檢驗。A集團所屬各地產(chǎn)企業(yè)負責落實實施。方法和過程控制目標成本釋義目標成本是企業(yè)基于市場情況，結(jié)合企業(yè)經(jīng)營計劃，依據(jù)預(yù)期售價和目標利潤進行預(yù)先確定，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)成本指標。應(yīng)表現(xiàn)集團“以經(jīng)濟合理性最大成本提升產(chǎn)品競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢”成本管理宗旨。目標成本文件分為三個部分：《目標成本測算文件》、《目標成本控制責任書》、《動態(tài)成本月評定》。《目標成本測算文件》反應(yīng)項目標總目標成本和分項目標成本金額。項目總目標成本是項目成本控制線，由各分項目標成本組成。各分項目標成本包含各專業(yè)工程造價指標及多種費用指標。《目標成本測算文件》包含：《目標成本測算表》，見附件一；《跨期成本分攤明細表》，見附件二：按確定分攤標準，將跨期成本進行分攤并匯總成表，未經(jīng)企業(yè)審批，不許可改變?！犊缙诔杀痉謹倶藴收f明書》，見附件三：明確成本跨期分攤項目及分攤標準，未經(jīng)企業(yè)審批，不許可改變?！赌繕顺杀究刂曝熑螘?，用以明確各責任部門成本控制責任范圍，包含控制內(nèi)容、控制關(guān)鍵點?！秳討B(tài)成本月評定匯報》反應(yīng)各成本項目標動態(tài)改變情況，分析原因，提出成本控制提議。目標成本管理標準市場導(dǎo)向標準：目標成本管理以市場為導(dǎo)向，確保目標利潤實現(xiàn)。正確嚴謹標準：目標成本指標應(yīng)科學正確，每項起源全部要有充足依據(jù)，確保目標成本權(quán)威性。事前控制標準：目標成本管理貫穿于建設(shè)項目標每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項、設(shè)計、施工之前發(fā)覺問題，降低無效成本。動態(tài)管理標準：建設(shè)項目標動態(tài)成本要立即和目標成本進行比較并糾偏，確保建設(shè)項目總成本在目標成本控制范圍內(nèi)?？勺匪菪詷藴剩壕幹颇繕顺杀举Y料，包含：計劃設(shè)計圖、施工圖、政府對房地產(chǎn)相關(guān)收費標準、市場信息價、資本化利息、營銷費用管理費用計算依據(jù)及其它相關(guān)文件等，須立即搜集、整理、存檔。目標成本科目分類：詳附件HYPERLINK《目標成本科目分類》目標成本文件制訂步驟立即間要求項目可研階段：在可研階段，為獲取土地提供參考依據(jù)而進行經(jīng)濟測算，能夠較為正確地測算項目收益情況。進行經(jīng)濟測算時，成本估算關(guān)鍵依據(jù)類似項目標成本數(shù)據(jù)或已結(jié)算項目標數(shù)據(jù)，但須在測算時進行說明。可研階段應(yīng)了解項目所在區(qū)域同檔次或相同建筑成本組成情況及價格水平，為經(jīng)濟測算提供參考。項目定位階段：在投資分析和概念設(shè)計階段，依據(jù)可行性研究匯報，和營銷、設(shè)計、成本、工程、財務(wù)等相關(guān)部門互動討論確定項目定位，完成《項現(xiàn)在期成本控制關(guān)鍵點》。確定各項費用計劃金額，著重考慮設(shè)計、報建、環(huán)境配套、營銷費等，并向各費用責任部門交底達成一致，作為各部門工作目標。主體建安費以設(shè)計部編制《建設(shè)項目綜合經(jīng)濟技術(shù)指標表》為依據(jù)，在五個工作日內(nèi)完成，并依據(jù)測算基礎(chǔ)，提出實施方案設(shè)計階段成本控制目標、方法或提議，形成《方案設(shè)計階段成本控制提議》，以此指導(dǎo)實施方案成本控制。實施方案階段：實施方案確定后十五個工作日內(nèi)，對《項目成本測算表》進行細化和修訂，形成《項目目標成本測算表》，編制完成《目標成本控制責任書》，并以此指導(dǎo)設(shè)計、招標、施工、采購等業(yè)務(wù)活動中成本費用使用和管理。結(jié)合設(shè)計院承諾明確各產(chǎn)品類型限額設(shè)計指標(如鋼筋、砼含量等)，形成《施工圖設(shè)計階段成本控制提議》，作為《設(shè)計任務(wù)指導(dǎo)書》一部分發(fā)給設(shè)計院作為施工圖設(shè)計階段造價控制依據(jù)。各階段成本測算相關(guān)資料在定稿后，在五個工作日內(nèi)將相關(guān)數(shù)據(jù)錄入成本管理軟件。目標成本測算表編制目標成本應(yīng)按項目開發(fā)期分期編制，全部核實對象目標成本以各建筑產(chǎn)品類型目標成本表現(xiàn)，一個開發(fā)期只能編制一個目標成本。目標成本測算必需應(yīng)用集團統(tǒng)一測算表格(見附件一)，并表現(xiàn)量價分離標準。目標成本制訂以項目標計劃指標和各部門共同確定建造及材料部品標準、銷售交樓標準為基礎(chǔ)，目標成本測算表須附具體產(chǎn)品建造及材料部品標準說明及關(guān)鍵材料設(shè)備目標成本分析。