建信地塊策劃提綱課件

建信地塊策劃提綱建信地塊策劃提綱1布吉區(qū)域分析布吉地理位置布吉經(jīng)濟發(fā)展布吉消費人群布吉區(qū)域分析布吉地理位置2優(yōu)越的地理條件布吉鎮(zhèn)土地面積58平方公里，緊靠羅湖，是羅湖區(qū)的后花園和衛(wèi)星鎮(zhèn)，也是香港的后花園，地理位置得天獨厚。優(yōu)越的地理條件布吉鎮(zhèn)土地面積58平方公里，緊靠羅湖，是羅湖區(qū)3經(jīng)濟增長迅猛近年來布吉經(jīng)濟迅猛發(fā)展，年增長幅度24%，布吉的綜合實力雄厚，2001年被列為“廣東第一鎮(zhèn)”經(jīng)濟增長迅猛近年來布吉經(jīng)濟迅猛發(fā)展，年增長幅度24%，布吉的4密集的消費人群布吉人口超百萬，相當于一個中等城市，日益增長的居民人口和打工、經(jīng)商、旅游、度假人群，構成布吉房地產(chǎn)市場巨大的消費主體。密集的消費人群布吉人口超百萬，相當于一個中等城市，日益增長的5地產(chǎn)分析市場特征

主要消費群體構成

地產(chǎn)分析市場特征主要消費群體構成6房地產(chǎn)市場特征布吉片區(qū)業(yè)已形成深圳特區(qū)關外最大的房地產(chǎn)供需市場強調(diào)規(guī)模、環(huán)境、配套的中檔住宅占主導地位

住宅外銷比例相對其他區(qū)域而言偏高，約占銷售總量的15%左右房地產(chǎn)市場特征布吉片區(qū)業(yè)已形成深圳特區(qū)關外最大的房地產(chǎn)供需市7房地產(chǎn)市場特征外銷市場中的客戶購房更傾向于有港資背景或為港人熟知的發(fā)展商所開發(fā)的樓盤

在交通、配套、環(huán)境等條件近似的情況下，價格是影響銷售進程的決定性因素；多層、小高層樓盤占據(jù)市場主導地位，高層住宅市場需求不大；

房地產(chǎn)市場特征外銷市場中的客戶購房更傾向于有港資背景或為港人8區(qū)域主要住宅消費群體龍崗原有居民為提高生活質(zhì)量換房（35%）；本片區(qū)內(nèi)外來群體用于臨時性居住或投資（10%）；關內(nèi)中低收入階層來深圳后首次置業(yè)（40%）；境外人士購買用于自住或贈予親友（15%）；區(qū)域主要住宅消費群體龍崗原有居民為提高生活質(zhì)量換房（35%）9典型樓盤分析中城康橋花園二期大世紀花園二期信義假日名城陽光花園麗廷豪苑布吉中心廣場中房怡樂花園東方半島百合山莊榮超花園典型樓盤分析中城康橋花園二期10中城康橋花園二期

中城康橋花園占地面積24余萬平方米，總建筑面積35余萬平方米，為布吉第一大盤，未來入住人口超過萬人。小區(qū)容積率為1.41、綠化率達39%之高。社區(qū)配套齊全，設有3個會所、5000平方米綜合市場、民潤超市、1所小學、2所幼兒園，此外銀行、郵電所、保健中心、酒樓食肆等亦是應盡有。小區(qū)二期戶型中小戶型的三房、兩房為主，面積為面積由60-105平方米。中城康橋花園二期中城康橋花園占地面積24余萬平方米11建信地塊策劃提綱課件12大世紀花園二期小區(qū)園林由美國泛亞易道設計，獨有夏威夷渡假式沙灘泳池；聘請香港第一太平戴維斯擔當物業(yè)管理顧問；北倚百萬平方米的石芽山森林公園；小區(qū)規(guī)劃考慮周全，擁有809米寬闊樓宇間距，主力戶型為三房兩廳，正南朝向，方正實能，通風采光較佳，有效保護私密性。實用率達90%；布吉片區(qū)首個擁有人工沙灘泳池的小區(qū)，綠化面積大，會所設施較完善。享有布吉中心區(qū)配套，交通便利快捷。大世紀花園二期小區(qū)園林由美國泛亞易道設計，獨有夏威夷渡假式沙13建信地塊策劃提綱課件14信義假日名城新一佳超市、南城百貨進駐，購物生活無限方便、特設商業(yè)步行街；為布吉現(xiàn)時絕無僅有的多層住宅，管理費及樓價相對較低；戶型方正實用，南北通透雙陽臺；寬頻上網(wǎng)，教育設施一應俱全；綠化率達33%-50%；大型屋苑，占地38萬，規(guī)模宏大；信義假日名城新一佳超市、南城百貨進駐，購物生活無限方便、特設15建信地塊策劃提綱課件16陽光花園地處中心區(qū)，為目前布吉最大型豪華低密度住宅，總占地面積130萬平方尺，建筑面積約260萬平方尺。采用歐式整體布局，視野廣闊，安逸寧靜。規(guī)劃概念----生活既是度假。小區(qū)內(nèi)設兩間豪華會所，小區(qū)配套完善。二期住宅20棟，戶型以兩房一廳，三房二廳為主。陽光花園地處中心區(qū)，為目前布吉最大型豪華低密度17建信地塊策劃提綱課件18麗廷豪園以第一樓的姿態(tài)位于布吉鎮(zhèn)龍嶺路旁，建筑總面積2.3萬平方米，建筑用地面積4000平方米，建筑層數(shù)32層，建筑高度100米，總戶數(shù)520戶，容積率3.14，使用率81%，車位135個。高層小戶型住宅。麗廷豪園以第一樓的姿態(tài)位于布吉鎮(zhèn)龍嶺路旁，建筑總面19麗廷豪園麗廷豪園20布吉中心廣場

布吉中心廣場位于吉華路與振興大道交匯處，占地面積10658平方米，總建筑面積11萬多平方米，建有酒店式服務住宅兩棟、寫字樓商場星級酒店。其中裙樓1-5層為布吉中心商城，建筑面積為25000平方米，第6層為豪華會所和平臺花園，建筑面積3000余平方米以及可提供近300個車位的2層地下停車場，還有一個2000平方米的大型地面停車場。布吉中心廣場

布吉中心廣場位于吉華路與振興大道交匯處，占地面21布吉中心廣場

為使名晉苑和名雅苑真正成為酒店式服務住宅，特向所有住宅提供多項酒店式服務，包括住戶專車服務，洗衣、送餐、家居清潔等。

布吉中心廣場的商品住宅包括22層的名晉苑和25層的名雅苑，共有住宅695套，折后均價4500元/平方米左右。布吉中心廣場為使名晉苑和名雅苑真正成為酒店式服務住宅，特向22布吉中心廣場戶型面積（m2）數(shù)量（套）比例（%）銷售情況公寓47-5310214.7好一房一廳37-6111516.5好二房二廳67-754256.4一般

75-110350

三房二廳104-116689.8差復式（總計）

182.6

三房三廳（復式）

211.1

四房三廳（復式）

633.3

五房三廳（復式）

844.4

六房三廳（復式）

211.1

布吉中心廣場戶型面積（m2）數(shù)量（套）比例（%）銷售情況公寓23中房怡樂花園

中房怡樂花園位于深惠公路與李朗大道交匯處，占地面積99599.6平方米，建筑面積150750平方米，其中包括6棟多層住宅，18棟小高層帶電梯住宅及小學、幼兒園、商場、會所等配套設施，建筑覆蓋率21%，容積率1.514，管理費1.2元/平方米。小區(qū)內(nèi)沿中軸線規(guī)劃了四個不同主題的園林組團，“大型園林式生態(tài)住宅區(qū)”。小區(qū)配備了住宅專車，日夜來往于深圳和布吉之間，并為每戶配置了自來水和直飲水兩套供水系統(tǒng)。中房怡樂花園

中房怡樂花園位于深惠公路與李朗大道交匯處24建信地塊策劃提綱課件25東方半島花園東方半島花園位于布龍公路與深惠公路交匯處北側，占地面積12.5萬平方米，建筑面積25萬平方米，由6棟小高層住宅和10棟多層住宅及小學、中學、幼兒園、商場、凈菜市場和會所組成，小區(qū)內(nèi)點綴有羅馬古雕塑，法式噴水池，中式綠化園林，日式中心花園等，綠化覆蓋率超過47%。東方半島花園東方半島花園位于布龍公路與深惠公26建信地塊策劃提綱課件27百合山莊