成本測算表中各成本項目標工程量，應(yīng)依據(jù)已完工相同工程結(jié)算分析得出關(guān)聯(lián)絡(luò)數(shù)，由項目計劃基礎(chǔ)指標(如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等)推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。依據(jù)施工圖預(yù)算完成對目標成本修訂后，《項目目標成本測算表》中工程量，應(yīng)是按圖實際計算結(jié)果。成本測算表中單價應(yīng)依據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標準、圖紙要求按當?shù)毓こ淘靸r計算依據(jù)、市場行情計算得出，如是參考已結(jié)算工程單價，需注明參考數(shù)據(jù)起源和依據(jù)。產(chǎn)品定位和目標成本測算是互動決議過程，必需和設(shè)計、工程、營銷、成本反復(fù)溝通，標準是“滿足品質(zhì)要求性價比最大化”。投資分析和實施方案階段成本測算量價分析標準不明確時，能夠依據(jù)已結(jié)算工程經(jīng)驗直接填寫建筑面積單方成本或總金額，但需注明參考依據(jù)。各階段成本測算應(yīng)有顯著可對比性，即后階段測算和原測算不一致地方應(yīng)有充足依據(jù)和說明，且應(yīng)對差異進行分析說明，形成書面文件并上傳成本管理軟件?！俄椖磕繕顺杀緶y算表》編制完成后，在正式報企業(yè)審批前，須經(jīng)集團成本審算中心審核?！赌繕顺杀究刂曝熑螘肪幹啤赌繕顺杀究刂曝熑螘肥悄繕顺杀竟芾砼涮讓嵤┪募?，經(jīng)過成本責任劃分和過程管理，確保成本目標得以控制?！赌繕顺杀究刂曝熑螘钒瑑刹糠謨?nèi)容：①總體文件：編制依據(jù)及說明、項目開發(fā)總目標(項目概況(總體計劃指標、當期計劃指標)、經(jīng)營目標、銷售目標、開發(fā)計劃、成本目標、成本分攤計劃、資金計劃)、各部門作業(yè)目標。②各部門責任書：關(guān)鍵作業(yè)目標、作業(yè)時間目標、成本目標(作業(yè)成本和牽頭控制成本)、控制關(guān)鍵點、資金計劃。(具體要求及做法見《目標成本控制責任書》示范文件，各成本項目標具體控制指標詳見《責任成本管理體系指導(dǎo)》)作業(yè)成本是指業(yè)務(wù)部門為完成本部門和項目相關(guān)作業(yè)活動，而獨自花費成本支出，這部分成本不組成產(chǎn)品實體性成本。作業(yè)時間成本是為控制各責任部門占用關(guān)鍵線路時間，而將作業(yè)時間成本化，可表現(xiàn)為資本化利息分配，衡量標準為該部門占用關(guān)鍵線路作業(yè)時間占總作業(yè)時間百分比。牽頭控制成本為各責任部門組織其它部門共同控制產(chǎn)品實體性成本，如地價、主體建安、小區(qū)管網(wǎng)工程等。確定牽頭控制成本標準：對哪些項目成本含有控制性影響力。營銷費控制包含開發(fā)間接費中“營銷設(shè)施建造費”和期間費用中“銷售費用”，分期開發(fā)項目應(yīng)按集團《營銷費用管理規(guī)范》要求，確定總體和分期目標，并嚴格控制?！盃I銷設(shè)施建造費”額度確實定及實施過程，均需要設(shè)計、營銷部門親密配合，兼顧效果和成本平衡；尤其是賣場和樣板間裝修，在總額確定后，由設(shè)計部負關(guān)鍵控制責任，并將樣板間裝修費用銷售收回率作為成本控制考評指標之一?！颁N售費用”應(yīng)結(jié)合推盤計劃，于項目定位完成后制訂投放時間和費用額度計劃?！赌繕顺杀究刂曝熑螘酚沙杀竟芾聿控撠熅帉?，初稿完成后反饋到設(shè)計、工程、營銷、項目經(jīng)理部、項目發(fā)展部、財務(wù)部等各責任部門討論、修改，達成一致并經(jīng)企業(yè)審批后，作為企業(yè)綱領(lǐng)性文件下發(fā)到相關(guān)責任部門實施。目標成本審批目標成本編制完成后，在企業(yè)內(nèi)須經(jīng)過設(shè)計、工程、項目、成本及財務(wù)等責任部門審批經(jīng)過后，由企業(yè)總經(jīng)理簽發(fā)實施。目標成本經(jīng)企業(yè)審批完成后五個工作日內(nèi)，將《項目目標成本測算表》、《目標成本控制責任書》及相關(guān)資料錄入成本管理軟件中，并郵件知會集團成本審算中心，具體要求見集團《成本管理軟件使用管理措施》。目標成本實施項目實施過程中，需立即反應(yīng)項目成本動態(tài)情況，成本部按月編制《項目動態(tài)成本月評定》，反應(yīng)項目成本改變情況并具體說明原因，通報責任成本實施情況，總結(jié)無效成本，提出成本控制提議，在企業(yè)月度例會上進行通報。成本部按集團統(tǒng)一格式編制《成本信息月報》，每個月初三日內(nèi)報集團成本審算中心。能夠熟練利用成本管理軟件企業(yè)，經(jīng)集團成本審算中心同意后，可取消填報成本信息月報表中部分或全部報表。成本部應(yīng)依據(jù)協(xié)議簽署情況、預(yù)算查對情況、結(jié)算編制情況、及變更簽證金額，每個月在“成本管理軟件”中對各項目標待發(fā)生成本進行評定，在成本管理軟件中生成“項目動態(tài)成本信息表”。