百合山莊由澳大利亞（墨爾本）柏濤建筑設計公司設計，既有歐陸住宅建筑的高貴格調(diào)，又具現(xiàn)代住宅設計的精致瑰麗。百合山莊占地89863平方米，總建筑面積14萬平方米，由17棟住宅及3棟配套設計建筑組成，共922戶。區(qū)內(nèi)配有獨立會所、儲蓄所、商場、菜市場、小學和幼兒園以及規(guī)劃中的中學。該小區(qū)采用圍合式庭院布局，綠化率高達60%百合山莊百合山莊由澳大利亞（墨爾本）柏濤建筑28建信地塊策劃提綱課件29榮超花園榮超花園占地4.96萬平方米，總建筑面積70000平方米，由18棟建筑組成，其中15棟為多層（七層）住宅，另建有集貿(mào)市場、高級會所、幼兒園各一棟。其中集貿(mào)市場6200平方米，會所4500平方米，幼兒園2200平方米，容積率1.41。小區(qū)內(nèi)綠色庭園式設計，中心花園面積為5000平方米，綠化率達到38%。榮超花園榮超花園占地4.96萬平方米，總建筑30小結1價格一般控制在均價3200-5000元/平方米左右，且大多裝修到位各樓盤基本配有住戶專車小區(qū)內(nèi)的配套基本能滿足日常生活需求各個樓盤銷售業(yè)績良好，布吉市場空間廣大小結1價格一般控制在均價3200-5000元/平方米31小結2從布吉樓盤來看，目前布吉市場缺少面積小、檔次高的產(chǎn)品片區(qū)市場仍是以市區(qū)工薪階層、白領階層、布吉原居民為主力客戶群的大型住宅區(qū)集中區(qū)域，但亦出現(xiàn)了有一定經(jīng)濟實力的客戶群潛在市場。應重視此變化外銷在布吉片區(qū)占較大市場份額小結2從布吉樓盤來看，目前布吉市場缺少面積小、檔次高的32項目SWOT分析（S）優(yōu)勢分析（W）劣勢分析（O）機會分析（T）威脅分析項目SWOT分析（S）優(yōu)勢分析33項目地塊現(xiàn)狀項目地塊現(xiàn)狀34優(yōu)勢（S）位于布吉中心商圈“黃金”位置，市場吸引力大，升值潛力明顯；近布吉關口，且交通便利；毗鄰項目的布吉公園為不可多得的景觀資源；規(guī)模小，快打快銷，實現(xiàn)資金快速回籠；優(yōu)勢（S）位于布吉中心商圈“黃金”位置，市場吸引35建信地塊策劃提綱課件36劣勢（W）規(guī)模小，容積率高，自身配套缺乏，不宜產(chǎn)生規(guī)模效益；由于價格、消費習慣、片區(qū)市場整體格局等因素的影響高層項目在布吉片區(qū)缺乏足夠的市場需求；發(fā)展商缺乏品牌效應，項目長期爛尾，形象欠佳，客戶對項目和發(fā)展商的認同度較低，在競爭極其激烈的市場中推廣難度大；由于臨近鐵路，噪音、空氣污染嚴重，一定程度地影響到本項目的銷售推廣；劣勢（W）規(guī)模小，容積率高，自身配套缺乏，不宜產(chǎn)生37建信地塊策劃提綱課件38機會點（O）

片區(qū)目前少有的可供開發(fā)土地，奇貨可居；

由于位置顯赫，消費者對本區(qū)域認可度極高；

深圳人口每年呈10%的增長幅度，住宅需求日趨擴大；

布吉樓市易吸眼球；機會點（O）

片區(qū)目前少有的可供開發(fā)土地，奇貨可居；

39威脅（T）鄰近麗廷豪苑先期推廣，有價格競爭壓力，并消化部分購房人士；

周邊熱點樓盤多，影響大，瓜分市場份額，爭奪有效購買力；

外銷市場區(qū)域選擇發(fā)生改變（有西移傾向）；當前樓盤空置壓力大，新推樓盤（中城康橋花園二期、陽光花園二期、信義假日名城二期、康達爾花園3期4期、桂芳園4期等）供給上升，整體市場競爭更趨激烈

威脅（T）鄰近麗廷豪苑先期推廣，有價格競爭壓力，并消化40項目分析根據(jù)我司對布吉鎮(zhèn)地產(chǎn)的分析，針對項目具體情況，提出如下規(guī)劃方向進行探討：中高檔酒店或寫字樓