如在月內(nèi)出現(xiàn)影響成本50萬元以上重大事項，改變發(fā)生責任部門應(yīng)立即向成本理部提供相關(guān)資料，成本部分析成本改變金額和原因，向企業(yè)總經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)匯報。協(xié)議審批時，即時揭示施工協(xié)議和材料采同協(xié)議造價和目標成本對比概況；反應(yīng)營銷廣告協(xié)議、園林環(huán)境協(xié)議成本發(fā)生情況。設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證需做到事前預(yù)估、一單一算、月結(jié)月清，并立即錄入成本管理軟件，在動態(tài)成本信息中給予反應(yīng)。樣板間動態(tài)成本按實際發(fā)生成本全額反應(yīng)。項目成本決算完成或年度成本管理工作總結(jié)時，需依據(jù)《目標成本控制責任書》對相關(guān)責任部門進行評定，并提交企業(yè)管理層作為業(yè)績考評依據(jù)之一。項目成本決算完成后，需進行全方面、系統(tǒng)總結(jié)，并根據(jù)“成本數(shù)據(jù)庫”格式要求分析技術(shù)經(jīng)濟指標，錄入數(shù)據(jù)庫作為新項目測算、設(shè)計方案優(yōu)化、結(jié)算初步審核依據(jù)。目標成本修訂目標成本確定后不得隨意修訂，有下列情況之一者，可修訂目標成本，通常成本改變在成本動態(tài)中反應(yīng)即可。主體施工圖完成后二十個工作日內(nèi)，僅對目標成本中主體建筑、安裝工程費進行修訂。因計劃調(diào)整、預(yù)售查賬或完工查賬造成占地面積、建筑面積、可售面積等計劃指標改變造成可售面積單方成本改變累計達±1.5%及以上時，僅對目標成本中對應(yīng)計劃指標進行調(diào)整。因政府政策改變或市場行情(人工、材料等)發(fā)生改變，造成可售面積單方成本改變達±1.5%及以上時，僅對直接影響部分科目修訂，同時分企業(yè)需事前郵件知會集團成本審算中心。目標成本修訂須按目標成本審批步驟進行審批并立案，同時將修訂情況形成正式書面文件提交集團成本審算中心。目標成本考評目標成本考評指標為目標成本相對變動率和目標成本絕對變動率。目標成本相對變動率：目標成本絕對變動率：支持文件《A集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核實指導(dǎo)》《A集團存貨核實規(guī)范》《A集團責任成本管理體系指導(dǎo)》《A集團成本管理軟件使用管理措施》附件目標成本測算表跨期成本分攤明細表跨期成本分攤標準說明書HYPERLINK目標成本科目分類目標成本科目分類序號成本科目關(guān)鍵包含內(nèi)容一土地取得價款1政府地價及市政配套費土地出讓金、土地開發(fā)費、大市政配套費、契稅、土地使用費、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補交地價等2合作款項賠償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方房屋成本和對應(yīng)稅金等3紅線外市政設(shè)施費紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口賠償費4拆遷賠償費地上、地下建筑物或附著物拆遷賠償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物賠償費，危房賠償費等二開發(fā)前期準備費1勘察設(shè)計費勘測丈量費水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀察費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、施工放線費、完工面積丈量費等計劃設(shè)計費計劃費：方案招標費、計劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體計劃設(shè)計費設(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費等其它：可行性研究費、制圖、曬圖費、樣品制作費等建筑研究用房材料及施工費2報建費報批報建費項目報批報建費：報建時按要求向政府相關(guān)部門交納報批費交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、路口開設(shè)費等、計劃管理費、環(huán)境評測費、費新材料基金(或墻改專題基金)、老師住宅基金(或中小學老師住宅補助費)、拆遷管理費、招投標管理費等增容費水、電、煤氣增容費3三通一平費臨時道路施工用臨時道路設(shè)計、建造費用臨時用電施工用臨時用電計劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用臨時用水施工用臨時給排水設(shè)施設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用場地平整基礎(chǔ)開挖前場地平整、場地清運、舊房拆除等費用4臨時設(shè)施費臨時圍墻圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用臨時辦公室租金、建造及裝飾費用臨時場地占用費施工用臨時占道費、臨時借用空地租費臨時圍板臨時圍板設(shè)計、建造、裝飾費用三主體建筑工程費1基礎(chǔ)造價土石方、樁基、護壁(坡)工程費、樁基檢測費、降水2結(jié)構(gòu)及粗裝修砼框架(含獨立柱基和條基等淺基礎(chǔ))、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補助、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體(高層建筑裙樓有架空層，標準上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓)3門窗工程單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門等工程費用4公共部位精裝修大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬、欄桿等精裝修費用5戶內(nèi)精裝修廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺精裝修費用四主體安裝工程費1室內(nèi)水暖氣電室內(nèi)給排水給排水自來水、排水直飲水系統(tǒng)熱水系統(tǒng)室內(nèi)采暖地板熱、電熱膜、分戶燃氣爐、管道系統(tǒng)、暖氣片室內(nèi)燃氣室內(nèi)電氣工程樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋2設(shè)備及安裝通風空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)設(shè)備及安裝費用、空調(diào)管道、通風系統(tǒng)電梯供貨及安裝發(fā)電機供貨及安裝發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪消防系統(tǒng)含消防水、電、防排煙水消防系統(tǒng)自動噴淋、主體內(nèi)消火栓箱、獨立室外消火栓系統(tǒng)電消防系統(tǒng)煙感、溫感、報警、消防廣播氣體滅火系統(tǒng)防排煙工程人防設(shè)備及安裝密閉門、氣體過濾裝置3弱電系統(tǒng)居家防盜系統(tǒng)陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按鈕對講系統(tǒng)包含可視及非可視對講三表遠傳水、電、氣遠程抄表有線電視有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座電話主體內(nèi)外布線及終端插座寬帶網(wǎng)主體內(nèi)外布線及終端插座五小區(qū)管網(wǎng)工程費1室外給排水系統(tǒng)室外給水系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)給水管道、檢驗井、水泵房設(shè)備、和外接消火栓雨污水系統(tǒng)2室外采暖系統(tǒng)3室外燃氣系統(tǒng)4室外電氣及高低壓設(shè)備高低壓配電設(shè)備及安裝紅線到配電房高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜；箱式變壓設(shè)備室外強電總平線路部分室外弱電管道埋設(shè)用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線管道預(yù)埋、檢驗井5室外智能化系統(tǒng)停車管理系統(tǒng)露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)小區(qū)閉路監(jiān)控攝像頭、顯示器及電氣系統(tǒng)安裝周界紅外防越紅外對掃小區(qū)門禁系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)電子公告屏六園林環(huán)境工程費1綠化建設(shè)費公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周圍綠化2建筑小品雕塑、水景、環(huán)廊、假山等3道路、廣場建造費道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及賠償費等車行道廣場、人行道4圍墻建造費永久圍墻、圍欄及大門5室外照明室外燈光照明工程6室外背景音樂7室外零星設(shè)施兒童游樂設(shè)施、指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘七配套設(shè)施費1游泳池建造成本及配套資產(chǎn)購置2業(yè)主會所建造成本及配套資產(chǎn)購置3幼稚園建造成本及配套資產(chǎn)購置4學校建造成本及配套資產(chǎn)購置5網(wǎng)球場6設(shè)備用房配電房、水泵房土建及裝修費7車站建造費建造成本及配套資產(chǎn)購置8……八開發(fā)間接費1工程管理費工程監(jiān)理費支付給聘用項目或工程監(jiān)理單位費用預(yù)結(jié)算編審費支付給造價咨詢