較高檔次的中大戶型住宅

裙樓商場，塔樓部分做投資型小戶型公寓項目分析根據(jù)我司對布吉鎮(zhèn)地產(chǎn)的分析，針對項目具體情況，提出如411、中高檔酒店或寫字樓優(yōu)勢：項目地處布吉中心區(qū)，周邊緊鄰布吉公園，是布吉的繁華地段。周邊沒有較高檔次的酒店或寫字樓。劣勢：資金回籠慢，管理周期較長。周邊整體環(huán)境差，離鐵路線近，辦公環(huán)境相對較差。2001龍崗區(qū)寫字樓空置率高達18％。1、中高檔酒店或寫字樓優(yōu)勢：422、較高檔次的中大戶型住宅優(yōu)勢：沒有優(yōu)勢。劣勢：項目占地規(guī)模較小，無法形成大規(guī)模社區(qū)。周邊環(huán)境較差，沒有任何景觀可借，且緊鄰鐵路線，不具備高檔次樓盤的基本條件。大戶型總價高，銷售難度大，投資風險較大。2、較高檔次的中大戶型住宅優(yōu)勢：433、裙樓商場，塔樓做小戶型公寓優(yōu)勢：能夠吸引首次置業(yè)者作為過渡型物業(yè)購買。適合投資者作為投資型物業(yè)。小戶型總價低，置業(yè)門坎低，銷售難度不大。有利于資金快速回籠，用商業(yè)部分將整個物業(yè)帶旺。根據(jù)周邊樓盤銷售情況來看，小戶型受歡迎程度較高，投資風險小。3、裙樓商場，塔樓做小戶型公寓優(yōu)勢：44根據(jù)先前的分析，我司認為：產(chǎn)品定位為裙樓商場，塔樓做投資型小戶型公寓為宜。裙樓4層，全部做商業(yè)，利用布吉中心區(qū)的地理位置，將商業(yè)做旺，從而帶動整個物業(yè)。項目定位根據(jù)先前的分析，我司認為：項目定位45商場客戶定位建議區(qū)域內(nèi)有經(jīng)濟實力的原住民區(qū)域內(nèi)投資意識非常強烈的小業(yè)主公務員、職業(yè)白領外界商鋪投資者其他對商鋪投資有濃厚興趣的人士商場客戶定位建議區(qū)域內(nèi)有經(jīng)濟實力的原住民46商場目標消費者定位片區(qū)內(nèi)外的居民一、二級輻射區(qū)周邊居住的居民市區(qū)內(nèi)其他區(qū)域內(nèi)的從事商業(yè)活動者、商家近布吉鎮(zhèn)關企業(yè)群體和居民

商場目標消費者定位片區(qū)內(nèi)外的居民47住宅客戶定位建議羅湖、龍崗等片區(qū)中高收入階層，首次置業(yè)的用家，購買目的用于短期居住或過渡性居住的的工薪階層、小商業(yè)主，約占60%；部分投資者，用于出租獲利，約15%；部分政府公務員，用于臨時性居住或投資，約10%；布吉片區(qū)企事業(yè)單位或中高級白領，購買用于臨時性居住，約占5%；香港中低收入階層，購買臨時用于居住或贈送親友，約占10%。住宅客戶定位建議羅湖、龍崗等片區(qū)中高收入階層，首次置業(yè)的用家48產(chǎn)品定位建議小戶型要盡量避免暗廚暗衛(wèi)的問題，戶型設計要緊湊合理，房間設計充分考慮通風采光。為保證各戶充分的采光通風，建議盡量采用外廊式布局。建議采用部分躍層或復式戶型，增加對客戶的吸引力。戶型比例以一房一廳為主，點綴部分小二房和小三房，具體比例如下頁表格。產(chǎn)品定位建議小戶型要盡量避免暗廚暗衛(wèi)的問題，戶型設計要緊湊合49戶型比例建議

戶型面積（m2）功能面積比例躍層小三房70～80m2二廳一衛(wèi)一廚5%左右二房60～70m2二廳一衛(wèi)一廚15%左右二房50～60m2一廳一衛(wèi)一廚25%左右一房30～50m2一廳一衛(wèi)一廚30%左右公寓20～30m2一衛(wèi)一廚25%左右

戶型比例建議

戶型面積（m2）功能面積比例躍層小三房70～850價格定位建議根據(jù)我司對布吉鎮(zhèn)現(xiàn)熱銷的樓盤價位分析，結合本地塊實際情況，商場均價定位為22,000~26,000元/平方米；住宅均價格定位為3,800~4200元/平方米。價格定位建議根據(jù)我司對布吉鎮(zhèn)現(xiàn)熱銷的樓盤價位分51規(guī)劃設計建議若原有基礎經(jīng)驗收能達到現(xiàn)有新設計的強度等級，建議盡量利用原有基礎，以節(jié)約成本。商鋪頂樓建議做空中花園，充分利用有限的空間做園林，以提高樓盤的檔次。塔樓建議做成“L”型，在靠近鐵道那一面盡量不做塔樓，以免加大銷售難度。規(guī)劃設計建議若原有基礎經(jīng)驗收能達到現(xiàn)有新設計的強度等級，建議52同致地產(chǎn)代理優(yōu)勢我司自97年即開始深圳物業(yè)的策劃代理工作，有多個住宅的營銷、策劃成功案例群星廣場、江蘇大廈、康橋花園、星海名城、格蘭情天、青春家園、東部紅樹灣等項目。近3年我司一直在布吉片區(qū)進行項